TSJ Regiones - Decisión

Se da inicio a la presente demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra, propuesta ante la Oficina de Distribución y Recepción de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de febrero de 2008, por el abogado IVAN CAÑIZALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.427, en su condición de apoderado judicial del ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.714.539, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de documento Poder autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 4, tomo 35, de los libros de autenticaciones, contra el ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.815.659, del mismo domicilio.-

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Una vez admitida la presente demanda se ordenó la citación del ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, antes identificado, para que conteste la demanda incoada en su contra, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación, ordenando librar los correspondientes recaudos de citación.

En fecha 19 de mayo de 2008, se libraron recaudos de citación a la parte demandada.

En fecha, 17 de junio de 2008, el Alguacil Natural de este Tribunal, expuso que se dirigió a la dirección indicada por la parte actora, a objeto de citar al ciudadano DANILO PEÑA LEAL, siendo atendido por una ciudadana quien se identifico como IRIS DE PEÑA, manifestando ser esposa del prenombrado y que éste no tenia hora fija de llegada, en razón de estó procedió a consignar la correspondiente boleta de citación junto a los recaudos que le fueron entregados.

En fecha, 07 de noviembre de 2008, el abogado en ejercicio GRACIANO BRIÑEZ, consigno documento poder otorgado por el demandado ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 08 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 08, Tomo 26, de los libros de autenticaciones.-

Posteriormente, en fecha 02 de diciembre de 2008, el abogado GRACIANO BRIÑEZ MANZANERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito contesta al fondo de la demanda, reconviniendo la misma, siendo admitida la reconvención por auto de fecha 14 de enero de 2009, fijando el quinto (5°) día de despacho para que la parte actora da contestación a la reconvención, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto a la demanda.-

En fecha 22 de enero de 2009, el Abogado IVAN CAÑIZALES, dio contestación a la reconvención, rechazando, negando y contradiciendo lo alegado por demandado en su escrito de contestación de la demanda, en los siguientes particulares:
 Que es falso que su representado hiciera entrega material del inmueble al demandado.
 Que es falso que el demandado reconviniente se encontrara en algún momento ejerciendo la posesión pacífica, continua e interrumpida en el inmueble desde el 17 de octubre de 2007.-
 Que es falso que realizaran unas supuestas remodelaciones en el inmueble objeto de litigio, los cuales duraron 95 días continuos.-
 Negó que dichas remodelaciones tuvieran un costo de Bolívares Doscientos Cuarenta Mil Bs. 240.000,00).-
 Negó que su representado recibiera un segundo pago en fecha 12 de noviembre de 2007, desconociendo el recibo de pago que se encuentra inserto en el folio No. 13 del expediente signado con el número 55.181, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.-
 Negó que el demandado reconviniente contratara el ciudadano Orlando Carrizo, como contratista y maestro de obra, para que llevara a sus ayudantes en albañilería, electricistas, plomeros y demás obreros para realizar las remodelaciones en el inmueble antes mencionado, ya que el mencionado ciudadano no realizó remodelación alguna.-
 Desconoció en contenido y firma, de todas y cada una de las facturas referidas a la adquisición de una serie de objetos muebles, las desconoce por ser impertinentes y por no emanar de su representado.-
 Negó rechazo y contradijo que su representado recibiera la cantidad de Bolívares Doscientos Cincuenta Mil (Bs. 250.000,00), y que solo se le restan Bolívares Cincuenta Mil (Bs. 50.000,00), del precio pactado en Bolívares Trescientos Mil (Bs. 300.000,00).-
 Negó que el ciudadano Danilo Peña, ocupara el inmueble con conocimiento de su mandante, en virtud del contrato de opción de compra, ya que en éste el propietario solo se compromete a efectuar una venta futura sin estar obligado a realizar la tradición del inmueble, a menos que del mismo texto del contrato se establezca lo contrario, situación que no se da en el presente caso, siendo en consecuencia una ocupación ilegal.-
 Negó, rechazo y contradijo que su representado aceptara en algún momento que el demandado reconviniente instalara aires acondicionados, gabinetes de cocina e introdujera en la casa objetos de litigio, cualquier bien mueble.-
 Negó que su representado desapareciera para evitar ser informado que el documento definitivo de compra venta estaba elaborado e introducido ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, desde el 25 de enero de 2008.-
 Negó que su representado haya incumplido con las obligaciones acordadas en el contrato de opción de compra suscrito entre las partes y que se negara a recibir el pago final de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00).-
 Rechazó y contradijo la estimación de la demanda reconviniente la cual fue hecha en la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00).-

En fecha 29 de enero de 2009, Secretaria del Juzgado hace constar que la parte demandada reconveniente, presento escrito de pruebas.-

En fecha 17 de febrero de 2009, el abogado IVAN CAÑIZALES, en su condición de apoderado judicial del demandante, presento escrito solicitando la reposición de la causa al estado de citar a la ciudadana ALEJANDRA SOGRE, quien es la cónyuge del demandante; y se declaren nulas todas las actuaciones cumplidas en la presente causa, a partir de la fecha de admisión de la reconvención.-

En fecha 19 de febrero de 2009, fueron agregadas en actas las pruebas presentadas por la demandada reconveniente.-

En fecha 06 de marzo de 2009, se dicto resolución en relación a la solicitud de reposición de la causa, declarando nula la solicitud de reposición de la causa interpuesta por el Abogado IVAN CAÑIZALES, apoderado judicial del demandante.-

En fecha 06 de marzo de 2009, fueron providenciadas las pruebas promovidas por el demandado-reconviniente.-

En fecha 12 de marzo de 2009, el abogado IVAN CAÑIZALES, apoderado judicial del demandante, interpuso apelación a contra la decisión dictada en fecha 06 de marzo de 2009, la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 18 de marzo de 2009, ordenando remitir las copias certificadas que soliciten las partes y considere necesarias este Tribunal, a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que resulte competente a los efectos de la Distribución.-

En fecha 24 de marzo de 2009, el abogado IVAN CAÑIZALES, apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicita copias certificadas a los fines de ser remitidas al Superior, las cuales fueron proveídas en fecha 25 de marzo de 2009.-

En 06 de abril de 2009, según oficio signado con el No. 758-09, fueron remitidas las copias certificas a la Oficina de Recepción y Distribución del Poder Judicial del Estado Zulia, a los fines de remitirlas al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción que resulte competente por los efectos de la distribución.-

En fecha 10 de junio de 2010, fue recibida la pieza, proveniente del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de las actuaciones relativas a la apelación interpuesta por el apoderado actor, en la cual declaran: Primero: Con Lugar la apelación opuesta por el demandante, Segundo: La Nulidad del auto dictado por este Tribunal de fecha 14 de enero de 2009 y de la resolución dictada en fecha 06 de marzo de 2009.

En fecha 12 de julio de 2010, este Juzgado en apreciación al fallo emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, considero pertinente fijar la presente causa para la presentación de los informes de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil

En fecha 15 de octubre de 2010, el apoderado judicial Graciano Briñez, en su condición de apoderado judicial del demandado-reconveniente, presento su escrito de informes.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

• PARTE DEMANDANTE:

Alega la representación judicial de la parte demandante abogado IVAN CAÑIZALES, que su representado FABIO PALMINI MUNERATO, plenamente identificado, suscribió con el ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, un contrato privado que llamaron Opción de Compra sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el construida, distinguida con el No. 13-95, en la Urbanización El Rosal Sur, Calle 40, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble tiene un área aproximada de ciento setenta y ocho metros cuadrados (178 Mts. 2), constante de tres (03) habitaciones, sala comedor, cocina, dos (02) baños principales, baño para servicio, lavadero y garaje, que se encuentra dentro del inmueble signado con el No. 13-89, hace referencia que inicialmente fue una construcción que fue dividida en dos casas de habitación y el inmueble objeto de litigio es la signada con el No. 13-95, que el referido bien fue autenticado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 22 de marzo de 2006, bajo el No. 84, tomo 52 y posteriormente registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de noviembre de 2007, bajo el No. 34, Protocolo Primero, Tomo 24.-

En referido documento de Opción de Compra, establece que el demandante, recibió la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00); en cheque del Banco Banesco de fecha 30 de octubre de 2007, especificándose que el saldo restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00); hoy DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), los cuales serían cancelados al momento de la protocolización, no especificando nada más, al respecto indicando igualmente, que en forma verbal acordaron que el provinente comprador no entraría en posesión del inmueble hasta cuando se protocolizara el documento definitivo de la compra venta.

