REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. EXP. 3541-10. Ocurre ante este Despacho, la ciudadana MARIA RANA DE CICCOLELLA, mayor de edad, de nacionalidad Italiana, casada, titular de la cédula de identidad Nº E-878.911, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio MANUEL ANTONIO CHACIN GUERRERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.014 y de este domicilio, para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de octubre de 2005, bajo el Nº 27, Tomo 55 de los libros respectivos, representada en juicio por su Presidente JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.212.479 y de este domicilio. ANTECEDENTES ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Se desprenden del escrito Libelar los siguientes argumentos: Alega la actora en su demanda, que en fecha 7 de septiembre de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT, C.A., un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un Local Comercial que forma parte del Mini Centro Comercial Bari, distinguido con el Nº 01, ubicado en la Calle 18, signado con nomenclatura Municipal 9-58, en Jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia. Afirma igualmente la accionante al precisar la relación de los hechos que, en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, se estableció que el tiempo de duración de la relación arrendaticia, seria de doce (12) meses, contados a partir del día 10 de junio de 2009, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que alguna de las partes manifieste por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. Infiere así mismo, la accionante, que en fecha 10 de junio de 2010, venció el término de duración del contrato, por cuanto en su condición de Arrendadora a trabes de una comunicación privada fechada el 4 de abril de 2010, le hizo saber a la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. En el mismo sentido destaca que en el texto de la misiva contentiva de la notificación del desahucio, contenía su iniciativa para que iniciara la Prorroga Legal establecida en la norma legal vigente. De otro lado destaca en la demanda que con posterioridad al desahucio, practicó una nueva Notificación a la Arrendataria, pero esta vez por intermedio de la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, para expresarle su voluntad de no prorrogar el contrato, acto este cumplido en fecha 13 de abril de 2010, como consta de las actuaciones que rielan en el expediente. Continua alegando la actora, que para dar cumplimiento a sus obligaciones en cuanto a la Notificación extintiva de la relación arrendaticia, realizó una última publicación en el Diario Panorama en su Edición de fecha 12 de abril de 2010, tercer cuerpo, pagina 7 (año 96 Nº 32.265). Ahora bien, concluye la accionante la deducir su pretensión que en fecha 10 de diciembre de 2010, venció la Prorroga Legal prevista en la ley, y sin embargo, la Arrendataria, Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., no hizo entrega material del bien inmueble arrendado, a pesar de las múltiples conversaciones extrajudiciales sostenidas para tales efectos. FUNDAMENTACIÓN LEGAL DE LA ACTORA En apoyo a los hechos narrados por la parte actora, demanda el cumplimiento de contrato para que le sea entregado el inmueble dado en arrendamiento y fundamenta su pretensión en los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil vigente. Finalmente invoca lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contempla: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello” PETITORIO Por todos los argumentos de hecho y de derecho y como complemento a su demanda de Cumplimiento de Contrato, solicita del Tribunal:  La entrega del inmueble dado en arrendamiento, por haberse extinguió el contrato al vencimiento de la Prorroga Legal, solvente de toda deuda, desocupado de personas y cosas, y en el buen estado en que declaró haberlo recibido.  El pago de una cantidad equivalente al doble de la treintava parte del canon de arrendamiento mensual por cada día que transcurra, hasta la consecuente entrega del inmueble, por concepto de Cláusula Penal establecida en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento.  Que la demandada sea condenado al pago de costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales. Instrumentos Presentados por la Parte Actora con su Escrito Libelar.  Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A.  Original del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha siete (07) de septiembre de 2009.  Comunicación remitida por la Arrendadora a la accionada.  Notificación realizada por la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia.  Notificación Publicada por el Diario Panorama, en fecha 12 de abril de 2010, tercer cuerpo, página 7. En fecha 14 de diciembre de 2010, se admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho y se ordenó la citación de la demandada, Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., en la persona de su Presidente JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, para que compareciera al despacho en el segundo día hábil siguiente después de citado, a fin de dar contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su representada. Posteriormente en fecha 11 de enero de 2011, la ciudadana MARIA RANA DE CICCOLELLA, con la asistencia letrada del Dr. MANUEL CHACIN GUERRERO, a fin de impulsar el presente proceso, consigna los emolumentos necesarios para practicar la Citación a la parte demandada. Así mismo, la demandante confiere Poder Apud Acta ante el Secretario del Tribunal, a su abogado asistente Dr. MANUEL CHACIN GUERRERO, para que ejerza su representación en todos los actos del presente proceso. Hay constancia en actas, que el día 12 de enero de 2011, el Alguacil Titular de este Juzgado expresó haber recibido de manos del apoderado actor, los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la accionada. En fecha 16 de Marzo de 2011, mediante diligencia, el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, actuando en representación de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., asistido por el abogado en ejercicio JORGE ANTONIO BARRERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.111, y de este domicilio, se dio por citado, notificado y emplazado para todos los actos del proceso. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En fecha 17 de marzo de 2011, siendo la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la parte demandada consigna escrito de contestación en el cual hace valer las siguientes defensas:  Niega, rechaza y contradice en todas y cada de sus partes, los fundamentos de hecho y de derecho en los que sustenta la parte actora la demanda de Cumplimiento de Contrato, ya que bajo su perspectiva carecen de veracidad en cuanto a lo realmente sucedido durante la vigencia de la relación arrendaticia.  Desconoce el documento contentivo del desahucio remitido a la Arrendataria CORSA IMPORT C.A. y que corre al folio 14 del expediente. En igual sentido, desconoce la Notificación de desahucio practicada por la Notaría Pública del Municipio San Francisco, en fecha 13 de abril de 2010. Se alega igualmente que la parte actora al describir en su demanda el momento inicial (dies a quo) de los efectos contractuales arrendaticios, dejó establecido que ello ocurrió el día 10 de junio de 2009, es decir, que ese instante a juicio de la accionante, marcó el comienzo de la longitud temporal del contrato, hasta llegar a su agotamiento conclusivo, para lo cual se invocó en el Libelo la Cláusula Séptima del contrato suscrito en fecha 7 de septiembre del mismo año. Ahora bien, con respecto a la duración del contrato y su extensión, se infiere en la contestación de la demanda, que el alegato de la actora carece de veracidad, y procede a incorpora como un hecho nuevo al proceso, su afirmación en cuanto al momento en el cual inició el vínculo arrendaticio, esto es, es el 11 de junio de 1999, como lo prueba el contrato de arrendamiento debidamente otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, de fecha 11 de junio de 1999, anotado bajo el Nº 69, Tomo 24, entre el Arrendador GIOVANNI CICOLELLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.757.247, esposo de la demandante y el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, quien a titulo personal recibió en calidad de Arrendatario el inmueble litigioso constituido por el Local Comercial signado con el Nº 1 del Mini Centro Comercial Bari, ubicado en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Igualmente agrega la demandada, que posteriormente en fecha 13 de julio de 2001, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble en referencia, entre JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA y el prenombrado GIOVANNI CICCOLELLA, como se acredita con el documento otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 13, Tomo 37 de los libros respectivos. Por otra parte se destaca que en fecha 21 de mayo de 2003, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 20 de los libros respectivos. Sigue manifestando la parte demandada en su escrito de contestación, que el día 21 de octubre de 2005, se firma contrato de arrendamiento sobre el inmueble litigioso, pero ahora suscrito por la arrendadora MARIA RANA DE CICCOLELLA, con el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, obrando ahora en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil CHEVETT IMPORT C.A., debidamente otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 37, Tomo 68 y luego las mismas partes el día 10 de junio de 2008, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo objeto a tenor de documento autenticado en la misma Notaria anotado bajo el Nº 48, Tomo 32 de los libros respectivos. Finalmente, destaca la accionada en su contestación que las partes celebraron un último contrato en fecha 7 de septiembre de 2009, sobre el inmueble descrito, con la particularidad de que la accionante en esa oportunidad de manera inconsecuente, le exigió al ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, que lo firmara en nombre de la Sociedad CORSA IMPORT C.A., a pesar de que lo viene ocupando en forma personal en calidad de arrendatario, desde el 11 de octubre de 1999. En relación con las implicaciones que se derivan de los hechos anteriores, se destaca en la contestación, que la parte actora pretende con tal modo de proceder, cercenarle su derecho a la Prorroga Legal, en los términos establecidos en la Ley especial, ya que al haber suscrito el primer contrato, el 11 de octubre de 1999, la relación arrendaticia existente entre las partes contratantes, tiene una duración de más de once (11) años, por lo que le corresponde una Prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el Literal D del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que como resultado de la actitud desconsiderada de la actora, se pone en peligro la estabilidad laboral y económica más de diez (10) padres y madres de familia que obtienen su sustento de la relación laboral que mantienen con la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A. Se resalta, la aplicación del principio de la Primacía de la Realidad, que se sustenta en la realidad de los hechos, por lo cual bajo este criterio no debe tomarse en cuenta las apariencias formales que pueden derivarse de la conducta asumida por las partes mediante las declaraciones de voluntad contenidas en los documentos suscritos y que han quedado reseñados precedentemente, aun cuando estas sean espontáneas o producto de la presión ejercida sobre el Arrendatario, al momento de la firma del ultimo contrato de arrendamiento, a partir del cual pretende la accionante dejar entablado en juicio, la existencia de un nuevo contrato con una persona jurídica distinta a la del verdadero Arrendatario. Por ultimo, se destaca como un hecho relevante la circunstancia que, la propia Arrendadora ha suscrito los recibos de arrendamientos, unos a nombre personal del Representante Legal de las empresas participantes en la relación contractual, y que siendo las normas arrendaticias de orden público no pueden ser relajadas por las partes. DE LA RECONVENCIÓN No obstante, los alegatos esgrimidos en su defensa la parte accionada, de conformidad con el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, propone Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la demandante MARIA RANA DE CICCOLELLA, con fundamento en Literal “d” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que se le permita disfrutar de la Prorroga Legal por un periodo de tres (3) años, que vence el día 10 de diciembre de 2012. Así mismo, una vez admitida la Reconvención, la parte actora-reconvenida en fecha 24 de Marzo de 2011, presentó contestación a la misma bajo los siguientes términos: Alega la parte actora-reconvenida que, el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, yerra al pretender en nombre propio intentar una acción de Reconvencional que no le compete directamente, por cuanto él no ha sido demandado ni directa ni colateralmente, debido a que la emplazada es la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., quien fungió como Arrendataria en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide en la acción principal, razón por la cual conforme a lo dispuesto en el articulo 361, Parágrafo Segundo del Código de Procedimiento Civil, alega la Falta de Cualidad del ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, ya que en criterio de la accionante, no puede el mencionado ciudadano proponer una acción en forma personal cuando la acción principal se encuentra dirigida en contra de la Sociedad Mercantil Corsa Import C.A., donde funge como Presidente. Por otro lado, opone la parte actora-reconvenida, la Cuestión Previa contenida en el artículo 346, Numeral Tercero del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Numeral Sexto, referido al defecto de forma de la demanda, por cuanto en su criterio no se cumplieron con los requisitos establecidos en el articulo 340 eiusdem, específicamente en sus Ordinales 2, 4 y 6, solicitando consecuencialmente que las excepciones opuestas sean declaradas Con Lugar en la Sentencia Definitiva. Continúa expresando que, el alegato esgrimido por el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, referente a la coacción bajo la cual firmo el contrato arrendaticio, resulta imposible justificar o demostrar, ni mucho menos posee firmeza jurídica el pedimento de pretender disfrutar tres (3) años de Prorroga Legal, mayor a la ya disfrutada. Tal aseveración, manifiesta la actora-reconvenida, resulta inexacta, ya que el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, reconoce que si bien originalmente contrató en nombre propio, ese contrato finalizo al momento de suscribir un nuevo contrato con la Sociedad Mercantil CHEVETTE IMPORT C.A., y esa relación finalizo igualmente al firmarse un nuevo contrato arrendaticio con la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT, C.A., por ser personas jurídicas distintas con derechos y obligaciones propias. Expresa así mismo, la parte actora que, ha dado total cumplimiento a las estipulaciones contractuales, específicamente las contenidas en las Cláusulas Segunda y Novena, y en ningún momento ha entorpecido las actividades mercantiles de la mencionada empresa, por lo cual, Niega, Rechaza y Contradice tanto los hechos como el derecho alegado por la parte accionada en su escrito de Reconvención. DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN Como hemos narrado, la contestación a la demanda contiene defensas de fondo, que suponen la alegación de un hecho distinto para desvirtuar el hecho jurídico alegado por la actora, para de esta manera impedir el nacimiento de su derecho e igualmente para modificar las consecuencias jurídicas esperadas con la demanda, se planteó Reconvención o mutua petición, lo que comporta la necesidad de que el Juez se pronuncie sobre la procedencia o no de este mecanismo de defensa, que involucra un ataque de la parte demandada contra de la accionante. De lo expresado se interpreta que el núcleo de la acción Reconvencional se circunscribe a que el Juez determine en este fallo de mérito, si el término de duración de la convención arrendaticia descrita en la demanda, se inició el día 7 de septiembre de 2009, o por el contrario el 11 de junio de 1999, como se refiere en los hechos constitutivos de la Reconvención, que conforme a su contenido, presenta la característica de haberse alegado en ella la existencia de hechos distintos, que tienden a desvirtuar el efecto jurídico querido por la actora para solicitar la entrega del inmueble litigioso, con motivo a la finalización del contrato de arrendamiento por vencimiento de la Prorroga Legal. Sobre este asunto se infiere en la Reconvención, que la relación arrendaticia sobre el inmueble litigioso, se inició el 11 de junio de 1999, entre el ciudadano GIOVANNI CICCOLELLA y el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, y que una vez vencido, se celebró un nuevo contrato entre los mismos contratantes. Que luego, surge un nuevo contrato suscrito por la ciudadana MARIA RANA DE CICCOLELLA con el mismo Arrendatario, para así posteriormente, suscribir un nuevo contrato entre la Arrendadora y la Sociedad Mercantil CHEVETTE IMPORT C.A., con una duración de doce (12) meses sin prorroga, a partir del 21 de octubre de 2005, y que luego de fenecido dicho contrato, las mismas partes suscriben una nueva convención en fecha 10 de junio de 2008, con una duración de un (1) año improrrogable. Finalmente, se establece en la Reconvención, que en fecha 7 de septiembre de 2009, se celebra un último contrato entre la Arrendadora y la demandada CORSA IMPORT C.A., con una duración de un (1) año a partir del 10 de junio de 2009, y que en consideración a los sucesivos contratos, se produjo una continuidad arrendaticia devenida de posteriores convenciones, que sumados al contrato originario del 11 de junio de 1999, determinan que el vinculo arrendaticio tiene una duración mayor a diez (10) años, por lo cual, en criterio de la accionada reconviniente, le corresponden tres (3) años de prorroga, como lo establece el artículo 38 Literal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al penetrar el Juzgador al examen de los alegatos y pruebas que se invocan para plantear la mutua petición en los términos reseñados, y dada la complejidad del asunto en cuanto a la determinación de los limites concretos entre lo que constituye el objeto de la Reconvención y las diferentes excepciones hechas valer por la empresa accionada, resulta medular realizar un análisis previo a la decisión de esta causa, para determinar, si la Reconvención en estudio amplia los limites del objeto de la pretensión principal o por el contrario no son más que excepciones dirigidas a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato fundante de la pretensión. En esta oportunidad resulta de interés procesal traer a colación la definición que sobre la “Reconvención” nos aporta el procesalista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 145, quien afirma: “La reconvención, mutua petición o contra demanda, puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.” En la misma obra, el autor mencionado se encarga de precisar que la Reconvención es una pretensión independiente, pero en ningún caso puede representar una excepción para rechazar la pretensión del actor y al respecto señala que: “Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción, a rechazar o anular la pretensión del actor, y por tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional.” Ahora bien, de un detenido examen de las actas procesales, observa el Juzgador, con vista a los alegatos y defensas relativas a la acción Reconvencional, que lo expuesto por la demandada de autos, para justificar su Reconvención, no representa una pretensión independiente, sino que por el contrario los argumentos explanados están dirigidos a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato en cuanto al termino de duración, cuya extinción la toma la actora como fundamento de hecho para exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento de la Prórroga Legal. Por su parte la accionada propone una demanda en sentido opuesto que no amplía los limites del objeto de la demanda inicial, tomando en cuenta que esgrime hechos para inferir que el contrato de arrendamiento por tener una duración de más de diez (10) años, tiene derecho a una Prórroga Legal de de tres (3) años. En síntesis, los alegatos de la Reconvención en criterio del Juez, no amplían los límites del objeto de la demanda originaria, ni tampoco lo solicitado por el sujeto pasivo de la relación procesal, puede conducir a ir mas allá del examen propio de la demanda, ya que se insiste, su planteamiento, no es más que una excepción para cuestionar las características y condiciones del contrato arrendaticio que une a los contratantes. Por ultimo resulta necesario aclarar que el pedimento contenido en la Reconvención igualmente fue esgrimido por la accionada para justificar su contestación en cuanto al mérito de la causa, lo cual será resuelto por el Juez en el fondo de la litis, es decir, que implícitamente su planteamiento será atendido como una excepción. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia del 10 de diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán, N° 1722, reitera lo establecido por la Sala Civil, en sentencia N° 0065, del 29 de enero de 2002 (caso: Carmen Sánchez de Bolívar), al señalar lo siguiente: “Para esta Sala, desde el punto de vista Constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional, de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contra demanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en lo que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del Juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Ordenamiento Jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.” Así las cosas, se hace preciso destacar que en presencia de una pretensión carente de autonomía propia, al no contener como se dijo, una reclamación autónoma e independiente de la deducida en el proceso, pueda calificarse como una Reconvención, pues lo pretendido se centra sobre la misma relación jurídica para formular una exigencia idéntica pero con un propósito diametralmente opuesto. De esto se concluye que la Reconvención deducida por la accionante, no es más que una excepción y nos lleva a la conclusión de inferir que la misma carece de contenido, por no propender a sujetar a la actora reconvenida a un interés propio de la accionada, pues sólo se limita a exponer hechos que sirven de base a una defensa, que el Juez atenderá para asegurarse de que la sentencia, tenga una exacta correspondencia con la pretensión, para lo cual tomará especialmente en cuenta sus elementos: sujetos, objeto y título y, si que las pruebas utilizadas para decidir, son las mismas que ofertaron las partes durante el iter procesal (Principio Dispositivo). En conclusión, atendiendo a todo lo dicho, al no introducir la Reconvención planteada, nuevos hechos al debate, llevan a este Operador de Justicia a declararla INADMISIBLE en esta etapa del proceso, ya que en los términos planteados impiden el ejercicio del derecho de defensa de la actora reconvenida, lo cual atenta contra el principio de contradicción e igualdad procesal. Como derivación de la inadmisibilidad decretada, el Juez se abstiene de examinar y decidir las defensas previas invocadas por la actora en la contestación a la Reconvención. ASÍ SE DECIDE. DEL MÉRITO DE LA ACCIÓN PRINCIPAL En relación al mérito de la causa, se debe determinar en este fallo, si el vínculo arrendaticio existente entre las partes, se originó en el momento señalado por la demandada, y si también, operaron las múltiples prorrogas descritas a partir de 1999, o por el contrario se debe interpretar que nos encontramos en presencia de una única relación arrendaticia bajo los términos y condiciones contenidos en el documento fundante de la pretensión, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, el día 7 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 43, Tomo 24-A, suscrito entre la actora MARIA RANA DE CICCOLELLA, y la demandada CORSA IMPORT C.A., y en orden a lo dicho, las alegaciones de la accionada modifican los limites del objeto de la demanda inicial, que obliga al juez a ir más allá del examen propio de la demanda. Conforme a los medios de prueba ofrecidos por la parte demandada se observa que conjuntamente con el escrito de Contestación, acompaña sesenta y ocho (68) recibos de arrendamiento, a los efectos de probar el pago arrendaticio del Local arrendado distinguido con el N° 1 del Mini Centro Comercial Bari, ubicado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia. Entre las documentales ofrecidas, aparece al folio 95 del expediente, recibo fechado el 8 de octubre de 2002, suscrito por la parte demandante y alude al pago arrendaticio del local comercial distinguido con el N° 2 del mencionado centro comercial. Ahora bien, el medio probatorio en examen conforme a su contenido fue emitido para dar por cancelado el canon arrendaticio del Local N° 2, del mes de octubre del indicado año, lo que nos hace inferir, una indebida conexión entre el inmueble litigioso y el señalado en el referido instrumento, que conforme a las probanzas ofrecidas por la parte actora, dicho inmueble se discute en el juicio arrendaticio que cursa ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, como se constata de las actas de dicho expediente, que fueron consignadas por la parte actora en la fase probatoria en este juicio. Partiendo de los sucesos anteriores se le niega valor probatorio a la prueba en estudio dada su impertinencia. ASI SE DECIDE. Así mismo, consta en los autos once (11) recibos en color verde y blanco, que aparecen emitidos los días 15-01-2002, 08-02-2002, 13-03-2002, 13-04-2002, 8-05-2002, 12-06-2002, 16-07-2002, 13-08-2002,17-09-2002, 08-11-2002 y 13-12-2002, respectivamente, todos suscritos por la demandante y extendidos a favor del ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA. Al respecto cabe mencionar que para el momento de la emisión de cada uno de ellos, la Arrendadora certificó conforme a su contenido el pago efectuado por el ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA, a las pensiones arrendaticias generadas durante el vinculo jurídico que existió entre la actora y el nombrado JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, entre el 11 de junio de 1999 y el 11 de junio de 2002, sobre el inmueble cuya restitución se pide en este juicio. Estos datos son de particular importancia para arribar a la conclusión de que el contrato que existió entre la actora y el nombrado MENDOZA BARRERA, delimitan el espacio temporal que abarcó la relación de arrendamiento, todo conforme a la voluntad expresada en el texto de los contratos suscritos por ellos. Otra conclusión que se extrae del análisis de las condiciones contenidas en las citadas convenciones, es que las posteriores no permiten inferir la existencia de un única relación de arrendamiento como en forma inexacta se expresa en la contestación a la demanda, ni menos aún, se les puede atribuirle el efecto esperado por la parte accionada. ASI SE DECIDE. Por otra parte se observa de actas dos (2) recibos con membrete de la firma CHEVETT IMPORT C.A. El primero identificado como Comprobante de Pago N° 000608, el cual aparece suscrito por la accionante MARIA RANA DE CICCOLELLA y fechado el 13-04-2002, para dar por cancelado el mes de abril del Local Comercial N° 1, por un monto de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000.00). Este recibo presenta la característica de no haberse señalado en su texto la persona que efectúa el pago que se pretende acreditar con el instrumento. De otro lado y en sentido opuesto, la misma accionada ofreció para demostrar el pago del citado mes de abril de 2002, el recibo anteriormente valorado cursante al folio ciento dos (102) del expediente, emitido el mismo 13 de abril de 2002, por la misma suma, para dar por cancelada la pensión de arrendamiento del indicado mes. De su contenido se observa que el mismo fue extendido a favor del ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA. Finalmente, de este análisis se concluye que al no haber indicado el Comprobante de Pago N° 000608, el beneficiario o arrendatario, no puede inferirse lo dicho por la demandada para atribuirle a la empresa CHEVETT IMPORT C.A. el carácter de Arrendataria para ese momento, ni menos aún para establecer una continuidad en la relación de arrendamiento, entre sujetos distintos. Otra conclusión que se obtiene partiendo de la prueba documental agregada al folio ciento dos (102) del expediente, es la de dejar establecido en este juicio con carácter de certeza, que la pensión de arrendamiento del mes de abril de 2002, fue pagado por el entonces Arrendatario JUAN CARLOS MENDOZA, por lo tanto, el Juez le resta credibilidad al Comprobante de pago N° 000608 y lo desecha como medio de prueba para darle el alcance y propósito que persigue la parte accionada con dicho instrumento. ASI SE DECIDE. En lo que respecta al Recibo 000512 fechado el 15 de enero 2002, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000.00), que riela al folio 106 del Expediente, carece de toda eficacia probatoria, por cuanto no aparece suscrito por la accionante como supuesta receptora de la suma que se pretende dar por cancelada a través de ese instrumento. En este sentido la accionada opone a la actora en esta causa, el medio de prueba en referencia, para probar que la sociedad mercantil CHEVETT IMPORT C.A., pagó el arrendamiento del Local comercial N° 1, del mes de enero de 2002. En contraposición a dicho instrumento, la propia demandada ofertó un recibo en original firmado por la accionada en fecha 15 de enero de 2002, cursante al folio 105 del expediente, para el pago de la aludida pensión arrendaticia, y de su texto se extrae como característica fundamental de haber sido extendido a favor del ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA, quien para ese entonces era arrendatario del inmueble litigioso como se prueba con los contratos de arrendamiento ofertados con la contestación, razón por la cual el recibo identificado con el N° 000512, se desecha como medio de prueba por carecer de la debida autoría a los fines de formarse como medio de prueba admisible en juicio, y además porque la propia accionada se encargó de acreditar en juicio que dicha pensión de arrendamiento fue pagada por el nombrado JUAN CARLOS MENDOZA. ASÍ SE DECIDE. Por último, se observan a los autos cincuenta y cuatro recibos (54), presentados con la contestación a la demanda y que aparecen emitidos supuestamente por la ciudadana MARIA RANA DE CICCOLELLA, entre el 25 de mayo de 2006 y el 22 de noviembre de 2010, todos emitidos a favor de CORSA IMPORT C.A., a excepción del recibo fechado el 25 de mayo de 2006, que aparece extendido a nombre de CHEVETT IMPORT C.A., y todos relacionados en criterio de la accionada, al local litigioso distinguido con el N° 1. Se observa que las documentales en examen, no se encuentran suscritas o emitidas por ninguna persona, y menos aun por la demandante, motivo por el cual, fueron desconocidas conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, la impugnante manifestó su disposición de someterse a cualquier experticia para determinar que la caligrafía utilizada para la elaboración de los instrumentos no le es atribuible. Al respecto, encuentra el sentenciador que si bien es cierto el desconocimiento al que alude la parte accionante de fecha 7 de abril de 2011, no se efectuó en el momento de rendir contestación a la Reconvención como lo exige 444 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de encontrarse emplazada por haberse admitido originalmente la acción reconvencional, debe sin embargo, el sentenciador determinar los efectos probatorios que dichas documentales pueden ofrecer para determinar, si la empresa demandada logró acreditar en juicio, la existencia de una única relación arrendaticia, a pesar de haberse suscrito los instrumentos arrendaticios entre personas naturales y jurídicas distintas. Por tratarse los medios en examen de documentos privados que tratan de llevar al Juez a la convicción sobre la representación de un hecho referido al pago de obligaciones arrendaticias, podemos inferir que nos encontramos en presencia de instrumentos que por sus características se inscriben en la categoría de “privados” y debe por ello este operador de justicia, determinar si cumplen con los requisitos necesarios para atribuirles el fin que se persigue a través de los mismos, en el sentido de construir con carácter de certeza, la existencia de una única relación arrendaticia en los términos precedentemente narrados. Al respecto cabe destacar, que la prueba documental privada, cuando se encuentra escrita, asume el carácter de instrumento –especie- que requiere para que surta efectos probatorios, que esté firmada por el sujeto interviniente a quien se le atribuye su autoría, sin lo cual no podríamos inferir sobre la existencia de la prueba instrumental privada, de modo que la firma del instrumento constituye un requisito de eficacia probatoria. Así, para este operador de justicia los medios en examen, al no aparecer firmados por la accionante, ni por ninguna otra persona autorizada para ello, no son capaces de acreditar el hecho afirmado en el proceso, en cuanto la existencia una única relación de arrendamiento, ni menos aún que la accionante percibía los cánones de arrendamiento de la demandada CORSA IMPORT C.A., en los periodos a los que se refieren los indicados recibos. En consecuencia, se desechan como medios de prueba, ASÍ SE DECIDE. Bajo esta óptica se debe precisar ahora que el artículo 1166 del Código Civil, determina el efecto de los contratos entre las partes que los suscriben, y al respecto señala lo siguiente: “Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley.” De esta forma, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que traduce que, lo plasmado por los contratantes es de obligatorio cumplimiento para ellos, so pena de incurrir en incumplimiento, con las consecuencias jurídicas que se derivan para las partes, y las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de cualquier incumplimiento, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho. Ahora bien, se observa de actas que las partes integrantes de la relación procesal, se encuentran vinculadas al contrato arrendaticio, cursante del folio diez (10) al trece (13) y su vuelto del expediente, que contiene un acuerdo de voluntades a través del cual reglaron el vinculo arrendaticio que les une sobre el inmueble litigioso y en dicho instrumento plasmaron de igual manera, el resto de las condiciones establecidas de manera reciproca y entre ellas, en la Cláusula Séptima, se estipuló que: “El término de vigencia de este contrato será de DOCE (12) meses, contados a partir del 10 de junio del año 2009, lapso prorrogable automáticamente y sucesivamente por periodos iguales, siempre y cuando una parte manifieste a la otra, de manera idónea y eficaz su voluntad de no prorrogarlo, con un aviso dado con, por lo menos, Treinta (30) días de anticipación, antes del vencimiento del periodo respectivo, en el entendido de que LA ARRENDATARIA durante la prórroga o prórrogas, si las hubiese, continuará bajo las mismas condiciones y obligaciones le impone el contrato, salvo lo que se estipula a continuación en materia de canon de arrendamiento (…)” En el caso de autos, estima el Juzgador de un análisis de las actas procesales, que no se extraen de ellas elementos que puedan inferir como cierto, los hechos afirmados por la Arrendataria, en cuanto a que los sucesivos contratos condujeron a establecer una “única relación arrendaticia” con una duración superior a los diez (10) años, en virtud de las múltiples prórrogas generadas desde el año 1999. Por el contrario, el efecto esperado no es posible admitirlo como cierto en esta causa, puesto que las consecuencias jurídicas que se derivan de las relaciones arrendaticias descritas, sólo generaron obligaciones reciprocas para las partes que lo suscriben y nunca con respecto a quienes hoy integran esta relación procesal, es decir, que sus efectos por aplicación del artículo 1166, sólo le son oponibles a ellas. En consecuencia, por tratarse de sujetos distintos los intervinientes en la cadena documental arrendaticia traída a juicio por la accionada, se precisa que la acción de “cumplimiento de contrato” resulta proponible y sólo resta al juzgador determinar si el desahucio al que alude la demandante, cumplió el efecto extintivo esperado, tomando en cuenta que la Empresa demanda, cuestiona el contenido de los medios probatorios traídos a juicio para ponerle termino a la relación arrendaticia que mantienen las partes, sobre el inmueble litigioso. En primer lugar, se evidencia del escrito de contestación a la demanda que se desconoce la comunicación privada cursante al folio 14 del expediente, a través de la cual la demandante notifica a la Arrendataria en fecha 9 de abril de 2010, su voluntad de no prorrogar el contrato y que se iniciaba la Prorroga Legal de seis (6) meses. Al respecto, se argumenta que la comunicación en referencia, no se encuentra suscrita por la Arrendataria, lo que técnicamente nos lleva a inferir de que se trata de un desconocimiento de la firma que se le atribuye a la accionada, en señal de recibo de la citada comunicación. Al respecto se observa, que la parte demandante, no cumplió con la carga procesal de promover la prueba de cotejo, a los términos establecidos en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a determinar en este fallo que el mencionado instrumento quedó desechado al no haberse promovido la prueba exigida por la Ley, como lo es el cotejo. ASÍ SE DECIDE. De igual manera, la parte demandante, desconoció la Notificación, que para los mismos efectos, levantó la actora ante la Notaría Pública de San Francisco, el día 13 de abril de 2010, para lo cual el Notario Público acordó el traslado y constitución de dicha Oficina al inmueble ubicado en el Mini Centro Comercial Bari, Calle 18, Local N° 1, N° 9-58, en Jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, a través del cual notificó al ciudadano JUAN CARLOS MENDOZA BARRERA, del objeto de su traslado y constitución, el cual era hacerle entrega de una comunicación suscrita por la demandante MARIA RANA DE CICOLLELA, a la Empresa CORSA IMPORT C.A., en la persona del notificado, en su condición de Presidente. En el acta levantada al efecto, el Funcionario Público correspondiente certifica haber hecho entrega de la referida comunicación, al representante de la Empresa demandada, quien la recibió en ese mismo acto. Del contenido de la comunicación recibida por la parte accionada a través de su Presidente, cursante al folio 18 del Expediente, se observa que la Arrendadora hace saber a la Arrendataria, que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 7 de septiembre de 2009, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, sobre el Local Comercial N°1, objeto del litigio, vencería el día 10 de junio de 2010 y que la relación arrendaticia no sería renovada. En igual sentido, se le advierte en dicha comunicación, que la Prorroga Legal conforme a la ley especial sería de seis (6) meses, contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato. Con respecto al medio de prueba en examen, precisa el Juzgador que el medio impugnatorio utilizado por la accionada, resulta contrario a la ley, pues tratándose de una actuación levantada por un funcionario público investido de facultades para hacer constar el contenido al que se refiere la actuación del 13 de abril de 2010, cursante al folio 19 del expediente, el medio impugnatorio resulta ineficaz, por lo tanto, no puede ser destruido o invalidado procesalmente a través de un mero desconocimiento, ya que para tales efectos debió ejercer la Tacha de Falsedad del acta en referencia. En consecuencia la notificación efectuada por el Notario Público de San Francisco, produce plenos efectos probatorios para acreditar en esta causa, el cumplimiento del desahucio, conforme a la reglas diseñadas por los contratantes, a los fines de lograr la extinción del contrato de arrendamiento, como se regla en la Cláusula Séptima, parcialmente transcrita y en orden a ello, la Prórroga Legal de seis (6) meses, como lo infiere la demandante, comenzó a discurrir a partir del 11 de junio de 2010, es decir, que venció dicha prórroga el 11 de diciembre de ese mismo año. Las consecuencias que se derivan de la anterior situación, permisan a la parte accionante a solicitar como en efecto lo hizo, el Cumplimiento del Contrato en cuanto a la restitución del inmueble dado en arrendamiento, en razón de haberle puesto termino al contrato arrendaticio, conforme al desahucio tramitado ante la citada Notaría y ratificado a través de la Notificación publicada en el Diario PANORAMA, en su Edición del 12 de abril de 2010, Tercer Cuerpo, página 7, y al no haberse logrado la restitución del inmueble litigioso por la vía amistosa, conduce a este Operador de Justicia a reconocer en su mérito la pretensión contenida en la demanda, y por vía de consecuencias, se acuerda en beneficio de la actora, la entrega del inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE. Por último, se observa del Libelo de la demanda que la actora acumula a ella la solicitud de daños y perjuicios, por el retardo en la entrega del inmueble, de acuerdo a lo establecido convencionalmente en la Cláusula Décima del contrato, que contempla las penalidades acordadas para situaciones particulares de la convención, como lo es en este caso, el equivalente al doble de la treintava parte del canon del arrendamiento mensual, por cada día que transcurra a partir del momento en que debió ser entregado el inmueble, hasta la efectiva entrega judicial del mismo, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima de la convención. Al respecto, se transcribe el contenido parcial de la citada cláusula, para resolver sobre lo solicitado, que a la letra dispone: “LA ARRENDATARIA, no podrá ceder, traspasar o negociar los derechos y obligaciones que se deriven de este contrato, (…) (…) la contravención a lo dispuesto en esta cláusula dará derecho a LA ARRENDADORA a ejercer las acciones legales pertinentes, quedando en todo caso LA ARRENDATARIA obligado a pagar en concepto de CLÁUSULA PENAL una cantidad equivalente al doble de la TREINTAVA parte del canon de arrendamiento mensual convenido, por cada día que permita que terceros ocupen el inmueble arrendado. Igual suma por concepto de daños y perjuicios deberá pagar LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA por cada día transcurra de la terminación del Contrato, sin que la primera entregue a la segunda el inmueble completamente desocupado, en las mismas condiciones que declara recibirlo y solvente en el pago con toda deuda.” Nuestra ley sustantiva, en su Sección VI, relativa a las obligaciones con Cláusula Penal establece en su artículo 1257 lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.” Del espíritu de la ley, se infiere que la estipulación de Cláusula Penal, debe considerarse como una mera indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados, por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, para lograr así por esta vía que el acreedor resarza el incumplimiento del obligado, bien sea total o parcial, siempre que se hubiese estipulado en la sanción que provenga por el simple retardo. Bajo la situación en la que se encuentra la Arrendataria en cuanto a su negativa de haber hecho entrega del inmueble a la extinción del contrato, en criterio del Tribunal resulta vinculante para ella, su obligación de indemnizar a la Arrendadora, con el pago la penalidad establecida convencionalmente, como se infiere de la Cláusula anteriormente transcrita, es decir, que la Arrendadora, se encuentra facultada conforme a la convención a solicitar y esperar el pago de la Cláusula Penal, de una cantidad equivalente al doble de Treintava parte del canon de arrendamiento, vigente para el momento de la finalización del contrato y que tal penalidad debe ser pagada por la demandada por cada día de permanencia de la Arrendataria en el inmueble a partir del día 11 de diciembre de 2010, hasta el momento que de cumplimiento a esta penalidad, bien en la fase de cumplimiento voluntario o bien en la etapa de ejecución forzosa. El Tribunal, a los fines de determinar el quantum de la penalidad que debe satisfacer la Arrendataria, acuerda practicar Experticia Complementaria del Fallo, mediante peritos, con arreglo a lo establecido para el justiprecio de bienes, conforme a las reglas establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto, los peritos designados y juramentados deberán aplicar la penalidad en referencia tomando como base el canon de arrendamiento fijado por las partes en la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00), hasta el momento que realicen la experticia que este fallo ordena, determinando con precisión el monto que diariamente se generará a favor de la Arrendadora por tal concepto, tomando en cuenta que la aplicación de la penalidad se solicita hasta la oportunidad en que el inmueble sea entregado judicialmente. Sin embargo, se advierte que dicha penalidad cesará en caso de que la accionada cumpla voluntariamente con la entrega del inmueble una vez que el Juez conceda lapso para el cumplimiento voluntario en los términos establecidos en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo momento se detendrá el pago de la indemnización, que en este fallo se reconoce a favor del accionante. ASÍ SE DECIDE. DECISIÓN Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana MARIA RANA DE CICCOLELLA en contra de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A, y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble litigioso a la accionante. SEGUNDO: INADMITIBLE LA RECONVENCION, por los motivos expuestos en la parte motiva de este fallo, al no reunir los requisitos propios de una demanda. TERCERO: Se condena a la Empresa demandada, a pagar en concepto de Cláusula Penal, la suma equivalente que determinarán peritos con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en los términos y condiciones establecidos en la parte motiva de este fallo. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los seis siete (7) del mes de diciembre de 2011 Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación. EL JUEZ, Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA. EL SECRETARIO MGSC. ALANDE BARBOZA CASTILLO. En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) de la mañana, previo anuncio de ley a las puertas del Despacho, con el N° 151-2011. EL SECRETARIO MGSC. ALANDE BARBOZA CASTILLO.