REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Años 200° y 151° EXPEDIENTE Nº 22.636 I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: I.A) PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE GÓMEZ BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.168.887, con domicilio procesal la Avenida Aldonza Manríquez, Centro Empresarial AB, Oficina PL-16; Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. I.B) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUCIBETH MÚJICA TORMES, MARIA PILAR PELUCARTE ALVARADO, PATRICIA CARRERA AROCHA, MARIA EUGENIA GONZÁLEZ VELUNTINI y CARLOS LEPRVANCHE MICHELENA, abogados en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 106.872, 8.728, 45.621, 26.392 y 21.182, respectivamente. I.C) PARTE DEMANDADA: ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., compañía anónima constituida mediante acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro. I.D APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IVÁN DARÍO MARTÍNEZ HERNÁNDEZ, JORGE LUÍS GONZÁLEZ LÓPEZ y ANTONIO GONZÁLEZ ABAD, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.294, 40.124 y 80.520, respectivamente, con domicilio procesal siguiente: Escritorio Jurídico, Oficina P1-L14, Primera Planta del Centro Comercial Costa Azul, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Calle Las Amapolas, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- Se inicia la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por escrito libelar presentado por la abogada MARÍA PELUCARTE ALVARADO, Inpreabogado Nº 106.872, en su condición de apoderada judicial del ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO, plenamente identificado, contra la empresa ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., constituida mediante acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro., demandando el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que celebraran en fecha 13-04-1999, sobre una vivienda tipo Town House distinguido con el Nº TH-19, con un área de construcción aproximada de sesenta y tres metros cuadrados (63 m2), ubicado en el Modulo “B” del Conjunto Residencial La Riviera, cuyos linderos y medidas son: Norte: Escalera de acceso al primer piso del modulo “B”; SUR: Town House distinguido con el Nº TH-18; ESTE: Patio de uso exclusivo del Town House de uso exclusivo del Town House distinguido con el número TH-19, y OESTE: Fachada Principal del módulo “B” y vía de circulación. En fecha 1-6-2.006, se le da entrada y en fecha 6-6-2.006, se admite la presente demanda. En fecha 14-6-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada LUCIBETH MIJICA, en su carácter de apoderada de la parte actoar y mediante diligencia consigna las copias simples del libelo de la demanda y su auto de admisión para la elaboración de la compulsa de citación y solicita la apertura del cuaderno de medida. En fecha 21-6-2.006, se libró la compulsa de citación. En fecha 21-06-2006, se ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas, a los fines de tramitar todo lo relacionado con la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de demanda. Mediante diligencia de fecha 18-07-2006, los abogados IVÁN DARÍO MARTÍNEZ HERNÁNDEZ, JORGE LUÍS GONZÁLEZ LÓPEZ y ANTONIO GONZÁLEZ ABAD, se dieron por citados expresamente en nombre y representación de la demandada, consignando poder que les fueran conferidos por la misma. En fecha 27-9-2.006, los abogados IVÁN DARÍO MARTÍNEZ HERNÁNDEZ, JORGE LUÍS GONZÁLEZ LÓPEZ y ANTONIO GONZÁLEZ ABAD, en su carácter de apoderados judiciales de la ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., plenamente identificados, consignan escrito de reconvención y contestación a la demanda. En fecha 4-10-2.006, este Tribunal dicto auto admitiendo la reconvención propuesta y fijando el quinto (5º) día de despacho para la contestación de la misma. En fecha 30-10-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada MARÍA PELUCARTE, en su carácter de apoderada de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de contestación a la reconvención propuesta. En fecha 30-11-2.006, el abogado LUÍS GONZÁLEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderado de la parte demandada reconviniente, y mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas. En fecha 1-12-2.006, se agrega a los autos los escritos de promoción de prueba presentado por las partes. En fecha 13-12-2.006, este Tribunal dicto auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio librando oficios y comisiones. En fecha 8-2-2.007, comparece por ante este Tribual el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consignó oficio debidamente recibido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de este Estado. En fecha 17-4-2.007, se ordenó agregar a los autos comisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de este Estado. En fecha 25-4-2.007, se agregó a los autos oficio Nº 064-07, de fecha 8-2-2.007, emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de este Estado. En fecha 16-5-2.007, se agrego a los autos oficio emanado de Banesco, Banco Universal. En fecha 3-8-2.007, comparece por ante este Tribunal el abogado IVAN DARÍO Martínez HERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y mediante diligencia se sirva relevar a la parte actora de la evacuación de la prueba y que se ordene la notificación de las partes a fin de llevar a cabo el respectivo acto de informe. En fecha 3-8-2.007, comparece por ante este Tribunal el abogado IVAN DARÍO Martínez HERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, y presente escrito renunciando a la prueba de los testimoniales de los ciudadanos ALFREDO OROPEZA y AMILCAR SOSA. En fecha 9-8-2.007, este Tribunal dicto auto fijando la oportunidad para la presentación de informes. En fecha 10-10-2.007, comparece por ante este Tribunal la abogada MARÍA EUGENIA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada de la parte actora reconvenida y consigna escrito de informes. En fecha 10-10-2.007, comparecen por ante este Tribunal los abogados IVAN DARÍO MARTÍNEZ Y JORGE LUIS GONZALEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderados de la parte demandada y presentaron escritos de informes. En fecha 15-10-2.007, este Tribunal dicto auto fijando oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11-3-2.008, comparece por ante este Tribunal la abogada MARÍA EUGENIA GONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicita se dicte sentencia en la presente causa. En fecha 17-12-2.008, el Juez Provisorio de este Juzgado se abocó al conocimiento de la presente causa y de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de 3 días de despacho para que interpongan los recursos que consideren pertinentes. En fecha 17-2-2.009, este Tribunal dicto auto donde visto el abocamiento del ciudadano Juez de este Juzgado se ordena la notificación de las partes en el presente Juicio librando las respectivas boletas. En fecha 27-2-2.009, comparece por ante este Tribunal el Alguacil de este Despacho y consignó en un folio útil Boleta debidamente firmada por la apoderada de la parte demandante reconviniente. En fecha 4-3-2.009, comparece por ante este Tribunal el Alguacil de este Despacho y consignó en un folio útil Boleta debidamente firmada por la apoderada de la parte demandada reconvenida. En fecha 08-06-2009, comparece por ante este Tribunal la abogada PATRICIA CARRERA AROCHA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida y mediante diligencia renuncia a la evacuación de la prueba documental y testimonial a que se refiere el numeral II.VIII, de su escrito de promoción de pruebas, que corre inserto al folio 265 de la primera pieza del presente expediente. En fecha 12-06-2009, este tribunal dictó auto mediante el cual ordena revocar por contrario imperio, de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, el auto de fecha 09 de agosto de 2007. En fecha 01-07-2009, comparece por ante este Tribunal el abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y presentó escrito de Informes. En fecha 11-01-2010, comparece por ante este Tribunal el abogado ANTONIO GONZÁLEZ ABAD, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y mediante diligencia solicitó el avocamiento de la nueva jueza de este despacho. En fecha 14-01-2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual la Jueza de este despacho Dra. Cristina Martínez se avoca al conocimiento de la presente causa, así mismo ordena la notificación de la parte demandante reconvenida. En fecha 18-3-2.010, comparece por ante este Tribunal el Alguacil de este Despacho y consignó en un folio útil Boleta debidamente firmada por la apoderada de la parte demandante reconvenida. En fecha 06-04-2010, comparece por ante este Tribunal el abogado ANTONIO GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y mediante diligencia solcito al Tribunal se sirva dictar sentencia en el presente expediente. En fecha 07-04-2010, comparece por ante este Tribunal la abogada PATRICIA CARRERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida y mediante diligencia solcito al Tribunal se sirva dictar sentencia en el presente expediente. En fecha 12-08-2010, comparece por ante este Tribunal la abogada PATRICIA CARRERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida y mediante escrito sustituye poder judicial apud acta reservándose el ejercicio del mismo, a los abogados, ENMANUEL ARMAS, ROSARIO GONZÁLEZ MONTE, DICXON DANIEL MORA, ALBERTO JOSÉ RAUSSEO GONZÁLEZ y JUAN BAUTISTA MATA PRADO. CUADERNO DE MEDIDAS: En fecha 21-6-2.006, este Tribunal dicto auto decretando medida de prohibición enajenar y gravar, librando el referido Oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. En fecha 29-6-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consigna copia del oficio Nº 0970-7.680 de fecha 21-6-2.006, debidamente recibido. En fecha 4-7-2.006, se agregó a los autos oficio Nº 15-7-15-19-211, de fecha 29-6-2.006, emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. En fecha 11-7-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada LUCIBETH MUJICA, en su carácter de apoderada de la parte actora y mediante diligencia complementa los datos solicitado por el registro inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. En fecha 8-8-2.006, este Tribunal dicto auto ordenado librar un nuevo oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado librando el referido oficio. En fecha 14-8-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano alguacil de este Tribunal quien consigna en un folio útil copia del Oficio Nº 0970- 7.868 de fecha 8-8-2.006. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN: ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Que por documento público autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 13-04-1999, anotado bajo el Nº 58, Tomo 18, que la ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., plenamente identificada, se comprometió a vender al hoy actor, un inmueble popularmente conocido en el ámbito inmobiliario nacional como Town Hause, distinguido con el número diecinueve (19) TH-19, del módulo “B”, el cual forma parte del conjunto Residencial Turístico y Vacacional La RIVIERA, ubicada en la parcela 89, de la Urbanización Dumar, Municipio Mariño de este Estado. Que del contrato en cuestión, se desprende fehacientemente que existe una obligación mutua por las partes, de comprar por parte de su representado y de vender por parte de la compañía ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A. Que en la cláusula Primera del contrato cuyo cumplimiento se pretende O.G.C.V. C.A., se obligó a vender a su representada el Town-House distinguido con el número TH-19, del conjunto Residencial La RIVIERA, con un área de construcción aproximada de sesenta y tres metros cuadrados (63 m2), ubicado en el Modulo “B” del Conjunto Residencial La Riviera, Urbanización Dumar, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, siendo sus linderos y medidas los siguientes: Norte: Escaleras de acceso al primer piso del modulo “B”; SUR: Town House distinguido con el Nº dieciocho (18) TH-18; ESTE: Patio con una superficie aproximada de treinta y cinco metros cuadrados (35 m2) de uso exclusivo del Twon House distinguido con el Nº diecinueve (19) TH-19; y OESTE: Fachada Principal del módulo “B” y vía de circulación. Dicho inmueble, consta de salón-comedor, y cocina integrados en un solo ambiente, un dormitorio, dos baños, nicho para lavadora-secadora, y un área de jardín de uso exclusivo con una superficie aproximada de treinta y cinco metros cuadrados (35 Mts2) aproximadamente, y su equipamiento es el siguiente: Ventanas importadas marca Andersen, cerámica de primera, aire acondicionado, piezas sanitarias marca KHOLER, grifería marca PRICE PFISTER, cerraduras marca KWINKSET, cocina empotrada de cinco metros lineales con acabados de cedro natural y/o pino natural y/o fórmica, con tope de cerámica y/o fórmica, equipada con nevera y cocina. Que en La Cláusula Segunda, se estableció que el precio era por la cantidad de treinta y cuatro millones bolívares sin céntimos (Bs. 34.000.000), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: a) a la firma del documento de opción de compra venta, la cantidad de DIEZ Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.16.000.000, sirviendo la propia escritura de Opción de Compra venta como recibo, b) La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000), el día 13 de mayo de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.700.000), el día 14 de junio de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000) el 14 de julio de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (700.000), el 13 de agosto de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS ( Bs. 700.000); el catorce (14) de septiembre de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.700.000), el catorce (14) de octubre de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000), el 12 de noviembre de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000); el catorce (14) de diciembre de 1999; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000); el catorce (14) de enero de 2000; la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700.000); el catorce (14) de febrero de 2000; y c) la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (11.000.000), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble. Con el objeto de facilitar la cancelación de los montos señalados se elaboraron y aceptaron once letras de cambios, con los montos y vencimientos expresados anteriormente. Que en La Cláusula Tercera, la compañía reitera su compromiso de entregar la unidad negociada a la compradora antes del día 31 de marzo de 2000, y así señala dicha cláusula “LA COMPAÑIA” se compromete a terminar el módulo del cual forma parte el señalado Town House y obtener la respectiva habitabilidad antes del 17 de marzo de 2000 y otorgar el respectivo documento de Condominio y el de venta de la unidad señalada en ese contrato, antes del 31 de marzo de 2000, fecha esta en que se trasmitirá la propiedad del inmueble a “EL OPCIONANTE”, ambas partes estipulan una prórroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada anteriormente, siempre y cuando exista causa justificada para ello. UNICO: Ambas partes convienen expresamente en que el plazo establecido en esta cláusula es en beneficio de “LA COMPAÑIA”; quien en consecuencia, podrá anticipar la fecha de entrega y el Otorgamiento del documento de venta, dando aviso a “EL OPCIONANTE” con quince días de anticipación para que este prepare el pago anticipado de la (s) cuota (s) no vencidas previstas en al cláusula segunda.” Que en La Cláusula Cuarta del documento de Opción de Compraventa, establece que: “Se considerara incumplimiento definitivo y “LA COMPAÑIA” podrá dar por rescindido y quedara sin ningún efecto el presente convenio, sin necesidad de pronunciamiento judicial y podrá La Compañía disponer libremente de la unidad de vivienda objeto de esa negociación en los siguientes casos: a) A la falta por treinta (30) días, del pago de una (1) cuota de las señaladas en la cláusula segunda: b) Si notificada de la oportunidad del otorgamiento de documento de venta, EL OPCIONANTE no compareciera a la hora y fecha señaladas, acreditando cheques de gerencias a favor de “La Compañía” por el saldo del precio de la unidad aquí señalada. c) Cualquier violación a lo establecido en el presente documento. En estos casos “La Compañía” podrá retener un diez por ciento (10%) de lo pagado, por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados, pudiendo con el saldo, hacer depósitos y oferta real a favor y con cargo de “El Opcionante”. En caso de incumplimiento por parte de La Compañía, ésta reintegrara a “EL OPCIONANTE” las cantidades de dineros que hubiese recibido más una indemnización del diez por ciento (10%) por conceptos de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados.” Que en La Cláusula Quinta del mencionado documento de opción ambas partes acuerdan lo siguiente: “El presente contrato se considera celebrado Intuito Personae (sic…), por lo cual “El Opcionante” no podrá bajo ninguna circunstancia ceder ni traspasar en forma alguna los derechos provenientes del mismo sin el consentimiento previo por escrito de “LA COMPAÑIA”, dando lugar a la rescisión automática del presente contrato la violación a esa disposición. Que en relación a la fecha hora y sitio en que se efectuaría el traspasó de la propiedad a EL COMPRADOR, y los gastos que se ocasionaren derivados de la misma, las partes asumieron obligaciones especificas. Que en La Cláusula Sexta reza: “obtenida la habitabilidad necesaria y protocolizado el Documento de Condominio respectivo, LA COMAPÑIA notificara por escrito a “El Opcionante”, en la dirección que mas abajo se indica, la hora y fecha del otorgamiento de documento de compraventa, con setenta y dos horas (72 Hrs) de anticipación por los menos. Todos los gastos que ocasionen esta opción y el otorgamiento del documento de ventas serán con cargo a “El Opcionante” quien se compromete a cancelar el uno y medio por ciento del precio del inmueble por conceptos de gastos de honorarios de abogados relacionados con la redacción de esta opción y el documento venta, de igual modo cancelara El Opcionante los gastos que se ocasionen por concepto de notaria y registro de la presente negociación, gastos estos que deberán ser cancelados antes de los respectivos otorgamientos: “El Opcionante” se compromete a presentar su R.I.F. original en la oportunidad del otorgamiento del documento de compra venta. Que en La Cláusula Séptima, remite la prohibición expresa de efectuar cualquier modificación de las fachadas externas de las viviendas objeto de la Opción de Compraventa y así se estipula: “Queda expresamente convenido a través de este documento, que el diseño arquitectónico del Conjunto Residencial “La Reviera” constituye una creación intelectual de La Compañía, cuya modificación perjudica no solo a los propietarios del Conjunto sino a La Compañía, razón por la cual no se podrá realizar ningún tipo de modificación en las fachadas delanteras, posteriores o laterales de las viviendas…” Que en La Cláusula Octava, se señalan las direcciones validas de los contratantes para cualquier notificación y la forma en que éstas deben ser efectuadas. “Se establecen como únicas direcciones validas para cualquier notificación, inclusive mediante carta certificada o telegrama con acuse de recibo, las siguientes: “LA COMPAÑIA”: Obra en ejecución del Conjunto Residencial La Riviera, Urbanización Dumar, Porlamar Estado Nueva Esparta. “El Opcionante”: Urbanización Jorge Coll, 3era Etapa Av. 101 con calle Quinta San José Porlamar Estado Nueva Esparta. Que en La Cláusula Novena, las partes acuerdan la forma y lugar en que deben efectuarse los pagos establecidos en este contrato. “Los abonos mensuales establecidos en la cláusula segunda de este contrato deberán ser realizados en las oficinas de la Compañía o mediante deposito en la siguiente cuenta bancaria: Banco Confederado, Cuenta Corriente Nro 003-1-20336-1, a nombre de ORGANIZACIÓN G.C.V. C.A., El Opcionante deberá remitir el deposito a la compañía vía fax, el mismo día en que lo efectué, por el fax Nro 095-645232. En caso de no recibir el fax, La Compañía tendrá como no realizado dicho abono. El original del déposito deberá ser entregado a la Compañía para ser canjeado por un recibo de caja”. Que en La Cláusula Décima del contrato fija el domicilio especial la cual las partes deben someterse en caso de cualquier derivación del contrato de Opción de Compraventa: “Se elige como domicilio especial, con exclusión de cualquier otro, para todos los efectos de este contrato la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta. Que finalmente en La Cláusula Décima Primera, se estipula que las partes convienen en que, cualquier cambio o modificación que se produzca en los planos y construcción del proyecto, sea porque así lo exigen la autoridades o bien porque así lo decide LA COMAPÑIA, es aceptado desde el momento de la firma del contrato de Opción de Compraventa por El Opcionante. Que del contrato en cuestión, se desprende fehacientemente que existe una obligación mutua por las partes, de comprar por parte de su representado, hoy demandante y de vender, por parte de LA COMPAÑÍA, vale decir, de OGCV. El diez (10) de mayo de 2002, LA COMPAÑÍA hace entrega a su representada del Town House número diecinueve (19) TH-19 del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” parcialmente terminado y éste lo ha venido poseyendo pacíficamente, sin perturbaciones de ninguna índole, hasta la presente fecha. Que así se demuestra con el justificativo de testigos levantado en fecha 06 de marzo de 2006, en la Notaria Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, que opone a la demanda, como igualmente se demuestra que su representada equipó dicho Town House con todo el mobiliario necesario y ha contribuido desde que posee la vivienda con el mantenimiento del Conjunto con aportes dinerarios mensuales. Que si bien el demandante ha venido ejerciendo la posesión del inmueble y ha cumplido fielmente con las obligaciones impuestas en el Contrato de Opción de Compraventa LA COMPAÑÍA O.G.C.V., C.A., por el contrario, ha incumplido con las suyas. Así la vendedora incumplió la Cláusula TERCERA del Contrato de Opción de Compraventa, pues las partes acordaron lo siguiente: “La Compañía se compromete a entregar el señalado Town House y otorgar el respectivo Documento de Venta definitiva de la unidad negociada en este contrato, antes del día 31 de Marzo de 2000, fecha ésta en que se trasmitirá la propiedad del inmueble a EL OPCIONANTE, ambas partes estipulan una prórroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada anteriormente, siempre y cuando exista causa justificada para ello UNICO: Ambas partes convienen expresamente en que el plazo establecido en esta cláusula es en beneficio de “LA COMPAÑÍA”, quien en consecuencia, podrá anticipar la fecha de entrega y firma del documento definitivo de compraventa, dando aviso a “EL OPCIONANTE” con quince días de anticipación para que este prepare el pago anticipado de la (s) cuota (s) no vencidas previstas en la cláusula segunda.” Evidentemente, esta cláusula no fue cumplida por la hoy demandada: a la fecha de introducción de la presente demanda, han transcurrido más de seis (6) años y LA COMPAÑÍA aún no ha cumplido con la obligación de traspasar a mi representada la propiedad del inmueble representado por el Town House N° 19, que forma parte del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” cuyo documento de venta debía ser protocolizado antes del 31 de Marzo de 2000. (Resaltado de la actora) Que “tampoco cumplió la hoy demandada, con terminar la construcción total del inmueble ni con provee al Town House comprometido con los equipos, y así, mi representado se vio en la obligación de hacer instalar las terminaciones básicas del sistema eléctrico, regaderas, como tablero, enchufes, cableado, tapas, tomas corrientes. Igualmente canillas del fregadero, regaderas y otros, y especialmente, hubo de erogar cantidades considerables de dinero a objeto de realizar la instalación de cocina tipo americana con gabinete, y compra de los aparatos eléctricos tales como nevera y cocina, todo lo cual le había sido ofrecido por LA COMPAÑÍA, la cual no solo no se los instaló, sino que tampoco le canceló nunca el valor de los mismos. Fundamenta la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.165, 1.167, 1.205, 1.211, 1.212, 1.213, 1.214, 1.215, 1.258, 1.264, 1.265, 1.266, 1.271, 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1.362, 1.395, 1.397, 1.398, 1.399, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil., en concordancia con los artículos 338, 339, 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por los razonamientos anteriormente expuestos, siguiendo instrucciones de JOSÉ GÓMEZ BRITO, antes plenamente identificado, formalmente demando a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., sociedad de comercio domiciliada en Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, inscrita su acta constitutiva y estatutos sociales en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha ocho (08) de abril de 1994, bajo el N° 16, tomo 12-A Pro., para que convenga, o en su defecto para que así se le condene en la definitiva, a cumplir con el contrato de opción de compraventa que celebrara con JOSÉ GÓMEZ BRITO, efectuando la tradición legal del inmueble, haciendo protocolizar a su nombre, dentro del término que establezca este honorable juzgador, el correspondiente documento de propiedad sobre el Town House N° 19, que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera o que la sentencia que tenga a bien dictar este honorable tribunal, sirva de título suficiente de propiedad capaz de ser registrado, estando dispuesta la parte actora a consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora, equivalente a once millones de bolívares (Bs. 11.000.000,00) si este fuere el caso, pidiendo al ciudadano Juez descuente el monto de los gastos que hubo de sufragar por los conceptos ya señalados de terminar la construcción del Town House, y equipar el mismo con todos los accesorios prometidos en el Contrato de Opción de Compraventa cuyo cumplimiento se demanda, en el momento en que tenga conocimiento de que la decisión le ha sido favorable. De igual modo se le demanda para que sea condenada a pagar las costas y costos del presente proceso, estimado prudencialmente los honorarios de abogados en treinta por ciento (30%) de la estimación de la presente demanda más adelante detallada. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: En la oportunidad de la contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada dan contestación a la demanda en la forma siguiente: Comparecemos ante este honorable Tribunal con ocasión de la demanda incoada por el ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO en contra de nuestra representada ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., cuya pretensión principal la constituye el cumplimiento de un contrato de “Opción de Compra” de un inmueble, es decir, se demanda a nuestra representada para que convenga en vender al actor el inmueble descrito en autos, bajo las condiciones del contrato preparatorio que se acompaña al libelo marcado “F”. Que “nuestra representada desde ya reconoce la suscripción a través de uno de sus legítimos representantes, del instrumento fundamental de la demanda por virtud del cual, en un principio, asumió el compromiso de vender a la parte demandante un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta”. Que “se observa pues que el petitorio de la actora es, si se quiere, elemental. A lo largo de la demanda se hace referencia a un contrato de opción de compra por virtud del cual mi representada se obligó a vender un inmueble, ellos en caso de que el optante se decidiera a comprar y éste a su vez pagara el precio convenido. Es por ello que según lo plantea la representante del optante, si se toma como cierto que hubo cumplimiento de su parte en lo que respecta al pago parcial del precio dentro del plazo convenido, correspondería a mi representada proceder a la tradición legal del inmueble según lo previsto en el artículo 1.488 del Código de Civil Venezolano, acto el cual se recibirá el saldo restante del precio convenido”. Que “desafortunadamente, la simplicidad con la que se pretende obtener tutela judicial de parte del Tribunal, no se compadece con la complejidad de los hechos que han imposibilitado, no solo el otorgamiento del documento de propiedad correspondiente al inmueble de marras, sino que también han imposibilitado e imposibilitan actualmente el otorgamiento de los documentos de propiedad de la totalidad de los inmuebles que aún pertenecen a mi representada y que forman parte de la primera etapa del Conjunto Residencial La Riviera”. Que “con respecto a la verdadera naturaleza del contrato celebrado, independientemente de la denominación a él conferida por las partes en el documento de fecha 13 de abril de 1999 “opción de compra”, es evidente que el contrato que se suscribió fue propiamente una promesa bilateral de compraventa, pues desde un principio ambas partes estuvieron de acuerdo, una en comprar y la otra en vender”. Que “en el caso que nos ocupa, la subsistencia o extinción de la obligación por causa de fuerza mayor depende, no de la existencia física del inmueble pretendido en el patrimonio del deudor, sino de la posibilidad de que mi representada pueda cumplir con la obligación asumida cuyo objeto se contrae a la transmisión de la propiedad”. Que “ es en este punto donde la pretensión de la parte actora se ve obstaculizada por la imposibilidad jurídica de dar cumplimiento a la petición fundamental, pues como ha sido señalado, no solo por el demandante, sino que también lo ratifica expresamente esta representación, existen medidas judiciales que, siendo cronológicamente anteriores a la fecha de interposición de la presente demanda, prohíben todo acto de enajenación o gravamen sobre el inmueble cuya propiedad el actor pretende le sea transferida”. Que “existe la posibilidad de que factores externos a la voluntad de las partes, imprevisibles y no imputables al dolo, negligencia o imprudencia en el comportamiento de los contratantes, hagan imposible el cumplimiento de las prestaciones convenidas. Fueron tales actuaciones de terceras personas, incluida la complicidad de la entidad bancaria titular de la acreencia hipotecaria y posterior demandante, las que conjugaron los elementos que dieron lugar a la frustración de los fines perseguidos por el contrato marco celebrado entre mi representada y el demandante, hasta llegar al punto en que nos encontramos actualmente, es decir, ante la imposibilidad de dar cumplimiento a los fines propuestos en el contrato de opción de compra”. Que “los hechos narrados en el presente capítulo, por supuesto que no son imputables al demandante señor José Gómez Brito, no siendo éste sino otra víctima del incumplimiento del compromiso asumido por el banco, así como el abuso de derecho por parte de los demandantes Pedro Pérez y Rosa Amelia León y muy especialmente, de los abogados de estos últimos. La conducta dolosa de tales personas se materializó a través del proceso ejecutivo antes resumido, el cual frustró la libre negociación de un proyecto habitacional serio y de excelente calidad”. Que rechazan la pretensión principal de la actora, la cual consiste en que su representada convenga en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compra-venta, ya que existe prohibición judicial expresa que impide cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encuentra el pretendido por la actora, por este mismo argumento niegan y rechazan la posibilidad de que se dicte sentencia en el presente caso. Que niegan, rechazan y contradicen categóricamente que la suma que en definitiva tenga que pagar la actora a los fines de cumplir con el pago del precio convenido sea la suma de once millones de bolívares (11.000.000,00), ahora por la reconversión (Bs. 11.000,00) y mucho menos que deban descontarse de dicho monto los supuestos y negados gastos que la actora declara haber realizado en el inmueble, por lo que, impugnan todas las documentales que se acompañaron al libelo de demanda en legajo marcado “H”. Que niegan y rechazan el pago de las costas del presente juicio y la estimación indebida que hace la parte actora al pretender un treinta por ciento (30%) del valor estimado de la demanda, por concepto de honorarios profesionales los cuales no han sido ni siquiera causados. Que rechazan la afirmación del actor según la cual su representada ha violado la normativa relativa a la integración de parcelas, ellos según lo declarado en el particular 1), del capítulo I, Título I del libelo. Sobre tal particular el cual consideran no guarda ninguna relación o pertinencia con la pretensión deducida, el actor no precisa ni en que consiste la presunta y negada violación, ni mucho menos cual fue la norma conculcada con dicha integración. Que rechazan categóricamente las afirmaciones del actor según la cual el Banco sumaría a sus activos los derechos litigiosos ventilados en el procedimiento ejecutivo (Título I, Capitulo I, numeral 1.3. Literal a in fine), pues si mi representado desembolsó la suma más importante de fondos que recibieron los inescrupulosos demandantes, era precisamente para que una vez extinguido el proceso y levantada la medida de embargo, pudiera reanudar sus operaciones normales de compraventa de las viviendas restantes. Que expresamente rechazan lo manifestado por el actor en el único párrafo del capítulo II y en el capítulo III, título I, del libelo, referente a que la vivienda que hoy ocupa la actora le haya sido entregada parcialmente terminada, pues tal inmueble fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, prueba de ello es que en más de cuatro (4) años que viene poseyendo a título precario tal vivienda, el actor nunca ha formalizado ningún reclamo ante las autoridades competentes por concepto de defectos en la construcción, vicios ocultos, ejecución defectuosa de la obra, etc. Asimismo, la parte actora expresa haber ocupado el inmueble de forma pacifica y sin perturbaciones de ninguna naturaleza. En tal sentido, impugnamos las declaraciones de los testigos contenidos en el justificativo que reproduce la parte actora, marcado con la letra “G”, impugnan y desconocen también cualquier valor de prueba, a las documentales contenidas en el legajo marcado “H”, contenidos de facturas por concepto de supuestos trabajos efectuados al inmueble cuya ejecución conforme atribuimos en forma exclusive a su representada. Que niegan enfáticamente la falsa afirmación del actor contenida en el párrafo segundo, capítulo IV, título I, del libelo, según la cual atribuyen a LA COMPAÑÍA (refiriéndose a su representada) el solicitar a los optantes depositar en una cuenta de Banesco, Banco Universal, pues tales requerimientos emanaron directamente de la directiva del Banco y es precisamente allí donde se evidencia el dolo por parte del ente financiero para perjudicar a los optantes y a su representada. Asimismo rechazan la declaración que recoge el último párrafo del capítulo IV, considerando que la forma de expresar los hechos por parte del actor no es la que más se adecua a la realidad de los hechos. Lo cierto es que una Institución Financiera como lo es Banesco, no necesita la modesta colaboración que el demandante o su representada le pueden ofrecer, más concretamente, resulta inadecuado emplear la palabra ayuda para referirse a tales depósitos requeridos por el Banco, pues nunca se trató de un acto desinteresado a título gratuito por parte del actor y a favor del Banco o su representada, en realidad se trataba de un abono al saldo del precio de venta adeudado a la Organización Graciliano Camino Villarroel, C.A., enmarcado en el interés económico mutuo de parte del optante (actor) y la vendedora (su representada) de que se liberara la disparatada medida de embargo que hasta la presente fecha se mantiene vigente. De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su representada RECONVIENEN al ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO para que convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares: Primero convenga o en su defecto así sea declarado por este Tribunal, en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 13-4-1.999, bajo el Nº 58, tomo 18, de los libros de autenticaciones. Segundo Convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconvincente ni al reconvenido. Tercero convenga en la restitución del inmueble objeto del contrato de opción de compra, identificado como Town-House Nº 19, debidamente desocupado de personas. Cuarto convenga en que la cantidad que su representada deberá restituir con ocasión de la extinción del contrato, es la suma pagada por el actor a su representada en cumplimiento del contrato de opción de compraventa, es decir DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y COHO BOLIÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTOMOS (19.597.438,42). Quinto convenga en que, el supuesto y negado caso en que el Tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea compensada con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento que el actor declara haber recibido el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada y sexta en caso que la presente reconvención no sea trazada satisfactoriamente entre las partes, demando el pago de las costas del presente proceso, comprensivas por supuesto de los gastos procesales en que deba incurrir su representada para sostener el presente juicio y los honorarios profesionales de sus abogado. CONTESTACION A LA RECONVENCION La parte actora reconvenida da contestación a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus parte la reconvención propuesta en su contra en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2006, por la demandada OGCV. En todo caso que no hay un solo motivo o causa legal en que la reconviniente sustente ningún incumplimiento de parte de su representada, vale decir, la demandada sujeta a su reconvención, no en un incumplimiento obligacional por parte de su representada, sino en el hecho de terceros que, como ya ha expuesto debe insistir ahora, al no tratarse de hechos imprevisibles, ni inevitables ni existir en los mismos ausencia de culpa, no le sirven en derecho a la demandada reconviniente para eximirse de responsabilidad civil. Que es extraño que ahora reconvenga a su representada sin tener razón alguna para achacarle incumplimiento a esta última, reconociendo a la vez que como compradora cumplió con sus obligaciones contractuales. Que por esa razón, al no estar basada la reconvención en ningún incumplimiento obligacional de parte de la actora reconvenida, mal puede este tribunal declararla culpable en ningún sentido y por, ende debe declarar sin lugar la infundada reconvención propuesta. Que las razones y argumentos que fundamentaron la negativa, el rechazo y la contradicción a la reconvención quedan expresadas así: Primero: Niega, rechaza y contradice que su representado acudiera a este tribunal para que este “decidiera sobre la suerte del vinculo jurídico que entrelaza al actor con la demanda” según afirma la reconviniente. Que la única intención de su representado fue y es obtener mediante el órgano judicial una tutela efectiva de su derecho. Que el vinculo jurídico existente entre el demandante y la reconviniente, es un hecho cierto, no controvertido, no sometido a discusión y está dado por la existencia misma del contrato, en el cual las partes recíprocamente se han obligado a cumplir. Lo que se ha demandado es el cumplimiento del contrato por parte de la demandada reconviniente, y, si el Tribunal competente, en su sabio entender, considera que cumplimiento es inviable, asuma la tutela jurídica de los derechos de su representado y en su sentencia declare y atribuya la propiedad a su representado, actor en el presente juicio, con titulo capaz de ser registrado. Segundo: Que niega, rechaza y contradice el petitorio de la reconviniente acerca de la petición hecha al Tribunal por la reconviniente, de que en su sentencia, este se pronuncie sobre la desaparición de los elementos del contrato objeto y causa, a su decir, producida simultáneamente con la imposibilidad, de su parte, de cumplir con su obligación. Que los elementos del contrato, objeto y causa- cuya desaparición pide sea declarada, no pueden ser declarados por el Tribunal como no existentes, porque seria negar la existencia de algo que existe, que no puede ser obviado. Que el objeto fue posible en el momento de la suscripción del contrato, y, de haber tenido la reconviniente en ese momento la voluntad y el deseo cierto de cumplir con su prestación, lo hubiese hecho, tal como ahora pudiese hacerlo, presentando soluciones viables que conlleven a satisfacer la pretensión de su representado. Que en cuanto a la causa, que define en los contratos bilaterales por la “contraprestación que ambas partes se obligan a cumplir recíprocamente”, según solicita declare el Tribunal, en razón de que su representado-reconvenido si cumplió con su prestación u obligación derivada del contrato y fue la reconvininete la que dejó de cumplir con la suya, insisto en que, este incumplimiento de la demandada reconviniente, no se debió ni se debe a las causas expresadas por ella en la contestación de la demanda ni en la presente reconvención a la misma, se debió y se debe a la intención clara y precisa de la demandada reconviniente de no cumplir con su obligación, u obligaciones ni antes, ni ahora, ni posteriormente, en relación a la que le demanda su representado y obviamente en relación con las que le han sido pedidas mediante otras muchas demandas intentadas en su contra. Tercero: Niega y rechaza y a todo evento contradice la temeraria solicitud que hace la reconviniente al Tribunal en su escrito de reconvención y específicamente sobre su pronunciamiento en la sentencia acerca de: a) la extinción del contrato; b) la restitución y compensación de las prestaciones cumplidas. Que es insólita la temeridad de la reconviniente. Del incumplimiento reiterado por su parte de la obligación de cumplir con el contrato que suscribió y el cual reconoció en el presente juicio, se ha derivado la demanda incoada, ha quedado claro que el demandante reconvenido actuó en el ejercicio de su legitimo derecho de reclamar el cumplimiento de una obligación, cumplimiento que el va a proporcionar seguridad jurídica y tranquilidad espiritual del mismo modo, ha quedado claro que la demandada reconviniente no cumplió con su prestación u obligación, mas sin embargo, no ofrece en ningún momento al actor efectuar de alguna manera el cumplimiento de su obligación, sino que solicita del órgano judicial en el que ha sido demandado, que la exima de dicho cumplimiento y mas aun, que lo recompense por haber incumplido. Cuarto: Que expresamente, rechaza, la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio, particular primero de su escrito de la reconvención de la demanda: que el reconvenido CONVENGA o en su defecto así sea declarado por el tribunal en la EXTINCION O NULIDAD SOBREVENIDA del contrato que sirve de fundamento a la presente demanda. Que no ha aportado al proceso la reconvininete ningún elemento del que se deduzca que tal situación es decir, la extinción o nulidad sobrevenida se haya operado, y así, con respeto pide al tribunal desestime tal solicitud y en caso de pronunciarse, sobre la misma, declare en justicia, la existencia y vigencia del tantas veces citado contrato. Nótese que ha sido la demandada, a quien se le ha ocurrido mezclar una acción de condena con otra de declaración, de tal manera que toda doctrina que trajo a los autos respecto de la diferencia entre una y otra, de nada le sirvió a la hora de esbozar su petitorio. Quinto: Rechaza y niega la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio, particular segundo de su escrito de reconvención, José Epifanio Gómez Brito, CONVENGA o en su defecto así sea declarado por el Tribunal en que la causal de extinción del contrato se debe al hecho de terceros no siéndole por tanto imputable responsabilidad civil alguna. Que todos los hechos narrados por la demandada, relacionados con las medidas decretadas en juicios pendientes le son imputables a su incumplimiento, vale decir, todas las respuestas de la vendedora reportan nuevamente a ella misma como la única responsable de su incumplimiento y no a los terceros, quienes ostentan sus propios derechos como acreedores de la demandada en otros procesos. Esos hechos entre OGCV y terceros que no permiten la eficacia o la eficiencia del contrato cuyo cumplimiento ha demandado su representado, no tienen nada que ver con su representado (comprador), sino con la vendedora y por lo tanto es ésta última quien tiene que resolver las controversias que surgieron de su propio incumplimiento y no su representado a quien debe darle posesión jurídica sobre la cual se halla en mora. Que en todo caso, al pretender la demandada reconviniente que este respetable tribunal la exima de responsabilidad civil en virtud de una causa extraña no imputable, concretamente en el hecho de un tercero, debe dejar claro que la misma no es procedente debido a que no concurren los requisitos necesarios para su aplicación. Que en efecto el precario sustento de esa supuesta “causa extraña no imputable”, debe conllevar en la sentencia a que, habiendo confesado la demandada que la misma era previsible, en conocimiento como estaba de su cualidad de deudor hipotecario, evitable, en cuanto a que, de haberle cumplido a sus acreedores bien hubiera podido evitar que la demandaran, pues fue negligente en la ejecución obligacional, concretamente frente a Banesco, lo cual lo coloca en situación de culpa, pues la mora en el cumplimiento es un hecho culposo o plenamente imputable al deudor . Y que justamente fue su retardo en el pago del crédito frente a Banesco lo que condujo a éste último a reclamar la ejecución de la hipoteca; amen que está equivocada la demandada reconviniente cuando invoca que es absolutamente imposible cumplir con su obligación, por las razones que ya ha esbozado en cuanto al carácter provisorio de las medidas judiciales; hacen nugatorio el invocar una inexistente causa extraña que la exime de responsabilidad civil; toda vez que, conforme a sus propios argumentos, en cada uno de los casos en los que pretende excusarse de cumplimiento, demostró, a la vez, que no tomo ningún tipo de medidas capaz de resolverlos, que pudo haber evitado esos juicios de haber cumplido sus obligaciones, que no puso esfuerzo alguno en pagar sus deudas y que actuó con culpa. Y así solicita con el debido respeto sea declarado en la definitiva. Que su representado reconvenido no puede convenir en esta pretensión por cuanto no existe causal de extinción. Que se ha demostrado fehacientemente y así consta de autos que el incumplimiento de la obligación de la demandada reconviniente se debió única y exclusivamente a hechos que le son perfectamente imputables; derivan de la no satisfacción reiterada de sus obligaciones con otros acreedores, quienes se vieron al igual que su representado reconvenido José Epifanio Gómez Brito. La imperiosa necesidad de demandarla en la búsqueda de una solución judicial a sus respectivos problemas. Que pide con el respeto debido al Tribunal, que no se pronuncie sobre este particular del petitorio de la reconvención, así como solicitó no se pronunciara sobre la extinción del contrato y si así lo hiciere, no exima de responsabilidad contractual civil a la demandada reconviniente, sino que, por el contrario se le atribuya con todas sus consecuencias legales. Sexto: rechaza la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular tercero de su escrito de reconvención, de que su representado José Epifanio Gómez Brito, CONVENGA en la restitución del inmueble objeto del contrato completamente desocupado de personas y cosas. Que el reconvenido, José Epifanio Gómez Brito, expresamente rechaza por absurda y elemental esta pretensión, con la cual la reconviniente intenta, además, hacerse gratuitamente con un bien que mediante documento autentico, expresamente reconocido por ella misma, quien ha confesado judicialmente que lo firmó y no solamente prometió transmitirle la propiedad de dicho bien, sino que además, la puso en su posesión. Séptimo: Rechaza la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular cuarto de su escrito de reconvención, de que su representado José Epifanio Gómez Brito, CONVENGA en que la cantidad que la reconviniente debe restituirle con ocasión de la extinción del contrato, es la suma de DIECINUEVE MILLONES QUININETOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA OCHO OBLIVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 19.597.42), y reitera lo expresado en el libelo de la demanda, acerca de las sumas que deben ser canceladas por su representado, sólo y únicamente por concepto de la obligación de pago derivada de una de las cuotas estipuladas en el contrato de Opción de compra venta, y que la demandada deberá, en todo caso, reconocer y restituir a su representado todos los montos de dinero derivados de las erogaciones que hubo de hacer para equipar debidamente su vivienda, para hacerla habitable, ya que la demandada le incumplió con la obligación de proporcionales tales equipos, según la Cláusula Primera del citado de Opción de Compra Venta. Que todos esos gastos y erogaciones, quedaron demostrados según documento y facturas anexadas al libelo. Que su representado rechaza tal pretensión de la reconviniente que no es otra que la compensación de las deudas, pues para que opere la compensación se necesita que haya deuda reciproca que compensar. Que en este caso no se da en lo absoluto este supuesto: su representado no tiene deuda alguna con la reconviniente y el uso y disfrute del bien inmueble que le prometió vender la reconviniente una vez se suscribió el contrato de opción de compraventa demandado de manera tal, que su uso no puede causar ninguna contraprestación dineraria o de alguna otra clase a favor de la reconviniente. Y así pide al tribunal respetuosamente lo declare en su sentencia. Que su representado reconvenido, rechaza tal pretensión, y expresamente la rechaza y contradice, que ella no esta pidiendo resolución del contrato, su pretensión ha sido clara y especifica: el cumplimiento del contrato de Opción de compra venta, es decir, que previo el pago del saldo que le adeuda, le sea otorgado el documento definitivo de venta en el Registro Inmobiliario correspondiente. Octavo: rechaza la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular quinto de su escrito de reconvención, que señala que su representado debe convenir en que, en el supuesto y negado caso de que el Tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea compensada con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada. Que su representado no conviene y rechaza tal pretensión que no es otra que la compensación de las deudas. Para que opere la compensación se necesita que haya deuda reciproca que compensar. Que en este caso no se da en absoluto este supuesto. Su representado no tiene deuda alguna con la reconviniente, salvo la que deriva de su obligación de pagar el saldo del precio que se le fijo al bien inmueble que adquirió, que debía pagar en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta. Que el uso y disfrute del bien inmueble de que habla la reconviniente, deviene del legitimo ejercicio de su derecho como comprador, este bien inmueble le fue entregado por la reconviniente después de suscrito el contrato de opción de venta demandado, de manera tal, que su uso no puede causar ninguna contraprestación dineraria o de alguna otra clase a favor de la reconviniente, y así pide al tribunal lo declare en su sentencia. Noveno: Rechaza la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular sexto de su escrito de reconvención, que señala que su representado debe convenir con que, en caso que la reconvención propuesta no sea transada satisfactoriamente entre las partes, se le paguen las costas del presente proceso incluidos los gastos procesales en que incurra y honorarios profesionales de sus abogados. Que su representado reconvenido José Epifanio Gómez Brito, rechaza esta pretensión y pide con todo respeto al tribunal la desestime en su sentencia y que en caso de que sea abordada en dicha sentencia, le acuerde estas costas y costos procesales, incluyendo honorarios de abogados tal y como esta solicitado en el libelo de la demanda. Décimo: Niega, rechaza y contradice lo afirmado por la demandada reconviniente de que la vivienda le fue entregada al actor completamente terminada, los recaudos consignado con el libelo de la demanda, hablan por si solos. Que su representado acepto la vivienda sin equipar, bajo la promesa de darle cumplimiento a lo establecido en el contrato de Compraventa, cláusula primera. Al no cumplirse, el decidió realizar todos los trabajos que debía efectuar la demandada, y es más que justificado que, al intentar la demanda de cumplimiento de contrato, le exija a la demandada todos los pagos, los cuales han sido demostrados, con todos los documentos de las que insisto en su validez- que hubo de erogar derivados del incumplimiento de ésta. Undécimo: Que en cuanto a la impugnación que la demanda reconviniente hace del justificativo de testigos que se reprodujo con el libelo de la demanda, rechaza dicha impugnación, pues tal documento no fue emanado de la reconviniente, en consecuencia, al no haber sido desconocido, solicita al tribunal le de el valor que se le atribuye en el libelo de la demanda, insistiendo esta representación expresamente en ello. Duodécimo: Que a todo evento, niega, rechaza y contradice todos los argumentos expresados por la demandada reconviniente en su escrito de Contestación de la demanda y reconvención a la misma. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Invoca el merito favorable de los autos y especialmente el que se desprende del texto del contrato de opción de compra-venta acompañado al libelo de demanda, a los efectos de demostrar los daños y perjuicios convencionalmente pactados por las partes a tenor de lo establecido en la cláusula quinta de dicho contrato, en el cual se fijo un porcentaje de la suma entregada. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano.- Oponen de manera expresa la confesión rendida judicialmente por la apoderada judicial del demandante reconvenida JOSÉ GÓMEZ BRITO, plenamente identificado, correspondiente al párrafo que encabeza el epígrafe 1.3 del libelo de la demanda que concierne a la descripción que hace la parte actora de las medida judiciales que recaen sobre el inmueble objeto de la litis, así como también con el reconocimiento expreso que hace innecesario el demostrar la vigencia de tales medidas, pues no son actos controvertidos por las partes. Igualmente, reconoce el acuerdo logrado por la parte demandada y la entidad financiera BANESCO para ponerle fin al juicio que arbitrariamente impedía la enajenación de todos los inmuebles pertenecientes al Conjunto Residencial La Riviera. Al respecto este Juzgado observa que lo promovido por la parte demandada reconviniente no fue objeto de controversia alguna, razón por la cual no hay prueba que analizar. Así se decide. Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos ALFREDO OROPEZA y AMILCAR SOSA.- Al respecto el tribunal observa que en fecha 13-12-2006, se admitió dicha prueba y fue librada comisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su evacuación, y en virtud de que las resultas de dicha evacuación tardaron demasiado, la parte promovente en fecha 3-8-2007, renuncia a la evacuación de dicha prueba, razón por la cual no hay prueba que analizar. Así se decide.- Copia fotostática de la demanda incoada en fecha 10-08-2001 por los ciudadanos Pedro Pérez Luís y Rosa Amelia León Álvarez, signado con la nomenclatura Nº 6536/01 del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, marcado “3”. Al respecto el tribunal observa que dichas copias no fue impugnada ni atacada bajo ninguna forma de derecho por la parte demandante reconvenida, razón por la cual el tribunal las aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Copia del acta de cesión de derechos efectuados por los ciudadanos Pedro Pérez Luís y Rosa Amelia León Álvarez, a favor de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., en virtud que el presente documento privado fue emitido por Terceros que no son partes en el juicio, debía ser ratificado mediante prueba testimonial en el proceso, por lo que al no haberse ratificado bajo la formalidad exigida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Así se establece.- Promovió la prueba de informe o requerimiento al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de remitir a este Juzgado copias certificadas de la demanda incoada en fecha 10-08-2001, por los ciudadanos Pedro Pérez Luís y Rosa Amelia León Álvarez, auto de admisión y del escrito contentivo de la cesión de derechos litigiosos, de fecha 16-09-2003, que reposan en dicho expediente, el cual esta signado con el Nº 5838/02, nomenclatura particular de ese Tribunal. Al respecto el tribunal observa que cursa a los folios 320 al 359, oficio con respuesta a la comunicación signada con el Nº 0970-8217 de fecha 13-12-2006, enviada por este Juzgado, mediante el cual Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de esta Circunscripción Judicial, remitieron las copias certificadas solicitadas, las cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Invoca el merito favorable de las actas procesales en todo lo que beneficie a su representada, y de lo que se desprendan de las probanzas emergidas en autos.