Asimismo alega que todo marchaba tal como lo habían acordado, inclusive sin haber cancelado la totalidad del pago, fundamentados en la buena relación que mantenían, se habían hechos sugerencias, que querían que se le hicieran unos detalles a la casa, a lo cual se cumplió contratando un Ingeniero, quien realizaría los trabajos.

Que en fecha 21 de octubre de 2007, la ciudadana IRIS MORALES DE PEÑA, cónyuge del demandado-reconveniente, se reunió en sitios públicos con su poderdante y su esposa ciudadana ALEJANDRA SOGRE DE PALMINI, y les hizo entrega de la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), en dos (02) cheques del Banco Federal, que al depositarlos uno de los referidos cheques fue devuelto por cuanto no tenia fondos suficientes, lo que probara en su oportunidad, que del segundo pago solo le habían quedado CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), ya que la cónyuge del comprador le quito la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), manifestando que por favor le devolviera el dinero que tenia un apuro familiar que le habían secuestrado un hijo, a razón de esto se lo depositaron en su cuenta personal del Banco Banesco, en fecha 21 de diciembre de 2007, y la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), entregados en efectivo a la mencionada ciudadana el día 21 de diciembre de 2007, manifestándole en ese momento a su representado, que ya no iban a comprar la casa que resolvieran el contrato ya que tenían problemas económicos, a lo que su representado respondió que no había problema que le devolvería el remanente del dinero, que le habían entregado como cuota inicial quedando todos de acuerdo en lo manifestado.-

Continua alegando el representante legal de la parte actora, que en fecha 28 de enero de 2008, el ciudadano FABIO PALMINI, recibió una llamada en la que le informaban que el ciudadano DANILO PEÑA y su cónyuge habían entrado a la casa con sus enseres y demás cosas, sorprendidos se trasladaron hasta la casa y evidentemente estaban dentro, la mamá de Iris de Peña, su hijo y el hijo del demandado, FABIO PALMINI y su esposa, les preguntaron que con permiso de quien estaban allí, manifestando que con autorización del ciudadano DANILO PEÑA y su cónyuge, quienes les manifestaron que se mudaran ya que habían cancelado la casa-

De igual forma expone que es evidentemente falso, ya que con engaños la ciudadana IRIS MORALES DE PEÑA, le quito las llaves, diciéndole a la señora ALEJANDRA SOGRE¸ que le prestara las llaves con las que entro a la casa cambiándole posteriormente las cerraduras, toda esta situación fue denunciada, no obstante continúan en la casa sin ningún tipo de documentación, es decir de forma arbitraria e intespectiva. Es evidente que el ciudadano DANILO PEÑA, no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas verbalmente con su representado relacionado al pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de venta y lo que es mas grave aun es que esta poseyendo junto a su familia el inmueble sin cancelar, por consiguiente, nace el derecho a intentar las acciones legales en su contra ante las autoridades competente para obtener la Resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre las partes, y que no cancelaron el precio del inmueble objeto del contrato privado.-

Fundamenta el demandante su pretensión en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan no solo a cumplir lo acordado en ellos, sino también a las consecuencias que se derivan de los mismos. En el mismo orden el artículo 1.167 del mencionado Código preceptúa que en los contratos bilaterales, si una de las partes incumple con su obligación da derecho a la otra a reclamar judicialmente la ejecución o resolución del Contrato en consecuencia a la desocupación del inmueble.

Por último, agrega el apoderado judicial de la parte actora, que como quiera que EL PROMITENTE COMPRADOR, ha incumplido con las obligaciones acordadas en el Contrato de Opción de Compra, suscrito por ambas partes, principalmente con la falta de pago del precio, y la imposibilidad económica, por el mismo manifestada, que quería disolver el contrato y a pesar de las gestiones extrajudiciales realizadas para la solución del conflicto planteado han resultado infructuosas, es por lo que en nombre de su representado solicita con la presente demanda la inmediata desocupación y entrega total del inmueble, reservándose las acciones que pudieran corresponderles, igualmente demanda los intereses causados y la indemnización correspondiente, a los efectos de protestar las costas y costos estima las mismas en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), de la moneda actual.-

• PARTE DEMANDADA:

El abogado GRACIANO BRIÑEZ MANZANERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda negó, rechazo y contradijo los hechos expuestos por el demandante en el libelo de la demanda en los siguientes particulares:
 Donde dice que dicho inmueble tiene un área aproximado de Ciento Setenta y Ocho metros cuadrados (178 mts.2), negó el hecho que se encuentre dentro del inmueble signado con el No. 13-89, se refiere dentro porque inicialmente fue una construcción que fue dividida en dos casas de habitación y la que les ocupa es la No. 13-95.-
 Por ser falso que el promitente vendedor y el promitente comprador acordaron verbalmente, que el promitente comprador no entraría en posesión del inmueble hasta cuando se protocolice el documento definitivo de la venta.-
 El hecho que en dicho documento manifiesten que en calidad de arras el promitente vendedor, declara recibir la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), hoy cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).-
 Que se haya hecho la sugerencia a la cónyuge del demandante, ciudadana Alejandra Sogre de Palmini, que ellos querían que se le hicieran unos detalles a la casa.-
 Que la cónyuge del demandado, ciudadana Iris Peña de Morales, se reuniera en sitios públicos, para entregarle al demandante y a su cónyuge la cantidad de cien millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00), en dos (02) cheques del banco Federal distinguido con los números 063666201 y 081340217.-
 Que al depositar los cheques resulto devuelto el cheque signado con el No. 063666201, por cuanto no tenia fondos suficientes.-
 Que del segundo pago le habían quedado solo cincuenta millones de bolívares (bs. 50.000.000,00), que de los cuales la cónyuge del comprador le quito la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), que le manifestara que por favor le devolviera los cincuenta millones porque tenia un apuro familiar, que por razones humanas el actor se lo deposito en la cuenta personal de la ciudadana Iris Morales de Peña, en el Banco Banesco, cuenta No. 01340079200793148410.-
 La devolución del dinero alguno y la cantidad de diez millones de bolívares, fueron entregados en efectivo.-
 Que en ese momento la cónyuge del comprador manifestara que ya no iban a comprar, que resolvieran el contrato porque tenían muchos problemas económicos que no podían pagar el resto.-
 Que el actor haya aceptado, que le devolvería el remanente del dinero, el que le habían entregado como cuota inicial.-
 Que el día 28 de enero de 2008, el actor Fabio Palmini, recibió una llamada en la que le informaron que el ciudadano Danilo Peña y su cónyuge habían entrado a la casa
 Que el actor fuera sorprendido y que al trasladarse hasta casa evidencio que estaban allí dentro.-
 Que Fabio Palmini y su cónyuge, les preguntaron que con permiso de quien estaban ahí y manifestaron que con el de Iris de Peña y Danilo Peña.-
 Que el ciudadano Danilo Peña, no cumplió a las obligaciones asumidas verbalmente con el actor, relacionado con el pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de la venta y lo mas grave aun es que esta poseyendo junto a su familia el inmueble.-

Así mismo en el escrito de contestación reconvinieron la demanda, en contra de la parte actora ciudadano FABIO PALMINI, y contra su cónyuge ciudadana ALEJANDRA SOGRE DE PALMINI, plenamente identificados en actas, por ser un litis consocio necesario por ser esposa del demandante, y conforme a lo establecido en el articulo 168 del Código Civil, debe dar su consentimiento para efectuar la negociación que pactaron.-

De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reconviene en los siguientes términos:

- Es cierto que consta un documento privado, el cual fue suscrito el 17 de diciembre de 2007, entre las partes, contrato privado llamado opción de compra, sobre el inmueble objeto de litigio.-
- El comprador mintió al decir que no hizo entrega material del inmueble al momento de la negociación
- Como tenían en su poder todas las llaves de la casa que se entregaron en el acta que levanto el Tribunal comisionado que corre inserta en el expediente No. 55.181, el cual fue llevado por este mismo Juzgado, en el cual se demuestra la posesión pacifica, continua e interrumpida de la casa desde el día 17 de octubre de 2007.-
- Los trabajos de remodelación duraron 95 días continuos, durante los cuales se poseyó la casa libremente para hacer las remodelaciones, hasta la fecha que tuvieron que hacer la entrega material del inmueble.-
- Que es cierto que el día 17 de octubre de 2007, se pacto la compra del inmueble según consta del documento de opción de compra privado firmado entre las partes.-
- Reconvino como en efecto reconvino en toda forma de derecho, al ciudadano Fabio Palmini Munerato, y a su cónyuge Alejandra Sogre de Palmini, plenamente identificados en actas, para que cumplan con su consentimiento para la realización legal del negocio pactado entre las partes según lo previsto en articulo 168 del Código Civil, por ejecución o cumplimiento de contrato.-
- Que convenga y otorgue el documento definitivo de venta del inmueble y reciba el pago final del precio acordado entre las partes, para que convenga en lo solicitado en la presente reconvención.-
- Igualmente demanda los intereses causados y la indemnización correspondiente
- Se condene en costa a la parte demandante reconvenida y se ordene estimar mediante experticia complementaria del fallo los daños y perjuicios que ha causando el demandante al demandado.-

Posteriormente, en fecha 14 de enero de 2009, fue admitida la reconvención propuesta por la parte demandada, fijando el quinto día de despacho siguiente, para que la parte actora reconvenida dé contestación a la misma, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto a la demanda.-

Seguidamente, en tiempo hábil el día 22 de enero de 2009, el Abogado Ivan Cañizales Luquez, en su condición de apoderado judicial del Actor reconvenido, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
- Rechazó, negó y contradijo lo alegado por el demandado reconviniente en el escrito de contestación de la demanda.
- Que es falso que su mandante hiciera entrega material del inmueble distinguido con el número 13-95, al demandado reconviniente, ya que nunca le entrego las llaves.-
- Que es falso que el demandado reconviniente, se encontrara en algún momento ejerciendo la posesión pacifica, continua e interrumpida del mencionado inmueble desde el 17 de octubre de 2007.-
- Que es falso que las supuestas remodelaciones de la casa indicada, las hicieran durante 95 dias continuos.-
- Negó asimismo, que las mencionadas remodelaciones costaran la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARSE (Bs. 240.000,00), los cuales fueron entregados a un constructor de nombre Orlando Carrizo Palmar.-
- Negó que su representado recibiera |un segundo pago en fecha 12 de noviembre de 2007.-
- Desconoció el recibo que según el demandado reconviniente se encuentra inserto en el expediente signado con el No. 55.181 de la nomenclatura de este Tribunal.-
- Negó que el demandado reconviniente contratara al ciudadano Orlando Carrizo Palmar, y que éste trajera sus obreros para realizar trabajos de albañilería, electricidad, plomería para realizar la remodelación del referido inmueble, ya que ese maestro de obra jamás trabajo o hizo alguna remodelación en el mismo.-
- Desconoció en su contenido y firma todas y cada una de las facturas mencionadas por el demandado reconviniente en el escrito de contestación, referidas a la adquisición de una serie de objetos muebles, por ser impertinentes y por no emanar de su representado.
- Negó, rechazo y contradijo que su representados le entregara la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), y que solo restaba la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), del precio pactado en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00),
- Negó que el demandado reconviniente ocupara el inmueble con consentimiento del actor reconvenido, en virtud de un contrato de Opción de Compra, ya que en este el propietario solo se compromete a efectuar una venta futura sin estar obligado a realizar la tradición del inmueble, a menos del mismo texto del contrato se establezca lo contrario, situación que no se da en el presente caso.
- Siendo que su ocupación es ilegal, cuando de forma arbitraria se instaló a vivir en el inmueble desde el 28 de enero de 2008, lo que dio lugar a ejercer por parte del demandante reconvenido a una acción Interdictar Restitutoria la cual curso por ante este mismo Tribunal.-
- Negó, rechazo y contradijo que su representado aceptara en algún momento que el demandado reconveniente instalara aires acondicionados, gabinetes de cocina, o introdujera en la casa objeto de litigio, cualquier bien mueble.-
- Negando igualmente que su representado desapareciera para evitar ser informado que el documento definitivo de compra venta estaba elaborado e introducido ante la Notaria Segunda de Maracaibo, desde el 25 de enero de 2008.-
- Negó finalmente que su representado haya incumplido con las obligaciones acordadas en el Contrato de Opción de Compra suscrito con el demandado reconviniente Danilo Peña Leal, y que se negara a recibir el pago final de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).-
- Negó, rechazo y contradijo la estimación del escrito de contestación y reconvención dada por el demandado reconviniente, la cual fue hecha en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00).-

En consecuencia solicita se declare Con Lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.-

Abierto el lapso a prueba la parte demandada reconviniente, en fecha 29 de enero de 2009, presento escrito de pruebas.-

En fecha 17 de febrero de 2009, el Abogado Ivan Cañizales Luquez, actuando con el carácter acreditado en autos, presentó escrito en el cual solicito de conformidad con lo previsto en el articulo 208 del Código de Procedimiento Civil, reponga la causa al estado que se cumpla con la citación de la ciudadana Alejandra Socre que se declare en consecuencia nulas todas las actuaciones cumplidas en este proceso, a partir de la fecha de admisión de la reconvención.-

En fecha 19 de febrero de 2010, fueron agregadas a las actas procesales las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente.-

En fecha 06 de marzo de 2009, el Tribunal dicto resolución negando la solicitud de reposición de la causa plantada por el Abogado Ivan Cañizales, apoderado reconvenido.-

En fecha 06 de marzo de 2009, se providenciaron cuanto a lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva las pruebas presentadas por el demandado reconviniente.-

En fecha 12 de marzo de 2009, el apoderado judicial del actor reconvenido, apela de la desición dictada en fecha 06 de marzo de 2009, la cual fue oída en un solo efecto devolutivo de conformidad con lo previsto en los artículos 289 y 295 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejo establecido con anterioridad indicándose igualmente, que el Tribunal de alzada declaró nulas el auto de fecha 14 de enero de 2009, en el cual se admite la reconvención y la resolución de fecha 06 de marzo de 2009, en la cual se niega la reposición de la causa; ante tal desición se tiene como no realzada la reconvención. Así se establece.-

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes:

Por la parte actora :

Llegada la oportunidad de promoción y evacuación de pruebas la parte actora no promovió prueba alguna.

Por la parte demandada :

El apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en su escrito de promoción de Pruebas, en su primera promoción invoca el mérito favorable que se desprende de las actas del proceso a su favor e invoco la comunidad de la prueba.-

Asimismo, promovió como prueba documentas:
• Documento Público, en copia certificada expedida por este Tribunal, del contrato de opción de compra firmado entre las partes, donde el demandante recibe los cien mil bolívares, para pactar el negocio de compra-venta, así como el bauche bancario donde se efectuó el depósito del dinero.-
• Recibo de abono por Bolívares Cien Mil (Bs. 100.000,00), para pagar parte del precio pactada entre las partes por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), el cheque y el estado de cuenta donde se pago otra cantidad de dinero por Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00).-
• Documento Público en copia certificada expedida por este Tribunal, donde aparece la comunicación que envió el Banco Federal, en la cual consta el cobro del cheque por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), por la parte demandante.-
• Comunicación emitida por la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en la cual consta que el documento fue introducido ante esa Notaria para el otorgamiento final del documento, en el cual reza que se le entregaría el saldo restante de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), dándole así cumplimiento a lo pactado entre las partes en el documento de opción de compra venta del inmueble.-

Observa este Sentenciador que dichas documentales las cuales fueron consignadas en copia certificada junto al escrito de promoción de pruebas, que no existe contradicción en las mismas, y las fueron impugnadas por la parte demandante en el escrito de contestación a la reconvención, las cuales se acogen en su valor probatorio. Así se decide.-

La carga de las pruebas es de las partes, pero en principio es del actor, si bien los hechos son el objeto de la prueba, y es un requisito de forma de la demanda, según lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 5°, “La relación de los hechos en que se fundamenta la pretensión”

De igual manera, el artículo 12 de mencionado Código, establece:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer n los límites de su oficio. En sus desiciones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegado no probados, El Juez puede fundar su desición en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Tal principio recoge la máxima “In dubio pro reo”; esto es que la duda o falta de pruebas, se beneficiará siempre al reo.

IV
CONCLUSIONES

Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas documentales declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

Alega la representación judicial de la parte actora abogado IVAN CAÑIZALES, que su representado FABIO PALMINI MUNERATO, celebró en fecha 17 de octubre de 2007, contrato privado con el ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, como opción de compra de un inmueble ubicado en la Urbanización El Rosal Sur, calle 40, No. 13-95, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble tiene una superficie de aproximada de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (178 Mts. 2), la venta estuvo pacta en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), estableciendo como opción de compra la cantidad de CIEN MIL BOLIVARSE (Bs. 100.000,00), los cuales recibió a su entera satisfacción el día 30 de octubre de 2007, según cheque del Banco Banesco, que el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), serían cancelados al momento de la protocolización del referido contrato. Continua alegando que las partes acordaron verbalmente no entrarían en posesión del inmueble hasta cuando se protocolice el documento definitivo de la venta.-

Asimismo, expresa el referido abogado que en fecha 21 de octubre de 2007, la ciudadana IRIS MORALES DE PEÑA, cónyuge del demandado reconveniente, hizo entrega a su mandante y a su cónyuge la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en dos (2) cheques del Banco Federal, distinguidos con los números 063666201 y 081340217, resultando que el cheque signado con el No. 063666201, fue devuelto por cuanto no tenia fondos suficientes, lo que probaría en la oportunidad legal correspondiente.-

Para finalizar manifiesta que El Promitente Comprador, ha incumplido con las obligaciones acordadas en el contrato de opción de compra suscrito por las parte, principalmente con la falta de pago.-

Ahora bien, de un estudio de las actas procesales, en especial del contrato privado de opción de venta, de fecha 17 de octubre de 2007, constancia de pago de la misma fecha por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), constancia de pago de fecha 12 de noviembre de 2007, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), cheque presentado y cobrado del Banco Federal, distinguido con el número 081340217, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), este Juzgador no evidencia ni la devolución ni el pago del cheque signado con el número 063666201 del mencionado banco.

De igual manera, ante la observancia que el demandante no promovió prueba alguna es menester dejar asentado que visto que dicha obligación se encuentra cumplida tal como se desprende de las documentales que fueron valoradas en el cuerpo de este fallo, este Sentenciador considera aplicable al caso de autos los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil que establecen:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
“La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato.”

De lo antes expuesto, este Sentenciador considera que la demandante debió cumplir con la obligación de otorgar el documento debidamente presentado para su protocolización para que la demandada cumpla con la obligación de realizar el pago final del precio de venta y transferir la propiedad de la cosa, y por ende efectúe la tradición legal, todo a los fines que proceda la acción resolutoria que hoy intenta, así el artículo 1.167 ejusdem establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De lo antes trascrito se desprende que nuestra ley sustantiva establece como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión. En este orden de ideas, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Novena Edición. 1995, páginas 513-515 establece como condicionantes de la acción resolutoria las siguientes:

• Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
• Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• Es necesario que el juez declare la resolución.
Ahora bien, la demandada en su escrito de contestación opone la excepción conocida en derecho como la “non adimpleti contractus”, también distinguida como excepción de incumplimiento, la cual se encuentra consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, que reza:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Es decir, tal como lo establece el autor Maduro Luyando dicha excepción es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin que a su vez haya cumplido con su propia obligación.

En este sentido, de un análisis efectuado a las actas procesales se evidencia que el demandante manifiesta que el demandado de forma verbal le expreso que procederían a rescindir el contrato, por cuanto no tenían capacidad económica ya que pasan por una situación difícil, asimismo, siendo que el demandante reconvenido no probo lo alegado y visto que no existe constancia en actas ni del incumplimiento del pago del precio ni de la resolución del contrato, este Juzgador considera improcedente la solicitud de resolución de contrato fundamentada en el incumplimiento culposo, por cuanto si bien la parte demandada reconveniente no cumplió con su obligación de hacer la tradición de la cosa, la demandante tampoco cumplió con el otorgamiento del documento final, obligaciones que son de ejecución o cumplimiento simultáneo. Así se decide.-

No obstante, ante tal pronunciamiento este Juzgador no puede pasar por alto lo establecido por el artículo 141 del Código de Comercio que establece:

“En la venta, la condición resolutoria tiene lugar de pleno derecho en favor de la parte que antes del vencimiento del término estipulado para el cumplimiento del contrato, haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación…”

Por otra parte el artículo 1.531 del Código Civil estipula:

“Cuando se trata de cosas muebles, La resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto.”

De allí se desprende que nuestra legislación patria consagra la resolución de pleno derecho, la cual es definida por el autor Maduro Luyando como “aquella resolución por la cual el contrato queda resuelto sin necesidad de la declaración judicial. La resolución de pleno derecho puede ser legal o convencional. Es legal cuando así es establecida expresamente por el legislador, tal como ocurre, por ejemplo, en el artículo 1531 del Código Civil en materia de ventas de bienes muebles…”

Ahora bien, de un estudio del caso de autos, este Sentenciador observa del documento privado por concepto de opción de compra del inmueble objeto de la litis, se estableció que dicho inmueble fue ofertado y acordado en un precio total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), y que quedaban comprometidos a entregar el dinero restante, el cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), para el momento de la protocolización legal del documento, sin establecer el término para la cancelación dinero restante del precio de venta de ni las condiciones, asimismo el ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO, manifestó su aceptación y conformidad con lo previsto en el referido documento.-

Es necesario resaltar que el mencionado documento esta debidamente firmado y con las huellas de los dedos pulgares de los dos (02) ciudadanos FABIO PALMINI y DANILO PEÑA, el referido documento es valorado de conformidad con el artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:

“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”

De la norma antes citada, se evidencia que el demandante reconvenido incumplimiento en una de sus obligaciones, asimismo, de actas se desprende que la demandada cumplió con los pagos o abonos al precio de la venta, en consecuencia al no constar el cumplimientos de dichas obligaciones, siendo el efecto inmediato la resolución de pleno derecho del contrato celebrado entre las partes de conformidad con las normas legales antes citadas, este Juzgador considera VALIDO DE PLENO DERECHO el contrato celebrado por las partes el cual se desprende del contrato privado de opción de compra de fecha 17 de octubre 2007. Así se establece.-

Sin embargo, de un análisis del escrito libelar y de las pruebas que rielan en autos, este Operador de Justicia considera sumamente importante hacer un pronunciamiento en la presente causa sobre los efectos que involucra la resolución del contrato; así el tantas veces mencionado autor Eloy Maduro Luyando, en la obra supra citada, expone con relación a este punto:

“La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución de cause a la parte accionante.”

Del criterio doctrinario antes expuesto, deduce este Jurisdicente que uno de los efectos de la resolución de contrato es precisamente su incumplimiento culposo, considerándose que queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución de cause a la parte accionante, y cuya consecuencia sería el reestablecimiento del equilibrio patrimonial de la partes, el cual consiste precisamente en la devolución de las pretensiones dadas por cada una de ellas a la otra con ocasión del contrato.

Observa este Tribunal que la parte actora en su escrito libelar alega la resolución de contrato amparándose en primer orden en la devolución de un cheque el cual fue dado como parte de pago al precio pacta por la venta del inmueble objeto de litigio, en segundo orden la disolución por parte del demandado reconvenido, el cual supuestamente le manifestó de forma verbal al actor reconvenido que prescindirían del referido contrato de compra, causales que manifestó probaría en su oportunidad legal, las cuales no probo.-

No obstante, en el caso que se examina, se evidencia de actas que la parte demandada cumplió parcialmente con la cancelación del monto acordado en el contrato privado celebrado entre las partes, hecho que se desprende de los recibos de pago y de los cheques emitidos por la parte demandada. Por ello, siendo que la cantidad entregada por la parte demandada, considerándose además que de autos se desprende suficientemente el hecho que no hubo incumplimiento y visto que la parte demandante no probó lo alegado en relación al cheque devuelto ni a la resolución verbal del contrato de opción de compra, en consecuencia la importancia de la transmisión del derecho de propiedad, así como la tradición legal del inmueble, en cumplimiento a lo previsto en el articulo 506 de Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”

Se desprende de la norma transcrita que esta disposición exclusivamente persigue asegurar la celeridad del proceso y la certeza de lo alegado, pues la carga que impone, está preordenada al desenvolvimiento del proceso en aras de su función pública y del interés común de las partes, este Operador de Justicia en aras de reestablecer la situación patrimonial de la partes contratantes, y considerando que la Ley no permite el enriquecimiento de un sujeto en detrimento de otro, ordena al ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), al ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO, parte actora los cuales son el finiquito del monto pactado entre las partes en el documento privado de Opción de Compra celebrado en fecha 17de octubre de 2007. Así se decide.-

En consecuencia y por los argumentos antes expuesto, este Juzgador procede a declarar SIN LUGAR la presente demanda de Resolución de Contrato incoada por el ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO en contra el ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, por resultar VALIDO DE PLENO DERECHO el contrato celebrado entre las partes. Así se establece.-

VI
DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO, en contra del ciudadano DANILO JOSE PEÑA LEAL, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en consecuencia téngase como VALIDO DE PLENO DERECHO el contrato celebrado por las partes en fecha 17 de octubre de 2007.
2. SE ORDENA a la parte demandada a cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como finiquito del monto ofertado y acordado en el documento de opción de compra.-
3. SE ORDENA a la parte demandante ciudadano FABIO PALMINI MUNERATO, al otorgamiento y protocolización del documento legal.-
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiocho ( 28 ) días del mes de enero de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez,

Abog. Adán Vivas Santaella.
La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini.

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior Sentencia en el Expediente No. 55.148, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.).-
La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini.