TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 41.650

En virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, corresponde a esta Juzgadora actuar como Tribunal de Alzada y conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio JOHANA FARÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 87.853, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V–1.648.385, contra la sentencia definitiva proferida por el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 26 de Septiembre de 2006, con ocasión del juicio de DESALOJO ARRENDATICIO que se inició mediante demanda incoada por la hoy apelante ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA, ya identificada, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.769.238, domiciliado en la Ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia.
Se recibió y se le dio entrada al presente expediente mediante auto de fecha 19 de Octubre de 2006, teniéndose en consideración que la sentencia apelada es definitiva, y que debido a la naturaleza de la acción incoada, la causa debe ser tramitada y decidida tanto en primera como en segunda instancia, conforme al procedimiento breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en fecha 25 de Octubre de 2006, la recurrente presentó por ante la Secretaría de este Tribunal, escrito de fundamentación de la apelación, el cual fue anexado al expediente de la causa.
Advierte este Juzgado que en el mencionado procedimiento breve en segunda instancia, no se prescribe que haya acto de informes y sólo se otorga un término de diez (10) días para sentenciar, conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo el interesado promover dentro de esos diez (10) días, únicamente las pruebas permitidas en el artículo 520 ejusdem, es decir, los instrumentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio, sin que le sea posible hacerlo en otro momento, puesto que, el referido término es improrrogable.
Así las cosas, el escrito de fundamentación de la apelación que introdujo el recurrente en fecha 25 de Octubre de 2006, se tiene como no presentado.

I
DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN
La decisión apelada tiene carácter de sentencia definitiva, y mediante la misma, el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(...Omissis...)
“PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1) Promovió inspección judicial de fecha 22 de marzo del 2006. En cuanto a las copias certificadas de la inspección judicial emanada del JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, practicada por este juzgado, mediante el cual se deja constancia de una abertura y derrame de aguas negras, en el inmueble situado en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, sector El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia, prueba esta que por razones de urgencia (periculum in mora, permitida por el legislador en el artículo 1429 del Código Civil), fue practicada antes de iniciarse el proceso, sin que el adversario hubiese ejercido el control de la prueba, y por cuanto la misma no fue impugnada por los adversarios, por lo tanto esta prueba la estima esta sentenciadora como prueba fehaciente. Así se decide.

2) Documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de abril de 1978, bajo el N° 10, protocolo 1°, tomo 2°. En cuanto a esta probanza, presentada en copias certificadas, estas copias no fueron impugnadas por su adversario, por lo que se tienen como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como tal tienen el carácter de documentos públicos. Así se decide.

3) Informe emanado de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del municipio Maracaibo de fecha 30 de marzo del 2006. En cuanto a estas copias fotostáticas certificadas de la inspección realizada por este, observa este tribunal que se trata de un documento de carácter administrativo público, debido a que emana de un funcionario competente para ello, por lo tanto su contenido se acredita como cierto y positivo, al no haber sido impugnado por el adversario en el presente juicio. Así se decide.

4) En cuanto al documento original de la inspección judicial practicada por este tribunal de fecha 2 de agosto del 2006, mediante la cual deja constancia del estado en que se encuentra el apartamento habitado por el ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTINEZ; ubicado en planta baja del inmueble signado bajo el N° 79-112, evacuada durante el lapso probatorio, por ambas partes; esta sentenciadora la estima como prueba plena y fehaciente en el presente juicio. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales en su beneficio. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

PRUEBAS INSTRUMENTALES:

2) Original de permiso para conectar el inmueble signado con la nomenclatura municipal 79-112, ubicada en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, a la red de agua servidas, de fecha 7 de febrero del 2006 emanada de la Gerencia Comercial De La Hidrológica De Maracaibo (HIDROLAGO).

3) Original de planilla de pago N° 4306012463 de fecha 21 de febrero del 2006, emanada del Servicio Autónomo Municipal De Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia.

4) Original de permiso para construcción de servicios, N° SIEM-RP-2006-02-08 de fecha 16 de febrero de 2006, emanada del Sistema Integrado De Infraestructura Y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia.

5) Original de presupuesto para conectar el inmueble signado con la nomenclatura municipal N° 79.112, ubicado en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, a la red de aguas servidas emanada de HIDROLAGO, de fecha 6 de febrero del 2006.

6) Original de orden de servicio para conectar el inmueble signado con la nomenclatura municipal 79-112, en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, a la red de agua servidas, N° 0037 emanada de la Gerencia Comercial de HIDROLAGO, de fecha 6 de febrero del 2006.

7) Original de comprobante de pago N° 231196 para conectar el inmueble signado con la nomenclatura municipal N° 79-112, ubicado en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, a la red de aguas servidas emanada de HIDROLAGO, de fecha 6 de febrero del 2006.

8) Copia simple del documento de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el 15 de mayo de 1995, N° 49, tomo 65.

9) Solicitó prueba de informes a la Gerencia Comercial de HIDROLAGO.

10) Solicitó prueba de informes al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia.

11) Solicitó prueba de informes al Sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia.

Con relación a este legajo de pruebas instrumentales emanadas del Instituto Hidrológico de Maracaibo HIDROLAGO, con respecto al original y copias del Permiso Legal para conectar el inmueble ubicado en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, signado con la nomenclatura municipal N° 79-112, en la red de aguas servidas, así como el Presupuesto de Instalación de aguas servidas, también Comprobante de Pago N° 231196 y Orden de Servicio bajo el N° 0037, observa esta juzgadora que se trata de documentos administrativos que están dotados de presunción favorable en cuanto a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, y que no han sido desvirtuados por otros medios de pruebas, que acrediten lo contrario. Así se decide.
Asimismo con relación a la Planilla emanada del Servicio Autónomo Municipal De Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia y permiso para construir emitido por el Sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), adscrito a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, observa esta juzgadora que se trata de documentos administrativos que están dotados de presunción favorable en cuanto a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, y que no han sido desvirtuados por otros medios de pruebas, que acrediten lo contrario. Así se decide.
En relación a la copia simple certificada, emanada de la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de mayo de 1995, N° 49, tomo 65, se observa que el mismo se trata de un contrato celebrado entre la ciudadana MARIA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA, y el ciudadano NELSON ENRIQUE VILLASMIL CASTILLO, que si bien es cierto que este documento tiene el carácter de instrumento privado auténtico, el mismo no tiene relación alguna en el presente juicio. Así se decide.
Por último en cuanto a la inspección judicial practicada por este tribunal en fecha 2 de agosto del 2006, la misma ya fue valorada. Así se decide.

(…)

Visto el planteamiento de la controversia en la presente litis, observa esta sentenciadora:
En primer lugar la demandante alega que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento sin número en planta alta con nomenclatura municipal N° 79-112, situado en la avenida 19 antigua calle Udon Pérez, sector El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cual celebró contrato de arrendamiento verbal con el demandado desde el año 1992, dejando claro que sobre el inmueble no podría efectuarse modificación alguna sin autorización de la arrendadora, siendo el caso que el demandado sin autorización en conjunto con otros arrendatarios realizaron una serie de perforaciones dejando la edificación en estado de deterioro y ruina.
En segundo lugar la parte demandada alega negó, rechazó y contradijo la demanda en cada una de sus partes.
Ahora bien, como se observa de las actas procesales la parte demandada conviene con la demandante que realizó contrato de arrendamiento verbal con la parte actora desde el año de 1992, y admite que participó en la sustitución de las tuberías de aguas negras conjuntamente con otro arrendatario. Se evidencia entonces que queda demostrada la relación arrendaticia verbal celebrada entre los ciudadanos MARIA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA y JOSÉ GREGORIO MARTINEZ.
Como aspecto controvertido en el presente juicio, el cual es alegado por la parte actora con relación a las reparaciones mayores no autorizadas al demandado; esta Jurisdiscente (sic) trae a colación el fundamento jurídico a lo alegado por la parte actora; como es el artículo 34 literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Ahora bien, con relación a este literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la doctrina admite el incumplimiento por parte del arrendatario, y que debe demostrarse que esos deterioros mayores son ocasionados por una actividad del arrendatario, e igualmente aquellas modificaciones inconsentidas por el arrendador, que realizadas por el arrendatario al inmueble podrán significar el deterioro o una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado que lo recibió.
A este respecto, considera esta Juzgadora que analizadas minuciosa y exhaustivamente las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente juicio, considera quien suscribe que el demandado si bien es cierto admite participar con otro arrendatario en la sustitución de las tuberías de aguas negras, del inmueble en pugna que conforma todo el edificio; compuesto por varios apartamentos, tendríamos la dificultad de analizar si estamos en presencia de deterioros mayores o deterioros provenientes del uso normal del inmueble; considera esta Jurisdiscente que en el presente juicio no se evidenció el nexo causal entre el daño sufrido en la edificación y el elemento causante del mismo, para lo cual acogiéndonos a ley especial de la materia, ha debido probarse por medio de experticia la gravedad del deterioro.
Ahora bien, la actora alega que el inmueble N° 79-112, se encuentra en completo estado de inhabitabilidad y ruina, debido a las perforaciones y rupturas que el arrendatario realizó sin su autorización, alegando que estas nunca se concluyeron, por el contrario el rompimiento del piso de cerámica del patio del frente del inmueble, como el de cemento o paso peatonal en la vía pública, ayudó al descubierto de la tubería de aguas negras perforadas y los olores putrefactos. Sin embargo, valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes, se observa en primer lugar; de la inspección realizada por los Bomberos, se dejó constancia que deben finalizarse los trabajos de reparación y saneamiento, ó en su defecto debe presenciarse la inhabitabilidad del inmueble. Se observa que no se dijo que es inhabitable el inmueble, así mismo, de la inspección judicial realizada por este despacho, se observó que los trabajos de construcción fueron finalizados, y se dejó constancia que en la parte lateral del inmueble se observó que el piso estaba cubierto tapado con cemento, aunado a ello, de las pruebas promovidas por el demandado en cuanto al permiso, planillas, los mismos se tramitaron correctamente ante los organismos públicos respectivos, en cumplimiento con las ordenanzas municipales.
Como se evidencia que los trabajos de construcción si se concluyeron y que en el momento de la inspección judicial donde comparecieron ambas partes, se observó que no habían tuberías al descubierto y tampoco olores putrefactos, haciendo mención adicional de que los mismos fueron realizados no en el apartamento habitado por el demandado, sino en la parte lateral del inmueble que conforman varios apartamentos.
En consecuencia se desecha la demanda por carecer la demandante de argumentos firmes para continuar la misma y haber sido refutados sus alegatos. Así se decide.”

(…)

II
ANTECEDENTES
Adujo la demandante ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA, en su escrito libelar ser propietaria de un inmueble constituido por un apartamento sin número, que consta de las siguientes dependencias: sala, comedor, cocina, dos (02) habitaciones y una (01) sala sanitaria, ubicado en el inmueble signado en la nomenclatura municipal con el Nº 79-112, que se encuentra situado en la Avenida 19 antigua calle Udón Pérez, Sector conocido como El Paraíso en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal como consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito (Hoy Municipio) Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de Abril de 1978, quedando anotado bajo el Nº 10, Protocolo 1°, Tomo 2°.
Así mismo, alegó la existencia de un contrato de ARRENDAMIENTO VERBAL entre su persona, en calidad de arrendadora y propietaria del inmueble arrendado y el ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, en calidad de arrendatario; explica la parte actora que el referido contrato fue celebrado en el año 1992 y sobre el mismo, los mencionados ciudadanos acordaron que el arrendatario no podía realizar modificaciones o reformas dentro o fuera del mencionado inmueble , ya que, las reparaciones mayores correrían por cuenta de la arrendadora.
En cuanto a la relación arrendaticia, explica quien demanda, que el referido inmueble se encuentra en condiciones inhabitables, debido a las perforaciones y rupturas que el demandado realizó conjuntamente con otros arrendatarios, sin autorización de la demandante. Continúa explicando la actora, que el arrendatario alegó que dichas rupturas eran necesarias para efectuar reparaciones mayores presuntamente requeridas por el inmueble, sin embargo, estas no fueron concluidas, quedando deteriorado tanto el piso de cerámica del patio del frente del inmueble, como la acera o paso peatonal en la vía pública y descubierta la tubería de aguas negras perforada, trayendo como consecuencia un olor putrefacto que despide de la misma.
Acompañó la actora a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Copia certificada de la consignación arrendaticia realizada por el demandado ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, en fecha 19 de Marzo de 2004.
2. Copia certificada constante de 24 folios útiles del expediente signado con el Nº 291-2006 de la nomenclatura interna del Tribunal Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, los cuales versan sobre la Inspección Judicial solicitada por la demandante ante el mencionado Juzgado y que contienen:
a) Solicitud de Inspección Judicial.
b) Poder Autenticado ante la Notaría Pública Segunda, conferido por la ciudadana María Olga Fernández de Cavada a las Abogadas en ejercicio María Cristina Sánchez y Johana Faría.
c) Documento de Propiedad del Inmueble objeto del contrato verbal de arrendamiento, ya descrito en actas, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito (Hoy Municipio) Maracaibo, en fecha 14 de Abril de 1978.
d) Inspección Judicial practicada por el referido Juzgado en fecha 22 de Marzo de 2006.
e) Consignación de siete (7) folios útiles contentivos de las fotografías tomadas al inmueble objeto de la Inspección Judicial.
f) Constancia de Inspección emanada de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, realizada en fecha 30 de Marzo de 2006.
Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda convino en la existencia de la relación arrendaticia que mantenía con la ciudadana demandante desde el año 1992 y argumentó los siguientes alegatos de fondo:
Negó, rechazó y contradijo que en el contrato verbal que realizó con la actora, hayan estipulado que ella haría las reparaciones mayores y que bajo ningún concepto debían hacerse modificaciones o reformas dentro y fuera del inmueble, del mismo modo negó que haya hecho reformas no autorizadas en el inmueble, ya que, la misma demandante argumentó que él le informó “alegando que estos rompimientos o demoliciones eran necesarios para efectuar reparaciones mayores, presuntamente requeridas por el inmueble”.
Prosigue el demandado, negando que el inmueble que habita está en ruinas o condiciones de inhabitabilidad, así mismo, rechaza que los trabajos hayan sido realizados con impericia, que estén inconclusos o que a consecuencia de ellos se haya producido la ruptura de las tuberías de aguas negras.
La parte demandada acompañó a su escrito de contestación de la demanda el siguiente instrumento:
1. Poder Apud Acta, conferido por el demandado, ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, a los abogados en ejercicio NEYDA MACHADO MAVAREZ y ALFONSO BALLESTAS LOAIZA.
Dentro del lapso para la promoción y evacuación de pruebas previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes presentaron escritos de pruebas.
La parte actora ratificó los instrumentos acompañados con el escrito libelar, y promovió:
1. INSPECCIÓN JUDICIAL, efectuada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de Marzo de 2006.
2. DOCUMENTO DE PROPIEDAD, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito (Hoy Municipio) Maracaibo, en fecha 14 de Abril de 1978, que corre inserto en el expediente N° 291-2006, de la nomenclatura del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
3. INFORME emanado de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en fecha 30 de Marzo de 2006.
4. PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL sobre el apartamento sin número, ubicado en la planta baja del inmueble signado con el Nº 79-112 situado en la Avenida 19 antigua calle Udón Pérez, Sector conocido como El Paraíso en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de dejar constancia de las condiciones de aseo, uso y conservación.
La parte demandada invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales, e igualmente promovió los siguientes instrumentos:
1. Original de permiso emanado de la Gerencia Comercial de la Hidrológica del Lago de Maracaibo en fecha 7 de Febrero de 2006, para conectar el precitado inmueble, a la red de aguas servidas.
2. Original de la planilla de pago Nº 4306012463 emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 21 de Febrero de 2006, relativa a permiso para romper la calle.
3. Original de permiso para construcción de servicios Nº SIEM-RP-2006-02-08 emanada del sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM) en fecha 16 de Febrero de 2006.
4. Original de Presupuesto para conectar el mencionado inmueble a la red de aguas servidas, emanado de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) en fecha 6 de Febrero de 2006.
5. Original de Orden de Servicio Nº 0037, emanada de la Gerencia Comercial de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) en fecha 6 de Febrero de 2006.
6. Original de Comprobante de Pago Nº 231196 para conectar el referido inmueble a la red de aguas servidas, emanada de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) en fecha 6 de Febrero de 2006.
7. Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, de fecha 15 de Mayo de 1995, anotado bajo el Nº 49, tomo sesenta y cinco (65).
8. Prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato verbal de arrendamiento, con la finalidad de verificar si fueron concluidos o no los trabajos de sustitución de las tuberías de aguas negras.
9. Copia certificada de la consignación arrendaticia realizada por el demandado a favor de la ciudadana María Olga Fernández de Cavada.
Así mismo, el demandado promovió prueba de informes sobre los instrumentos presentados y solicitó se librara oficios a las entidades respectivas, a los fines de conocer si los instrumentos invocados, efectivamente emanan de las mismas.
Precluído el lapso probatorio, el Juzgado a-quo sentenció en fecha 27 de Septiembre de 2006, declarando SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO ARRENDATICIO intentó la ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ.
Posteriormente, en fecha 02 de Octubre de 2006, la parte demandante apeló de la sentencia definitiva, siendo tal apelación oída por el a-quo en ambos efectos.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub iudice, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a la sentencia definitiva de fecha 27 de Septiembre de 2006, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda, y en consecuencia, condenó a la parte demandante a pagar las costas del proceso por haber resultado totalmente vencida.
El thema decidendum sometido al conocimiento de esta Juzgadora, comporta la revisión íntegra de la sentencia dictada por el a-quo, en vista de que la demandante recurrente fue totalmente vencida en primera instancia.
En consecuencia, corresponde a este Tribunal a-quem conocer ex novo tanto de la quaesito facti como de la quaestio iuris sobre el DESALOJO ARRENDATICIO incoado por la ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA, ya identificada, contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, fundamentándose en el artículo 34 literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Observa esta Juzgadora, en primer lugar que ambas partes convienen en la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, e igualmente, tanto actor como demandado promueven como prueba la copia certificada de la consignación arrendaticia realizada por el demandado ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, en fecha 19 de Marzo de 2004, con lo cual queda demostrado fehacientemente el vínculo arrendaticio entre las partes. Así se decide.
La parte actora acompañó al libelo de demanda, copias certificadas del expediente Nº 291-2006 de la nomenclatura interna del Tribunal Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, contentivas de: Solicitud de Inspección Judicial, Poder Autenticado ante la Notaría Pública Segunda, conferido por la ciudadana María Olga Fernández de Cavada a las Abogadas en ejercicio María Cristina Sánchez y Johana Faría, documento de propiedad del inmueble objeto del contrato verbal de arrendamiento, ya descrito en actas, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito (Hoy Municipio) Maracaibo, en fecha 14 de Abril de 1978, inspección judicial practicada por el referido Juzgado en fecha 22 de Marzo de 2006, consignación de siete (7) folios útiles contentivos de las fotografías tomadas al inmueble objeto de la inspección judicial, constancia de inspección emanada de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, realizada en fecha 30 de Marzo de 2006. Los referidos documentos al ser documentos públicos certificados por un Órgano Jurisdiccional, se tienen íntegramente como fidedignos. Así se decide.
En la etapa de promoción de pruebas, la requirente ratificó los instrumentos acompañantes del escrito libelar y promovió adicionalmente prueba de inspección judicial, la cual fue practicada el día 02 de Agosto de 2006 por el Juzgado A quo y al ser una prueba practicada por un Órgano Jurisdiccional, tiene validez para esta Sentenciadora.
La parte demandada promovió como pruebas instrumentales un conjunto de documentos consistentes en: Original de permiso emanado de la Gerencia Comercial de la Hidrológica del Lago de Maracaibo, en fecha 7 de Febrero de 2006, para conectar el precitado inmueble, a la red de aguas servidas, original de la planilla de pago Nº 4306012463 emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2006, relativa a permiso para romper la calle, original de permiso para construcción de servicios Nº SIEM-RP-2006-02-08 emanada del sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), en fecha 16 de Febrero de 2006, original de presupuesto para conectar el mencionado inmueble a la red de aguas servidas, emanado de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), en fecha 6 de Febrero de 2006, original de orden de servicio Nº 0037, emanada de la Gerencia Comercial de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) en fecha 6 de Febrero de 2006, original de comprobante de pago Nº 231196 para conectar el referido inmueble a la red de aguas servidas, emanada de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), en fecha 6 de Febrero de 2006, copia simple de contrato de arrendamiento entre la parte actora y el ciudadano Nelson Villasmil, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, de fecha 15 de Mayo de 1995, anotado bajo el Nº 49, tomo sesenta y cinco (65). Así mismo promovió la prueba de informes, los cuales son necesarios para ratificar los documentos, ya que son emanados de terceros.
En relación al anterior legajo de documentos, aún cuando fueron ratificados por los organismos que los produjeron, esta Juzgadora considera que no son pertinentes, ya que, no versan sobre los hechos objeto de litigio, por estar dirigidos a probar la pericia con la que fueron ejecutados los trabajos y no la gravedad de los deterioros. Así se decide.
Así mismo, el demandado promovió inspección judicial con la finalidad de verificar si fueron concluidos o no los trabajos de sustitución de las tuberías de aguas negras. Con respecto a esta prueba, la misma ya fue valorada.
El Tribunal para decidir observa que, la demandada fundamenta su acción en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Se desprende de las pruebas promovidas por la parte actora que efectivamente el arrendatario ejecutó obras en el inmueble propiedad de la demandada, hechos estos que fueron convenidos por el demandado, sin embargo, la actividad probatoria debió ser tendiente a demostrar que dichas reparaciones ocasionaban deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.
Con el objeto de probar los mencionados deterioros, la actora consigna como prueba una inspección judicial de fecha 22 de marzo de 2006, en la cual se evidenció la realización de unos trabajos que se encontraban inconclusos y resultaban molestos para la habitabilidad del inmueble.
Posteriormente, la parte demandada promovió una inspección judicial, la cual fue practicada el día 02 de agosto de 2006 por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, y en la cual se dejó constancia de la culminación de las obras que se estaban realizando en el inmueble, al indicar que el piso se encontraba “cubierto y tapado con cemento” , con lo cual se prueba que los trabajos fueron culminados y por lo tanto, no estamos en presencia de deterioros graves, ya que fue posible su subsanación.
Así las cosas, observa este Tribunal que no se encuentran cubiertos los requisitos establecidos en la ley para que proceda el desalojo por la causal invocada por la actora Así se decide.
IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA por intermedio de su apoderada judicial JOHANA FARÍA, contra la sentencia definitiva de fecha 27 de Septiembre de 2006, proferida por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 27 de Septiembre de 2006, proferida por el Juzgado a-quo, que declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO ARRENDATICIO incoada por la ciudadana MARÍA OLGA FERNÁNDEZ DE CAVADA contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MARTÍNEZ, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haber sido totalmente vencida en esta instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los cuatro (04) días de Mayo de dos mil once (2011).-
Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez,
(fdo.)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez La Secretaria
(fdo.)
Abog. Militza Hernández Cubillán
En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el No.______, del Libro Correspondiente. La Secretaria
(fdo.)
Abog. Militza Hernández Cubillán

ELUN/mnss
Quien suscribe, la Secretaria Abog. Militza Hernández Cubillán, hace constar que la anterior resolución es copia fiel y exacta de su original que reposa en el Expediente No. 41.650. Lo certifico. En Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de Mayo de dos mil once (2011). La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán