TSJ Regiones - Decisión

Nº Exp. 5955-10.-
Sentencia Nº 13
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DEMANDANTE: CÉSAR ENRIQUE MARTÍNEZ ZACARÍAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.454.825, domiciliado en jurisdicción de esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: IRIS VIVAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25.456.
DEMANDADO: JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.887.610, con domicilio en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALBERTO J. MORLES, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 47.592.
MOTIVO: DESALOJO.
Cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa este Jurisdicente a Sentenciar previamente en los términos en que ha quedado planteada la controversia sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato del artículo 243, Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.
THEMA DECIDENDUM.

Alega la actora en su escrito de demanda lo siguiente:
1.- Que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Calle Churuguara, Urbanización “Concordia Nuevo” Lote N° 29, Parcela N° 3; jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia.
2.- Que el canon de arrendamiento fue fijado por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200, oo) mensuales, los cuales serian cancelados los primeros cinco días de cada mes y depositados en el Banco Occidental del Descuento en la Cuenta Corriente N° 2107-046146.
3.- Que el término de duración del contrato es de seis (06) meses, contados a partir del día 05 de Junio de 2002 y prorrogado por una sola vez y por el mismo lapso de tiempo, al menos que una de las partes solicite la prorroga del mismo.
4.- Que el arrendatario solicitó prorroga y vencida la misma, el arrendatario ha permanecido en el inmueble.
5.- Que los cánones de arrendamientos vienen siendo ajustados de común acuerdo motivado a la inflación, por lo que el canon actual es de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800, oo).
6.- Que visto el atraso en la entrega del inmueble y las múltiples excusas presentadas optó por conversar con el arrendatario quien se comprometió en el mes de febrero del año 2010, lo cual no cumplió.
7.- Que el arrendatario se ha atrasado en el pago de las mensualidades, siendo el caso que hasta la fecha de la presentación del libelo de la demanda tenía acumulado 11 meses alternos sin pagar.
8. Por último acompañó, a fin de comprobar lo expuesto en el libelo, estados de cuenta de la Cuenta Corriente donde se realizan los depósitos tal cual fue acordado en el Contrato de Arrendamiento.
En fecha 12 de Enero de 2011, el ciudadano JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES, con la asistencia debida, dio contestación a la demanda en lo siguientes términos:
1.- Que en fecha 27 de Junio de 2002 celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, dejándolo inserto bajo el N° 29, tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria con el ciudadano CÉSAR ENRIQUE MARTÍNEZ ZACARÍAS.
2.- Que posteriormente conversaron en varias oportunidades acerca de la compra de la casa a través de la Ley Política Habitacional.
3.- Que nunca se pusieron de acuerdo con respecto al precio del inmueble.
4.- Que quien tiene la primera opción es él, por el tiempo que tiene ocupando el inmueble el cual es de 8 años.
5.- Que tiene la mayor disponibilidad de ponerse al día con el propietario del inmueble con respecto al atraso de los cánones de arrendamientos
6.- Que en el caso del servicio eléctrico, la deuda está a su nombre y hoy en día tiene un convenio de pago con la Empresa ENELCO.
7.- Que actualmente está a la espera de la entrega de una vivienda en la Urbanización Villa Feliz, por lo cual solicitó un tiempo prudencial para desocupar dicha vivienda.
8.- Por último manifestó que el atraso se debió única y exclusivamente a que se quedó sin empleo pero que tiene la mayor disponibilidad de ponerse al día con la deuda atrasada ya que su intensión no es quedarse con la casa sino comprársela.

HECHOS CONTROVERTIDOS

En este orden de ideas, este jurisdicente ante los hechos alegados por las partes en esta causa, circunscribe su labor en determinar la procedencia de los siguientes hechos controvertidos:
1.-) Determinar los meses de canon de arrendamiento insolutos.-
2.-) Determinar si el arrendatario se encuentra solventes con el pago correspondiente al servicio público de Luz (Enelco)
3.-) Determinar el estado de conservación del inmueble
4.-) Determinar si el arrendatario gozo de la prorroga legal

Me permito expresar, que constituye el principio cardinal en materia procesal el llamado principio dispositivo contenido en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos fuera de estos, y suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Este precepto establece el limite del oficio del juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos para decidir con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones opuesta, según el ordinal 5 del artículo 234 ejusdem. Lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, por que el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de las defensas formuladas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis..-
En este orden de ideas, el Articulo 1.354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una ejecución debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por su parte el Artículo 506 del código de Procedimiento Civil, es la norma rectora para la valoración de las pruebas nos dice:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE.

La apoderada judicial de la parte demandante, abogada IRIS VIVAS, consignó en dos (02) folios útiles, escrito de pruebas inserto al folio 117 y su vuelto, en los siguientes términos:
1.-) Invoco el mérito favorable de las actas
2.-) Solicito prueba de informe al Banco Occidental de Descuento, en referencia a la cuenta No. 2107-046146, si en dicha cuenta se habían realizados depósitos desde el mes de septiembre del 2008 hasta la presente fecha.
3.-) Solicito prueba de informe a la Empresa ENELCO a objeto de determinar la deuda.
4.-) Solicito Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente causa.
5.-) Solicito al demandado los comprobante de depósitos de pagos de canon de arrendamiento y pago de los servicios públicos del inmueble.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

El apoderado judicial de la parte demandada, abogado ALBERTO MORLES, consignó
escrito de pruebas, inserto al folio 123 y sus anexos, en los siguientes términos:
1.-) Consignó copia fotostática de Documental de la Abogada Ada Rafalli.
2.-) Consignó copia fotostática de Documental del Presidente de la República Bolivariana de Venezuela.
3.-) Consignó copia fotostática de Documental del Tribunal Supremo de Justicia.
4.-) Invoco el Mérito favorable de las actas.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EVACUADAS
POR LA PARTE DEMANDANTE.

En cuanto al mérito favorable de las actas, según Sentencia de la Sala de Casación Social, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, de fecha 10 de Julio de 2003, citaremos un pequeño extracto de la misma:
“La solicitud de apreciación del mérito favorable de autos no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a la prueba de informe del Banco Occidental de Descuento, corre inserto al folio 137, respuesta a lo solicitado en ella se evidencia no aportar nada al hecho controvertido en virtud que toda información debe hacerse a través de la Superintendencia de las Instituciones Bancario (SUDEBAN), es por lo que este sentenciador considera irrelevante dicha prueba por cuanto en el debate probatorio no fueron impugnadas las copias respectivas. Y ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al oficio emanado a la Empresa CORPOELEC, se encuentra inserta al folio 144 respuesta emanada por dicha empresa, donde se evidencia que hasta la fecha 09 de Febrero de 2011 el ciudadano JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES presenta una deuda acumulada total de NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 9.278,09) demostrándose la existencia de la deuda alegada por la parte actora, asignándole todo su valor probatorio y ASÍ SE DECIDE
En referencia a la Inspección Ocular practicada por este Juzgado en el inmueble objeto del presente litigio, mediante el cual se dejó constancia en lo que respecta al estado del inmueble en cuestión; y cuya acta no fue oportunamente impugnada por la parte demandada debiendo la misma ser valorada en su justo valor probatorio, por tratarse de un documento público. Y ASÍ SE DECIDE.
Y por último en cuanto a la exhibición del demandado de los comprobantes de depósitos de pagos por concepto de arrendamiento el servicio de Energía Eléctrica y otros servicios no fue posible su notificación, en consecuencia este sentenciador no tiene material probatorio para valorar Y ASÍ SE DECIDE.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EVACUADAS
POR LA PARTE DEMANDADA

En cuanto a las documentales, tenemos:
1) Al folio 124 aparece inserto reproducción de copia fotostática, donde de la lectura de la misma se puede observar el nombre de la abogada ADA RAFALLI, sin otro dato que pudiera acreditar su autoría, además esto no desvirtúa los hechos narrados en el libelo de demanda por tanto no aporta nada, al hecho controvertido. Y ASÍ SE DECIDE.-

2) En cuanto a la copia fotostática de Prensa digital de una pagina de Internet, inserta desde el folio 125 al folio 127, esta documental no aporta nada al hecho controvertido como es la falta de pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos. Y ASÍ SE DECIDE.
3) Prensa digital de una pagina de Internet, inserta al folio128, en referencia a esta documental no aporta a los hechos debatidos, en consecuencia no se le asigna ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Observa este operador de justicia que la parte demandada en la contestación de la demanda manifestó que reconoce la existencia del Contrato de Arrendamiento Autenticado Pública Segunda de Cabimas, en fecha 27 de Junio del 2002, Anotado bajo el No, 29, Tomo 29 , el cual se encuentra inserta a las actas y al no ser impugnado para destruir la autenticidad o veracidad, máximo que el mismo emana de un Organismo Publico Autorizado por Ley para tal fin, motivo por el cual se le asignado todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE
Se consta que el Contrato de Arrendamiento de autos se pactó en principio a tiempo determinado como fue de seis (06) meses; tal cual, como lo dispone la Cláusula Tercera, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE DECIDE.
Cuando el demandado, admite su estado de insolvencia de esta forma no da cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento en su Cláusula Segunda y lo dispuesto en el Código Civil Artículo 1592, Ordinal 2. Aquí el arrendador, con este planteamiento donde admite su incumplimiento, hace liberar al actor del cumplimiento al contenido del Artículo 1.354 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
El contrato, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, tal como lo define el artículo 1.131 del Código Civil. En cuanto a los efectos que el mismo produce, la norma contenida en el artículo 1159, ibidem establece:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.

Aunado a ello, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, tal como lo consagró el legislador en el artículo 1.160 del mencionado Código. Pues bien, partiendo del contenido de las normas citadas ut supra, se observa que la presente acción surge por el incumplimiento de una obligación de naturaleza contractual, que emerge según lo señalado por la parte accionante, de haber incumplido la parte demandada con lo pactado en el contrato celebrado en fecha “27 de Junio 2002”, cuando no realizó los pagos estipulados en el tiempo fijado.
Para demostrar los hechos en que basa su pretensión junto con el escrito libelar, consignó el contrato de arrendamiento en copia certificada, el cual corre inserto a los folios 9 y 10 del expediente, contrato este que no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado por el demandado, y de allí se desprende que el contrato produce todo su efecto jurídico y debe ser apreciado, en efecto, del contenido del mismo se desprende, que las partes al celebrar el mismo estipulan lo siguiente:
“...PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede en calidad de arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” una casa de habitación de su única y exclusiva propiedad, constituida por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar duplex, sobre ella construida, ubicada en la Calle Churuguara, Urbanización “concordia Nueva”, lote N° 29, Parcela N° 3, jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia… SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido fijado en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, que “EL ARRENDATARIO” depositará en la Cuenta Corriente N° 2107-046146, del Banco Occidental de Descuento, a nombre del “EL ARRENDADOR”, por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes…
En cuanto al estado de conservación del inmueble alegado por la parte actora, a los folios 135 y 136 tenemos inserto inspección realizada en el inmueble objetó de la presente causa, donde se dejo constancia del estado del mismo, solo observándose unas filtraciones en el techo por falta de mantenimiento y deterioro en el parte inferior del friso de las paredes, incumpliendo la cláusula sexta del contrato de arrendamiento y el Artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASI SE DECIDE,.
Hechas las consideraciones, al respecto debemos indicar que no se evidencia que el arrendatario haya demostrado estar solvente con los cánones de arrendamientos reclamados, esto conlleva que no puede gozar del beneficio establecido en el artículo 40 de la Ley. De Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE

La parte actora pide el pago de los cánones de arrendamientos vencidos de los años 2008, 2009 y 2010, se observa que el articulo 1.980 del Código Civil establece:
“Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”

Como se evidencia que este pedimento se encuadra dentro de las previsiones de la norma Y ASI SE DECIDE.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA, PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano CÉSAR ENRIQUE MARTÍNEZ ZACARÍAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.454.825, domiciliado en jurisdicción de esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia, en contra del ciudadano JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.887.610, con domicilio en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia. En consecuencia, se ordena el desalojo libre de bienes y personas, salvo los derechos de terceros del inmueble ubicado en la Calle Churuguara, Urbanización “Concordia Nuevo” Lote N° 29, Parcela N° 3; jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia. SEGUNDO: Se condena al ciudadano JESÚS SEGUNDO CHIRINOS COLMENARES al pago de los cánones de arrendamiento vencidos, es decir la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.800,oo) más lo que se siga produciendo por falta de pago hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: Se condena el pago de la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.978,09) correspondientes al Servicio Eléctrico vencido. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas a los tres (03) días del mes de Marzo de dos mil once. AÑOS: 200° DE LA INDEPENDENCIA Y 152° DE LA FEDERACIÓN.
EL JUEZ,

ABOG. JAIRO GALLARDO COLINA

LA SECRETARIA,

ABOG. ELSY GÓMEZ DE MARÍN

En la misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde, se dictó y publicó el anterior fallo y se dejó copia certificada por Secretaría.