TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de mayo de 2010; con objeto de formal demanda que por DESALOJO y COBRO DE BOLÍVARES, intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMAR, C.A. (ILOMARCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día catorce (14) de marzo de 1980, bajo el No.28, tomo 1-A, y domiciliada en Ciudad Ojeda del estado Zulia, representada por los abogados en ejercicio, HERMILO PAEZ AVILA y NAILA ANDRADE RAMIREZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.062.529 y 4.523.423 e inscritos en el Inpreabogado con los Nos. 33.717 y 12.463 respectivamente; en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE HOTELES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diez (10) de mayo de 1983, bajo el No.74, tomo 23-A, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

II
ANTECEDENTES

La presente demanda fue admitida, en fecha veintisiete (27) de Mayo de 2010, ordenándose la citación de la parte demandada, antes identificada.

En fecha quince (15) de junio de 2010, presente en la Sala de este Juzgado la abogada en ejercicio NAILA ANDRADE REMIREZ, actuando en representación de la parte demandante, todas antes identificas; consignó escrito constante de tres (03) folios útiles, contentivo de reforma de demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, el cual, fue admitido en la misma fecha antes referida por este Tribunal.

III
DE LA TRANSACCION

En fecha ocho (08) de Julio de 2011, presentes en el Tribunal la parte demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMAR, C.A. (ILOMARCA), antes identificada, representada por la abogada en ejercicio MARILIN VILCHEZ CONTERAS, titular de la cédula de identidad No.7.620.782, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.23.037, domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; y la parte demandada, Sociedad Mercantil HOMARO ADMINISTRADORA DE HOTELES, C.A., antes identificada, representada por el ciudadano MANUEL DOMINGUEZ MIGUEZ, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No.10.529.629, según consta de la modificación de la cláusula Décima Sexta del documento constitutivo-estatutos sociales, aprobada mediante acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada el día veinticuatro (24) de septiembre de 2001, inscrita por ante el citado registro mercantil, el día veinticinco (25) de octubre de 2001, bajo el No.31, tomo 51-A, asistido en este acto por el abogado ADIB GEORGE DIB DIB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.13.975.416, inscrito en el Inpreabogado con el No.90.587, todos domiciliados en la ciudad y municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia; así como también y en el mismo acto, presente el ciudadano MANUEL LORENZO PORTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.14.457.851, actuando con el carácter de representante de la Sociedad irregular o de hecho BAR ROCK ONE, y de la Sociedad Mercantil AGATTI BAR & CHILL OUT, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Marzo de 2005, bajo el No. 39, Tomo 13-A, y de este domicilio, con el carácter de tercero coadyuvante en la transacción, asistido igualmente, por el abogado ADIB GEORGE DIB DIB, antes identificado, expusieron:
“…Hemos convenido en celebrar la presente TRANSACCION cuyo contenido es el siguiente: I DE LA CAPACIDAD PARA TRANSIGIR De conformidad con lo dispuesto en el articulo 1714 del Código Civil y 154 del Código de Procedimiento Civil, para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción y asimismo el apoderado deberá tener facultad expresa para transigir. En tal sentido el poder otorgado por la sociedad mercantil INVERSIONES LOMAR, C.A (ILOMARCA), antes identificada a la apoderada judicial actuante y el cual se consigna en este acto dispone textualmente en su parte pertinente: …(omissis) En ejercicio de este poder quedan facultados los prenombrados abogados para: … (omissis) convenir, desistir, transigir; recibir cantidades de dinero;” En cuanto a la representación de LA DEMANDADA, de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas séptima y octava de la modificación del documento constitutivo- estatutos sociales, aprobada en asamblea general extraordinaria de socios de HOMARO ADMINISTARDORA DE HOTELES, C.A., celebrada el 24 de septiembre de 2001, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 25 de octubre de 2001, bajo el No.31, tomo 51-A, en cuanto a la administración, facultades y designación de los órganos administrativos se lee: “ Séptima: La dirección y administración de la compañía estará a cargo de un Presidente y una Vice Presidenta. Dichos funcionarios nombrados por la asamblea general duraran en el ejercicio de sus funciones por el término de 10 años, quedando reformada. Octava: El presidente y la Vicepresidenta, procediendo conjunta o separadamente tendrán las mas amplias facultades en todo lo relacionado con los actos de disposición, administración y control de los bienes de la compañía, quedando reformada. Décima Sexta: Para el primer período de 10 años se designa como Presidente, al accionista Manuel Domínguez M, y como Vicepresidente, a la accionista Digna M, de Lorenzo, antes identificados contados a partir de la fecha de inscripción de este documento en el competente Registro Mercantil.” De conformidad con el contenido de los poderes y de las facultades mencionadas en las actas citadas, tanto LA DEMANDANTE como LA DEMANDADA, le otorgan plenos efectos jurídicos a los poderes consignados y actas de asamblea citadas, en consecuencia, cualquier falta de formalidad en el otorgamiento de los mismos de conformidad con lo dispuesto en el articulo 155 del Código de Procedimiento civil, ES CONVALIDADA en este mismo acto por ambas partes LA DEMANDANTE Y LA DEMANDADA y de acuerdo a ello, ninguna podrá alegar falta de representación o insuficiencia de la misma por haberse omitido las formalidades de otorgamiento previsto en las normas señaladas, o la falta de publicación de las asambleas citadas. II ANTECEDENTES II.1. DE LOS CONTRATOS: II.1.1.Mediante documento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, el 08 de noviembre de 1983, bajo el No.192, tomo 10 y 14 de noviembre de 1983, bajo el No.238, tomo 10, LA DEMANDANTE y LA DEMANDADA, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble (de ahora en adelante EL INMUEBLE) situado en la avenida 3Y, marcado con los Numero 80-23 y 80-11, esquina con calle 80 y con avenida 3H (de ahora en adelante EL CONTRATO), cuyas medidas y linderos constan en el documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril de 1980, bajo el No. 11, folio del 46 al 48, protocolo 1, tomo 14, los cuales se dan aquí por reproducidos. El uso para el cual fue destinado el referido inmueble fue para que sirviera de sede al Hotel San Martin, así como también para el funcionamiento de cualquier actividad relacionada con el ramo hotelero, de restaurant, bar, fuente de soda y sus similares, de conformidad con lo dispuesto en la clausula Segunda del contrato de arrendamiento indicado. El fondo de comercio denominado HOTEL, BAR Y RESTAURANTE SAN MARTIN, fue constituido por la compañía HOMARO ADMINISTRADORA DE HOTELES, C.A. (HOMARO, C.A.) mediante documento inscrito por ante el Regisro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 08 de junio de 1983, bajo el No.10, tomo 29-A. De acuerdo a la clausula tercera de EL CONTRATO, el plazo de duración se convino en cinco (5) años fijos, contados a partir del dia 1 de mayo de 1983, pudiendo ser renovado por periodos iguales y sucesivos de dos (2) en dos (2) años, a su vencimiento, de común acuerdo entre las partes, siempre y cuando LA ARRENDATARIA estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con lo establecido en el contrato, salvo que cualquiera de las partes hubiese dado aviso por escrito a la otra, con tres meses de anticipación cuando menos su voluntad de no prorrogar. El canon de arrendamiento inicialmente se estipulo en la cantidad de Veintisiete mil Bolívares (Bs.27.000) mensuales durante los dos primeros años del contrato, contados a partir del día 1 de mayo de 1983, mientras que el canon correspondiente al tercero, cuarto y quinto año seria aumentado en un diez por ciento anual, con respecto al año inmediatamente anterior. LA DEMANDADA, se obligaba a pagar puntualmente por mensualidades vencidas en el domicilio de LA ARRENDADORA. En la clausula Novena se estipulo que la falta de pago de Tres (3) mensualidades convenidas por concepto de cánones de arrendamiento, daría derecho a LA DEMANDANTE a considerar terminado el presente contrato, tanto en su plazo fijo como en cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, y en consecuencia, podría la arrendadora exigir la resolución del contrato y la desocupación inmediata del inmueble arrendado. En las clausulas Decima, Decima Primera y Decima Cuarta, LA DEMANDADA convino en que seria por su cuenta el pago de todas las reparaciones que el inmueble arrendado necesitare, además de todos los pagos por servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, aseo urbano y domiciliario, agua, gas, teléfono y de cualquier otro si de ellos se hiciere uso, contribuciones fiscales propias del negocio, patente municipal de industria y comercio y de cualquier otra que fuere pertinente para su actividad comercial, comprometiéndose al finalizar el contrato o sus eventuales prorrogas, a entregar a LA DEMANDANTE, los recibos debidamente cancelados por los servicios públicos a su cargo que comprueben la solvencia con los respectivos entres que los proporcionan y al finalizar el contrato o cualquiera de sus prorrogas, la demandada podría llevarse todos los bienes muebles de su propiedad, tales como aparatos de aire acondicionado, mobiliario, estantería, cocinas, neveras, camas, mesas, sillas, etcétera. II.1.2. Mediante documento reconocido por ante la Notaría Publica Primera de Maracaibo, el 6 de junio de 1985, bajo el No.399, tomo 1, LA DEMANDADA celebró con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOYMA, S.R.L., constituida conforme a documento inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 17 de mayo de 1985, bajo el No.44, tomo 4-A, ( de ahora en adelante a los efectos de este documento se denominara LA SUBARRENDATARIA 1), un contrato de arrendamiento del FONDO DE COMERCIO denominado HOTEL SAN MARTIN (de ahora en adelante para los efectos de esta transacción se denominara EL FONDO), propiedad de LA DEMANDADA (de ahora en adelante para los efectos de este documento se denominara EL SUBCONTRATO 1). De acuerdo a la clausula Primera y Tercera del SUBCONTRATO 1, EL FONDO, se encuentra funcionando en EL INMUEBLE, en virtud de EL CONTRATO celebrado entre LA DEMANDANTE y LA DEMANDADA, con la anuencia o consentimiento de LA DEMANDANTE. El termino de duración de EL SUBCONTRATO 1, de acuerdo a los previsto en la clausula cuarta, era de un (1) año fijo, contado a partir del día 1 de junio de 1985, renovable a su vencimiento por periodos iguales y sucesivos de un (1) año, salvo que una de las partes diera aviso por escrito a la otra, con un (1) mes de anticipación, cuando menos su voluntad de no renovar. II.2. DE LA DEMANDA: En fecha 19 de mayo de 2010, LA DEMANDANTE, demanda a LA DEMANDADA, alegando los siguientes hechos: II.2.1. Que EL CONTRATO de arrendamiento celebrado entre LA DEMANDANTE Y LA DEMANDADA, según lo dispuesto en el articulo 1580 del Código Civil, los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años, y aquellos celebrados por mas de aquel tiempo se limitaran a los quince años y que toda estipulación contraria es de ningún efecto, en consecuencia, de lo cual EL CONTRATO, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado. II.2.2. Que LA DEMANDADA incumplió con la obligación de cancelar los canones de arrendamiento en forma puntual, ya que LA DEMANDADA dejo de cancelarle a LA DEMANDANTE veintidós (22) canones de arrendamiento, vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de Julio a diciembre de 2008, Enero a diciembre de 2009 y enero a abril de 2010, a razón de Un mil trescientos ochenta Bolivares con ochenta y siete centimos (Bs.1.380,87) cada uno, totalizando la cantidad de TREINTA MIL TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs.30.379, 14), estando incursa en la causal prevista en el literal a) del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que demanda a LA DEMANDADA por DESALOJO por haberle dejado de cancelarle 22 canones de arrendamiento, vencidos y no pagados, suma esta cuyo pago demanda. II.2.3. Asimismo demando la desocupación completa de EL INMUEBLE , libre de personas y cosas con los servicios públicos totalmente solventes y el inmueble en perfecto estado de funcionamiento, conservación y limpieza, el pago de los gastos judiciales del proceso y los honorarios profesionales. II.2.4. En fecha 09 de junio de 2010 el tribunal decreta medida de secuestro de EL INMUEBLE trasladándose para su ejecución el 15 de julio de 2010, absteniéndose de ejecutarla. II.2.5. En fecha 15 de junio de 2010, LA DEMANDANTE reforma el libelo de la demanda en los siguientes términos: II.2.5.1 Que la demandada ha incumplido con la obligación de cancelar los canones de arrendamiento en FORMA PUNTUAL, constituyendo el fundamento de la presente acción la estipulación establecida en el aprte a del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; pues ha dejado de cancelare 22 canones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2008, enero a diciembre de 2009 y enero a abril de 2010, a razón de Bs.1380.87 cada uno, totlaizando la cantidad de Bs.30.379,14. II.2.5.2. Que la demandada ha incumplido con el pago por concepto de servicios municipales correspondiente al inmueble 80-23; el pago del servicio de IMAU, de los meses de abril, mayo y junio de 2010, a raozn de Bs.631,96 cada mes totalizando la suma de Bs.1.895,88; El pago de SAGAS , de los meses de abril, mayo y junio de 2010 a razón de Bs.69,11 cada mes, totalizando la cantidad de Bs.207,33); el pago por concepto de inmuebles de los meses de abril, mayo y junio de 2010 a razón de Bs.190,85 cada mes, totalizando la suma de Bs.572, 55. Las cantidades anteriormente determinadas ascienden a la cantidad de Bs.2.928,15) como se evidencia del estado de cuenta expedido por el Sistema de Recaudacion Municipal. Igualmente la demanda adeuda por concepto del servicio de agua, la cantidad de Bs.848,02 correspondiente al mes de mayo de 2010, según se comprueba del estado de endeudamiento expedido por Hidrolago. II.2.5.3. Que demanda a LA DEMANDADA por DESALOJO, según lo establecido en el articulo 34, literales “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los siguientes conceptos: 1) Falta de pago de 22 canones de arrendamientos vencidos y no pagados, totalizando la cantidad de Bs.30.379,14, suma cuya cantidad demanda el pago. 2) Demanda la cancelacion de la cantidad de Bs.3.766,17 por concepto del pago de los servicios públicos determinados anteriormente. 3) Demanda la desocupación completa del inmueble, libre de personas y cosas con los servicios públicos totalmente solventes y el inmueble en perfecto estado de funcionamiento, conservación y limpieza y pintado en todas sus paredes con pintura de primera calidad. 4) Demanda los gastos judiciales del proceso y los honorarios profesionales de abogados que serán calculados prudencialmente por el tribunal. II.2.5.4. Se incluye un titulo denominado Medios probatorios, donde se especifican cada uno de los documentos acompañados a la demanda. II.3. DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: En fecha 23 de julio de 2010, LA DEMANDADA, debidamente asistida por el abogado Adib George Dib Dib, dio contestación a la demanda, alegando lo siguiente: II.3.1. Impugnó el poder otorgado por LA DEMANDANTE a sus apoderados autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo, el 22 de febrero de 2010, bajo el No.47, tomo 12, por no haberse cumplido con los requisitos previstos en el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, ya que: 1) la otorgante no manifestó “la fecha de expedición de la presunta copia certificada, si fuera el caso, o que los documentos que supuestamente fueron exhibidos al notario publico fuesen en original (Acta de Aamblea General Extraordinaria de Accionistas ) violando la obligación de indicar en forma breve el contenido de los recaudos que lo acreditan para realizar dichas actuaciones, debiéndosele declarar NULO E INEXISTENTE, solicitando al tribunal lo declare y 2) Que el Notario que presenció el otorgamiento del referido poder no dejo constancia en la nota respectiva de haber tenido a su vista el original, la copia simple o certificada del poder que presuntamente le fue exhibido, no hizo mención expresa de todos los datos que concurran para identificar los recaudos que se acompañan, de los datos de identificación ( numero, fecha, monto cancelado, ect) de la correspondiente de la planilla de liquidación de las supuestas copias certificadas que le hubiese sido presentadas; no dejo constancia de que de las mencionadas a las emanaba la representación que se atribuían los mandantes otorgantes y si en ellos se evidenciaba o no la facultad para otorgar poderes judiciales en abogados, facultad aquella que se arrogaron en el acto del otorgamiento, solicitando sea declarada la nulidad del referido poder, se desestime la acción incoada así como las pretensiones sustanciales acumuladas contenidas en el libelo de la demanda. II.3.2. Impugno las copias de los estados de cuenta de los servicios municipales, consignados por los representantes de LA DEMANDANTE en los folios 3 y 4 de la pieza de medidas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. II.3.3. Para el caso que fuesen desestimadas las impugnaciones referidas, LA DEMANDADA procedió a alegar las siguientes defensas de fondo: II.3.3.1.LA DEMANDADA admite la existencia de EL CONTRATO. II.3.3.2. Que LA DEMANDADA desde el inicio de la relación arrendaticia ha cumplido puntualmente y periódica, a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio de 2008. Que LA DEMANDADA quiso honrar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio del año 2008, pero no pudo ser cancelado a LA DEMANDANTE pues ninguno de sus representantes pudo ser ubicado, ni procedían a solicitar el cobro del mismo como de ordinario lo hacían en el domicilio del inmueble dado en arrendamiento, rehusándose tácitamente a recibir el pago correspondiente al mes de julio de 2008, sin motivo alguno y sin la posibilidad de obtener el recibo de pago correspondiente. II.3.3.3.Que para evitar un proceso judicial y la afectación de sus derechos como arrendataria procedió a consignar ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, expediente No.422, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 asi como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo , junio, julio, agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, conjuntamente con los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, cada uno por la cantidad de un mil trescientos ochenta y Bolivares con ochenta y siete céntimos (Bs.1.380,87), según lo pactado en EL CONTRATO y que este procedimiento de consignación fue oportunamente notificada LA DEMANDANTE. II.3.3.4. Que la falta de pago de los servicios públicos del inmueble dado en arrendamiento, no es causal de desalojo. II.3.3.5. Que declare improcedente la pretensión de desalojo intentada asi como todas las pretensiones sustanciales acumuladas por concepto de pago de los supuestos cánones de arrendamientos vencidos y no pagados y el pago de los diferentes servicios públicos, condenando en costas a la parte demandante. III DE LOS HECHOS Y DEL DERECHO INVOCADO POR LA DEMANDANTE A LOS EFECTOS DE ESTA TRANSACCION. III.1. DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS PAGOS: La demandante sostiene que LA DEMANDADA incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, pues las consignaciones realizadas ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, fueron realizados extemporáneamente y además NO FUERON NOTIFICADOS LEGALAMENTE A LA DEMANDANTE. En efecto, en EL CONTRATO fue convenido en su clausula Cuarta que LA DEMANDADA se obliga a pagar los cánones de arrendamiento puntualmente por mensualidades vencidas en el domicilio de LA DEMANDANTE, que declara conocer suficientemente,…(omisiss). En tal sentido, siendo que los meses se cancelaban por mensualidades vencidas, el pago de conformidad con lo dispuesto en el articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debería de hacerse DENTRO DE LOS QUINCE (15) DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD. De conformidad con la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05 de febrero de 2009, donde fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por consiguiente VINCULANTE para todos los jueces de la República, la sala dejo sentado lo siguiente: “Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último dia de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.” Con sujeción al criterio que se expreso, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretaran en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el ultimo día de cada mes calendario. Asi se decide.” (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional expediente 07-1731 de 05 de febrero de 2009. Inmobiliaria 200555, C.A. consultada en su página web. ) En atención a la referida sentencia, y habiendo acordado las partes en su cláusula cuarta, que los cánones de arrendamiento se pagarían por mensualidades vencidas, el lapso de 15 días continuos, otorgado por el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que el arrendatario consignase los cánones de arrendamiento, se contarían a partir del ultimo día de cada mes calendario y en este orden de ideas el arrendatario consignó TARDIAMENTE los siguientes cánones de arrendamiento: III.1.1.1. Mes de Julio de 2008, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de julio de 2008, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de agosto de 2008 y fue consignado el 18 de septiembre de 2008, es decir, 33 días después. III.1.1.2. Mes de Agosto de 2008, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de agosto de 2008, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de septiembre de 2008 y fue consignado el 18 de septiembre de 2008, es decir, 3 días después. III.1.1.3. Mes de septiembre de 2008, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 30 de septiembre de 2008, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de octubre de 2008 y fue consignado el 11 de noviembre de 2008, es decir, 26 días después. III.1.1.4. Mes de diciembre de 2008, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de diciembre de 2008, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de enero de 2009 y fue consignado el 21 de enero de 2009, es decir, 6 días después. III.1.1.5. Mes de Enero de 2009, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31de enero de 2009, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de febrero de 2009 y fue consignado el 26 de febrero de 2009, es decir, 11 días después. III.1.1.6. Mes de febrero de 2009, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 29 de febrero de 2009, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de marzo de 2009 y fue consignado el 27 de marzo de 2009, es decir, 12 días después. III.1.1.7. Mes de marzo de 2009, debió ser cancelado según lo convenido contractualmente- el 31 de marzo de 2009, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de abril de 2009 y fue consignado el 28 de mayo de 2009, es decir, 43 días después. III.1.1.8. Mes de abril de 2009, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 30 de abril de 2009, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de mayo de 2009 y fue consignado el 28 de mayo de 2009, es decir, 13 días después. III.1.1.9. Mes de mayo de 2009, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de mayo de 2009, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de junio de 2009 y fue consignado el 30 de junio de 2009, es decir, 15 días después. III.1.1.10. Mes de febrero de 2010, no existe el deposito objeto de la consignación que LA DEMANDADA identifico con el numero 29943793. III.1.1.11. Mes de Marzo de 2010, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de marzo de 2010, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de abril de 2010 y fue consignado el 12 de mayo de 2010, es decir, 27 días después. III.1.1.12. Mes de mayo de 2010, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de mayo de 2010, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de junio de 2010 y fue consignado el 15 de julio de 2010, es decir, 30 días después. III.1.1.13. Mes de Octubre de 2010, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 31 de octubre de 2010, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de noviembre de 2010 y fue consignado el 17 de noviembre de 2010, es decir, 2 días después. III.1.1.14. Mes de abril de 2011, debió ser cancelado -según lo convenido contractualmente- el 30 de abril de 2011, su consignación judicial debió realizarla dentro de los 15 días continuos y siguientes a esta fecha, es decir, el 15 de mayo de 2011 y fue consignado el 7 de junio de 2011, es decir, 23 días después.
III.2. DE LA FALTA DE NOTIFICACION DE LAS CONSIGNACIONES REALIZADAS ANTE EL JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO. De conformidad con lo dispuesto en el articulo 53 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, LA DEMANDANTE alega, que las consignaciones que realizó LA DEMANDADA ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, NO DEBEN SER CONSIDERADAS COMO LEGITIMAMENTE EFECTUADAS, ya que NO FUE NOTIFICADA POR HECHO Y NEGLIGENCIA IMPUTABLE A LA DEMANDADA CONSIGNANTE, toda vez, que según lo dispone el mencionado articulo el arrendatario tiene obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, DENTRO DE UN PLAZO NO MAYOR DE TREINTA (30) días CONTINUOS SIGUIENTES A LA PRIMERA CONSIGNACION. La primera consignación fue realizada por LA DEMANDADA en fecha 18 de septiembre de 2008, la dirección aportada por la consignante fue la misma dirección de EL INMUEBLE ARRENDADO, por lo que era obvio y del propio conocimiento de LA DEMANDADA que esa no podía ser la dirección de LA DEMANDANTE, y tampoco su dirección era desconocida por LA DEMANDADA. De manera que siendo la primera consignación realizada en fecha 18 de septiembre de 2008, tocaba a la DEMANDADA consignante aportar la dirección para el logro de la notificación a LA DEMANDANTE en un lapso no mayor de 30 días continuos siguientes a esa fecha, es decir, al 18 de octubre de 2008, debió cumplir con esta obligación, sin embargo, tal y como lo expuso el alguacil natural del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en diligencia de fecha 14 de noviembre de 2008, la parte consignataria no había suministrado a la fecha otra dirección, por lo que era imposible de practicar la notificación de LA DEMANDADA y no es sino hasta el 12 de diciembre de 2008, en que LA DEMANDADA consignante, aporta la dirección para que se practique la notificación de la demandante. En consecuencia de lo cual las consignaciones hechas por LA DEMANDADA no pueden ser consideradas como legítimamente efectuadas y tampoco puede producir los efectos de declarar solventes a LA DEMANDADA, conforme a lo previsto en el artículo 56 del citado texto normativo. En relación a este punto, la DEMANDANTE sostiene que para el caso que el tribunal hubiese declarado la solvencia en el pago de los canones de arrendamiento por parte de LA DEMANDADA y asimismo la validez de las notificaciones realizadas en el procedimiento de consignación, el canon de arrendamiento debería ser revisado, pues es inconcebible y fuera de toda equidad que LA DEMANDADA continúe pagado desde el año 2008 el mismo canon de Un mil trescientos ochenta Bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs.1.380,87), de manera que este canon ante la eventualidad de que LA DEMANDADA continuase ocupando el inmueble debería ser revisado y ajustado conforme a derecho. III.3. DE LA FALTA DE PAGO DE LOS SERVICIOS PUBLICOS: Tal y como se expreso en la reforma de la demanda, LA DEMANDADA incumplió también con el pago de los servicios de energía eléctrica, agua, gas aseo urbano y el pago de los impuestos municipales, es asi, como a la fecha de la reforma de la demanda, LA DEMANDADA adeudaba la cantidad de Bs.3.766,17. III.4. DEL SUBARRENDAMIENTO NO CONSENTIDO: Aunque no fue alegado en el libelo de la demanda, LA DEMANDANTE arguye que LA DEMANDADA dio en subarrendamiento a las sociedades AGATTI BAR & CHILL OUT, COMPAÑÍA ANONIMA y a la sociedad irregular o de hecho BAR ROCK ONE, una porción del inmueble situado en su lindero Sur.
De conformidad con lo dispuesto en el articulo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador, teniendo este el derecho de solicitar la resolución del contrato o el desalojo. III.5. DEL OFRECIMIENTO DE VENTA: Que no obstante que LA DEMANDADA no ha estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ni en el pago de los servicios públicos correspondientes a EL INMUEBLE, en varias oportunidades LA DEMANDANTE ha intentado notificar a la DEMANDADA, de su voluntad de vender todo EL INMUEBLE, del cual forma parte el local que ocupa LA DEMANDADA en calidad de arrendamiento, según consta del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril de 1980, bajo el No.11, folio del 46 al 48, protocolo 1, tomo 14, el cual tiene una superficie de Cinco mil setecientos diecinueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (5.719,50) según el plano de mensura registrado en la oficina de Catastro del Concejo Municipal del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.R.M.79.02.024, marcado con la cedula catastral No.02-02-15-01 y que fuera agregado al cuaderno de comprobantes bajo los numero 55 y 56, folios 115-116, y que conoce LA DEMANDADA. Que ante esta situación se le ha hecho difícil vender el inmueble, toda vez, que los oferentes de compra alegan que LA DEMANDADA debe ser notificada de la venta EL INMUEBLE, aun cuando el inmueble arrendado sea parte de mayor extensión. Sin embargo LA DEMANDADA se rehúsa a recibir las notificaciones alegando que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho de preferencia (retracto legal) no le corresponde cuando se enajene o transfiera globalmente la propiedad del inmueble del cual forme parte el local u oficina arrendado, y dado que el inmueble ocupado por LA DEMANDADA en calidad de arrendamiento forma parte de mayor extensión, tampoco esta interesado en comprar todo EL INMUEBLE, ni tampoco esta interesado en comprar la parte que le ha sido dada en calidad de arrendamiento. Por las razones expuestas LA DEMANDANTE sostiene que la conducta de LA DEMANDADA ha sido de incumplimiento constante a las obligaciones que como arrendataria le corresponde y además su conducta ha sido de interferir u obstaculizar a su vez las obligaciones que a la demandante le corresponde cumplir de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que la demanda de desalojo intentada debe de prosperar en derecho. IV DE LOS HECHOS Y DEL DERECHO INVOCADO POR LA DEMANDADA A LOS EFECTOS DE ESTA TRANSACCION. IV.1. DEL CUMPLIMIENTO OPORTUNO DEL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO. LA DEMANDADA sostiene que esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento por virtud de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción Judicial y que las notificaciones realizadas por este tribunal fueron validas de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. IV.2. En cuanto a la falta de pago de los servicios públicos e impuestos municipales, no adeuda nada. Que en virtud del desconocimiento o impugnación, que oportunamente hiciera de los documentos (estados de cuenta de los servicios municipales) acompañados por la DEMANDANTE, estos deberían ser desechados del proceso, y no siendo motivo o causal para desalojar el inmueble conforme a las causales establecidas en el articulo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda instaurada debería ser declarada sin lugar. IV.3.LA DEMANDADA, niega, rechaza y contradice que haya dado en subarrendamiento EL INMUEBLE a las sociedades mercantiles AGATTI BAR & CHILL OUT COMPAÑÍA ANONIMA, ni a la sociedad irregular o de hecho BAR ROCK ONE. IV.4. Sobre el ofrecimiento de venta de EL INMUEBLE en su totalidad, aún cuando el inmueble arrendado, forme parte de mayor extensión conforme al contenido del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril de 1980, bajo el No.11, folio del 46 al 48, protocolo 1, tomo 14, el cual tiene una superficie de Cinco mil setecientos diecinueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (5.719,50) según el plano de mensura registrado en la oficina de Catastro del Concejo Municipal del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.R.M.79.02.024, marcado con la cedula catastral No.02-02-15-01 y que fuera agregado al cuaderno de comprobantes bajo los numero 55 y 56, folios 115-116, y que conoce LA DEMANDADA, si bien es verdad que le ha sido ofrecido en venta todo el inmueble por parte de LA DEMANDANTE, en diferentes oportunidades, indicándole el precio de venta , condiciones y modalidades de la negociación, siendo la ultima de ellas realizada el día 7 de junio de 2011,LA DEMANDADA alega que LA DEMANDANTE no tiene por que notificarle de la venta que haga de EL INMUEBLE, pues forma parte de mayor extensión, conforme a lo dispuesto en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 16 de octubre de 2009 en el expediente No.09-0921 caso Ahmad Ali consultada en la pagina web del Maximo Tribunal), según la cual, la sala dejo sentado lo siguiente: “…omisiss… En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de auto. La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Asi se decide”. De otra parte LA DEMANDADA le ha dejado suficientemente claro a LA DEMANDANTE que NO DESEA ADQUIRIR NI LA TOTALIDAD DE EL INMUEBLE ni tampoco la parte del mismo que le ha sido cedido en arrendamiento y que conforme a lo previsto en el articulo 49 del citado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho a retracto legal previsto en los artículos 42 y siguientes del referido Decreto, no le corresponde y en consecuencia LA DEMANDANTE puede ofrecer o vender a terceros EL INMUEBLE EN SU TOTALIDAD, incluyendo la parte del mismo que le ha sido dado en arrendamiento, sin previo ofrecimiento, pero si DEBE RESPETARSE el derecho que como arrendatario le corresponde a continuar ocupando el inmueble arrendado, conforme lo dispone el articulo 20 del citado Decreto y conforme al articulo 1605 del Código Civil respetando asimismo que dicho contrato es a tiempo indeterminado y solo puede ser desalojado o demandada su resolución conforme a las causales contenidas en el citado Decreto ley y conforme a las demás causales de resolución de contrato previstas en el Código Civil. V DE LOS HECHOS QUE MOTIVAN LA TRANSACCION De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.713 y siguientes del Código Civil y considerando que: V.1. Los derechos que consagra el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables , que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, sin embargo la ley no prohíbe que se realicen transacciones en virtud de la cual las partes contratantes mediante recíprocas concesiones puedan dar por terminado un litigio o precaver un litigio eventual, siempre y cuando estén en conocimiento del alcance de los derechos transigidos. V.2. Que tanto LA DEMANDANTE como LA DEMANDADA tienen argumentos legales sólidos para sostener sus posiciones tanto como demandante como demandado, de acuerdo a los términos de la demanda y contestación, sin embargo ambas partes deben esperar los lapsos procesales para obtener una decisión que dirima el conflicto de intereses y no siempre esta decisión será justa ni oportuna. V.3. Ambas partes mediante reciprocas concesiones y sin que ello implique renuncia a derechos inalienables o intransigibles que puedan inficionar de nulidad absoluta o relativa la presente transacción, asimismo las partes con la asistencia debida de sus respectivos abogados quienes han explicado el alcance de los derechos transigidos consecuencialmente ninguna de las partes puede alegar vicios del consentimiento por errores de hecho o de derecho, por dolo o violencia del consentimiento, pues ambas partes actúan libre de coacción y violencia, llegan al siguiente acuerdo: VI DE LOS DERECHOS COMPRENDIDOS EN ESTA TRANSACCION-RESOLUCIONES CONVENIDAS POR LAS PARTES. VI.1. LA DEMANDADA y LA DEMANDANTE convienen en que la relación arrendaticia que los vinculó en razón del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y el cual fuera reconocido por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, el 08 de noviembre de 1983, bajo el No.192, tomo 10 y 14 de noviembre de 1983, bajo el No.238, tomo 10, inicialmente lo fue a tiempo determinado, sin embargo se convirtió en tiempo indeterminado en razón de lo dispuesto en el articulo 1580 del Código Civil. VI.2. LA DEMANDADA y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOYMA, S.R.L., constituida conforme a documento inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 17 de mayo de 1985, bajo el No.44, tomo 4-A, representada en este acto por su Presidente MANUEL DOMINGUEZ MIGUEZ, titular de la cédula de identidad No.10529.629 y por el Director Gerente, JOSE MANUEL LORENZO, titular de la cédula de identidad No.5.147.615, todos domiciliados en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Sociedad ésta advenida en sociedad irregular o de hecho en virtud de haber expirado el término de su duración, convienen en dar por terminado el contrato de arrendamiento del fondo de comercio denominado HOTEL, BAR Y RESTAURANTE SAN MARTIN, inscrito por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 08 de junio de 1983, bajo el No.10, tomo 29-A contrato éste que fue reconocido por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el 06 de junio de 1985, bajo el No.399, tomo 1. En razón de la terminación de este contrato, ambas partes nada tienen que reclamarse por concepto de daños y perjuicios materiales o morales, ni cualquier otro tipo de indemnización alguna, ya que ambas partes cumplieron con todas las obligaciones contenidas en el referido contrato. VI.3. DE LA INTERVENCION DE TERCEROS: La sociedad mercantil AGATTI BAR & CHILL OUT, Compañía anónima, constituida conforme a documento inscrito por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 08 de marzo de 2005, bajo el No.39, tomo 13-A, domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada por el ciudadano JOSE MANUEL LORENZO PORTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.14.457.851, de igual domicilio; la sociedad irregular o de hecho BAR ROCK ONE, representada por los ciudadanos JOSE MANUEL LORENZO PORTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.14.457.851, MANUEL DOMINGUEZ MIGUEZ, titular de la cédula de identidad No.10.529.629 y JOSE MANUEL LORENZO, titular de la cédula de identidad No.5.147.615, de igual manera y en forma personal los ciudadanos JOSE MANUEL LORENZO PORTILLO, MANUEL DOMINGUEZ MIGUEZ, y JOSE MANUEL LORENZO, titular de la cédula de identidad, antes identificados, todos domiciliados en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistidos por el abogado ADIB GEORGE DIB DIB, antes identificado, declaran: Que no han sido subarrendatarios, comodatarios, ni usufructuarios, ni poseen El INMUEBLE precariamente o por justo titulo, por si mismos o en nombre de algún tercero y en consecuencia no han tenido, ni tienen relación alguna con LA DEMANDADA, por lo que nada tienen que reclamarle A LA DEMANDANTE ni a LA DEMANDADA, en relación a EL INMUEBLE arrendado o sobre algún derecho sobre el mismo. VI.4 LA DEMANDANTE Y LA DEMANDADA, de mutuo y común acuerdo convienen en dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y el cual fuera reconocido por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, el 08 de noviembre de 1983, bajo el No.192, tomo 10 y 14 de noviembre de 1983, bajo el No.238, tomo 10. LA DEMANDADA expresamente declara que el motivo de la terminación del contrato ha sido convenida en virtud de que no tiene interés en seguir ocupando el inmueble para el destino que originalmente fue convenido de hotelería, restaurante, bar, discoteca ni cualesquiera otra de lícito comercio, en el inmueble arrendado. Es así que, aún cuando LA DEMANDANTE notificó a LA DEMANDADA de la venta del inmueble objeto de arrendamiento, LA DEMANDADA, manifestó su voluntad de no adquirirlo pues no desea seguir desarrollando la actividad de hotelería, restaurante, bar, discoteca, ni cualquier otra en el inmueble objeto de arrendamiento. Ahora bien, de acuerdo al articulo 1605 del Código Civil, aunque el arrendamiento no conste de instrumento publico o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración y como quiera que LA DEMANDADA, no tiene interés en adquirir en todo o en parte EL INMUEBLE, en los términos, modalidades y condiciones que le han sido participadas por LA DEMANDANTE, ni en cualquier otro termino, modalidad o condición que se presente a futuro y tampoco tiene interés en continuar con el arrendamiento de acuerdo a lo señalado anteriormente, a los fines de desocupar EL INMUEBLE y hacerle entrega material del mismo a LA DEMANDANTE o al futuro comprador, libre de bienes y personas, lo que comporta gastos de depósito del mobiliario, traslado, pago de deudas, además de entregarlo en las condiciones pactadas en el contrato, exige a LA DEMANDANTE, el pago único de una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios que pudiera ocasionarle la entrega anticipada de EL INMUEBLE, de acuerdo a lo previsto en el articulo 1606 del Código Civil, indemnización que ha estimado en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.750.000) y entregarle el inmueble a LA DEMANDADA, el día 26 de julio de 2011. VI.5.- LA DEMANDANTE aún y cuando no le corresponde pagar indemnización alguna a LA DEMANDADA, de acuerdo a las normas contenidas en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, vigente, conviene en indemnizar a LA DEMANDADA en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.750.000) como pago único de indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios que pudiera ocasionarle la entrega anticipada de EL INMUEBLE, de acuerdo a lo previsto en el articulo 1606 del Código Civil. A este respecto ofrece cancelar la suma estimada por LA DEMANDADA de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.750.000,oo) de la siguiente forma: 1) La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,oo) a la firma de esta transacción, mediante cheque de gerencia No.00243897 del Banco Sofitasa, librado a la orden de la demandada, por la referida cantidad de fecha 8 de julio de 2011 y 2) La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) el día 26 de julio de 2011, día este en que LA DEMANDADA deberá hacer entrega material a LA DEMANDANTE de EL INMUEBLE libre de personas y bienes. El pago lo realizara mediante cheque de gerencia entregado a LA DEMANDADA ante el tribunal, contra la entrega de las llaves del mismo, sin necesidad de notificar a ninguna de las partes y sin perjuicio del derecho que tenga LA DEMANDANTE de consignar en el tribunal la cantidad y exigir judicialmente la entrega material del inmueble mediante la ejecución de esta transacción, para el caso en que cumplido el termino no haya sido posible lograr la entrega material de EL INMUEBLE. VI.6.1. Si llegase el termino acordado por las partes para hacer entrega material del INMUEBLE y LA DEMANDANTE incumpliese con el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000) referidos en el particular anterior, LA DEMANDADA podrá continuar ocupando EL INMUEBLE en la condiciones anteriores a esta transacción, quedando en su haber la cantidad de Trescientos Cincuenta mil Bolivares (Bs.350.000) , entregados en este acto como indemnización de los daños y perjuicios causados. VI.6.2. Si llegase el termino acordado por las partes para hacer entrega material de EL INMUEBLE y LA DEMANDADA INCUMPLIESE VOLUNTARIAMENTE con la entrega material del mismo libre de personas, bienes, solvente en los servicios e impuestos municipales LA DEMANDADA deberá cancelar a LA DEMANDANTE la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000) por concepto de daños y perjuicios causados, además de pedir la ejecución de la presente transacción y la entrega material forzosa del inmueble. VII DE LOS EFECTOS DE ESTA TRANSACCION VII. 1. Esta transacción comprenderá todos los derechos referidos en la misma y en consecuencia ambas partes solicitan al Tribunal homologue la misma pasándola en autoridad de cosa Juzgada. VII.2. Como se indicó precedentemente ambas partes han actuado libre de coacción o violencia, en conocimiento pleno de los derechos transigidos por que han estado asistidas y representadas por sus correspondientes abogados quienes les han explicado el alcance de los derechos transigidos y del contenido de cada una de los particulares de esta transacción, en consecuencia no podrán alegar errores de hecho o de derecho o dolo o cualquier otro vicio en el consentimiento previsto en los artículos 1146 y siguientes del Código Civil para demandar su nulidad. VII.3. Los abogados actuantes y asistentes, los representantes de cada una de las personas naturales, jurídicas, irregulares o de hecho que han intervenido en la presente transacción, declaran que no han ocultado o alterado maliciosamente hechos o información esencial o sustancial a la causa para que esta transacción se lleve a efecto; que han podido revisar toda la documentación existente ante los Registros Mercantiles, Inmobiliarios, Civiles y oficinas Notariales para imponerse del contenido de los documentos existentes a la fecha de esta transacción, que se han reunido con sus respectivos clientes para imponerse de los hechos que sirven como antecedentes de los planteamientos formulados en esta transacción, de manera de no incurrir en lo dispuesto en la conducta prevista en el parágrafo único del articulo 170 del Código de Procedimiento Civil y sus respectivos ordinales, en consecuencia de lo cual, se abstendrán de interponer acciones de nulidad contra el contenido de esta transacción o del auto homologatorio alegando errores de hecho o de derecho, dolo o vicios del consentimiento previsto en los artículos 1146 y siguientes del Código Civil, o falta de representación o insuficiencia de poder o representación, tanto de los apoderados de su contrario o de las personas jurídicas, irregulares o de hecho, o naturales que han actuando o han sido representados o asistidos por sus respectivos abogados. VII.4. Si por cualquier causa esta transacción fuere declarada nula y por ende no fuera homologada por el Tribunal o habiendo sido homologada cualquiera de las partes intentara recursos de apelación o de nulidad contra el auto homologatorio, las partes expresamente declaran lo siguiente: VII.4.1. Que las declaraciones o manifestaciones de voluntad expresadas en esta transacción por las partes o sus apoderados, NO PODRAN SER TOMADAS COMO CONFESION, ADMISION o AFIRMACION de los hechos alegados por ellos mismos o por su parte contraria que pueda presumir en todo o en parte un convenimiento o allanamiento de las pretensiones, excepciones o defensas formuladas tanto en la demanda y su reforma, como en su contestación. VII.4.2. Como consecuencia de lo afirmado en el particular anterior (VII.4.1.) siendo invocada o declarada, la nulidad de esta transacción o de su acto homologatorio, ninguna de las partes podrá alegar, conforme a lo expresado por las partes en esta transacción, lo siguiente: El estado de solvencia o insolvencia arrendaticia, por falta de pago o por consignaciones realizadas fuera de término. La convalidación de los vicios en las notificaciones o citaciones en el procedimiento consignatorio de cánones de arrendamiento, realizados ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, expediente No.0422. El estado de solvencia o insolvencia en el pago de los servicios correspondientes al inmueble objeto de arrendamiento (Aseo urbano, energía eléctrica, agua, impuestos municipales, ) En el sentido expuesto, el Tribunal a quien corresponda conocer deberá resolver la causa conforme a lo alegado por las partes en la demanda y su reforma y a las defensas y excepciones opuestas en la contestación, SIN TOMAR EN CUENTA ninguna de las afirmaciones o actos realizados por las partes en esta transacción, pues las mismas fueron efectuadas para que esta se pudiese llevar a cabo y se pudiese obtener el pase de autoridad de cosa juzgada, para dirimir mediante este acto de autocomposición procesal el presente juicio o precaver un litigio sobre los otros hechos invocados en la transacción, no expuestos en el libelo de la demanda, en su reforma o en su contestación. VII.4.3. Si por cualquier causa esta transacción fuese declarada nula, igual su auto homologatorio, por haber sido invocada por LA DEMANDADA o por las personas naturales o jurídicas o irregulares o de hecho, que han suscrito la misma o de oficio por el tribunal, LA DEMANDADA deberá devolver a LA DEMANDANTE las cantidades de dinero recibidas por concepto de la indemnización referida en el particular VI.6 de esta transacción, mas los intereses calculados a la rata del 12 % anual que genere la cantidad mientras se encuentre en su poder, pues tal indemnización se queda sin causa y por ende la cantidad recibida, constituiría un pago indebido y un enriquecimiento sin causa de LA DEMANDADA, pudiendo LA DEMANDANTE reclamar su pago, por acción principal de acuerdo a las normas legales correspondientes, si la demandada no cumpliere voluntariamente con la devolución del dinero. VII.4.4. Si por cualquier causa esta transacción fuese declarada nula, igual su auto homologatorio y por consiguiente debe ser el tribunal el que deba resolver mediante sentencia la presente causa, LA DEMANDADA deberá continuar cancelando los cánones de arrendamiento adeudados a la fecha de esta transacción sin perjuicio de LA DEMANDANTE de solicitar la revisión del canon.VII.4.5. La falta de cumplimiento de cualquier obligación asumida por las partes en esta transacción, dará derecho a cualquiera de ellas a pedir la ejecución de la misma en los términos previstos en el Código de procedimiento Civil y demandar los daños y perjuicios que pudiere generar su incumplimiento. VII.4.6. Las partes declaran que para llegar a este acuerdo han obrado conforme al principio de la buena fe y en consecuencia deberán abstenerse de realizar actos que impidan que esta transacción se cumpla en los términos acordados. VIII HONORARIOS DE ABOGADOS Cada parte pagara los honorarios de sus respectivos abogados asistentes o apoderados judiciales, que cause esta transacción. IX CITACIONES Y NOTIFICACIONES A los fines de la presente transacción y de su ejecución LA DEMANDANTE, declara que cualquier citación o notificación se realice en la siguiente direccion: Avenida 12 con calle 70 No.69 A -75 Maracaibo. Igualmente LA DEMANDADA, declara que cualquier citación o notificación se realice en la siguiente dirección: Avenida 4 (antes Bella Vista) y 8 (antes Santa Rita) centro comercial Villa Nueva, planta alta local 6-PA...”

Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional prevé que el presente modo de autocomposición procesal constituye una transacción, en virtud de que existen recíprocas concesiones de las partes, a tenor de lo que preceptúa el artículo1.713 del Código Civil, el cual reza:
“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.”

Asimismo, tal actuación tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada, tal como lo dispone el Artículo 1.718, que establece:
“La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.”

Del mismo modo, consagra el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materia en las cuales no están prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.

En consecuencia, visto el acuerdo transaccional de fecha ocho (08) de julio de 2011, celebrado entre la parte demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMAR, C.A. (ILOMARCA), representada por la abogada en ejercicio MARILIN VILCHEZ CONTERAS, titular de la cédula de identidad No.7.620.782; la parte demandada, Sociedad Mercantil HOMARO ADMINISTRADORA DE HOTELES, C.A., representada por el ciudadano MANUEL DOMINGUEZ MIGUEZ, asistido en este acto por el abogado ADIB GEORGE DIB DIB; y el ciudadano MANUEL LORENZO PORTILLO, en representación de la Sociedad irregular o de hecho BAR ROCK ONE, y de la Sociedad Mercantil AGATTI BAR & CHILL OUT, C.A., con el carácter de tercero coadyuvante en la transacción, asistido igualmente, por el abogado ADIB GEORGE DIB DIB, todos antes identificados; del cual se evidencia la voluntad de las partes para poner fin a la presente controversia, así como, la capacidad de la apoderada judicial de la parte demandante requerida de acuerdo a lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, y facultad de los representantes de la demandada y terceros intervinientes; este Juzgado ordena su homologación en la parte dispositiva de esta resolución.

IV
DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

CONSUMADO el modo anormal de terminación del proceso, celebrado en el juicio de Desalojo y Cobro de Bolívares, seguido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMAR, C.A. (ILOMARCA), en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE HOTELES, C.A., ambas identifica¬das en la parte narrativa de este fallo, en consecuencia, el Tribunal lo homologa, le da el carácter de cosa juzgada, y se abstiene de archivar el expediente, hasta que conste en actas el cabal cumplimiento de lo aquí transado.

Se hace constar que los Abogados en ejercicio HERMILO PÁEZ ÁVILA, NAILA ANDRADE RAMÍREZ, MARILIN VILCHEZ CONTRERAS, CARLOS GUSTAVO RIOS y HENRY SALINA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.33.717, 12.463, 23.037, 81.616 y 60.815, respectivamente, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante, y el Abogado en ejercicio ADIB GEORGE DIB DIB, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No.90.587, obró en el proceso con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintiocho (28) días del mes de Julio de 2011. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
EL JUEZ TEMPORAL

Abog. YBRAIN RINCON MONTIEL
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
En la misma fecha siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 a.m.), se publicó la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva.

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO