TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: YECENIA ORLENDIA ROMERO DE LEON venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.243.097, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
1.1- APODERADOS JUDICIALES: LEOPOLDO LOVERA VEGAS y KAIRY ROJAS RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.933.505 y Nº 16.546.467 respectivamente, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 9.686 y Nº 123.352 respectivamente.
2.- PARTE DEMANDADA: ALFREDO JOSE MARCHAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nos. 10.778.337, domiciliado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
3.- El motivo del presente juicio es Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, sobre un inmueble constituido por una casa Nº 104, ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07 del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expone la parte actora que en fecha 25 de Mayo del año 2009, celebro contrato de opción de compra con el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, por un inmueble constituido por una casa Nº 104, ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07 del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), haciéndole entrega en esa oportunidad de la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) como pago inicial.
Que la opción de compre venta tenia una duración de Tres (3) meses, contados a partir del 25 de Enero del año 2009, terminando el día 25 de Abril del mismo año, todo lo cual se evidencia del contrato que en copia anexan marcado “A”.
Indica que en dicho contrato se establecen dos fechas para la opción de compre venta, una es la mencionada y la otra 25 de Septiembre del año 2009.
Que en medio de esa incertidumbre, ha intentado ponerse de acuerdo con el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, y todo a sido imposible, tan es así, que se a negado a la entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, de Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo.
Que a esto le aúna que esta vivienda es de las adquiridas por interés social, deberían presentarse la solvencia de pago total de la misma, requisito sinequanon para poder vender dichas viviendas.
Que por este incumplimiento se ha visto perjudicada en la adquisición de la vivienda, y la confusión de fechas ha sido un escollo para resolver la negociación.
Que por ello acude a esta autoridad a los fines de: Definir la fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de los documentos necesarios para la tramitación de su crédito, e igualmente la entrega de todos y cada uno de los requisitos mencionados.
Que el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, ha manifestado su negativa para la entrega de la documentación, indicándome que no quiere vender la casa, que por estas razones acude a este despacho a los fines de demandar al ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN.
Que esta situación le ha causado daños los cuales describe a continuación:
1. Los intereses de los Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000.00), los cuales están en manos de el.
2. La perdida de todas las gestiones realizadas para la obtención del crédito el cual esta paralizado por el incumplimiento en la entrega de la documentación necesaria, los cuales valoran en la suma de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00).
3. La realización de las operaciones de reparaciones mayores que tiene la vivienda, las cuales suman a la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00).
4. El pago de abogados para intentar un acuerdo amigable con el demandado, los cuales ascienden a la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00)
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil.
Que ante esta situación factica y las normas mencionadas solicitan al Tribunal se sirva:
1. Que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley, con la respectiva condenatoria en costas.
2. Que el ciudadano JOSE MERCHAN, convenga en venderle la casa Nº 104, ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07 del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, y en reparar los daños mencionados los cuales fueron causados por su retardo en el cumplimiento de sus obligaciones, los cuales ascienden a la suma de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00).
3. los intereses de los Diez Mil Bolívares, (Bs. 10.000,00), calculados a la tasa del tres por ciento (3%), lo cual suma la cantidad de Ciento Veinticinco Bolívares (Bs. 125,00).
4. Que se cite al demandado en la dirección que indicaran en su oportunidad.
Estima la presente demanda en la cantidad de VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.000,oo), o 784,09 Unidades Tributarias.
El presente libelo de demanda fue recibido en este Tribunal en fecha 22-11-2009, asignándosele el Nº 2009-2646.
En fecha 06-11-2009, compareció la parte actora y consignó los recaudos señalados en el libelo de la demanda.
En fecha 10-11-2009, se admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho siguiente a su última citación, a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 24-11-2009, la parte actora indico la dirección del demandado, suministro las copias y puso a disposición del Alguacil los medios para la citación.
En fecha 25-11-2009, el Tribunal libró la respectiva compulsa.
En fecha 09-12-2009, el Alguacil de este despacho consignó la compulsa, sin firmar, por cuanto no pudo localizar al demandado.
En fecha 14-01-2010, la parte actora pidió la citación por carteles.
En fecha 19-01-2010, el Tribunal acordó la citación por carteles.
En fecha 25-01-2010, la parte actora retiro los carteles para su publicación.
En fecha 17-02-2010, la parte actora consigno los carteles publicados, en fechas 01-02-2010 en el diario LA HORA, y en fecha 05-02-2010, en el diario SOL DE MARGARITA, respectivamente, los cuales fueron agregados en las misma fecha.
En fecha 22-02-2010, la Secretario del Tribunal se traslado y fijo el cartel de citación.
En fecha 23-04-2010, la parte actora solicito se le designara Defensor Judicial al demandado.
En fecha 27-04-2010, el Tribunal designo a la abogada en ejercicio Ana Elisa Borrego, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.388, como Defensor Judicial del ciudadano Alfredo José Merchán.
En fecha 30-04-2010, el abogado José Luís Galindo Ramos, inscrito en el Inpreaobogado Nº 123.380, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Alfredo José Merchán, consigno escrito de contestación de la demandad y reconvención, en los siguientes términos:
Que es cierto que celebro con la demandante un contrato de arrendamiento con opción a compra, por el lapso de seis (6) meses, contados a partir del 26-05-2009, con vencimiento el 26-01-2010, sobre un inmueble constituido por una casa Nº 104, ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07 del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta.
Que en dicho contrato se establecieron las siguientes condiciones, en la Cláusula Segunda, Contrato de arrendamiento con opción a compra; Tercera, el lapso de duración es de seis (6) meses, que comenzara a regir el día 26-05-2009, y vencerá el día 26 de ENERO de 2010, exceptuando el lapso de Opción a Compra que las partes convienen con una duración de Tres (03) meses, la cual comenzara a regir el día 25 de enero de 2009 y vencerá el día 25 de Abril de 2009; Quinta, El precio de venta establecido por el ciudadano ALFREDO JOSE MARCHAN, del inmueble que se da por medio de este documento en Opción de Compra, a la ciudadana YECENIA ROMERO, quien acepta dicho precio, es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00); y la Opción a compra tiene una duración de Tres (3) meses, que comenzara a regir el día 25 de septiembre de 2009.
Que la referida demanda es un acto desleal, en el que se pretende alegar que su representado no cumplió con sus obligaciones contractuales, y que producto de ello no se celebro la compra final del inmueble.
Niega, rechaza y contradice el contenido de los hechos que narra el demandante, al explanar textualmente en el folio uno del escrito libelar, que: “la opción de compra tenia una duración de tres (3) meses, contados a partir del mes (sic) los cuales comenzaron a regir a partir del 25 de Enero del año 2009 terminando el día 25 de abril del mismo año, (…) en el galimatico contrato se establecen dos fechas para la opción de compra una es la mencionada y la otra 25 de Septiembre del año 2009. Por tanto en medio de esta incertidumbre, he intentado ponerme de acuerdo con el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, antes identificado, y todo ha sido imposible…..”
Que tal afirmación es un acto de mala fe, toda vez que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, fue celebrado en fecha 25 de Mayo de 2009, y por lo tanto al haberse señalado en la Cláusula Tercera, que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de Enero de 2009 y que vencería el 25 de Abril de 2009, obviamente se incurrió en un error material de trascripción, que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento que “…la Opción a compra tiene una duración de Tres (3) meses, que comenzara a regir el día 25 de septiembre de 2009”, por lo cual es este lapso que debe tenerse como cierto y mas aún si opera en beneficio del demandante.
Niega, rechaza y contradice, el hecho de que su representado se hubiere negado a entregar a la demandante la documentación necesaria para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, de Hidrocaribe, ya que en ningún momento se acordó que la cancelación del precio de venta del inmueble, se hiciere mediante la aprobación de crédito bancario alguno.
Niega, rechaza y contradice el argumento de la actora, de que la vivienda es de las adquiridas por interés social, debiendo presentar la solvencia de pago total de la misma, puesto que previo a la celebración del contrato, la arrendataria tuvo a la vista el documento de propiedad de la vivienda, así como el comprobante de deposito del último pago que demuestra que su representado, cancelo totalmente el crédito que le fue otorgado para su adquisición.
Niega, rechaza y contradice, que la demandante se haya visto perjudicada en la adquisición de la vivienda, e igualmente niega, rechaza y contradice que su representado le haya manifestado a la demandante que no quería venderle la casa, ya que por el contrario le ha dado tiempo suficiente para finiquitar la negociación.
Niega, rechaza y contradice que la ciudadana Yecenia Romero, hay entregado a su representado la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), como pago inicial con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento con opción a compra, ya que la única suma entregada a su patrocinado, fue la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), recibidos en calidad de deposito.
Niega, rechaza y contradice, que su representada deba pagar a los demandantes intereses por tales sumas, así como también niega rechaza y contradice, que su representado deba pagar las siguientes cantidades; Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) por concepto de daños; Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) por concepto de reparaciones mayores a la vivienda; Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), por honorarios de abogados.
Niega, rechaza y contradice la cuantía de la demanda, por no corresponder con las sumas pretendidas por la demandante, solicitando que sea declarada sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
De La Reconvención.
Expone el apoderado judicial, que la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre Alfredo José Marchan y la ciudadana Yecenia Romero, en fecha 25 de Mayo de 2009, sobre el inmueble propiedad de su mandante, sobre un inmueble constituido por una casa Nº 104, ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07 del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, se acordó un canon de arrendamiento por la suma de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00), los cuales la arrendataria debía cancelar por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que del mismo modo se dispuso que el incumplimiento en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, haría que el contrato se considerase resuelto de pleno derecho y que el arrendador pudiera exigir la devolución del inmueble.
Que es el caso que la señora Yecenia Romero, ha incumplido con el pago de todos los cánones de arrendamiento adeudando desde el mes de Mayo a Diciembre del año 2009 y Enero del 2010.
Que dicha ciudadana se encuentra ocupando el inmueble, a pesar que el contrato venció el 25 de Enero del corriente año, por lo que igualmente adeuda a su representado el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, todo lo cual asciende a la suma de Siete Mil Bolívares Ochocientos Bolívares (B. 7.800,00).
Que también dicha ciudadana, a incumplido con el pago de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado, lo cual asciende ala cantidad de Trescientos bolívares (Bs. 300,00).
Que en el referido contrato se fijo como precio de venta del inmueble arrendado con opción a compra, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), acordándose asimismo que por ningún concepto el canon de arrendamiento, formaría parte del precio de opción a compra.
Que el arrendamiento como la opción de compra vencieron el 26 de enero de 2010, y la prenombrada ciudadana no ha pagado los cánones de arrendamiento adeudados y mucho menos el precio de venta pactado.
Que evidentemente por causa del incumplimiento de la ciudadana Yecenia Romero, no se ha podido materializar la venta del inmueble opcionado y dicha situación afecta los intereses de su representado, quien por encontrase a un negoció jurídico que no alcanza su fin, se ha visto imposibilitado de negociar su inmueble con otras personas.
Fundamenta su reconvención en los artículos 1.159, 1.176, 1.168, 1.215, 1.264 del Código Civil.
Que en este caso, la opcionante arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, con opción de compra, así como tampoco el costo de los servicios de agua, luz y aseo urbano, y mucho menos el precio de venta convenido, por lo cual es procedente conforme a derecho es demandar su resolución.
Que por estas razones, procede a reconvenir, como en efecto lo hace a la ciudadana YESENIA ROMERO, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:
PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito, con la consecuente devolución del inmueble, restituyéndolo en la posesión del mismo.
SEGUNDO: Pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios.
TERCERO: Pagar las sumas debidas por concepto de servicios de electricidad, aseo urbano del inmueble y agua, consumidos desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, hasta la fecha de devolución del inmueble, en concepto de daños y perjuicios, las cuales se determinaran por experticia complementaria del fallo, conforme lo dispone el articulo 242 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Pagar las costas y costos del proceso de conformidad con lo previsto en el articuló 648 del Código de Procedimiento Civil.
Estima su demanda en la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00), o Trescientas Siete con Sesenta y Nueve Unidades Tributarias (307,69 U.T).
