TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 40.537

I
Visto el informe presentado por la parte actora, este Órgano Jurisdiccional actuando como Juzgado de Segunda Instancia, entró a conocer de la presente causa, el día 27 de junio de 2005, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, de la resolución dictada por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el día 06 de Junio de 2005, en la cual declara CON LUGAR la demanda intentada en el juicio de DESALOJO, iniciado por la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.850.539 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por los abogados en ejercicio EUDO JOSÉ TROCONIS MACHADO e INES MARÍA HERNÁNDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.484 y 22.997 respectivamente, en contra del ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.658.987 y del mismo domicilio.
Para resolver sobre el Recurso planteado, el Tribunal observa:
El Juzgado de Municipio estableció los alegatos expuestos por las partes del siguiente modo: “…Alega la demandante, que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Lázaro Sarcos Manzaneda, en fecha 17 de octubre de 2002, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, conformado por un apartamento marcado 7-D, en la séptima planta del edificio Residencias Centauro, situado en la calle 69 anteriormente Los Campos, sector Bella Vista, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, invocando las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento… señala que el contrato terminaba en fecha 17 de octubre de 2003, pero le notificó según misiva de fecha 10 de julio de 2003 su deseo de no prorrogar el contrato. Que para la fecha le adeuda la cantidad de Bs. 1.500.000, correspondiente a tres meses de cánones vencidos, de los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, que consumió su lapso de prórroga legal y adeuda más de dos mensualidades vencidas e insolutas y lo demanda por desalojo… Alega el ciudadano Lázaro Sarcos Manzaneda, en su escrito de contestación a la demanda, que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Leomagda Rojas de Montero, sobre el inmueble identificado en la demanda, asumiendo el compromiso mensual de cancelar la cantidad de Bs. 500.000, al mes y cuya duración fue de un año a partir de la fecha cierta del referido contrato, y pagando de manera sucesiva y en forma oportuna durante la vigencia del contrato mediante depósitos de dinero efectuados en la cuenta corriente de la demandante aceptadas y dispuestas por ella. Niega y rechaza de manera expresa la procedencia de la acción instaurada y la existencia de deuda alguna específicamente sobre los cánones de arrendamiento inherente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y el mes de enero de 2005, siendo falso y sin fundamento alguno el reclamo malicioso de la actora sobre la justificación de la acción incoada porque fueron cancelados íntegramente… Rechaza la demanda, ya que ha cancelado por depósitos periódicos e incluso ha cancelado por adelantado cánones de arrendamiento de meses aun no disfrutados, como lo son marzo, abril y mayo de 2005, colocando en situación de mora accipiens a la demandante, porque han sido recibidos y aprovechados por la arrendadora a su entera satisfacción, así también rechaza las costas y costos del proceso estimadas en la cantidad de Bs. 3.000.000, señalando que en el supuesto e hipotético caso de que adeudase los montos a que se contrae la demanda, estos sumarían la cantidad de Bs. 1.800.000, calculados sobre la base del monto inherente a un aumento sobre el canon impuesto por la arrendadora para el mes de noviembre de 2004 correspondiente a la cantidad de Bs. 100.000, más estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 600.000 y sobre dichas cantidades de dinero debió ser estimada la demanda de la parte actora… Que nada adeuda a la demandante, en virtud de haber quedado liberado por el pago de los mismos… Que aceptó la demandante, su condición de indeterminado del contrato ante la continuidad de su permanencia pacífica en el inmueble, aceptada por la actora, verificada por la participación de desahucio y consecuente terminación contractual de la relación arrendaticia entre la demandante y su persona, fechada 10 de julio de 2003, recibida por su persona el 16 de julio de ese mismo año, y sin embargo convino en la continuación de su posesión como arrendatario del inmueble aceptando y disponiendo los consecuentes depósitos de dinero inherentes al pago de los cánones de arrendamiento, incluso con aumento de Bs. 100.000 a partir del mes de noviembre de 2004, por incremento del canon de arrendamiento, conducta que evidencia claramente la conformidad de la actora con la continuación del contrato, a pesar de haberse agotado o expirado el supuesto lapso de prórroga legal derivado de la notificación del desahucio hecho por la arrendadora… Que el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado y así lo reconoce la demandante en su escrito libelar… Que le opone a la demandante los depósitos bancarios de los pagos realizados. Que demanda por vía de reconvención a la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO por cumplimiento de contrato y el cumplimiento de su vigencia por tiempo indeterminado con fundamento del contrato celebrado en fecha 17 de octubre de 2002, para que reconozca la continuidad del vínculo de arrendamiento que los une en una suerte de solución de continuidad verificada desde el día 17 de octubre de 2003, cuando este debía fenecer en sus efectos jurídicos a consecuencia de la participación de desahucio, pues no sólo consintió en la continuidad del contrato como tal y permitió su ocupación y posesión precaria en el inmueble en forma pública y pacífica aceptando y disponiendo de las cantidades de dinero que por sucesivos y consecuentes depósitos en la cuenta corriente cuya titular es la ciudadana Leomagda Rojas de Montero. Que la tesis reinante sobre la naturaleza de la figura de la prórroga legal, la transformación del contrato en su duración y el carácter de eminente orden público que estas contienen, origina que no puedan ser relajadas e inobservadas como se pretende en el contrato descrito, mediante las estipulaciones contractuales inherentes al cargo de Bs. 25.000, por cada día de atraso prevista en la cláusula décima quinta del contrato, así como la disposición tercera sobre el pago de Bs. 3.000 por cada día de atraso en la cancelación en los cánones de arrendamiento además de 20 % por cada canon de arrendamiento vencido por concepto de honorarios profesionales, cláusulas que deben dejarse sin efecto pues atenta contra el carácter de orden público que tienen las normas aplicables en materia de arrendamiento y así lo solicita…”.
Básicamente, el Juez de la causa para decidir, explanó lo siguiente: “…El demandado reconviniente rechazó la estimación de la demanda de desalojo interpuesta en su contra, la cual fue estimada en TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000), alegando que en el caso hipotético de que se debiesen los cánones a que se contrae la demanda, estos sumarían la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000)… en el caso de autos se trata de un contrato de tiempo indeterminado en el cual se solicita el desalojo del inmueble por el incumplimiento en el pago de tres cánones de arrendamiento. En aplicación de la norma transcrita, la acumulación de las pensiones de arrendamiento durante un año resultan equivalentes a la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000) a razón de Bs. 500.000, canon fijado inicialmente en el contrato de arrendamiento. De manera que la estimación realizada por la demandante no resulta exagerada, y así se decide… en el caso de autos, una vez que la Arrendadora puso en conocimiento a El Arrendatario de su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, una vez finalizado el término fijado inicialmente, comenzó a correr la prórroga del contrato, terminando el día 17 de abril de 2004, y desde esa fecha la Arrendataria (SIC) permitió que el Arrendador (SIC) permaneciera disfrutando del inmueble sin ninguna oposición, pues la norma impone la obligación para El Arrendador de otorgar la prórroga legal… el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, no obstante el desahucio realizado el día 10 de julio de 2003… En el libelo de la demanda denuncia la demandante la insolvencia del demandado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a tres (3) meses de cánones de arrendamiento consecutivos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005… Asimismo se observa que el demandado reconviniente alega la falta de interés de la actora para demandarlo, por no estar incurso en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que canceló los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, además de Bs. 100.000 adicionales producto del aumento realizado por la ciudadana LEOMAGDA ROJAS en el mes de noviembre de 2004, afirma que quedó liberado de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en virtud de los depósitos realizados. Establece el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en su cláusula tercera, que el canon de arrendamiento se cancelaría por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes… De las fechas de los depósitos efectuados por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA se evidencia que los pagos correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, fueron realizados fuera del lapso convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, los cuales se acordaron dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y por adelantado, toda vez que el depósito efectuado en fecha 22 de febrero de 2005, por la suma de Bs. 2.400.000, al ser dividido entre Bs. 600.000, que alega dicho ciudadano alcanzaba el canon mensual de arrendamiento, que equivale a cuatro cuotas de arrendamiento que corresponderían a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, al referir el pago por adelantado de los meses de marzo, abril y mayo de 2005, en fechas 8/03/05 de Bs. 600.000; 14/03/05 de Bs. 1.200.000; y que además lleva a considerar que el pago realizado en fecha 17/11/2004 de Bs. 400.000 corresponde al mes de octubre de 2004… Lo expuesto lleva a concluir a este Juzgador, que el incumplimiento del contrato por parte del ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, determina el interés de la demandante para intentar la presente acción de desalojo, porque para la fecha en que fue intentada la demanda el nombrado ciudadano no estaba solvente en el pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, las cuales fueron canceladas con posterioridad a la fecha en que fue demandado el desalojo del inmueble. En relación al alegato formulado por el demandado reconviniente sobre la exigencia del pago de intereses y cobros correspondientes a supuestos daños y perjuicios originados por el incumplimiento del contrato; se observa que la demandante al narrar los hechos en la demanda, transcribió las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, en las cuales se hace referencia a indemnizaciones provenientes del incumplimiento del contrato de arrendamiento, pero al examinar el Petitum de la Acción, se constata que el mismo apuntala únicamente a la solicitud del Desalojo del inmueble. Por los hechos anteriormente expuestos, se hace procedente la acción de desalojo del inmueble incoada por la parte actora… Se observa que el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, reconviene a la actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento y el cumplimiento de su vigencia por tiempo indeterminado, alegando que pagó oportunamente los cánones de arrendamiento que le correspondía cancelar por el inmueble, señalando que quedó liberado… oponiéndole los depósitos efectuados en la cuenta corriente del Banco Mercantil de la cual es titular La Arrendadora. La parte demandada reconviniente invocó la Confesión Ficta de la demandante reconvenida por no dar contestación a la reconvención. Al respecto se observa que, llegada la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida no ocurrió por sí ni por medio de apoderado a dar contestación a la reconvención… Del examen de la reconvención propuesta se constata que la misma no es contraria a derecho por cuanto la acción de cumplimiento de contrato está amparada por normas del ordenamiento jurídico… Al analizar el material probatorio aportado al proceso… se desprende la prueba de la insolvencia del demandado reconviniente en la cancelación de los cánones de arrendamiento para el momento en que fue introducida la demanda, originando a favor de la actora reconvenida que se desvirtúe la presunción de confesión ficta que pudiera generar su inasistencia al acto de contestación a la reconvención. Como anteriormente se señaló el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, no dio cumplimiento al contrato en los términos convenidos, al no cancelar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como lo señala el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, por lo que no puede invocar su solvencia en el pago, toda vez que para la fecha en que fue demandado el desalojo se encontraba incumpliendo con la obligación asumida de pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes… Como consecuencia de lo expuesto, no puede prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento en relación a su vigencia por tiempo indeterminado, debido a que la procedencia de la acción de desalojo pone fin al contrato de arrendamiento… El demandado reconviniente… solicita que se dejen sin efecto la Cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento referida esta última al pago de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000) por cada día de atraso en la cancelación de los cánones de arrendamiento, además de un veinte por ciento (20%) por cada canon de arrendamiento vencido por concepto de honorarios profesionales y de la Cláusula DECIMA QUINTA referente al pago de Bs. 25.000 diarios por concepto de mora en la entrega del inmueble… Según las tasas de intereses anuales nominales promedio ponderadas, establecidas a la presente fecha por los seis principales Bancos Comerciales y Universales del País, se determina la tasa promedio pasiva en un porcentaje del 12 % anual. En consecuencia, si se toma como base el canon de arrendamiento inicialmente acordado de Bs. 500.000 mensuales y se le aplica la tasa promedio anual del 12 %, resulta una tasa diaria promedio de Bs. 166.66 aplicable por mora en el pago de los cánones de arrendamiento y en la entrega del inmueble. Este Tribunal, en base a los argumentos anteriormente expuestos… declara inexistentes las Cláusulas TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO y el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA en fecha 17 de octubre de 2002, en relación al monto de la mora en la cancelación de los cánones de arrendamiento y de la Cláusula DECIMA QUINTA, por ser contrarias al espíritu y propósito de la referida ley, al exceder los parámetros permitidos… los montos estipulados en el contrato de arrendamiento por concepto de mora en el pago de los cánones de arrendamiento y en la entrega del inmueble…”.

II
En virtud de los argumentos anteriormente planteados, procedió el a-quo a dictar su sentencia el día 06 de junio de 2005, declarando CON LUGAR la demanda de desalojo y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta, de la cual apeló la parte demandada ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, por lo que subieron las presentes actuaciones a esta Alzada; abocándose esta Superioridad al conocimiento de la causa, en los siguientes términos:
Se infiere de los autos que la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, en su carácter de arrendadora pretende el desalojo del bien inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas 7-D, en la séptima planta del Edificio Residencias Centauro, situado en la calle 69, (anteriormente Los Campos), sector Bella Vista, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92 Mts 2), y que fuere objeto del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 17 de octubre de 2002, bajo el Nº 47, Tomo 126; alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre, diciembre de 2004 y enero de 2005, siendo conveniente señalar que se convino el tiempo de duración del pacto arrendaticio por un (01) año, y consta en autos la misiva expedida por la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, en fecha 10 de julio de 2003, mediante la cual notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato y que luego de vencido el lapso acordado debía desocupar el bien arrendaticio; ciertamente el día 16 de julio de 2003, el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA recibió la carta in comento. Sin embargo, continuó el vínculo arrendaticio después de la prórroga legal respectiva de manera que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
La parte demandada manifestó la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con la actora sobre el inmueble identificado previamente, pero aseveró que el mismo es por un periodo de tiempo determinado y afirmó que ha cumplido con su obligación de pagar las mensualidades consecutivas relativas al convenio arrendaticio, por lo que rechazó la demanda de desalojo por considerarla infundada, además expresó que luego de transcurrido el periodo de prórroga legal continuó ejerciendo la posesión del inmueble arrendado y que pagó por adelantado los meses de marzo, abril y mayo de 2005; de lo expuesto resulta evidente la contradicción de los alegatos esbozados en el escrito de contestación de la demanda, no obstante, se desprende de las actas procesales que el acuerdo de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 17 de octubre de 2002, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Por otro lado, las partes convinieron que el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse los primeros cinco (05) días de cada mes, pero se verificó en el informe proferido por el instituto financiero Banco Mercantil C.A., que el ciudadano LAZARO SARCOS realizó depósitos dinerarios en la cuenta corriente Nº 1067-29155-5, cuya titular es la ciudadana LEOMAGDA BEATRIZ ROJAS GONZALEZ, en las fechas 08/10/2004, 17/11/2004, 22/02/2005, 08/03/2005, 14/03/2005, por las cantidades de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo), Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,oo), Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600,000,oo), Un Millón Doscientos Mil Bolívares (1.200.000,oo), respectivamente; es decir que para la fecha de admisión de la demanda 26 de enero de 2005, el arrendatario no había efectuado el pago de los cánones pertenecientes a los meses noviembre, diciembre de 2004 y enero de 2005, sino hasta el día 22 de febrero de 2005, lo que sin lugar a dudas demuestra que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a tres (03) mensualidades consecutivas. De manera que se deduce de las actas que conforman el presente expediente, que efectivamente el arrendatario incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento concerniente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005.
Ahora bien, el Código Civil instituye taxativamente las obligaciones imperativas del arrendatario, específicamente en el artículo 1.592, el cual dispone lo siguiente: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1°. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Subrayado del Tribunal). Es decir, que inicialmente el legislador reguló el convenio arrendaticio y estableció obligaciones para ambas partes, notándose en la norma jurídica precedente que el arrendatario tiene el imperioso compromiso de pagar el canon de arrendamiento tal cual como fue previamente acordado.
Por consiguiente, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el artículo 34 literal a, establece que: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. …Omissis…
El caso bajo estudio, se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, puesto que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se pactó un lapso de duración de un (01) año, pero a pesar de que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no continuar el pacto arrendaticio, transcurrió el periodo de la prórroga legal pero el arrendatario continuó en posesión del bien objeto del arrendamiento; por su parte se observó en autos que de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes se infiere la insolvencia del arrendatario, quien transgredió lo ordenado en el Compendio Sustantivo Civil, puesto que no cumplió con su deber de pagar el canon arrendaticio en los términos acordados en el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia.
