TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: ALIDA DEL CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 14.174.037, de este domicilio y hábil.
1.1- APODERADO JUDICIAL: MARIA FERNANDA LUJAN, venezolana e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 93.856.
2.- PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO HERNANDEZ SOUQUET, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.977.139 y domiciliado en el Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
2.2- ABOGADO ASISTENTE: TEODORO ROJAS HIDALGO, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-16.547.287, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.307.
3.- El motivo del presente juicio es por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Expone la parte actora, que su poderdante es legitima arrendataria desde la fecha 15-06-2008, de un inmueble ubicado en la Urbanización Guayacán, Tercera calle, Nº 562 de la ciudad de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento privado que en original anexa marcado “B”.
Que durante la vigencia del contrato su cliente ha mantenido una relación de cordialidad, con el ciudadano José Gregorio Hernández Bouquet, quien es su legítimo arrendador, cumpliendo la misma con sus obligaciones contractuales.
Que es el caso que el inmueble arrendado, fue dado en venta en fecha 06 de Agosto del año 2008, a través de documento autenticado ante la Oficina de Registró Inmobiliario del Municipio Valdez del Estado Sucre, protocolizándose en fecha 15 de Marzo del año 2011, según documento el cual en copia, anexa marcado “C”.
Que dicha venta fue realizada, por la ciudadana Indira del Carmen Lara Marcano, quien es la concubina del arrendador, lo que hace pertenecer a la comunidad de gananciales el ut supra identificado inmueble, ya que el mismo fue adquirido durante la unión estable de hecho de ambos ciudadanos, lo cual probara en la oportunidad correspondiente.
Que en ningún momento se le otorgo la preferencia ofertiva del inmueble a su cliente, del cual ella es la legitima arrendataria, transgrediéndole su derecho pleno a adquirir el inmueble en primer orden de preferencia, antes que un tercero, situación que fue violada por el propietario del referido inmueble, conociendo la arrendataria tal situación por vía judicial, al plantearse en su contra una acción reivindicatoria en fecha 26 de Abril del año 2011, por parte del ciudadano Luís Daniel González Montaño, tal y como consta de la copia certificada del expediente que anexa marcada “D”.
Que lo planteado anteriormente, menoscaba el derecho legitimo de preferencia que le corresponde de pleno derecho en cualidad de arrendataria por mas de dos (02) años, y habiendo cumplido cabalmente con sus obligaciones arrendaticias, y poseyendo las condiciones económicas que le fueron ofertadas al ciudadano Luís Daniel González Montaño en su carácter de tercero, recibos bancarios de depósitos del canon de arrendamiento de los años 2008 y 2009, que anexa en copia marcados con la letra “E”.
Fundamenta su demanda en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264, 1.290 y 1.291 del Código Civil.
Con estos argumentos demanda por retracto legal arrendaticio, al ciudadano José Gregorio Hernández Souquet, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.977.139 y domiciliado en la Urbanización Puerto Madero, planta baja, apartamento 1-C, Avenida Terranova de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, para que sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Sea condenado a ofrecer en venta preferentemente a la arrendataria, el inmueble bajo las mismas condiciones que fueron estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, tal y como lo indica el ordenamiento jurídico especial en materia de arrendamientos inmobiliarios.
SEGUNDO: Pide que al acto traslativo de la propiedad realizado al tercero, sea declarado irrito, para que se restablezca la situación legal anterior al negocio jurídico.
TERCRO: Pide que sea condenado a pagar las costas y costos que se originen en el presente proceso, incluidos los honorarios profesionales de abogados, calculados en treinta por ciento (30%).
Estima la presente demanda en la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.12.500,00).
El presente libelo de demanda fue recibido en el Tribunal en fecha 28-07-2011, asignándosele el Nº 2011-2898.
En fecha 28-07-2011, compareció la parte actora y consignó los recaudos señalados en el libelo de la demanda.
En fecha 29-07-2011, se admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante este Juzgado al Segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 10-08-2011, la parte actora diligencio consignando en copia el escrito libelar y del auto de admisión, para la practica de la citación.
Por auto de fecha 12-08-2011, se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de practicar la citación de la demandada.
En fecha 29-09-2011, mediante diligencia el Alguacil de este despacho consignó recibo de citación, firmado por el demandado, a quien cito en la misma fecha.
En fecha 03-10-2011, compareció el demandado ciudadano José Gregorio Hernández Bouquet y consignó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, alegado por la parte actora, niega y contradice que el inmueble objeto de la litis, haya sido vendido con su consentimiento, pues desconocía la situación jurídica alegada por la parte actora.
Así mismo rechaza, niega y contradice, de tener conocimiento sobre la acción jurídica que invoca la parte actora, en la cual se vio inmersa, por la cual se entero de la situación real del inmueble dado en arrendamiento.
Rechaza y niega haber vulnerado el derecho de preferencia ofertiva a la parte actora, pues nunca ha dado en venta el inmueble arrendado.
Admite, que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora en fecha 15 de Junio de 2008, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Guayacán, Tercera calle, Nº 562 de la ciudad de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, del cual es legitimo propietario.
Admite además, que la ciudadana Indira del Carmen Lara Marcano es su concubina, y que tiene una hija en común con ella, así como que el inmueble fue adquirido durante la unión concubinaria.
Solicita se hagan valer en cuanto a derecho, todas las pruebas documentales que anexo la parte actora a su libelo en cuanto le favorezcan.
Pide que sea declarada sin lugar la demanda, en razón de que considera la misma infundada.
En fecha 14-11-2011, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14-11-2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 15-11-2011, la actora presento escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15-11-2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

PARTE MOTIVA:
El Tribunal pasa a analizar el fondo de la presente controversia.
Ciertamente en el presente caso existe una relación contractual entre las partes en litigio, derivada de un contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada en fecha 15 de Junio de 2008, el cual cursa en autos marcado “B”, a los folios 11y 12.
De las Pruebas.
Parte Actora:
• Contrato de Arrendamiento en copia, suscrito en forma privada en fecha 15 de Junio de 2008, el cual marcado “B”, cursa en autos del folio 11 al 14. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articuló 1363 del Código Civil en concordancia artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Documento de compra venta en copia simple, por medio del cual la ciudadana, INDIRA DEL CARMEN LARA MARCANO, titular de la cedula de identidad Nº 9.938.756, da en venta al ciudadano LUIS DANIEL GONZALEZ MONTAÑO, titular de la cedula de identidad Nº 14.311.526, los derechos y acciones que le pertenecen sobre una unidad de vivienda conjuntamente con la parcela de terreno que ocupa distinguida con el numero 562, terraza 5, comprendida dentro del Proyecto denominado Urbanización “Guayacan”, SEGUNDA ETAPA, ubicada en el asentamiento Campesino, Sector La Campiña de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, el cual cursa en autos marcado “A”, del folio 15 al 18. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• En copia certificada, expediente Nº 027-11, que cursa por ante el Juzgado del Municipio Valdez Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el cual cursa en autos marcado “D”, del folio 19 al 49. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.
• En copia simple depósitos realizados en el Banco Mercantil, en la cuenta de ahorros Nº 01050274857274010395, a nombre de José Hernández, depositante Alida Gómez, los cuales cursa en autos marcados “E”, “E1”, “E2”, “E3”, “E4”, “E5”, “E6” y “E7”, del folio 50 al 57. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articuló 1363 del Código Civil en concordancia artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• En copia simple control de citas médicas, emitido por el IPASME, a nombre de Hernández Souquett José, cedula de identidad Nº 9.938.756, los cuales cursan en autos marcados “A”, “A1” y “A2”, del folio 85 al 87. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articuló 1363 del Código Civil en concordancia artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Copia simple de la partida de nacimiento Nº 55, perteneciente a la menor Irina Marina Hernández Lara, la cual cursa en autos marcado “B”, al folio 88. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble arrendado, a nombre de la ciudadana INDIRA DEL CARMEN LARA, titular de la cedula de identidad Nº 9.938.756, el cual cursa en autos marcado “C”, del folio 89 al 97. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Parte Demandada:
• Reproduce y hace valer el merito favorable de los autos, e invoca a su favor el principio de la comunidad de la prueba.
• En copia simple Recibos de Pago de servició eléctrico, emitidos por CADAFE, Titular del Contrato HERNANDEZ JOSE GREGORIO, C.I: V-5977139, Dirección de Suministro URB GUAYACAN N 562. Dichos instrumentos están marcados “A”, “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”, “A6” y “A7” y cursan en autos del folio 74 al 81. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articuló 1363 del Código Civil en concordancia artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Ahora bien corresponde a este Juzgador determinar si procede la acción de retracto legal arrendaticio incoada, y al efecto observa:
En el presente caso existe una relación contractual entre las partes en litigio, derivada de un contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada en fecha 15 de Junio de 2008, el cual fue suscrito por el ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ SOUQUET, titular de la cedula de identidad Nº 5.977.139, en su carácter de ARRENDADOR, y la ciudadana ALIDA CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nº 14.174.037, en su carácter de ARRENDATARIA.
La Cláusula Primera de dicho contrato establece:
“EL ARRENDADOR cede en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, específicamente una casa amoblada, ubicada en la urbanización Guayacán, Tercera Calle, Numero 562, de la Ciudad de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre.” El resaltado es mió.
Cláusula Cuarta:
“El termino fijado para la duración del contrato es Tres (03) años fijos, contado a partir del día Quince (15) de Junio de 2.008 hasta el Quince (15) de Junio de 2.011, ambas fechas inclusive. …….” El resaltado es mió.
Aquí queda establecida la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos JOSE GREGORIO HERNANDEZ SOUQUET, titular de la cedula de identidad Nº 5.977.139, en su carácter de ARRENDADOR, y la ciudadana ALIDA CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nº 14.174.037, en su carácter de ARRENDATARIA, la cual se encuentra vigente, en razón de lo cual las partes contractuales, están en la obligación de cumplir con sus obligaciones contractuales. Y así se decide.
También consta en autos que ciertamente la ciudadana INDIRA DEL CARMEN LARA MARCANO, titular de la cedula de identidad Nº 9.938.756, dio en venta al ciudadano LUIS DANIEL GONZALEZ MONTAÑO, titular de la cedula de identidad Nº 14.311.526, los derechos y acciones que poseía sobre una unidad de vivienda conjuntamente con la parcela de terreno que ocupa distinguida con el numero 562, terraza 5, comprendida dentro del Proyecto denominado Urbanización “Guayacan”, SEGUNDA ETAPA, ubicada en el asentamiento Campesino, Sector La Campiña de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, según documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario ( Con Funciones Notariales) del Municipio Valdez del Estado Sucre, en fecha 12 de Agosto del 2008, bajo el Nº 07, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. El cual fue protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Valdez del Estado Sucre en fechas 15 de Marzo de 2011, bajo el Nº 2011.321, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 423.17.10.1.555, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. El resaltado es mió.
Este operador de justicia, constata que existe plena identidad entre el inmueble arrendado a la ciudadana ALIDA DEL CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, y el dado en venta al ciudadano LUIS DANIEL GONZALEZ MONTAÑO. Y así lo decide.
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
Articulo 43.
“El retracto legal arrendaticio es el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo anterior.”
Articulo 48.
“El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el articulo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el articulo 44 de este Decreto- Ley o se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”
Estas disposiciones contienen parte, de lo que se conoce como el “orden publico inquilinario”, que es el conjunto de normas dictadas en protección del arrendatario, y cuya violación genera la nulidad relativa o absoluta, solo por invocación del arrendatario.
Así mismo el artículo 7 ejusdem establece:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Este artículo nos dice, que los particulares no pueden mediante pactos entre ellos disminuir algún derecho que la Ley concede al inquilino, puesto que son de orden publico.
En este orden de ideas tenemos que el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el articulo 48 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, se refiere.
En el presenté caso, resulta ingenuo pensar que el Arrendador JOSE GREGORIO HERNANDEZ SOUQUET, no hubiese tenido conocimiento que su cónyuge INDIRA DEL CARMEN LARA MARCANO, habría vendido el inmueble arrendado.
Ahora bien, ciertamente en este caso se violo el derecho a la preferencia ofertiva, para adquirir el inmueble arrendado en primer lugar, que tenia la ciudadana ALIDA DEL CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, al reunir la misma los supuestos de hecho, previstos en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tener mas de dos (2) años como arrendataria y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y no haberle hecho la notificación prevista en el articulo 44 ejusdem. Y así se decide.
En este caso, al analizar los hechos y las pruebas promovidas, este juzgador considera que existen elementos suficientes que dan a este juzgador la convicción necesaria para declarar procedente la Acción de Retracto Legal Arrendaticio incoada. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, contra el ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ SOUQUET, ya identificadas.
SEGUNDO: Se le ordena a la ciudadana INDIRA DEL CARMEN LARA MARCANO, ofrecer en venta, a la ciudadana ALIDA DEL CARMEN GOMEZ FERNANDEZ, el inmueble arrendado, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (Con Funciones Notariales) del Municipio Valdez del Estado Sucre, en fecha 12 de Agosto del 2008, bajo el Nº 07, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. El cual fue protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Valdez del Estado Sucre en fechas 15 de Marzo de 2011, bajo el Nº 2011.321, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 423.17.10.1.555, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
TERCERO: Se declara nula la venta del inmueble, consistente en una unidad de vivienda conjuntamente con la parcela de terreno que ocupa distinguida con el numero 562, terraza 5, comprendida dentro del Proyecto denominado Urbanización “Guayacan”, SEGUNDA ETAPA, ubicada en el asentamiento Campesino, Sector La Campiña de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario ( Con Funciones Notariales) del Municipio Valdez del Estado Sucre, en fecha 12 de Agosto del 2008, bajo el Nº 07, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. El cual fue protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Valdez del Estado Sucre en fechas 15 de Marzo de 2011, bajo el Nº 2011.321, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 423.17.10.1.555, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (Con Funciones Notariales) del Municipio Valdez del Estado Sucre, en fecha 12 de Agosto del 2008, bajo el Nº 07, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. El cual fue protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Valdez del Estado Sucre en fechas 15 de Marzo de 2011, bajo el Nº 2011.321, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 423.17.10.1.555, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los veintitrés (23) días del mes de Noviembre de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA MARCANO RODRIGUEZ

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NOTA: En esta misma fecha (23-11-2011), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,
LA SECRETARIA,

Exp. Civil No. 11.2898.
LJIU.-