TSJ Regiones - Decisión

EXP. 03292
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
MOTIVO: DESALOJO.
PARTE DEMANDANTE: MARÍA TERESA DE MARCUCCI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.042.104 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE: NELSON AÑEZ BOZO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.947 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.516.271 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: DANIEL POLANCO BUSTOS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.170 y de este mismo domicilio.
Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este Expediente N° 03292 que por auto de fecha 30 de junio de 2010, este Juzgado le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara la parte actora MARÍA TERESA DE MARCUCCI contra la demandada de autos ciudadana JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO, ordenándose su emplazamiento, a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda, razón por la cual, en fecha 07 de julio de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes.
Sabido que el día 15 de julio de 2010, la demandada de autos fue citada, conforme a la exposición del Alguacil, pero ésta se negó a firmar la boleta, por ello, se ordenó notificarla a tenor de lo establecido en el Artículo 218 de la Ley Adjetiva Civil, siendo notificada el día 12 de agosto de 2010, tal y como se evidencia de la exposición de la Secretaria del Tribunal, rielante al folio treinta y uno (31) de las actas.-
La parte demandada no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial a contestar la demanda incoada en su contra.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las que constan de las actas procesales y que serán analizadas en la parte motiva del presente fallo.-

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora, que es propietaria junto con su esposo de un apartamento signado con el N° 13B, ubicado en la décima tercera planta del Edificio San Gabriel, que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que desde el día 14 de de julio de 2003, la señora JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO, firmó documento privado de arrendamiento sobre el apartamento de su propiedad, por el término de un año y con un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00).
Afirmó igualmente, que vencido el término del mismo, la arrendataria disfrutó de la prórroga legal que indica el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que concluido el mismo, realizaron un contrato verbal sobre el referido apartamento y por el término de un año con el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00); que transcurrido todo este tiempo aproximadamente cinco (5) años, la arrendataria ciudadana JOSEFA MARÍA COLMENARES DE ATENCIO, solamente no ha cancelado los cánones de arrendamiento sino que además de ello se ha negado a desocupar el inmueble, por lo que ha continuado disfrutando del mismo sin dar cumplimiento a la obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado entre las partes y sin que operara la tácita reconducción.
Aseveró que han transcurrido más de cinco (5) años en estas condiciones y la arrendataria no solamente se ha negado a firmar las correspondencias que se le han pasado, solicitándole buscara un lugar para mudarse porque necesitamos el apartamento, por lo que graciosamente y en consideración a su persona le concedíamos un mes de plazo para desocuparlo, todo lo cual resultó inútil, por cuanto cada vez ofrece una nueva fecha para hacer entrega del inmueble sin que hasta ahora haya cumplido; que por ello es que demanda el desalojo del inmueble, conforme al Artículo 34 Literal “A”, por cuanto la arrendataria tiene más de cuarenta y ocho (48) mensualidades vencidas, es decir, que desde hace más de 4 años no paga por este concepto, según se evidencia den los recibos que consignó.
Por su parte, la demandada de autos no compareció a contestar la demanda incoada en su contra ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial.
Planteada así la controversia, este Tribunal pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado de forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este Expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este operador de justicia procede a analizar las pruebas de las partes, en atención a los Artículos 506 de la Ley Adjetiva Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil.-

PRUEBAS DE LAS PARTES:

.- Pruebas de la Parte Demandante:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas, una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no, con independencia de la parte que las haya promovido, atendiendo al dispositivo contenido en el Artículo 508 de la Ley Adjetiva Civil, haciendo uso, de ser posible, de la sana crítica.
.- La parte demandante promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:
 Con el libelo de demanda, consignó la demandante en dos (2) folios útiles recibos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Diciembre del año 2006, Enero a Diciembre del año 2007, Enero a Diciembre del año 2008, Enero a Diciembre del año 2009 y Enero a Diciembre del año 2010, y si bien es cierto, que los aludidos recibos cumplen una formalidad de tracto sucesivo en el campo del Derecho Inquilinario y que las máximas de experiencia, nos indican que, por lo general, emanan del Arrendador, observa este Jurisdicente, que los aludidos recibos no se encuentran suscritos por persona alguna, razón por la cual, se desestiman en su apreciación y valoración. No obstante, que en materia arrendaticia, es carga del arrendatario demostrar que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamientos. Así se declara.-
 Consignó copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, debidamente protocolizado en fecha 04 de febrero de 1976, bajo el N° 29, folios del 112 al 119 del Protocolo 1°, Tomo 6, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno impugnado por la parte contraria, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.-

 En el lapso probatorio, la actora ratificó el contenido de las cláusulas del contrato, así mismo, ratificó el contrato de arrendamiento que fuera consignado por la parte demandada, debidamente autenticado en fecha 14 de julio de 2003, bajo el N° 48, Tomo 71, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno impugnado por ninguna de las partes, quienes por el contrario, lo hicieron valer, ello, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se determina.-
 Promovió comunicación de fecha 3 de junio de 2010 suscrita por el Abogado NELSON AÑEZ BOZO, dirigida a la demandada de autos ciudadana JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO, en la cual se le concede un término para desocupar el inmueble, instrumento este que no aparece suscrito por la aludida ciudadana, en consecuencia, se desestima en su apreciación y valoración, ya que no se le puede oponer a la parte demandada un documento privado que no emana de ella. Así se decide.-
 Consignó comunicación de fecha 08 de diciembre de 2007 suscrita por la ciudadana JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO, donde le participa a la arrendadora que va a ser uso de la prórroga legal de un (1) año, instrumentos este que no fue impugnado ni desconocido por la demandada de autos, razón por la cual, el Tribunal la aprecia y valora como carta misiva, de conformidad con el Artículo 1.371 del Código Civil vigente. Así se declara.-

.- Pruebas de la Parte Demandada:

 Consignó el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que ya ha sido valorado anteriormente.
 Promovió constante de setenta y siete (77) folios útiles, planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta 0116-0101-47-2101017462 que mantiene activa la ciudadana MARÍA TERESA JIMÉNEZ DE MARCUCCI en el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A. e igualmente consignó constante de setenta y siete (77) folios útiles, recibos de pago y Comunicación de fecha 16 de septiembre de 2010 emitidos por la Junta de Condominio del Edificio San Gabriel del Conjunto Residencial Isla Dorada, referidos a la solvencia del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de Condominio, que acreditan la forma de pago de las cuotas de condominio reclamadas, los cuales no fueron desconocidos, impugnados ni mucho menos tachado por su adversario, razón por la cual, este Tribunal aprecia y valora dichos instrumentos privados, y a tenor del Artículo 1.383 del Código Civil, toda vez, que la Doctrina y la Jurisprudencia han equiparado el valor probatorio de las mismas al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, según la cual:

…Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilables a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la Ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula eficacia probatoria, como es el Artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el Juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el Juez el Artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los Artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma, se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…

Asimismo, el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su obra Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág.92, estableció que:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas… de allí su apreciación y valoración.
 Produjo tres (3) Recibos de ENELVEN, correspondiente al servicio de energía eléctrica, perteneciente al N° de Cuenta Contrato 100000340510, correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2010, donde aparece como suscritor la Sra. Josefa Colmenares, cuya dirección se corresponde con el inmueble arrendado, punto este, que si bien no fue alegado en el libelo de la demanda, dichas probanzas demuestran el cumplimiento de la parte actora de la cláusula sexta del contrato arrendaticio. Así se declara.-
 Promovió Prueba de informe para con la entidad financiera BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A., siendo oficiada bajo el N° 0536-2010/E-3292 de fecha 7 de octubre de 2010 y recibida tal información el día 26 de enero de 2011, según la cual se informa a este Tribunal, que lo solicitado no fue posible, porque para ello debían ser indicados los datos de las planillas de depósitos, sólo se limitaron a remitir los movimientos financieros de la cuenta 0116-0101-47-2101017462 que mantiene activa la ciudadana MARÍA TERESA JIMÉNEZ DE MARCUCCI, durante el año 2010, evidenciándose de los mismos, los pagos que refieren las planillas de depósito consignadas, en lo que respeta al 2010, razón por la cual, este Tribunal, aprecia y valora, a favor de su promovente, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil.- Así se determina.-

PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, y otros similares, como por ejemplo el fraude procesal, este Tribunal entra a analizar la defensa alegada por la parte demandada relativa a la improcedencia de la demanda por tratarse de un contrato a tiempo determinado.

NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de DESALOJO EN FUNDAMENTO AL LITERAL “A” DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY ESPECIAL DE LA MATERIA, pero alega, primero, que las partes habían firmado un documento privado de arrendamiento y que vencido el término del mismo, realizaron un contrato verbal sobre el inmueble, lo cual constituye una ambigüedad o contradicción en sus alegatos, en tal sentido, considera conveniente, este Jurisdicente, señalar, que la acción de desalojo, busca la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la Ley especial en la materia. En tal sentido, nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que:
...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las CAUSALES de Desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).

De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de contratos verbales o los transformados a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso de marras, tal y como se evidencia de las actas procesales la existencia de un contrato de arrendamiento escrito y debidamente autenticado, donde las partes pactaron una duración de seis (6) meses, el cual no podría ser prorrogado sin el previo consentimiento por escrito de la arrendadora, y como quiera que en el expediente no consta tal manifestación de voluntad, amen que la Arrendataria ha seguido ocupando el inmueble, el contrato se transformó a tiempo indeterminado.- Así se declara.-
La relación jurídica procesal impone a las partes determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que le pueden llegar ocasionar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal, engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal; por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretenda en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
Puntualiza el Artículo 1.264 de la Ley Sustantiva Civil, que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; y, de todos es conocido, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que obligan a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias y derivados, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, conforme a los Artículo 1.159 y 1.160 de la Ley Sustantiva Civil.
En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el sólo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.
Mutatis Mutandis, el demandante no demostró en el devenir del proceso, las circunstancias de modo, tiempo y lugar de haber celebrado con la demandada de autos esa vinculación arrendaticia de carácter verbal que alega como fundamento de su acción y tampoco demostró el aumento del canon de arrendamiento a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00).
Por su parte la arrendataria logró demostrar haber efectuado el pago de su obligación y encontrarse solvente con las obligaciones contraídas, mediante la consignación de las planillas de depósitos bancarios y recibos de condominio, en estricto apego a lo dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del contrato, según la cual, en el pago del arrendamiento, se incluye el pago de las cuotas de condominio, y por supuesto el monto total del canon de arrendamiento convenido (Bs. 190,00) no consta en forma íntegra en las planillas de depósitos bancarios, ya que la diferencia en dicho monto se evidencia en los recibos de condominio cancelados, es decir, la demandada demostró el hecho extintivo de su obligación, de conformidad con el Artículo 1.354 del Código Civil Vigente, razón por la cual, este Tribunal ha de declarar en la dispositiva del fallo sin lugar la acción interpuesta.

DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
 PRIMERO: Sin Lugar el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara la parte actora MARÍA TERESA DE MARCUCCI contra la demandada de autos ciudadana JOSEFA MARÍA COLMENARES ATENCIO.
 SEGUNDO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandante por resultar vencida in causa, por mandato expreso del Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta y un (31) días del mes de Enero del año dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y dieciocho minutos de la tarde (3:18 p.m.).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales