TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: ZHENG HUI XIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.653.567.
1.1- APODERADO JUDICIAL: FREDDY GARCIA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.820.
2.- PARTE DEMANDADA: XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.160.
3.- El motivo del presente juicio es DESALOJO, de un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 8-A, ubicado en la Calle Guevara, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expone la parte actora que el ciudadano ZHENG HUI XIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.653.567, es legítimo propietario de un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 8-A, ubicado en la Calle Guevara, de la ciudad de Porlamar, del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
Asimismo expone la parte actora que dicho local se encuentra ocupado por la ciudadana: XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029, en su calidad de arrendataria, según contrato de arrendamiento de fecha 26-04-2005, inserto bajo el Nº 84, Tomo 27, de los Libros de autenticaciones llevados ante la Notaría Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en cuanto a la firma de la arrendataria, la misma fue autenticada por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 10-05-2005, la cual quedó inserta bajo el Nº 85, Tomo 25, de los respectivos libros de autenticaciones, en donde funciona la empresa BAZAR ALEGRÍA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 24-09-2004, anotada Bajo el Nº 5, Tomo 30-A.
Indica que en fecha 15-12-2008, se realizó Notificación Judicial a la demandada, sobre la titularidad del demandante y la subrogación en el contrato de arrendamiento que tenía con los antiguos dueños, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial.
Que en fecha 03-12-2009, se practicó Inspección Judicial, por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial, en donde quedó demostrado que el local se encontraba en malas condiciones y con el sistema eléctrico expuesto y fuera de tuberías eléctricas reglamentarias en donde la arrendataria tenía el local en condiciones inadecuadas y en un estado deplorable.
Que en fecha 17-07-2010, se produjo un incendio, en el local propiedad del demandante, que ocasionó daños irreparables a la estructura, así como la pérdida de los locales comerciales del propietario, y la destrucción del negocio contiguo que funciona en uno de los locales del mismo demandante, de acuerdo al Informe Técnico, emitido por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, División Técnica de Investigación y Análisis de Siniestros, de fecha 16-08-2010.
Que de acuerdo al Informe Técnico de la Corporación Eléctrica Nacional, de fecha 17-07-2010, se determinaron los motivos por los cuales se ocasionó el suceso, en el cual identifican a la demanda con el medidor Nº 00077890, Nis: 4025251, en donde se estableció que “la acometida interna dañada, medidor y acometida de alimentación desde el poste en mal estado.”
Que es el caso que la demandada, no desocupó el local luego del suceso, y al poco tiempo se notó que en el mismo estaba introduciendo materiales de construcción, por lo cual solicito la Inspección al Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil, Administración de Desastres y (IAMPCAD), Mariño, Gestión de Riesgos, el cual emitió informe de Inspección GR-08-0100, de fecha 23-08-2010, el cual determinó que el inmueble debía ser demolido.
Que posteriormente se realizó Inspección Judicial, por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual quedó anotada en el expediente Nº 10-4829, en donde quedaron demostradas las remodelaciones que estaba realizando la demandada, sin permiso de construcción ni autorización del demandante.
Que en fecha 27-10-2010, efectuó denuncia ante el Departamento de Ingeniería Municipal del Municipio Mariño, el cual comprobado que la demandada no tenía ningún permiso para efectuar las remodelaciones, ordenó la paralización de la obra y estampó una calcomanía de infractor, haciendo la demandada caso omiso a la misma y continuando a escondidas con la remodelación.
Que posteriormente el departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Mariño, efectuó Inspección en el referido local, en fecha 29-12-2010, en compañía de un funcionario de la Sindicatura, ingeniero del departamento de la Dirección de Infraestructura, funcionario del Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil Administración de Desastres (IAMPCAD) Mariño, Gestión de Riesgos, y el representante legal de la Dirección de Infraestructura, en donde determinaron que el referido inmueble, tenía que ser demolido, según orden de demolición Nº OD/01-2011, de fecha 21-11-2011, emitida por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño, por cuanto los daños sufridos son eran extensos y muy graves, representando un riesgo inminente de derrumbe de la estructura, los cuales podían causar daños a las personas que se encuentren en el local, como a los transeúntes que caminen diariamente por esa zona.
La actora fundamenta su pretensión en el artículo 34, literal “c” y “e” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con estos argumentos la parte actora demanda a la ciudadana XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Desalojar el referido inmueble y lo entregue libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Pagar costas y costos procesales de este proceso, y
TERCERO: Pagar los honorarios profesionales generados.
La parte actora solicitó el Secuestro del inmueble arrendado de conformidad con lo previsto en el artículo 599, numeral 7°, del Código de procedimiento Civil.
Estiman la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.: 130.000.00).
El presente libelo de demanda fue recibido en este Tribunal, previa distribución, donde se le dio entrada en fecha 27-01-2011, asignándosele el Nº 11-2841.
En fecha 28-01-2011, la parte actora consigno los recaudos.
En fecha 02-02-2011, el Tribunal admitió la presente causa, emplazando a la demandada para que compareciera ante el mismo, al segundo (02) día de Despacho siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la demanda
En la misma fecha se abrió el cuaderno de medidas, en donde posteriormente en fecha 15-02-2011, decretó la medida de Secuestro del inmueble arrendado, facultando al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial, a practicar la medida decretada.
En fecha 17-02-2011, la parte actora consigna escrito de reforma del libelo de la demanda, en cuanto al motivo y solicita el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO.
En fecha 22-02-2011, se admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento a la demandada al segundo (2do) día siguiente a que conste en autos su citación, para que conteste la demanda.
En fecha 24-02-2011, la actora consignó los medios necesarios al Alguacil, a los fines de practicar la citación y consigna nueva dirección de la demandada.
En fecha 25-02-2011, el Tribunal libró la compulsa para la citación.
En fecha 03-03-2011, el Alguacil consigno recibo de citación y compulsa sin firmar, indicando que no pudo localizar a la demandada.
En fecha 04-03-2011, el apoderado judicial de la parte actora solicito, la citación a la demandada por carteles.
En fecha 09-03-2011, el apoderado judicial de la parte actora solicita la devolución de los documentos originales que corren insertos a los folios 15 al 71, de la primera pieza del expediente.
En fecha 10-03-2011, el Tribunal ordenó la citación de la demandada por medio de carteles, ordenando la publicación en dos diarios de circulación regional de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11-03-2011, la parte actora retiró los carteles para su debida publicación.
En fecha 22-03-2011, la actora diligenció consignando ejemplares de los Diarios “SOL DE MARGARITA” y “LA HORA”, donde aparecen publicados los carteles de citación de la demandada, en esa misma fecha fueron agregados al expediente.
En fecha 23-03-2011, la Secretaria del Tribunal, se trasladó a la dirección de la demandada y fijó a las puertas de la misma el cartel de citación.
En fecha 15-04-2011, la parte actora solicita al Tribunal, se sirva designar Defensor Judicial debido a la incomparecencia de la demandada.
En fecha 26-04-2011, la demandada consigna diligencia dándose por citada.
En fecha 28-04-2011, comparece la ciudadana XUE DAN ZHENG, plenamente identificada, actuando en su propio nombre y representación, consignando escrito de contestación de la demanda, en el cual opone la cuestión previa prevista en el artículo 346, numerales 2° y 6° del Código de Procedimiento Civil, denuncia fraude procesal, y reconviene al demandante, en virtud de los daños y perjuicios ocasionados, provenientes de la relación arrendaticia inexistente entre ambos y rechaza la estimación de la demanda, deliberada o exagerada, infundada por el actor.
En fecha 29-04-2011, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 29-04-2011, el Tribunal admite las pruebas promovidas y libra los oficios, exhorto y las boletas de citación, solicitadas.
En fecha 02-05-2011, el Tribunal ordena a la parte actora, contestar la denuncia de fraude procesal interpuesta por la demandada, al día siguiente del presente auto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02-05-2011, el Tribunal ordena a la demandada, estimar la reconvención propuesta en Unidades Tributarias de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 2009-006, de fecha 06-04-2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 02-05-2011, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de contestación de las cuestiones previas.
En fecha 03-05-2001, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de contestación del fraude procesal.
En fecha 03-05-2011, la demandada, actuando en su propio nombre y representación, se opone a la admisión de las pruebas por la parte actora, en virtud que en las mismas no se puede apreciar el objeto y la necesidad de la prueba, e impugna todas las copias fotostáticas presentadas en el escrito de pruebas.
En fecha 05-05-2011, la demandada, actuando en su propio nombre y representación, consigna escrito de subsanación de la reconvención, estimando la demanda en Unidades Tributarias, dando cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal mediante auto de fecha 02-05-2011.
En fecha 05-05-2011, la demandada, actuando en su propio nombre y representación, consigna escrito de pruebas.
En fecha 05-05-2011, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes.
En fecha 09-05-2011, el Tribunal admite la reconvención de la demanda, y ordena al demandante reconvenido a dar contestación a la misma al quinto día de despacho siguiente.
En fecha 09-05-2011, la parte actora reconvenida, consigna escrito de pruebas.
En fecha 09-05-2011, el Alguacil de este Tribunal, consigna Boleta de Citación, debidamente firmada por el ciudadano GERSON BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.537.814, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 09-05-2011, el Alguacil de este Tribunal, consigna Boleta de Citación, debidamente firmada por el ciudadano JUAN CARLOS OLIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.980.387, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 10-05-2011, comparece el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, solicitando la ampliación del lapso probatorio.
En fecha 10-05-2011, comparece la parte demandada reconviniente, solicitando computo por secretaría de los días de despacho transcurridos, desde el día siguiente en que se contestó la demanda, hasta el 10-05-2011, ambas fechas inclusive.
En fecha 10-05-2011, comparece la parte demandada reconviniente, y consigna escrito, mediante el cual solicita sean declaradas con lugar las cuestiones previas por ella propuestas, por cuanto la parte actora reconvenida, no subsanó, ni contradijo las mismas.
En fecha 10-05-2011, comparece la parte demandada reconviniente, y consigna escrito, mediante el cual solicita al Tribunal, se pronuncie sobre la solicitud de fraude procesal, cometido por la parte actora reconvenida.
En fecha 10-05-2011, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida y libra oficio.
En fecha 10-05-2011, el Tribunal acuerda ampliar el lapso probatorio por diez días de despacho, contados a partir del 13-05-2011, exclusive, fecha en el cual vence el lapso probatorio.
En fecha 12-05-2011, se evacuó la testimonial del ciudadano JUAN CARLOS OLIVERO SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.980.387, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 12-05-2011, comparece el Alguacil de ese Tribunal y consigna, Boleta de Citación, debidamente firmada por el ciudadano RODOLFO MALAVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.668.440, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 13-05-2011, comparece la parte demandada reconviniente y retira las copias simples solicitadas.
En fecha 16-05-2011, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consigna escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 17-05-2011, comparece la parte demandada reconviniente, e impugna la declaración del testigo ciudadano JUAN CARLOS OLIVERO, por cuanto debía comparecer al tercer día de despacho siguiente a que constara en autos la ultima citación que de los ciudadanos GERSON BRITO, RODOLFO MALAVER y ANTONIO MARQUINA, se hiciera.
En fecha 20-05-2011, la parte demandada reconviniente consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20-05-2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 23-05-2011, se agrego comisión debidamente cumplida, procedente del Juzgado del Municipio Maneiro de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 24-05-2011, el Tribunal repone la causa al estado de admisión de las pruebas testimoniales, promovidas por la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 206 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 30-05-2011, se declaro desierto el acto de la declaración del testigo ciudadano RODOLFO MALAVER, por cuanto no compareció.
En fecha 30-05-2001, se evacuó la testimonial del ciudadano GERSON BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.537.814, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 30-05-2011, se evacuó la testimonial del ciudadano JUAN CARLOS SALAZAR OLIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.980.387, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 30-05-2011, se evacuó la testimonial del ciudadano ANTONIO JOSÉ MARQUINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.293.972, testigo promovido por la parte actora reconvenida.
En fecha 30-05-2011, el Tribunal agregó oficio Nº CJO/01-5-11, de fecha 25-05-2011, procedente de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado
En fecha 30-05-2011, el Tribunal agregó oficio Nº O-CG-212-11, de fecha 26-05-2011, procedente del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil de este Estado.
En fecha 08-06-2011, siendo la oportunidad para dictar Sentencia en la presente causa el Tribunal difiere la misma por quince días (15) continuos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE MOTIVA
El Tribunal observa que la demandada, en fecha 03-05-2011, presento escrito por medio del cual, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, “en virtud que las mismas no se puede apreciar el objeto y la necesidad de la prueba.” El resaltado es mió.
Al respecto en autos consta del folio 140 al 142, que la parte actora al promover pruebas, señalo el objeto y la necesidad de las mismas, en razón de lo cual el Tribunal desestima tal argumento. Y así se decide.
De las Pruebas: Parte actora.
Junto al libelo de la demanda:
1. En copia certificada documento de propiedad del inmueble arrendado, a nombre del ciudadano HUI XIONG ZHENG, titular de la cedula de identidad Nº 22.653.567, el cursa en autos del folio 16 al 20 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
2. En copia certificada Contrato de Arrendamiento, suscrito por los ciudadanos JUAN MANUEL ROSAS SOSA, como Arrendador y XUEDAN ZHENG, como Arrendataria, el cual cursa en autos del folio 21 al 26 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
3. En copia certificada Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “BAZAR ALEGRIA C.A”, la cual cursa en autos del folio 27 al 33 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
4. En copia certificada, Notificación Judicial Nº 1052-08, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-12-2008, la cual marcada “e” cursa en autos del folio 34 al 71 de la Primera Pieza. En este instrumento consta que la Arrendataria demandada, tuvo pleno conocimiento de que el inmueble arrendado había sido vendido al ciudadano HUI XIONG ZHENG, titular de la cedula de identidad Nº 22.653.567, el cual se subrogo en el contrato de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide. El resaltado es mió.
5. En original Inspección Judicial Nº 10-4829, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 20-10-2010, la cual marcada “f”, cursa en autos del folió 72 al 138 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
6. En copia certificada Inspección Judicial Nº 1065-09, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 29-01-2009, la cual marcada “g”, cursa en autos del folió 144 al 202 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. La parte actora no promovió la prueba de cotejo prevista en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual el Tribunal no le otorga valor probatorio. Y así se decide.
7. En original Informe de Inspección GR-08-0100 de fecha 18-08-2010, realizada por el Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual marcado “h”, cursa en autos del folio 203 al 207 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
Este Informe dice: RECOMENDACIONES:
“Una vez analizada la situación de las estructuras y evaluados los factores de vulnerabilidad y riesgo, se recomienda la demolición de ambos locales ya que los graves daños y el debilitamiento sufrido por la estructura la vuelve inestable lo cual acarrea el riesgo del derrumbe de la misma pudiendo afectar los locales vecinos así como la vida de las personas que en el se encuentren he incluso la vida de los transeúntes que a diario circulan por esta concurrida calle.”……El resaltado es mió.
8. En original REPORTE DE INVESTIGACIÖN de fecha 03-08-2010, emitido por el Departamento de Investigación y Análisis de Siniestros, del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Estado Nueva Esparta, el cual marcado “i”, cursa en autos del folio 208 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
9. En original Informe de Inspección GR-12-0161, de fecha 29-12-2010, realizada por el Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual marcado “K”, cursa en autos del folio 287 al 289 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
Este Informe dice: RECOMENDACIONES:
“Una vez analizada la situación de la estructura afectada por el incendio y evaluados los factores de vulnerabilidad y riesgo, se mantiene la recomendación ya dada en el informe de inspección ocular anterior. La demolición de ambos locales ya que los graves daños y el debilitamiento sufrido por la estructura la vuelve inestable lo cual acarrea el riesgo del derrumbe de la misma pudiendo afectar los locales vecinos así como la vida de las personas que en el se encuentran e incluso la vida de los transeúntes que a diario circulan por esta concurrida calle.” El resaltado es mió.
10. Informe de Inspección de fecha 03-01-2011, emitida por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Mariño, el cual marcado “L”, cursa en autos del folio 292 al 303 de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
Este informe recomienda: “Ordenar la demolición del inmueble, debido a que los daños de la estructura son irreparables y en caso tal de hacerse algún tipo de reparación esta no ofrecería ningún tipo de seguridad a la edificación.” El resaltado es mió.
11. En original Resolución Nº OD/01-2011, de fecha 21-01-2011, emitida por la dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Mariño, el cual marcado “M”, cursa en autos del folio 305 al 307, de la Primera Pieza. Este instrumento fue impugnado por la demandada en el acto de la contestación de la demanda. El Tribunal observa que dicha impugnación no se realizo de conformidad con lo previsto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual desestima dicha impugnación. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
La misma resuelve:
“1. Demoler totalmente la obra del inmueble anteriormente identificado con el numero catastral 7675, ubicado en calle Guevara, Nº 11-72, “BAZAR ALEGRIA”, entre calle Igualad y calle Marcano, Sector Casco Central de la Ciudad de Porlamar, Municipio Santiago Mariño, Estado Nueva Esparta, existente actualmente en un (01) nivel, de conformidad con lo, establecido en el Articulo 63 y siguientes de la Ordenanza Sobre Arquitectura Urbanismo y Construcciones en General.” El resaltado es mió.
Con esta Resolución la autoridad administrativa competente acordó la demolición del inmueble arrendado.
De las Pruebas: Parte demandada.

1. En copia certificada Contrato de Arrendamiento, suscrito por los ciudadanos JUAN MANUEL ROSAS SOSA, como Arrendador y XUEDAN ZHENG, como Arrendataria, el cual cursa en autos del folio 21 al 26 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
2. En copia simple Expediente de Consignaciones Nº 08-386, el cual cursa por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el cual cursa en autos del folio 113 al 137, de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.
Este Juzgador para decidir observa:
Punto Previo.
La ciudadana XUE DAN ZHENG, plenamente identificada, actuando en su propio nombre y representación, consigno escrito de contestación de la demanda en fecha 28-04-2011, en el cual opuso las cuestiones previas previstas en el artículo 346, numerales 2° y 6° del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
Opone el defecto de forma de la demandada derivado de la falta de indicación expresa del carácter de las partes en juicio, previsto en el ordinal 6to del articulo 346, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, ejusdem.
Indica la parte demandada, que el actor no lleno el requisito previsto en el ordinal 2do del articulo 340, pues no señalo en modo alguno, en el texto del libelo, el carácter que tiene la parte actora, ya que no señalo el carácter que tiene el ciudadano HUI XIONG ZHENG, en vista de que nunca a celebrado contrato de arrendamiento con el, mal pude presumir la existencia de una relación jurídica con el.
También opuso la prevista en el ordinal 5 del artículo 340, por cuanto la parte actora no hizo las conclusiones en el escrito libelar.
Por su parte la actora, presento escrito de subsanación de las cuestiones previas en fecha 02-05-2011, en los términos siguientes:
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los extremos del articulo 349 ordinal 2do ejusdem, la demandada trata de usar una defensa que no tiene sentido, pues al comprar el referido local se siguieron los lineamientos de Ley, indica que los propietarios del inmueble son dos sucesiones, y que el bien fue arrendado por uno solo de los herederos, el ciudadano Juan Manuel Rosas Sosa, actuando por poder de su padre el cual falleció el 04-05-2005, siendo que la demandada firmo el contrato de arrendamiento el 10-05-2005, cuando el poder no tenia valor y el referido ciudadano no tenia facultad de representación.
Que en fecha 17-03-2008 y 25-03-2008, los herederos le ofrecieron en venta el inmueble arrendado a la demandada, de conformidad con lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencido el lapso contenido en el articulo 45 ejusdem, no habiendo la misma manifestado su aceptación a la oferta.
Que posteriormente le vendieron los derechos sobre el inmueble arrendado al ciudadano ZHEN HUI XIONG, quien los compro, subrogándose en el contrato de arrendamiento existente, y notificándose de tal situación a la ciudadana XUE DAN ZHENG, mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 15-12-2008.
Es este sentido la demandada, tiene pleno conocimiento que quien aquí demanda, es el propietario del inmueble arrendado, lo cual consta en autos en documento de propiedad y notificación judicial ya enumeradas.
Que en cuanto a la falta de conclusiones, que alega la demandada falta en el libelo, expone que lo mismo no es cierto, por cuanto en el escrito libelar se indica en la exposición de los hechos, las circunstancias y motivos que llevaron a la necesidad de acudir a la vía judicial a intentar la presente acción de desalojo.
El Tribunal deja constancia que en autos cursa, en copia certificada documento de propiedad del inmueble arrendado, a nombre del ciudadano HUI XIONG ZHENG, titular de la cedula de identidad Nº 22.653.567, el cursa en autos del folio 16 al 20 de la Primera Pieza, así como también copia certificada de la Notificación Judicial Nº 1052-08, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-12-2008, la cual marcada “e” cursa en autos del folio 34 al 71 de la Primera Pieza. En este instrumento consta que la Arrendataria demandada, tuvo pleno conocimiento de que el inmueble arrendado había sido vendido al ciudadano HUI XIONG ZHENG, titular de la cedula de identidad Nº 22.653.567, el cual se subrogo en el contrato de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con vista a dichos instrumentos se declaran Sin Lugar, las cuestiones previas opuestas, contenidas en el artículo 346, numerales 2° y 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2do del articulo 340,ejusdem. Y así se decide.
En este caso la demandada denuncio que se estaba en presencia de un fraude procesal, la parte actora presento escrito en el cual se opone al mismo, por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandada, como fundamento del fraude denunciado, al tratar de hacer ver que ella no tenia ninguna relación de arrendamiento con la parte actora.
Indico que la misma tenia y tiene pleno conocimiento de la venta del inmueble arrendado a su persona, y de la subrogación legal de contrato de arrendamiento existente, todo lo cual consta en la Notificación Judicial Nº 1052-08, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, practicada en fecha 12-12-2008, la cual marcada “e” cursa en autos del folio 34 al 71 de la Primera Pieza.
El Tribunal constata que ciertamente, la demandada tuvo pleno conocimiento, de que el local arrendado había sido vendido, y que el ciudadano HUI XIONG ZHENG, titular de la cedula de identidad Nº 22.653.567, era el nuevo propietario, el cual se subrogo en el contrato de arrendamiento existente.
En razón de lo cual se descarta el fraude denunciado, declarándose Improcedente. Y así se decide.
En cuanto a la Reconvención propuesta por la demandada, alegando no mantener ningún tipo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción, con el ciudadano HUI XIONG ZHENG, quien se presenta como parte actora.
Indica que en el presente caso se pretende simular una relación arrendaticia, inexistente, lo cual afecta su patrimonio personal al tener que erogar par la defensa de sus derechos e intereses una cantidad de dinero afectando el desarrollo normal de su vida cotidiana.
Que en razón de ello reconviene al ciudadano HUI XIONG ZHENG, a fin de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
En cancelar los daños y perjuicios, ocasionados en virtud de la inexistente relación arrendaticia entre su persona y el actor.
Estimo la reconvención en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 200.000,00).
Dentro de la oportunidad legal correspondiente la parte actora reconvenida, presento escrito de contestación a la reconvención, en los términos siguientes:
Expone que la demandada insiste en su alegato de que nunca ha tenido relación contractual con la parte actora, como fundamento de la reconvención, defensa que no tiene sentido alguno, puesto que antes de comprar el referido inmueble se siguieron los lineamientos de Ley, como lo fueron la preferencia ofertiva de inmueble arrendado y la notificación judicial, por medio de la cual se le hizo conocimiento de que el ciudadano HUI XIONG ZHENG, era el nuevo propietario y que subrogaba en el contrato de arrendamiento existente.
Ahora bien, ciertamente en el presente caso, ha quedado demostrado que existe una relación contractual entre las partes en litigio, la cual ha querido desconocer la demandada, en raspón de lo cual este juzgador declara Sin Lugar la Reconvención propuesta. Y así se decide.
En cuanto a la estimación del monto de la demanda, hecha por la parte actora en su libelo en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.: 130.000.00), la cual fue rechazada por la demandada por exagerada, el Tribunal Observa:
El Código de Procedimiento Civil establece en su articulo 36 lo siguiente: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un (1) año. El resaltado es mió.
En el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así lo han reconocido las partes. Y así se establece.
Ahora bien el contrato que liga a las partes en litigio, el cual cursa en autos del folio 21 al 26 de la Primera Pieza, establece en su Cláusula Cuarta lo siguiente: “El canon de arrendamiento mensual será de BOLIVARES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.650.000,00), los cuales se obliga “LA ARRENDATARIA” a pagar puntualmente el día primero (1°) de cada mes vencido, …..”
Así mismo consta en autos Expediente de Consignaciones Nº 08-386, el cual cursa por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el cual cursa en autos del folio 113 al 137, de la Segunda Pieza, en el cual según la demandada consignataria, el canon de arrendamiento es de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 800,00), monto este que debe ser tomado como referencia en el presente caso, para el calculo de la cuantía. Y así se establece.
Visto esto y de conformidad con lo establecido en el prenombrado articulo 36, al multiplicar la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00), por 12 meses, da la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.600,00), monto este que es el que corresponde a la cuantía de la presente causa. Y así se decide.
Ciertamente en el presente caso, existe una relación contractual entre los ciudadanos ZHENG HUI XIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.653.567 y la ciudadana XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029, sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 8-A, ubicado en la Calle Guevara, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
También consta en autos que el ciudadano ZHENG HUI XIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.653.567, parte actora en la presente causa, es el propietario del inmueble arrendado.
El contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, tenía una duración de un (1) año, contado a partir 01 de Febrero de 2.005, al finalizar el mismo, la relación contractual continuo en las mismas condiciones, en lo cual están contestes las partes en litigio, en consecuencia estamos en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, al haber operado en el presente caso la Tacita Reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. Y así se decide.
El actor alego, que en fecha 17-07-2010, se produjo un incendio, en el local propiedad del demandante, que ocasionó daños irreparables a la estructura, así como la pérdida de los locales comerciales del propietario, y la destrucción del negocio contiguo que funciona en uno de los locales del mismo demandante, de acuerdo al Informe Técnico, emitido por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, División Técnica de Investigación y Análisis de Siniestros, de fecha 16-08-2010.
Que de acuerdo al Informe Técnico de la Corporación Eléctrica Nacional, de fecha 17-07-2010, se determinaron los motivos por los cuales se ocasionó el suceso, en el cual identifican a la demanda con el medidor Nº 00077890, Nis: 4025251, en donde se estableció que “la acometida interna dañada, medidor y acometida de alimentación desde el poste en mal estado.”
El actor alego, que en fecha 17-07-2010, se produjo un incendio, en el local de su propiedad, donde funcionaba el negocio propiedad de la demandada, que ocasionó daños irreparables a la estructura, así como la pérdida de los locales comerciales y la destrucción del negocio contiguo que funciona en uno de los locales del mismo demandante, de acuerdo al Informe Técnico, emitido por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, División Técnica de Investigación y Análisis de Siniestros, de fecha 16-08-2010.
Que de acuerdo al Informe Técnico de la Corporación Eléctrica Nacional, de fecha 17-07-2010, se determinaron los motivos por los cuales se ocasionó el suceso, en el cual identifican a la demanda con el medidor Nº 00077890, Nis: 4025251, en donde se estableció que “la acometida interna dañada, medidor y acometida de alimentación desde el poste en mal estado.”
Que es el caso que la demandada, no desocupó el local luego del suceso, y al poco tiempo se notó que en el mismo estaba introduciendo materiales de construcción, por lo cual solicito la Inspección al Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil, Administración de Desastres y (IAMPCAD), Mariño, Gestión de Riesgos, el cual emitió informe de Inspección GR-08-0100, de fecha 23-08-2010, el cual determinó que el inmueble debía ser demolido.
Que posteriormente el departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Mariño, efectuó Inspección en el referido local, en fecha 29-12-2010, en compañía de un funcionario de la Sindicatura, ingeniero del departamento de la Dirección de Infraestructura, funcionario del Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil Administración de Desastres (IAMPCAD) Mariño, Gestión de Riesgos, y el representante legal de la Dirección de Infraestructura, en donde determinaron que el referido inmueble, tenía que ser demolido, según orden de demolición Nº OD/01-2011, de fecha 21-11-2011, emitida por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño, por cuanto los daños sufridos son eran extensos y muy graves, representando un riesgo inminente de derrumbe de la estructura, los cuales podían causar daños a las personas que se encuentren en el local, como a los transeúntes que caminen diariamente por esa zona.
La actora pide el desalojo de conformidad con lo previsto en el artículo 34, literal “c” y “e” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la demandada negó, rechazo y contradijo lo alegado en el libelo por la parte demandante, y expuso que ella no tenia ninguna relación de arrendamiento con la parte actora, denunciando un presunto fraude procesal.
Al analizar los argumentos esgrimidos por la parte actora, el Tribunal observa que consta en autos en original Resolución Nº OD/01-2011, de fecha 21-01-2011, emitida por la dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Mariño, el cual marcado “M”, cursa en autos del folio 305 al 307, de la Primera Pieza. La misma resuelve:
“1. Demoler totalmente la obra del inmueble anteriormente identificado con el numero catastral 7675, ubicado en calle Guevara, Nº 11-72, “BAZAR ALEGRIA”, entre calle Igualad y calle Marcano, Sector Casco Central de la Ciudad de Porlamar, Municipio Santiago Mariño, Estado Nueva Esparta, existente actualmente en un (01) nivel, de conformidad con lo, establecido en el Articulo 63 y siguientes de la Ordenanza Sobre Arquitectura Urbanismo y Construcciones en General.” El resaltado es mió.
Con esta Resolución la autoridad administrativa competente acordó la demolición del inmueble arrendado.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus afirmaciones de hecho, correspondiendo al, actor y al demandado demostrar los hechos en que se fundamentan sus pretensiones, y su defensa o excepción, respectivamente.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34, lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Esta norma jurídica, en la cual basa la parte actora su acción de desalojo y con la cual hay que concatenar los alegatos y las pruebas aportadas para declarar procedente la acción solicitada.
Por su parte, el Código de Procedimiento Civil establece en sus Artículos 507 y 509, la facultad del juez para valorar las pruebas, según las reglas de la sana crítica y el deber de analizar y juzgar todas las pruebas que consten en autos.
En este caso, al analizar los hechos y las pruebas promovidas, considero que existen elementos suficientes que dan a este Juzgador la convicción necesaria para declarar procedente la Acción de Desalojo incoada. Y así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por el ciudadano ZHENG HUI XIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.653.567, contra la ciudadana XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029.
SEGUNDO: SIN LUGAR, las Cuestiones Previas opuestas por la ciudadana XUE DAN ZHENG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 27.000.029.
TERCERO: SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por la ciudadana XUE DAN ZHENG, ya identificada.
CUARTO: Se le ordena a la ciudadana XUE DAN ZHENG, ya identificada, desalojar el inmueble arrendado y entregarlo libre de bienes y personas, al ciudadano ZHENG HUI XIONG, ya identificado.
QUINTO: Se condena en costas a la ciudadana XUE DAN ZHEN, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena la notificación a las partes del contenido de la presente decisión.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los diecinueve (19) días del mes de Diciembre de dos mil once. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA MARCANO RODRIGUEZ
NOTA: En esta misma fecha (19-12-2011), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,
LA SECRETARIA,

Exp. Civil No. 11-2841.