TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Exp.3004-09
Se inicia el presente proceso mediante demanda propuesta por la ciudadana MARIELA DEL CARMEN PARRA, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.801.971, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, representada en juicio por las profesionales del derecho ARELY MORENO CALDERON y ROCÍO GARNICA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.547 y 105.880, respectivamente, con fundamento en el artículo 1266 del Código Civil, en contra de la ciudadana ARGELIS JOSEFINA PUENTE PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-5.063.032, y domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, para solicitar del Órgano Jurisdiccional que autorice el otorgamiento del documento traslativo de propiedad sobre una construcción o mejoras existentes en el lindero Oeste del Apartamento Nº 00-02, del Edificio 02 del Bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, en jurisdicción de la Parroquia y Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, adquirido de la demandada, mediante escritura protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 17 de enero de 2008, anotado bajo el Nº 23, Tomo 2, Protocolo 1
Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo bajo las siguientes consideraciones:
I
De los Alegatos de las partes.
La actora en su Libelo de Demanda narra los antecedentes del caso que se resumen de la siguiente manera:
1. Que en fecha 13 de Julio de 2007, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 56, Tomo 91 de los libros de autenticaciones, conjuntamente con su cónyuge RICARDO SOTO VILLALOBOS, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 14.023.039, fallecido el día 28 de Agosto de 2007, celebró con la demandada ARGELIS JOSEFINA PUENTE PAZ, un contrato de Opción de Compra-Venta, sobre el inmueble ya descrito, con una superficie aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados (74 mtrs2), cuyas características, linderos, medidas y demás datos identificatorios consta en los autos.
2. Que mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 17 de Enero de 2008, anotado bajo el Nº 23, Tomo 2, Protocolo 1, adquirió a su nombre el inmueble dado en opción de compra-venta, a través de Crédito Hipotecario concedido por la institución bancaria Banesco, Banco Universal S.A.
3. Que a pesar de haberse efectuado la tradición legal del inmueble a su nombre, en virtud del fallecimiento de su legitimo esposo, la vendedora no hizo entrega material del inmueble vendido, por lo que formuló ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a través de la Jurisdicción Voluntaria Solicitud de Entrega Material del inmueble vendido, y por su parte el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se traslado y constituyó en el inmueble objeto de venta, el día 29 de Enero de 2009, procediendo a realizar la entrega material del inmueble vendido a la demandante de autos, para lo cual se ordenó previamente la apertura del mismo con un experto cerrajero, certificando que el inmueble se encontraba desocupado, quien dejó constancia que esta formado por tres (3) habitaciones, Sala Sanitaria, Área de lavandería, con pisos y paredes revestidas de cerámica y un (1) puesto de estacionamiento cerrado con rejas de metal.
4. Por ultimo, manifiesta la accionante que a pesar de haberse celebrado un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble adquirido, con una superficie aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados (74 mtrs2), la voluntad de las partes estuvo dirigida a concretar la venta sobre el referido inmueble conformado por dos (2) dormitorios y una (1) sala de baño, comprendiendo igualmente un (1) dormitorio y un (1) baño construido adicionalmente, el cual no se describió en la escritura publica contentiva de la operación de compra-venta, razón por la cual la accionante demanda para que de conformidad con lo establecido en el articulo 1266 del Código Civil Venezolano, se autorice el otorgamiento del documento traslativo de propiedad de las construcciones o mejoras anexas al inmueble, ubicadas en el lindero oeste de la unidad habitacional descrita.

Ahora bien, al momento de ejercer su derecho de defensa, la parte accionada representada por su Apoderado Judicial JESUS BENITO URDANETA VILLASMIL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.715, presentó su escrito de contestación a la demanda, reconociendo que su representada ARGELIS PUENTES, dió en venta a la ciudadana MARIELA DEL CARMEN PARRA, el inmueble descrito en el escrito libelar, que abarca una superficie de setenta cuatros metros cuadrados (74 mtrs2), como se expresa en el documento contentivo de la venta y que en dicha operación no se incluyeron las mejoras a las que alude la accionante, al no haber quedado incluidas dentro del negocio jurídico celebrado. Por el contrario, se afirma en la contestación como un hecho nuevo, que las mejoras señaladas, son propiedad de un tercero. Así mismo, la representación judicial de la parte accionada fundamenta su defensa en el artículo 1266 del Código Civil, solicitando se declare Sin Lugar la pretensión hecha a valer por la parte accionante.

II
De las Motivaciones para Decidir.

Luego de una síntesis de los hechos que han motivado la presente causa, encuentra el juzgador que las partes admiten como cierto la celebración del contrato de compra-venta suscrito sobre el inmueble litigioso, y disienten en cuanto a las áreas que integran el inmueble, motivo por el cual y en consonancia al dispositivo anunciado por el Juez una vez finalizado el Debate Oral y Publico, llevado acabo el día 27 de mayo de 2011, encuentra este Operador de Justicia que del material probatorio cursante en los autos, objetivamente el inmueble vendido mediante la concesión de un Crédito Hipotecario concedido por el instituto bancario Banesco Banco Universal, como se evidencia del documento de venta que contiene entre sus estipulaciones la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor de dicho organismo y de la prueba de informe rendida al proceso, le fueron edificados algunos espacios adicionales, como expresamente lo reconocen ambos litigantes. Sin embargo, la accionada destaca que tales edificaciones no quedaron incluidas en la venta del inmueble, tomando en cuenta que la superficie descrita tanto en el documento de opción de compra, como en el instrumento definitivo de compra venta, se señala que la superficie abarca una extensión se setenta y cuatro metros cuadrados (74 mts2), y que los espacios construidos pertenecen a un tercero ajeno a la relación procesal. Esta afirmación pretende acreditarla la accionada, mediante documento de construcción de fecha 24 de septiembre de 2008, cursante a los folios setenta y cuatro (74) al setenta y seis (76) del expediente, instrumento este que contiene una declaración unilateral de voluntad para dejar constancia de que su otorgante ROBERTO JOSE GUTIERREZ PUENTES, construyó por sus propios medios, unas mejoras en las adyacencias del Edificio 37, de la Urbanización San Felipe, Segunda Etapa, Calle 3; no resultando de interés procesal en la causa, el referido medio probatorio, dada la impresición que emerge de la manifestación rendida por su otorgante ante la Notaria Publica correspondiente, tomando en cuenta que, ubica las construcciones realizadas en las “adyacencias” del Edificio 37, sin precisar de manera concreta en que bloque y edificio se edificaron dichas mejoras, por lo cual se desestima como medio de prueba, por no ser concluyente en cuanto al hecho objeto de prueba.
No obstante los anteriores antecedentes, precisa el juzgador que el Petitum de la demanda, se circunscribe a que el fallo sirva en beneficio de la actora de justo titulo sobre las mejoras edificadas y adosadas al inmueble vendido. Sobre este particular el juzgador al momento de proferir el Dispositivo del fallo, una vez agotado el Debate Oral y Público, dejó establecido que la Sentencia de Merito no puede servir de justo titulo a favor de la accionante, tomando en cuenta que, la construcción de las mejoras fueron ejecutadas en violación a lo dispuesto en el articulo 10 de Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que la copropietaria vendedora del edificio alteró el estado original de su apartamento, lo que impide que bajo tales circunstancias pueda la pretensión, tener el reconocimiento del Órgano Jurisdiccional sobre mejoras ejecutadas en contravención a la Ley Especial, y así lo prohíbe expresamente.
Para fundamentar esta decisión, encuentra el sentenciador que dentro del material probatorio hecho a valer en el proceso, se encuentra el resultado de la Prueba de Informe rendida por la Alcaldía del Municipio San Francisco, quien por Órgano de su Asesor Legal, informó a este Juzgado a través de dictamen emanado de la Consultoría Jurídica de esa institución, y homologado por el Director Ejecutivo del Instituto Público Municipal de Geomatica, que las construcciones realizadas al inmueble litigioso no fueron autorizadas por esa institución.
En ese mismo sentido, se observa de actas el resultado de la prueba de Informe rendida al proceso por la Gerencia Estatal del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia, quien a través de comunicación dirigida a este despacho de fecha 25 de marzo de 2010, y con ocasión al requerimiento formulado por el Tribunal con vista a la mencionada prueba hecha a valer en juicio, se destaca que el documento de condominio del Edificio 02 del Bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, consagra como una obligación a cargo de los condóminos, que la planta baja no podrá ser objeto de modificación alguna, ni en su destino, ni en su forma actual, sin la previa aprobación del Instituto Nacional de la Vivienda, y como derivación de ello para ejecutar modificaciones a las áreas comunes debe solicitarse autorización de los copropietarios del Edificio como lo contempla el articulo 10 de la Ley especial. A la prueba en referencia se acompaña para mayor inteligencia los planos del Edificio.
En cuanto al servicio de electricidad encontramos en los autos el informe rendido por la empresa CORPOELEC, en la que se destaca que el inmueble litigioso cuenta con el servicio de electricidad mediante dos (2) contratos suscritos originalmente por el ciudadano ARGENIS PUENTES, y que con posterioridad fueron transferidos el primero de ellos a nombre de ROBERTO JOSE GUTIERREZ PUENTES, el cual se encuentra identificado con el Nº 100000485710, y el segundo de los contratos de servicio eléctrico aparece signado con el Nº 100000392211, a nombre de MARIELA DEL CARMEN PARRA. Este medio de prueba en lo que respecta al pedimento contenido en la demanda, solo nos permite inferir que los servicios públicos aparecen a nombre de diferentes personas para surtir áreas distintas, pero en nada modifica lo dicho en cuanto a la existencia de modificaciones o alteraciones efectuadas al inmueble sin la autorización de los copropietarios del edificio, de la Alcaldía del Municipio San Francisco y del Instituto Nacional de la Vivienda.
Así las cosas, resulta concluyente ante semejantes circunstancias que las obras a las que alude la parte accionante, no fueron ejecutadas conforme a las reglas contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal, pues para tales efectos debió contar con la aprobación de la comunidad de propietarios del Edificio Nº 02 del Bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, y además haber tramitado y obtenido la permisología correspondiente de los Órganos Administrativos mencionados, para la realización de las mejoras realizadas al inmueble, pues de las actas procesales no existen medio de prueba que acrediten el cumplimiento de esas formalidades.
Es de considerar que, si bien es cierto, el Derecho Contractual se rige por el principio general y universal de la Autonomía y Voluntad de las Partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter convencional, permitiendo en ese sentido la libertad contractual. Ahora bien, no es menos cierto que, esa libertad contractual no es ilimitada, y en consecuencia, las partes o aún un tercero pueden solicitar ante el Órgano Jurisdiccional su nulidad cuando dicha contratación contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres.
En el presente juicio, resulta evidente conforme a lo explanado precedentemente, que esta Sentencia de Merito no puede acoger de forma positiva la pretensión hecha a valer en la demanda por la parte accionante, tomando en cuenta que las afirmaciones de hecho y de derecho no pueden conducir a la obtención de un mandato jurídico, individual y concreto para que la Sentencia sirva de titulo que acredite la propiedad de las mejoras edificadas en contra de la Ley, y si bien en el Petitum de la demanda hay una afirmación en cuanto a la existencia entre las partes de una relación o estado jurídico que se infiere como violado, la petición formulada al Juez de reconocer la consecuencia jurídica que según la accionante le otorga el articulo 1266 del Código Civil, producto de la relación que le une con la demandada, no puede sin embargo el Juez acordarle su petición, por los motivos que han quedado expuestos. En consecuencia, se declara Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato, sigue la ciudadana MARIELA DEL CARMEN PARRA, en contra de la ciudadana ARGELIS JOSEFINA PUENTE PAZ, y así de manera clara y precia se hace constar en esta Decisión (Ex. Art. 877 C.P.C.). ASI SE DECIDE.

DECISION.

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la accionante MARIELA DEL CARMEN PARRA, en contra de la ciudadana ARGELIS JOSEFINA PUENTE PAZ.
Segundo: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de Junio de 2011.- AÑOS: 200° de la Independencia y 152º de la Federación.-
EL JUEZ,

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

EL SECRETARIO,
Mgcs. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo anuncio de Ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede, quedado signado bajo el Nº 80/2011
EL SECRETARIO