REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3499-10.
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano EDGAR NIÑO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.100.325, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, asistido por las profesionales del derecho MARYELING VILLANUEVA CHACON, PAOLA SOCORRO y VANESSA PEREZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 103.435, 99.859 y 148.325, respectivamente, en contra del ciudadano JUAN BAUTISTA PEREZ, Venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.649.161 y domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
I
Alegatos de las Partes.-
El accionante en su escrito libelar expresa que el día 6 de Junio de 2001, suscribió por ante la Notaria Publica de San Francisco Estado Zulia, bajo el Nº 82, Tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina, contrato de arrendamiento con el demandado de autos, sobre un inmueble formado por una casa ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Calle 14, distinguida con el No. 9-56, en jurisdicción del Municipio San Francisco, cuya propiedad se atribuye conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 2 de diciembre de 1994, bajo el Nº 27, Protocolo 1, Tomo 19, y cuya duración si fijó en seis (6) meses contados a partir del 6 de junio de 2001, finalizando el mismo el día 6 de diciembre de 2001.
Expresa igualmente que en la convención celebrada se estipuló como Cláusula Penal el pagó de CINCO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 5, oo), por cada día transcurrido a partir de la terminación del contrato arrendaticio. Alega el accionante que una vez finalizado el contrato, los sujetos de la relación contractual acodaron prorrogar de manera verbal el contrato arrendaticio, con un incremento en el canon de arrendamiento que ascendería hasta la suma de CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100, oo), mensuales, con lo cual a su criterio Operó la Tacita Reconducción.
Refiere así mismo, el demandante que el demandado incumplió con todo tipo de pago durante más de dos (2) meses, violentando en ese sentido la Cláusula Séptima del contrato arrendaticio, adeudando la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 33/100 (Bs. 10.573, 33), por concepto de cánones vencidos y no pagados, así como lo estipulado como Cláusula Penal en el contrato celebrado. No obstante la anterior reclamación, el actor estima la demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000, oo), fundamentando su demanda de Desalojo en el articulo 34 Literales a, b y d, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, solicitando del Órgano Jurisdiccional el Desalojo del inmueble arrendado, con el pago de las cantidades adeudadas.
Mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que rindiera contestación en el segundo día siguiente a su citación.
De actas se evidencia que el día 10 de Noviembre de 2010, la parte demandante de conformidad a lo establecido en el articulo 152 del Código de Procedimiento Civil otorgó ante el Secretario del Tribunal Poder Apud Acta a las profesionales del derecho MARYELING VILLANUEVA CHACON, PAOLA SOCORRO y VANESSA PEREZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 103.435, 99.859 y 148.325, respectivamente, a fin de que en su nombre ejerzan en el proceso la debida representación judicial. De igual manera consta en los autos que en la misma fecha la representante procesal del accionante, pagó los emolumentos necesarios a fin de practicar la citación personal del demandado, tal como se certifica en la exposición realizada por el Alguacil Natural de este Despacho en esa misma fecha.
Igualmente se constata de la exposición realizada por el Alguacil de fecha 29 de Noviembre de 2010, que en cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consignó a los autos el Recibo de Citación firmado por el demandado JUAN BAUTISTA PEREZ, dejando constancia del lugar en el cual fue practicada la citación. El recibo consignado contiene además de la firma del accionado, la fecha y hora en que el acto fue cumplido.
Trabada la litis por efecto de la citación, en fecha 30 de noviembre de 2010, comparece el demandado con la asistencia letrada de la profesional del derecho MAURY ANDREINA FIGUEROA ORDAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 126.723, para dar respuesta a la pretensión del actor, y en su escrito califica el contenido de sus defensas como una contestación de Rechazo con alegación de Defensas, bajo los siguientes términos:
Niega, Rechaza y Contradice los alegatos expuestos por la parte accionante, por cuanto en su criterio, los hechos y antecedentes históricos que le unen con la parte accionante se fundan en los siguientes antecedentes. En primer lugar, incorpora como un hecho nuevo dentro del proceso, la especial circunstancia que a partir del mes de octubre del año 1991, por razones de amistad convino de manera verbal con el ciudadano EDGAR NIÑO, en cuidar el inmueble propiedad del actor adquirido mediante documento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 16 de Septiembre de 1991, bajo el Nº 70, Tomo 89, de los libros respectivos, y que una vez transcurridos diez (10) años ocupando el inmueble bajo la anterior modalidad, a sugerencia del ciudadano EDGAR NIÑO, celebraron un Contrato Arrendaticio sobre el señalado inmueble ante la Notaria Publica de San Francisco Estado Zulia, el día 6 de Junio de 2001, bajo el Nº 82, Tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina, fijando un canon mensual de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), con una duración de seis (6) meses prorrogables por un único periodo igual, y bajo la condición de que para desalojar el inmueble debía notificársele con un (1) mes de antelación. Así mismo, manifiesta que oportunamente canceló todas las cuotas de arrendamiento, en su mayoría de manera verbal, guardando sólo algunos recibos los cuales consigna en actas.
Sigue manifestando el accionado en su contestación, que desde hace seis (6) meses, el demandante le manifestó que debía desalojar el inmueble arrendado ya que seria vendido y por ello se dirigió a solicitar Asesoría Legal a través de la Sindicatura Municipal del Municipio San Francisco del Estado Zulia, recibiendo de esa Oficina oficio contentivo de Regulación de Alquileres y Preferencia Ofertiva. En este mismo sentido expresa el accionado que está presto a pagar lo adeudado. Así mismo, se anexa al expediente Constancia de Residencia emitida por el Consejo Comunal Séptimo del Sector 7 de Sierra Maestra, Parroquia Francisco Ochoa del mencionado Municipio sureño, y declaraciones emitidas por los ciudadanos Gilberto Atencio, Reyes Antonio Bracho Ocando y Luís Enrique Salazar, venezolanos mayores de edad, Titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 1.690.670, 1.093.050 y 9.791.374, respectivamente, ello con el fin de dejar constancia de que ha vivido en el bien inmueble por más de 20 años, de manera pacifica, publica y notoria, mostrando así el intereses de obtener por medio de una compra el inmueble litigioso, a través de un Crédito Hipotecario para lo cual sólo hace falta la Opción a Compra exigida por la Institución Bancaria. Sobre este asunto se agrega que han sido infructuosos todos los intentos para que el demandante y propietario pueda firmar la opción en referencia. Solicita del Órgano Jurisdiccional el resguardo de sus derechos en cuanto al lapso de Prorroga legal que le corresponde, y se haga cumplir la Preferencia Ofertiva que posee en razón al carácter de inquilino que ostenta. Expresa que fundamenta su contestación en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 38 Literal C, 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conjuntamente con la Contestación de la demanda, el demandado consigna copia simple del documento en el cual el demandante EDGAR NIÑO, adquiere el inmueble objeto de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 26 de Septiembre de 1991, anotado bajo el Nº 70, Tomo 89, de los libros respectivos.

II
De la Fase Probatoria.

Durante la Fase de Promoción Probatoria, las partes promovieron los respectivos medios de prueba que estiman pertinentes para crear certeza en el razonamiento lógico del Juez. En ese sentido promovieron las siguientes testimoniales:
El día 15 de Noviembre de 2010, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), día y hora señalados para oír la declaración de la ciudadana CATALINA DIAZ, el Tribunal declaró abierto el acto y procedió a juramentar a la nombrada ciudadana, quien de sus dichos manifestó conocer al ciudadano JUAN BAUTISTA desde hace aproximadamente veintidós (22) años, y que la relación existente entre el ciudadano EDGAR NIÑO y el ciudadano JUAN BAUTISTA, era una relación de amistad y que el uso que se le da al inmueble arrendado al ciudadano JUAN BAUTISTA, es el de una fabrica de dulces, de conservas de dulce y a la vez vivienda, y que el domicilio del prenombrado ciudadano estaba ubicado en Sierra Maestra Calle 14.

Así mismo, en esa misma fecha, siendo las doce del mediodía se escucho la declaración del ciudadano EDGAR J. NIÑO, quien conforme a sus dichos manifestó que tiene conocimiento de la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano EDGAR NIÑO y JUAN BAUTISTA, teniendo un tiempo estimado de relación arrendaticia de aproximadamente nueve (9) años, así mismo expresó que tenia conocimiento que el ciudadano JUAN BAUTISTA, ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento, mostrando el mencionado ciudadano una actitud totalmente negativa al momento de solicitarle el inmueble el ciudadano EDGAR NIÑO, y que el uso que el ciudadano JUAN BAUTISTA le daba al inmueble era de vivienda y de fines comerciales, porque tiene una pequeña fabrica de dulces, situado dicho inmueble en el Barrio Sierra Maestra, calle 14, casa No. 9-56.
Así mismo, la parte acciónate promovió los siguientes medios probatorios:
o Consigna en Original Inspección Judicial Extra-Litem, realizada al inmueble litigioso.
o Copia Certificada de Contrato arrendaticio celebrado entre los integrantes de la relación procesal.

III
Punto Previo.

De la Estimación de la Demanda.
Especial consideración merece en este caso examinar lo relativo a la estimación de la demanda, por tratarse de una reclamación dineraria producto de una relación arrendaticia, en la que se afirma la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento. Conforme a la ley adjetiva, la demanda debió estimarse tomando en cuenta la determinación exacta y concreta de las mensualidades adeudadas, para posteriormente realizar la sumatoria de las pensiones sobre las cuales se litiga, como de manera expresa lo exige el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dispone: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Conforme a la norma transcrita, se estima que la parte actora no podía realizar una estimación quántica de las pensiones insolutas de manera generalizada, acumulando en ella la sumatoria dineraria que se reclama por otros conceptos, pues bien, a los efectos de estructurar adecuadamente la pretensión deducida en el proceso, se debe cumplir con el requisito previsto en el Numeral 5 del Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la relación de los hechos en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones. En síntesis, era preciso pormenorizar en la demanda, los meses insolutos a cargo del arrendatario, así como el quantum de la penalidad aplicable por su incumplimiento, con una breve explicación de las condiciones temporales que daban lugar a su reclamación. Dada la forma como han sido planteados los hechos en esta causa por el accionante, en cuanto a la estimación de la demanda, el accionado pudo en su contestación haber rechazado la misma, y señalar la cuantía definitiva del Juicio. Sin embargo, en la oportunidad de rendir su contestación, no impugnó la estimación hecha por el actor, sino que por el contrario contradijo pura y simplemente los hechos afirmados, trayendo hechos nuevos al proceso.
La anterior situación, trae como consecuencia, que su postura frente a la estimación realizada por el actor, represente una aceptación tácita sin que pueda impugnarla en otra oportunidad. En este sentido la Casación Venezolana en fallo proferido por la Extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Civil, y con Ponencia del Magistrado José Luís Bonnemaison Exp. Nº 99-236, de fecha 12 de Agosto de 1999, al fijar criterios sobre la interpretación del articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla la facultad del demandado de rechazar la estimación a la demanda, cuando la considere insuficiente o exagerada, dejó sentado el criterio que de seguidas se transcribe, como vía solutiva al caso que hoy nos ocupa. La Corte concluye que, de no rechazarse la estimación en la oportunidad de la contestación, la efectuada por el actor será la cuantía definitiva del juicio. Además establece la carga procesal que debe cumplirse cuando simplemente rechaza y contradice la estimación de la demanda, sin probar la verdadera cuantía:
“…No pareciera posible, en interpretación del articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contra (sic) contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada’.
’Por lo tanto, el demando al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.
‘Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…’”.

Así las cosas, este Operador de Justicia, partiendo del efecto procesal que produjo la falta de impugnación a la estimación de la demanda por parte del accionado, la cual sobrepasa el quantum de los conceptos a los que se alude en la demanda, debe sin embargo, estimarse como válida la estimación del actor y sea esta cuantía la definitiva del Juicio y a partir de la cual debe el sentenciador analizar la conducencia o improcedencia de cada una de las peticiones libeladas, así como aquellos pedimentos que formuló el accionado a los fines de mantenerse en el inmueble arrendado con vista a las solicitudes que tienden a enervar la acción de Desalojo, todo lo cual será motivo de examen por este Sentenciador al momento de establecer criterios sobre la acción incoada en contra del accionado y ateniéndose a lo alegado y probado en autos por los integrantes de la relación procesa, ello por aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

De la Aplicación de la Cláusula Penal.
De una revisión minuciosa de los términos de la controversia se deja sentado, que el debate procesal entre las partes está dirigido a determinar la solvencia de la parte demandada en el pago de los cánones arrendaticios reclamados en la acción de Desalojo incoada, y otras defensas esgrimidas por las partes en sus respectivos escritos, En atención a la existencia del vinculo contractual que une a las partes integrantes de la relación procesal, se precisa que los propios litigantes reconocen y admiten como cierto la celebración del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el día 6 de junio de 2001, bajo el Nº 82, Tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Oficina.
Ahora bien, del escrito Libelar así como del escrito de Contestación presentados por las partes, se evidencia que una vez finalizado el contrato arrendaticio celebrado y prorrogado por un único periodo de seis (6) meses, en los términos establecidos en la Cláusula Quinta, los integrantes de la relación procesal a través del consentimiento mutuo, decidieron continuar con la relación arrendaticia después de finalizada su prorroga. No obstante lo anterior, la parte accionante en su escrito de demanda solicita del demandado dentro de sus pedimentos, el cumplimiento de la penalidad prevista en la Cláusula Quinta del contrato arrendaticio, al igual que el pago de dos (2) pensiones de arrendamiento que se encuentran insolutas.
Así las cosas, en cuanto a la formación del contradictorio, se constata de la propia manifestación de las partes, que al haber finalizado la relación contractual el inquilino continuó ocupando el inmueble en razón del consentimiento manifestado por los contratantes y como derivación de ello, la relación arrendaticia continuó sujeta a las reglas primigenias que lo normaban, pero bajo una indeterminación temporal conclusiva. En orden a esta consideración en criterio del Tribunal no resulta admisible en derecho la tesis del accionante para reclamar la aplicación de la Cláusula Penal, pues tal evento sólo fue considerado en el contrato para el caso de que el arrendatario permaneciera en el inmueble después de vencida su única prorroga. Sin embargo, en este caso es necesario destacar que después de vencido el contrato y su única prorroga, los contratantes de mutuo acuerdo decidieron continuar con la relación arrendaticia, sin fijar el término final en el cual cesaban los efectos del mismo. Esta situación se conoce en doctrina como “indeterminación de tiempo por causa de imprevisión” y se entiende que al continuar el contrato bajo un término final incierto, produce el efecto de calificar la relación arrendaticia como contrato a tiempo indeterminado, lo que hace necesario para que su extinción se produzca que, deban los contratantes recurrir a los modos o formas que ofrece la ley para poner término al mismo.
La conclusión que se deriva de la indeterminación del contrato que une a las partes, es la de considerar la tenencia del arrendatario sobre el inmueble, como una ocupación legitima, que no permite atribuirle el estatus de ilegalidad en los términos fijados por el actor para reclamar la aplicación de la penalidad prevista en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento. En razón a ello, el pedimento formulado por la parte accionante del presente proceso, en cuanto a la mora en la entrega del inmueble litigioso, debe considerarse inaplicable, y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el Dispositivo del Fallo. ASI SE DECIDE.

IV
Del Fondo de la Controversia.-

De la Preferencia Ofertiva.
Visto el análisis contenido en el punto anterior con respecto a la Inaplicabilidad de la Cláusula Penal, procede ahora este Juzgador a efectuar algunas consideraciones relativas a la Naturaleza del Contrato, tomando en cuenta que tal pronunciamiento resulta obligatorio para resolver el resto de los pedimentos formulados por las partes en sus escritos de demanda y contestación. En este sentido el actor demanda el Desalojo del inmueble por la falta de pago de dos (2) pensiones arrendaticias. Por su parte el accionado conforme a su contestación expresa su voluntad de pagar lo adeudado y pide además se le acuerde el derecho de Preferencia para adquirir el inmueble y se le conceda la Prorroga Legal.
En este caso es necesario destacar que la relación arrendaticia que vincula a las partes, se fundamenta en el documento de arrendamiento cursante a los folios siete (7) al nueve (9) del expediente, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Francisco del Estado Zulia, de fecha 6 de Junio de 2001, anotado bajo el Nº 82, Tomo 42. El anterior instrumento como hemos dicho fue admitido y reconocido por las partes en cuanto a su contenido y alcance, por lo cual la contestación, conjuntamente con la demanda vienen a determinar en el caso de autos, los limites dentro de los cuales ha de resolverse el problema jurídico surgido entre los litigantes.
Como quedó analizado, la relación arrendaticia que une a las partes presenta la característica de ser un contrato a tiempo Indeterminado, a cuya conclusión se arribó conforme al contenido de la Cláusula Quinta del mismo. La anterior caracterización nos servirá de referencia para arribar a una conclusión jurídica sobre la pertinencia de las defensas ejercidas por las partes en sus respectivas intervenciones.
En primer lugar, debemos precisar que entre las defensas esgrimidas por el demandado, solicita en primer lugar del Tribunal, se le conceda el derecho de Preferencia Ofertiva, para adquirir el inmueble arrendado.
Ahora bien, sobre este punto conviene destacar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 42 y siguientes contempla el derecho de Preferencia Ofertiva, así como la acción de Retracto Legal Arrendaticio. El primero de esos derechos (Preferencia Ofertiva), se ejercita antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble dado en arrendamiento a un tercero interesado en adquirirlo. En este sentido la Legislación Civil Arrendaticia contempla el deber que tiene el propietario arrendador de ofrecerlo al arrendatario en venta en primer lugar. Así lo contempla el artículo 42 de la citada Ley, cuando expresa:
“La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”.

En lo que respecta al derecho de Retracto debemos puntualizar, que este sólo es ejercitable cuando la enajenación se efectuó sin que se haya realizado la oferta al arrendatario, y haya cumplido los requisitos establecidos en la norma transcrita. En tal sentido el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios define el Retracto Legal Arrendaticio así:
“El Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”.

Con estos antecedentes y tomando en cuenta el Material Probatorio ofrecido por el demandado, debemos inferir que en el caso de autos, no se cumplen con las exigencias normativas para conceder al accionado el derecho de Preferencia para adquirir el inmueble arrendado, tomando en cuenta que no ofrece elementos probatorios para evidenciar que el arrendador propietario le haya realizado la Preferencia Ofertiva en los términos señalados en la contestación a la demanda. Para que ello opere se hace preciso que el demandado hubiese traído a los autos los medios probatorios que concreticen en juicio, la manifestación de voluntad expresada por el propietario de darle en venta el inmueble arrendado. Además es de rigor, que el deber del arrendador de comunicar al arrendatario su deseo de enajenar el inmueble debe efectuarse a través de documento autentico (Ex art. 44 L.A.I.), indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la operación, y en caso contrario la Oferta seria Irregular e Imperfecta.
Tampoco existen pruebas en autos de que el propietario haya dado en venta el inmueble a un tercero, para que bajo tal hipótesis pudiera el demando accionar el Retracto Legal Arrendaticio para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta, siempre que cumpla los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vienen a constituir las mismas formalidades contempladas ex lege para el ejercicio de la Preferencia Ofertiva.
En lo relativo al Oficio Nº SM-RA-003-2010 de fecha 4 de Agosto de 2010, emanado de la Sindicatura Municipal del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en el cual se fijó un Canon Máximo de Arrendamiento por la suma de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500, oo), sobre el inmueble litigioso. El medio en referencia, así como la Constancia de Residencia cursante al folio 31 del expediente, no constituyen medios de prueba que puedan acreditar la existencia de una manifestación de voluntad a través de la cual el arrendador propietario haya efectuado, un ofrecimiento de venta al arrendatario sobre el inmueble dado en arrendamiento, pues la primera de dichas pruebas versa sobre la fijación del Canon Máximo Mensual que debe pagar el arrendatario conforme a su Solicitud Regulación de Alquiler y la segunda es un medio representativo de la ocupación que ejerce el demandado en el inmueble arrendado.
Así las cosas, bajo los supuestos fácticos que se analizan el Derecho de Preferencia hecho a valer en el proceso, no puede ser reconocido y declarado por no cumplir las exigencias establecidas en la ley, pues el accionado no produjo los medios probatorios requeridos para justificar el reconocimiento de tal derecho. Además, el propio accionado en el escrito de contestación a la demanda, manifiesta estar dispuesto a pagar lo adeudado, para que el demandante respete su derecho de preferencia, lo que nos lleva a inferir que al no estar solvente en el pago arrendaticio, no tiene derecho para adquirir el inmueble, pues el propio articulo 42 de la Ley especial, establece como sanción para el arrendatario, la perdida de ese derecho cuando esté insolvente en sus obligaciones. De esto se concluye que la propia ley, se encarga de establecer la sanción al arrendatario, con la perdida del derecho para adquirir el inmueble. En consecuencia se Niega su Solicitud de Preferencia para adquirir el inmueble. ASI SE DECIDE.




De La Prórroga Legal
Por otra parte, se hizo valer por el demandado el derecho de Prórroga Legal, dirigida esta solicitud a permanecer en el inmueble por un tiempo adicional, conforme a las reglas establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, la Prorroga Legal representa un beneficio a favor del arrendatario que nace al momento de finalizar el vínculo arrendaticio.
En este sentido, la Ley especial ha tenido a bien, como lo contempla el artículo 38, regular su ámbito de aplicación y sólo procede en aquellos contratos que presenten la característica de ser “a tiempo determinado”, en cuyo caso opera de pleno derecho, siempre que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los arrendamientos. Por argumento en contrario este beneficio legal no resulta aplicable para aquellos contratos “sin determinación de tiempo”, y su esencia o razón de ser radica en que la Ley ha tenido a bien crear esta figura jurídica, a objeto de mantener el debido equilibrio entre los contratantes, tomando en cuenta que en las convenciones arrendaticias de duración indefinida, el locatario ocupa el inmueble sin limite de tiempo, y debe permitírsele al arrendador en estos casos ponerle término a la relación indefinida en cualquier momento, ya que el contrato de arrendamiento no se celebra a perpetuidad. Ahora bien, en el caso de autos, siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza indefinida, en cuanto al tiempo de duración, la Solicitud de Prorroga Legal resulta improcedente y además como un motivo adicional a la IMPROCEDENCIA de su pedimento, el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, como expresamente lo reconoció en su contestación a la demanda. En consecuencia se NIEGA la Solicitud de Prorroga Legal. ASI SE DECIDE.

Del Desalojo del Inmueble
En torno al pedimento libelado por la parte accionante, relativo al Desalojo del inmueble litigioso, fundamentado en la falta de pago de dos (2) mensualidades arrendaticias, observa este Jurisdicente que el demandante al momento de narrar los hechos objeto de la pretensión, destacó la insolvencia del accionado en cuanto al pago de dos (2) cánones de arrendamiento, sin determinar cuales meses fueron los dejados de pagar por el sujeto pasivo de la relación procesal, ni mucho menos preciso clara e individualmente la cuantificación pecuniaria de cada uno de ellos, limitándose sólo a manifestar que al momento de suscribirse el contrato arrendaticio se fijó como canon mensual la suma de CINCO BOLIVARES CON 0/100 (Bs. 5, oo), siendo aumentada posteriormente a la cantidad de de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), realizándose un último incremento del canon mensual para elevarlo a la cantidad de CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs.100, oo). Por su parte, el demandado al momento de contestar la demanda incoada en su contra, expresa que el canon mensual fijado por las partes fue incrementado hasta alcanzar la suma de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), y como ya ha quedado establecido anteriormente, confiesa expresamente estar dispuesto a pagar lo adeudado.
De actas se evidencia que, conjuntamente con el escrito de contestación la parte demandada acompaña cuatro (4) Recibos de pago, y muy especialmente del recibo cursante al folio veintiséis (26) del expediente, se observa el pago de la suma de CIENTO SESENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 160, oo), por concepto de cancelación de cuatro (4) meses de alquiler, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2002, a razón de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), cada uno de ellos. Sobre este asunto llama la atención del Juzgador que, durante el desarrollo del debate judicial la parte demandante no promovió prueba alguna que desvirtuara tal circunstancia, es decir, que la pensión de arrendamiento se incrementó por encima de esta última cifra, ni mucho menos realizó objeción alguna al contenido y firma de dichos recibos. Por el contrario guardó absoluto silencio, adquiriendo estas documentales valor probatorio, para determinar el monto al cual ascienden las pensiones de arrendamiento que se deben pagar en ocasión al contrato, es decir, que ciertamente el último incremento del canon de arrendamiento, se estableció en la cantidad de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo).
De lo anterior y del efecto que produce la confesión del demandado en cuanto a su estado insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas, llevan al sentenciador a reconocer como cierto el alegato del actor en cuanto a la mora arrendaticia del demandado de dos (2) pensiones de arrendamiento, por la suma de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), cada una de ellas, lo que en su conjunto representa un atraso en el pago de OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 80, oo). En consecuencia se acuerda en este fallo de mérito el Desalojo solicitado sobre el inmueble litigioso, con fundamento en el Literal A, del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual contempla la posibilidad de demandar y declarar Desalojo de un inmueble cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y se trate de un contrato “a tiempo indeterminado”. Así mismo, se condena al arrendatario al pago de la suma de OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 80, oo), por los conceptos antes referidos. ASI SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Parcialmente Con Lugar la demanda que por DESALOJO, interpuso el ciudadano EDGAR NIÑO, en contra del ciudadano JUAN BAUTISTA PEREZ, en consecuencia:
PRIMERO: Con Lugar, la acción de Desalojo interpuesta por el accionante EDGAR NIÑO, en contra del accionado JUAN BAUTISTA PEREZ, y se acuerda la entrega del inmueble plenamente identificado en actas a la parte demandante del presente proceso.
SEGUNDO: Con Lugar el pago de las mensualidades insolutas a razón de CUARENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40, oo), cada una de ellas, lo que en su conjunto asciende a la suma de OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 80, oo).
TERCERO: Sin Lugar el pedimento formulado por la parte accionante EDGAR NIÑO, relativo a la Aplicación de la Cláusula Penal por la Mora en la entrega del inmueble como lo contempla el contrato de arrendamiento analizado.
CUARTO: Sin Lugar el pedimento formulado por la parte accionada del presente proceso ciudadano JUAN BAUTISTA PEREZ, relativo a la Solicitud de Preferencia Ofertiva para adquirir el inmueble dado en calidad de arrendamiento.
QUINTO: Sin Lugar el pedimento formulado por la parte demandada, relativo a la solicitud de Prorroga Legal.
SEXTO: Se exime de costas a las partes por no haber vencimiento total en la presente Decisión, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticuatro (24) días del mes de Enero de dos mil once (2011.).- AÑOS: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
EL JUEZ.

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el numero 05-2011.-



EL SECRETARIO