TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 03 de agosto del año 2010, se recibió y se le dio entrada a la demanda que por DESALOJO, siguen los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 2.867.694 y 2.867.652 respectivamente, domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, asistida por el profesional del derecho abogado ALI SÁNCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 83.671; en contra del ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.617.575, para que convenga o a ello sea obligado por el Tribunal en desalojar el inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la avenida 19 A, (Haticos por Arriba), sector la Pomona No. 102A-78, en Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, objeto del contrato arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de estado Zulia, el día 28 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 9, tomo 277, esto de conformidad con el Articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario ordinal b.
En fecha 27 de septiembre de 2010, los ciudadanos JORGE RENE BRACHO TORRES y DAVID RAMON BRACHO TORRES, actuando en el carácter de parte demandante, estamparon diligencias otorgándole poder apud-acta al abogado en ejercicio ALI SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.671.
En fecha 18 de octubre de 2010, el Alguacil del Natural del Tribunal estampó diligencia informando que le fue imposible practicar la citación personal del demandado ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR.
En fecha 19 de octubre de 2010, el abogado en ejercicio ALI SANCHEZ, actuando con el carácter de actas, estampó diligencia solicitando la citación cartelaria de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil de la parte demandada.
En fecha 22 de octubre de 2010, el Tribunal dictó auto ordenando la citación cartelaria de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en la misma fecha la parte actora estampó diligencia recibiendo el cartel de citación.
En fecha 19 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio ALI SANCHEZ, actuando con el carácter de actas, estampó diligencia consignando los periódicos donde aparecen los carteles de citación. En la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregarlos a las actas.
En fecha 09 de diciembre de 2010, el Secretario del Tribunal, estampó diligencia informando que había cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de enero de 2011, el abogado en ejercicio ALI SANCHEZ, actuando con el carácter de actas, estampó diligencia sustituyendo poder a la abogada en ejercicio MIRLA ANDRADE SOTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.47.876. En la misma fecha el abogado en ejercicio ALI SANCHEZ, actuando con el carácter de actas, estampó diligencia solicitando la designación del defensor ad-litem, de la parte demandada. Igualmente el Tribunal dictó auto designando a la abogada Duilia García, como defensor ad-litem de la parte demandada.
En fecha 21 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal, estampó diligencia consignando la boleta de notificación firmada por la abogada Duilia García.
En fecha 25 de enero de 2011, la abogada en ejercicio Duilia García, estampó diligencia aceptando el cargo recaído en su persona.
En fecha 26 de enero de 2011, el ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR, en su carácter de parte demandada estampó diligencia otorgándole poder apud-acta, a los abogados en ejercicio HUGO RODRIGUEZ VERA y ALVARO OBALLOS ROA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9243 y 28.998 respectivamente.
En fecha 28 de enero del 2011, los abogados en ejercicio HUGO RODRIGUEZ VERA y ALVARO OBALLOS ROA, presentaron escrito de contestación de la demanda. En la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregarla a las actas.
En fecha 10 de febrero del 2011, los abogados en ejercicio HUGO RODRIGUEZ VERA y ALVARO OBALLOS ROA, presentaron escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 15 de febrero de 2011, la abogada en ejercicio MIRLA ANDRADE SOTO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Tribunal dictó auto negando la admisión de la misma por ser promovidas fuera de lapso.
El Tribunal para decidir observa:
En el caso de autos, a fin de examinar el conflicto de intereses suscitado con ocasión de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, es necesario precisar los límites en que quedó determinada la controversia, el material cognoscitivo aportado por las partes que tengan congruencia con el mismo, y pronunciarse finalmente sobre la procedencia o no de los preceptos jurídicos invocados.
Los hechos afirmados por la parte actora en el libelo de demanda, básicamente se funda en lo siguiente:
Que según consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo de fecha (28) de octubre del año 2004, anotado bajo el No. 09, Tomo 277 de los libros de esa Notaria, celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la avenida 19 A, (Haticos por Arriba), sector la Pomona No. 102A-78, en Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Que la cláusula quinta del contrato establece su vigencia por un (1) año y su renovación de pleno derecho, por un periodo igual, si al vencimiento del mismo, las partes no manifiestan lo contrario.
Que debido a esa estipulación el contrato se ha transformado por tiempo indeterminado, ya que desde que se suscribió se vino renovando sucesivamente hasta el año 2009, específicamente hasta el 28 de octubre; y desde esa fecha han venido reuniéndose y conversando con el arrendatario expresándole verbalmente el problema de la necesidad de vivienda que actualmente su hija y sobrina, la ciudadana Milagros del valle Bracho.
Que la ciudadana Milagros del Valle Bracho, tuvo que retirarse en forma intempestiva de su hogar conyugal junto a con su adolescente hija, por haber sido amenazada de muerte por su propio esposo (según consta de la denuncia realizada por ella ante la Fiscalía del Ministerio Público Fiscalía No. 2, causa signada F02-0467-09 de fecha 13 de marzo de 2009, razón por la cual están viviendo arrimada en su vivienda familiar.
Que la vivienda por ser pequeña les ha traído gran incomodidad a todos los que la habitan allí.
Que la ciudadana Milagros del Valle Bracho, requiere mudarse urgentemente para otra vivienda, y esta no puede ser otra que la que constituye el objeto del contrato de arrendamiento, por carecer de recursos para pagar el alquiler de otra y mucho menos para comprarla, ya que es una madre desempleada y su esposo no le pasa para cumplir con la obligación alimentaría de su adolescente hija, impuesta por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.
Que de las conversaciones sostenidas con el inquilino han convenido de mutuo acuerdo, pasarle por escrito las alternativas propuestas, para buscarle solución al problema (necesidad de problema que tienen sus familiares allegados) que les atañe, sin perjudicarlo a él como usuario de la casa en arrendamiento.
Que por el contrario le han planteado la alternativa de que ejerza el derecho de preferencia otorgado por la ley y les compre la casa, pero su respuesta siempre ha sido que carece de dinero, a pesar de que le han ofrecido muy buenas facilidades de pago, pero siempre la respuesta ha sido la misma (no tengo dinero).
Que en defecto de esta alternativa le han exigido de que comience a gozar de la prorroga legal y una vez cumplida la misma les desocupe amigablemente la casa y les haga la respectiva entrega formal, pero todo a quedado en palabras, porque han ido a la casa en varias oportunidades con la intensión de que les reciban una comunicación escrita y les firme su acuse, para que quede avisado, notificado y adquiera tal compromiso, pero se ha rehusado reiteradamente a aceptar y firmar dichas comunicaciones, manifestando de forma bravucona que “ de allí no lo saca nadie”.
Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada, en su oportunidad de contestar la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron los hechos alegados por la parte actor en los siguientes términos:
Que es cierto que su representado ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR, celebró con los demandantes y otras personas, un contrato de arrendamiento el día 28 de octubre del 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, del inmueble objeto de la demanda. Pero con anterioridad, existía un contrato de arrendamiento inscrito entre su poderdante y la dueña originaria del inmueble y madre de los hoy demandantes arrendadores, ciudadana LUCILA DEL CARMEN TORRES DE BRACHO, el día 17 de mayo de 1996.
Que durante 14 años su representado ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento estipulado en el momento.
Que lo que no es cierto y por lo tanto lo rechazan, lo niegan y lo contradicen, es que la ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, quien no es identificada en la demanda, hija y sobrina de los arrendadores demandantes, tenga la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, que es el mismo del contrato de arrendamiento vigente.
Que no e cierto que los demandantes hayan sostenido conversación con su representado, en el sentido de llegar a convenir acuerdo alguno relacionado con el derecho de preferencia que tiene de comprar el inmueble (casa) y la obligación de ellos de hacerle la respectiva oferta, ya que en ningún momento esta oferta se ha realizado, ni de forma o manera verbal, y menos en la forma o manera escrita que es como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42 y siguientes.
Que tampoco es cierto que hayan ido a la casa en varias oportunidades llevando comunicación escrita de ningún tipo, por lo tanto no se ha negado a firmarlas, como ellos manifiestan en el escrito libelar.
Que la verdad es que desde que falleció la propietaria y arrendadora, ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, del inmueble (casa) en cuestión, sus hijos entre ellos los dos ciudadanos demandantes, han tratado por todos los medios de sacarlo del inmueble a su representado y como un ejemplo de su actitud la negativa de aceptar los cánones de arrendamiento mensual, razón por la cual se vio obligado a consignar dichos cánones ante un Tribunal del Municipio, como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según se desprende de la Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento No. C-11-2010.
Que el fundamento de la causal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tratan de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, en esta demanda de Desalojo, no es más que otra estrategia o artimaña de los arrendadores demandantes para sacar a su poderdante ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR, del inmueble objeto del presente juicio.
Ahora bien, como quiera que es deber ineludible de las partes, demostrar solo aquellos hechos que hayan alegado en su demanda o en su contestación, quedando sin relevancia jurídica dentro del proceso aquéllas pruebas cuyo objeto sean hechos no esgrimidos en tales oportunidades; en el caso de auto, ambas partes le corresponde demostrar la veracidad de sus afirmaciones, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Antes de iniciar el examen de las pruebas es conveniente tener presente que el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece entre otros supuestos el siguiente: “Los Jueces. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Pasa esta Sentenciadora a examinar el material cognoscitivo producido por las partes, para determinar la procedencia o no de sus pretensiones.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora presentó junto con el libelo de la demanda los siguientes documentos:
A.- Original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de estado Zulia, el 28 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 9, tomo 277, inserto en los folios 4, 5, 6 y 7.
B.- Original del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No.72, folio 113 al 114, protocolo 1º. Tomo 5º, 1º trimestre, inserto en los folios 8 y 9.
C. Original del Cerificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, emitido por el SENIAT, inserto en los folios 11, 12, 13 y 14.
D. Original del escrito de solicitud de notificación judicial, inserto en el folio 15.
E. Copia Certificada Mecanografiada de la partida de nacimiento del ciudadano DAVID RAMON BRACHO TORRES, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, signada bajo el No. 365, de fecha 22 de mayo de 2001, inserta en el folio 16 .
F. Copia Certificada Mecanografiada de la partida de nacimiento del ciudadano JORGE RENE BRACHO TORRES, emitida por la Oficina del Registro Principal del estado Zulia, signada bajo el No. 285, de fecha 10 de mayo de 1975, inserta en el folio 17.
G. Copia simple de la partida de nacimiento de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, emitida por la Prefectura del Municipio Chiquinquirá, signada bajo el No. 331, de fecha 01 de agosto de 1987, inserta en el folio 18.
H. Copia simple a color de la partida de nacimiento de la ciudadana ESTEFANY PAOLA PEREIRA BRACHO, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia San Francisco, signada bajo No. 1534, de fecha 21 de febrero de 2006, inserta al folio 19.
La parte actora en el lapso de promoción de pruebas no promovió prueba alguna.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demandada la parte demandada consignó las siguientes pruebas:
1. Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo de estado Zulia, de fecha 17 de mayo de 1996, anotado bajo el No. 58, tomo 60, inserto en los folios 60, 61, 62 y 63.
2. Copia fotostática simple del escrito de consignación, el auto de admisión de la misma, y planilla de control de consignaciones, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, inserta en los folios 64,65 y 66.
En la oportunidad legal correspondiente a la promoción de pruebas, la parte demandada promovió la siguiente prueba:
Invocó el merito favorable que arrojan las actas procesales a favor de su representado, invocando el principio de la comunidad de la prueba y muy especialmente el contrato de arrendamiento por medio del cual la ciudadana MILAGROS DEL VALLE BRACHO, hoy difunta y madre de los demandantes, le arrendó a su representado
Pasa esta Sentenciadora a examinar el material probatorio producido por las partes.
Original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de estado Zulia, el 28 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 9, tomo 277.
Observa esta Juzgadora que el contrato fue celebrado entre las partes, convención en la cual los Arrendadores daban en arrendamiento un inmueble constituido por una casa quinta con terreno propio, ubicado en la avenida 19ª, el barrio La Pomona, Sector Los Haticos, signado con el Nº 102A-78, en Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Arana del Municipio Del Municipio Autónomo Maracaibo Estado Zulia, según la Cláusula Primera; y en la Cláusula Tercera, se estableció que el canon de arrendamiento sería la cantidad de ciento veinte bolívares mensuales (Bs. 120,oo); y otras cláusulas. Así se declara.
Original del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No.72, folio 113 al 114, protocolo 1º. Tomo 5º, 1º trimestre.
Observa este Tribunal, que el mentado documento es de carácter público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, por lo cual conserva todo su valor probatorio, y demuestra que los demandantes son los propietarios del inmueble arrendado. Así se decide.
En relación con el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, emitido por el SENIAT.
Estima esta Juzgadora que el referido certificado se aprecia en todo su valor probatorio por tratarse de documentos administrativos que esta dotado de presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, y que no ha sido desvirtuado por otros medios de pruebas, y demuestra el pago de impuestos sucesorales de la Sucesión Torres Bracho. Así se decide.
En cuanto al Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre la Renta, Nº 0062305, presentado por el ciudadano David Bracho, de fecha 09 de enero de 2009, este instrumento se precia como un documento autentico, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, por cuanto esta refrendado por un Funcionario con competencia para ello, y evidencia la presentación de la declaración de la Sucesoral de la causante Lucila del Carmen Torres Bracho, que incluye los Nombres y Apellidos de los Herederos o Beneficios, la Relación de Bienes que forman el Activo Hereditario y los Desgravamenes.
Original del escrito de solicitud de notificación judicial, instaurado por los ciudadanos David Ramón Bracho Torres y Jorge Rene Bicho Torres.
Observa esta Juzgadora que se trata una simple solicitud de notificación en el cual aparece estampado el sello de RECIBIDO por la Oficina de Distribución del estado Zulia, pero como se trata de un documento privado proveniente de la parte actora, no tiene ningún valor probatorio Así se decide.
En cuanto a la copia certificada de acta de nacimiento número 365, expedida por el Jefe Civil del Municipio Cristo de Aranza, del Distrito Maracaibo, se observa que la declaración del compareciente sobre la relación del hecho jurídico a que se contrae el documento, que es nacimiento del ciudadano David Ramón Caracho Torres, el día 15 de agosto de mil novecientos cuarenta y uno, y que es hijo legítimo de la ciudadano Rodolfo Bracho y de Lucila del Carmen Torres, se tiene como cierta hasta prueba en contrario, de conformidad con el artículo 457 del Código Civil. Así se decide.
En relación a la partida de nacimiento signada bajo el No. 285, de fecha 10 de mayo de 1975, emitida por la Oficina Principal del estado Zulia, se observa que la declaración del compareciente sobre la relación del hecho jurídico a que se contrae el documento, que es nacimiento del ciudadano Jorge Rene Bracho Torres, el día 23 de julio de 1943, y que es hijo legítimo de la ciudadano Rodolfo Bracho y de Lucila del Carmen Torres, se tiene como cierta hasta prueba en contrario, de conformidad con el artículo 457 del Código Civil. Así se decide
En cuanto a la copia simple del acta de nacimiento número 331 expedida por el Jefe Civil del Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo, se observa que la declaración del compareciente David Ramón Bracho, sobre la relación del hecho jurídico a que se contrae el documento, que es el nacimiento de la ciudadana Milagros del Valle Bracho, el día 26 de julio de mil novecientos cuarenta y tres, quien manifiesta que es su hija legítima y de Doira Luisa Huerta, se tiene como cierta hasta prueba en contrario, por no haber sido impugnadas por la contraparte tal como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, así como las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa que ha quedado plenamente demostrado que la parte actora es la propietaria del inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, así como también que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado.
Ahora bien, los límites de la controversia están fijados en la necesidad que tiene la hija de uno de los demandantes de nombre Milagros del Valle Bracho junto con su hija, de ocupar el inmueble arrendado, en virtud que la misma, tuvo que retirarse en forma intempestiva de su hogar conyugal junto a con su adolescente hija, por haber sido amenazada de muerte por su propio esposo (según consta de la denuncia realizada por ella ante la Fiscalía del Ministerio Público Fiscalía No. 2, causa signada F02-0467-09 de fecha 13 de marzo de 2009, razón por la cual están viviendo arrimada en su vivienda familiar.
Cabe señalar que el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece como causal para solicitar el desalojo, los casos en que el arrendador o propietario necesite ocupar el inmueble o cualquier de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, pues la norma señala simplemente el estado de necesidad de ocupar el inmueble.
En este orden de ideas, se observa que la parte actora en su condición de propietarios del inmueble arrendado, no demostraron los hechos que constituyen la necesidad ocupar el inmueble, por una hija de nombre Milagros del Valle Bracho y sobrina de los mismos; en consecuencia, no probado la causal consagrada en el literal “b” del artículo 34 ejusdem, para que procediera el desalojo demandado, es forzoso declarar sin lugar la presente causa.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos DAVID RAMÓN BRACHO TORRES y JORGE RENE BRACHO TORRES; en contra del ciudadano RAFAEL RANGEL PORTILLO FUENMAYOR.
Se condena en costa a la parte actora por haber sido vencida totalmente en el presente proceso.
Regístrese. Publíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 21 días del mes febrero de 2.011. Año 200º y 151º de Independencia y Federación.
LA JUEZ,

ABG. GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO,

ABG. JUAN CARLOS CROES

En la misma fecha se dicto y publico el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el Alguacil del Tribunal, siendo las dos de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivo en el copiador de sentencias respectivo. EL SECRETARIO.