TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXP. 3508-10.
Cursa ante este Tribunal demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Condominio del BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de Noviembre de 1979, bajo el Nº 94, Tomo 4; de los libros llevados ante esa Oficina Publica, representado en los actos de juicio por su Apoderado Judicial FERNANDO MORALES VILLALOBOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 40.727, domiciliado en el Municipio Maracaibo Estado Zulia, carácter que acredita mediante Instrumento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 29 de octubre de 2010, bajo el Nº 57, Tomo 173, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina, en contra del ciudadano SAID KARKOUR YOUNES, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.869.257, y de este mismo domicilio, estimando la demanda en la cantidad de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 76/100 (Bs. 21.989,76), suma esta que representa 338,304 Unidades Tributarias.
Este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante auto de admisión de fecha 10 de noviembre de 2010, le dio entrada a la anterior demanda, admitiéndola cuanto ha lugar a derecho, con las inserciones correspondientes.
I
De los Alegatos de la Parte Demandante
Del escrito Libelar incoado por la parte accionante se infieren los siguientes argumentos:
Que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, el día 19 de diciembre de 2001, bajo el No. 13, Tomo 66, de los libros respectivos, la Junta de Condominio del BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE, cedió en calidad de Arrendamiento al ciudadano SAID KARKOUR YOUNES, un inmueble propiedad del referido condominio, constituido por un Local Comercial identificado con el Número 1, ubicado en la Zona Comercial del Condominio, que abarcando un área de noventa y seis metros cuadrados con cuatro centésima de metro cuadrado (96,4 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: Colinda con el hall de acceso, Sur: Colinda con pared que sirve de lindero norte al local Nº 2, Este: Colinda con fachada oeste del edificio central; Oeste: Colinda con área de estacionamiento ubicada hacia la Avenida Fuerzas Armadas y se encuentra situado en la avenida Prolongación Delicias y cuya nomenclatura Municipal se encuentra signada bajo el Nº 50-145, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; funcionando actualmente en dicho local, el fondo mercantil Súper Panadería Maria de San José.
Alega la parte actora, que conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato, la duración de la relación arrendaticia se estableció por un (1) año, contados a partir del día 14 diciembre de 2001, y se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un año. Se agrega así mismo, en el Libelo que el Arrendatario debería pagar el canon de arrendamiento dentro de los cincos (5) primeros días de cada mes, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho al Arrendador a proceder judicialmente para pedir la Resolución del Contrato y la inmediata desocupación del inmueble.
Continúa manifestando el actor en su demanda que, debido al tiempo de vigencia de la Relación Arrendaticia y previo consenso entre las partes, el canon actual de arrendamiento alcanza la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4000,00), más la cantidad de MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 44/100 (Bs. 1.497, 44), por concepto de pago de vigilancia privada, lo que asciende a la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 44/100 (Bs. 5.497,44).
Continua alegando la parte actora, que a pesar de las múltiples gestiones realizadas, el ciudadano SAID KARKOUR YOUNES, no ha pagado los cánones de arrendamiento, ni el monto del servicio de vigilancia, a tal punto que la deuda actual por tales conceptos asciende a la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 88/100 (Bs. 10.994,88), suma esta que corresponde a los meses de Octubre y Noviembre de 2010, incumpliendo en consecuencia con las obligaciones que le impone la ley al Arrendatario, tanto el documento arrendaticio como el segundo aparte del artículo 1592 del Código Civil. En consecuencia procede a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, solicitando así mismo, proceda el accionado a Desalojar el inmueble descrito y en caso contrario sea obligado a ello por el Tribunal. Conjuntamente con la pretensión principal de Resolución de Contrato demanda el pago de las mensualidades vencidas y por vencerse hasta cumplirse el término de la relación contractual, lo cual representa la suma de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 00/76 (Bs. 21.989,76), equivalentes a 338,304 Unidades Tributarias.
II
De los Actos Procesales.
Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2010, el apoderado actor solicitó al Tribunal librar los recaudos de citación conforme a lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. Hay constancia en actas de haberse cumplido con las formas procesales relativas a la citación del demandado dentro de los lapsos procesales establecidos.
Posteriormente, el día 3 de diciembre de 2010, el ciudadano SAID KARKOUR YOUNES, con la asistencia letrada del abogado en ejercicio ANTONIO NODA CAMACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 117.389, confirió Poder Apud Acta ante el Secretario Titular del Tribunal (Ex. Art. 152 C. P. C.), a los profesionales del Derecho y de este domicilio, ANTONIO NODA CAMACHO, YUNAIRY RODRIGUEZ LOPEZ, TAUFIK SANKI, DEBORA PIETROBELLI y KEVIN ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 117.389, 121.033, 99.147, 99.134 y 126.868, respectivamente, a objeto de ejercer en su nombre los actos judiciales durante el desarrollo del proceso, por lo cual operó la Citación Presunta prevista en el articulo 216 del Código de Procedimiento Civil, al haber realizado la diligencia a través de la cual otorgó el poder de representación en los términos señalados, y en consecuencia quedó citado el demandado desde entonces para la contestación de la demanda.
De actas se observa que, en fecha 7 de diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada ANTONIO JOSE NODA CAMACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.389, presentó escrito de contestación al Libelo de demandada bajo los siguientes términos:
III
Alegatos de la Parte Demandada
Manifiesta y admite como cierto que, en fecha 19 de diciembre de 2001, su poderdante suscribió una relación arrendaticia con la Junta de Condominio del BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE, manteniendo una relación contractual vigente hasta la presente fecha con el mencionado, y que dentro del inmueble arrendado funciona un Fondo Mercantil.
Por otra parte niega y rechaza, que el canon de arrendamiento correspondiente a las mensualidades arrendaticias del bien anteriormente descrito ascienda a la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 44/100 (Bs. 5.497,44), dado que el monto estipulado con anterioridad con el Arrendador, se fijó en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000,00), y que la suma que reclamada por su contraparte como “gastos de vigilancia”, no quedaron incluidos dentro del contrato de arrendamiento como una obligación a cargo del Arrendatario, pues los mismos están incluidos en los gasto de condominio del inmueble arrendado, y en consecuencia, en su criterio resulta Improcedente dicho pedimento.
Niega y rechaza el alegato de la contraparte donde expone que ha realizado múltiples gestiones para el pago de dichas mensualidades, debido a que en ningún momento su representado ha sostenido comunicación alguna o reunión con el demandante, por lo cual presume la mala fe y la agresividad con que ha actuado en el proceso, dejando constancia que la acción aquí interpuesta fue introducida en fecha 10 de noviembre de 2010, transcurriendo sólo dos (2) días hábiles para la presentación de la demanda.
Niega y rechaza el alegato de su contraparte, donde sostiene que el pago de las mensualidades vencidas ascienden a la cantidad de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 00/76 (Bs. 21.989,76). En este sentido refiere que el actor solicita el pago de las mensualidades restantes de arrendamiento más allá de su vigencia, cuando únicamente debería exigir un mes que restaría del contrato, que en este caso seria el mes de diciembre, por lo cual se excede de lo tolerable dentro de la relación arrendaticia que les une, y en su lugar demanda un monto que matemáticamente no se corresponde con lo permisible, ya que el canon de arrendamiento asciende a la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00). Por ultimo reitera que los pagos por vigilancia no están incluidos dentro de las obligaciones del Arrendatario.
Como fundamento de derecho, la parte demandada invoca lo establecido en los artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. En este sentido, dentro de su exposición el Arrendatario pide se le reconozca la Prorroga Legal de dos (2) años tomando en cuenta que tiene nueve (9) años ocupando el inmueble arrendado, conforme lo establece el Literal “C” del artículo 38 ejusdem. Al mismo tiempo, solicita la Aplicación del artículo 1614 del Código Civil, al inferir que por el transcurso del tiempo y al haber expirado el contrato, la relación arrendaticia quedó indeterminada en cuanto al término de su duración. Por último destaca el carácter de irrenunciable de los Derechos que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo así nulas todas las estipulaciones contractuales que contravengan sus derechos. En consecuencia solicita se desestime la Pretensión del actor, pues entiende que se le menoscaba su derecho a la Prorroga Legal.
IV
De la Fase Probatoria.
• Pruebas Promovidas por la Parte Actora.
En fecha 16 de diciembre de 2010, el apoderado actor presentó escrito de promoción de prueba en el cual hace valer los siguientes medios:
Primero: Ratifica en todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos en el Libelo de la demanda.
Segundo: Consigna copia al carbón de las Facturas distinguidas con los Nos. 0083, 0097 y 107, respectivamente, emanadas de la Junta de Condominio correspondiente y con vista a dicha presentación solicita del demandado conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de los originales. Con la prueba de exhibición se pretende probar el pago de cánones de arrendamiento y la cuota mensual por concepto de vigilancia privada.
Tercero: Consigna los originales de las Facturas Nº 0129 y 0142, emanadas de la Junta de Condominio que representa, la primera correspondiente al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre y cuota de vigilancia privada del mes de septiembre de 2010, y la segunda correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre y cuota de vigilancia privada del mes de octubre de 2010, cada una por un monto de CINCO MIL CUATRO CIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 00/44 BOLIVARES (Bs. 5.497,00), las cuales no fueron pagadas por el demandante en los cinco (5) primero días de los meses de octubre y noviembre de 2010.
Hay constancias en actas de la admisión del escrito de promoción de prueba presentado por el apoderado actor, así como de la fijación del día y hora para la exhibición de documentos señalados por el promovente en el Particular Segundo de se escrito de pruebas.
• Pruebas Promovidas por la Parte Accionada.
Se evidencia en las actas procesales, que el apoderado de la parte demandada Abogado ANTONIO JOSE NODE CAMACHO, consignó comprobante bancario emitido por el Banco Bicentenario Banco Universal, a través del cual deja constancia del deposito Nº 00362345, efectuado en fecha 16 de diciembre 2010, en la Cuenta Corriente de este Juzgado por la suma de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000,00), por concepto de pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble litigioso correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, y que conforme a lo expresado por el Apoderado del accionado la referida consignación la efectuó con el objeto de “Asegurar las mejores resultas de este proceso”.
Posteriormente en fecha 20 de diciembre de 2010, presentó escrito de promoción probatoria haciendo valer los siguientes medios:
• Primero: Invoca en nombre de su representada el principio de adquisición procesal teniendo en cuenta las doctrinas Jurisprudenciales que al respecto ha fijado nuestro Máximo Tribunal.
• Segundo: Consigna en original recibos de pagos emitidos por la Junta de Condominio del BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE, signado con los Nº 011446, 011537, 011648, 011741, 0000066, 0000083, 0000097, 00000107 y 0000118, respectivamente. Dichos recibos conforman los comprobantes de pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, con el objeto de probar el pago oportuno y el monto al cual ascienden los mismos.
• Tercero: Consigna original de de un cheque devuelto y librado a favor del actor contra el Banco Provincial y emitido por la SÚPER PANADERÍA MARÍA DE SAN JOSÉ, a los fines de demostrar su alegato en cuanto a la devolución del referido instrumento por error en el endoso por parte del Arrendatario.
Cuarto: Consigna original de constancia de movimientos bancarios de la firma SÚPER PANADERÍA MARÍA DE SAN JOSÉ, emitida por el Banco Provincial, a los fines de demostrar el pago arrendaticio del mes de Octubre de 2010, efectuado con cheque signado con el Nº 1653, de fecha 27 de octubre de 2010, por la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 00/44 (Bs. 5.497,44).
Quinto: Solicita del actor la exhibición del cheque Nº 1653 emitido contra el Banco Provincial, Cuenta Nº 0108-0305-54-01000120250 a favor del BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE.
Mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas a excepción de la prueba de exhibición solicitada, por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
V
Punto Previo
De la Estimación de la Demanda.
Se hace preciso examinar como un Punto Previo antes de entrar a conocer este Juzgador el fondo de la controversia, lo relativo a la estimación de la demanda, en razón a la objeción o rechazo hecho valer por la parte accionada al momento de contestar la demanda. Conforme a las reglas procesales previstas en la ley adjetiva, la estimación de la demanda en aquellas causas que se reclamen pensiones de arrendamiento, el demandante en su escrito libelar, debe cumplir las reglas establecidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Dicha norma determina el modo de fijar valor de la demanda, y esa estimación no ha de ser valorizada de manera caprichosa, sino que para hacerlo, el demandante debe tomar en cuenta las pensione sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Así el artículo 36, dispone lo siguiente:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
De igual forma el artículo 38 del mencionado Código de Procedimiento Civil, fija la oportunidad procesal para que el accionado ejerza su rechazo en relación a la estimación hecha por la parte que lo adversa.
“Articulo 38: …El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en Capitulo previo en la sentencia definitiva.”
Para la interpretación de las normas transcritas el procesalista patrio Dr. Arístides Rengel Romberg, en su Obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, pág. 328, explica lo relativo a la facultad que la ley le otorga al demandante de estimar prudencialmente su demanda, así como el derecho que se concede al accionado para rechazar dicha estimación al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra, con la consecuente carga probatoria que tal situación crea sobre las partes, expresando el referido autor lo siguiente:
“Estimado el valor de la demanda por el actor, la ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.
… La contradicción por el demandado de la estimación hecha por el actor, hace surgir la carga para éste de probar que aquella estimación es ajustada a la verdad. Pero puede ocurrir que el demandante no se desembarace de la carga de probar la justicia de su estimación, o bien que no haciéndolo el demandante, sin embargo el demandado asuma la carga que no le corresponde y pruebe el verdadero valor de la cosa demandada.”.
Sobre el incidente surgido se observa de las actas que conforman el expediente que, al interponer la parte accionante su demanda, realizó una narración de los hechos litigiosos, fundamentando su pretensión de Resolución de Contrato en la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento, concretamente las correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010. Adicionalmente reclama gastos de vigilancia a cargo del demandado, señalando al efecto el monto establecido para cada una de las mensualidades arrendaticias y lo que corresponde por concepto de vigilancia. Sin embargo, al estimar el quantum de la demanda, lo realiza por un monto superior a la sumatoria de las obligaciones reclamadas. Por su parte, el demandado al rendir su contestación, asume una postura de absoluto rechazo sobre la estimación hecha a valer por la parte demandante, y en ese sentido manifiesta que la misma no se corresponde con el valor de las pensiones reclamadas.
Así las cosas, dada la forma como han sido planteados los hechos litigiosos en esta causa, se hace necesario dejar sentado el criterio establecido por la Casación Venezolana, en fallo proferido por la Extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Civil, y con Ponencia del Magistrado José Luís Bonnemaison Exp. Nº 99-236, de fecha 12 de Agosto de 1999, donde fija criterios sobre la interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Este fallo es ratificado posteriormente en Sentencia de fecha 31 de Octubre de 2000, proferida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, expediente Nº 00082. En el primero de dichos fallos se reitera la facultad del demandado de rechazar la estimación a la demanda, cuando la considere insuficiente o exagerada, dejando sentado el criterio sobre las distintas soluciones aplicables al surgir un incidente de esta naturaleza, a saber:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
…c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…”.
En este caso es necesario puntualizar que el demandado en su contestación a la demanda para impugnar la estimación del actor, infiere que para una correcta estimación del quantum de la demanda, solo debió tomarse en consideración las pensiones que el actor considere como insolutas, es decir, la correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010, por un valor de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,OO) cada uno, y adicionalmente la del mes de diciembre de ese mismo año, por constituir dichos períodos el espacio temporal al cual podría extenderse la relación de arrendamiento. Por otra parte, agrega el accionado como justificación para impugnar la cuantía de la demanda, que el accionante no le era posible a los efectos de la estimación de la demanda, incorporar como elemento quántico las pensiones de arrendamiento futuras a la extinción del contrato.
Por ultimo, dentro de la defensa impugnatoria en estudio, se agrega que los gastos de vigilancia reclamados por el Arrendador no fueron estipulados en el contrato de arrendamiento y por tanto, no podían tampoco incluirse en la estimación de la demanda.
El juzgador en su deber de resolver el incidente surgido entre las partes, observa que entre los hechos que han quedado controvertidos en el juicio, se encuentra la procedencia o pertinencia de los gastos de vigilancia, reclamados dentro de la pretensión dineraria hecha valer en el proceso y siendo ello un asunto reservado al mérito de la controversia, es indudable, que los gastos reclamados por tal concepto deben quedar incluidos en la estimación de la demanda y su conducencia solo será develado por el Juez al pronunciarse sobre el fondo de la controversia. En síntesis lo inadmisible para una correcta estimación de la demanda, era haber incluido las pensiones de arrendamiento que pudiesen haberse generado con posterioridad al mes de diciembre de 2010, mensualidad esta que marca el fin de las pensiones que en teoría puede reconocer el Juez en este fallo de mérito, tomando en cuenta que con la pretensión intentada se persigue la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes y en orden a ello resulta incorrecto incorporar en la estimación de la demanda, lo relativo a los cánones que pudiesen generarse con posterioridad al período o plazo fijo del contrato
En consecuencia estima el Juzgador con base a los razonamientos ofrecidos por el accionado, que el valor de la demanda para todos los efectos del presente proceso debió estimarse en la suma de DIEZ MIL NOVESCIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 88/100 (Bs. 10.994,88), bajo la siguiente descripción: OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,oo) por concepto de cánones vencidos para el momento de interponer la demanda, más la cantidad de DOS MIL NOVESCIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 88/100 (Bs. 2.994.88), por concepto de vigilancia, cuyos importes corresponden a los meses antes señalados. Para dar razón fundada del quantum definitivo del valor de la demanda, se deja sentado que la suma establecida obedece a la aplicación de la regla que se ajusta al caso de autos. En este sentido, el valor de la demanda se fija sumando los diversos puntos indicados en el Libelo, los cuales constituyen la causa para pedir la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En definitiva las obligaciones vencidas, serán la materia a tomar en cuenta por el Juez para la decisión de fondo y de estar probado estos supuestos acordará la Resolución del Contrato de Arrendamiento ASI SE DECIDE
VI
Motivaciones para Decidir.-
Visto los alegatos esgrimidos y las pruebas ofrecidas o aportados por las partes integrantes de la relación procesal, procede ahora este Juzgador a efectuar algunas consideraciones relativas a la Naturaleza del Contrato. La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de su naturaleza, tomando en cuenta que tal pronunciamiento resulta obligatorio para resolver las posiciones antagónicas que mantienen los sujetos intervinientes. En este sentido, la parte actora demanda la Resolución del Contrato Arrendaticio del inmueble identificado en actas, por la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento y otros conceptos. Por su parte, el accionado conforme a su contestación arguye en forma confusa e incompatible un conjunto de argumentos, a partir de los cuales solicita la Prórroga Legal y al mismo tiempo cita el artículo 1614 del Código Civil, que contempla el supuesto fáctico que debe operar para la indeterminación del Contrato de Arrendamiento, cuando el inquilino continua ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato, sin oposición del Arrendador y con la percepción de los cánones de arrendamiento. En síntesis debemos precisar, si se trata de una relación a tiempo determinado o por el contrario la relación arrendaticia existente entre las partes se indeterminó como lo infiere el propio demandado.
La Cláusula Tercera del contrato dispone textualmente lo siguiente:
“La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año, contados a partir del catorce (14) de diciembre de 2001, y se prorrogará automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un (1) año, si antes del vencimiento o de alguna de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito por lo menos con un mes de anticipación al otro su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto, podrá considerarse que las prorrogas iguales y sucesivas constituyen Tácita Reconducción…”
En el caso de autos conforme a la voluntad de las partes expresadas en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se fijó, de manera expresa que el contrato tendría una duración de un (1) año y se prorrogaría de manera automática, si dentro del plazo fijado en la convención cualquiera de las partes no notificara a la otra su voluntad de ponerle término al mismo. Según se desprende de su texto el contrato de arrendamiento en examen, es a “tiempo determinado”, por cuanto las partes al suscribir el contrato, fijaron la fecha a partir del cual iniciaría el vinculo arrendaticio, y por tanto, marcaron el comienzo de su duración, de lo cual se infiere que su punto de partida resulta conocido y no existe oscuridad, ambigüedad o deficiencia en la redacción de esta cláusula, para saber el momento preciso de su inicio, esto es, el catorce (14) de diciembre de 2001 y aún cuando en la convención, no se determinó anticipadamente el momento de llegada o conclusión, las partes fijaron el mecanismo para que ello pudiese acontecer, como lo sería, la debida notificación de cualquiera de los concursantes de la relación, con un mes de anticipación al otro, para manifestarle su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento. Este evento no se produjo a pesar de las sucesivas prórrogas del contrato de arrendamiento, lo que nos lleva a deducir de que el contrato sigue en vigencia y en ningún caso operó la Tacita Reconduccion como lo afirma el demandado en su contestación.
Para que el contrato de arrendamiento sea a “tiempo indeterminado” es preciso que al momento de la entrega al Arrendatario del inmueble para su uso no se hubiese determinado su tiempo de duración, o que habiéndose fijado desde su inicio un lapso temporal, se dejó al arrendatario ocupando el inmueble después de vencido el plazo y con la percepción por parte del Arrendador del pago arrendaticio.
Con vista al examen del contrato y tomando especialmente en cuenta el material probatorio ofrecido por las partes durante el juicio, no se aportan medios que hagan presumir que operó el desahucio y que se haya dejado al Arrendatario en posesión del inmueble después de un eventual vencimiento del mismo. El resultado que se deriva de la forma cómo se ha venido ejecutando el contrato de arrendamiento, llevan al Juez a considerar como ya lo hemos referido, que nos encontramos en presencia de un contrato a “tiempo determinado” como en efecto lo califica la parte demandante en su Libelo de demanda para postular su pretensión de Resolución de Contrato. ASI SE DECIDE
VII
CONSIDERACIONES DE FONDO
Visto el análisis contenido en el punto previo con respecto a la Estimación de la Demanda y las consideraciones realizadas por este Sentenciador relativas a la Naturaleza del Contrato y tomando en cuenta que tales pronunciamientos resultan obligatorios para resolver el resto de los pedimentos formulados por las partes, en sus escritos de demanda y contestación pasa de seguidas el Juzgador a examinar el mérito de la controversia.
En este caso, el actor demanda la Resolución del Contrato del inmueble y por consecuencia su entrega, por la falta de pago de dos (2) pensiones arrendaticias, señaladas anteriormente, Por su parte el accionado conforme a su contestación expresa que las mensualidades de arrendamiento no corresponden al monto solicitado por el actor. De igual manera enuncia, que en el contrato de arrendamiento invocado por el demandante no se estipula ninguna cláusula de pago de vigilancia, a la par, hace alusión a una Prórroga Legal, tomando en cuenta el tiempo que ha permanecido en posesión del inmueble en una relación arrendaticia con más de nueve (9) años.
En este caso es necesario destacar que la relación arrendaticia que vincula a las partes, se fundamenta en el documento de arrendamiento cursante en los folios del seis (6) al diez (10) del expediente, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Décima, de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 19 de diciembre de 2001, asentado bajo el Nº 13, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. El anterior instrumento como hemos dicho fue admitido y reconocido por las partes en cuanto a su contenido y alcance, por lo cual la contestación, conjuntamente con la demanda vienen a determinar en el caso de autos, los limites dentro de los cuales ha de resolverse el problema jurídico surgido entre los litigantes.
Entre las defensas del demandado, se encuentra su excepción al pago de los gastos de vigilancia reclamados por el actor, bajo la tesis de que conforme a la convención celebrada, no se estipuló el pago del servicio de vigilancia. En consecuencia, aún cuando éste no se encuentre establecido expresamente en el contrato de arrendamiento, se observa que las partes determinaron en la Cláusula Décima Novena del contrato las obligaciones asumidas por el Arrendatario durante la ejecución de la relación de arrendamiento. Entre esos compromisos además del pago arrendaticio se determinó que el Arrendatario estaría obligado a pagar los gastos de cobranza, honorario profesionales de abogados y cualquier otro gasto que directa o indirectamente causare la ejecución del contrato.
Conforme a lo dicho, encuentra el Juzgador que la voluntad concorde de las partes estuvo dirigida a determinar las obligaciones primarias a cargo del Arrendatario y dejaron abierta la posibilidad para que de mutuo acuerdo, se fijaran otras obligaciones particulares, conforme a los usos y costumbres.
De esto se concluye, que el reclamo efectuado por el actor en concepto de gastos de vigilancia, constituye un elemento discordante entre los litigantes y producen como consecuencia, que el Juez tenga que escudriñar del material probatorio ofrecido, si el Arrendatario, durante la ejecución de la convención asumió otras obligaciones no indicadas en el contrato y muy especialmente los gastos de vigilancia.
En la fase probatoria conforme al Particular II del escrito de prueba de la parte actora, se observa que fueron consignadas Facturas al carbón distinguidas con los Números 0083, 0097 y 107, emanadas de la Junta de Condominio y se agrega, así mismo, en dicho acto que los originales de esos instrumentos se encuentran en poder del demandado. En este mismo sentido y en aplicación del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se requirió del demandado la exhibición de estos originales por estar llenos los extremos de procedibilidad exigidos por la Ley.
Conforme a lo solicitado la prueba en referencia fue admitida y el demandado quedó intimado para que en la oportunidad señalada, exhibiera los documentos requeridos por el actor. Sobre este asunto se debe precisar que con antelación al acto de exhibición, el apoderado de la parte demandada junto a su escrito de promoción ofrece como medios de prueba las Facturas de arrendamiento y gastos de vigilancia debidamente pagados entre el mes de enero de 2010 y al mes de septiembre del mismo año, cancelados por el Arrendador. Entre los documentos consignados se encuentran aquellos que fueron solicitados por vía de exhibición, lo que implicó que el acto para la presentación y examen de esos instrumentos perdiera trascendencia, pues el adversario las exhibió anticipadamente al consignar los documentos junto a su escrito de prueba.
De las prueba consignadas por el demandado, se observa que los mismos presentan el distintivo de la empresa demandante y se traen para acreditar el pago de las obligaciones en ellas reflejadas. En estos instrumentos se encuentra estampado el sello de la firma accionante y al estar en posesión el demandado de estas probanzas, hacen presumir su solvencia en lo que respecta a las obligaciones referidas en los mismos. Adicionalmente se observa que en la secuela del proceso la parte demandante no desconoció ni tachó los documentos presentado por el demandado, por lo tanto, el Juzgador deberá valorarlo a los fines de establecer las consecuencias jurídicas que de ellos emanan, independientemente, de quien los haya ofrecido en la causa, todo ello en aplicación del Principio de Adquisición Procesal.
Así las cosas, resulta incuestionable que entre los contratantes, se convino como una obligación complementaria a cargo del Arrendatario, el pago en concepto del servicio de vigilancia, como lo prueban los documentos en examen. Concretamente, en los recibos identificados con los Números 0066, 0083, 0097, 0107, 0118, respectivamente, correspondiente a los meses comprendidos entre mayo de 2010 y septiembre del mismo año, estos contienen el pago de los arrendamientos de esos períodos, así como, lo concerniente a los gastos de vigilancia privada prestada al inmueble arrendado.
De igual manera se observa que el monto a pagar por el servicio de vigilancia se estimaba de manera variable, conforme a la cuantía expresada en cada uno de los recibos consignados. Así se tiene que, el propio demandado trajo al proceso los medios de prueba que hacen inferir al sentenciador en cuanto a la certeza de que las partes en uso del Principio de Autonomía de la Voluntad, incluyeron como una obligación adicional para el Arrendatario, el pago de este concepto. Por el contrario, como ya quedó referido las partes contemplaron la posibilidad de incluir a cargo del Arrendatario cualquier otro gasto que directa e indirectamente causare la ejecución del contrato. En consecuencia, no puede excepcionarse el demandado de su deber de satisfacer los gastos de vigilancia durante los meses de octubre y noviembre de 2010, causados hasta el momento de la presentación de la demanda, así como, el mes de diciembre de ese mismo año por haberlo solicitado el actor en el Libelo y cuyo periodo se encuentra dentro del lapso de vigencia de la relación.
De lo anterior se concluye, que el accionado conforme a lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de probar el pago de esta obligación, cosa que no hizo durante el iter procesal, lo que implica que deba pagar y así lo determina el Juzgador en este fallo, la suma de UN MIL CUATROSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 44/100 (Bs. 1.497,44) por cada mes vencido, por concepto de vigilancia privada, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este fallo. ASI SE DECIDE
Por otra parte se hace preciso examinar en este decisión, lo concerniente al estado de insolvencia que se le atribuye al demandado en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2010 y adicionalmente se solicita el pago arrendaticio hasta el mes de diciembre del mismo año, cuyo vencimiento se produciría durante la pendencia del proceso, toda vez que el actor en su Libelo solicitó el pago de “todas y cada una de las mensualidades vencidas y por vencerse hasta cumplirse el término del presente contrato…”.
En orden al proceso de fijación realizado por el juzgador de los hechos controvertidos y la valoración efectuada, se arribó a la conclusión de que el Arrendatario se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento causadas hasta el mes de septiembre de 2010, ello quedó evidenciado conforme al recibo opuesto a la Arrendadora de fecha 01 de septiembre del mismo año, identificado con el Número 0118 y cursante al folio cuarenta y dos (42) del expediente. En la prueba en referencia quedó determinado entre otros hechos, el pago arrendaticio correspondiente al mes de septiembre de 2010 y en orden a esta conclusión, se hace preciso escudriñar en el expediente el resto de los medios probatorios ofrecidos por el demandado, pues dentro de sus alegatos afirma encontrarse solvente en el pago del mes de octubre de 2010 y que por ello afirmó que no era posible que el demandante presentara la demanda objeto de examen.
Antes de entrar a examinar el medio ofrecido para justificar el pago correspondiente al mes de octubre de 2010, conviene dejar establecido en esta causa que al encontrarse las partes sometidas a una relación arrendaticia a “tiempo determinado” basta para solicitar la Resolución del Contrato cualquier incumplimiento relativo a las obligaciones asumidas por el Arrendatario. Es así, que en la doctrina encontramos definiciones con un amplio contenido material en cuanto a la figura “del incumplimiento”, pues este representa un requisito indispensable que hace posible la resolución del Contrato, máxime que se trata de un punto complejo que no encuentra una respuesta determinante en la legislación venezolana que solo habla de “incumplimiento”. Al efecto, el artículo 1167 del Código Civil, dispone lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como una contribución para el Juez de mérito a quien corresponde valorar la intensidad o gravedad del incumplimiento atribuido al demandado, se hace preciso citar la opinión de Puig Peña, quien nos ofrece noción de lo que debemos entender por incumplimiento : “el incumplimiento es aquella situación anti-jurídica que se produce, cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta“ (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, Vol. I, p. 197, Bosch, Barcelona, 1959).
En este mismo sentido, el autor Maduro Luyando, sostiene que: “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas”.
Así las cosas, para determinar con exactitud la conducta del Arrendatario demandado, para arribar a una conclusión en cuanto al “comportamiento debido” que haga posible la declaratoria de Resolución del Contrato, debemos examinar el medio probatorio cursante al folio cuarenta y cuatro (44) del expediente consistente en una solicitud de movimiento bancario expedido por el Banco Provincial, en fecha de 02 de diciembre de 2010, en el cual aparece un conjunto de operaciones de una cuenta bancaria aperturaza por la firma Súper Panadería Maria de San José C.A., a través de la cual la parte demandada pretende probar el pago arrendaticio del inmueble litigioso correspondiente al mes de octubre del 2010.
La prueba en referencia, en criterio del Juzgador no logra establecer una verdadera relación de causalidad entre la pensión de arrendamiento reclamada, con la debida percepción por parte de la empresa demandante de tal concepto, pues para ello debió demostrar con los medios a su alcance que efectuó dicho pago. Esta formalidad no quedó plasmada con el medio probatorio objeto de análisis y pierde la credibilidad y alcance que le atribuye el promovente al no existir coincidencia entre el hecho litigioso objeto de la prueba y el que pretende probar el accionado con el medio. En consecuencia en el caso de autos la prueba resulta impertinente al ser manifiesta la falta de coincidencia y se desecha.
Otro elemento concomitante para desvirtuar el medio ofrecido lo constituye la consignación arrendaticia que durante el debate formuló el accionado SAID KARKOUR YOUNES en fecha 16 de diciembre de 2010, por un monto de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000,oo) a objeto de satisfacer las pensiones de arrendamiento demandadas correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del mismo año. En el acto consignatario el accionado manifiesta que efectúa dicha consignación, para asegurar las resultas del proceso. Esta confesión judicial constituye un medio de prueba irrefutable que viene a comprobar el estado de insolvencia que el demandante le atribuye al Arrendatario en su escrito de demanda, en lo que respecta a la insolvencia de los meses de octubre y noviembre como lo infiere el actor en su demanda. De lo anterior se concluye que se desestima la prueba contentiva del movimiento bancario hecha valer por el demandado, por los motivos que han quedado expuestos precedentemente. ASI SE DECIDE.
Atendiendo a las consideraciones que anteceden se precisa que el actor logró probar en la secuela del proceso, los hechos afirmados en su demanda para solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes en fecha 19 de diciembre de 2001 y por estar probada en su mérito la pretensión de Resolución de Contrato y Cobro de Pensiones de Arrendamiento se declaran CON LUGAR dichos pedimentos, quedando obligado el accionado al pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas, así como los gastos de vigilancia descritos en el Libelo que en su conjunto alcanzan a la suma de DIECISEIS MIL CUATROSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON 32/100 (Bs. 16.492,32), por lo cual queda obligado a pagar las citadas pensiones arrendaticias al igual que los gastos de vigilancia causados hasta el mes de diciembre de 2010. Por ultimo como derivación del estado de insolvencia del Arrendatario se declara igualmente procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento que une a los litigantes y en consecuencia se acuerda la entrega del inmueble conforme a lo solicitado. ASI SE DECIDE.
VIII
DE LA PRORROGA LEGAL
Por ultimo, con respecto a la Prórroga Legal que hizo valer el demandado, dirigida ésta solicitud a permanecer en el inmueble por un tiempo adicional, conforme a las reglas establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es menester acotar que la Prorroga Legal representa un beneficio a favor del arrendatario que nace al momento de finalizar el vínculo arrendaticio.
En este sentido, la Ley especial ha tenido a bien, como lo contempla el artículo 38, regular su ámbito de aplicación y solo procede en aquellos contratos que presenten la característica de ser “a tiempo determinado”, como es este caso, el cual operaria de pleno derecho, pero es también nuestra obligación expresar que ella procederá siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los arrendamientos, situación que no sucede en este caso. Por lo cual la Solicitud de Prórroga Legal resulta improcedente ya que el demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y gastos de vigilancia. En consecuencia se NIEGA la Solicitud de Prorroga Legal. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el BLOQUE DE CONSULTORIOS NUEVA CLINICA Dr. ADOLFO D´EMPAIRE, en contra del ciudadano SAID KARKOUR YOUNES, y en consecuencia se acuerda la entrega del inmueble litigioso a la parte actora.
SEGUNDO: Se condena al demandado al pago de las mensualidades insolutas de los meses de octubre y noviembre y adicionalmente la de diciembre de 2010, más los gastos por concepto de vigilancia solicitados, que en su conjunto asciende a la suma de DIECISEIS MIL CUATROSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON 32/100 (Bs. 16.492,32),
TERCERO: SIN LUGAR el pedimento formulado por la parte demandada, relativo a la Solicitud de Prórroga Legal.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE , REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de febrero de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
EL JUEZ.

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

EL SECRETARIO:

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las once y veinte minutos (11:20 a.m.) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede, signada con el No. 14-2011.-

EL SECRETARIO:

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO