TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE Nº 2297-2010
MOTIVO: DESALOJO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Cursa por ante este Tribunal demanda de Desalojo, recibida del Órgano Distribuidor el 22 de julio del 2010 y admitida por este tribunal en fecha 26 de julio del mismo año, presentada por la ciudadana MARIA BELÉN FERNÁNDEZ LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.650.851, de este domicilio, representada los abogados LUÍS TARAZONA, RICHARD MÁRMOL, JAIME FERNÁNDEZ y CARLOS AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 57.623, 57.147, 33.705, 57.630 respectivamente, de este domicilio, en contra de la ciudadana PETRA RUBIO, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad N° 1.982.957, y de este domicilio, representada por la Defensora Ad-litem MIRIAM PARDO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado Nº 49.336, de este domicilio, por DESALOJO, alegando el accionánte que celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada por tiempo determinado en fecha 13 de agosto del 2008, sobre un anexo que forma parte del inmueble de su propiedad ubicado en la calle 89B, con la Av. 16A, Nº 16 A-03, antes Belloso, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por unas mejoras construidas sobre un terreno que se dije ejido, las cuales conforman una casa tipo vivienda, con los siguientes linderos Norte: calle 89B, Sur: Propiedad que es o fue de Manuel Salvador Brito, Este: Av. 16A, y Oeste: Casa que es o fue Ramón Sánchez, según documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de noviembre del 2006, Nº 30, tomo 22, protocolo 1ª, el cual le pertenece a la demandante, venciéndose el 13 de febrero del 2009 y su prorroga legal el 13 de agosto del 2009, convirtiéndose en indeterminado, el 12 de marzo del 2009, se firma un acuerdo incrementado el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales, pero es el caso que la demandada de autos ha incumplido el pago del canon de arrendamiento desde el canon de arrendamiento vencido el 10 de abril del 2010, 10 de mayo del 2010, 10 de junio del 2010 y 10 de julio del 2010, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales, y agotadas las vías amistosas sin que la demandada desocupe el inmueble bajo pugna, basado en el artículo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acude ante esta sala, para que la parte demandada sea constreñida a:
1) El desalojo del inmueble en pugna.
2) El pago de los cánones de arrendamiento vencidos el 10 de abril del 2010, 10 de mayo del 2010, 10 de junio del 2010 y 10 de julio del 2010, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales cada uno, para un total de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo).
Estimando la presente causa en la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo) 24,61 Unidades Tributarias.

El 16 de septiembre del 2010, previa solicitud de la parte demandante, el tribunal decretó por medio de sentencia interlocutoria medida de secuestro del bien inmueble propiedad de la accionante, cuya ejecución consta en actas el 16 de noviembre del 2010.
En fecha 5 de octubre del 2010 consta en autos la exposición del alguacil del tribunal siendo necesaria la citación cartelaría de la demandada, la cual consta en la presente causa el 15 de noviembre del 2010, y la exposición de la secretaria el 16 de noviembre del 2010, siendo necesario el nombramiento de la defensor Ad-litem, la cual, luego de designada y juramentada fue debidamente citada el 9 de febrero del 2011.
El 11 de febrero del 2011 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda de la siguiente forma:
1) Declaró como cierto que en fecha 13 de agosto del 2008, sobre un inmueble ubicado en la calle 89B, con la Av. 16A, Nº 16 A-03, antes Belloso, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por u periodo de seis meses. Siendo esto cierto. Negó, rechazó y contradijo todo lo expresado en el libelo de la demanda incoada en contra de la parte demandada a quien representa.

2) Negó rechazó y contradijo que haya firmado de manera privada acuerdo alguno de incremento de canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales, que desconoció en su contenido y firma y riela en el folio 9.

3) Negó, rechazó y contradijo que le adeude los meses vencidos y no pagados de abril, mayo, junio y julio del 2001, y menos aun la suma de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo). desconocidos los supuestos recibos insolutos y que han sido acompañantes con esta demanda en el folio 10.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la promoción y evacuación probatoria, las partes lo hicieron de la siguiente manera:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:

1) Promovió en su original contrato de arrendamiento de fecha 13 de agosto del 2008, ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo, Nº 18, tomo 87, con su recibo de pago. En cuanto a esta probanza al no haber sido contrariada en forma y tiempo legal establecido, y emanar de organismo público que le revierte tal carácter, adquiere plena fe probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

2) Acuerdo de incremento del alquiler de fecha 12 de marzo del 2009. Con relación a esta probanza, la misma fue impugnada por la parte contraria y por tanto al no ser cotejada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma se desecha. Así se decide.

3) Promovió en originales recibos de pago de los meses Abril, mayo, junio y julio del 2010. Con relación a este legajo de pruebas, la misma fue impugnada por la parte contraria y por tanto al no ser cotejada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma se desecha. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1) Promovió el merito favorable de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Promovió en cinco (5) folios útiles copias certificadas del acta de ejecución de medida de secuestro dictada por este tribunal y ejecutada por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 8 de noviembre del 2010. En lo que concierne a lo promovido las mismas son actuaciones procesales dentro del juicio mismo, no se toma como pruebas; ya que ellas tiene su propio valor. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Promovió el merito favorable de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa:
En primer lugar el demandante alega que celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada por tiempo determinado en fecha 13 de agosto del 2008, sobre un anexo que forma parte del inmueble de su propiedad ubicado en la calle 89B, con la Av. 16A, Nº 16 A-03, antes Belloso, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por unas mejoras construidas sobre un terreno que se dije ejido, las cuales conforman una casa tipo vivienda, con los siguientes linderos Norte: calle 89B, Sur: Propiedad que es o fue de Manuel Salvador Brito, Este: Av. 16A, y Oeste: Casa que es o fue Ramón Sánchez, según documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de noviembre del 2006, Nº 30, tomo 22, protocolo 1ª, el cual le pertenece a la demandante, venciéndose el 13 de febrero del 2009 y su prorroga legal el 13 de agosto del 2009, convirtiéndose en indeterminado, el 12 de marzo del 2009, se firma un acuerdo incrementado el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales, pero es el caso que la demandada de autos ha incumplido el pago del canon de arrendamiento desde el canon de arrendamiento vencido el 10 de abril del 2010, 10 de mayo del 2010, 10 de junio del 2010 y 10 de julio del 2010, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales, y agotadas las vías amistosas sin que la demandada desocupe el inmueble bajo pugna, basado en el artículo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acude ante esta sala, para que la parte demandada sea constreñida a: El desalojo del inmueble en pugna. El pago de los cánones de arrendamiento vencidos el 10 de abril del 2010, 10 de mayo del 2010, 10 de junio del 2010 y 10 de julio del 2010, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales cada uno, para un total de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo). Estimando la presente causa en la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo) 24,61 Unidades Tributarias.
En segundo lugar la parte demandada representada por la Defensora Ad-litem, dio contestación a la demanda de la siguiente forma: Declaró como cierto que en fecha 13 de agosto del 2008, sobre un inmueble ubicado en la calle 89B, con la Av. 16A, Nº 16 A-03, inmueble signado con el Nº 16A-03, ubicado en la calle 89B, Av. 16A, antes Belloso, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por u periodo de seis meses. Negó, rechazó y contradijo todo lo expresado en el libelo de la demanda incoada en contra de la parte demandada a quien representa. Negó rechazó y contradijo que haya firmado de manera privada acuerdo alguno de incremento de canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) mensuales. Negó, rechazó y contradijo que le adeude los meses vencidos y no pagados de abril, mayo, junio y julio del 2010, y menos aun la suma de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.600,oo).
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal entra analizar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el 13 de agosto del 2008, Nº 18, tomo 87, a los efectos de determinar la naturaleza jurídica del referido contrato de arrendamiento a lo cual se trae a colación el contenido de la cláusula segunda del referido contrato que establece:
“SEGUNDA: La duración del presente contrato es de seis (06) meses, contados a partir de la firma del presente contrato por ante la Notaria Publica.”

Ahora bien; de la referida cláusula se puede desprender que el termino del contrato es por un lapso de 6 meses improrrogables, y de las actas procesales se evidencia que no consta ningún aviso suscrito por los mismos, mediante el cual se prorrogaría el contrato, más sin embargo las partes continuaron su relación arrendaticia de manera ininterrumpida, asumida de esa forma por el demandante en su libelo y por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al alegar:
“(…) como cierto que celebró contrato de arrendamiento con la parte actora en la fecha allí establecida y sobre el inmueble mencionado, plenamente identificado en las actas procesales (…)”

Y debido a la continuidad en el tiempo de manera ininterrumpida de las partes contendientes relacionados sobre el inmueble antes identificado, se debe entender en consecuencia que el mismo se convirtió en indeterminado.
Partiendo de los supuestos anteriores es importante señalar que en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil establecen:
“Artículo 1600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Referente a la tacita reconducción la cual supone la existencia de un contrato escrito en el cual; se fijó el tiempo de duración y este tiempo o su prorroga convencional o legal han expirado dejándose a la arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continua el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración.
Sobre la base de estas ideas expuestas resulta concluyente que el contrato celebrado por las partes intervinientes en este juicio continuo bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.
Ahora bien, comprobado que el contrato celebrado ha adquirido la característica de un contrato a tiempo indeterminado, resulta contundente que la vía de desalojo resulta idónea para obtener la desocupación del inmueble, pudiendo demandarse por cualquiera de las causales dispuestas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siempre y cuando se demuestre la ocurrencia de los supuestos de hecho que configuran algunos de ellos.
Así pues observándose que la demanda intentada, se fundamenta en la causal del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”

En este sentido, la actora fundamenta su petitorio en la falta de pago de más de 4 cánones de arrendamiento de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este juicio que señala:
“TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) mensuales, que serán pagados por anticipado por los “ARRENDATARIOS” los diez (10) primeros día de cada mes.

Sin embargo, la actora solicita el pago de los cánones de arrendamiento a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 400,oo) cada mes, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio del 2010, fundamentándose en un aumento mediante acuerdo privado. Ahora bien, dicho acuerdo y recibos fueron desconocidos por la demandada, correspondiéndole a la actora cotejar los mismos, al no hacerlo, se desechan las mismas, no se comprueba el incremento del canon de arrendamiento, entonces le corresponde a la demandada cancelar el canon estipulado en el contrato de arrendamiento, en la cláusula antes transcrita. Así se decide.
En consecuencia le corresponde a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora en el libelo de la demanda, aunado al hecho de que la misma negó deber los meses de abril, mayo, junio de 2001 y siendo que la demandante reclama los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2010 y no del año 2001 como niega la demandada no deber; y como en actas de la presente causa no existe demostración alguno de pago de cánones de arrendamiento bien sea por vía directa o por consignación arrendaticia alguna la cancelación de dichos cánones, por lo que queda condenada a el pago de los mismos adeudados desde el mes de abril, mayo, junio y julio del año 2010. Así se decide.
En este sentido, la actora fundamenta su petitorio en la falta de pago de 4 cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de abril, mayo, junio y julio del 2010 a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) cada uno, para un total de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.400,oo), la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, y debido a que la parte demandada no demostró el pago de los cánones demandados, considera esta operadora de justicia que la misma se encuentra insolvente, y al estar cumplidos los extremos legales se declara procedente parcialmente la presente acción de desalojo. Así se decide.

DISPOSITIVO
En base a lo antes expuesto éste Juzgado UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley:
1) PARCIALMENTE CON LUGAR: La demanda presentada por la ciudadana MARIA BELÉN FERNÁNDEZ LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.650.851, de este domicilio, de este domicilio, representada los abogados LUÍS TARAZONA, RICHARD MÁRMOL, JAIME FERNÁNDEZ y CARLOS AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 57.623, 57.147, 33.705, 57.630 respectivamente, de este domicilio, en contra de la ciudadana PETRA RUBIO, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad N° 1.982.957, y de este domicilio, representada por la Defensora Ad-litem MIRIAM PARDO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado Nº 49.336, de este domicilio, por DESALOJO. En consecuencia se ordena a la parte demandada la desocupación del inmueble signado con el Nº 16A-03, ubicado en la calle 89B, Av. 16A, antes Belloso, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por unas mejoras construidas sobre un terreno que se dije ejido, las cuales conforman una casa tipo vivienda, con los siguientes linderos Norte: calle 89B, Sur: Propiedad que es o fue de Manuel Salvador Brito, Este: Av. 16A, y Oeste: Casa que es o fue Ramón Sánchez, según documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de noviembre del 2006, Nº 30, tomo 22, protocolo 1ª, el cual le pertenece a la demandante, libre de objetos y personas, así como también el pago de los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo, junio y julio del 2010 a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 350,oo) cada uno, para un total de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.400,oo). Así se decide.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza parcial del presente fallo, esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 4 días del mes de marzo del 2011. Años 200° de Independencia y 151° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada por la Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las 3:30pm se dictó y público el fallo que antecede.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA