TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 2516

I

INTRODUCCIÓN

Conoce de la presente causa este Juzgado Segundo de los Municipios, en virtud de distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de Octubre de 2009, con objeto de formal demanda que por DESALOJO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, intentara la ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 11.873.687, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio JUAN BAUTISTA MOSQUERA SOTO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 46.315, contra el ciudadano LI LAU BAIQIANG, extranjero, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. E. 81.937.533, domiciliado en esta Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

II
NARRATIVA

La parte demandante efectuó la relación de los hechos en los cuales fundamenta la pretensión, de la siguiente forma:
“…Soy acreedora de la propiedad de un inmueble conformado por un local comercial (tipo galpón), ubicado en la calle “B” entre avenidas 2 y 3, distinguido con el No. 3-16 del Sector 18 de Octubre, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual consta de las siguientes dependencias: Tres (03) oficinas, cuatro (04) salas sanitarias, área de depósito y área de cocina, todo construido en paredes de bloques, pisos de cemento y techos de platabanda, añadida de igual forma una unidad acondicionadora de aire de cinco (05) toneladas y toda su ductería completa en las tres (03) oficinas… el referido inmueble fue arrendado a la demandada LI LAU BAIQIANG… desde el 17 de diciembre de 2004… estableciéndose así que el mismo tendría una vigencia efectiva de un (01) año, prorrogable por un período igual; sin embargo el mismo se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo, por lo que se ha convertido en un contrato por tiempo indeterminado. El precio estipulado inicialmente sobre el referido contrato fue de SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo), hoy SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700.oo), el cual ha sido objeto de varios aumentos… quedando fijado desde el mes de enero de 2008, en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 875,oo)… en virtud que desde el mes de julio de 2009, la hoy demandada ha dejado de cumplir con la cancelación del canon de arrendamiento respectivo… he tratado de todas maneras por la vía amistosa y conciliatoria de buscar que la arrendataria, de cumplimiento voluntario a la obligación contraída en el contrato de arrendamiento supra identificado… la demandada me adeuda hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, los cuales en su acumulan (SIC) cuatro (04) cánones vencidos y calculados al último canon de arrendamiento fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 875,oo), asciende en cuantía a la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.500,oo)… ocurro… para demandar… a LI LAU BAIQIANG, el DESALOJO del inmueble… asimismo, demando el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de julio, agosto septiembre y octubre de 2009, los cuales acumulan a la presente fecha… la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 3.500,oo)… más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del mismo; más la indexación de la suma adeudada… solicito al Tribunal que sea condenado a la demandada, al pago de las costas procesales y los honorarios profesionales…”.

Al libelo de demanda se acompañó con la copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha Veintidós (22) de Noviembre de 2004, bajo el No. 10, Tomo 77.

Por otro lado la parte demandada presentó escrito, mediante el cual contestó la demanda en los siguientes términos:
“…Tal como se aprecia en el documento de arrendamiento que suscribió mi representado, en el cual adquirió la condición de arrendatario, se evidencia que en el mismo contrato existe una comunidad de propietarios arrendadores del inmueble objeto de dicho contrato, entre la hoy demandante ciudadana ALBA CECILIA HERNANDEZ y su comunero y copropietario, el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ… la titularidad de cualquier derecho correspondiente a los arrendadores derivado de la relación contractual arrendaticia, en el presente caso, le corresponde a ambos arrendadores en la misma manera mancomunada conjunta e indisoluble como fue contratada, no pudiendo entonces, ejercer alguno de ellos ninguna acción judicial de manera personal, individual o separada, independiente y sin menoscabo de los derechos del otro arrendador comunero… La falta de cualidad de la demandante, hoy denunciada, reside particularmente en la circunstancia y en el hecho de que por no ser ella propietaria del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad sobre el bien que le fue arrendado a mi representado, solamente ostenta la titularidad del derecho material que le corresponde sobre su cuota parte en dicha comunidad, ya que obviamente la titularidad de los derechos de propiedad de la porción restante le corresponde a su comunero, ciudadano ALBERTO JOSÉ VILLALOBOS MENDEZ, quien no suscribió la demanda y por tanto no ejerció su cualidad activa en el presente proceso, siendo que la demanda interpuesta por su comunera indudablemente menoscabaría sus derechos, en virtud que él si podría estar interesado en la continuación del contrato de arrendamiento y en seguir percibiendo su alícuota de los correspondientes alquileres mensuales, amen que esta relación arrendaticia tiene la modalidad particular que cada arrendador comunero percibe por separado el cincuenta por ciento (50 %) del monto del canon mensual y debe presentarse cada uno de ellos a cobrarlos en el inmueble arrendado, tal y como se desprende de la cláusula tercera del contrato y de las notificaciones recibidas por el arrendatario, así como también de afirmaciones expresas efectuadas por la demandante en el proceso judicial distinguido con el Expediente N° 10.482, cursante por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial… Por tales razones de hecho y en base a los argumentos jurídicos expuestos, solicitamos sea desechada la demanda incoada en contra de mi representado ciudadano LI LAU BAIQIANG, puesto que resulta improcedente en derecho, toda vez que la hoy demandante NO TIENE CUALIDAD ACTIVA para intentar y sostener el presente juicio…
…En el supuesto negado, nunca admitido y solo como simple hipótesis enunciada que el operador de justicia llegase a declarar inexistente o improcedente la falta de cualidad activa de la demandante, en forma subsidiaria opongo las siguientes defensas de fondo a la temeraria demanda: Ciertamente, mi representada celebró con la actora el contrato de arrendamiento aludido e identificado en la demanda, sobre el inmueble también identificado en el libelo. Es cierto también el lapso de duración indicado por la actora en su libelo de demanda, así como también es cierto el canon de arrendamiento indicado… Es cierto también que el referido contrato de arrendamiento suscrito, tuvo una duración original de un (01) año, prorrogable por un (01) período igual; siendo que se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo, por lo que se ha convertido en un arrendamiento por tiempo indeterminado. Pero es falso de toda falsedad, que mi representado, hoy demandado, haya dejado de cumplir con la cancelación del canon de arrendamiento respectivo, por lo que no ha incurrido en ninguna de las causales de desalojo legalmente prevista. Es falso de toda falsedad, que la demandante ha tratado de todas maneras por la vía amistosa y conciliadora de buscar que mi representado de cumplimiento a la obligación contraída en el citado contrato de arrendamiento, siendo falso también que mi representado le haya dejado de cancelar a la actora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, cada uno de por OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 875)… es falso también, que mi representado haya dejado de cancelarle a la actora todos los subsiguientes cánones de arrendamiento causados desde el mes de Noviembre de 2009, hasta el presente mes de Agosto de 2010. Lo realmente sucedido y acontecido… es que conforme lo estipula la cláusula tercera del contrato suscrito, el arrendatario, hoy demandado, debe cancelar a los arrendadores el respectivo canon mensual de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, y esta cancelación debe hacerse en el inmueble arrendado, lo que indudable e indefectiblemente implica que los arrendadores son quienes deben presentarse en el inmueble arrendado a cobrar el respectivo canon mensual… no siendo entonces, obligación del arrendatario buscar ni localizar todos los meses a sus arrendadores para pagarles puntualmente, ya que incluso, el contrato de arrendamiento no prevé ningún tipo de penalización por concepto de retraso o falta de pago puntual de los alquileres; y siendo además, que posteriormente los arrendadores le indicaron al arrendatario que cada uno de ellos recibiría en forma separada e individual el cincuenta por ciento (50%) del respectivo canon mensual, el arrendatario, entonces, no está obligado a pagarle a ninguno de los dos (02) arrendadores, el cien por ciento (100%) de la respectiva mensualidad, por consiguiente, el arrendatario jamás pudo haberle dejado de cancelar a la arrendadora demandante de autos el cien por ciento (100%) de los alquileres que indicó en su libelo de demanda, ni ningún otro, lo que se traduce en una falsedad alegada por la actora en su demanda… Hacemos la salvedad, que a diferencia de la actora, el arrendatario le ha pagado puntualmente al coarrendador ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, todas… sus alícuotas mensuales, habida cuenta que este último efectivamente si se presentó en el local arrendado a cobrarle al arrendatario… la demandante… de manera maliciosa y premeditada, dejó de presentarse a cobrar su alícuota del canon en el local arrendado a mi cliente, desde los primeros días del mes de julio del año 2009, para así crear una falsa apariencia de estado de insolvencia e incumplimiento de pago mensual del arrendatario, haciéndole creer a este órgano judicial que el arrendatario demandado por su incumplimiento de pago había incurrido en la causal de desalojo invocada falsamente en su temeraria demanda, a sabiendas, incluso que su comunero si ha cobrado puntualmente su alícuota de todos los cánones mensuales hoy demandados, incluyendo el del mes de Julio del 2010… Pues bien, toda esta maquinación premeditada, maliciosa y basada en toda una serie de falsas afirmaciones que van desde la abrogación que se atribuye la hoy demandante de la titularidad de todos los derechos de propiedad sobre el inmueble arrendado, pasando por la omisión y desconocimiento descarado y fraudulento de la cotitularidad de tales derechos que en forma conjunta e indisoluble la unen con su comunero ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, lo que se traduce en la falta de cualidad activa… En consecuencia por ser absolutamente falsos los hechos y alegatos contenidos en la demanda, resulta improcedente todo el petitorio demandado, es decir, improcedente el desalojo del inmueble arrendado solicitado; improcedente la pretensión de pago de la suma TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 3.500,oo)… por lo que respecta a los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente con los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009; improcedente la pretensión de pago de todos los cánones mensuales que sigan causando hasta la entrega definitiva del mismo; improcedente la pretensión de pago de las diferencias monetarias que resulten de ajustar los cánones demandados por efecto de la inflación o indexación judicial; e improcedente también la condenatoria en costa solicitada… por todo lo antes expuesto… solicito se declare SIN LUGAR la temeraria demanda…”.

Llegada la instrucción de la causa la parte demandada presentó escrito de pruebas mediante el cual promovió las documentales siguientes: a) Copia fotostática del contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha Diecisiete (17) de Noviembre de 1999, bajo el No. 34, Protocolo 1°, Tomo 150. b) Copia fotostática del contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2000, bajo el No. 18, Protocolo 1°, Tomo 9. c) Copia fotostática del contrato de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia en fecha Tres (03) de Abril de 2002, anotado bajo el No. 40, Tomo 3. d) Comunicación suscrita por el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS en fecha Treinta y Uno (31) de Mayo de 2007, que fuere dirigida al ciudadano LI LAU BAIQIANG. e) Recibos de pago emitidos por la ciudadana ALBA HERNÁNDEZ por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50), correspondientes a los meses Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009. f) Recibos de pago expedidos por el ciudadano ALBERTO JOSÉ VILLALOBOS MÉNDEZ por la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50), correspondientes a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2010. g) Copia fotostática de un escrito de contestación de demanda presentado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; Asimismo promovió la prueba de inspección judicial y por último la prueba testimonial del ciudadano ALBERTO JOSÉ VILLALOBOS MÉNDEZ.

La parte actora también presentó escrito de pruebas a través del cual: a) Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, b) Promovió prueba testimonial de los ciudadanos IRIS BEATRIZ CONTRERAS DE CHAVIER y MARYERLIN SIERRA GRANADOS, c) Promovió la prueba de informes a los fines de que se oficiara a la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, para que ésta informe si en sus archivos y cuadernos de comprobantes reposa, contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, y LIU LAU BAIQIANG, antes identificadas, de fecha Veintidós (22) de Noviembre de 2004, anotado bajo el No. 10, Tomo 77 de los Libros de autenticaciones respectivos, d) Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, para que ésta informe la persona quién funge como propietario de inmueble registrado en fecha Treinta y Uno (31) de Mayo de 1993, bajo el No. 46, Protocolo Primero, Tomo 23, así como, el registrado en fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2000, anotado bajo el No. 18, Protocolo 1, Tomo 6.

Las referidas pruebas promovidas por las partes fueron admitidas por este Tribunal en tiempo hábil y cuanto ha lugar en derecho, y sucesivamente mediante diligencia presentada en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante impugnó los instrumentos consignados en actas por la parte demandada durante el lapso probatorio, en el siguiente sentido:
“Impugno y desconozco las copias simples consignadas por la parte demandada que rielan en los folios del veintinueve (29) al treinta y ocho (38) y de los folios sesenta y ocho (68) al setenta (70); así como también desconozco en su contenido y firma los instrumentos denominados recibos consignados por la parte demandada que rielan a los folios del treinta y nueve (39) al sesenta y siete (67) todos ambos inclusive, tanto de las copias simples como de los denominados recibos en original..”

Ahora bien, delimitada la sucesión de actos procesales acaecidos en el presente juicio, pasa este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a resolver la demanda por desalojo y cobro de cánones insolutos instaurada, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, se analizaran los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio.

III
MOTIVA.-

• Punto Previo:

Antes de entrar a resolver al fondo de la presente controversia, se observa que, en la oportunidad procesal de contestación a la demanda, la parte demandada opone conjuntamente con ésta, la falta de cualidad activa de la parte actora, fundamentado en el hecho que: “…existe una comunidad de propietarios arrendadores del inmueble objeto de dicho contrato, entre la hoy demandante ciudadana ALBA CECILIA HERNANDEZ y su comunero y copropietario, el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ…”, motivo por el cual plantea, que mal podría intentarse individualmente la presente acción por parte de la mencionada parte, cuando la misma, le corresponde a ambos arrendadores en igual forma mancomunada conjunta e indisoluble.

Ahora bien, la posibilidad de realizar tal acumulación deriva de la normativa legal aplicable a este tipo de demandas, prevista concretamente en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:
“Art. 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”

De allí que, en virtud de la concentración de defensas materializada, resulta menester dilucidar previamente al fondo del presente asunto, lo concerniente a la falta de cualidad del demandante, debido que, ésta atañe precisamente a la capacidad de ser parte, previendo como efecto procesal de ser declarada con lugar, el que la demanda sea desechada, constituyendo en consecuencia, un requisito esencial de la sentencia de mérito.

En tal sentido, respecto a la legimatio ad causam de un comunero que ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso de marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente…”. (S.C. Sent. 5007 de fecha Quince (15) de Diciembre de 2005, Magistrada Ponente Luisa Estella Morales Lamuño, Exp. Nº 05-0656) (Subrayado nuestro).

Posteriormente la Sala Constitucional del Más Alto Tribunal ratificó el criterio precedente en los siguientes términos:
“…De dicho fallo se desprende, indudablemente, que esta Sala Constitucional reconoció al actor poseer cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Taller A.G. Móvil, C.A., bien por no estar conforme con la relación contractual suscrita, o por causa distinta a ello, lo cual será cuestión a dilucidarse dentro del proceso, que obviamente no ha tenido lugar. Así, dejó establecido la Sala que la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares…”. (S.C. Sent. 1115, de fecha Veinticinco (25) de Mayo de 2006, Magistrado Ponente Francisco Antonio Carrasquero López, Exp. N° 05-2375) (Subrayado de este Juzgado).

En atención a los criterios jurisprudenciales transcritos, este Juzgador procede a corroborar en las actas que conforman el presente expediente, particularmente en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo en fecha Veintidós (22) de Noviembre de 2004, bajo el No. 10, Tomo 77, cuyo instrumento constituye el instrumento fundante de la presente demanda, que la ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ suscribió el acuerdo arrendaticio con el carácter de co-arrendadora, lo que significa que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial, puesto que la mencionada ciudadana ostenta la cualidad necesaria para ser parte en este juicio.

Motivo por el cual, si bien es cierto que la relación arrendaticia de autos la conforman los ciudadanos ALBA CECILIA HERNÁNDEZ y ALBERTO VILLALOBOS MÉNDEZ con el carácter de arrendadores y el ciudadano LI LAU BAIQIANG en su carácter de arrendatario, es decir que existe una comunidad de intereses jurídicos entre los arrendadores; no es menos cierto que el hecho de que alguno de los comuneros acuda al Órgano Jurisdiccional y ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares, acarree obligatoriamente como consecuencia inmediata que se pierda la legitimación a la causa, ya que a aquel comunero no se le puede cercenar el derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, que como en el caso bajo estudio el coarrendador pretenda ejercer los mecanismos procesales que consideró necesarios para salvaguardar sus derechos arrendaticios.

Por otro lado, es menester resaltar que los instrumentos jurídicos que regulan la materia entre los cuales se destacan el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el contrato de arrendamiento que estipula las cláusulas y condiciones convenidas por las partes, no establecen la distinción circunscrita al caso bajo estudio, relativo al arrendamiento de un bien inmueble donde el carácter de arrendador lo ostenta más de una persona, y que no pueda uno de los co-arrendadores en forma separada ejercer ante la autoridad judicial competente las acciones legales que le incumba; por consiguiente la regla que predomina en la legislación civil patria, es que las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por la ley, de modo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin existir un precepto normativo que lo sustente, en otras palabras si el operador legislativo no distingue respecto a la presente situación, por qué lo haría el interprete de la norma en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes.

En tal sentido luego de verificar que ciertamente el accionante posee el carácter de co-arrendador y la cualidad necesaria para intentar el presente juicio, resulta forzoso colegir la improcedencia en derecho de la excepción perentoria esbozada en el escrito de contestación de la demanda atinente a la falta de cualidad de la parte demandante. Así se Decide.

• Del Mérito de la Causa:

Ahora bien, para dilucidar el inconveniente que se discute a través de la presente controversia, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa este Juzgador a realizar las siguientes consideraciones previas.

Fundamenta la parte actora la presente acción, en que el día diecisiete (17) de diciembre de 2004, celebró en carácter de arrendador, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la hoy parte demandada en carácter de arrendataria, el cual, tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un local comercial (tipo galpón), ubicado en la calle “B” entre avenidas 2 y 3, distinguido con el No. 3 -16 del Sector 18 de Octubre, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por las siguientes dependencias: tres (03) oficinas, cuatro (04) salas sanitarias, área de depósito y área de cocina, todo construido en paredes de bloques, pisos de cemento y techos de platabanda, añadida de igual forma una unidad acondicionadora de aire de cinco (05) toneladas y toda su ductería completa en las tres (03) oficinas; todo ello según se evidencia de documento autenticado el día veintidós (22) de Noviembre de 2004, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 10, Tomo 77.

Argumentando en su escrito libelar que, la convención arrendaticia suscrita se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo, aún cuando las partes determinaron el termino de su duración en un (01) año contado a partir del 17-12-2004, motivo por el cual, bajo la existencia de un contrato sin determinación de tiempo, demanda el desalojo del bien inmueble arrendado y el cobro de los cánones insolutos sobre la base del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante el presunto estado de insolvencia inquilinaria que mantiene el demandado por concepto de canon de arrendamiento, en relación a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, calculados a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 875,00) cada uno.

Por su parte, el demandado, en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, reconoció el vínculo arrendaticio suscitado con el actor, así como el canon indicado en el escrito libelar, manifestando que se ha convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pero alegó que es falso el hecho de que haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos respectivos y aseveró que de acuerdo a la cláusula tercera del acuerdo arrendaticio, los primeros cinco (05) días de cada mes los arrendadores debían presentarse en el inmueble objeto de arrendamiento para cobrar el respectivo canon, no constituyendo entonces según afirma su obligación, de buscar todos los meses a los arrendadores para pagar puntualmente, siendo que además los arrendadores le habían indicado que recibirían cada uno en forma separada e individual el cincuenta por ciento (50%) del respectivo canon mensual, haciendo la salvedad en el escrito de contestación de la demanda de que ha pagado puntualmente al coarrendador ALBERTO VILLALOBOS MÉNDEZ todas las cuotas mensuales puesto que éste último si se presentó en el local arrendado para cobrarle al arrendatario.

Así pues, establecida de esa manera la relación procesal sobre la base de las respectivas alegaciones de las partes, corresponde a cada una de ellas la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho, a excepción propiamente de la relación jurídica contractual existente entre las partes sin determinación de tiempo, así como, la fijación del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 875,00), pues tales hechos, han sido admitidos o reconocidos por las partes, generando ello en consecuencia que los mismos se encuentren eximidos de prueba.

De esta forma, lo que si constituye un hecho controvertido o parte del thema probandum, es el presunto incumplimiento incurrido por el demandado respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 875,00), así como también, que el actor tenga derecho a cobrar la totalidad del canon antes especificado.

Tales circunstancias alegadas respecto a los hechos controvertidos, resultan de imprescindible demostración en el juicio de autos de acuerdo a los principios que rigen la distribución de la carga de la prueba, que permita al operador de justicia proferir una decisión positiva y precisa con vista de las pruebas de los hechos debatidos, partiendo del aforismo procesal que refiere a que el juez no le es dado pronunciarse sobre el mérito de la causa con base a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni tampoco con base a su simple y propio entender, sino que está obligado a hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba específicamente el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En razón del precepto normativo que antecede, la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:
“…El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma… El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la fórmula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Couture)…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Págs. 456 y 457)

En atención al principio de distribución de la carga de la prueba, de aplicación necesaria en todo juicio, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que la carga de la prueba se distribuye entre el accionante y el accionado, correspondiéndoles respectivamente al primero la demostración de los hechos constitutivos de la obligación y, al segundo, los hechos modificativos, extintivos o impeditivos atinentes a su defensa, todo ello en absoluta conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil que prescribe:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Respecto a los precitados principios la más calificada ha conceptualizado lo siguiente:
“…Prueba. Del latín probo, probare, probatum, que significa probar, esto es, demostrar o acreditar la verdad o certeza de un hecho. A su vez el verbo probare deriva del adjetivo probus, que traduce bueno, recto y honrado. Entonces, en su sentido etimológico, probar es hacer buena la afirmación o negación que se formula en juicio… Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el juicio…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Pág. 798).

De lo expuesto se comprende que no basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos, a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos, que permitan al juzgador conformar su convicción sobre lo litigado.

Sentado lo anterior y conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas vigentes, este Jurisdicente pasa al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se detallarán cada uno de los medios probáticos promovidos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora promovió:

a) Copia simple de documento autenticado el día veintidós (22) de Noviembre de 2004, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 10, Tomo 77.

En relación a la documental en mención este Juzgador observa que, la misma corresponde a un documento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 79 de la Ley de Registro Público y del Notariado, y el 1.355 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

Del mismo se evidencia relación jurídica contractual, derivada de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ALBA CECILIA HERNANDEZ y ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, en carácter de arrendadores, y el ciudadano LI LAU BAIQIANG en su carácter de arrendatario, el cual, tuvo por objeto el alquiler de un (01) inmueble constituido por constituido por un local comercial (tipo galpón) ubicado en la calle “B” entre avenidas 2 y 3, distinguido con el No. 3 -16 del Sector 18 de Octubre, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual posee las siguientes dependencias: tres (03) oficinas, cuatro (04) salas sanitarias, área de depósito y área de cocina, todo construido en paredes de bloques, pisos de cemento y techos de platabanda, añadida de igual forma una unidad acondicionadora de aire de cinco (05) toneladas y toda su ductería completa en las tres (03) oficinas; asimismo, se constata la existencia de una serie de estipulaciones contractuales referidas al tiempo de duración del contrato, el objeto, forma y lugar de pago del canon de arrendamiento, y demás obligaciones asumidas por los contratantes.

b) Copia simple de justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, de fecha siete (07) de diciembre de 2.009

En cuanto al justificativo de testigos referido, este Juzgador observa que si bien es cierto, el mismo fue evacuado por un funcionario autorizado, con las formalidades legales para darle fe pública, no es menos cierto que, tal prueba por escrito carece de valor probatorio alguno, y en consecuencia es desechada al no haber sido ratificada en el presente proceso, pues ella corresponde a aquellos instrumentos emanados de terceros que no son parte en juicio, los cuales, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ameritan para su valoración y apreciación la ratificación de ellos tal como se indico, ya que, el litigante no puede prepararse su propia prueba testimonial, en forma unilateral y extra litem, haciéndose otorgar un documento autenticado declaratorio, para luego oponerlo a su demandado, obteniendo de esa forma, sin contención, la prueba deseada.

c) Testimonial rendida por la ciudadana MARYERLIN SIERRA GRANADOS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-17.554.124, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

En cuanto a la prueba en mención, es menester señalar que a la ciudadana Maryerlin Sierra Granados, contestó a las preguntas que le fueran realizadas por la representación judicial de la parte actora, en la forma siguiente:
“…PRIMERA: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano LI LAU BAIQIANG. Contestó: Si lo conozco. SEGUNDA: Diga el testigo como sabe y le consta que el ciudadano LI LAU BAIQIANG, se encuentra utilizando un local comercial, tipo galpón, ubicado en la calle B, entre avenidas 2 y 3, distinguido con el número 3 -16, del Sector 18 de Octubre. Contestó: si. TERCERA: Diga la testigo si sabe y le consta desde que fecha se encuentra el ciudadano LI LAU BAIQIANG, utilizando el inmueble anteriormente referido y bajo que condiciones. Contestó: Si, tiene cierto tiempo aproximadamente 4 años, tiene tiempo allí, allí estaba un supermercado. CUARTA: Diga la testigo si saben y le consta a que tipo de actividad comercial se dedica el ciudadano LI LAU BAIQIANG, en el inmueble antes indicado. Contestó: La venta comida, víveres, higiene personal, en fin un supermercado. Quinta: Diga la testigo si sabe y le consta a quien le cancela o le ha cancelado LI LAU BAIQIANG, por la utilización del mencionado inmueble. Contestó: A la señora Alba, era la que le cobraba. SEXTA: Diga la testigo si sabe desde hace cuanto tiempo no le cancela LI LAU BAIQIANG, el canon de arrendamiento a la señora ALBA HERNÁNDEZ. Contestó: El tiempo con exactitud como tal sería un año que no veo a la señora por allá…”.