Respecto a los cánones insolutos que se suscitaron en el vínculo arrendaticio de la presente causa, los juristas especialistas en la materia enfatizaron lo siguiente: “…Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el sólo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente… pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Año 2003, Pág. 186). Siendo que, quedó probado durante el iter procesal que para la fecha en la cual se admitió la presente demanda el arrendatario había dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre, diciembre de 2004, y enero de 2005, cuyas pensiones insolutas las ha denominado la doctrina como “insolvencia inquilinaria”, que implica la falta de pago del canon arrendaticio y que conforme al Ordenamiento Jurídico Vigente constituye una causal de desalojo judicial; en consecuencia resulta evidente la procedencia en derecho de la pretensión de la parte actora reconvenida. Y así se decide.
En relación a la reconvención planteada concerniente al cumplimiento del contrato de arrendamiento, mediante la cual el demandado reconviniente pretendía la ejecución del pacto arrendaticio que él mismo contravino y transgredió las disposiciones arrendaticias acordadas tal como se probó durante la instrucción de la causa, es conveniente apuntar que no se demostró a través de ningún medio probatorio el supuesto incumplimiento en el que incurrió el actor reconvenido, por lo que mal puede condenarse al arrendador a la ejecución del convenio de arrendamiento sino consta en autos que el demandante reconvenido haya quebrantado el acuerdo arrendaticio.
En torno a las cláusulas tercera y décima quinta del contrato de arrendamiento objeto del litigio, cuyas cláusulas regulan la primera, en su última parte lo relativo a los intereses que se produjeran en virtud del atraso en el pago de los cánones arrendaticios, y la segunda que es una cláusula penal concerniente a la mora en la entrega del inmueble arrendado. Respecto a lo acordado en la última parte de la cláusula tercera relativa a los intereses que se generarían por la mora en el pago del canon de arrendamiento, la ley arrendaticia impone un límite a éstos, de manera que lo conducente es calcular los intereses que fueron pactados pero conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras como lo consagra el artículo 27 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así que por tratarse de materia de orden público la cual no debe ser relajada por la voluntad de las partes, resulta forzoso colegir la nulidad de la cláusula contractual tercera únicamente en lo que respecta a la fijación de intereses convenida, porque vulnera e infringe lo establecido en la citada Ley; y en torno a lo pactado en la cláusula décima primera, la aludida Ley especial en su artículo 28, determina la facultad de las partes de convenir una cláusula penal referida a la mora en la entrega del inmueble objeto del arrendamiento, por lo que no es contraria a derecho la estipulación arrendaticia in comento. Desde esa perspectiva, la cláusula décima primera del acuerdo arrendaticio de autos se mantiene incólume, pero la cláusula tercera es nula en cuanto a la estipulación de los intereses que se generarían en caso de atraso en el pago del canon arrendaticio, puesto que tales intereses se calculan conforme lo indica el mandato normativo respectivo, por ende esbozados estos fundamentos la reconvención propuesta es procedente en derecho pero sólo parcialmente. Y así se decide.
III
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente, a la sentencia dictada el día 06 de junio de 2005, por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por DESALOJO, interpusiera la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, contra el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, identificados previamente.
En consecuencia:
PRIMERO, SE RATIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la citada fecha 06 de junio de 2005.
SEGUNDO, se declara CON LUGAR la acción de desalojo que incoara la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, contra el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA.
TERCERO, se ordena a la parte demandada reconviniente hacer entrega a la parte actora reconvenida, del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas descrito en las actas procesales.
CUARTO, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA en contra de la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, en consecuencia IMPROCEDENTE el cumplimiento del contrato de arrendamiento solicitado, y NULA la cláusula tercera del contrato arrendaticio en el sentido expresado en la parte motiva del presente fallo.
QUINTO, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber sido vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE Y BÁJESE EL EXPEDIENTE.

Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los ( ) días de marzo de dos mil once.- Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó la resolución que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el No. ________, en el libro correspondiente.
La Secretaria

ELUN/npjb