- Invoca a favor de su representada la aceptación o confesión de la demandada producida, al momento de presentar su escrito de contestación expresa claramente, que su representada desde ese instante reconoce la suscripción a través de unos de sus legítimos representantes, del instrumento fundamental de la demanda reconviniente, en virtud del cual, en principio se asumió el compromiso de vender a la parte demandante reconvenida un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera. Asimismo, invoca que la demandada asumió el compromiso de vender a la parte demandante un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta; e igualmente, lo confesó cuando expresa que a la largo de la demanda se hace referencia a un contrato de opción de compra por virtud del cual la demandada se obligó a vender un inmueble, siempre y cuando el optante se decidiera a comprar y éste a su vez pagara el precio convenido; asimismo, también confesó, cuando dice que del texto del contrato de opción de compra reproducido por la actora junto al libelo, se desprenden algunos hechos de vital importancia, entre ellos, que su representada declaró dar una opción de compra a la parte actora, la cual recae sobre el inmueble de marra, de esta forma, asumió el compromiso de vender a la actora un inmueble que forma parte del prenombrado Conjunto Residencial. También invoca a favor de su representada la aceptación o confesión de la demandada producida, esto para demostrar la transmisión de la propiedad del siguiente modo: “Del texto del contrato de opción de compra que la parte actora reproduce marcado “C”, se desprenden algunos hechos de vital importancia, entre ellos, los siguientes:… c) Se pactó que la transmisión de la propiedad de la vivienda se produciría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario”, que su representada desde ese instante reconoce que la transmisión de la propiedad por parte de la demandada que se produciría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario, nunca fue efectuada por la demandada, aun cuando la parte actora cumplió con sus obligaciones. Además, invoca la aceptación o confesión de la demandada producida, cuando expresa lo siguiente: “Por supuesto, tal y como expondremos ut infra, los daños y perjuicios serán procedentes en la medida en que el incumplimiento de la obligación a cargo de nuestra representada, sea la consecuencia de un comportamiento culposo, de lo contrario, la desintegración del contrato por la pérdida de sinalagma o equilibrio basado en las mutuas prestaciones nacidas a cargo de ambas partes, no entrañará responsabilidad civil a cargo de la demandada”, esto es para demostrar el incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte de la demandada reconviniente. Al mismo tiempo, invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando expresa que el cumplimiento cabal de la obra ofrecida se refleja en el hecho cierto de que la vivienda fue entregada a la actora en el año 1999, como ella misma lo declara en el libelo de la demanda, asimismo cuando dice que la parte actora ha mantenido el goce y disfrute sobre el inmueble optado, esto a los fines de demostrar la posesión del inmueble objeto de la acción por cumplimiento de contrato, y la cualidad de poseedora de buena fe que ha venido ostentando la demandante, pues ella fue la propietaria vendedora, hoy demandada, quien entrego dicho inmueble. Asimismo, a los fines de demostrar que la parte actora cumplió con su obligación de pagar el precio el precio de venta del inmueble dado en opción, por lo que invoca la aceptación o confesión de la demandada producida, cuando señala que la cantidad que la parte demandada deberá restituir con ocasión de la extinción del contrato, es la suma pagada por la actora en cumplimiento del contrato de compraventa. Invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando la demandada reconviniente aduce que del texto del contrato de opción de compra que la parte actora reproduce, se desprenden algunos hechos de vital importancia, como lo es la obligación de vender asumida por la demandada reconviniente recaída por un bien futuro, esto para demostrar la obligación de vender por la parte demandada reconviniente. Al respecto el tribunal observa que aun cuando los hechos admitidos no son objeto de prueba, pero en el presente caso se invoca el instituto procesal de la confesión, tal como se evidencia en el mencionado escrito de contestación de la demanda, confesión espontánea que de los hechos hace la demandada reconviniente, pretensiones además, alegados por la actora reconvenida en el libelo de demanda y cuya acción motivó el impulso procesal del aparato jurisdiccional, y de conformidad con lo previsto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 506 y 509, eiusdem, en plena armonía con lo previsto en el articulo 1.354 del Código Civil, de valorar la prueba promovida de confesión de la parte demandada en el presente proceso, como prueba plena. Así se decide. Da por reproducidos el contenido del Documento Fundamental, acompañado al libelo de la demanda con la letra “F”, es decir el documento original Público de Opción de Compra-Venta del Inmueble, especialmente en lo que respecta a la CLÁUSULA PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA, de dicho contrato.- Al respecto el tribunal observa: que la parte actora consigna como documento fundamental de su pretensión, el Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar Estado Nueva Esparta del Municipio Mariño, en fecha 13-03-1999, anotado bajo el Nº 58, Tomo 18 en los Libros de autenticaciones; el cual no fue atacado bajo ninguna forma de derecho, por el contrario fue reconocido por la parte demandada reconviniente, instrumento público que el tribunal valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, teniéndose como valido dicho instrumental, el tribunal analiza detalladamente las Cláusulas invocadas por la parte actora reconvenida; en consecuencia se desprende de la Cláusula Primera de dicho contrato lo siguiente: La compañía da en opción de compra y el Opcionante así acepta el Twon House distinguido con el Nº 19, con un área de construcción aproximada de ciento trece metros cuadrados (63 mts2), ubicado en el Modulo “B” del Conjunto Residencial La Riviera, Urbanización Dumar, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, siendo sus linderos y medidas los siguientes: Norte: Escaleras de acceso al primer piso del módulo B; SUR: Town House distinguido con el Nº TH-18; ESTE: Patio de uso exclusivo del Town House distinguido con el N° diecinueve (19); y OESTE: Fachada Principal del módulo “B” y vía de circulación. Dicho inmueble, consta de salón-comedor y cocina integrados en un solo ambiente, un dormitorio, dos baños, nicho para la lavadora y secadora y un área de jardín de uso exclusivo con una superficie aproximada de Treinta y Cinco Metros Cuadrados (35 Mts2) y el equipamiento es el siguiente: Ventanas Importadas Marca Anderson, cerámicas de primera, Aire Acondicionado, piezas sanitarias importadas marca KHOLER, Grifería marca PRICE PFISTER, Cerraduras marca KWINKSET, cocina empotrada de cinco metros lineales con acabados de cedro natural y/o pino natural y/o formica, con tope de cerámica y/o formica, equipada con nevera. De la Cláusula Segunda se desprende que el precio convenido por las partes fue la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: DIECISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00), cancelados al momento del acto de autenticación del documento de opción de compra-venta; y que sirve de recibo; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serían cancelados el día 13 de Mayo de 1.999; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serían cancelados el día 14 de Junio de 1.999. La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. (700.000,00), que serán cancelados el día 14 de Julio1999; La cantidad de STECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día 13 de Agosto de 1.999; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día 14 de Septiembre de 1.999, La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día 14 de Octubre de 1.999,; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día 12 de Noviembre de 1.999; La cantidad de STECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día de Diciembre de 1.999; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serán cancelados el día 14 de Enero de 2.000; La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTÍMOS (Bs. 700.000,00); que serán cancelados el día 14 de Febrero de 2.000, y la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTÍMOS (Bs. 11.000.000,00), que serán cancelados al momento del Otorgamiento del Documento de Compra Venta. Con el objeto de facilitar la cancelación de los montos señalados se elaboraran y aceptaran ONCE (11) letras de cambio, con los montos y vencimientos expresados anteriormente. De la Cláusula TERCERA: La compañía se compromete a terminar el módulo del cual forma parte el señalado Twon House y obtener la respectiva habitabilidad antes del 17-03-2000 y otorgar el respectivo Documento de Condominio y el de Venta de la unidad señalada en este contrato, antes del 31-03-2000, fecha esta en que se transmitirá la propiedad del inmueble a EL OPCIONANTE, ambas partes estipularon una prorroga hasta noventa (90) días a partir de la fecha indicada anteriormente, siempre y cuando exista causa justificada para ello. ÚNICO: Ambas partes convienen expresamente en que el plazo establecido en esta cláusula es en beneficio de “LA COMPAÑÍA”, quién en consecuencia, podrá anticipar la fecha de entrega y el Otorgamiento del documento de venta, dando aviso a “EL OPCIONANTE” con quince días de anticipación para que este prepare el pago anticipado de la (s) cuotas (s) no vencidas previstas en la cláusula segunda. Documento original debidamente autenticado, traído a los autos como documento fundamental de la demanda para demostrar las condiciones en él estipuladas, mediante el cual la parte actora reconvenida logra demostrar la falta de cumplimiento por parte de la demandada reconviniente, de las cláusulas contenidas en dicho contrato de opción de compra venta, es la razón por la cual se le atribuye valor probatorio al instrumento o documento fehaciente presentado por la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide. Reproduce las copias simples del documento identificado con la letra “E”, constitutivo estatutario de La Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro, a los fines demostrar la existencia legal de la demandada reconviniente, su objeto social y su representación judicial; se observa que dicha copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, razón por la cual el Tribunal las aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Reproduce copia simple del Oficio identificado con la letra “D”, emanado del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual informa el decreto de la Medida de Prohibición de enajenar y gravar, recaída sobre el terreno donde se encuentra construido el Conjunto Residencial, Turística, Vacacional La Riviera, y todos los Town House sobre el edificados, con el objeto de demostrar que dicha parcela se encuentra gravada, dicha copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, por lo que el Tribunal se aprecian y valoran como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Hizo valer el justificativo de testigos, señalado con la letra “G”, evacuado ante la Notaria Publica Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 06 de marzo de 2006, como prueba documental en la oportunidad de la articulación probatoria, así como promovió los testigos ROSENDO JOSÉ GONZÁLEZ MARCANO, titular de la cedula de identidad N° V-9.423.129, ANDRÉS GUSTAVO JIMENEZ PATIÑO, titular de la cedula de identidad N° V-8.394.578, a fin de ratificar la declaraciones rendidas en el mismo ante el Tribunal a través de la cual los prenombrados ciudadanos ut supra, manifestaron que conocían al ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO; que conocían la ubicación del Conjunto Residencial, Turístico, Vacacional La Riviera; que tenían conocimiento que el ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO, poseía el Twon House Nº 19, del citado Conjunto Residencial; y que lo habita en compañía de su familia; … (…) omissis…,. Las mismas carecen de validez en esta oportunidad de dictar el fallo, ya que al no traerse los testigos para ratificar el justificativo a declarar, este Tribunal, no le la da el valor probatorio para acreditar el hecho que se pretendió probar con ellas. Así se decide. Promueve documentales distinguidas con el legajo “B”, en el cual se encuentran consignado los siguientes: Copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 30-09-1997, anotado bajo el Nº 9, folio 54, Protocolo 1°, Tomo 28, Tercer Trimestre de dicho año; copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 30-09-1997, anotado bajo el Nº 14, folios 89 al 95, Protocolo 1°, Tomo 28, Tercer Trimestre de dicho año; documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 13-07-2000, anotado bajo el Nº 39, folio 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre del precitado año; documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 22-12-2000, anotado bajo el Nº 39, folio 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, Cuarto Trimestre de dicho año; a través del cual se infiere que la existencia de la parcela Nº 89 de la Urbanización Dumar, su posterior integración y la aclaratoria de superficies, donde se encuentra construido el Conjunto Residencial, Turístico, Vacacional La Riviera, así como las medidas que se encuentran decretadas sobre las mismas. Dichos documentos al no haber sido impugnados durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar la propiedad de la demandante sobre el inmueble antes descrito. Así se decide.- Promovió la testimonial del ciudadano ROSENDO JOSÉ GONZÁLEZ MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.423.129, la cual no se le da valor probatorio en virtud que el acto fue declarado desierto. Así se decide.- Promovió la testimonial del ciudadano ANDRÉS GUSTAVO JIMÉNEZ PATIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.394.578, la cual no se le da valor probatorio en virtud que el acto fue declarado desierto. Así se decide.- Promovió la prueba de informe o requerimiento a BANESCO BANCA UNIVERSAL (antes denominado Unibanca, Banco Universal), a los fines de que informe a este Juzgado si en ese banco antes denominado Unibanca, Banco Universal y ahora Banesco, Banco Universal, a través de su agencia ubicada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, en fecha 12 de agosto de 2002 el ciudadano JOSE GOMEZ BRITO , realizó deposito mediante planilla Nº 69580597, contra la cuenta corriente Nº 3891176804 a favor de Desarrollos el Camino, C.A, por la cantidad Tres Millones Doscientos treinta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Ocho con Cuarenta y Dos Céntimos de Bolívares ( Bs.3.237.438,42); si Desarrollos El camino C.A, es la titular de la cuenta corriente signada con el N° 3891176804; si el depósito indicado en el particular primero, fue realizado en efectivo por el ciudadano José Gómez Brito; si la cantidad depositada por el ciudadano José Gómez Brito fue a propósito de la notificación de fecha 08 de julio de 2002, que le remitiera Banesco, a través de su Vicepresidencia de Cobranzas y recuperaciones, Doctora Leyda Grimaldo. Al respecto el tribunal observa que cursa al folio 361, oficio con respuesta a la comunicación signada con el Nº 0970-8220 de fecha 13-12-2006, enviada por este Juzgado, mediante el cual Banesco Banco Universal, informó a este Juzgado que de acuerdo a sus archivos la planilla de deposito serial 69580597, fue girada a favor de la cuenta corriente Nº 389-1-176804, por la cantidad de Bs.3.237.438,42, en fecha 12-08-2002; que la cuenta corriente Nº 389-1-176804, aparece registrada en sus archivos a nombre de la persona jurídica Desarrollos El Camino C.A; que de acuerdo a sus archivos la planilla de depósito serial Nº 43191570, fue emitida por el ciudadano José Gómez Brito; que motivado a que en los soportes que mantiene en su registro no es posible evidenciar los propósitos de dicho efecto. A la anterior prueba de informe se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- Promovió recibos originales de pago con sus respectivas letras de cambio, identificadas con la letra “K al k9”, debidamente canceladas, para demostrar el cumplimiento de la obligación en cuanto al pago se refiere, establecido en el contrato de opción a compra. Dichos documentos no fueron impugnados por la parte demandada reconveniente conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y en consecuencia se les atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público a tenor de lo establecido en el Artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- Promovió documento privado identificado con la letra “Z”, emanada por de la Dra. Leyda Grimaldo, en su carácter de Vicepresidenta de Cobranzas y Recuperaciones de Banesco Banco Universal, C.A., a los fines como tercero ratifique el documento de fecha 08/07/2002. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una prueba testimonial. Este Tribunal no le da valor probatorio ya que no fue promovido al tercero como testigo para que ratificara durante la etapa probatoria su declaración. Así se decide.- Trajo a los autos originales de facturas expedidas por las empresas Electro Real, C.A., y Distribuidora R&C, C.A., con los números A-10029, de fecha 20/11/2003 y 002210, de fecha 18/07/2002, a nombre del cliente José Gómez, identificado con la cedula N° 9.427.459, por la compra de una cocina, y campana, por el valor de Bs. 715.000,00 por la reconversión Bs. 715,00, y a nombre de Isabel de Gómez, por la compra de varios artículos por un valor de Bs. 204.500,000, por la reconversión Bs. 204,50, respectivamente. Este Tribunal no le otorga valor probatorio, por ser emitido por terceros ajenos a este juicio que no fueron promovidos como testigo para ratificar el contenido de dichas facturas como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- Trajo a los autos originales y copias de recibos, identificados con la letra “H”, emanados de terceros. Este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que estos no fueron promovidos como testigos para ratificar su contenido, como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como, recibos que fueron impugnados por la parte demandante reconveniente de conformidad con el segundo aparte artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- Trajo a los autos Copia de Carbón, identificados con la letra “I” y “J”, de depósitos bancario números 69580597 y 63685274, de fechas 12/08/2002 y 30/08/2002, respectivamente, efectuado por el ciudadano José Gómez Brito, a la cuenta N° 3891176804, correspondiente a Banesco Banco Universal, C.A., titular de la cuenta pertenece a Desarrollos El Camino, C.A., por un monto de Bs. 3.237.438,42 y 360.000,00, por la reconversión Bs. 3.237,44 y 360,00. Este Tribunal no le otorga valor probatorio por no guardar relación con los hechos controvertidos en la presente demanda. Así se decide.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN: CARGA DE LA PRUEBA.- Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de julio de 2004 estableció lo siguiente: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)… …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, la demandada al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…». En interpretación del fallo trascrito, se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda. En el caso en comento ambas partes reconocen la existencia de la relación contractual por lo que dicho alegato no será objeto de prueba, ya que la carga de prueba recaerá sobre ambas partes demandante reconvenido y demandado reconveniente, a quienes les corresponderán demostrar los hechos invocados como sustento de la demanda que son tema de discusión alegados por ambos como: el incumplimiento contractual que se le atribuye a la parte demandada reconveniente, los hechos invocados en la reconvención de la resolución o extinción del contrato, la nulidad por la imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato por razones de terceros, la parte demandante reconvenida deberá demostrar que cumplió con la obligación del pago del precio establecido en el contrato de compraventa y la parte demandada reconveniente asume la carga de demostrar el presunto incumplimiento contractual que le atribuyó a causas que no le son imputables y la imposibilidad de cumplir con el contrato por causas que no le son imputables, sino a terceros que participaron en el juicio ejecutivo al cual hace señalamiento en el Capítulo Primero del folio 154 al 179, de la cual fue objeto de demanda por parte de los ciudadanos PEDRO PÉREZ LUÍS y ROSA AMELIA LEÓN ÁLVAREZ, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de este Estado Nueva Esparta, de la cual se decretó medida de embargo ejecutivo sobre la parcela de terreno de 7.135, 43 Mtrs2 y las 36 viviendas tipo Town House sobre el construida del Conjunto Residencial y Vacacional La Riviera debidamente señala en el documento de compraventa, así como, el juicio de ejecución de hipoteca instaurado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual dictó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el día 21/02/2005, sobre los bienes inmuebles ya mencionados. Así se decide. LA RECONVENCIÓN: Siendo la oportunidad para decidir la presente acción este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención solicitada por la parte demandada reconviniente de la siguiente manera: Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. Es decir, se pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal y debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Es criterio expresado por la Sala de Casación Civil de forma reiterada, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejo sentada: “…A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…”. Se trata de la interposición por el demandado de una pretensión contra la persona que le hizo comparecer en juicio, entablada ante el mismo juez y en el mismo procedimiento en que la pretensión del actor se tramita, para que sea resuelta en la misma sentencia, la cual habrá de contener dos pronunciamientos. En el escrito de la contestación a la demanda que la parte demandada reconviniente interpuso demanda de mutua petición, en los siguientes términos: Que “con la interposición de su demanda, el actor puso fin a la situación de tolerancia hasta ahora mantenida con respecto a la no materialización de los efectos esperados del contrato celebrado, es decir, ha provocado la intervención del órgano judicial a fin de que, en ausencia de una auto composición entre las partes, decida sobre la suerte del vínculo jurídico que hasta ahora entrelaza al actor con la demanda”. Que “por razonamientos que fueron expuestos en la contestación a la demanda, el comportamiento que de mi representada pretende el actor es inviable, bien por imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación. Todo ello, como ya se ha dicho, imputable a hechos por los que ninguna de las partes en el contrato es responsable. No siendo posible la ejecución de la prestación por causas imputables a terceras personas, el Tribunal debe emitir un pronunciamiento con respecto a la procedencia o improcedencia de la demanda incoada, el cual, en base a los argumentos expuestos y a las pruebas producidas, consideramos debería estar orientada a declarar sin lugar la demanda en razón de la imposibilidad de cumplimiento de la prestación deducida”. Que “de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de nuestra representada ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., RECONVENIMOS al ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO, para que convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares”: Primero: En la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 13 de abril de 1999, bajo el Nº 58, Tomo 18 de los libros de autenticaciones; Segundo: En que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconvincente ni al reconvenido; Tercero: En la restitución del inmueble objeto del contrato de opción de compra, identificado como Town House Nº 19, debidamente desocupado de personas y cosas; Cuarto: En la cantidad que la parte demandada reconviniente deba restituir con ocasión de la extinción del contrato en la suma de Bs. 19.597.438,42, pagada por el actor a la parte demandada en cumplimiento del contrato de opción de compra venta; Quinto: En que, en el supuesto y negado caso en que el Tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea COMPENSADA (resaltado de la parte reconviniente) con el valor de una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada; Sexto: En caso que la presente reconvención no sea transada satisfactoriamente entre las partes, demando el pago de las costas del presente proceso, comprensivas por supuesto de los gastos procesales en que debe incurrir mi representada para sostener el presente juicio y de los honorarios profesionales de sus abogados. Este Tribunal antes de pasar a decidir la reconvención planteada por la parte accionada, trae a los autos Sentencia del 07 de junio de 2010, (T.S.J. – Sala Constitucional) S.A. El Masri en amparo., dejó sentado lo siguiente: “La reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercitada, sino una nueva demanda que no afecta su defensa; cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción”. (Negrilla de La Sala). “De lo expuesto se deduce, con meridiana claridad, que la reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercida, sino una nueva demanda que formula el demandado en un proceso y puede ser tramitada independientemente, sin que ello afecte su defensa; pero lo que se estima que cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda o procure una declaración contradictoria del mismo derecho que invoca la parte actora, no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción”. Ahora bien, pretende el accionado reconviniente que dicha pretensión la cual se encuentra enfocada a que este Juzgado declare la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compra-venta, que la causa de extinción del mismo obedece al hecho de terceros, que conviniera en restituir el inmueble, en que la cantidad que debía ser restituida con ocasión de la extinción era la suma pagada por el actor, que la imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación; todas estas peticiones fueron propuesta en forma de excepción, ya que lo anterior pone en evidencia que los alegatos del demandante reconvenido que sirvieron de fundamento al demandado reconviniente para plantear su reconvención no son más que excepciones, ya que tales argumentos están dirigidos a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato, y la mutua petición, no resulta una nueva pretensión derivada de un derecho susceptible de ser reconocido como una nueva demanda expresando con claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, distintos al litigio principal con todos los requisitos del 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte demandada reconviniente se dedico a alegar su falta de incumplimiento e imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de su obligación como vendedor por causa imputable a terceras personas, lo que se demuestra que no estableció una nueva reconvención sino, pretendió acumular a la demanda principal distintas excepciones materiales para procurar le desestimación de la misma, que se dedico a excepcionarse de su propio incumplimiento, por lo que se le hace forzoso a este Tribunal declarar la inadmisibilidad sobrevenida de la reconvención. Así se establece. Este Tribunal pasa a decidir la procedencia de la acción principal, pero antes establecerá un análisis de las cláusulas más discutidas del Contrato de Compraventa de la siguiente manera: Riela en los folios 95 al 98, marcado con la letra “F” Contrato de Opción de Compraventa entre ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., representada por su presidente Alberto José Morales Camino y JOSÉ GÓMEZ BRITO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 13 de abril de 1999, bajo el N° 58, tomo 18 de los libros de Autenticaciones, siendo valorado en su respectiva oportunidad. En la cual en su cláusula primera la compañía da en opción de compra al opcionante un Town House identificado con el N° 19, ya descrito en diferentes oportunidades de los autos. En su cláusula segunda se establece el precio de la venta de la vivienda por un monto de Bs. 34.000.000,00 para esa fecha, y a partir de la corrección monetaria a esta fecha en que el Tribunal se pronuncia equivale a Bs. 34.000,00, estableciendo de mutuo acuerdos condiciones de pagos, y quedando pendiente la cantidad de once millones de bolívares sin céntimos (Bs.11.000.000,00) ahora por la corrección monetaria se traduce a Bs.11.000,00, que serán cancelados al momento del otorgamiento del documento de venta. En su cláusula tercera acordaron el tiempo de protocolización de la propiedad del inmueble, sujeto a la terminación de construcción del módulo donde se encuentra el Town House que le fue asignado, así como a los permisos de habitabilidad y protocolización del Documento de Condominio en una fecha prudente del 17 de marzo de 2000, la terminación de la construcción y protocolización del documento de condominio y para la fecha 31 de marzo del mismo año 2000, la protocolización del documento definitivo de venta, estableciendo ambos una prorroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada, siempre y cuando exista causa justifica para poder otorgar la prorroga. En la cláusula cuarta, ambas partes consideraron el incumplimiento del contrato en los siguientes términos: La Compañía podría rescindir el contrato en los siguientes casos: a) a la falta de 30 días del pago de una (1) cuota de las que señalaron en la cláusula segunda; b) si al momento de la notificación del otorgamiento del documento de venta al opcionante no compareciera a la hora y fecha señalada con el cheque de gerencia a favor de la Compañía con el saldo del precio de la unidad ya señalada; c) cualquier violación a lo establecido en el presente documento y que en estos casos La Compañía podrá retener un 10% de lo pagado, por concepto de los daños y perjuicios sin que se deban demostrar, pudiendo, con el saldo, hacer depósitos y Oferta Real a favor y con cargo de EL OPCIONANTE y que a falta del incumplimiento por parte de La Compañía, está reintegrará a el opcionante las cantidades de dinero que hubiese recibido más la indemnización del 10% por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de los mismos deban ser demostrados. En la cláusula sexta, establecen que obtenida el permiso de habitabilidad y protocolizado el Documento de Condominio, La Compañía notificará por escrito al opcionante, la hora y fecha del otorgamiento con 72 horas de anticipación y que todos los gastos que ocasione esta venta serán canceladas por éste. ANALISIS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.- Cláusula Primera: De la controversia presentada en los autos este Tribunal considera, que el inmueble en discusión para ser debidamente protocolizado es el correctamente señalado por las partes como, Town House N° 19, debidamente identificado en el expediente N° 22.636, y en el Contrato de Compraventa suscrito por ellos, que por demanda de Cumplimiento de Contrato se sustancia por ante este tribunal, con su respectiva descripción y señalamientos, es decir que nació el contrato y surgen las obligaciones de ambas partes, el del comprador de pagar el precio y la del vendedor de protocolizar (otorgar la tradición del inmueble) y entregar el inmueble vendido con el saneamiento (dar, hacer o no hacer). Es decir se establecen los elementos del contrato como son: el objeto, consentimiento y causa, establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil. (Más adelante se explicarán). Contrato que quedo firme al momento de la valoración de las pruebas, ya que la parte demandada al momento de contestar la demanda dice textualmente “Nuestra representada desde ya reconoce la suscripción…omissis…, del instrumento fundamental de la demanda…omissis…, asumió el compromiso de vender a la parte demandante un inmueble…omissis…”. Pero como, quiera que la parte demandada hizo alusión a la naturaleza del contrato para que sea considerado como una “promesa bilateral de compraventa” y no como un contrato de “opción de compra”, es importante destacar aquí que cuando hablamos de contratos de opción de compra –venta o de promesa bilateral de compra-venta, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones. El artículo 1.134 de la ley sustantiva establece “El contrato es…omissis…; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”. Ahora bien, indistintamente que la naturaleza del contrato sea reconocido como opción de compra, o promesa bilateral de compraventa, éste fue suscrito por las partes y ambas establecieron las condiciones y acuerdos, él ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO, se obliga a pagar el precio del bien inmueble arriba ya señalado y a cumplir con las condiciones de pago suscrita en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta y que además demostró que pago casi la totalidad del precio del cual se haría la venta definitiva, quedando solo la obligación del vendedor de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo para la fecha del 31/03/2000, y que el demandante cumpliera con el pago de la última cuota del precio del inmueble identificado como Town House N° 19, según acuerdo de las partes establecido en el contrato en análisis. La Compañía ORGANIZACIÓN G.C.V. C.A., se obliga a vender y a protocolizar el documento de propiedad dentro del tiempo acordado dentro del contrato ya referido, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho. Así se establece. Cláusula Segunda: De lo señalado, se observa que el material probatorio aportado por la parte actora, se demuestra que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de opción de compra cuyo bien inmueble se determinó sobre un Town House identificado con el Nº 19 TH-19, ubicado en el Conjunto Residencial La Riviera, del Modulo “B”, de la ciudad de Porlamar jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Dentro de esta cláusula segunda se pactó el precio del inmueble por la suma de Treinta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 34.000.000,00) ahora por la reconversión (Bs. 34.000,00) que el optante pagaría por partes, es decir, elaboraron Once (11) letras de cambio, con los montos y fecha de vencimientos expresados, que rielan en los folios 270 al 279, que fueron traídos a los autos por la parte opcionante, para demostrar su cumplimiento con el pago. Y quedando pendiente la cantidad de Once Millones de Bolívares (Bs.11.000.000,00) ahora por la reconversión monetaria (Bs.11.000,00), para ser cancelado al momento del otorgamiento del documento de compraventa. Monto que fue negado y rechazado por la parte demandada reconviniente, pero que no logro señalar otro monto definitivo distinto al establecido o acordado dentro del convenimiento del contrato en su cláusula segunda, ya que de manera terminante consideró que la cantidad de la suma de once millones de bolívares (Bs. 11.000,00), no es la que debe pagar la parte actora, siendo que este monto es el que quedo pendiente para ser cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo. Así se establece. Cláusula Tercera: Dentro de esta cláusula se observa que La Compañía se comprometió a terminar el módulo del cual forma parte el Town House ya señalado, a obtener el permiso de habitabilidad antes de la fecha 17 de marzo de 2000 y otorgar el Documento de Condominio y el de venta del Town House Nº 19 ya identificado, antes del 31 de marzo de 2000, con una prorroga de 90 días a partir de la fecha indicada, siempre y cuando exista causa justificada. Este Tribunal observa que corre inserto los folios 18 al 47, copia simple del documento de condominio presentado por el ciudadano Alberto José Morales Camino en su carácter de Presidente de la empresa ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., el cual fue protocolizado en fecha 22 de diciembre de 2000, bajo el Nº 39, folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, Cuarto Trimestre, ante el Registro Público Subalterno del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, anexando los documentos para ser agregados al cuaderno de comprobantes tales como: 1) Permiso de Construcción distinguido con el Nº 01 emitido por la Alcaldía de Mariño, en fecha 27 de enero de 1999; 2) El permiso de construcción Clase “B” distinguido con el Nº 57 emitido por la Alcaldía de Mariño, en fecha 09 de octubre de 2000; 3) Constancia de habitabilidad Nº 30 de fecha 22 de noviembre de 2000, emitido por la Alcaldía de Mariño del Estado Nueva Esparta. Establece el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que para “(…) proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá…omissis…los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar…Omissis…” El artículo 27 establece: “Si el inmueble estuviera hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario”. El artículo 32 establece: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26”. De las normas transcritas se exige, que al destinar un inmueble para ser enajenado por apartamento, debe elaborarse el documento de condominio para su debido registro, que en el debe contener todas las descripciones del inmueble, que debe estar agregado los gravámenes y que al estar hipotecado se requiere la autorización expresa del acreedor hipotecario, así como todos los permisos de construcción, y habitabilidad, para que el registrador estampe la nota marginal. Como se puede desprender de la cláusula tercera la compañía se comprometió a terminar la construcción y obtener el permiso de habitabilidad antes del 17 de marzo de 2000 y otorgar del Documento de Condominio y de venta del Town House señalado en este contrato, antes del 31 de marzo de 2000, fecha de transmisión de la propiedad del inmueble de marra a EL OPCIONANTE, ambas partes estipulan una prorroga de 90 días. Ahora bien, la compañía ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL C.A., obtuvo su permiso de habitabilidad en fecha 22/11/2000 y protocoliza el Documento de Condominio en fecha 22/12/2000. Esto demuestra que la empresa demandada reconviniente obtuvo sus permisos después del tiempo acordado en esta cláusula. Se observa, del análisis de la cláusula transcrita, que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el vendedor asumió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta a el opcionante, un inmueble identificado en el contrato como Town House Nº 19, de la Urbanización La Riviera, cumplir con la construcción del referido inmueble, con obtener los permisos de habitabilidad antes del 17 de marzo del 2000, otorgar el documento de condominio y de venta antes del 31 de marzo del mismo año y el promitente comprador de cancelar el precio del inmueble tal cual como fue estipulado en la cláusula segunda de este contrato, lo que responde a un contrato definitivo de compra-venta, en la cual la empresa vendedora cumplió con la solicitud del el permiso de habitabilidad, con el otorgamiento del documento de condominio, después del lapso pactado para la protocolización del documento definitivo de venta en esta cláusula, no cumpliendo con la protocolización del documento definitivo de venta a favor del Optante. Así se establece. - Cláusula Cuarta: De esta cláusula, podemos evidenciar que las partes determinaron cuando se podría dar por rescindido el contrato: 1) A la falta por treinta (30) días, de pago de una (1) cuota de las señaladas en la cláusula segunda. 2) Si notificada de la oportunidad del Otrogamiento del documento de venta, El Opcionante no compareciera a la hora y fechas señaladas, acreditando Cheques de Gerencia a favor de “La Compañía” por el saldo del precio de la unidad aquí señalada. 3) Cualquier violación a lo establecido en el presente documento. En estos casos “La Compañía” podrá retener un diez por ciento (10%) de lo pagado, por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados, pudiendo, con el saldo, hacer depósitos y Oferta Real a favor y con cargo de “La Opcionante” las cantidades de dinero que hubiere recibido más una indemnización del diez por ciento (10%) por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados. Se debe señalar, que a la falta de pago de una (1) cuota convenida en esta cláusula, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 35 estableció: “En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta”. Lo que determina este Tribunal que tal condición no procede entre los contratos de ventas cuando las partes establecen condiciones de pagos por cuotas, por la prohibición expresa que tiene este artículo ya trascrito cuando dice…omissis…no podrá…, y esta condición fue estipulada en la cláusula segunda cuando las partes decidieron de mutuo acuerdo los pagos por cuotas. Así se establece. (Resaltado del Tribunal). En lo referente a la notificación para que el opcionante llamado a la protocolización del documento definitivo de venta para la fecha y hora, y entrega del cheque de gerencia a nombre de la compañía, no compareciera quedaría rescindido el contrato, lo que se demuestra una vez más con esta cláusula que la compañía había adquirido la responsabilidad de otorgar la tradición del inmueble Town House Nº 19, al opcionante ciudadano José Gómez Brito, y que cualquier violación a lo establecido en el presente documento opción a compra se aplicaría la cláusula penal, la retención del 10% que la compañía retendría de lo pagado por el opcionante comprador por daños y perjuicios, así como el 10% por la indemnización, sin que los mismos puedan ser demostrados. Ahora bien, de acuerdo a la postura asumida por las partes en las que ambas reconocen la relación contractual, este Tribunal pasa a conceptualizar lo que es el contrato de la siguiente manera: La ley sustantiva en su artículo 1.133 establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es decir el contrato es Ley entre las partes, por lo tanto no le es dado a una de las partes, cambiar las condiciones, por lo que nació de dos, con dos debe cambiarse, es decir, no se pueden cambiar las condiciones unilateralmente, ya que se desprende del contenido del artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En otro orden de ideas cuando no se cumple con el contrato a la parte afectada no le queda más como es el caso que pedir El Cumplimiento del Contrato, así lo expresa el artículo 1.167de la Ley sustantiva: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra pude a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello”. La norma establece las sanciones legales en la cual incurre el vendedor al no cumplir con su obligación de hacer tradición, el comprador puede optar por pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, más los daños y perjuicios si los hubiere, pudiendo alegar la excepción de contrato no cumplido en su caso, todo conforme al Derecho común. Nuestra más alto Tribunal en jurisprudencia reiterada ha señalado que el hecho de que se entregue el inmueble de forma anticipada, no solo se otorga la posesión legitima del inmueble, sino que a su vez se otorga al contrato mismo otra categoría superior al Contrato Preliminar como lo es el Contrato Definitivo de Compra-Venta como se puede entender de los artículos 1.161 y 1.162 del Código Civil que establecen lo siguiente: Artículo 1.161.- “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”. Artículo 1.162.- “Cuando por diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entregar alguna cosa mueble por naturaleza, o un título al portador, a diferentes personas, se preferirá la persona que primero haya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título sea posterior en fecha”. Como se puede observar en el caso de demanda por Cumplimiento de Contrato con Opción a Compra accionado por el ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO en contra de la ORGANIZACIÒN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL u ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., revela la entrega anticipada de la Cosa en este caso del bien inmueble ya identificado, en posesión del accionante ciudadano José Gómez Brito, lo que este Tribunal aprecia la intención verdadera de los Contrates era la de Celebrar un Contrato definitivo de Compra -Venta, todo lo cual es lícito en Derecho cumpliendo así con la exigencia del artículo 1.155 del Código Civil que establece: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”. La decisión que pretende la parte demandada en este juicio al pretender cambiar las condiciones del contrato es una violación flagrante, grave y evidente de las regulaciones establecidas en el mismo, (ya que el contrato es ley entre las partes artículo 1.133, y tienen fuerza de ley artículo 1.159 Código Civil), al solicitar que el contrato se extingue o que el Tribunal declare la nulidad sobrevenida por la pérdida de uno de los elementos requeridos para la existencia del contrato como lo es la causa. Es necesario que el Tribunal se pronuncie sobre los elementos del contrato para determinar la inexistencia de uno de ellos, y lo hace de la siguiente manera: El Artículo 1.141 del Código Civil establece: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1- Consentimiento de las partes; 2- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3- Causa lícita. Si falta alguno de ellos no hay Contrato, veámoslos: -Consentimiento: Es el acuerdo de dos (2) o más voluntades para generar obligaciones; es una manifestación de voluntad libre, deliberada y consciente que expresa el acuerdo de una persona respecto de un acto externo ajeno. Como se puede evidenciar en el contrato de compraventa autenticado en fecha 10/09/1999, bajo el Nº 58, tomo 18, por ante La Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, firmado por las partes ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO y la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL u ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., (OGCV), se perfecciono el consentimiento por ser un contrato bilateral en que las partes mutuamente se obligaron, el ciudadano José Gómez, se obligo a pagar el precio del inmueble y la sociedad mercantil Organización Graciliano Camino Villarroel u Organización G.C.V., C.A., obligo a transferir la propiedad con el otorgamiento del documento definitivo de venta para la fecha del 31/03/2000. -Objeto: El objeto del contrato es el objeto de las obligaciones nacidas del contrato. Siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por el objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor. Y están clasificadas por las prestaciones de dar, hacer, y no hacer, positivas, negativas, de medio, de resultado y de transmisión de un derecho. Autor Eloy Maduro Luyando, Obligaciones Derecho Civil III, pág. 430. Y se encuentra señalado en los artículos 1.155 y 1.156 del Código Civil, y son aplicables al objeto de la obligación. Como se puede evidenciar del contrato de opción a compra, suscrito por las partes ya mencionadas, en la cual la parte demandada reconviniente se obligó a transferir el derecho real de propiedad de un Town House identificado con el N° 19, ubicado en el Conjunto Residencial La Riviera y el demandante reconvenido se obligó a transferir un derecho personal de crédito, es decir a cumplir con el pago estipulado del valor del inmueble establecido en el contrato de marras. -Causa: La causa se define como la razón subjetiva por la cual se produce el consentimiento. Se encuentra enmarcada en los artículos 1.157 y 1.158 del Código Civil. (Resaltados Nuestro).- La parte demandada reconviniente no demostró con pruebas que el consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, como lo establece el artículo 1.146 del Código Civil. En cuanto a la causa tampoco demostró que fuese falsa e ilícita, ya que la causa es ilícita cuando es contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público establecido en el artículo 1.157 del Código Civil. La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contario (1.158 Código Civil). En cuanto a lo anterior expresado, este tribunal considera que la supuesta ilicitud del contrato y la imposibilidad de obtener su incumplimiento carece de sustento legal, por no haber demostrado la parte demandada reconviniente los hechos que configuran la causa extraña no imputable, como el hecho a terceros que tampoco fue probado para que lo imposibilitara al incumplimiento de su obligación de otorgar el documento traslativo de la propiedad, por cuanto se dedico a concentrar su defensa a los juicios y las medidas decretadas de Embargo Ejecutivo y de Prohibición de Enajenar y Gravar, respectivamente, de la que fue víctima por los tribunales ya anteriormente mencionados, en los años 2001 y 2005, medidas que fueron decretadas posterior a la fecha previsto en el contrato para su perfeccionamiento (31/03/2000) o su prórroga de (90 días a partir de la fecha anterior siempre y cuando existiera causa justificada para ello) lapso que se encontraba vencido. Como se puede evidenciar en el contrato de condominio en su artículo 53: CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO, se encuentra la autorización del ciudadano Juan Fernando Martínez Gutiérrez, identificado con la cedula de identidad número V-6.561.289, actuando en nombre y representación de Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., quien absorbió en proceso de fusión a La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., para la protocolización del documento de condominio en fecha 22/12/2000, bajo el Nº 39, Tomo 17, Protocolo Primero, folios 278 al 315, así como el documento de propiedad del terreno en el cual se encuentra agregada la nota marginal de la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor de la Primera Entidad de Ahorro y Préstamo por la Sociedad Mercantil Organización Graciliano Camino Villarroel, C.A., sobre un terreno de 7.134,43 Mts2, que forma parte de una mayor extensión en fecha 31/05/1999, luego en fecha 03/05/2000, amplia la hipoteca a favor de la misma entidad de ahorro y préstamo, que en fecha 18/09/2001, Unibanca Banco Universal antes La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., libera parcialmente el Town House Nº 20, a Organización Graciliano Camino Villarroel, C.A., y este vende el Town House al ciudadano Carlos Eduardo Abuchaibe Barragán, por documento registrado, en fecha 20-09-2001, bajo el N° 27, folios 210 al 217, Tomo 15, así como los Town House Nº 16, vende a Evelia Doris Pacheco, y otros, lo que se demuestra que la empresa Organización Graciliano Camino Villarroel, C.A., a la fecha en que autentica el documento de compra venta con el ciudadano José Gómez, ya el terreno y la construcción sobre el existente estaba gravada con hipoteca de primer grado a favor del banco ya arriba mencionado y que a partir del año 2001 comenzó a Protocolizar las ventas con liberaciones parciales que hacía con él banco, lo que no lo imposibilitaba de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta con el hoy accionante, aunque para la fecha de compromiso con el ciudadano José Gómez, 31/03/2000, de entregar el documento definitivo de venta, hasta la fecha del registro del documento de condominio el 22/12/2000, transcurrió nueve (9) meses tiempo suficiente para que la accionada reconviniente cumpliera con la carga contractual y otorgara el documento de tradición. De tal manera que es evidente que en el caso analizado no existen dudas de que la parte accionada reconviniente no cumplió con la carga contractual, que no alegó, ni demostró que el perfeccionamiento de la venta no se realizó por causas imputables a terceros como ya repetidamente se ha analizado, y que el accionante reconvenido, cumplió con el pago en forma fraccionada (cuotas) el precio de venta en los términos y condiciones pactadas por la suma de Bs. 34.000.000,00 por la reconversión monetaria de Bs. 34.000,00 y que solo le queda cumplir con el pago de Bs. 11.000.000,00, por la reconversión monetaria Bs. 11.000,00, que sería cancelada una vez que la accionada vendedora gestionara lo conducente para que se protocolizara el documento definitivo de venta, dentro del tiempo estipulado en el contrato de opción de compra venta, desde la fecha de autenticación 13/04/1999, hasta la fecha del contrato preliminar 31/03/2000, lo que hace a este tribunal declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Así se establece. Ahora bien, la parte accionada reconviniente, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido de otorgar el documento definitivo de venta, una vez que la actora ponga a disposición dentro del lapso que fijara el tribunal, el remanente o cuota pendiente del precio por ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00). El hecho de que el ciudadano José Gómez Brito, parte actora, haya sido autorizado por la Organización G.C.V., C.A., a ocupar y el inmueble como hasta hoy lo ha venido haciendo, es que este Tribunal considera, en uso de su poder jurisdiccional ordenar a la Sociedad Mercantil Organización Graciliano Camino Villarroel, C.A., a dar cumplimiento al documento preliminar de opción a compra venta celebrado en fecha 13/04/1999, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 58, tomo 18, y a efectuar la tradición legal del Town House Nº 19, del Conjunto Residencial La Riviera, ubicado en el Municipio Mariño Estado Nueva Esparta, y proceda dentro del lapso de cumplimiento voluntario con el presente fallo una vez que quede firme la sentencia, a la protocolización del documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla con la consignación del pago pendiente a favor de la sociedad mercantil vendedora por un saldo deudor de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00). Así decide. Se debe señalar que la Organización Graciliano Camino Villarroel, G.C.V., C.A., se negare a cumplir con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, dentro del término que se le conceda y verificado la cancelación del pago pendiente por el accionante, tal omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Por último, en virtud de que en este asunto en el libelo de la demanda se hacen consideraciones que deben ser estudiadas y revisadas por el Ministerio Público, a fin de que determine sobre la veracidad de las mismas y la procedencia sobre el inicio de una averiguación penal, sin ánimo de anticipar opinión si no de dar cumplimiento a la obligación que establece el artículo 287 ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, este Tribunal ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del estado Nueva Esparta, a los fines que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copias certificadas de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda cursante a los folios 1 al 117; del auto de admisión de la demanda de fecha 06-06-2006, cursante a los folios 119; del escrito de la contestación de la demanda que riela a los folios 133 al 187 y de todas las actuaciones que conforman el cuaderno de medidas del presente expediente. Para la expedición de dichas copias se ordena oficiar a la Oficina Administrativa de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura de este Estado, a los fines de que se sirva fotocopiar las actuaciones antes señaladas, a objeto de ser remitidas a la referida Fiscalía Superior. Líbrese oficio. Cúmplase. DISPOSITIVA.- De las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Opción de Compra-Venta incoado por el ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO en contra de ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL (GCV)., C.A., representada por su Presidente ALBERTO JOSÉ MORALES CAMINO, ya identificados. SEGUNDO: Se condena a la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., (OGV, C.A.) a que en cumplimiento del contrato preliminar de opción de compraventa celebrado en fecha 13 de septiembre de 1999, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 58, tomo18, de los libros de autenticaciones respectivos, efectué la tradición legal del inmueble constituido por un Town House Nº 19, que forma Parte del Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, proceda dentro del lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo (una vez que quede firme) a protocolizar el documento definitivo de venta ya que la parte actora se encuentra en posesión del inmueble ya identificado. TERCERO: Se ordena al ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO, a que consigne el cheque de gerencia dentro de la oportunidad que se le conceda a favor de la empresa vendedora el monto restante por la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,00), ahora por reconversión monetaria equivale a ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00). CUARTO: Se declara la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de mutua petición incoada por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ GÓMEZ BRITO identificado en autos. QUINTO: Se impone que para el caso de que la parte demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble ya identificado dentro del término que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia, (una vez que esta adquiera el carácter de cosa juzgada) se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la empresa ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARROEL, C.A., por haber resultado totalmente vencida tanto en la demanda principal como en la demanda de mutua petición. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley, de conformidad co lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en La Asunción a los trece (13) días del mes de junio del año dos mil once (2011). Años: 201° y 152°.