Luego la representación judicial de la parte demandada repreguntó en los siguientes términos:
“…PRIMERA: Diga la testigo desde hace cuanto tiempo conoce a LI LAU BAIQIANG. Contestó: Como lo dije anteriormente desde hace 4 años, ya que yo frecuento mucho el supermercado porque allí realizo mis compras. SEGUNDA: Diga la testigo si la persona que menciona como LI LAU BAIQIANG, es mujer u hombre. Contestó: Si la que atendía allí era la chica es mujer, la que atendía el supermercado…”.

Ahora bien, en cuanto a la apreciación realizada sobre testimonial rendida que fuere antes transcrita, este Juzgador observa que, existe duda razonable que permita afirmar el hecho que el testigo conozca de vista trato y comunicación al ciudadano LI LAU BAIQIANG, pues en la segunda repregunta formulada por la representación judicial de la parte demandada, referida a “…Diga la testigo si la persona que menciona como LI LAU BAIQIANG, es mujer u hombre…”, la testigo contestó “…Si la que atendía allí era la chica es mujer, la que atendía el supermercado…”, no concordando en consecuencia tal afirmación, con el género al cual corresponde el ciudadano LI LAU BAIQIANG, motivo por el que, es desechada la prueba en mención de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte la demandada de autos promovió:

a) Copias simples de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fechas Diecisiete (17) de Noviembre de 1999 y Veintisiete (27) de Octubre de 2000, bajo los números 34 y 18, ambos del Protocolo 1°, Tomos 15 y 9, respectivamente.

En cuanto a las pruebas que anteceden, si bien es cierto que las mismas constituyen copias simples de instrumentos públicos promovidos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que, ante la impugnación realizada por la parte actora en forma y tiempo hábil, el promovente interesado en servirse de ellas y sobre quién recayó el deber de hacer valer el cotejo de éstas, no cometió tal carga, generando ello en consecuencia que los instrumentos bajo estudio sean desechados, en virtud de la ausencia de elementos que doten a las mismas de eficacia probatoria.

b) Copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 40, Tomo 31, de fecha tres (03) de abril de 2002.

Igualmente respecto a las copias fotostáticas del documento notarial antes referido, este Jurisdicente observa que, a pesar de haber sido promovidas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora impugnó la misma en forma y tiempo hábil, siendo que el promovente interesado en servirse de ellas y sobre quién recayó el deber de hacer valer el cotejo de ellas con los originales, o a falta de éstos con las copias certificadas expedidas con anterioridad a aquellas, no cometió tal carga, generando ello en consecuencia que las copias bajo estudio sean desechadas, en virtud de la ausencia de elementos que doten a las mismas de eficacia probatoria.

c) Original de comunicación suscrita por el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, de fecha treinta y uno (31) de mayo de 2007.

La prueba que antecede, constituye instrumento privado emanado de tercero, el cual, fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial por la parte de la cual emanó, por lo que se aprecia conforme lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que no resultó atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos, pues no podría atribuirse eficacia alguna al desconocimiento efectuado por la parte actora sobre el medio de prueba bajo estudio, ya que si bien éste tipo de pruebas es de carácter privado simple, las mismas no se imputan como emanadas de alguna de las partes inmersas en la presente relación jurídica procesal, por lo cual, no se encuentran sujetas al desconocimiento dentro del proceso sino al empleo de otras figuras legales establecidas.

Aclarado ello, se evidencia de la comunicación suscrita por el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, solicitud que éste realiza a la parte demandada para que ésta última se abstenga de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en el cual se pretendan desconocer sus derechos, con fundamento en el carácter de copropietario que tiene sobre el inmueble.

d) Originales de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, que rielan en la pieza principal del presente expediente desde el folio cuarenta y uno (41), al cuarenta y ocho (48), ambos inclusive.

En torno a los recibos descritos, si bien es cierto los mismos constituyen instrumentos privados promovidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cuya eficacia probatoria se encuentra sujeta al reconocimiento que realice la parte contra quien se produzca el instrumento como emanada de ella, bien sea de forma expresa o bien de forma tácita (silencio de la parte), no es menos cierto que, la parte contra quien se produjeron, en este caso la actora, desconoció éstos en forma y tiempo hábil.

Por lo que, dado el desconocimiento efectuado, correspondía a la parte demandada demostrar su autenticidad mediante la prueba de cotejo y en caso de que fuere imposible realizar ésta entonces realizar la de testigos de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, tal carga probatoria no fue cometida, motivo por la cual, los recibos bajo estudio, son desechados, ante la inexistente prueba que demuestre su autenticidad, o elemento que dote a los mismos de eficacia probatoria.

e) Originales de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010.

Los recibos que anteceden, componen instrumentos privados emanados de tercero, los cuales, fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial por la parte de la cual emanó, por lo que se aprecian conforme lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que no resultaron atacados por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos, pues no podría atribuirse eficacia alguna al desconocimiento efectuado por la parte actora sobre los mismos, ya que si bien éste tipo de pruebas es de carácter privado simple, las mismas no se imputan como emanadas de alguna de las partes inmersas en la presente relación jurídica procesal, por lo cual, no se encuentran sujetas al desconocimiento dentro del proceso sino al empleo de otras figuras legales establecidas.

De éstos se evidencia, pago efectuado al ciudadano ALBERTO VILLALOBOS MENDEZ, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010, a razón de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50) cada uno, lo que fundamenta el hecho plasmado por la parte demandada, respecto a que canceló el 50% del canon de arrendamiento al ciudadano antes mencionado en su carácter de co-arrendador.

f) Copia simple de escrito de contestación a la demanda, presentado por la ciudadana ALBA HERNÁNDEZ DE LEZCANO, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

En cuanto a la prueba que antecede, si bien es cierto la misma constituye copia simple de instrumentos públicos promovida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que, ante la impugnación realizada por la parte actora en forma y tiempo hábil, el promovente interesado en servirse de ella y sobre quién recayó el deber de hacer valer el cotejo, no cometió tal carga, generando ello en consecuencia que los instrumentos bajo estudio sean desechados, en virtud de la ausencia de elementos que doten a las mismas de eficacia probatoria.

g) Inspección Judicial, efectuada el día veinte (20) de septiembre de 2010.

Este Jurisdicente mediante el empleo de la sana crítica a que se refiere el artículo 1.430 del Código Civil, considera que la inspección referida goza de plena eficacia por tratarse de un medio de prueba promovido por la parte demandada con las formalidades y dentro de la oportunidad señalada en la Ley; y consiguientemente, su validez sustancial y formal resulta conducente para demostrar que la ciudadana ALBA HERNÁNDEZ DE LEZCANO, mediante escrito de contestación presentado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, manifestó que ocasión al arrendamiento del inmueble ubicado en el barrio 18 de octubre, Calle B N° 3-16 entre Av. 2 y 3, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, percibe el 50% del canon de arrendamiento pactado, y el otro 50% lo percibe el ciudadano ALBERTO VILLALOBOS.

h) Prueba informativa dirigida al Registro de la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia y a la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

La prueba informativa que antecede tuvo lugar, según se evidencia del folio ochenta y cinco (85) que conforma la presente pieza principal, con ocasión a la pretensión del demandado de querer servirse de las copias fotostáticas de documentos públicos impugnadas en el presente juicio, las cuales, resultaron desechadas al no haberse promovido el cotejo sobre las mismas, y que refieren concretamente a: a) Copias simples de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fechas Diecisiete (17) de Noviembre de 1999 y Veintisiete (27) de Octubre de 2000, bajo los números 34 y 18, ambos del Protocolo 1°, Tomos 15 y 9, respectivamente, y b) Copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 40, Tomo 31, de fecha tres (03) de abril de 2002.

Por lo que debe establecerse, que mal podría atribuirse valor probatorio alguno a la prueba informativa suministrada por las oficinas públicas referidas, cuando la misma no constituye el medio ni la forma legalmente establecida para servirse de copias de documentos públicos que han sido impugnadas, tal como se indicó anteriormente, aunado a que dichas oficinas simplemente se circunscribieron a remitir copias simples de los instrumentos que resultaron desechados en el presente juicio, sin emitir información alguna sobre lo requerido que pudiera ser objeto de valoración. Así se Establece.

Finalizado el análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera pertinente este Juzgador, proceder al estudio de los presupuestos de procedencia que determinan el ejercicio de la presente acción de desalojo y cobro de cánones insolutos, tal y como lo formuló la actora en su libelo de demanda fundamentándose en el literal “a” del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Art. 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a. Que el arrendatario ha ya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

De conformidad con la disposición legal ut supra transcrita, las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en apego a ello, este tipo de acción sólo podrá intentarse cuando el inmueble arrendado sea objeto de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el fundamento de su interposición corresponda con las causales taxativamente contenidas en el artículo 34 de la ley in comento.

Motivo por el cual debe afirmarse que la revisión de los presupuestos precedentemente señalados imponen un orden de prelación ineludible al cual debe circunscribirse el presente análisis, siendo que en primer lugar debe verificarse el tipo de contrato en relación al tiempo de su duración, con el objeto de establecer si se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o por tiempo indeterminado, para luego, dependiendo de ello proceder a verificar la consumación de la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 ejusdem fundamento de la presente acción.

Ahora bien, en relación a la determinación o indeterminación del tiempo de duración de la relación arrendaticia, debe dejarse sentado que aun cuando originalmente el contrato de arrendamiento bajo estudio previó un tiempo fijo de duración de un (01) año, prorrogable por un período igual y contado a partir del día diecisiete (17) de diciembre de 2007, no es menos cierto que, el contrato en mención fue objeto de tácita reconducción, ya que, una vez finalizado el término fijo de un (01) año indicado, el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado, sin sujeción al tiempo originalmente convenido, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil; siendo que además tal circunstancia, referida a la indeterminación del tiempo de la relación arrendaticia, quedó reconocida por ambas partes en la presente controversia, no constituyendo ello por tanto objeto de prueba, en virtud del principio dispositivo rector del sistema probatorio venezolano que establece: “Sólo son objeto de prueba los hechos controvertidos”.

En este orden de ideas, encontrándonos ante la presencia de un contrato a tiempo indeterminado, expresamente reconocido por las partes, cabría determinar seguidamente si se ha verificado el supuesto establecido en literal “a” del artículo 34 ejusdem, referido a: “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”; por cuanto ello, además de componer un hecho controvertido, constituye el fundamento de la interposición de la presente acción de desalojo por parte de la actora.

Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:
“…Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.
La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

Así, se tiene que entre las Causales del Desalojo Judicial, la referida a la Falta de Pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.

De esta forma, sobre la base del principio que define el pago como acto extintivo que debe ser probado por el deudor, resulta congruente establecer que, la carga de la prueba en lo que respecta a la falta pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, calculados a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 875,00) cada uno, no corresponde al arrendador demandante, sino que por el contrario, corresponde al arrendatario demandado, en el sentido de demostrar efectivamente su solvencia tal como se indicó.

Bajo esta perspectiva, debe afirmarse que no existe prueba demostrativa alguna de la cual derive el pago realizado por la demandada por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses señalados como insolventes por la actora, pues los recibos de pago consignados a tal efecto, fueron desechados de la presente controversia al resultar impugnados y no haberse promovido la prueba de cotejo en aras de demostrar su autenticidad.

Sin embargo, si bien la parte demandada no acreditó su estado de solvencia inquilinaria respecto a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, observa este Juzgador que, ésta si demostró el hecho plasmado en su escrito de contestación, referido concretamente a que el pago del canon de arrendamiento mensual fijado en OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 875,00), era dividido en dos partes iguales y recibido de forma separada e individual por los ciudadanos ALBA CECILIA HERNANDEZ y ALBERTO JOSE VILLALOBOS MENDEZ, es decir, correspondía a cada uno de la cantidad CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50).

Por lo que, si bien fue verificada la causal de desalojo relativa a la falta de pago, mal podría este Juzgador condenar a la parte demandada, a pagar la totalidad del canon de arrendamiento fijado ante la subsidiaria pretensión realizada por la actora de pago de los cánones insólutos, cuando de las pruebas legalmente incorporadas al proceso quedó demostrado que la accionante en su carácter de co-arrendadora sólo tenía derecho a percibir el 50% de la totalidad del mismo.

Aunado a lo antes establecido, considera quien juzga necesario dilucidar el alegato referido por la parte demandada, relativo a que la parte actora dejó de presentarse a cobrar su alícuota en el lugar de pago establecido en la cláusula tercera del pacto arrendaticio suscrito, por lo que no era su obligación buscar ni localizar todos los meses a sus arrendadores para pagarles el canon de arrendamiento.

En este sentido, debe señalarse que la situación fáctica planteada que impidió a la demandada realizar el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente, comporta ciertamente una resistencia de la actora co-arrendadora, que aún cuando no fue demostrada en juicio, ella no exonera al arrendatario de su obligación de pago, pues ante tal situación el Legislador ha establecido sustitutivamente y en beneficio del arrendatario un procedimiento por consignación arrendaticia, previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Art. 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

Motivo por el cual, ante la resistencia alegada por la demandada, ésta pudo acudir al referido procedimiento por consignación en aras acreditar el acto extintivo que configura el pago, y de esta forma ejercer coactivamente su derecho amparado en el artículo 51 ejusdem para obtener la liberación, toda vez que la consignación judicial se presenta como un remedio de corte excepcional, que opera cuando el acreedor se niega a recibir el pago o existan obstáculos insalvables que impidan el pago directo.

En consecuencia, de conformidad con el análisis efectuado con fundamento en la normativa legal vigente aplicable, así como, criterios doctrinales y jurisprudenciales, que permitió verificar la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, producto el estado de insolvencia inquilinaria del demandado respecto a la actora, por concepto de pago del canon de arrendamiento mensual correspondiente a los meses Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, calculados a razón de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50), este Juzgador declara, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo y Cobro de Cánones de Arrendamiento, intentó la ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, contra el ciudadano LI LAU BAIQIANG, todos antes identificados. Así se Decide

IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo, relativa a la falta de cualidad activa planteada por la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO instauró la ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, contra el ciudadano LI LAU BAIQIANG, todos previamente identificados.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, contra el ciudadano LI LAU BAIQIANG, todos antes identificados.
En consecuencia,
a) Se ordena al demandado, ciudadano LI LAU BAIQIANG, hacer entrega a la parte actora, ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, todos antes identificados, del bien inmueble constituido por un local comercial (tipo galpón), ubicado en la calle “B” entre avenidas 2 y 3, distinguido con el No. 3-16 del Sector 18 de Octubre, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
b) Se condena al demandado, ciudadano LI LAU BAIQIANG, a pagar a la parte actora, ciudadana ALBA CECILIA HERNÁNDEZ, la cantidad de MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.750,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, a razón de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 437,50) cada mes, así como también, aquellas mensualidades que se sigan generando hasta la entrega material del bien inmueble descrito en el literal anterior.

TERCERO: Se ordena realizar la corrección monetaria de la cantidad condenada a pagar en el particular segundo literal b), desde la fecha de admisión de la demanda hasta que quede definitivamente firme la sentencia, para lo cual se acuerda oficiar al Banco Central de Venezuela.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo el día once (11) del mes de Noviembre del año dos mil once (2011). Año 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL

Abog. YBRAIN RINCON MONTIEL

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

En la misma fecha, siendo las once y treinta y cinco minutos de la mañana (11:15 a.m.), se dictó el anterior dispositivo del fallo.
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO