TSJ Regiones - Decisión

Exp. 3539
02158
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia.
Recibida del Órgano Distribuidor la anterior demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que el ciudadano FABIO ROCCO ZOLOFRA VILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº v-7.971.065, con la asistencia del profesional del derecho DIEGO PARDI ARCONADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 74.591 y de este domicilio, en contra del ciudadano FRANCISCO JAVIER AZARES GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-14.500.644 y de este domicilio, désele entrada. Fórmese expediente. Numérese. El Tribunal para resolver sobre su procedencia observa:
Por cuanto la acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos para su existencia o validez que, en caso de incumplimiento la hacen rechazable, razón por la cual el Juez está obligado a examinar AB INITIO la demanda formulada a fin de constatar el cumplimiento de los presupuestos procesales que permitan el acceso a la jurisdicción, consagrado en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, este Jurisdicente, previo análisis pormenorizado y detallado del escrito libelar presentado y sus anexos, considera que:
Luego de analizar el contenido de la Cláusula Novena del contrato de arrendamiento bajo análisis, que establece lo siguiente:

La duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES, a partir de la fecha cierta del mismo. Transcurrido los seis meses este contrato se considerara terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de continuar ocupando el inmueble arrendado con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su terminación. Es entendido entre las partes que en caso que EL ARRENDATARIO no pueda desocupar el inmueble al vencimiento del contrato debe negociarse un nuevo contrato, el canon de arrendamiento sufrirá un incremento, el cual, será discutido y establecido por las partes lo cual necesariamente deberá constar por escrito. Asimismo, en caso de continuar ocupando el inmueble pasado el tiempo de la prorroga legal, o de cualquier tiempo adicional acordado entre las partes, sin que haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, dará derecho al Arrendador a solicitar la desocupación del inmueble en forma inmediata y a las indemnizaciones a que haya lugar. De igual forma, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción. PARAGRAFO ÚNICO: Si vencido el tiempo de la prórroga legal y EL ARRENDATARIO Y EL ARRENDADOR desearen continuar la relación arrendaticia, EL ARRENDATARIO se obliga a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento bajo nuevas condiciones y estipulaciones, incrementándose el canon de arrendamiento en un monto que nunca será inferior a la inflación del periodo anterior de arrendamiento, lo cual quedará establecido por escrito y de mutuo acuerdo entre las partes. De igual forma, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción.-
En tal sentido, es preciso señalar que las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando es bien sabido, que este tipo de acción sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato y la consecuente entrega del inmueble, por incumplimiento en algunas de las cláusulas del contrato, y en el caso de marras, las partes pactaron que la duración del contrato sería por Seis (06 ) MESES, que comenzó el día 10 de Septiembre de 2009 hasta el 10 de marzo de 2010, y que transcurrido ese lapso el contrato se consideraba terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de continuar ocupando el inmueble arrendado con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su terminación, y como quiera que no existe constancia en actas de la voluntad de las partes de no prorrogar el contrato, el mismo precluyó por la expiración de su término el 10 de marzo de 2010, y automáticamente y por mandato expreso del Artículo 39 de la Ley especial de la Materia, comenzó a regir o correr el lapso de la prórroga legal, ya que ella opera de pleno derecho sin necesidad de notificación, prórroga legal, que venció el 10 de septiembre de 2010, y a partir de esa fecha y en un tiempo perentorio, EL ARRENDADOR ha debido de accionar por la Resolución del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, y habiendo permanecido el Arrendatario en el inmueble objeto del litigio hasta la presente fecha(17-03-2011), esto es, seis meses más indudablemente, que EL CONTRATO SE TRANFORMÓ A TIEMPO INDETERMINADO, por ello, se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO, prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cualquiera de sus causales, y no la Resolución que solo es factible en los contratos a tiempo determinado. No obstante, que el procedimiento a seguir en uno u otro caso, es decir, resolución o desalojo, lo es, el establecido en la referida ley especial, que remite al Juicio breve independientemente de la cuantía. Así se declara.-
En base a lo anterior, este Tribunal se permite transcribir extracto de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, de fecha 18/06/2001, la cual establece lo siguiente:

...La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346, ordinal 11° ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por lo tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso...
4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres (Subrayado del Tribunal).
Siendo así, es criterio de este Jurisdicente que la presente demanda debe ser declarada INADMISIBLE, como en efecto se declara, conforme al criterio jurisprudencial expuesto en líneas pretéritas y al Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (17) días del mes de marzo de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla. El Secretario Temporal,

Róbinson Roldán Bracho

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las once y veinte y ocho minutos de la mañana (11:28 a.m.)
El Secretario Temporal,

Róbinson Roldán Bracho