TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana MARY BEATRIZ SUAREZ FERNÁNDEZ VIUDA DE KLEIN, mayor de edad, venezolana, de oficios del hogar, titular de la cédula de identidad número 4.529.317, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano HEBERTO BRITO ECHETO, mayor de edad, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el número 6.580, titular de la cédula de identidad No. 1.666.282 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZALEZ, mayor de edad, venezolano, constructor, titular de la cédula de identidad número 7.800.743 y con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JULIO RAMÓN UZCATEGUI BENITEZ, JUAN PALO UZCÁTEGUI BENÍTEZ y HERBERT ENRIQUE RAMOS abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 51.597, 127.146 y 108.577 respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 2476-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 30 de septiembre de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 5 de octubre de 2010, fue admitida la presente demanda y se ordenó la comparecencia de la parte demandada.
El día 21 de octubre de 2010, la parte accionante solicitó medida de embargo y el Tribunal negó dicha solicitud en fecha 26 de octubre de 2010.
En fecha 25 de octubre de 2010, el Alguacil dejó constancia que la parte actora le suministró los emolumentos necesarios para lograr la citación del demandado y el día 29 de octubre de 2010, recibió los recaudos de citación.
En fecha 2 de noviembre de 2010, el Alguacil consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 4 de noviembre de 2010, comparece el ciudadano SHANE JOSE FERRER GONZÁLEZ, otorgó poder apud acta y presentó escrito de contestación a la demanda. En ese mismo acto reconvino a la parte actora por nulidad de contrato y admitida como fue la reconvención, el actor reconvenido dio contestación en fecha 8 de noviembre de 2010.
Ambas partes promovieron pruebas y recibidas como fueron las resultas de las pruebas de informes promovidas por las partes, el Tribunal ordenó notificar a la parte demandada reconviniente previa solicitud de la parte accionante reconvenida, a los fines de darle continuidad al presente juicio y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, lo hace de la siguiente manera:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas según el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los Artículos 7, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario… ”
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que el día 30 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, suscribió un contrato el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 87 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, con el ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZALEZ, arriba identificado, el cual anexó marcado con la letra “B”.
Señaló que en el ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZALEZ, antes identificado, se comprometió a entregar completamente desocupada la casa ubicada en la calle 85B, entre calles 3E y 3F, signada con el No. 3E-23, sector Valle Frío, Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto no tenía interés de comprar o adquirir el citado inmueble, obligándose a entregarlo el 15 de julio de 2.010, pues renunció al término de la prórroga legal, aún cuando, de derecho había perdido dicho beneficio por encontrarse insolvente con los pagos de Hidrólogo, aseo e Impuestos del inmueble durante varios años, los cuales fueron cancelados por su representada y su hijo, con la obligación del ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZÁLEZ, de retribuirles las cantidades canceladas al momento de la entrega del referido inmueble, el día 15 de julio de 2.010.
Argumentó que según el Informe del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, según oficio No. 0351-2010, de fecha 22 de septiembre de 2.010, su conferente fue informada que debe tomar las previsiones necesarias en el inmueble porque presenta deterioro estructural generalizado a nivel de paredes, pisos y techos de tejas, con colapso estructural severo en algunas paredes, donde se evidencian rasgos de filtraciones; que aunado a esa situación, todas las instalaciones eléctricas se encuentran distribuidas en forma improvisada, sin ningún tipo de protección, incumpliendo así, con las especificaciones técnicas establecidas en las normas de Covenin o Código Eléctrico Nacional, condiciones de riesgos que vulnera la integridad física de niños y adultos que allí residen, cuyo informe anexó marcado con la letra “C”.
Enfatizó que el ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZÁLEZ, canceló la deuda pendiente, pero no ha querido entregar el inmueble a pesar del peligro que representa para él y su familia, por lo que han sido inútiles las múltiples diligencias realizadas para que cumpla con lo contratado, y que por esa razón imperiosa procede a demandar como real y efectivamente demanda en nombre y representación de su conferente, por cumplimiento de contrato al ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZÁLEZ, antes identificado, para que haga entrega de la casa o inmueble totalmente desocupado, de lo contrario, a ello sea obligado por el Tribunal, con el pago de las costas y costos del proceso.
Estimó esta demanda en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) cuyo equivalente es de dos mil trescientas ocho unidades tributarias (2.308 U.T) de los cuales, la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) son por concepto de honorarios profesionales, a razón del veinticinco por ciento (25%) del monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) y veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) por los gastos de cobranza judicial y extrajudicial, incluyendo los daños y perjuicios que ha ocasionado al inmueble y a su mandante, a fin de que sea tomado en cuenta para la sentencia y se le sume la indexación monetaria con los demás pronunciamientos de Ley.
Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada de sus partes la demanda, por no ser ciertos los hechos alegados ni procedente el derecho invocado.
Negó, rechazó y contradigo que haya perdido el derecho del término de la prórroga legal, por estar insolvente en el pago de Hidrólogo, Aseo e Impuestos del inmueble durante varios años; alegó que el derecho del término de prórroga legal se pierde por estar insolvente en pago de los cánones de arrendamientos y ese no fue su caso tal como lo expresa la demandante en su libelo de la demanda, que renunció al término de la prórroga legal, aun cuando, de derecho había perdido dicho beneficio por encontrase insolvente con los pagos de Hidrólogo, Aseo e Impuestos del inmueble, por consiguiente es improcedente la presente demanda de cumplimiento de contrato. Que la demanda deviene de un contrato leonino, por contradecir la Ley, ya que el contrato firmado por su representado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, fecha 30 de abril de 2.010, anotado bajo el No. 13, Tomo 87, es nulo de pleno derecho pues el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Que con vista a lo establecido en artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción propuesta por la parte actora es nula, así como el contrato firmado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 30 de abril de 2.010, anotado bajo el No. 13, Tomo 87, donde expresa que renunció al término de la prórroga legal y al derecho de preferencia que le concede la ley, por lo que el contrato es nulo de pleno derecho, ya que contraviene a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese mismo acto y conforme a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la ciudadana MARY BEATRIZ SUAREZ FERNANDEZ VIUDA DE KLEIN, plenamente identificada, por nulidad de contrato otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de abril de 2.010, anotado bajo el No. 13, Tomo 87, mediante el cual fue establecida la renuncia de los derechos de prórroga legal y derecho de preferencia, por lo que solicitó a este Tribunal declare sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato, por ser nulo de pleno derecho dicho contrato, así como la demanda por devenir de una acción que es nula de pleno derecho, todo conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se declare con lugar la reconvención propuesta en contra de la parte actora.
Solicitó la condenatoria en costas y costos de la parte demandante reconvenida.
Estimó la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código del Procedimiento Civil, en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), equivalente a 1.538,46 U.T.
La parte actora estando dentro de la oportunidad para contestar la reconvención, contradijo y rechazó en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como en el derecho el contenido de la reconvención propuesta por el ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZÁLEZ.
Alegó que el demandado afirma que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios protege a los arrendatarios hasta el hecho que sus derechos son irrenunciables, por lo que según sus dichos aclaró que la Ley no obliga al arrendatario a comprar el inmueble arrendado, simplemente exige el ofrecimiento, a fin de que manifieste si tiene o no interés en adquirir el inmueble arrendado, por lo que de actas ha quedado demostrado que no tiene ningún interés, desde el momento que firmó voluntariamente el documento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y fue quién fijó el plazo y el día de entrega del inmueble que se señala en el documento, por ser la fecha en que sus menores hijos terminaban las clases y poderlos inscribir en un Colegio más cercano al lugar en donde fueran a vivir, sin incluir, los plazos anteriores, que sobrepasan a los dos años, sin consideración alguna por parte del demandado para con su familia, a sabiendas, por el estado en que se encuentra el inmueble, lo cual el Cuerpo de Bomberos determinó el peligro que acecha a los ocupantes, más aún, cuando el demandado es constructor, quien le dio permiso a los Bomberos para practicar las experticias u observaciones necesarias que dieron la base para formarse la opinión explanada en el documento acompañado y opuesto al demandado, quién no lo impugnó por saber que es la vedad y el cual quedó firme como prueba en su contra.
Respecto de la prórroga legal, además de los antes expuesto, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si al vencimiento de término contractual, el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar el beneficio de la prórroga legal. Esto significa que, el legislador, no se refirió, exclusivamente, al pago de los cánones de arrendamientos, puesto que son gastos legales el pago de los servicios públicos por parte de la persona que los disfruta, como bien esta demostrado por parte del demandado que reconviene, en el documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Maracaibo, documento este que no solo es válido y perfectamente legal en toda forma de derecho, pues el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su último aparte dice que no obstante, si se admitiere aquellas que sean interpuesta por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, pues el demandado debe o tiene que cumplir con lo acordado ya que estableció la finalización del contrato por cumplimiento contractual y el desalojo por amenaza de ruina, siendo estas las razones por la que se demanda.
Trajo a colación la opinión del Dr. Ricardo Enrique La Roche, en su obra de Arrendamientos Inmobiliarios, citando el artículo 1.599 del Código Civil, que a la letra dice “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Significa que los efectos de la cosa juzgada son ex tunc; es decir, se retrotraen al momento cuando terminó la prórroga legal del contrato, según la cláusula estipulada y el arrendatario no tiene derecho por incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales. En los contratos por tiempo indeterminado los efectos de la terminación arrendaticia se producen desde el momento en que es puesto en mora del deudor.
Que por los fundamentos expuestos, declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda con los demás fundamentos de Ley.
-V-
PRUEBAS DE LAS PARTES
La parte actora reconvenida consignó junto con el libelo de la demanda documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, celebrado entre las partes en fecha 30 de abril de 2010, el cual quedó anotado bajo el No. 13, Tomo 87, el cual riela del folio 9 al 10 del expediente, mediante la cual se evidencia que el arrendatario SHANE JOSÉ FERRER GONZÁLEZ, renunció en forma expresa al beneficio de la prórroga legal y manifestó que no tiene interés en adquirir el inmueble arrendado. Este instrumento fue cuestionado por la parte demandada en el transcurso del proceso, sin embargo nada probó que le favoreciera, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que el arrendatario incumplió con la obligación de entregar el inmueble arrendado y así se decide.
En relación a los documentos privados que rielan a los folios 31 al 33 del expediente, así como la constancia emitida por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo de fecha 2 de agosto de 2010, traída a los autos en el transcurso del proceso por la parte actora reconvenida, no fueron impugnadas por la parte demandada, no obstante este Tribunal las desecha por cuanto no brindan ningún elemento que ayude a dilucidar la presente controversia y así se decide.
Cursa al folio 11 del expediente, comunicación de fecha 22 de septiembre de 2010, marcada con la letra “C”, emitida por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, mediante al cual deja constancia que el inmueble arrendado presenta deterioro estructural generalizado a nivel de paredes, pisos y techos, con todas las instalaciones eléctricas distribuidas en forma improvisadas. Esta documental se adminicula con la prueba de informes promovida por la parte actora, cuya resulta consta al folio 59 del expediente, mediante la cual informa a este Tribunal que el oficio No. 0351-2010, reposa en los archivos de la Institución en la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestro. En este sentido, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos.
De igual manera, con respecto a su valor probatorio, se ha indicado que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los
privados, por lo que debe ser equiparado al documento auténtico, el cual
hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en
plena prueba, por lo que este Tribunal les otorga valor probatorio, concatenado con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Estas pruebas no fueron cuestionadas por la parte demandada en el transcurso del proceso, por lo que este Tribunal tiene como cierto que el inmueble arrendado se encuentra deteriorado y que pudiera ocasionar riesgos que vulneran la integridad física de las personas que residen en el mismo y así se decide.
La parte demandada reconviniente dentro del lapso probatorio consignó depósitos bancarios y recibos que rielan de los folios 36 al 45 del expediente. Estos pagos no fueron cuestionados por la parte actora reconvenida en el transcurso del proceso, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, pero los desecha en la presente causa, por cuanto no aportan nada al thema decidendum, por cuanto son hechos no controvertidos y así se decide.
Cursa al folio 59 del expediente, las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada reconviniente a la entidad bancaria Banesco, la cual no fue posible evacuar.
La representación judicial de la parte demandada reconviniente dentro del lapso probatorio promovió el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de las actas procesales. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, cuyo tenor es el que sigue:
“…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…”…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración.
Analizada como han sido las pruebas promovidas por ambas partes, considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos.
Ahora bien, se desprende de autos que la parte accionante reconvenida demandó el cumplimiento de un contrato suscrito por ambas partes, referido a la entrega del inmueble arrendado por el demandado reconviniente y que versa sobre el inmueble constituido por una casa, ubicada en la Calle 85B, entre las avenidas 3E y 3F, signada con el No. 3E-23, sector Valle Frio, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sin que conste en las actas procesales el instrumento mediante el cual se generó dicha relación arrendaticia y el lapso de duración de la misma, a fin de poder determinar sus efectos jurídicos, por lo que al no haber sido tachado de falso el instrumento fundamental de la acción, este Tribunal tiene como cierto la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, y en consecuencia, aprecia que fue suscrito un contrato el cual generó derechos y obligaciones a las partes contratantes y así se decide.
En cuanto a la defensa fundamentada en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal para poder verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, forzosamente la parte demandada reconviniente tenía la carga de traer a los autos la prueba fundamental para determinar el origen de la relación arrendaticia, lo cual no hizo, sin poder determinarse en las actas procesales si la relación arrendaticia se generó de un contrato verbal; de un contrato escrito sin determinación de tiempo o de un contrato determinado.
En este sentido la Sala sostuvo en sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, que:
(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).
En el presente caso ha quedado demostrado y así, lo reconoce la parte demandada reconviniente que suscribió el contrato de fecha 30 de abril de 2010 y conforme al artículo 1.167 del Código Civil, se colige que la parte demandada reconviniente no podía modificar con su sola voluntad el contrato que suscribiera con la parte actora reconvenida, sin traer pruebas fehacientes que desvirtuaran tal hecho, por lo que indudablemente se verificó en el presente caso un incumplimiento de su parte, instrumento éste que fue traído a las actas procesales por la parte actora reconvenida conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil, ya que los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes conforme a lo pautado en el artículo 1.166 del Código Civil.
Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio “…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).”…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.
De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio al contrato que trajo el actor a los autos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y apreció que dicho instrumento fue celebrado por ambas partes el cual generó derechos y obligaciones. Así se decide.
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
En cuanto a la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) por concepto de honorarios profesionales, a razón del veinticinco por ciento (25%) del monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) y veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) por los gastos de cobranza judicial y extrajudicial, incluyendo los daños y perjuicios que ha ocasionado al inmueble y a su mandante, a fin de que sea tomado en cuenta para la sentencia y se le sume la indexación monetaria con los demás pronunciamientos de Ley, este Tribunal niega dicho pedimento y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue intentada por la ciudadana MARY BEATRIZ SUAREZ FERNÁNDEZ VIUDA DE KLEIN, en contra del ciudadano SHANE JOSÉ FERRER GONZALEZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia, y SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por la casa ubicada en la calle 85B, entre calles 3E y 3F, signada con el No. 3E-23, sector Valle Frío, Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el libelo de la demanda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida totalmente.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte y ocho (28) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200° y 152°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
XR/ MARIELIS ESCANDELA
Exp. Nº 2476-10
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO