TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 152°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana YOLANDA ROSA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.643.965, domiciliada en el Municipio Jesús Enrique Losada, la Concepción del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos EDUARDO J. ORTIGOZA M. y MARÍA EDUVIGIS MAVÁREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este mismo domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.976.448 y 2.881.270, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 52.012 y 2.208, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUCIA COROMOTO BLANCO DE ALAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.108.781, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS ERNESTO SOLARTE, titular de la cédula de identidad N° 6.831.595, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 58.803, abogado en ejercicio y del mismo domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 2569-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 16 de diciembre 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue en fecha 21 de diciembre de 2010, se ordenó la comparecencia de la parte demandada.
El día 17 de enero de 2011, la parte actora consignó las copias ordenadas en el auto de admisión; se acordó aperturar cuaderno de medidas y fue otorgado poder apud-acta.
En fecha 24 de enero de 2011, este Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
En fecha 3 de febrero de 2011, el alguacil dejó constancia que la parte demandada se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente, y en esa misma fecha la parte actora solicitó el perfeccionamiento de la citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. El día 11 de febrero de 2011, la Secretaria cumplió con las formalidades de ley.
En fecha 15 de febrero de 2011, la parte demandada otorgó poder apud acta y dio contestación a la demanda.
Ambas parte promovieron pruebas.
En fecha 21 de febrero de 2011, la parte actora impugnó los documentos consignados junto con el escrito de contestación que rielan a los folios 79 al 86 de la pieza principal del expediente.
En fecha 28 de febrero de 2011, se llevó a efecto un acto conciliatorio sin que las partes pudieran llegar a un acuerdo amigable.
En fecha 02 de marzo de 2011, el Tribunal ordenó de oficio practicar cómputo por Secretaría y vencido como fue el lapso probatorio, el Tribunal dijo vistos y entró en estado de sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad, lo hace de la siguiente manera:
-III-
PRETENSION Y CONTESTACIÓN
Alegó la parte actora que es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada según el documento de propiedad en la avenida 19 del Barrio La Florida, signada con el N° 96D-56, detrás de EPA y que según la nueva nomenclatura asignada por los órganos competentes, esta situado en la avenida 19A, N° 96-56 del sector La Florida, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes: Norte: propiedad que es o fue de Federico Vargas Fuenmayor, hoy Rita Elena Villalobos; Sur: Propiedad Que Fue De Eustaquio González, Hoy De Alejo Boscán; Este: Vía pública, avenida 19; y Oeste: Propiedad que fue de Federico Vargas Fuenmayor, hoy de Rómulo Olaves, según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de agosto de 1990, el cual quedó registrado bajo el N° 6, Protocolo 1°, Tomo 8°, acompañado en su forma original marcado con la letra “A”.
Señaló que en fecha 13 de noviembre de 2009, dio el mencionado inmueble en calidad de arrendamiento a la ciudadana LUCIA COROMOTO BLANCO DE ALAÑA, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 25 de noviembre de 2009, el cual quedó anotado bajo el N° 28, Tomo 121, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañó en original marcado con la letra “B”; que de la cláusula segunda se evidencia que la duración del mismo sería de un (1) año, contado a partir del 13 de noviembre de 2009, prorrogable por períodos iguales, salvo que con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento de cada período, alguna de las partes manifiestan a la otra su voluntad de darlo por terminado.
Argumentó que desde el inicio de dicho contrato la arrendataria incumplió con sus obligaciones contractuales, dejando de pagar a partir de esa misma fecha las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, incumplimiento éste que se ha mantenido hasta el vencimiento o término contractual, esto es, el día 13 de noviembre del año en curso. Además de no haber pagado ninguna de las mensualidades durante el transcurso del año de vigencia contractual de un (1) año, la arrendataria ha incumplido también la obligación de mantener el inmueble en perfecto estado de conservación tal y como lo recibió al momento de celebrar el aludido contrato, dejando deteriorar considerablemente el inmueble tanto en su área interna como en su área externa.
Alegó que la cláusula segunda del aludido contrato establece que el término de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 13 de noviembre de 2009, pudiéndose prorrogar por períodos iguales, fijos y consecutivos a voluntad de ambas partes, siendo entendido que la voluntad de una de las partes de darlo por terminado, deberá manifestarlo a la otra parte, por escrito, con treinta días de anticipación. La prórroga siempre estará sujeta a revisión del canon de arrendamiento; que la cláusula tercera establece que el canon de arrendamiento es de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F 400,oo) mensuales, pagaderos por la arrendataria a la arrendadora al vencimiento de cada mensualidad, los primeros cinco días de cada mes, mediante presentación del recibo correspondiente. Que fue entendido entre las partes que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato como de plazo vencido y a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y el pago de los arrendamientos que faltaren por vencerse. Señaló que la cláusula cuarta pautó que el pago de los servicios públicos agua, luz, aseo urbano, etc. será por cuenta de la arrendataria y deberán estar solventes de pago para el día de la desocupación del inmueble arrendado. La arrendadora queda autorizada para solicitar el cumplimiento de ello solicitando su revisión; que la cláusula sexta establece que la arrendataria declaró haber recibido el inmueble en perfectas condiciones y se obligó a entregarlo en las mismas condiciones. Que la cláusula séptima prescribe que las reparaciones menores y necesarias serán por cuenta de la arrendataria y quedarán en beneficio del inmueble arrendado, sin que la arrendadora tenga que indemnizar dichas reparaciones una vez finalizado el contrato o su prórroga si la hubiera.
Que en virtud del incumplimiento reiterado de las obligaciones contractuales, se vio en la necesidad de hacer constantes viajes al Municipio Maracaibo desde el Municipio Jesús Enrique Lossada, por cuanto reside en La Concepción, pero la demandada constantemente se negaba a hacerle entrega de las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento y a mantener el inmueble en buenas condiciones, por lo que procedió a hacer la denuncia correspondiente ante la Intendencia de Seguridad Parroquial Cacique Mara en fecha 12 de julio de 2010, mediante la cual la demandada ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, ya identificada, fue notificada de su decisión de no prorrogar el aludido contrato de arrendamiento, notificación ésta que ocurrió en fecha 21 de julio de 2010, al comparecer por ante la Intendencia la referida ciudadana, previa notificación. De manera que la demandada quedó notificada dentro del lapso estipulado contractualmente en la cláusula segunda con treinta días de anticipación, por lo menos. Que en fecha 4 de agosto de 2010, la Intendencia procedió a realizar una inspección al referido inmueble, dejando constancia fotográfica incluso, de la situación de deterioro evidente en que se encuentra tanto en su área interna como en su área externa, de lo cual se dejó constancia escrita al formarse un expediente signado con el número 223 y el cual anexó con la demanda en copias certificadas marcadas con la letra “C”.
Que la notificación textualmente dice “…“(…omissis…) por eso acudo hasta aquí para que me ayuden a solventar este problema ya que necesito notificarle que no le voy a prorrogar el contrato de arrendamiento que vence el 13 de noviembre de 2010” (segundo folio, vuelto, de las copias certificadas de la denuncia).”…
Que con posterioridad, le envió sendas comunicaciones (telegrama y carta) vía Ipostel, en fecha 15 de septiembre de 2010, pero la demandada no abrió las puertas del inmueble al funcionario de Ipostel. Anexó dichas comunicaciones marcadas con la letra “D”, en original con el respectivo sello húmedo de la Institución Telegráfica. Que en fecha 11 de octubre de 2010, le envió por Ipostel comunicación de fecha 27 de septiembre de 2010, mediante la cual le recordaba a la arrendataria que debía desocupar el inmueble y que no se prorrogaría el contrato de arrendamiento. Que el funcionario de Ipostel le comunicó que nadie había querido recibirle la carta y que cerraron todas las puertas. Anexó a la demanda marcada con la letra “E”, dicha comunicación en original con el respectivo sello húmedo de Ipostel.
Alegó que el contrato de arrendamiento ha llegado a su término, lo cual sucedió el día 13 de noviembre del año en curso, en concordancia con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, entendida en el marco del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado y siendo que la arrendataria ha incumplido con dicha norma legal y contractual, por cuanto ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a la doce (12) mensualidades consecutivas, esto es, las correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, así como las correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio , julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, demandó de conformidad con los artículos 39 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cumplimiento del contrato de arrendamiento en virtud del vencimiento de su término y, en consecuencia, la inmediata entrega del inmueble completamente desocupado de personas y de bienes y en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió la arrendataria al momento de otorgar el citado contrato de arrendamiento, por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales efectuadas a fin de obtener el cumplimiento voluntario de la aludida obligación contractual. Anexó con la demanda, marcados con la letra “F”, originales de los doce (12) recibos presentados a la demandada en cada oportunidad correspondiente los cuales se negó siempre a pagar.
Señaló que la prórroga legal que establece el artículo 38 del citado Decreto no es aplicable, por establecerlo así expresamente el artículo 40 ejusdem, por cuanto la arrendataria se encuentra insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, así como los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, y que la arrendataria se encuentra insolvente con sus obligaciones al vencimiento del término del contrato, lo cual ocurrió el día 13 de noviembre de 2010, tal como lo ha expuesto precedentemente.
Invocó los artículos 33, 39, 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264 y 1.592, ordinales 1° y 2° del Código Civil.
Que en virtud de lo precedentemente expuesto, solicitó a la demandada el cumplimiento de las siguientes obligaciones contractuales:
Primero: De conformidad con los artículos 39 y 40 de la Ley Especial, solicitó que la demandada le entregue de forma inmediata el inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado de bienes y personas, por cuanto ha llegado a su término el contrato celebrado entre las partes y no hay lugar a prórroga legal por encontrarse la demandada en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
Segundo: De conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento reclamó las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, así como los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,oo) por cada mes, lo cual asciende a la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.800,oo), producto de multiplicar el canon de arrendamiento mensual por los doce meses adeudados por la demandada.
Tercero: De conformidad con las cláusulas cuarta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento reclamó que la demandada entregue, o en su defecto sea obligada por este Tribunal, a entregar el inmueble totalmente solvente de todos sus servicios públicos, y en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió al momento de otorgar el contrato de arrendamiento, para lo cual solicitó tanto la exhibición de los recibos que acreditan la solvencia de dichos servicios públicos, como la inspección judicial del inmueble dado en arrendamiento.
Demandó el pago de las costas y costos del proceso. Solicitó la corrección monetaria a que haya lugar, de conformidad con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela para lo cual solicitó se realice una experticia complementaria del fallo, a los efectos legales consiguientes.
La parte demandada estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo que tiene un año en calidad de arrendataria, que la verdad es que tiene 26 años viviendo y habitando el referido inmueble desde el año 1985, en virtud que la ciudadana YOLANDA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, le arrendó hace 26 años dicho inmueble.
Negó, rechazó y contradijo estar insolvente con los canones de arrendamiento, ya que cada vez que pagó el canon a la arrendadora no le ha dado recibos, ya que durante más de dos décadas ha habido confianza y nunca le exigió recibo de pago; que está al día con sus pagos de cánones hasta el mes de octubre de 2010; que niega que la demandante le ha presentado los recibos de pago que alega y consigna con la demanda. Que la demandante ha tomado una aptitud hostil y agresiva con la intensión de despojarla del inmueble con su familia; que la ha amenazado en varias oportunidades incluso en compañía de la abogada MARÍA MAVAREZ.
Negó, rechazó y contradijo el tiempo que alega la ciudadana YOLANDA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, por cuanto su cónyuge y ella han firmado contratos de arrendamiento por espacio de 26 años. A tales efectos consignó copia del acta de matrimonio y las copias simples de los citados contratos.
Negó, rechazó y contradijo que la demandante la haya notificado en el lapso estipulado de los 30 días de anticipación para que desocupara el inmueble; que nunca fue notificada y mucho menos por el medio telegráfico IPOSTEL. Todas esas notificaciones que alega la demandante hacia su persona por medio de IPOSTEL o por otro medio son totalmente falsas, ya que en el inmueble donde habita con su núcleo familiar nunca llegaron las referidas notificaciones, por lo que el contrato se prorrogó por periodos iguales.
Negó, rechazó y contradijo que el inmueble este deteriorado ya que hace 26 años que vive en el inmueble y lo ha mantenido en buenas condiciones de habitabilidad, reparándole los deterioros que ha presentado; que siempre ha estado al día y solvente con todos los servicios públicos.
Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos y alegados por la ciudadana YOLANDA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, identificada en actas, ya que el único y exclusivo fin de la mencionada ciudadana es lanzarla a la calle con su familia después de 26 años, después que ha sido cumplidora cabal de sus deberes y derechos, por lo que solicitó se declare sin lugar la infundada demanda.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.
Por su parte el artículo 33 del citado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
El artículo 40 ejusdem prescribe:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
PRUEBAS DE LAS PARTES
Riela a los folios 13 al 16 del expediente, copia certificada del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 3 de agosto de 1990, el cual quedó registrado bajo el N° 6, Protocolo 1°, Tomo 8°. Este instrumento no fue cuestionado ni impugnado por la parte demandada por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la ciudadana YOLANDA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, es propietaria del inmueble arrendado.
Cursa a los folios 17 al 18 del expediente, contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas YOLANDA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA y LUCIA COROMOTO BLANCO DE ALAÑA, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 25 de noviembre de 2009, el cual quedó anotado bajo el N° 28, Tomo 121, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este documento no fue desconocido ni tachado de falso ni impugnado por la parte demandada por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que dicha relación arrendaticia fue pactada por ambas partes con determinación de tiempo y aprecia que al momento de suscribir dicho documento generó derechos y obligaciones para ambas partes y que según la cláusula segunda el tiempo de duración del contrato sería de un (1) año, contados a partir del 13 de noviembre de 2009, prorrogable por períodos iguales, salvo que con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento de cada período, alguna de las partes manifiestan a la otra su voluntad de darlo por terminado, y así se decide.
Corre inserto a los folios 41 al 46 del expediente, recibos de Ipostel y copia de telegrama de fecha 15 de septiembre de 2010, así como comunicaciones de fecha 13 y 27 de septiembre de 2010, en original con el respectivo sello húmedo de la Institución Telegráfica; un recibo emitido por Ipostel de fecha 11 de octubre de 2010, marcadas dichas probanzas con las letras “D” y “E”. Estas pruebas se desechan por cuanto nada demuestran sobre la notificación invocada por la parte actora, pues de acuerdo a los citados recaudos no consta en autos que el funcionario del Instituto Telegráfico haya logrado el objetivo al cual estaba destinado, ya que no consta en las actas procesales que la demandada haya recibido dichas notificaciones y así se decide.
En relación a los doce (12) recibos marcados con la letra “F” y que rielan a los folios 47 al 58 del expediente, este Juzgado los desecha conforme a lo pautados en el artículo 1.378 del Código Civil, por cuanto no hacen fe a favor de la persona que los produce y así se declara.
Corre inserto a los folios 19 al 40 del expediente, copia certificada expedida por la Intendencia de Seguridad Parroquial Cacique Mara, mediante la cual se evidencia que en fecha 12 de julio de 2010, la parte actora formuló denuncia en contra de la parte demandada, en ocasión al incumplimiento de la entrega del inmueble y por no haber pagado los cánones de arrendamiento; y entre otras cosas alegó la necesidad de notificar a la ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, ya identificada, de su decisión de no prorrogar el aludido contrato de arrendamiento, notificación ésta que ocurrió en fecha 21 de julio de 2010, al comparecer por ante la Intendencia la referida ciudadana, previa notificación; que la parte demandada manifestó ante el organismo administrativo en fecha 21 de julio de 2010, que la arrendadora no le quiso recibir los pagos mensuales desde el mes de febrero para acá; que en fecha 4 de agosto de 2010, la Intendencia procedió a realizar una inspección al referido inmueble y dejó constancia fotográfica de la situación de deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado, según consta del expediente signado con el número 223 y el cual anexó marcado con la letra “C”.
En este sentido, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el
documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad,
conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con
arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos.
De igual manera, con respecto a su valor probatorio, se ha indicado que
constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los
privados, por lo que debe ser equiparado al documento auténtico, el cual
hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en
plena prueba, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio, concatenado con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. En consecuencia tiene como cierto que la parte actora presentó la denuncia por la Intendencia de Seguridad Parroquial Cacique Mara, en fecha 12 de julio de 2010; alegó la necesidad de notificar a la ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, ya identificada, de su decisión de no prorrogar el aludido contrato de arrendamiento, notificación ésta que ocurrió en fecha 21 de julio de 2010, al comparecer por ante la Intendencia la referida ciudadana, previa notificación. De manera que la demandada quedó notificada dentro del lapso estipulado contractualmente en la cláusula segunda con treinta días de anticipación, por lo menos; que la parte demandada viene ocupando el inmueble arrendado por más de diez (10) según lo invocado por ambas partes ante el organismo administrativo y que la arrendataria manifestó en forma expresa que la arrendadora no le quiso recibir los pagos mensuales desde el mes de febrero para acá; que en fecha 4 de agosto de 2010, la Intendencia procedió a realizar una inspección al referido inmueble y dejó constancia del deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado y así se decide.
La parte demandada invocó el mérito favorable de los autos y el principio de la comunidad de la prueba también llamado de la adquisición, que se refiere a que la prueba pertenece al proceso.
Sobre este punto el Tribunal observa que, ambas partes invocan el principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, páginas 642 y 643, Tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:
…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide.
La parte demandada promovió y consignó constancia de residencia, esta prueba fue cuestionada por la parte actora; asimismo trajo a las actas procesales varias facturas emitidas por Enelven de diversos años, a los fines de demostrar el cumplimiento en el pago de los servicios públicos. Estas pruebas se desechan por cuanto no son idóneas a los fines de aportar elementos que ayuden a esclarecer la controversia planteada en la presente causa, dirigida al cumplimiento del contrato por vencimiento del término y así se declara.
En fecha 23 de febrero de 2011, rindió declaración el ciudadano ORLANDO ANTONIO LEÓN VILLASMIL, testigo promovido por la parte demandada. De la deposición efectuada por el citado ciudadano, observa este Tribunal que el testigo manifestó que conoce a la ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, desde hace 25 años; que habita el inmueble de autos en compañía de su núcleo familiar y que le consta que está solvente con los cánones de arrendamiento. Este testigo fue repreguntado por la parte actora. Este testigo se desecha, por cuanto consta en las actas procesales que la parte demandada manifestó en fecha 21 de julio de 2010, por ante la Intendencia de Seguridad Parroquial Cacique Mara, que la arrendadora no le quiso recibir los pagos mensuales desde el mes de febrero para acá, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desestima dicha deposición por haber incurrido en contradicción con las otras probanzas que cursan a los autos y así se decide.
En esa misma fecha, rindió declaración el ciudadano ALBERTO JOSÉ QUINTORO GONZÁLEZ, testigo promovido por la parte demandada. De la deposición este Tribunal observa que el testigo manifestó que conoce a la ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, desde hace 25 años; que habita el inmueble de autos en compañía de su núcleo familiar; que le consta que esta solvente con los cánones de arrendamiento; que le consta que la demandada pinta el inmueble todos los años y le colocó un portón que no tenía y que no estuvo presente cuando la arrendadora en compañía de la abogada MARÍA MAVAREZ, con una actitud agresiva le decía a la arrendataria que la iba a desalojar. Este testigo fue repreguntado por la parte actora. Este testigo se desecha conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en las actas procesales que la parte demandada manifestó que la arrendadora no le quiso recibir los pagos mensuales desde el mes de febrero para acá, aunado a que su deposición no aporta elementos de convicción que puedan ayudar a dilucidar la presente controversia y así se declara.
En esa misma fecha, rindió declaración el ciudadano JOSÉ VICENTE ARTEAGA MEDINA, testigo promovido por la parte demandada. De la deposición rendida, observa este Tribunal que el testigo manifestó que conoce a la ciudadana LUCIA COROMOTO DE ALAÑA, desde hace 27 a 28 años, desde que eran solteros; que habita el inmueble de autos en compañía de su núcleo familiar; que para él, cree que la demandada ha hecho mejoras al referido inmueble. Este testigo no fue repreguntado por la parte actora, no obstante, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, queda desechada la declaración rendida por el ciudadano JOSÉ ARTEAGA, por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente causa
Junto con el escrito de la contestación de la demanda, la parte demandada en fecha 15 de febrero de 2011, consignó copias simples de diversos contratos de arrendamiento celebrados con la parte actora que rielan a los folios 79 al 86 del expediente, a los fines de demostrar que ha habitado el inmueble por 26 años y a tales efectos anexó copia simple del acta de matrimonio. Estas copias simples fueron impugnadas por la parte actora en fecha 21 de febrero de 2011, por lo que forzosamente este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las desecha por no tener ningún valor probatorio y así se decide.
Asimismo, observa este Juzgado que la parte demandada promovió prueba de informes dirigido a Ipostel con el fin de verificar la veracidad de las notificaciones hechas a su representada. Esta prueba no fue providenciada en su oportunidad, no obstante, por cuanto este Despacho en aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en todo el sistema probatorio y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, desechó las notificación invocada por la parte actora, pues de acuerdo a los citados recaudos no consta en autos que el funcionario del Instituto Telegráfico haya logrado el objetivo al cual estaba destinado, ya que no consta en las actas procesales que la demandada haya recibido dichas notificaciones, se hace inoficioso pronunciarse al respecto y así se decide.
-VI-
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la parte actora se fundamentó en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prescribe que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, por una parte y por la otra, la defensa de la parte demandada va dirigida a demostrar la continuidad de la relación arrendaticia lo cual no fue invocado en el escrito libelar, este Tribunal observa:
Los jueces deben atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los contratantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. En el caso bajo estudio observa esta Sentenciadora que la relación arrendaticia se originó antes de haber sido suscrito el contrato de arrendamiento de fecha 13 de noviembre de 2009, por lo que este Tribunal no encuentra incertidumbre con respecto al inicio de la misma.
El punto a dilucidar es que, al existir con anterioridad un contrato de arrendamiento tal como lo alegó la arrendataria al momento de dar por concluida la relación arrendaticia lo cual no fue invocado en el escrito libelar, acredita en autos la continuidad de la ocupación del inmueble, por lo que este Tribunal se permite transcribir en forma parcial el criterio publicado por el Dr. ARQUIMIDES ENRIQUE GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, en el libro denominado Del Arrendamiento la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con Práctica Forence 2000, página 187 que señala:
…”Es bueno tener siempre presente que cuando no exista solución de continuidad entre un contrato y uno sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Si existe solución de continuidad días o meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto. Opinan al respecto autores como Henríquez y Kiriakides: “Que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.”…
Lo planteado y con vista al principio consagrado en el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, donde establece el debido proceso y consecuencialmente el derecho a la defensa, refrendado a su vez, por lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia tiene más de diez (10) años y culminó en fecha 13 de noviembre de 2010, tal como se evidencia de las copias certificadas emitidas por la Intendencia de Seguridad Parroquial Cacique Mara, traídas a las actas procesales por la propia parte actora, las cuales fueron analizadas y valoradas con anterioridad, por lo que en autos quedó comprobado que la arrendataria nunca perdió el uso de la cosa, pues no consta en autos que hubo desocupación entre uno y otro contrato, tal hecho cierto demuestra la continuidad de la relación arrendaticia acreditada lo cual no fue invocado en el escrito libelar.
En lo atinente al argumento invocado por la parte actora que la arrendataria perdió el beneficio de la prórroga legal por la falta de pago en que incurrió de los cánones de arrendamientos causados por el disfrute de la cosa dada en arrendamiento, este Despacho con especial atención observa el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala que, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en contra del arrendatario, es la supuesta falta de pago, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, y en vista que de las actas procesales se evidencia que la arrendataria manifestó su insolvencia hasta el mes de febrero de 2010, y no logró demostrar la solvencia de los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, conforme a las pruebas consignadas y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, la actora logró demostrar que al vencimiento de la relación arrendaticia, la arrendataria se encontraba insolvente en el pago de las mensualidades arrendaticias.
En este mismo orden, concluye este Tribunal que al quedar demostrado en autos la continuidad de la relación arrendaticia por más de diez (10) años, y no poder acreditar la arrendataria en el transcurso del proceso la solvencia de los cánones de arrendamiento demandados, lo ajustado a derecho era demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por encontrarse incursa la arrendataria en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales según lo alegado en el libelo de la demanda y no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, con apoyo en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que el contrató venció en fecha 13 de noviembre de 2010, y le correspondía un lapso de tres (3) años de prórroga legal conforme el literal d) del artículo 38 eiusdem. En efecto, la acción escogida por la demandante a juicio de esta Juzgadora resulta idónea para la obtención de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que culminó por voluntad de las partes y en virtud que el Juez, en tanto y en cuanto es el ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues incumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, al no demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010; que la parte accionante logró demostrar que la arrendataria perdió el beneficio que le otorga la ley con respecto a la prórroga legal al incumplir en sus obligaciones contractuales y legales conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo alegado en el escrito libelar, cuya carga probatorio le correspondía de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, por lo que la presente acción procede en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentado por la ciudadana YOLANDA ROSA VILLALOBOS ROBLES DE OJEDA, en contra de la ciudadana LUCIA COROMOTO BLANCO DE ALAÑA, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la arrendadora un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada según el documento de propiedad en la avenida 19 del Barrio La Florida, signada con el N° 96D-56, detrás de EPA y que según la nueva nomenclatura asignada por los órganos competentes, está situado en la avenida 19A, N° 96-56 del sector La Florida, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes: Norte: propiedad que es o fue de Federico Vargas Fuenmayor, hoy Rita Elena Villalobos; Sur: Propiedad Que fue de Eustaquio González, hoy de Alejo Boscán; Este: Vía pública, avenida 19; y Oeste: Propiedad que fue de Federico Vargas Fuenmayor, hoy de Rómulo Olaves, totalmente solvente de todos sus servicios públicos.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,oo), que corresponden a los cánones de arrendamiento demandados comprendidos a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo) por cada mes, según lo demostrado en el proceso.
CUARTO: Se acuerda la corrección monetaria de la suma condenada a pagar en el tercer particular de este dispositivo de conformidad con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, una vez que quede firme la presente decisión. A tales efectos se ordena realizar experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar dicha corrección, la cual será efectuada por un solo experto contable designado por este Tribunal.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR.
MARIELIS ESCANDELA
Exp. 2569-10
Cumplimiento de contrato de arrendamiento