TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.392-2.011.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano ARMANDO GARCIA GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.703.864, debidamente asistido por el abogado Martín Navea Bracho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.756, , incuo formal demanda contra la sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI S.A., con motivo de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENADAMIENTO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 02 de Mayo de de 2.011, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI S.A., la misma se configuró en fecha 08 de Junio de 2.011, cuando el apoderado judicial de la parte demandante estampó diligencia consignando resultas de la citación entregada de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, no dando contestación en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas solo la parte actora presentó escrito de pruebas invocando el valor probatorio de los recaudos y declaraciones contenidos en los autos, y ratificando el documento autenticado en fecha 01 de Octubre de 2.010, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 27, Tomo 157, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alude la parte actora que en fecha 01 de Octubre de 2.010, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 27, Tomo 157, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, sobre una casa quinta destinada exclusivamente para uso comercial, ubicada en la calle 71 con avenida 13ª, signada con el N° 13-69, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.-
Alude el demandante que en el contrato de arrendamiento en cuestión se estableció en su Cláusula “SEGUNDA” un canon de arrendamiento mensual de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,oo) para los tres (3) primeros meses de la relación arrendaticia, y la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) para los nueve (9) meses siguientes, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades o cánones de arrendamiento por todo el tiempo estipulado en el presente contrato…” Y en su Cláusula “TERCERA” se fijo un periodo de duración de un (1) año, contado “a partir de la fecha cierta de este documento”, es decir, a partir del DIA 01 de Octubre de 2010.
De la misma forma alude el accionante que desde la fecha en que se celebro el contrato de arrendamiento la accionada viene ocupando el inmueble arrendado, y efectivamente cumplió con su obligación de cancelar en forma oportuna los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2010 y enero de 2011, pero ha sucedido que desde el mes de febrero de 2011 no ha cancelado ni uno solo de los cánones que hasta la fecha se han producido, sin que medie justificación alguna, de tal manera que la conducta asumida por la demandada constituye un manifiesta y deliberado incumplimiento a las obligaciones por ella contraídas conforme al contrato celebrado.
Del mismo modo alude el actor que ha tratado de comunicarse vía telefónica con los representantes legales de la demandada, pero ha resultado imposible, y ellos no le han dado respuesta alguna a los diferentes mensajes que les ha dejado en aras de buscarle una solución al problema planteado.
Por último alude el accionante que en virtud de lo antes expuesto y con fundamento en lo establecido en los articulo 1.167 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil es por lo que demanda a la accionada para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que celebraron y en consecuencia procede a desocupar y hace la entrega voluntaria del inmueble arrendado, o en su defecto así sea acordado por el Tribunal en la sentencia que recaiga en la causa; así como también demanda el pago de los cánones insolutos y los pendientes por pagar, los cuales ascienden a la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) y solicita la corrección monetaria de la cantidad ante indicada, incluyendo además, los interese devengados.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Reproduce Reproduzco el merito favorable de los recaudos y declaraciones contenidos en los autos, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve documento autenticado en fecha 01 de Octubre de 2.010 por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, bajo el N° 27, Tomo 157, contentivo del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
En aplicación de la doctrina antes transcrita al caso in comento se desprende de las actas procesales especialmente del documento fundante del mismo, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 01 de Octubre de 2.01, y quedó anotado bajo el Nº 27, Tomo 157 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula tercera establece que el término de duración de este contrato es de Un (01) año, contados a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogable por períodos iguales, mayores o menores, a voluntad de ambas partes… (Omissis); así mismo la cláusula Novena del referido contrato establece Todas las cláusulas que integran el presente contrato tienen el carácter de principales, por tanto la falta de cumplimiento por parte de El arrendatario a cualquiera de sus estipulaciones, dará derecho a El Arrendador a ejercer contra él las acciones legales que pudieran corresponder, de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se inició el 01 de Octubre de 2.010 y finalizaba en fecha el 01 de Octubre de 2.011, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 02 de Mayo de 2.011, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento en cualquiera de las estipulaciones, para el caso en concreto por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Así se Decide.-

Observa esta Juzgadora que la demandada sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI, S.A, debidamente representada por su presidente el ciudadano EDDY ALEXANDER TOSÍ LONG, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.099.233, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda incoada en su contra, lo que evidentemente produjo para ella los efectos de la CONFESIÓN FICTA, establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 Ejusdem que textualmente establecen:

Artículo 887 C.P.C.:” La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”
Artículo 362 C.P.C.: “ Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en éste Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca......”

Igualmente esta Juzgadora trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, la cual establece:
“…. (Omissis) …Del artículo anteriormente trascrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstos son: 1) Que el demandado no diese contestación a la demanda. 2) Que la pretensión no sea contraria a derecho. 3) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La Sala examina a continuación si en el presente caso proceden estos requisitos: (…Omissis)…) En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, observa. El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

De manera que aplicando la normativa legal antes indicada y el criterio jurisprudencial antes citado se evidencia de las actas procesales que conforman este juicio que la accionada no alegó, ni probó nada que le favoreciera en el lapso de promoción respectivo, por todo lo expuesto le corresponde a este Juzgado revisar el cumplimiento de los requisitos de procedencia de la Confesión ficta y al respecto se observa: en lo que respecta al primer requisito se aprecia de las actas procesales que conforman el presente expediente que la sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI, S.A, , no dio contestación a la demanda incoada en su contra; así mismo en lo que respecta al segundo requisito se aprecia de las actas que la parte actora incuó demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento en el Contrato de Arrendamiento que se celebró por ante la Notaría Publica Octava de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 01 de Octubre de 2.010, y quedó anotado bajo el Nº 27, Tomo 157 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del contrato es de un año contado a partir del día 01 de Octubre de 2.010, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un año, si antes del vencimiento o algunas de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; así mismo la cláusula Novena del referido contrato establece que todas las cláusulas que integran el presente contrato tienen el carácter de principales, por tanto la falta de cumplimiento por parte de El arrendatario a cualquiera de sus estipulaciones, dará derecho a El Arrendador a ejercer contra él las acciones legales que pudieran corresponder, y por cuanto como alega la parte actora, la demandada le adeudaba los cánones de arrendamiento del mes de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.011, resultaba procedente la Resolución del Contrato de arrendamiento conforme a la ley y lo estipulado entre las partes en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente litis; en lo que respecta al tercer requisito se desprende de las actas que la parte demandada no trajo a las actas ningún elemento probatorio a su favor, de manera que de conformidad con lo antes indicado y en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado esta Juzgadora resuelve que se encuentra cumplidos los tres (03) requisitos y en consecuencia el petitum de la actora no es contrario a derecho y es por lo que el mismo debe prosperar. Así Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a Primero: dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió, en vista de la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, y por ende, haber incumplido las obligaciones asumidas en el mismo, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula Novena del contrato de arrendamiento y al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-; Segundo: La entrega del inmueble, pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.- Tercero: El pago de los cánones insolutos y los pendientes por pagar, los cuales ascienden a la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, los meses de febrero, Marzo y Abril de 2.011, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así se Decide.-; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula SEGUNDA establecieron que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento daría derecho a EL ARRENDADOR a pedir la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades o cánones de arrendamiento por todo el tiempo estipulado en el contrato, de manera que habiendo las parte establecido contractualmente esta penalidad, es por lo que la reclamación de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse, es decir, los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.011, resultan procedente por así haberlo acordado las partes en el contrato de arrendamiento que suscribieron. Así se Decide.-; Cuarto: el pago de los intereses de mora, al respecto la legislación aplicable a la materia, contempla en su artículo 27, la posibilidad de reclamar los intereses de mora causados en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace al pedimento procedente mediante una experticia complementaria del fallo. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano ARMANDO GARCIA GARCIA contra la sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI S.A., identificados en actas por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió con la demandante por ante la Notaría Publica Octava de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 01 de Octubre de 2.011, y quedó anotado bajo el Nº 27, Tomo 157 de los libros de autenticaciones; Segundo: Pagar la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas, es decir, los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2.011 y por concepto de los cánones e arrendamiento que faltaran por vencerse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, es decir, los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.011. Tercero: Entregar el bien inmueble constituido por una casa quinta destinada exclusivamente para uso comercial, ubicada en la calle 71 con avenida 13A, signada con el N° 13-69, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: calle 71; SUR: Ricardo José Fuenmayor; ESTE: SR. Armando García y OESTE: avenida 13A. Cuarto: el pago de los intereses de mora, los cuales deben ser calculados mediante una experticia complementaria del fallo.-

INDEXACION.-

Considerando que la admisión de la presente demanda se efectuó en fecha 02 de Mayo de 2.011, siendo un hecho notorio que el poder adquisitivo del signo monetario ha sufrido una desvalorización, por lo que resulta evidente que las expectativas económicas del demandante, no quedarán satisfechas con la cantidad condenada a pagar, éste Tribunal ordena la corrección monetaria mediante una experticia complementaria del fallo, por lo cual el experto designado ajustará ésta condena a su valor actual, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que efectivamente se realicen los cálculos, tomando en cuenta los índices inflacionarios acaecidos en el país, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, establecidos en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera del control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes, por la aplicación de la doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia.-

Así mismo se condena en costa a la parte demandada sociedad mercantil GRUPO SOL TSOI S.A., por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Treinta (30) días del mes de Junio de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres (3:00 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-