TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP 3560-11.
Ocurre la ciudadana ERICA RAMONA SANDREA DE POSADA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nº 5.062.921, domiciliada en el Municipio Maracaibo Estado Zulia, representada por su Apoderada Judicial ERCIDA JOSEFINA SANDREA PEROZO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 46.582, carácter este que se evidencia de documento poder otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 22 de Julio de 2005, bajo el Nº 5, Protocolo Tercero, de los libros llevados ante la mencionada Oficina, para interponer formal demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en contra del ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, venezolano, mayor de edad, Soltero, Titular de la Cédula de Identidad No. V-13.660.387, y de igual domiciliado.
I
Alegatos de la Parte Accionante.-
Alega la parte actora, que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 11 de enero de 2010, bajo el Nº 54, Tomo 2, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual corre inserto en actas, se celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el segundo piso del Edificio Torre 3 del Conjunto Residencial Torres Europa, signado con las siglas 2B, situado en la Avenida 4 Bella Vista con Calle 60 y 61, Sector Las Mercedes en Jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia. Se destaca igualmente que el Arrendatario conforme a lo convenido, se obligó a pagar en concepto de canon de arrendamiento, la suma de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000, oo), en mensuales adelantadas, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del día 7 de Octubre de 2009. Continua manifestando la representación judicial de la parte accionante que, el Arrendatario ha incumplido con las estipulaciones contractuales, ya que sólo realizó el pago de un Canon de Arrendamiento y no cumplió con su obligación de entregar el inmueble litigioso, ni el pagó de los Servicios Públicos, por ello demanda ante este Órgano Jurisdiccional al ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, para que se declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento que une a las partes, así como el pago de las nueve (9) mensualidades insolutas a razón de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000, oo), cada una de ellas, lo que en su conjunto ascienden a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000, oo). Así mismo, se acumula subsidiariamente a la pretensión principal, solicitud de daños y perjuicio por la suma de SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 60.000, oo) derivados de la no entrega oportuna del inmueble objeto de la presente controversia, situación que en criterio de la accionante impidió la posibilidad de arrendarlo el inmueble a otra persona. Como consecuencia de las alegaciones contenidas en la demanda, la parte actora solicita de este Órgano Jurisdiccional, la declaratoria Con Lugar de la acción propuesta y se condene al demandado al pago de las sumas debidas como lo son los canon de arrendamiento Insoluto, más los Daños y Perjuicios causados y costas y costos procesales.
En consecuencia, la parte actora fundamenta su acción en los artículos 1167, 1185 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
II
De los Actos Procesales.-
Por auto de fecha 20 de enero de 2011, se admitió cuanto ha lugar en derecho la anterior demanda, ordenándose la citación del demandado MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, venezolano, mayor de edad, Soltero, Titular de la Cédula de Identidad No. V-13.660.387, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para el segundo (2) día hábil después de citado, en horas de Despacho a fin de que de contestación a la demanda incoada en su contra.
Posteriormente en fecha 24 de enero de 2011, la representación judicial de la parte accionante, sustituyó el poder conferido ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 22 de Julio de 2005, bajo el Nº 5, Protocolo Tercero, reservándose su ejercicio, en la persona del profesional del derecho EDDY FERRER GARCIA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 46.428, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que continúe con la representación y defensa de la ciudadana ERICA RAMONA SANDREA DE POSADA en el presente Juicio.
Así mismo, de actas se evidencia que el día 25 de enero de 2011, a petición de parte, se libraron los recaudos de citación de la parte accionada, siendo pagados los emolumentos al Alguacil Natural de este Despacho, el día 8 de febrero de 2011, como se evidencia de la exposición realizada por el mencionado funcionario.
De la Citación Personal.-
Así las cosas, de actas se evidencia que el día 14 de febrero de 2011, se practicó la citación personal del demandado, como lo certifica el Alguacil Titular de este Despacho en su exposición de esa misma fecha. Por efectos de anterior situación, debió el demandado dentro del lapso legal correspondiente, es decir, a partir del 14 de Febrero de 2011, exclusive, dar contestación a la demanda, por encontrarse a derecho desde entonces y no obstante ello, observa este Tribunal que el ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, no dió contestación a la acción incoada en su contra, ni produjo medios probatorios en la fase correspondiente, para acreditar algo que le favorezca que haga improcedente la pretensión de la demandante.
Pruebas Promovidas por la Parte Actora.
En la oportunidad legal correspondiente para la promoción de pruebas, la parte actora promueve los siguientes medios probatorios:
• Invoca el Mérito Favorable que arrojan las actas procesales.
• Invoca la Confesión Ficta del demandado.
• Promueve el Contrato Arrendaticio suscrito por los integrantes de la relación procesal, el cual se encuentra inserto en actas.
• Promueve y consigna Carta de Aceptación del ofrecimiento de arrendamiento emanada por la ciudadana MAGYOLY DEL CARMEN BORJAS MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nº 7.961.263, domiciliada en la Urbanización Amparo, Calle Libertad, en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, para que de conformidad al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, sea reconocida en su contenido y firma por la nombrada ciudadana.
En fecha 24 de Febrero de 2011, se celebró el acto de reconocimiento del documento privado emanado de la ciudadana MAGYOLY DEL CARMEN BORJAS MELENDEZ.

III
Punto Previo
De la Calificación de la acción intentada.
En el presente Juicio la accionante instauró su acción, justificándola en la falta de pago de mensualidades arrendaticias y como derivación de ello, pide al Tribunal le reconozca la pretensión hecha valer en la demanda, por vía de acción resolutoria arrendaticia, con la consecuente condenatoria de los cánones adeudados, daños y perjuicios y costas procesales. No obstante lo expuesto y antes de proferir el Juzgador la Sentencia de mérito, observa que la accionante, incurre en el error de solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, cuando en realidad la relación arrendaticia que une a los contratantes, es “’a tiempo indeterminado’’. Esta situación se constata del contenido de la Cláusula Tercera del contrato celebrado por las partes, que a la letra dispone:
“El presente contrato tendrá una duración de SEIS (06) meses, contados a partir del 07 de octubre de 2009 y en ningún caso operará la Tacita Reconducción…”
Conforme a la transcripción anterior y con base a una interpretación literal del contenido de la Cláusula en examen, se concluye, que las partes fijaron la fecha de inicio y conclusión del contrato, sin embargo, conforme a lo dicho por la actora en su demanda, el Arrendatario continua ocupando el inmueble arrendado a pesar de haber vencido el término convenido. De la anterior situación se infiere que en el presente caso, una vez vencido el término prefijado por el locador y el locatario, comenzó de pleno derecho a discurrir la Prorroga Legal por un máximo de seis (6) meses, tomando en cuenta que la relación arrendaticia tuvo una duración de seis (6) meses, en virtud de lo cual la Prorroga se produciría en la forma establecida ex lege (ex. Art. 34. a L.A.I.), sin necesidad de ninguna declaración adicional que acredite la voluntad de que se de cumplimiento a lo dispuesto por la Ley. En consecuencia al haber quedado el arrendatario con la anuencia de arrendador en posesión del inmueble arrendado, se entiende que se perfecciono un nuevo contrato arrendaticio, pero a “tiempo indeterminado”.
Atendiendo a estas consideraciones, la parte actora debió intentar la acción de DESALOJO, conforme a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante la anterior imperfección, en nuestro sistema procesal, por aplicación del Principio de que el Juez conoce el derecho (Principio iura novit curia), y obligado como se encuentra en aplicarlo (quaestio iuris), a él corresponde partiendo de la certeza de los hechos (quaestio facti), aplicar al caso de especie, los preceptos de la legislación positiva en los cuales se subsumen los hechos controvertidos, aunque no hubiesen sido alegados por las partes, o hubiesen sido erróneamente señalados por ellas.
Sobre la base de las ideas expuestas, debemos dejar sentado que el Desalojo es una acción que la Ley especial ofrece al Arrendador, en contra del Arrendatario, con el fin de lograr la restitución del inmueble, bien se trate de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado; para que el Juez al verificar la certeza de los hechos, dicte una sentencia definitiva que restituya al Arrendador el inmueble dado en arrendamiento, partiendo como hemos dicho de la invocación de una o varias de las causales establecidas en la Ley Especial.
Por el contrario, la acción de Resolución de Contrato se proyecta en el juicio por dos (2) causas diferentes, a saber:
a) En aquellos casos en que, tratándose de contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, se afirme el incumplimiento del Arrendatario, de causales diferentes a las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, (conforme lo precisa el Parágrafo Segundo del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y,
b) Cuando tratándose de contratos por escritos a tiempo determinado incurra en cualquier tipo de incumplimiento.
No obstante ello, y a pesar de las diferencias notables que existen entre ambos modo de intervención procesal, se presenta un supuesto fáctico que conduce a la aplicación del denominado principio de que el Juez conoce y aplica el derecho. De esto se deriva que tanto, la acción de Desalojo, como en la Resolución del Contrato arrendaticio, puedan ser resueltas bajo una causal común, y ello ocurre cuando se denuncia la falta de pago de dos (2) ó mas pensiones arrendaticias, independientemente de que se haya producido una indebida o errónea calificación de la acción. De allí que cuando el sentenciador observe dicho error en la calificación de la acción, resolverá el juicio por vía de Desalojo, pero siempre aportando las bases lógicas que debe contener el fallo, tomando en cuenta, las circunstancias de hecho que deben ser comprobadas y que deberán estar fundadas en el derecho, de modo que la sentencia resulte en sí misma, la prueba de su conformidad. ASÍ SE DECIDE.

De la Confesión Ficta
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual se establece de manera expresa la imposición a la parte actora de demostrar los hechos alegados en su demanda, como derivación específica de la presunción de inocencia del reo, imputado o demandado.
En la causa que se sigue por los trámites del procedimiento previsto en el Libro IV, Titulo XII, artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, relativo al Procedimiento Breve, en concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante se libera de ese requerimiento, si el demandado no comparece a dar contestación a la demanda en el tiempo legalmente previsto y nada probare que le favorezca con los medios probatorios a su alcance. Por ello, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el demandado contumaz deberá desvirtuar los hechos que se le imputan mediante la presentación o promoción de las pruebas pertinentes, sin que le sea permitido argumentar circunstancias fácticas o excepciones que ha debido anunciar en el momento correspondiente al acto de contestación. Señala esa norma, que si la actitud rebelde del demandado se mantiene al extremo de no articular prueba alguna se sentenciará la causa en el segundo (2) día hábil siguiente al vencimiento del lapso de promoción, ateniéndose a la confesión presumida del demandado, siempre y cuando la pretensión no fuere manifiestamente ilegal o contraria al orden público y a las buenas costumbres.
Ahora bien, en el caso de autos, una vez verificada la citación personal del ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL y cumplida esa formalidad, para que comenzara en consecuencia a discurrir el lapso de comparecencia del demandado, transcurrieron los dos (2) días de emplazamiento que le fueron otorgados conforme a la Ley, sin que hubiese comparecido a dar contestación a la demanda, ni trajo pruebas que le favorezcan y con tal actitud hizo que se generara la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos alegados en la demanda. Pues bien, la situación de contumacia de la parte demandada, así como las pruebas acompañadas por la parte actora en el Libelo de demanda, determinan que se tengan como ciertos los hechos alegados, es decir, que efectivamente se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el segundo piso del Edificio Torre 3 del Conjunto Residencial Torres Europa, signado con las siglas 2B, situado en la Avenida 4 Bella Vista con Calle 60 y 61, Sector Las Mercedes en Jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia, entre la ciudadana ERICA RAMONA SANDREA DE POSADA y el ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, dejando de pagar nueve (9) mensualidades arrendaticias montante a la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000, oo), cada una de ellas, lo que en su conjunto asciende al monto de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000, oo). En consecuencia se condena al Arrendatario al pago de las pensiones insolutas conforme a los periodos y montos señalados. ASI SE DECIDE.

De los Daños y Perjuicios Reclamados.
Conjuntamente con las pensiones demandadas la Arrendadora reclama en concepto de daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1185 del Código Civil, la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000, oo), por retardo en la entrega del inmueble, lo que trajo como consecuencia, la imposibilidad de disponer oportunamente del inmueble arrendado, a objeto de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Los referidos daños, lo calcula con base al canon mensual de arrendamiento, a partir del vencimiento del plazo fijo del contrato (7/04/2010), y por un lapso de nueve (9) meses. Para tales efectos invoca las Cláusulas Tercera y Novena del contrato de arrendamiento y muy especialmente las penalidades establecidas contractualmente por retardo en la entrega.
El anterior pedimento, en criterio del Tribunal resulta contrario a la convención y por tanto, a pesar de no haber rendido el demandado contestación a la demanda no puede el Juez imponerle la penalidad solicitada, por no estar prevista contractualmente. En este sentido, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contempla que el demandado se tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante. Esta negativa de acordar en este fallo, la penalidad solicitada obedece a que las partes sólo previeron indemnizaciones en favor de la Arrendadora, para el caso de que el inquilino incurriera en retardo en el pago de los arrendamientos, como lo contempla la Cláusula Tercera del Contrato. Sin embargo, en el caso de autos la reclamación de daños y perjuicios no se sustenta en la falta contractualmente establecida, sino por el contrario lo hace la accionante bajo el alegato de haber incurrido el demandado en retardo en la entrega del inmueble.
Esta forma de estructurar la petición indemnizatoria resulta contraria a la Ley, pues tratándose de un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado, sus consecuencias y efectos se reglan conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. En ese sentido, la norma in comento refiere que:
”Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deje en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
En tal sentido, siendo que en el presente caso venció el lapso de duración de seis (6) meses el día 7 de abril de 2010, comenzó de pleno derecho a disfrutar el Arrendatario como ha sido referido anteriormente, de la Prorroga Legal de seis (6) meses que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que al haber permanecido en el inmueble una vez vencida la misma, produjo como efecto inmediato la Renovación del Contrato de Arrendamiento, pero Sin Determinación de Tiempo, por lo cual el vinculo arrendaticio que une a las partes, no permite conforme a la Ley Sustantiva fijar penalidades por retardo en la entrega, pues como hemos referido, la iniciativa conclusiva del contrato pertenece a los contratantes y su reglamentación difiere sustancialmente a las reglas que fija la Ley para los contratos a tiempo determinado. De otro lado, en caso de existir incumplimientos atribuibles al arrendatario, el arrendador dispone de una acción típica como lo es el Desalojo de un Inmueble de conformidad con la normativa establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos Sin Determinación de Tiempo, y bajo tales hipótesis no resulta aplicable penalidades para el caso objeto de estudio, lo que hace Improcedente la Pretensión Resarcitoría solicitada, por se contraria a Derecho. ASI SE DECIDE

IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: Parcialmente Con Lugar la acción de Desalojo, Cobro de Pensiones de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, interpuesta por la ciudadana ERICA RAMONA SANDREA DE POSADA, en contra del ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, y en consecuencia:
PRIMERO: Con Lugar el Desalojo, ordenándose la entrega a favor de la parte actora del inmueble dado en calidad de arrendamiento.
SEGUNDO: Con Lugar la Solicitud de Cobro de cánones arrendaticios realizada por la ciudadana ERICA RAMONA SANDREA DE POSADA, en contra del ciudadano MIGUEL ANGEL PETIT CORONEL, en consecuencia, se condena al demandado al pago de la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 36.000, oo), en concepto de cánones de arrendamiento insolutos.
TERCERO: Sin Lugar la solicitud de daños y perjuicios acumulada en la demanda por los motivos que han quedado expresados en este fallo.
CUARTO: Se exime de costas a las partes por no haber vencimiento total en el presente juicio.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de Marzo de 2011.- AÑOS: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
EL JUEZ,

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.

EL SECRETARIO

MGS. ALANDE BARBOZA CASTILLO.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede signado bajo el Nº.24-2011.-

EL SECRETARIO