TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
201° y 152°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana YULY URDANETA CHAPARRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.016.954, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas SONIA PUMAR CARRASQUERO y OLGA RONDON ROMERO, abogadas en ejercicio, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.802.423 y 7.603.286, respectivamente, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 23.556 y 23.380 en su orden, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LARRY ANTONIO MOLERO FERNÁNDEZ y MARIBEL HERNÁNDEZ SULBARÁN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nos. 7.891.054 y 8.507.245 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano WILLAIM BARRETO MACHADO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.772.220 e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 53.615.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 2587-11
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 27 de enero de 2011, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 31 de enero de 2011, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de haberse practicado su citación, para dar contestación a la demanda.
En fecha 8 de febrero de 2011, la parte actora otorgó poder apud acta y consignó las copias del libelo de la demanda y del auto de admisión a fin de que el Alguacil cite a la parte demandada así como los emolumentos necesarios para el traslado. El alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos.
Consta al folio 22 del expediente que el Alguacil citó al co-demandado LARRY ANTONIO MOLERO FERNÁNDEZ y que en fecha 3 de marzo de 2011, informó al Tribunal que la parte co-demandada ciudadana MARIBEL HERNÁNDEZ SULBARÁN, antes identificada, recibió los recaudos de citación pero se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente. En fecha 4 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora solicitó a este Tribunal con vista a la exposición del Alguacil ordene librar boleta de notificación de conformidad con lo pautado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 9 de marzo de 2011, proveyó lo solicitado.
En fecha 17 de marzo de 2011, la secretaría titular hace constar que se encuentran cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de marzo de 2011, la parte demandada estando dentro de la oportunidad legal para ello, dio contestación a la demanda y consignó instrumento poder para acreditar dicha representación.
Ambas partes promueven pruebas. En fecha 11 de abril de 2011, fueron recibidas las resultas de la prueba de informe promovida por la parte demandante. En fecha 15 de abril de 2011, oportunidad en que se llevó a efecto un acto conciliatorio solicitado por la parte demandada, solamente compareció la parte actora, por lo que habiendo transcurrido íntegramente los lapsos establecidos en la ley, el Tribunal pasa a pronunciarse en la presente causa y lo hace de la siguiente manera:
-III-
Alegó la parte actora que en fecha 28 de mayo de 2010, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LARRY ANTONIO MOLERO FERNANDEZ, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 91, Tomo 48 de los libros de autenticaciones, el cual acompañó en original marcado con la letra “A”, que versa sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento situado en el Conjunto Residencial Las Pirámides, Torre “A”, planta baja, ala 1, apartamento 105, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Señaló que el referido contrato fue celebrado por el término de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta del contrato, más la prórroga legal; que fue acordado un canon de arrendamiento de un mil cuatrocientos bolívares mensuales (Bs. 1.400,oo), por mensualidades adelantadas que debían ser pagadas los primeros cinco (5) días de cada mes. Que Igualmente se convino en el mencionado contrato en la cláusula cuarta que la falta de pago de una mensualidad del canon de arrendamiento le daría derecho a solicitar la desocupación del inmueble y a pedir la resolución del contrato, exigiendo el pago de los cánones que faltasen por vencerse, exigiéndose así la desocupación del mismo en las mismas condiciones en que lo recibió. Que conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, el arrendatario se comprometió a cumplir con los gastos de los servicios públicos del inmueble arrendado.
Argumentó que, la ciudadana MARIBEL HERNANDEZ SULBARAN, se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de cada una de las obligaciones que contrajo el arrendatario, ciudadano LARRY ANTONIO MOLERO FERNANDEZ, siendo el caso que el arrendatario le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2010 y enero de 2011, cada uno por la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo), recibos insolutos que produjo, opuso y acompañó marcados con las letras “B” y “C”, todo lo cual asciende a la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,oo). Esgrimió que, el ciudadano LARRY ANTONIO MOLERO FERNANDEZ, antes mencionado adeuda por concepto de servicios municipales, IMAU, SAGAS, E INMUEBLES, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011, la cantidad de doscientos nueve bolívares con noventa y uno céntimos (Bs. 209,91), según se evidencia del estado de cuenta expedido por el SAMAT de fecha 14 de enero de 2011, marcado con la letra “D”.
Alegó que el arrendatario adeuda por concepto de servicio de agua la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,oo) correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011, a razón de quince bolívares cada mes (Bs. 15,oo), y que han sido innumerables las gestiones amistosas realizadas para que el ciudadano LARRY ANTONIO MOLERO FERNANDEZ, ya identificado, cancele lo adeudado, pero las mismas han resultado infructuosas hasta el momento. Que de los hechos narrados se desprende que el arrendatario ha dejado de cumplir con una de sus obligaciones principales como lo es el pago del canon de arrendamiento, lo que de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34, literal “a” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, da lugar para que pueda demandar como efectiva y realmente demanda a los ciudadanos LARRY ANTONIO MOLERO FERNANDEZ y MARIBEL HERNANDEZ SULBARAN, en su condición de deudor principal y fiadora solidaria y principal pagadora de la obligación para que convengan: 1. En la resolución del contrato de arrendamiento arriba determinado, e igualmente convengan en pagarle la suma de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,oo) por las pensiones de arrendamiento no pagadas; 2. La suma de doscientos nueve bolívares con noventa y uno céntimos (Bs. 209,91) por los servicios municipales; 3. La cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,oo) por concepto de servicio de agua; 4. El monto de cinco mil seiscientos bolívares (Bs. 5.600,oo) por las mensualidades que faltan por vencerse y 5. Los cánones de arrendamiento que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble. Señaló que de no convenir a ello, sean obligados por el Tribunal. Se reservó el derecho a reclamar oportunamente los daños materiales que pueda tener el inmueble arrendado, además de los interés moratorios y/o corrección monetario. Protesto costas y costos.
Estimó la demanda en la cantidad de ocho mil seiscientos sesenta y nueve bolívares con noventa y un céntimo (Bs. 8.669.91), equivalente a ciento treinta y tres con treinta y ocho unidades tributarias (133,38 U.T.).
La parte demandada en el acto de la contestación a la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6°, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el actor; negó que el demandante pueda solicitar en ese acto la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud que, el referido contrato se vence el día 28 de noviembre de 2011 y deberá ser entregado a la fecha del 28 de Mayo del 2011, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula segunda que establece que la duración del contrato es de seis (06) meses contados a partir de la fecha cierta del documento más la prórroga de ley. Que sus representados están viviendo la prórroga legal de conformidad con lo establecido en los artículos 38, 39, 49 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de conformidad con el acta emitida el 5 de octubre del 2010, que anexó marcada con la letra “B”, donde participa que el contrato de arrendamiento vence el 28 de noviembre de 2011 y que no podrá ser prorrogado por más tiempo, por lo que deberá entregar el inmueble totalmente desocupado en fecha 28 de mayo de 2011.
Que es evidente que el contrato que pretende resolver es ineficaz e inexistente por voluntad del arrendador y no puede ser objeto de ninguna decisión judicial que así lo declare; que en virtud de que prácticamente es un desahucio entre las partes y así lo pidió sea apreciado por el Tribunal, que la relación entre los contratantes se convirtió a partir de la fecha del desahucio en una relación contractual toda vez que el arrendador continuó percibiendo el canon de arrendamiento después del desahucio, en forma pacífica y el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin ninguna oposición, después de transcurrido el lapso temporal de duración fijado por todo el período transitorio desde dicho desahucio que dio por terminada la relación arrendaticia.
Que en relación a que su representado dejó de cancelar tres cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del 2010, enero del 2011 y febrero del 2011, destacó que el arrendador iba a cobrar el canon de arrendamiento y desde el mes de diciembre no le han podido pagar porque se esconde y cuando van a su residencia al ver que se trata de ellos, tira la puerta. Que en vista de la demanda interpuesta decidieron consignar en este Tribunal, un cheque personal a nombre del arrendador por la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,oo), que acompañó marcado con la letra “C”.
Rechazó, negó y contradijo que su representado tenga que pagar sesenta bolívares (Bs. 60,oo) en razón de quince bolívares (Bs. 15,oo), cada mes, ya que ese dinero tiene que pagarlo el arrendador, porque ese pago se hace efectivo en el pago del condominio que anexó marcado con la letra “D”; que con relación a los servicios municipales no son doscientos nueve bolívares con noventa y uno céntimos (Bs. 209,91); que el monto es quinientos once mil con veinticinco (Bs. 511,25), que deben ser cancelados por el arrendador según recaudos que acompañó marcado con la letra “E”.
Con relación a los servicios de luz eléctrica, todos los meses han sido cancelados según recibos que consignó marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “M”. Alegó que fue denunciado por inquilinato según consta de recaudo marcado con la letra “N”.
Que por todas y cada una de las razones expuestas y en base a los argumentos de hecho y de derecho anteriormente plasmados y de no ser procedente en el derecho invocado por la parte actora en su demanda con motivo de la existencia del desahucio, el contrato arrendaticio suscrito el 28 de Mayo de 2010, es inexistente por desahucio del arrendador y no tenía ya el interés jurídico directo para intentar la demanda: finalmente pido al tribunal declare la inexistencia e ineficacia del Contrato de Arrendamiento que se pretende hacer valer en juicio, se declare la falta de cualidad e interés del demandante para intentar el juicio incoado. Se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos legales.
Por cuanto la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6°, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegó que fundamenta dicha defensa en que los actos procesales se deben realizar en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil y en las Leyes Especiales, de conformidad con el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil y que la parte demandante no indicó en dicha demanda el Tribunal a quien se iba proponer la demanda, indicando sólo la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales. Argumentó que el demandante tenía que indicar de conformidad con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el nombre del Tribunal del Municipio respectivo ante el cual debía proponer la demanda. De allí que, a la hora de entender el sentido de una formalidad e interpretar la ley procesal debe tomarse en cuenta la naturaleza instrumental de las leyes procedimentales, el objeto de todo proceso, el cual es el logro de la justicia intrínseca que el caso reclama, el Tribunal observa:
Previa revisión del escrito libelar y conforme a lo establecido en el artículo 340 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora cumplió con lo establecido en dicha norma, razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta y así se declara.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
El artículo 7de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
PRUEBAS DE LAS PARTES
La parte demandada invocó el mérito favorable de los autos. Sobre este punto el Tribunal observa que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, páginas 642 y 643, Tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:
…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide.
La parte demandada promovió carta de fecha 5 de octubre de 2010, marcada con la letra “B”, mediante la cual la arrendadora le notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Este recaudo fue igualmente traído a las actas procesales por la parte actora, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, y aprecia que la arrendadora antes del vencimiento del contrato de arrendamiento notificó al arrendatario su voluntad de no renovar dicho contrato y así se decide.
Cursa al folio 44 del expediente, control de pago emitido por el Condominio C.R. Las Pirámides Torre A, el cual se adminicula con la prueba de informes promovida por la parte actora. De las citadas pruebas se constata que, el monto por concepto de servicios de agua va incluido en el pago del condominio y que el arrendatario tenía conocimiento del monto que le correspondía cancelar por dicho concepto y así se decide.
Riela al folio 45 del expediente, aviso de cobro de los servicios e impuestos municipales traído a las actas procesales por la parte demandada. Este instrumento se desecha por cuanto nada aporta a los fines de determinar que el arrendatario ha venido cumplimiento con el pago de los servicios públicos a que se comprometió en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y así se declara.
Cursa a los folios 46 al 59 del expediente, pagos efectuados en diversas oportunidades a Enelven. De los citados recaudos aprecia este Tribunal que el arrendatario ha venido cumplimiento parcialmente con las obligaciones contraídas en el cláusula séptima del contrato de arrendamiento, pero las desecha por cuanto no forma parte de la controversia y así se decide.
Corre inserta al folio 60 del expediente, citación emitida por la Oficina de Inquilinato del Centro de Procesamiento Urbano dirigida al arrendatario. Este instrumento queda desechado por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia y así se declara.
La representación judicial de la parte actora consignó junto con el escrito libelar, contrato de arrendamiento en su forma original celebrado entre el ciudadano LARRY ANTONIO MOLERO FERNÁNDEZ y la ciudadana YULY URDEANETA CHAPARRO CUBA, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el Nº 91, Tomo 48 de los libros autenticados por esa Notaria, de fecha 28 de mayo de 2010. Este instrumento fue reconocido en forma expresa por la parte demandada en acto de la contestación de la demanda, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y aprecia que al momento de suscribir dicho documento generó derechos y obligaciones para ambas partes y que la relación arrendaticia según la cláusula segunda del referido instrumento tenía un tiempo de duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta del documento, más la prórroga de ley incluida en dicha cláusula, cuyo canon fue establecido por la suma de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo), por mensualidades adelantadas pagaderas los primeros cinco (5) días de cada mes. Ahora bien, conforme a lo pautado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que concluye este Despacho que, si bien es cierto la prórroga legal es un beneficio que ampara al arrendatario que no debe ser incluido en dicho contrato, es evidente que en el presente caso, la voluntad de las partes contratantes fue celebrar un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo, independientemente cual sea dicho lapso, por lo que al incumplir en sus obligaciones contractuales el arrendatario, la ley le otorga derecho a la arrendadora de ejercer dicha acción, por lo que tiene cualidad e interés para interponer la resolución del contrato de arrendamiento. De igual forma aprecia este Despacho que según la cláusula séptima del citado contrato el arrendatario se comprometió a pagar los servicios públicos que se aplique a dicho inmueble y así se decide.
Riela a los folios 11 y 12 del expediente, recibos insolutos emitidos por la parte actora. Estos recaudos se desechan conforme a lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil y así se decide.
Cursa al folio 13 del expediente, estado de cuenta emitido por el Sistema Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), mediante el cual se evidencia el monto mensual generado por los servicios públicos, por lo que este Tribunal aprecia dicho recaudo y tiene como cierto que el actor calculó prudencialmente dichos montos correspondientes a los servicios de gas y aseo urbano, y así se declara.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada consignó el pago de los tres cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del 2010, enero del 2011 y febrero del 2011 en el presente procedimiento mediante un cheque personal a nombre de la arrendadora, por la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,oo), marcado con la letra “C”, en ocasión a que la arrendadora se rehúsa desde el mes de diciembre ha recibir el pago, cheque no que no fue retirado por la parte demandante, este Juzgado observa:
Con respecto a la solvencia en el pago reclamado por el actor, la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, ha señalado lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depositó realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…
De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
En el caso que nos ocupa constata este Despacho que el arrendatario consignó un cheque personal a nombre de la arrendadora, cuya copia riela al folio 63 del expediente, pago éste que conforme con la sentencia antes citada no logra demostrar la solvencia de los cánones demandados según lo invocado en el escrito libelar, pues debió ser consignado conforme al procedimiento de consignaciones, una vez vencida la mensualidad, dentro de los cinco (5), más quince (15) días continuos que le otorga la ley, razón por la cual este Tribunal declara insolvente al arrendatario, pues al rehusarse la arrendadora a recibir el pago, debió depositar los cánones de arrendamiento demandados conforme a la ley, a los fines de demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor, quedando comprobado en autos el incumplimiento de pago de la obligación principal por el arrendatario, quedando demostrado en el transcurso del proceso que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al supuesto establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.
-VI-
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la parte actora se fundamentó en la falta de pago en que incurrió el arrendatario de los cánones de arrendamientos causados por el disfrute de la cosa dada en arrendamiento, este Despacho con especial atención observa el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala que, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en contra del arrendatario, es la supuesta falta de pago, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, y en vista que el arrendatario no logró demostrar la solvencia de los pagos correspondientes a los meses de diciembre de 2010 y enero de 2011, conforme a las pruebas consignadas y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, el actor pudo demostrar la insolvencia del arrendatario por el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues incumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, al no poder demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados, por lo que la parte accionante logró demostrar la causal tipificada en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo alegado en el escrito libelar, cuya carga probatorio le correspondía de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentado por la ciudadana YULY URDANETA CHAPARRO, en contra de los ciudadanos LARRY ANTONIO MOLERO FERNÁNDEZ y MARIBEL HERNÁNDEZ SULBARÁN, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, el inmueble constituido por un apartamento situado en el Conjunto Residencial Las Pirámides, Torre “A”, planta baja, ala 1, apartamento 105, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el escrito libelar.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo) cada mes. Asimismo se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento que transcurran hasta que quede definitivamente firme la presente decisión.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma doscientos nueve bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 209,91) por concepto de servicios municipales y la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,oo) por concepto de servicio de agua, según el libelo de la demanda.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el proceso conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR.
MARIELIS ESCANDELA
Exp. 2587-11
Resolución de contrato de arrendamiento