REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 2.746- 2009.- Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La presente litis se inicia cuando el ciudadano NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V-15.261.068, y de este domicilio, asistido en este acto por el profesional del derecho, ciudadano YOHEN JOSE MELENDEZ VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-13.550.575. Inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 96.826, debidamente representado por los abogados Carlos Pirela y Lassister Pérez Carrillo, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 37.912 y 23.038, respectivamente, incuó formal demanda contra las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.093.073 y 5.667.743, respectivamente, debidamente representado por la profesional del derecho, ciudadana ANA VICTORIA ESPINOSA SOTO, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 14.465, titular de la cédula de identidad N° V-4.159.554, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO estimada la demanda en la cantidad de que es cierto SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 6.250,oo) Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 10 de Agosto de 2.009, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, anteriormente identificadas, y a tales fines en fecha 28 de Septiembre de 2.009, el alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber recibido los emolumentos necesarios para practicar las citaciones de las codemandadas, en fecha 20 de Octubre de 2.009, el alguacil natural de este Tribunal diligencio informando haber localizado a la ciudadana MILAGROS PENSO ABREU quien se negó a firmar los recaudos de citación e informó que la ciudadana ANGELA ABREU DE PENSO, se encontraba en cama por lo que resulto imposible su citación, en fecha 23 de octubre de 2009, el apoderado Judicial de la parte actora solicito se libraran carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 27 de Octubre de 2009, este Tribunal dicto auto ordenando libar los carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 02 de Diciembre de 2.009, el apoderado Judicial de la parte actora estampó diligencia consignando los periódicos, en virtud de lo cual en fecha 07 de Diciembre de 2009, la secretaria de este Tribunal dio cumplimiento a la última formalidad del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 19 de enero de 2010, las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGRO DE LOURDES PENSO ABREU, anteriormente identificadas, debidamente asistidas por la profesional del derecho ANA VICTORIA ESPINOZA, abogada en ejercicio debidamente inscrita por ante el inpreabogado bajo el N° 14.465, mediante diligencia confieren pode a la abogada ANA VICTORIA ESPINOZA, anteriormente identificada, quedando de esta forma citadas tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que habiendo las co-demandadas otorgado poder Apud- Acta, se configuró su citación tácita, quedando a partir de éste momento emplazadas las accionadas para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, en virtud de lo cual en fecha 21 de Enero de 2010, las codemandadas presentaron escrito de contestación, en fecha 27, 28 de Enero de 2010, y 02 de Febrero de 2.010, la parte demandada presentó sus respectivos escritos de prueba, los cuales fueron admitidos por el Tribunal en las mismas fechas, por cuanto la evacuación de las prueba se realizó fuera del lapso destinado para promover y evacuar pruebas, en fecha 27 de Abril del presente año el Tribunal dictó auto ordenado la notificación de las partes para aperturar el lapso para sentencia, habiéndose realizado la última de las notificaciones en fecha 07 de Julio de 2.011, siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora que en fecha 26 de Noviembre de 2007, celebró Contrato de arrendamiento con las demandadas, sobre un inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales ubicados en la avenida 5, esquina con calle GH, signado con el número 5-05, en el barrio denominado Monte Claro o 18 de Octubre en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Alega la parte accionante que hasta la presente fecha las co-demandadas, no han cancelado las ultimas nueve (9) mensualidades de Hidrolago correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre 2008, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, pese las gestiones realizada para lograr el pago de dichas mensualidades, es por lo que demanda la Resolución del Contrato.- Alega el Accionante que por cuanto las demandadas no cumplieron con la obligación del pago de las ultimas nueve (9) mensualidades de Hidrolago correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre 2008, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, objeto del mencionado contrato de Arrendamiento, se han dado los presupuestos de hecho para que sea procedente aplicar las disposiciones contractuales y legales que se expresan en el mencionado contrato de arrendamiento en la cláusula Séptima. Alega la parte actora que por su parte el Código Civil venezolano en lo que corresponde en materia de Obligaciones y contrato señala: Artículo 1264: las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraído; el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención” Articulo 1159:” El contrato tiene fuerza de Ley ente las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la Ley” Artículo 1167” en el contrato bilateral, sí una de las partes no ejecutan su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” Aluden la parte actora que se puede observar que las accionadas han incumplido con varias cláusulas del mencionado Contrato de Arrendamiento del citado inmueble de su propiedad, constituida por tres locales comerciales ubicados en la avenida 5, esquina con calle GH, signado con el número 5-05, en el barrio denominado Monte Claro o 18 de Octubre en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Es por todas estas razones que procede a demandar, como en efecto lo hace por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, antes identificadas en su condición de ARRENDATARIAS del inmueble, todo esto fundamentados en los Artículos antes citados del Código Civil Venezolano vigente, 1) Solicita que se obligue a las demandadas a cancelar las últimas nueve (09) mensualidades de Hidrolago correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre 2008, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, que se encuentran vencidos, calculados en las cantidades de UN MIL NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMO (Bs. F. 1.095,71); 2) Solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento, devolviendo el inmueble en perfecto estado y solvente de todos los servicios públicos. 3) Solicita el pago de la suma UN MIL NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMO (Bs.F. 1.095,71), aproximadamente por los conceptos anteriormente detallados, así como también los pagos que correspondan hasta definitiva desocupación del inmueble arrendado por parte de LOS ARRENDATARIOS, motivo por el cual estimó la demanda en CINCO MIL BOLIVARES (BsF. 5.000,oo). 4) Solicita que se le haga entrega del inmueble completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que lo recibieron. 5) Solicita la INDEXACCIÓN o corrección monetaria de la suma de dinero que condene a pagar desde la fecha de introducción de la presente demanda hasta el momento de dictarse la sentencia definitiva utilizando para ello los índices de Precios al Consumidor (I.P.C) que dicte mensualmente el banco Central de Venezuela, ordenar realizar la misma mediante una complementaria del Artículo 249del código de Procedimiento Civil. 6) Solicita las costas y costos del presente proceso hasta su totalidad y definitiva terminación, así como los Honorarios Profesionales estimados en 25%, del monto total de la demanda. Por su parte la demandada alude que es cierto que fecha 26 de Noviembre de 2007, firmó Contrato de Arrendamiento por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo, con el ciudadano Pedro José Nava Avila de un inmueble para esa fecha de su propiedad, cuya nomenclatura, ubicación linderos y medidas constan en acta y las cuales da por reproducidas, según consta en copia certificada del Contrato de Arrendamiento que corre agregadas a las actas procesales. Niega, rechaza y contradice la demandada que adeude a la fecha el suministro de algún servicio conectado al local que actualmente tienen arrendado y mucho menos no hayan cancelado a la Empresa Hidrolago los mese de Octubre, Noviembre y Diciembre 2008, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009. Niega, rechaza y contradice que el demandante haya efectuado alguna gestión él personalmente o a través de sus abogados para lograr la cancelación de alguna deuda pendiente. Alega la parte demandada que lo cierto y verdadero es firmó el último Contrato de Arrendamiento de un local comercial, donde funciona desde hace mas de veintisiete (27) años, un fondo de comercio denominado “Radiadores Santa Ana” fomentando para esta fecha , por el difunto que en fecha respondió al nombre de IVAN PENSO PINEDA, quien fue venezolano, mayor de edad, casado, y portó cédula de identidad N° 1.047.805, siendo su ultimo domicilio esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cónyuge y padre legitimo de la parte demandada,,en la fecha y por ante la Notaria antes indicada, el cual quedo anotado bajo en N° 21, Tomo 177 de los libros de autenticación, llevados por la citada Notaría, donde se pactó , en su CLAUSULA SEGUNDA que el tiempo de duración, del citado contrato fue un (1) año, contado este tiempo desde el “día de otorgamiento de este contrato por ante la Notaria respectiva, improrrogable” es decir que su vigencia fue desde el día 26 de Noviembre de 2007 hasta el día 26 de Noviembre de 2008. Alega la parte demandada que el referido local comercial fue vendido por su antiguo dueño, ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, ya identificado, al demandante NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN, el día 26 de Septiembre de 2008, como consta en la copia certificada del documento traslativo de la propiedad, que corre agregado a la acta procesales; fecha en la cual aún estaba en vigencia el citado contrato de Arrendamiento , el cual sirve de fundamento a la presente pretensión del demandante; y por cuanto, desde que funciona nuestro fondo de comercio, en este local, el mismo ha sido objeto de tres (3) negociaciones de compra venta, como ha sido la costumbre, el canon de arrendamiento del Local, Automáticamente se le cancela al nuevo dueño, como en efecto así sucedió, y comenzamos a cancelarle al nuevo dueño. Alega la parte demandada que cabe destacar en este punto que por cuanto el accionante, tiene su negocio denominado “PIT SERVIICES C.A dedicado al suministro de lubricantes para vehículos y por cuanto, los servicios prestados por fondo de comercio de mis poderdante, son afines, desde que el demandante NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN, ya identificado, se instalo en ese otro local, en un inicio, también como arrendatario, siempre trato había sido cordial , hasta el punto, que por cuanto el Local vecino, donde funciona el negocio del demandante, carece del servicio de agua potable, dicho accionante, desde el la fecha en que él también era arrendatario, tubo la necesidad de instalar un tanque almacenador de agua en el techo del local que ocupa y con una manguera lo surte, proveniente del servicio de agua potable, que tiene conectado el local arrendado y entre los dos vecinos, cada uno cancelaba el cincuenta (50%) de la factura del citado servicio, a la empresa Hidrolago y que ahora cancelamos en su totalidad, y pese a que el demandante no cancela su correspondiente cincuenta por ciento (50%) del servicio de agua, que se consume en su local, éste se le sigue suministrando hasta la presente fecha. Alega la parte demandada la invalides del Contrato de Arrendamiento, donde el demandante fundamenta la presente acción ya que como se expuso en la narrativa de los hechos de esta narración de los hechos de esta contestación, el citado Contrato de Arrendamiento por ser a tiempo determinado, es decir improrrogable, su vigencia como tal, finalizó el día 26 de Noviembre de 2008, siendo improcedente su prorroga , por que así se había estipulado, por lo cual, mal puede el demandante, alegar a su favor el contenido de la CLAUSULA SEPTIMA donde se convino el derecho de el Arrendador a solicitar la Resolución de contrato o el cumplimiento del mismo, en caso de insolvencia de dos (2) mensualidades por parte de la Arrendataria, de los servicios públicos conectados al Local arrendado, ya que es imposible solicitar la Resolución de un Contrato que caduco su vigencia. Alega la parte demandada que por cuanto la relación arrendaticia se ha prolongado por mucho más tiempo del cual se estipuló en el Contrato de Arrendamiento en referencia, producto del consentimiento taxito del nuevo propietario del local, al adquirir el inmueble, donde el pleno conocimiento, como ya se expuso de que en el citado local funciona un fondo de comercio, con más de 27 años de existencia en ese mismo sitio y de la pronta y oportuna cancelación de los cánones de arrendamiento por nuestra parte, al nuevo propietario, cumpliéndose de esta manera con los dos presupuestos de una relación arrendaticia verbal y a tiempo indeterminado, por nuestra parte como arrendataria y por la otra el nuevo propietario del local ciudadano NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN, ya identificado, como Arrendador. Alega la parte accionada que precisando lo anterior, debe hacerse mención a las cuales para la admisibilidad y posterior procedencia de las demandadas de desalojo, al efecto, el autor José Luís Varela, en su obra Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica “Si el documento es a tiempo indeterminado o verbal tiene aflicción el decreto- Ley de Arrendamiento inmobiliario en cuanto a las causales de desalojo y plazo para la desocupación (Artículo 34) Si el contrato es verbal o a tiempo indeterminado se aplicara el 34 del Decreto Ley de Arrendamiento. Alega la parte demandada que por todo lo antes expuesto y a su favor el contenido del artículo 34 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece las causales para demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a través de un contrato verbal o a tiempo determinado, y a tales efectos consigna copia certificada de la consignación de los cánones de arrendamiento a la presente fecha se están consignando, por lo cual este concepto se encuentra al día, debido a que desde el mes de febrero de 2009 el nuevo propietario se negó a recibirle. DE LAS PRUEBAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1.- Promueve el merito favorable que arrojan las actas procesales, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente: “… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…” Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece..- 2.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos OSVALDO ALBERTO OCANDO FERNANDEZ, RAFAEL JOSE PAREDES DIAZ, HUMBERTO ENRIQUE SANTANA DELGADO, y ANTONIA ELENA GONZALEZ ZAMBRANO, en lo que respecta al ciudadano HUMBERTO ENRIQUE SANTANA, el mismo no rindió declaración por lo que respecto a este testigo esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual emitir algún pronunciamiento de valor.- Así se Decide.- En lo que respecta al ciudadano OSVALDO ALBERTO OCANDO FERNANDEZ, el mismo manifestó que conoció al ciudadano Iván Penso; en que conoce a las co-demandadas; que desde Julio de 1.981, el difunto Iván Pensó inicio su trabajo comercial de venta de lubricantes para vehículos y de reparación de radiadores; que después que falleció el ciudadano Iván Penso han sido su esposa e hijos los que han seguido con el negocio de reparación de los radiadores hasta la presente fecha, se aprecia que el mismo quedo contestes en el interrogatorio, por cuanto no presento ninguna contradicción en sus dichos y los mismos resultaron coincidir con las pruebas escritas, agregadas a las actas, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- En lo que respecta al ciudadano RAFAEL JOSE PAREDES DIAZ el mismo manifestó que conoció al ciudadano Iván Penso; en que conoce a las co-demandadas; que desde Julio de 1.981, el difunto Iván Pensó inicio su trabajo comercial de venta de lubricantes para vehículos y de reparación de radiadores; que después que falleció el ciudadano Iván Penso han sido su esposa e hijos los que han seguido con el negocio de reparación de los radiadores hasta la presente fecha, se aprecia que el mismo quedo contestes en el interrogatorio, por cuanto no presento ninguna contradicción en sus dichos y los mismos resultaron coincidir con las pruebas escritas, agregadas a las actas, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- En lo que respecta a la ciudadana ANTONIA ELENA GONZALEZ ZAMBRANO la misma manifestó que conoció al ciudadano Iván Penso; en que conoce a las co-demandadas; que desde Julio de 1.981, el difunto Iván Pensó inicio su trabajo comercial de venta de lubricantes para vehículos y de reparación de radiadores; que después que falleció el ciudadano Iván Penso han sido su esposa e hijos los que han seguido con el negocio de reparación de los radiadores hasta la presente fecha, se aprecia que el mismo quedo contestes en el interrogatorio, por cuanto no presento ninguna contradicción en sus dichos y los mismos resultaron coincidir con las pruebas escritas, agregadas a las actas, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- 3.- Promueve prueba de información a Hidrolago, a los fines de que informe a este Tribunal estatus de la cancelación del servicio de agua suministrado por esa Empresa al Local comercial anteriormente identificado prueba que fue evacuada y se le informo al Tribunal el monto adeudado del inmueble arrendado en lo que respecta al servicio de agua, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.- 4.- Consigna relación filiatoria entre su parte y el difunto, que en vida respondía al nombre de IVAN EDUARDO PENSO PINEDA, así como en Original la Declaración de Únicos y Universales Herederos expedida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de Noviembre de 2003, así como copia certificada de acta de nacimiento de mi representada MILAGROS PENSO ABREU, donde consta que la misma es hija legitima del difunto IVAN EDUARDO PENSO PINEDA, estos instrumentos esta Juzgadora los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados por la parte contraria en la etapa probatoria correspondiente. Así se Decide.-.- 5.- Promueve recibo en original de fecha 19 de Julio de 1891, expedido y debidamente firmado, por el ciudadano GABRIEL GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° 124.168, hoy difunto, este instrumento emana de tercero, y como quiera que la ciudadana, reconoció el mismo, por lo que esta Juzgadora valora el instrumento a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente se estima este medio en todo su valor probatorio.- Así se Decide.- Promueve Copia certificada de la data del documento reconocido por ante la notaria Pública sexta de Maracaibo, de fecha 25 de Noviembre de 1993, correspondiente a un contrato de arrendamiento suscrito por la entonces propietaria del citado, local comercial, ciudadana ANTONIA ELENA GONZALEZ ZAMBRANO, y el difunto IVAM EDUARDO PENSO PINEDA, y Copia certificada del Documento de arrendamiento suscrito por el segundo propietario para ese momento, del local ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, identificado en actas y la ciudadana ANGELA MERY ABREU VIUDA DE PENSO, expedida por Notaria Pública de Maracaibo, el cual quedo anotada bajo el N° 22,Tomo 50, de fecha 13 de Septiembre de 2004, estos instrumentos esta Juzgadora los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados por la parte contraria en la etapa probatoria correspondiente. Así se Decide.- 6.- Promueve Venta que efectuara el ciudadano ARMANDO ROJAS, titular de la cédula de identidad N° 22.320, a la ciudadana ANTONIA ELENA GONZALEZ ZAMBRANO, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 10 de Diciembre de 1976, anotado bajo el N° 37, protocolo 1°, Tomo 23, Documento de venta donde consta la venta efectuada por la ciudadana ANTONIA ELENA GONZALEZ ZAMBRANO, al ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, ambos identificados en actas registrado en fecha 20 de junio de 2003, por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 4, Protocolo 1°, Tomo 25, este instrumento esta Juzgadora lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnado por la parte contraria en la etapa probatoria correspondiente. Así se Decide.- 7.- Promueve inspección Judicial, en el local signado con el N° 5-05, ubicado en la Avenida 5 con esquina Calle G-H en el barrio denominado Monte Claro o 18 de Octubre, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia y se dejó constancia que en el inmueble funciona el Fondo de Comercio que en un inicio se llamó Comercial Santa Ana, Radiadores Santa Ana, y a su lado se encuentra el negocio PIT SERVIICES C.A; así mismo se dejó constancia de que el local donde funciona Radiadores Santa Ana, se encuentra conectado el servicio de agua potable con su respectivo medidor; del mismo modo se dejó constancia en el techo que ocupa el negocio denominado PIT SERVIICES C:A, se encuentra instalado un tanque que es usado para almacenar agua potable y por último se dejó constancia que en el negocio denominado PIT SERVIICES C.A no existe ningún medidor de agua potable, tal actuación le merece fe a esta Juzgadora, por lo que es apreciada por este Juzgado. Así se Decide.- MOTIVACION PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto de aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que el ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.439.361, celebró con las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, identificadas en actas, un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 26 de Noviembre de 2.007, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 117, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; así mismo se observa de las actas documento de venta celebrado entre los ciudadanos PEDRO JOSE NAVA AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.439.361 y el ciudadano NUMA A. PARRA GUILLEN, identificado en actas, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Septiembre de 2.008, registrado bajo el N° 1, Tomo 3, Protocolo Primero, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; de la misma forma riela en las actas contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA y la ciudadana ANGELA ABREU DE PENSO, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 13 de Septiembre de 2.004, el cual quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- Ahora bien se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, y las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, el cual es el fundamento de la presente acción, por cuanto si bien el inmueble fue vendido conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley, del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece:”El tiempo de duración del contrato es de Un (01) año, contados a partir del día del otorgamiento de este contrato por ante la Notaría respectiva, improrrogable”. Al respecto esta Juzgadora trae a colación el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso de tres (03) años… (Omissis.) ” Seguidamente el Tribunal para resolver sobre la procedencia de la Prorroga legal arrendaticia trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “…. (Omissis)… REQUISITOS DE LA PRORROGA LEGAL.- Para la procedencia de la prorroga legal es necesaria la presencia de varios requisitos, según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado y al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales. Esos requisitos los clasificamos en originarios o consustánciales (en atención al objeto y al tiempo prefijado), derivados o consecuenciales (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumplimente). Los primeros son concurrentes, deben aparecer con el nacimiento del contrato y contar en la escrituración del mismo así como el establecimiento o fijación de la duración determinada, salvo que esta inicialmente no conste, pero que las partes la fijen con posterioridad a la celebración del contrato, toda vez que las partes son libres de disponer lo relativo al tiempo los segundos constituyen la consecuencia de los primeros por el ejercicio del derecho a usar y gozar el inmueble recibido en arrendamiento. ORIGINARIOS O CUNSUSTANCIALES. Los originarios son los de dos tipos: en orden al inmueble a que se refieren y en relación al tiempo prefijado. EN ORDEN AL INMUEBLE A QUE SE REFIEREN.- Para que proceda la prorroga legal es indispensable que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos destinados a vivienda (las unidades de vivienda que se encuentren físicamente dentro del área de las ciudades) o suburbanos destinados a vivienda (los edificios en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, según las ordenanzas municipales); ... (Omissis).... Como se observa, no solo incluimos a los inmuebles indicados en el Art. 1° de LAI, por la remisión que realiza el Art. 38 Ejusdem, sino también incorporarnos algunos de los Art. 3° en su sentido contrario, así como de los Art. 4° y 5° en cuanto resulten aplicables. En cuanto al tiempo prefijado por escrito. Del Art. 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que lo tiene ni puede ejercerlo el arrendamiento que no tenga el contrato por escrito y no solo escriturado, sino que además conste allí su duración por tiempo determinado, pues de no contar tal determinación de nada sirve la escrituración. El plazo fijo, en tal caso, no puede presumirse ni ser objeto de prueba para comprobarse fuera del instrumento mismo. En efecto, tal ya observamos, el arrendamiento como no es solemne se perfecciona solo consensos, es decir, pro el solo consentimiento interpartes... (Omissis). DERIVADOS O CONSECUENCIALES. Si el contrato este escrito y el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escrituradas, sino también las establecidas a cargo del arrendamiento en la ley. Por lo general en el contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendatario, lo que es innecesario de estar previstas en la ley. En el Art. 40 de LAI se preceptúa que: “si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus funciones o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, de donde se obtiene que las obligaciones del arrendamiento no son únicamente las establecidas en el contrato escrito sino también en el código civil en cuanto a la relación arrendaticia (Art, 1579, 1.583, 1.589,1.592,1.593,1.596,1.597,1.598,1612 y otros) entre otros leyes de la República tratándose de la relación que tenga por objeto cualquiera de los inmuebles indicados en el Art. 1° de la LAI y aquellos mencionados en los Art. 3°,4° y 5° Ejusdem según la anotación que realizamos en el N° 1.1 Supra (en orden al inmueble a que se refieren); así como las obligaciones a que se contrae el numeral 7° del Art. 599 del Código de Procedimiento Civil (la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras según el contrato), y Art. 537 Ejusdem, norma este ultima que se refiere al pago anticipado que únicamente podrá con fundamento en la misma exigiere siempre que se tratare de un inmueble regulado por LAI. De igual manera se trae a colación lo dispuesto en los artículos 20 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen: Artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… (Omissis)”. Así mismo al respecto del artículo 20 el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero establece lo siguiente: .... (Omissis) Requisitos para la aplicación del Art. 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos: a. Que exista una relación de arrendamiento Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Como se observa, la relación tiene que ser consensual al tenor del artículo 1.579 del Código Civil que conceptúa lo que es el arrendamiento, es decir, que la misma sea el resultado del acuerdo de arrendador y arrendatario, pues se trata de aquella relación que nace sólo consensos; bilateral o sinalagmática en cuanto a que su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, tratándose que esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose de no ser una relación aleatoria; y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo (desde que la relación nace sólo consensos, la misma se mantiene interrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo coforme a la ley), continuo (por la misma razón de relación en donde las partes a cada momento se supone que están cumpliendo las obligaciones a cargo de cada una de las mismas), fluyente (debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso o goce, con fundamento en el principio según el cual “Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día”, 552, CC); no instantáneo, (pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico); de carácter temporal (pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada (arts. 267, 365, 598,1.580, 1.581, 1.582, entre otros, CC; así como 578 y 579, CPC). b. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado Establece la norma en comento que “el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados”, y los “términos pactados” se comprende no sólo como acuerdo obligatorio de recíprocas voluntades, sino también que las obligaciones insurgentes se conozcan sin dificultad por ser específicas y concretas, pues de otra manera habrá dificultad por el adquirente de conocer a qué está obligado. ¿Cómo puede el adquirente conocer el tiempo y el precio si los mismos no constan de modo cierto en una relación escriturada de fecha anterior al traslado o enajenación del inmueble arrendado? Y los “términos pactados” no guardan, por tanto, relación únicamente con el precio y goce, sino también con las demás obligaciones correlativas y reciprocas que han podido concertarse comprendiendo asimismo la duración de la relación pactada. La obligación del adquirente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque no se serio de tal manera, no se entiende cómo es que el adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada; pero que, no obstante, aun cuando escriturada el tiempo de duración puede ser indeterminado, en cuyo caso el adquirente no podrá ponerle término a la relación sino únicamente a través de alguna de las formas o medios contenidos en LAI, como lo contempla el artículo 20 en comento, Sin embargo, en relación con el tiempo de duración habrá que interpretarlo dentro de las limitaciones establecidas en la ley. c. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser válido, en cuanto a transmitir la propiedad del mismo. Si el mecanismo traslativo utilizado no ha transmitido de manera perfecta la propiedad del inmueble arrendado, es de admitir que no se produjo tampoco la transmisión de la relación arrendaticia, y la transmisión de la propiedad sin vicios o defectos depende de modo esencial de la capacidad del transmitente, que posibilite el cambio de estado de su derecho, aun cuando también que ese traslado (venta, dación en pago, permuta, remate, donación, ejecución, entre otros) se haya realizado de conformidad con la ley. d. No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación Consideramos que así puede entenderse, pues el artículo 20 de LAI contempla que “Si durante la relación arrendaticia”, con lo cual no queda alguna duda se trata de una relación preexistente al acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar del inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio, sin importar que se encuentre en posesión al tiempo de la enajenación. Si el adquirente ha asumido, frente al arrendador enajenante, las obligaciones de éste, la enajenación, en tal caso, produce de modo inevitable la transmisión de la relación arrendaticia, aunque se efectúe antes de haberse entregado el inmueble al inquilino. El adquirente y las obligaciones preexistentes ¿El comprador o adquirente del inmueble podrá reclamar al arrendatario los alquileres vencidos y no pagados con anterioridad a la compraventa, a menos que no se haya producido la cesión de ese crédito? ¿El comprador podrá legalmente solicitar el desalojo en contra del arrendatario, o pedir la resolución del contrato alegando aquella falta de pago? El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la obligación arrendaticia en los mismos términos pactados”, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (Ord. 2° Art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso Jacto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario; y al tratarse de una relación sinalagmática, las obligaciones, en principio, se mantienen de conformidad con los términos de la relación transmitida, pero creemos que sí en cuanto a la duración del contrato, goce y pago del precio arrendaticio, esencialmente, pues no toda estipulación entre arrendador y arrendatario se transmiten ipso facto en beneficio del nuevo adquirente a menos que entre los tres se haya convenido la total transferencia. Existe determinadas obligaciones arrendaticias que aun cuando han sido celebradas únicamente entre el arrendador y determinado arrendatario, no obstante debido a especiales circunstancias deben forzosamente continuar con otra u otras personas aparentemente ajenas a esa relación primigenia u originaria. Ello ocurre en algunos casos como los siguientes: a) Subrogación arrendaticia mortis causa Esta aparece cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario (Art. 1.603, CC). Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia especialmente continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquél y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos, según el orden de suceder. Para la duración del contrato, en cualesquiera de los casos mencionados, rigen los mismos principios aplicables tal y como si la relación arrendaticia todavía existiere celebrada directamente entre arrendador y arrendatario”. De la misma forma se hace importante indicar que todo contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, concluye en el día prefijado por las partes, tal y como lo dispone el artículo 1599 del Código Civil, al respecto se puede evidenciar del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente litis, antes indicado que en la cláusula Tercera, las partes indican expresamente que la duración del contrato sería por seis meses, contados a partir de la fecha cierta del presente documento y no podría prorrogarse, estableciéndose un tiempo fijo para la terminación del contrato, cabe destacar que no podemos dejar por fuera de este lapso a la prórroga legal arrendaticia, establecida legalmente en la normativa legal especial que rige la relación arrendaticia.- Conforme a lo antes indicado y en especial de la revisión de los contratos de arrendamiento suscrito por la parte demandada se ha podido constatar que la relación arrendaticia se inició desde el 01 de Octubre de 2.004, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA y la ciudadana ANGELA ABREU DE PENSO, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 13 de Septiembre de 2.004, el cual quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, la cual continuó con la celebración del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano PEDRO JOSE NAVA AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.439.361, celebró con las ciudadanas ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU, y el cual se mantuvo vigente a pesar de la venta del inmueble celebrada entre los ciudadanos PEDRO JOSE NAVA AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.439.361 y el ciudadano NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que refleja que hasta el 26 de Noviembre de 2.008, fecha en que finalizaba el último de los contratos de arrendamiento suscrito, la relación arrendaticia existente sobre el bien inmueble arrendado es de Cuatro (04) años, de allí que conforme el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la Prórroga Legal correspondiente es la establecida en el literal b.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año, por lo que la prórroga legal iniciaba en fecha 26 de Noviembre de 2.008.- Ahora bien corresponde a esta Juzgadora establecer si la prórroga legal en el presente caso opero de pleno derecho o si por el contrario la demandada no tenía derecho a la prorroga legal, y al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 26 de Noviembre de 2.007, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 117, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que en su Cláusula Séptima establece: “Corren por cuenta exclusiva de “LAS ARRENDATARIAS”, todos los pagos por consumo de electricidad, agua, aseo urbano, y cualquier otro servicio que reciba el inmueble y debe ser entregado al termino de este contrato con las solvencias al día de los pagos que corresponda por los servicios mencionados. La falta de pago de Dos (02) mensualidades consecutivas de los servicios públicos antes mencionado dará derecho a “EL ARRENDADOR” a solicitar la Resolución del Contrato o el Cumplimiento del mismo… (Omissis)”, de lo cual se infiere que era una obligación de la demandada de cancelar los servicios del inmueble y entre uno de estos servicios esta el pago del agua, de la prueba de información promovida y evacuada mediante oficio por la empresa Hidrolago, se pudo constatar que el inmueble signado con el N° 5-05, ubicado en la Avenida 5 con esquina Calle G-H en el barrio denominado Monte Claro o 18 de Octubre, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que luego del 24 de Septiembre de 2.008, no se había recibido pago alguno con respecto al servicio y fue en fecha 04 de Noviembre de 2.009, que volvieron a recibir pago abonando la deuda existente con respecto al servicio, habiéndose realizado el último pago el 17 de Febrero de 2.010 y presentando al 17 de Marzo de 2.010 una deuda de Bs. 652,56, de esta prueba se infiere que para el 26 de Noviembre de 2.008, la parte demandada se encontraba insolvente en lo que respecta a la cancelación del servicio de agua suministrado por la empresa hidrolago, por lo que se desprende un incumplimiento de la parte demandada en lo que respecta a una de las obligaciones contractuales contraídas como era la cancelación de los servicios que recibe el inmueble, y tal como establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus funciones o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, y por cuando si bien el contrato de arrendamiento finalizaba en forma contractual el 26 de Noviembre de 2.008, a partir del 27 de Noviembre de 2.008 se iniciaba la prórroga legal, por cuanto hasta el 26 de Noviembre de 2.008 la parte demandada debía haber cumplido con todas sus obligaciones, entre ellas estar solvente en el servicio de agua, para que de esta forma tuviese derecho al disfrute de la prorroga legal arrendaticia establecida en el ordenamiento jurídico al respecto, como beneficio a favor del arrendatario, de manera que no habiendo demostrado la parte demandada que había cumplido con todas sus obligaciones arrendaticia a la finalización del contrato de arrendamiento en forma contractual, requisito éste necesario para que proceda el disfrute de la prórroga legal arrendaticia, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte no cumplió con los requisitos necesarios para la procedencia de la prórroga legal. Así se Decide.- Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandante, referida a la resolución del contrato de arrendamiento por cuanto la demandada ha incumplido en la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, referida a la cancelación del servicio de Hidrolago, por cuanto adeuda el servicio desde el mes de Octubre de 2.008 hasta el mes de Junio de 2.009, y al respecto antes de entrar a analizar la pretensión de la demandante, esta Juzgadora cree conducente traer a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis). Contrato por tiempo determinado con duración concluida. Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º). b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra) c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado. Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss). No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración. La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. Fundamento La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. Ahora bien observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente hasta el 26 de Noviembre de 2.008, era a tiempo determinado de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ya que contractualmente establecieron una duración de Un año improrrogable, en aplicación de la doctrina antes indicada resulta conveniente realizar las siguiente consideraciones: PRIMERO: tal y como se indicó anteriormente vencido como fue el lapso contractual de la relación arrendaticia, es decir, el 26 de Noviembre de 2.008, se daba la oportunidad de que las arrendatarias demandadas, tuviesen derecho al disfrute de la prórroga legal, pero como antes fue analizado este punto, las accionadas, al inicio de la prórroga legal se encontraba incursa en el incumplimiento de una de sus obligaciones contractuales como era la cancelación del servicio de agua, ya que después del 24 de Septiembre de 2.008, no fue realizado ningún otro pago del servicio sino hasta el 04 de Noviembre de 2.009, quedando demostrado el incumplimiento de la demandada en esta obligación contractual contraída, lo que impide que nazca el derecho al disfrute de la prórroga legal. SEGUNDO: no teniendo derecho la demandada a disfrutar la prórroga legal, a la parte demandante, en su condición de arrendador, le nacía el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la entrega del inmueble. TERCERO: habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento siguientes al 26 de Noviembre de 2.008, por cuanto se evidencia de las actas la realización de una consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de Febrero de 2.009, la cual fue admitida en fecha 11 de Marzo de 2.009, correspondiente a la cancelación del mes de Febrero de 2.009, consignación que no fue tachada de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; analizada la consignación se desprende que la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento de los meses anteriores a Febrero de 2.009, aunado a esto la parte accionante en su escrito libelar no alude estado de insolvencia de la demandada de los cánones de arrendamiento, desprendiéndose de este proceder que la parte actora recibió los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre, Diciembre de 2.008 y Enero de 2.009, lo cual produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción. CUARTO: al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.- Ante estas consideraciones se hace necesario igualmente traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).- La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis). La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….” De manera que en aplicación de la doctrina antes indicada se desprende que la resolución del contrato de arrendamiento tiene razón de ser en contratos de arrendamientos a tiempo determinados e indeterminado siempre que los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cambio la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas por la disposición legal antes indicada; en base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la demandada en una de sus obligaciones contractuales, y ante un contrato a tiempo indeterminado la única forma de finalizar la relación arrendaticia es a través del Desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con las accionadas, por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración, a diferencia de que si se trata del incumplimiento no previsto en los ordinales indicados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, destinados a la acción de desalojo de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, si es procedente la resolución del contrato de una relación escrita pero a tiempo indeterminado, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte accionante eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada. Así se Decide.- Ante esta circunstancia de que la parte actora incuó demanda por Resolución de Contrato y no Desalojo, es importante destacar lo siguiente, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló: “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal. Y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.” …(Subrayado del Juzgado). Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló: …”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal. Señala además dicho fallo que: …”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …” Continúa dicho fallo: … “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide….” De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo indeterminado por haberse desnaturalizado, ya que la parte actora recibió los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre, Diciembre de 2.008 y Enero de 2.009, posterior al vencimiento de la duración contractual del contrato de arrendamiento, dado que las demandadas no tenían derecho al disfrute de la prorroga legal, lo cual produjo un consentimiento tácito y de allí la tácita reconducción, de manera que la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Desalojo, y no la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por cuanto esta vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato escrito a tiempo determinado, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expusieron, por cuanto se vería afectada la otra parte por no poder defenderse, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que a todas luces se configura la improcedencia de la pretensión efectuada por la accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con el demandado. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano NUMA ALFONSO PARRA GUILLEN contra ANGELA ABREU DE PENSO y MILAGROS PENSO ABREU.- Así mismo no hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Catorce (14) días del mes de Julio de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-