En fecha 03-05-2010, se admitió la presente Reconvención y se ordenó el emplazamiento de la demandada, para que compareciera por ante este Juzgado al quinto (5) día de despacho, siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 11-05-2010, la ciudadana YECENIA ROMERO, a través de su apoderada judicial presento escrito de contestación a la Reconvención en los siguientes términos:
Rechaza, en nombre de su representada, la presente reconvención por cuanto la misma esta disociada de la realidad jurídica y factica.
Que el presente proceso esta instaurado por la falta de cumplimiento de un contrato de opción de compraventa.
Que el contrato de arrendamiento nunca fue discutido.
Que el demandado reconvincente, alega que el contrato de arrendamiento esta vencido y que mi representada incumplió con lo pactado en el contrato.
Que ignora la parte reconvincente, que su representada le entrego la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), los cuales no se mencionan en parte alguna e igualmente la cancelación de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento, que dicen que no fueron canceladas.
Que igualmente la parte reconvincente, acepta que su representada sigue ocupando el inmueble, lo cual perfecciona la tacita reconducción, quedando vigente todo lo pactado, solo que el plazo es indeterminado.
Que en la contestación de la demanda, así como en la reconvención la parte demandada, afirma ser propietario del mencionado inmueble, pero en ningún momento cita o menciona su titularidad.
Que en referencia a la supuesta obligación que tenia su representada de obtener las solvencias inmobiliarias, y a pagar el correspondiente impuesto al a Alcaldía del Municipio Tubores, por derecho de frente, etc. Es claro que esas obligaciones atañen al propietario del inmueble.
Rechaza, que su representada no haya cancelado los servicios, puesto que al no cancelarlos las instituciones encargadas de proveerlos, retiran el servicio ante la insolvencia.
Que en referencia a si es una vivienda de interés social, debe recalcar y quedara demostrado en el presente proceso, que estas viviendas, fueron vendidas con intereses preferenciales.
Rechazan e impugnan las copias consignadas en el presente proceso.
Rechaza que su representada deba convenir en cancelar cifra alguna adicional a las que le ha pagado a la parte demandada reconviniente.
Por todas estas razones, rechazan en todas y cada una de sus partes la presente reconvención, solicitando sea declarada sin lugar.
En fecha 25-05-2010, el apoderado judicial del demandado, presento escrito por medio del cual solicita la nulidad del auto de admisión de la reconvención de fecha 03-05-2010.
En fecha 28-05-2010, el Tribunal dicto auto por medio del cual repone la causa al estado de nueva admisión de la reconvención.
En fecha 03-06-2010, se admitió la presente Reconvención y se ordenó el emplazamiento de la demandada, para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho, siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 07-06-2010, la ciudadana YECENIA ROMERO, a través de su apoderada judicial presento escrito de contestación a la Reconvención.
En fecha 22-06-2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22-06-2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, acordando extender el lapso de evacuación por quince (15) días.
En fecha 22-06-2010, la parte demandada reconviniente presento escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22-06-2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
En fecha 29-06-2010, la parte demandada reconviniente presento escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 02-07-2010, la parte actora presento escrito de contestación a la oposición de las pruebas.
En fecha 29-07-2010, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, se difirió la misma por un lapso de doce (12) días continuos.
PARTE MOTIVA
De las Pruebas:
Parte Actora.
Junto al libelo promovió las siguientes:
• Recibo en original a nombre de Yesenia Romero, por Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00), por concepto de alquiler de la casa correspondiente del 26-11-08 al 26-12-08, el cual cursa en autos al folio 10. El Tribunal no le da valor probatorio por cuanto de la lectura del mismo, no se consigue su pertinencia con la causa. Y así se decide.
• Copia de deposito bancario del Banco Mercantil Nº 000000597312213, de fecha 13-01-2009, a nombre de Bermúdez Elvis, por Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00), depositado por Yecenia Romero, el cual cursa en autos al folio 11. El Tribunal no le da valor probatorio por cuanto de la lectura del mismo, no se consigue su pertinencia con la causa. Y así se decide.
• En original Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito por las partes en litigio en forma privada en fecha 25 de Mayo de 2009, el cual cursa en autos a los folios 12 y 13. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• En copia Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito entre el ciudadano ELBIS BERMUDEZ y la ciudadana YESENIA ROMERO en forma privada, en fecha 25 de Noviembre de 2008, el cual cursa en autos a los folios 14 y 15. El Tribunal no le da valor probatorio por cuanto de la lectura del mismo, no se consigue su pertinencia con la causa. Y así se decide.
En la etapa de pruebas:
• El merito favorable de los autos, en especial el contrato de opción de compra.

Informes:
• Se oficie a C.A, Hidrologica del Caribe, a los fines de que informe sobre quien es el propietario de la cuenta Nº 17-03-09-030-10400-9.
• Se oficie a SENECA, a los fines de que informe el estado de cuenta de NIR. 0.5025401.01, y quien es su titular.
• Se oficie a la Alcaldía del Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, Dirección de Servicios Públicos, a fin de que informe sobre los resultados de las revisiones de las tanquillas del sector “D”, vereda 7, casa Nº 104, desarrollo La Blanquita de fecha 22-04-2009.
No constan en autos las resultas de los informes solicitados, en razón de lo cual no pueden ser valorados. Y así se decide.
Inspección Judicial:
• En el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta. En fecha 01-07-2010, la parte actora renuncio a la evacuación de dicha prueba. Por lo cual no se le valor probatorio. Y así se decide.
Experticia:
• A los efectos de hacer avaluó al inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra y así mismo el valor de las reparaciones que se le hicieron al inmueble.
En fecha 01-07-2010, a las diez antes meridiem (10 a.m), siendo el día y la hora para el nombramiento de los expertos, se anuncio el acto y no compareció persona alguna, por lo cual se declaro desierto. En fecha 01-07-2010, la parte actora solicito el diferimiento del acto para nombrar los expertos.
En fecha 02-07-2010, el Tribunal por auto fijo el Octavo (8°) día de despacho siguiente para el nombramiento de los expertos.
En fecha 19-07-2010, a las diez antes meridiem (10 a.m), siendo el día y la hora para el nombramiento de los expertos, se anuncio el acto y no compareció persona alguna, por lo cual se declaro desierto. En relación a esta prueba el Tribunal no le da valor probatorio. Y así se decide.
Testimoniales:
Fueron promovidas las testimoniales de los siguientes ciudadanos, Ynginia Del Valle Mendoza, Enrique Baes, Jesús Salazar, Carlos Enrique Mendoza Salazar y Elbis Leonor Bermúdez Alfonso.
En fecha 29-06-2010, la parte demandada formulo oposición a esta prueba.
En fecha 02-07-2010, la parte actora ratifico la prueba de testigos promovida.
En fecha 30-06-2010, rindió testimonio la ciudadana YNGINIA DEL VALLE MENDOZA.
En fecha 30-06-2010, rindió testimonio el ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR.
En cuanto a la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Enrique Baes y Jesús Salazar, habiéndose fijado el acto en dos oportunidades, dichos ciudadanos no acudieron declarándose desiertos los actos.
En cuanto a esta prueba, el Tribunal observa que en el presente caso, al existir una prueba documental fundamental como lo es el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra, en el cual se establecieron las condiciones de la negociación, el testimonio dado por los testigos carece de valor probatorio. Y así se decide.
Parte Demandada.
Junto a su escrito de contestación.
• En copia simple Estado de Cuenta de Hidocaribe, correspondiente al inmueble ubicado en la Vereda 07 Sector D, Nº 104 La Blanquilla de fecha 07/04/2010, el cual indica Deuda Acumulada: 0.00; total a Pagar: 421.89, la cual marcada “A” cursa al folio 55.
Dicha copia fue impugnada por la parte actora en fecha 07-06-2010.
El Tribunal no le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• En copia simple Estado de Cuenta del Cliente, a nombre de Bermúdez Elvys, emitido por la empresa SENECA, el cual marcado “B” cursa al folio 56. El Tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto dicho ciudadano no es parte en la presente causa. Y así se decide.
• Copia de deposito bancario Nº 177135616, del Banco Occidental de Descuento de fecha 03-02-09, para depositar en la cuenta 01160132470196096723, a nombre del ciudadano Alfredo Merchán, por Bolívares Tres Mil Setecientos (Bs. 3.700,00), la cual marcada “C” cursa al folio 57. El Tribunal no le otorga valor probatorio por considerarla inútil en la presenta causa. Y así se decide.
• En copia simple marcada “D”, hoja de libreta Nº 3528313 y cedula de identidad del ciudadano Alfredo José Merchán, la cual cursa al folio 58. El Tribunal no le otorga valor probatorio por considerarla inútil en la presenta causa. Y así se decide.
En la etapa de pruebas.
• El merito favorable de los autos.
• Copia certificada de documento de propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno Nº 104 y la casa sobre ella construida situada en la Manzana o Sector “D” de la Primera Etapa del Desarrollo la Blanquilla, situado en el Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, a nombre del ciudadano Alfredo José Merchán, el cual cursa en autos del folio 112 al 126. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Copia simple de documento de liberación de hipoteca, que existía sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno Nº 104 y la casa sobre ella construida situada en la Manzana o Sector “D” de la Primera Etapa del Desarrollo la Blanquilla, situado en el Municipio Tubores del Estado Nueva Esparta, a nombre del ciudadano Alfredo José Merchán, el cual cursa en autos del folio 130 al 132. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
El Tribunal, encontrándose dentro del lapso legal para dictar sentencia definitiva en la presente causa, lo hace en los siguientes términos:
Consta en autos a los folios 12 y 13, documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, suscrito en forma privada por las partes en litigio en fecha 25 de Mayo de 2009.
Dicho instrumento establece en su Cláusula Primera: “La ciudadana ALFREDO JOSE MARCHAN, es propietaria de un terreno y la casa sobre el construida, de tres (03) habitaciones, sala comedor, sala de baño y patio ubicada en la Urbanización La Blanquilla Sector D, Vereda 07, casa 104, Casa s/n, Municipio Autónomo Tubores del Estado Nueva Esparta.”
En su Cláusula Segunda indica: “El ciudadano ALFREDO JOSE MARCHAN, da en ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, a la ciudadana YECENIA ROMERO, inmueble antes identificado.”
En su Cláusula Tercera: “El lapso de duración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, es de seis (06) meses, que comenzara a regir el día 26 de Mayo de 2009, y vencerá el día 26 de Enero de 2010; exceptuando el lapso de Opción a Compra que las partes convienen con una duración de Tres (03) meses, la cual comenzara a regir el día 25 de enero de 2009 y vencerá el día 25 de abril de 2009.”
En la Cláusula Cuarta, se estableció el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00) mensuales, que la ciudadana YECENIA ROMERO cancelaría por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
En la Cláusula Quinta se indica: “El precio de venta establecido por la ciudadano ALFREDO JOSE MARCHAN, del inmueble que se da por medio de este documento en Opción a Compra, a la ciudadana YECENIA ROMERO, quien acepta dicho precio, es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00); y la Opción a Compra tiene una duración de Tres (03) meses, que comenzara a regir el día 25 de septiembre de 2009.”
Las demás cláusulas previstas en dicho contrato, contienen estipulaciones de uso común en los contratos de arrendamiento.
Es preciso que una vez analizado el presente contrato, estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, es decir se arrendó el inmueble, dándole oportunidad al arrendatario para la adquisición del mismo, mediante el pago de un precio y estableciéndose un lapso para ejecutar dicha opción de compra venta.
Ahora bien, alega la parte actora que en el presente caso, existen dos fechas en el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, para ejecutar la opción de compra lo cual le crea incertidumbre, al no saber cual es la fecha de cumplimiento de la opción de compra.
Por su parte la parte demandada, alega que tal afirmación es un acto de mala fe, toda vez que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, fue celebrado en fecha 25 de Mayo de 2009, y por lo tanto al haberse señalado en la Cláusula Tercera, que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de Enero de 2009 y que vencería el 25 de Abril de 2009, obviamente se incurrió en un error material de trascripción, que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento que “…la Opción a compra tiene una duración de Tres (3) meses, que comenzara a regir el día 25 de septiembre de 2009”, por lo cual es este lapso que debe tenerse como cierto y mas aún si opera en beneficio del demandante.
Según el maestro Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Sexta Edición), en la interpretación del contrato el juez debe tomar en cuenta determinados principios y normas establecidos en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia. Es así como se deben tomar en cuenta determinados principios y normas expresas establecidas por el legislador, tanto en el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. Es así que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su último párrafo dispone:
“En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Por su parte el artículo 1.160 del Código Civil, establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Es así como de las disposiciones transcritas, el legislador establece un orden de prioridad que debe ser seguido por el Juez para la interpretación de los contratos.
En primer termino, el juez debe aplicar la ley.
En segundo lugar, el juez debe tener por norte la determinación de la verdad.
Para la determinación de la verdad, el Juez deberá atenerse al contenido mismo del contrato y a la intención que racionalmente pueda atribuirse a las partes, conforme al expresado contenido y según las consecuencias que se desprenden de la propia naturaleza del contrato, considerado en si mismo.
Es así que en el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral y de tracto sucesivo. El resaltado es mió.
Como puede observarse en las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, se estableció lo relacionado a la relación arrendaticia, y en la Cláusula Quinta, se estableció lo concerniente a la Opción de Compra del inmueble arrendado.
De acuerdo a lo previsto en la Cláusula Quinta, la duración de la Opción de Compra, era de tres (03) meses, contados a partir del 25 de Septiembre del año 2009.
Plantear una incertidumbre en este caso, por lo previsto en la cláusula Tercera: “exceptuando el lapso de Opción a Compra que las partes convienen con una duración de Tres (03) meses, la cual comenzara a regir el día 25 de enero de 2009 y vencerá el día 25 de abril de 2009.” El resaltado es mió.
Cabe la pregunta, ¿como se va a contar un lapso de tres (3) meses, para el pago del precio del inmueble, a partir del 25 de Enero del 2009?
Si el contrato se suscribió en fecha 25 de Mayo del 2009.
¿Cómo se otorga un plazo que hipotéticamente vencería (25-04-2009) antes de la fecha cierta de inicio del contrato (25-05-2009)?
La explicación más racional, presume que fue un error involuntario, cometido por las partes, tan así que consideraron dejarlo así, en vez de proceder a la redacción de un nuevo contrato corrigiendo tal error.
En conclusión, la fecha de inicio para la ejecución del pago de la opción de compra, es el día 25 de Septiembre de 2009. Y así se decide.
No consta en autos tampoco, prueba de que la ciudadana Yecenia Romero, haya pagado la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), como pago inicial de la opción de compra, de acuerdo a lo expuesto en el libelo de la demanda.
También observa quien aquí decide, que en el contrato no se previo ninguna disposición en relación al pago, su tramitación, entrega de documentación, clasificación del inmueble (interés social), únicamente se indico el precio y el tiempo o termino para su pago. Con lo cual se descarta lo expuesto por el actor en eses sentido.
También consta en autos, que el inmueble que se ofreció en venta, si pertenece al arrendador oferente, lo cual se probo debidamente en el proceso.
En conclusión, este Juzgador declara Sin Lugar, la acción de cumplimiento de contrato de compra venta, incoada por la ciudadana YESENIA ROMERO, contra el ciudadano Alfredo José Merchán. Y así se decide.
En relación a la Reconvención propuesta por el demandado ALFREDO JOSE MERCHAN, contra la ciudadana YESENIA ROMERO, el Tribunal pasa a considerar:
Consta en autos a los folios 12 y 13, documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, suscrito en forma privada por las partes en litigio en fecha 25 de Mayo de 2009.
La Cláusula Cuarta del contrato indica lo siguiente:
“El canon de arrendamiento del Inmueble con Opción a Compra, es de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales, que cancelara la ciudadana YESENIA ROMERO, por mensualidades ADELANTADAS, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento de dos (02) mensualidades consecutivas, hará que el presente contrato se considere resuelto de pleno derecho y facultara a la ARRENDADORA OFERENTE a exigir la devolución del inmueble; el canon de arrendamiento, por ningún concepto formara parte del precio de Opción a Compra.”
Expone el demandado Reconviniente, que la ciudadana YESENIA ROMERO, se encuentra ocupando el inmueble, a pesar que el contrato venció el 25 de Enero del corriente año, y que igualmente adeuda a su representado el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, todo lo cual asciende a la suma de Siete Mil Bolívares Ochocientos Bolívares (B. 7.800,00).
Que también dicha ciudadana, ha incumplido con el pago de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado, lo cual asciende a la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00).
En fecha 11-05-2010, la ciudadana YECENIA ROMERO, actora reconvenida, través de su apoderada judicial presento escrito de contestación a la Reconvención en los siguientes términos:
Rechazo, en nombre de su representada, la presente reconvención por cuanto la misma esta disociada de la realidad jurídica y factica.
Que el presente proceso esta instaurado por la falta de cumplimiento de un contrato de opción de compraventa.
Que el contrato de arrendamiento nunca fue discutido.
Que el demandado reconvincente, alega que el contrato de arrendamiento esta vencido y que mi representada incumplió con lo pactado en el contrato.
Que ignora la parte reconvincente, que su representada le entrego la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), los cuales no se mencionan en parte alguna e igualmente la cancelación de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento, que dicen que no fueron canceladas.
Que igualmente la parte reconviniente, acepta que su representada sigue ocupando el inmueble, lo cual perfecciona la tacita reconducción, quedando vigente todo lo pactado, solo que el plazo es indeterminado.
Que en la contestación de la demanda, así como en la reconvención la parte demandada, afirma ser propietario del mencionado inmueble, pero en ningún momento cita o menciona su titularidad.
Que en referencia a la supuesta obligación que tenia su representada de obtener las solvencias inmobiliarias, y a pagar el correspondiente impuesto al a Alcaldía del Municipio Tubores, por derecho de frente, etc.

Rechaza, que su representada no haya cancelado los servicios, puesto que al no cancelarlos las instituciones encargadas de proveerlos, retiran el servicio ante la insolvencia.
Al respecto el Tribunal observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En el presente caso la ciudadana YESENIA ROMERO, demandante reconvenida, no probo debidamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, por lo cual considera este Juzgador declara procedente la acción Resolutoria incoada. Y así se decide.
En relación al pago de los cánones de arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios reclamados, el Tribunal observa que el canon de arrendamiento establecido en el contrato es de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00), que multiplicados por los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, da como resultado la suma de Dos Mil Cien Bolívares (Bs.2.100,00), cantidad esta que deberá pagar la ciudadana YESENIA ROMERO por tal concepto. Y así se decide.
En cuanto al pago de los servicios de Agua, Electricidad y Aseo Urbano, reclamados, el demandado reconviente no probó debidamente los mismos, en razón de lo cual el Tribunal declara improcedente tal petición. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Sin Lugar, la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción de Compra-Venta interpuesta por la ciudadana YECENIA ROMERO, contra el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, ya identificados.
SEGUNDO: Sin Lugar, la solicitud de que el ciudadano Alfredo José Merchán convenga en venderle el inmueble arrendado y en reparar los daños supuestamente causados por un monto de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00).
TERCERO: Sin Lugar, el pago de intereses por la cantidad de Ciento Veinticinco Bolívares (Bs. 125,00).
CUARTO: Con Lugar, la Reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos Alfredo José Merchán, contra la ciudadana Yesenia Romero, identificados en autos.
QUINTO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada en fecha 25 de Mayo del año 2009.
SEXTO: Se condena a la ciudadana Yesenia Romero, al pago de la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,00), al ciudadano Alfredo José Merchán, por concepto de daños y perjuicios.
SEPTIMO: Sin Lugar, el pago de servicios de Agua, Electricidad y Aseo Urbano.
OCTAVO: Se condena en costas a la ciudadana Yesenia Romero de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Se ordena la notificación a las partes del contenido de la presente decisión.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los trece (13) días del mes de Enero de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA MARCANO RODRIGUEZ

NOTA: En esta misma fecha (13-01-2011), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,
LA SECRETARIA,

Exp. Civil No. 09-2646.-
LJIU