TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
201° y 152º

Ocurren ante este Tribunal los ciudadanos OSCAR ENRIQUE CARRIZO PARRA y ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO DE CARRIZO, venezolanos, mayores de edad, Técnico en Instrumentación y Abogada, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 15.766.617 y V- 16.689.505, respectivamente, domiciliados en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, el primero asistido por la Abogada en ejercicio ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO DE CARRIZO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 149.700, y la segunda actuando en nombre propio y en representación de sus intereses; para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a las ciudadanas NELLYS SELENE FERRER CASTRO y BELKYS SELENA RODRIGUEZ FERRER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 4.712.280 y V- 11.452.768, respectivamente, de igual domicilio, alegando que celebraron con las demandadas Contrato de Opción de Compra-Venta con arrendamiento, por la cantidad de trescientos veinticinco mil bolívares (Bs. 325.000,00), sobre un inmueble ubicado en el caserío denominado La Punta, en la avenida 6, calle 22-24, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 16 de noviembre de 2009, que pertenece en propiedad a las demandas, según consta en documento protocolizado por ante el Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 27 de septiembre de 1999, bajo el No. 47, Tomo 12, Protocolo 1°, Tercer Trimestre; que el documento de Opción de Compra Venta con Arrendamiento fue suscrito por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Maracaibo, bajo el No. 46, Tomo 118; que habitaron el inmueble en calidad de Compradores Arrendatarios durante siete (7) meses, más seis (6) meses de prorroga comprendida desde el 20 de noviembre de 2009, hasta el 20 de diciembre de 2010; que otorgaron a las promitentes vendedoras-arrendadoras la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por concepto de opción de compra venta, ello mientras se tramitaba el crédito hipotecario a través de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), que ya el crédito estaba aprobado según notificación realizada por dicha entidad a nombre del ciudadano OSCAR ENRIQUE CARRIZO PARRA, así como el plan de vivienda habitacional como beneficio contractual de la empresa PDVSA que fue aprobado para completar la suma integra del valor del inmueble. Que en el transcurso del mes de junio de 2009 comenzaron a presentarse filtraciones y grietas que al momento de la celebración del contrato no se observaron, por cuanto la vivienda estaba pintada en paredes y techo, que en vista de la circunstancia y el hecho del desconocimiento de la situación al momento de la celebración del contrato fue por lo que notificaron por escrito a las Promitente Vendedoras dicha situación, arguyendo que estas se negaron a firmar; que de acuerdo al informe de avalúo emitido por la Empresa Avalmara C.A, adscrita al SUDEBAN, realizado por el Ingeniero Noe Carrasquero se estableció la condición del inmueble como aceptable, valorando el referido en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00); igualmente señalan que en la cláusula novena del contrato se convino que serían por cuenta de los Promitentes Compradores las reparaciones que requiera la vivienda en instalaciones eléctricas y sanitarias, así como tuberías, protecciones y demás accesorios, arguyendo que de dicha cláusula se evidencia la mala intención (Dolo); asimismo que en la cláusula cuarta del referido contrato se estipuló que si la compra venta no se perfeccionaba por causas imputables a los Promitentes Compradores, estos perderían en cuarenta por ciento (40%) de la cantidad entregada como opción de compra, pero si fuere por causas imputables a las Promitentes Vendedoras estas quedarían obligadas a restituir otro sesenta por ciento (60%) una vez obtenido otro comprador el inmueble. Que por cuanto la negociación no se concreto por causas dependientes de las promitentes vendedoras es por lo que proceden a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y cumplimiento de cláusula penal.

Asimismo se observa la contestación de la demanda presentada por el Abogado PABLO CORZO LEAL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.708, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas NELLYS FERRER CASTRO y BELKYS RODRÍGUEZ FERRER, ya identificadas, en fecha 09 de junio de 2011, mediante la cual rechazan, niegan y contradicen los hechos narrados por la demandante, indicándolos como falsos e inciertos, por cuanto consideran que el inmueble objeto del contrato de compra venta con arrendamiento no tiene vicios ocultos o defectos de construcción que hagan imposible vivir en el, o que pongan en peligro la vida de las personas que lo habitan. Alega el representante judicial de las demandadas que es cierto que suscribieron un contrato de opción de compra venta con arrendamiento el día 16 de noviembre de 2009, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, a su vez procede a desconocer los instrumentos acompañados con el libelo de demanda por no emanar de sus representadas, que por ello propone la Reconvención o Mutua Petición, basado en el contrato de opción de compra venta con arrendamiento, inserto en actas, con el objeto de que cumplan con las cláusulas cuarta y séptima del mismo.

Por su parte, la demandada dio contestación a la Reconvención interpuesta en su contra, ratificando los argumentos alegados en la demanda, alegó también que en la Cláusula Novena del contrato se establece que serán por su cuenta las reparaciones que requiera el inmueble en sus instalaciones eléctricas y sanitarias, así como lo que corresponde a tuberías, protecciones y demás accesorios. Que dicha cláusula evidencia que no establecieron una determinación entre las reparaciones menores y mayores, dejando en la ambigüedad esta interpretación, con la intención de confundir, que en su interior está implícito que la parte demandante reparara todo a sabiendas de que el inmueble se filtraba y no lo manifestaron. Que de la Cláusula Décima Sexta se entiende implícita la mala intención al hacer referencia a la filtración del techo, es decir, que las Promitentes Vendedoras no se harían responsables por los daños que pudieran sufrir sus bienes muebles. Se preguntan ¿por qué colocaron todas las causas comunes donde se exoneran de responsabilidad e incluyeron “Filtración y Techo”. Que éstas sabían que el inmueble presentaba filtraciones graves.

Que tenían conocimiento de los vicios ocultos y de allí colocaron en la Cláusula Primera, que “Los compradores declaran conocer el inmueble objeto de esta negociación y las condiciones en que el mismo se encuentra”, que de ello se evidencia la mala fe de las demandadas. Que después de estar habitando la casa y haber transcurrido el tiempo, se percataron del problema y le notificaron, y éstas alegaron que no vivían allí para saber si se filtraba o no, que como propietarias debieron conocer a cabalidad el estado y condiciones del mismo, y mucho más cuando se va a enajenar. Que los incitaron a desistir de la negociación, y que si lo hacían era por su culpa, pues perderían el cuarenta por ciento (40%), hecho que rechazan, pues son causas imputables a las vendedoras por ocultar los daños en el techo.
Que las demandadas debieron reintegrar el dinero dado en calidad de arras más la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000) por concepto de daños y perjuicios, en el lapso de quince (15) días posteriores a su desistimiento porque incumplieron con su obligación.
Que la vivienda presenta graves daños que las Vendedoras no quisieron reconocer cuando se les notificó. Que además del contrato de opción de compra que establece un término de ciento ochenta (180) días contados a partir del veinte de noviembre, más treinta (30) días de prórroga, existe además un instrumento privado firmado por las partes, de fecha cuatro de febrero de 2010, el cual se termina en el mes de agosto. Que además cuentan con la prórroga legal del arrendamiento, de seis (6) meses, que le fue notificada por medio de un Juzgado, donde se hizo constar que la misma correría desde el día veinte de junio hasta el día veinte de diciembre de 2010.
Que luego las Vendedoras Arrendadoras, se negaron a recibir el pago del canon de arrendamiento, comunicándoles que lo aumentarían a dos mil bolívares (Bs.2000), a lo que se negaron, porque los cánones de arrendamiento se encuentran congelados según Decreto N°2304 de fecha 5 de febrero de 2003. Que en consecuencia, realizaron una consignación arrendaticia por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Que la negociación no se concretó por causas dependientes de las demandadas, derivadas de los vicios ocultos que no reconocieron, en el sentido de que se negaron a ejercer la reparación del techo. Que en consecuencia, exigen el cumplimiento de la Cláusula Penal, establecida en el contrato, y piden su resolución.

Para decidir, este Tribunal toma en consideración los siguientes medios probatorios:

 Inspección Ocular, practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 2 de marzo de 2011, en el inmueble ubicado en el Caserío La Punta, avenida 6, calle 22, N° 22-24, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Estado Zulia; mediante la cual se dejó constancia que la parte interior y exterior del inmueble se encuentra en regular estado físico y de conservación por cuanto se observaron paredes agrietadas, filtraciones, filtraciones grietas y manchas en el techo, en las áreas de sala-comedor, ambas habitaciones, baño y cocina, así como filtraciones en lámparas y moho en las paredes del closet de la habitación auxiliar, filtraciones en paredes exteriores y las paredes que dividen el terreno de la vivienda con los vecinos.

 Certificación de gravámenes del inmueble de autos, emitida por la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo de Estado Zulia, de fecha 29 de enero de 2010.

 Notificación judicial realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se hizo constar, que dicho Órgano Jurisdiccional se trasladó y constituyo en el inmueble signado con el N° 27A-110, ubicado en la Urbanización Villas del Lago, calle Aves del Paraíso, situada en la avenida 5 (San Francisco), frente a la Plaza Bolívar de San Francisco, en jurisdicción del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, el día 22 de julio de 2010, en el sentido de hacer del conocimiento de las ciudadanas NELLYS SELENE FERRER CASTRO y BELKYS SELENE RODRIGUEZ, que los ciudadanos OSCAR ENRIQUE CARRIZO PARRA y ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO PRIETO, conforme al contrato de opción a compra y arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el No. 46, Tomo 118, se encontraban disfrutando del derecho de prórroga legal arrendaticia de conformidad con el articulo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, se les hizo saber, que estaban en la mejor disposición de llegar a un acuerdo en cuanto a la devolución del sesenta por ciento (60%) de la cantidad dada en calidad de arras, conforme a la Cláusula Cuarta del referido contrato de opción de compra.

 Copia simple del Contrato de opción de compra venta con arrendamiento, celebrado entre los ciudadanos NELLYS SELENE FERRER CASTRO y BELKYS SELENE RODRIGUEZ FERRER (Promitentes Vendedoras-Arrendadoras) por una partes, y por la otra, OSCAR ENRIQUE CARRIZO PARRA y ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO PRIETO (Promitentes Compradores-Arrendatarios), sobre el inmueble de autos, en el cual se convino en la Cláusula Tercera que la duración del mismo se fijo en ciento ochenta (180) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prorroga, contados a partir del 20 de noviembre de 2009. Asimismo, señala la Cláusula Cuarta, que si la compra venta no se perfeccionara por causas imputables a los Promitentes Compradores estos perderían el cuarenta (40%) por ciento de la cantidad entregada en calidad de opción de compra como justa indemnización de daños y perjuicios causados a las Promitentes Vendedoras, quienes en cuyo caso quedarían obligados a restituir el otro sesenta por ciento (60%). Si por el contrario las Promitentes Vendedoras desistieren de la negociación o bien esta no se concretara por causas dependientes de ellas, deben reintegrar a los Promitentes Compradores la cantidad otorgada en calidad de opción de compra, más un cuarenta (40%) de dicho monto como justa indemnización de daños y perjuicios.

 Copia simple de Contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos EDICSON JOSE HERNANDEZ PARRA y ALEX HERNANDO HENRANDEZ PARRA, y NELLYS SELENE FERRER CASTRO y BELKYS SELENE RODRIGUEZ FERRER, respectivamente, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 27 de septiembre de 1999, bajo el No. 47, Tomo 12, Protocolo 1°, Tercer Trimestre.

 Documento privado contentivo del acuerdo realizado por los ciudadanos NELLYS SELENE FERRER, BELKYS SELENE RODRIGUEZ FERRER, OSCAR ENRIQUE CARRIZO PARRA y ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO PRIETO, mediante el cual deciden prorrogar el contrato de Opción de Compra del inmueble de autos, por un período de ciento ochenta (180) días más treinta (30) días contados a partir del día 4 de febrero de 2010, manteniendo los términos del contrato.

En fecha once (11) de mayo de dos mil once (2011), el Tribunal admitió la reforma de demanda.

Mediante escrito presentado en fecha cinco (5) de diciembre del año 2011, la parte actora solicitó medida de preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos.

Una vez examinados el libelo de la demanda, el escrito contentivo de la contestación a la demanda y su reconvención, así como la contestación a la reconvención, conjuntamente con los medios probatorios acompañados a las actas, considera el Tribunal que no se encuentran demostrados los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el fomus bonus iuris y el peligro en la infructuosidad del fallo.

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes mencionados, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, Declara: se niega el decreto de la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, solicitada por la Abogada ANIGESEL DUBRAZKA ATENCIO PRIETO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 149.700. Todo en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA siguen los ciudadanos OSCAR CARRIZO y ANIGESEL ATENCIO DE CARRIZO, contra las ciudadanas NELLYS SELENE CARRIZO PARRA y BELKYS SELENE RODRIGUEZ FERRER, antes identificados.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil once (2011).
Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Exp. 2.516-11