TSJ Regiones - Decisión

Exp. 03457

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Demandante: Sociedad Mercantil INVERSIONES GUAIQUERÍ, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de mayo de 1978, bajo el No. 24, Tomo 65-A, reformados íntegramente sus estatutos sociales mediante documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 2010, bajo el No. 8, Tomo 123-A SDO, cuyo representante legal es el ciudadano JACK HUMBERTO SERRANO BEHRENS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-3.300.396 y domiciliado en el Estado Miranda, en su carácter de Director de la misma.

Apoderados Judiciales de la parte demandante: FERNANDO ATENCIO MARTÍNEZ, GERARDO VIRLA VILLALOBOS y RAFAEL ANDRADE MARTÍNEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 89.798, 111.583 y 148.017, respectivamente y de este domicilio.-

Demandado: OMAR YORDI, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, titular de la cédula de identidad No. 1.574.231, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 3.870, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 03457, que este Juzgado, en fecha diez (10) de enero de 2011 le dio entrada a la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES GUAIQUERI, C.A. contra el ciudadano OMAR YORDI, ordenándose emplazar a la parte demandada para que compareciera, en el segundo día de despacho siguiente después de citado y previa constancia en autos de su citación, en las horas destinadas por este Tribunal para despachar.-
Seguidamente, en fecha once (11) de enero de 2011 se libraron los recaudos de citación, sabido que el Alguacil del Tribunal expuso haber citado al demandado de autos, el día dos (02) de febrero de 2011 pero éste se negó a firmar.
El día veintisiete (27) de abril de 2011, el apoderado actor solicitó se librara boleta de notificación, conforme a lo previsto en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue librada en fecha veintiocho del aludido mes y año.
En fecha nueve (09) de mayo de 2011 el Apoderado Judicial de la parte actora FERNANDO ATENCIO MARTÍNEZ y la parte demandada ciudadano OMAR YORDI, ambos identificados en actas, celebraron convenimiento, el cual quedó plasmado en los siguientes términos:

… los ciudadano FERNANDO ATENCIO MARTÍNEZ, (…sic…) quien actúa con el carácter de APODERADO JUDICIAL de la sociedad mercantil INVERSIONES GUAIQUERÍ, C.A., (…sic…) quien en lo sucesivo y para los efectos del presente contrato se denominará LA DEMANDANTE, debidamente facultado para transigir y disponer del derecho en litigio, por una parte; y por la otra el ciudadano OMAR YORDI, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, titular de la cédula de identidad No. 1.574.231, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 3.870, domiciliado en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, quien en lo sucesivo y para los efectos del presente contrato se denominará EL DEMANDADO, y expusieron: “Las partes con el ánimo de dar por terminado el presente litigio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, han convenido en celebrar una Transacción Judicial, conforme a las previsiones de los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1713 del Código Civil, la cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: Cursa por ante este Tribunal formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, bajo el expediente No. 3457, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES GUAIQUERÍ, C.A, ya identificada, en contra del ciudadano OMAR YORDI, ya identificado, y que tiene por objeto el contrato de arrendamiento celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo en fecha 6 de septiembre de 1999, bajo el No. 26, Tomo 47, y por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 11 de octubre de 1999, bajo el No. 56, Tomo 70, a través de la cual LA DEMANDANTE dio en calidad de arrendamiento a EL DEMANDADO, los locales comerciales signados con los Nos. 3 y 4 con su correspondiente semi-sotano, así como un área constituida por un antiguo pasillo de entrada ubicado en el lindero norte del local No. 4, ubicados en un inmueble situado en la Avenida 28 (La Limpia), Sector La Fusta, distinguido con la nomenclatura municipal No. 65-72, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual está formado por un edificio de un sótano y una planta destinados a comercio y el lote de terreno donde está construido, con una superficie de Un Mil Cuatrocientos Dos Metros Cuadrados (1.402 Mts2), y tiene las siguientes medidas y linderos: Norte: a donde da su frente, en 37,95 Mts, con la Avenida 28; Sur: en 30,15 Mts, con terrenos que son o fueron de David Morales Quintero; Este: en 11,50 Mts con terrenos que son o fueron de Ramón Sequera y en 28,50 Mts con terrenos que son propiedad del Ejecutivo del estado Zulia, y por el Oeste: en 39,90 Mts con terrenos que son o fueron de Manuel González, en donde funciona la bomba de gasolina Sucre. Dichos locales fueron arrendados con el objeto de que el arrendatario explotase un fondo de comercio denominado Auto Accesorios Mónaco, S.R.L., relativo al negocio de compra-venta de repuestos, accesorios y periquitos para vehículos. En dicha demanda la parte actora alega que EL DEMANDADO ha incumplido con el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2009, así como ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2010. Igualmente se demandaron los cánones de arrendamiento desde el día 1° de ENERO de 2010, hasta el día en que efectivamente pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, hecho este que podría verificarse una vez sea entregado por parte de EL ARRENDATARIO, los locales objeto del arrendamiento. SEGUNDA: Ahora bien, en aras a dar por terminado con el presente litigio, toda vez que continuar con el mismo implicaría la erogación de mayores gastos y tiempo para las partes, EL DEMANDADO por vía transaccional ofrece en pagarle a EL DEMANDANTE, las siguientes cantidades de dinero a) La cantidad de veinte (20) pensiones de arrendamiento comprendidas entre los meses de junio de 2009 hasta enero de 2011, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.200,oo), cada una de ellas, para un total VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTS (Bs. F 24.000,oo); b) La cantidad de cuatro (4) pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 2.000,oo), cada una de ellas, para un total OCHO MIL BOLIVARES FUERTS (Bs. F 8.000,oo). La totalidad de las cantidades adeudadas que en su conjunto ascienden a la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 32.000,oo), serán pagadas por EL DEMANDADO A LA DEMANDANTE, de la siguiente manera: a) La cantidad de DIECISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 17.000,oo), mediante la ejecución de un contrato de servicio de impermeabilización contra la lluvia de todo el techo de la edificación descrita en la clausula PRIMERA de esta transacción, incluyendo el techo de los locales 1, 2, 3 y 4, el cual posee un área aproximada de Cuatrocientos Diez Metros Cuadrados (410 Mts2). EL DEMANDADO se compromete a usar productos de primera calidad totalmente nuevos, incluyendo limpieza previa del techo, colocación de manto asfáltico, sellador de grietas, y pintura aluminizada. EL DEMANDADO se compromete a iniciar con dichos trabajos de impermeabilización por su cuenta, riesgo y responsabilidad, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la firma de la presente transacción, y los mismos deberán realizarse a cabalidad dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la fecha de inicio de los mismos, utilizando para ello solo personas especializadas en el ramo que den garantía por escrito de correcta impermeabilización por al menos durante cinco (5) años, exceptuando los retrasos que pudieran presentarse por la temporada de lluvias y que estuvieran fuera del control del demandado. El costo adicional que pueda incurrirse en la ejecución de dichos trabajos, correrán por cuenta exclusiva de EL DEMANDADO. Culminados los trabajos, EL DEMANDADO deberá conseguir y entregar a EL DEMANDANTE, una carta que certifique la culminación de la impermeabilización, anexándole copias legibles y fehacientes de la factura y de los recibos emitidos por la empresa impermeabilizadora. B) La cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 5.800,oo), mediante la entrega de cheque de gerencia a nombre de LA DEMANDANTE, dentro de los siete (7) días continuos siguientes a la fecha de la celebración de la presente transacción, y C) La cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 9.200,oo), mediante la entrega de cheque de gerencia a nombre de LA DEMANDANTE, dentro de los cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes a la fecha de la celebración de la presente transacción. TERCERA: Ambas partes acuerdan en celebrar una nueva convención arrendaticia que se iniciará en fecha 1° de mayo de 2011, sobre los locales comerciales objeto de la presente acción judicial, y tendrá una vigencia de un (1) año, contado a partir de la mencionada fecha. Dicha relación arrendaticia se prorrogará automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un (1) año; solo si EL DEMANDADO está al día en el pago de los cánones de arrendamiento, y si antes del vencimiento del término de duración aquí estipulado o de alguna de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prórrogas iguales y sucesivas constituyen tácita reconducción. Es convenido que cualquier notificación incluyendo la manifestación de voluntad en contrarío a la prórroga contractual, la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma del recibo de esa notificación o por la vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. La notificación de EL ARRENDATARIO también podrá hacerse en la persona de cualquier a quien se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrare el notificado o cualquier empleado de EL ARRENDATARIO, o mediante la fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado, o mediante la publicación de un Cartel de Notificación en un periódico de la ciudad de Maracaibo. La notificación del ARRENDADOR podrá realizarse en la siguiente dirección: Edificio Las Américas, apartamento 71-E, Avenida Rómulo Gallegos, Sebucán, Caracas. Para los efectos de la presente convención, gozarán de plena vigencia todas las cláusulas del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo en fecha 6 de septiembre de 1999, bajo el No. 26, Tomo 47, y por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 11 de octubre de 1999, bajo el No. 56, Tomo 70, con excepción de los siguientes puntos: Punto Primero: la clausula de duración y prórroga (que quedan redactadas en los términos antes expuestos). Punto Segundo: la cláusula contentiva del canon de arrendamiento, el cual las partes estipulan que será de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 2.000,oo) mensuales, hasta el día 30 de abril de 2012. El canon completo de arrendamiento deberá ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante depósito efectuado por EL ARRENDATARIO en la cuenta de ahorro número 01210170850201540916 del Banco Corp Banca (BOD) a nombre de Reinaldo González, titular de la cédula de identidad No. V.-2944645. Queda expresamente convenido entre las partes que en caso que se operen prórrogas sucesivas de duración del presente contrato (en lo que respecta tanto a las prórrogas convencionales como a la prórroga legal en caso de que esta se opere), el canon de arrendamiento mensual aumentará cada año de pleno derecho, en la misma proporción en que aumente el Índice (General) Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que dicta el Banco Central de Venezuela durante el periodo anual anterior. Punto Tercero: En cuanto a la cancelación del servicio de agua EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar a LA ARRENDADORA el treinta y tres por ciento (33%) de la facturación mensual que Hidrolago (agua potable) hace para la totalidad del inmueble descrito en la cláusula Primera de esta transacción. Queda acordado que todo depósito hecho por EL ARRENDATARIO en la cuenta arriba indicada será aplicado por LA ARRENDADORA a las deudas que tengan mayor tiempo por pagar, bien sea por canon de arrendamiento mensual o por servicio de agua mensual. CUARTA: Ambas partes solicitamos del Tribunal, se sirva homologar el presente mecanismo de auto composición procesal, dándole el carácter de cosa juzgada, y absteniéndose de ordenar el archivo del presente expediente, hasta tanto EL DEMANDADO haya dado cumplimiento íntegro con las estipulaciones aquí convenidas. Ambas partes se comprometen a reproducir para mayor certeza, con la nueva convención arrendaticia de manera autenticada, la cual estipule lo acordado en la cláusula tercera de esta transacción. Dicha convención deberá celebrarse en un lapso de sesenta (60) días continuos contados a partir de la suscripción de la presente transacción. En caso de que las partes no lo hagan por cualquier motivo, la presente transacción tendrá los efectos del referido contrato de arrendamiento.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva”, prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de donde dimana igualmente el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, antes de homologar o no el acto efectuado en la causa, debe necesariamente este Juzgador analizar la conducta asumida por las partes.
La transacción, desistimiento y el convenimiento son instituciones jurídicas de naturaleza procesal de que se valen los justiciables para poner fin al litigio y/o el proceso sin haberse producido la sentencia o máxima decisión procesal, o una vez dictada en fase de ejecución de la misma, de manera voluntaria acordada unilateral o bilateralmente por las partes; toda vez, que el proceso civil está regido por el principio DISPOSITIVO, y que se trate de derechos disponibles donde no esté interesado el interés u orden público. Es lo que se conoce en la doctrina como “Modos Anormales de Terminación del Proceso”.
La Transacción a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil vigente, se define como: “Un contrato por el cual las partes mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”. (La negrilla es de la jurisdicción).
Estatuye el artículo 1.714 del Código Civil, lo siguiente: “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción”. (La negrilla es de la jurisdicción).
Ahora bien, constatada como ha sido la facultad expresa que tiene el aludido apoderado actor para convenir en la presente causa, cumpliéndose los extremos de Ley, este Juzgador no se puede oponer a homologar al convenimiento celebrado por las partes en fecha nueve (09) de mayo de 2011, y en consecuencia, debe procederse como si se tratara de sentencia con autoridad de cosa juzgada, impartiéndole su aprobación. Por lo que se concluye, que en sede jurisdiccional, se produjo por las partes, UNA TRANSACCIÓN DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA EN JUICIO. Así se establece.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos y en fuerza del argumento vertido en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. HOMOLOGA el acto de autocomposición procesal celebrado por las partes en el día nueve (09) de mayo de 2011.
2. Se abstiene de archivar el expediente hasta tanto conste en actas el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los once (11) días del mes de mayo del año dos mil once (2011).- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla.-
La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las dos y diecinueve minutos de la tarde (2:19 p.m.).-
La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales