TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3370-10.
En el presente juicio de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, seguido por el CONDOMINIO RESIDENCIAS LAS AMERICAS, debidamente inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 10 de Febrero de 1972, bajo el Nº 55, Protocolo 1, Tomo 2, de los libros respectivos llevados ante esa Oficina publica, en contra del ciudadano JOSÉ LUÍS LEÓN GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nº 20.685.530, se constata que una vez iniciada la causa y verificados los tramites para la citación del demandado de autos, se integró el contradictorio al momento de concurrir al proceso el demandado de autos para conferir poder de representación a los profesionales del derecho señalados en el Poder Apud Acta, de fecha 13 de Enero de 2011, con lo cual concluyeron los actos en tramite dirigidos a la designación del Defensor Judicial designado por el Tribunal.

I
De la Impugnación del Poder Otorgado

Como derivación de lo anterior, el apoderado judicial del demandado RAFAEL APONTE MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.454, presentó en fecha 17 de Enero de 2011, escrito de Contestación de Cuestiones Previas, y como Punto Previo impugnó el poder Apud Acta conferido a los abogados ELVIS MENDEZ y RODOLFO HAYDE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 133.046 y 30.883, respectivamente, bajo el argumento de no haberse cumplido al momento de su otorgamiento con las exigencias establecidas en el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de enunciar y exhibir al Secretario los documentos de los cuales emana la representación que se atribuye la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, y que como consecuencia de ello, no pudo el Secretario del Tribunal dejar constancia de ello, lo cual en su criterio constituye un requisito para la validez del Poder otorgado, que devine en la ilegitimidad de la Persona que se presenta como Administradora del CONDOMINIO RESIDENCIAS LAS AMERICAS. En este sentido el mencionado profesional del derecho Impugnó los documentos acompañados con la demanda, y afirma igualmente que además debió efectuarse una Asamblea General Extraordinaria para su designación, en fecha 25 de Noviembre de 2008, por lo cual procede a desconocer en su contenido y firma el acta de Asamblea en la que supuestamente se nombró a la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, por no haber sido convocado para ello. Por ultimo Impugnó el Acta de Asamblea de fecha 11 de Febrero de 2010, bajo el mismo argumento de no haber sido convocado para la misma.
Conforme a lo dicho, resulta de interés procesal proferir una pronta Decisión en cuanto a la suerte del Poder Apud Acta, otorgado en el proceso por quien se atribuye el carácter de Administradora del Condominio del Edificio Residencias Las Americas ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, con la finalidad de garantizarle a las partes el derecho de defensa, pues de lo contrario se incurriría en un menos cabo a sus derechos, producto de la incerteza que operaría si el Juez no resuelve in limini la Impugnación a la que se ha hecho referencia.
De acuerdo a los términos de la Impugnación, se observa que la representación judicial de la parte accionada, sustenta su alegato en el incumplimiento a las exigencias procesales establecidas en el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, al inferir la ausencia de presentación de los documentos del cual emana la representación que se atribuye la otorgante, en nombre del Condominio Residencias Las Americas. Sobre este asunto conviene destacar que nuestro sistema procesal, en cuanto al mecanismo impugnatorio del poder de Representación, evolucionó ostensiblemente a partir de la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil de 1986, con la finalidad de lograr y determinar la debida relación de representación directa que debe existir entre la parte y el apoderado judicial. En tal sentido el articulo 156 Ejusdem, no se refiere a un medio de Impugnación, sino de un mecanismo idóneo para que la parte contraria pueda acceder a la prueba idónea, a la que se ha referido el otorgante para conferir el mandato. Así, este mecanismo de Exhibición de los documentos que legitiman al otorgante, nos permite determinar o constatar si el poder es ineficaz por la ausencia de la correcta relación entre el conferente y el Apoderado.
En el caso de autos se observa que el Apoderado del accionado, no hace uso del medio que le otorga la Ley para el examen de los instrumentos del cual puedan emerger la facultad para conferir mandato, sino que en forma directa procede a impugnarlo. El espíritu del legislador fue el de garantizar a la parte contraria la posibilidad de verificar y examinar los documentos que legitiman al conferente y concluir si hay razones para impugnar o no la eficacia o validez del poder, en cuyo caso puede hacerlo en el acto de examen, so pena de caducidad, y en tal caso el Juez dispondría de un plazo de tres (3) días para resolver sobre la eficacia del Poder.
Así las cosas, y partiendo de las circunstancias bajo las cuales se confiere el Poder Apud Acta, se observa que en el texto del instrumento que cursa al folio 61 y su vuelto del expediente, la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, se atribuye el carácter de Administradora del Condominio Residencias Las Americas, y agrega que tal representación deriva del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 25 de Noviembre de 2005, del Edificio Condominio Residencias Las Americas. De seguidas agrega en el mismo sentido que tal carácter emana del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 11 de Febrero de 2010, y que en su Punto Numero 2, se le autoriza al apoderado actor para la realización de Gestiones de Cobranza Judicial y Extrajudicial relacionada con el Apartamento 7C. En este sentido, se observa que en la nota de certificación, el Secretario encargado de certificar la identidad de la otorgante dejó constancia del carácter de Administradora que se atribuye como representante del Condominio Residencias Las Americas, tal como consta en actas. Así mismo, certificó su identidad, quien se identificó con la Cedula de Identidad Nº 3. 650.050. De esta forma, en criterio del Tribunal en el caso bajo examen se observa que en las actas del expediente cursa el documento de Condominio del Edificio Residencias Las Americas, inscrito en la citada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 10 de Febrero de 1972, bajo el Nº 55, Protocolo 1, Tomo 2, de los libros respectivos.
Así mismo, consta en autos de los folios 17 al 29, senda actas de Asamblea de copropietarios del Edificio Las Americas, la primera de fecha 25 de Noviembre de 2008, y la segunda de fecha 11 de Febrero de 2010, ambas contienen nota de certificación expedida por la ciudadana Mery de Hernández, en su carácter de Presidenta del Condominio, las cuales se acompañan Lista de Propietarios asistentes a las mismas. En la primera de las Actas en referencia, se procedió a designar la Junta de Condominio correspondiente al periodo 2008-2009, designándose a la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, para el Cargo de Administradora. Por su parte en el acta de Asamblea del 11 de Febrero de 2010, en la cual se trató la situación de morosidad de las Cuotas Ordinarias y Extraordinarias de sus copropietarios, y conforme a lo discutido en el Punto Segundo de la agenda, se procedió a contratar los servicios profesionales del abogado Rodolfo Hayde, para que realice las gestiones de cobranza relacionadas con el Apartamento 7C, en virtud de que el propietario de dicho inmueble arrastra una deuda de cuotas ordinarias y extraordinarias desde el año 2008. Así mismo, se observa que en dicho acto estuvo presente el ciudadano JOSE LUIS LEON, quien planteó en la Asamblea que el caso en referencia seria tratado con su abogado, y procedió a retirarse de la misma.
En torno a lo anterior, se constata que las resoluciones adoptadas en las asambleas referidas, no fueron impugnadas por la parte demandada dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la celebración de cada una de ellas, como lo exige el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no es sino al momento de formular la impugnación al mandato cuando el abogado Rafael Aponte Martínez, procede a impugnar la validez de las referidas asambleas. En torno a ello llama la atención del sentenciador la afirmación del accionado, en el sentido de no tener conocimiento de la celebración de las mismas, cuando por el contrario consta en las Asambleas en la verificación del quórum, que a la primera de ellas compareció por el Apartamento 7C, la ciudadana OLIEVA GONZÁLEZ, en su carácter de cónyuge del demandado como se prueba del documento de propiedad cursante a los folios 47 al 50 del expediente, inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 15 de Abril de 1997, bajo el Nº 20, Protocolo 1, Tomo 7, y en la segunda estuvo presente el propio demandado, quien por lo demás realizó las observaciones en cuanto al modo en que discutiría las obligaciones condominales. También cabe destacar que además de la impugnación a la que se ha hecho referencia, la parte impugnante desconoce en su contenido y firma las actas de asamblea objeto de cuestionamiento, y por ende la designación de la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN, como Administradora. En torno a este mecanismo de defensa cabe destacar que, la vía idónea para enervar los efectos de los acuerdos de los propietarios de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, será la impugnación ante el Juez cuando se viole la Ley o el documento de condominio o cuando se viole algún derecho, y que como hemos dicho tal recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la celebración de la asamblea correspondiente, de manera que los acuerdos adoptados resultan de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, y siendo así encuentra este Operador de Justicia bajo los supuestos examinados que, no puede el impugnante desconocer en su contenido y firma los mencionados instrumentos, dada la inobservancia en la cual se incurrió en cuanto al ejercicio de la acción típica para ello. Por ultimo conviene precisar que las actas producidas contienen la Nota de Certificación de la Presidenta del Condominio, y su autoría no fue cuestionada por ningún medio procesal para adversar y desestimar los efectos probatorios que producen dichas actas a los fines de considerar la validez del Poder impugnado por la representación judicial de la parte accionada. En consecuencia, encuentra el Juzgador que el Poder de representación conferido en juicio cumple con las exigencias establecidas en el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, pues constan en los autos los documentos que acreditan la representación que se atribuye la otorgante en su carácter de Administradora del Condominio Residencias Las Americas, quien conforme a las atribuciones que le confiere el articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su Literal E, se encuentra facultada para “Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder”.
De lo anterior se concluye que la Administradora del condominio encargada de otorgar el poder objeto de impugnación, en criterio del Tribunal cumplió con las formalidades exigidas por la norma parcialmente transcrita, tomando en cuenta que el conferimiento del mandato y la contratación del profesional del derecho nació por la expresa voluntad de los copropietarios del Edificio Residencias Las Americas, tomada en Asamblea Extraordinaria convocada para tales efectos. En consecuencia se desestima la Impugnación hecha a valer en el proceso por la parte demandada, teniéndose como validas sus actuaciones procesales cumplidas con el poder impugnado. ASI SE DECIDE.

II
De la Ilegitimidad del Actor.

Igualmente Opone la parte accionada la Cuestión Previa de Ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor, por no tener la representación que se atribuye. Para sustentar este mecanismo de defensa, se argumenta que el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, obliga a presentar ante el Tribunal el documento de condominio, consignado en Copia Simple e Impugnado en el acto en el cual se alegan las defensas que se examinan en esta Decisión. Así mismo, se infiere que resulta de obligatorio cumplimiento la presentación del Reglamento de Condominio para verificar las atribuciones del Administrador, y que al no haberse presentado el mencionado documento quedó en entre dicho la representación que se atribuye la ciudadana BEATRIZ CORZO DE BEJARAN. Se argumenta igualmente, que por aplicación del articulo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, para la designación de un Administrador es obligatoria la realización de una asamblea debidamente convocada, que durará un (1) año en sus funciones, y que en el caso de autos, la supuesta Administradora tiene mas de un (1) año en su cargo, sin que se hubiese verificado su reelección conforme en una asamblea, y que además no presentó garantía suficiente para su nombramiento, e insiste que la Administradora no fue designada en Asamblea extraordinaria validamente constituida.
En torno a la Cuestión Previa hecha a valer, relativa a la Ilegitimidad de la persona que se presenta como actor, cabe destacar que el argumento del apoderado del accionante en cuanto a la obligatoriedad de producir en juicio el documento de condominio y su reglamento, resulta inconsistente, pues la norma invocada para sustentar tal defensa, esto es el articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Así mismo, la norma a la que alude la parte actora contempla la obligatoriedad a cargo del propietario primario de producir ante el Registrador Subalterno al momento de registrar el documento de condominio, un (1) ejemplar del Reglamento de Condominio, lo cual debe ser de obligatorio cumplimiento para los propietarios, y allí deben constar las atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador, las garantías que debe prestar para responder a lo largo de su gestión, así como las normas de convivencia y demás estipulaciones determinadas para tales fines. De lo anterior se infiere que la formalidad a la que alude la parte demandada, no se encuentra establecida en la Ley especial para ser cumplida como una obligación procesal en aquellos juicios en el que intervenga el condominio, sino que por el contrario, se tarta de una obligación de carácter sustantivo prevista en el Ley especial, para ser cumplida al momento de protocolizar el documento contentivo de la declaración del propietario de destinar el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal. Por el contrario esta formalidad permite a los propietarios de inmuebles acceder a estos instrumentos, para conocer el alcance de sus derechos y obligaciones condominales, y en caso de que hayan sido violados sus derechos poder traer a juicio los citados instrumentos como medios de pruebas, capaces de obtener de la jurisdicción la protección de los mismos.
Para arribar a una conclusión sobre la Falta de Legitimidad hecha a valer en el proceso, conviene nuevamente rescatar lo dicho por el Juez al momento de resolver la impugnación que sobre el mandato de representación hizo valer la parte demandada, pues del material probatorio examinado para decidir lo relativo al Poder que ostenta el apoderado de la parte accionante, se arribo a la conclusión de que el demandado tuvo perfecto conocimiento de la celebración de las asambleas extraordinaria realizada en fecha 25 de Noviembre de 2008 y 11 de Febrero de 2010. De igual manera se pudo constatar que la segunda de ellas, fue convocada especialmente para tratar como segundo punto, lo relativo al estado de insolvencia que se le atribuye al demandado en cuanto a obligaciones de carácter patrimonial, derivadas de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, con especial énfasis en que la voluntad de los propietarios, estuvo dirigida a la contratación del profesional Rodolfo Hayde, como abogado encargado de realizar las cobranzas judiciales y extrajudiciales necesarias para lograr el fin perseguido. En este sentido se aprecia que la contratación del nombrado abogado contó con el acuerdo unánime de los presentes en la Asamblea, a excepción del demandado quien optó por retirarse de la misma. Como derivación de lo anterior, el argumento esgrimido por el demandado, de haberse vencido la facultades del Administrador resulta intranscendente tomando en cuenta que la otorgante cumplió con un mandato emanado de la Asamblea de copropietarios y cualquier formalidad de orden legal, resulta insustancial frente a la decisión tomada en la misma, que tiene como norte que, el profesional contratado pudiera cumplir sus funciones de carácter judicial, para lo cual se hace necesario el otorgamiento del correspondiente poder. Así mismo, si los copropietarios no realizaron una nueva designación del Administrador a partir del año 2009, ello no invalida los actos cumplidos por quien ejerce la administración, porque como hemos dicho, no hizo sino cumplir un mandato adoptado en asamblea extraordinaria, y si bien el articulo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que el Administrador desempeñará sus funciones por un periodo de un (1) año, y que al vencimiento de dicho periodo el Juez de Municipios correspondiente, hará la nueva designación, pero el designado debe continuar en el ejercicio del cargo, por cuanto la administración del condominio no puede cesar en perjuicio de los copropietarios. En este caso en particular los copropietarios no tenido a bien designar un nuevo Administrador, más por el contrario la voluntad de ellos ha sido la de que permanezca en el cargo la designada, como lo ratifica la asamblea del 11 de febrero de 2010. Si la voluntad de ellos, o la de uno o más copropietarios hubiese sido la designar a un nievo Administrador hubiesen recurrido al Juez de Municipio para su designación. En consecuencia, por los motivos expuestos se declara Sin Lugar la Cuestión Previa de Falta de Legitimidad Procesal contenida en el numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
III
Dispositivo.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la Impugnación efectuada por la parte demandada JOSÉ LUÍS LEÓN GONZÁLEZ, al Poder de representación otorgado Apud Acta ante el Secretario Titular de este Despacho, por la Administradora del CONDOMINIO RESIDENCIAS LAS AMERICAS.
SEGUNDO: Sin lugar la Cuestión Previa de Falta de Legitimidad Procesal contenida en el Numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, hecha a valer en el proceso por la parte demandada.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de Enero de dos mil once (2011).- AÑOS: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
EL JUEZ

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia Interlocutoria signada bajo el Numero 02-2011.

EL SECRETARIO