TSJ Regiones - Decisión

Vistos. Con informes presentados solamente por la parte demandante.

A este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente constituido con Asociados, luego de cumplido el trámite administrativo de distribución de causas, le correspondió conocer de la ACCION DECLARATIVA DE CERTEZA POSITIVA, incoada por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 1990, bajo el No. 9, Tomo 25-A, representada por sus apoderados judiciales JOSE RAFAEL VARGAS RINCON y RENE JOSE RUBIO MORAN, domiciliados en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.854.858 y 15.434.383 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.881 y 108.155, respectivamente, en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad No. 12.329.765, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, quien se encuentra representada en este proceso por su defensor ad litem CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, abogado en ejercicio, domiciliado en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, titular de la cédula de identidad No. 13.704.143 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.973.

En fecha 16 de julio de 2008, este Tribunal admitió la demanda incoada por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, acordando la citación de la parte demandada a los fines de que contestara la demanda incoada en su contra, dentro del lapso de emplazamiento previsto en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil.

Se dio cumplimiento al trámite de la citación de la parte demandada, el cual se desarrolló conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, comportando con posterioridad, por no haberse materializado la citación personal de la parte demandada, la publicación y fijación de carteles en la forma como lo indica el artículo 223 ejusdem, que concluyó con la designación del abogado CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, como defensor ad litem de la parte demandada. Se practicó la notificación del defensor ad litem designado, el cual luego de aceptar el cargo y de su subsiguiente juramentación, fue citado para dar contestación a la demanda, que rindió en representación de su defendida en fecha 13 de octubre de 2009. Quedó abierto de pleno derecho el lapso de promoción de pruebas; y durante el mismo la parte demandante presentó sendos escritos, el primero en fecha 16 de noviembre de 2009, y el último en fecha 19 de noviembre de 2009; haciendo lo propio el defensor ad litem de la parte demandada, al presentar escrito en fecha 3 de noviembre de 2009.

Con fecha 27 de noviembre de 2009 fue dictado el correspondiente auto de admisión de pruebas, dando lugar a la apertura del lapso de evacuación, durante el cual fue evacuada la prueba de exhibición promovida por la parte demandante.

Dentro del lapso de ley, el abogado RENE RUBIO, en su carácter de apoderado actor, solicitó la constitución del Tribunal con Asociados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y luego de que el Tribunal proveyera sobre esa petición, fijando oportunidad para el nombramiento de los asociados, se efectuó el acto de designación, siendo designados con tal carácter los abogados BERNARDO GONZALEZ CRESPO y ANA MORELLA GONZALEZ. Posteriormente, se procedió a la notificación de los asociados, produciendo subsiguientemente el acto de aceptación y juramentación de los cargos, cumpliendo los asociados con el deber de estimar sus honorarios, consignándose los mismos por la parte solicitante.
El día 21 de mayo de 2010, el Tribunal con Asociados quedó formalmente constituido por el Juez Natural de este Despacho, Abog. ADAN VIVAS SANTAELLA, y los Asociados Abog. BERNARDO GONZALEZ CRESPO y Abog. ANA MORELLA GONZALEZ. Se designó ponente de la sentencia al abogado BERNARDO GONZALEZ CRESPO, y se fijó para el acto de presentación de los informes, para llevarse a cabo en el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de haberse practicado la notificación de las partes. Cumplida la notificación de las partes, la parte actora presentó su escrito de informes en su debida oportunidad. No hubo observaciones a los informes consignados, y entró este proceso en el estado de dictar sentencia.

En fecha 16 de marzo de 2011, el abogado ENRIQUE GONZALEZ CRESPO, obrando con el carácter de apoderado general del abogado BERNARDO GONZALEZ CREPO, dejó constancia de la situación de no presencia de su mandante, lo cual motivó a que la parte demandante, mediante diligencia suscrita el día 25 de marzo de 2011, solicitara al Tribunal se procediera a designar un nuevo Juez Asociado en sustitución del no presente. El Tribunal, con vista a esa diligencia, fijó la oportunidad para llevar a cabo la designación del sustituto del asociado faltante, quedando desierto el acto por incomparecencia de las partes. Sin embargo, procedió el apoderado de la parte demandante el mismo día en que quedara desierto el señalado acto, a formular una nueva petición en el mismo sentido de que se efectuara la designación del sustituto, fijando este Tribunal, mediante auto de fecha 25 de abril de 2011, nueva oportunidad a tal efecto.

Se llevó a cabo el acto de designación del asociado sustituto el día 28 de abril de 2011, quedando designado con tal carácter al abogado WERNER HAMM ABREU, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Maracaibo del Estado Zulia, titular de la cédula de identidad No. 1.696.836, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 2.263. Se cumplió con la notificación del nuevo Juez Asociado y con su formal juramentación; y a solicitud del apoderado de la parte demandante, se fijó la oportunidad, en fecha 10 de mayo de 2011, para el cumplimiento de la formalidad de constitución del Tribunal Colegiado.

Quedó desierto el acto que fue fijado a efectos de la constitución formal del Tribunal con Asociado, motivando ello a que el apoderado de la parte demandante solicitara en fecha 19 de mayo de 2011, nueva oportunidad en ese mismo sentido, procediendo a fijarla este Juzgado mediante auto dictado en fecha 23 de mayo de 2011, y llevándose a cabo el correspondiente acto, en fecha 27 de mayo de 2011, quedando formalmente constituido por los asociados Abog. ANA MORELLA GONZALEZ, Abog. WERNER HAMM ABREU, y por el JUEZ NATURAL de este Tribunal, quien lo preside. Se designó ponente a quien suscribe este fallo con tal carácter, y encontrándose el proceso en estado de proferir la sentencia definitiva, se procede a su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones:

FIJACION DE LOS HECHOS QUE LIMITAN LA CONTROVERSIA

Antes de proceder propiamente a la valoración de las pruebas producidas en la causa, como un obligado antecedente lógico de esa tarea judicial, este Tribunal constituido con Asociados, pasa a reconocer los hechos dentro de los que quedó limitada la controversia; y en ese sentido, necesariamente, debe el Tribunal identificar los alegatos que contienen las bases fácticas de la pretensión del actor y de la excepción del demandado, expuestos en la demanda y en la contestación respectivamente; en orden a lo cual, y en función del interés que cada una de las partes propugna, quedó también determinada su correspondiente carga probatoria.

Y a ese efecto este Tribunal constituido con Asociados, precisa que el demandante en el libelo de demanda expone los siguientes alegatos:

1. La celebración de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, que suscribiera con la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, en fecha veintiséis (26) de mayo (05) de dos mil seis (2006), en el cual MADERERAS EL 8, C.A., funge como PROMITENTE VENDEDORA, y la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, como PROMITENTE COMPRADORA.
2. Que el contrato preparatorio de opción de compra-venta fue otorgado en fecha 26 de mayo de 2006, por MADERERAS EL 8, C.A. a través de su mandataria comercial sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, COMPAÑÍA ANÓNIMA, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de noviembre de 1996, bajo el No. 76, Tomo 94-A, representada por la ciudadana YOLA DE JESÚS PALMAR PRADO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal No. 1.696.562, domiciliada en Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Administradora Principal de esa compañía, por una parte, y por ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, quien obró en forma directa y personal, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta edificada sobre ella, identificada con el No. 8 del denominado Conjunto Residencial “BAHIA DEL LAGO”, VILLA No. 5, diseñado bajo el concepto inmobiliario de “Villas”, situado en el sector Avenida Milagro Norte, caserío Santa Rosa del partido rural Monte Claro Bajo, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con las características generales siguientes: a) Metros de construcción aproximados: Ciento Cincuenta y cinco Metros Cuadrados de área de construcción (155,00 m2) y Doscientos cincuenta y cinco Metros Cuadrados con ochenta decímetros cuadrados de área de parcela (255,80 m2). b) Características generales básicas (dependencias); Planta Baja: Sala, Comedor, Cocina, estar social, área de escalera, baño social, patio posterior y área lateral de estacionamiento descubierta. En Planta Alta: Dormitorio principal con walking closet y baño, Dormitorio No. 1 con área de closet y baño, Dormitorio No. 2 con área de closet, baño No. 2, estar íntimo y área de escalera. Este inmueble, conforme consta en el documento de parcelamiento que fue protocolizado, con posterioridad al otorgamiento del señalado contrato preparatorio de promesa formal de compra-venta, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 27 de febrero de 2008, bajo el No. 4, Protocolo 1°, Tomo 18°, le corresponde las siguientes características: PARCELA No. 8: Esta parcela tiene una superficie de Doscientos cincuenta y cinco metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (255,80 m2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: correspondiente al lateral de adosamiento, mide dieciocho metros con ocho centímetros (18,08 m), linda con la parcela Nº 07 del conjunto; SURESTE: correspondiente al fondo de la parcela, mide catorce metros con quince centímetros (14,15 m), linda con terrenos que son o fueron propiedad del Club Los Tiburones; SUROESTE: correspondiente al lateral del estacionamiento, mide dieciocho metros con ocho centímetro (18,08 m), linda con parcela Nº 9 del Conjunto; NOROESTE: corresponde al frente de la parcela mide catorce metros con quince centímetros (14,15 m), linda con la vía interna del Conjunto y Bohío del conjunto. Sobre esta parcela estará edificada la construcción, tipo vivienda unifamiliar pareada, que seguidamente se describe: Características de la vivienda: Área de construcción aproximada: CIENTO CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (155,00 M2), y está conformada por los siguientes espacios: en Planta Baja: hall de entrada, sala, comedor, cocina, estar social - pantry, baño social, área de escalera, patio posterior, y área de estacionamiento lateral descubierto; En Planta Alta: dormitorio principal con baño y vestier, dormitorio auxiliar con espacio para closet y baño, dormitorio auxiliar con espacio para closet, estar familiar, baño común y área de escalera. Para simplificar la redacción el señalado contrato al referirse a bien sobre el cual recae, lo hace con la mención “el inmueble”, de modo que en esta sentencia, cuando se haga referencia a las cláusulas del contrato que refieran a ese bien, empleará también esa mención contractual.
3. Que en el contrato preparatorio de opción de compra-venta, la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA y la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., para simplificar la sintaxis de sus cláusulas, pasaron a denominarse: “LA PROMITENTE COMPRADORA” y “LA PROMITENTE VENDEDORA”, respectivamente; por lo que esta sentencia hará referencia a esas mismas menciones, en la misma forma como ese contrato lo contempló.
4. Que en el contrato preparatorio de opción de compra-venta las partes contratantes asumieron obligaciones de acuerdo a las estipulaciones contempladas en las siguientes cláusulas: 1) QUINTA donde “LA PROMITENTE COMPRADORA” y “LA PROMITENTE VENDEDORA” expresamente estipularon que concluida la construcción a la cual refiere el señalado contrato, “LA PROMITENTE COMPRADORA” quedaba obligada, en la oportunidad de otorgársele el documento que reproduzca el contrato definitivo en que se le transfiera la propiedad, a pagar el saldo adeudado del precio de “EL INMUEBLE”, cuyo precio fue estipulado en la suma de TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 325.500.000,oo). 2) En el PARÁGRAFO PRIMERO de la citada cláusula QUINTA las partes contratantes dispusieron que el precio de compra-venta no sería objeto de variaciones durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta, y hasta que se otorgase, dentro del término estipulado, el correspondiente documento definitivo que reprodujera el acto de transmisión de la propiedad del inmueble objeto de ese negocio jurídico ante la Oficina Subalterna de Registro competente. Solamente sería objeto de variaciones, incrementos o ajustes, en los casos siguientes: a) Cuando “LA PROMITENTE COMPRADORA” incumpliera con el pago de las cuotas establecidas en la cláusula DECIMA PRIMERA del contrato, para la amortización del precio; y a tal efecto se consideraría que “LA PROMITENTE COMPRADORA” incurriría en la situación de incumplimiento determinante de la variación, incremento o ajuste del precio, en caso de mora en el pago de cualesquiera de las señaladas cuotas, que fuere superior a cinco (5) días hábiles, desde la fecha de vencimiento del plazo asignado a cada cuota; b) Cuando, entre la fecha de otorgamiento del documento preparatorio contentivo de la oferta condicionada de compra, al que se hace referencia en la cláusula TERCERA del contrato, y la fecha de terminación de la obra a la que hace referencia la cláusula SEPTIMA del contrato, se registrare en el país una inflación que exceda el VEINTICINCO POR CIENTO (25%), conforme aparezca en los INDICES DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCION, estadísticamente registrados y publicados por el Banco Central de Venezuela; en cuyo caso, llegada la fecha señalada en la citada cláusula SEPTIMA, se procedería a ajustar los saldos del precio, tomando como referencia para la determinación del ajuste, los siguientes supuestos: 1) El precio nominal o histórico, que es el que aparece establecido en la parte inicial de la cláusula QUINTA; 2) La fecha de otorgamiento del documento preparatorio contentivo de la oferta condicionada a la que hace referencia la cláusula TERCERA del contrato; 3) La fecha de terminación de la obra a la que hace referencia la cláusula SEPTIMA de este contrato; 4) El monto de los abonos que “LA PROMITENTE COMPRADORA” hubiere realizado durante la vigencia del plazo estipulado en el contrato; 5) Las fechas de los abonos al precio entregados por “LA PROMITENTE COMPRADORA” para su amortización; y 6) Los Índices de Precios para Insumos de la Construcción que correspondan a las fechas indicadas con anterioridad en los numerales 2), 3) y 5) de la citada cláusula QUINTA. Para la determinación del ajuste de precio, conforme a lo determinado por las partes, se aplicaría la fórmula siguiente: “VALOR HISTORICO, esto es, el monto del precio convenido por “EL INMUEBLE” que aparece expresado en la señalada cláusula QUINTA, multiplicado por el INDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCION correspondiente al mes de la fecha de terminación de la obra a la que hace referencia la cláusula SEPTIMA del contrato; siendo su producto dividido entre el INDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCION HISTORICO, es decir, aquél que corresponda al mes de la fecha del otorgamiento de la oferta de compra, a cuyo efecto las partes declararon que tal mes correspondía al mes de MAYO del año 2006. Se estableció en ese mismo Parágrafo de la cláusula QUINTA, que si el precio de compra-venta fuera indexado de acuerdo a las previsiones de tal cláusula, las cantidades de dinero que hubiera adelantado “LA PROMITENTE COMPRADORA” a “LA PROMITENTE VENDEDORA” serían también indexadas, con base a los índices de precio de insumos a la construcción vigentes para el momento en que se hubieran pagado, y con sujeción a la fórmula señalada, que en tales casos tomaría como VALOR HISTORICO, la cuantía nominal de cada abono efectuado por “LA PROMITENTE COMPRADORA”; como INDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCION HISTORICO, aquél que correspondiera, de acuerdo a los registros estadísticos del Banco Central de Venezuela, al mes en el cual “LA PROMITENTE COMPRADORA” efectuase el correspondiente abono; manteniéndose la variable de la fórmula que refiere al INDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCION del mes que corresponda a la fecha de terminación de la obra aludida en la cláusula SEPTIMA del contrato. 3) En la cláusula SEXTA del contrato se estipuló que el precio de compra-venta debía ser pagado por “LA PROMITENTE COMPRADORA” a "LA PROMITENTE VENDEDORA” en forma íntegra y de contado en el momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento que reprodujese el contrato definitivo de compra-venta del inmueble antes descrito, ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, previa deducción de las sumas que ya hubiese abonado. 4) En la cláusula OCTAVA quedó expresamente estipulado por las partes que “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obligó a otorgar el documento definitivo de compraventa en un plazo máximo de treinta (30) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación que "LA PROMITENTE VENDEDORA” le hiciese a “LA PROMITENTE COMPRADORA” para hacerle saber sobre el otorgamiento del permiso de habitabilidad correspondiente. 5) En la cláusula NOVENA se estableció que "LA PROMITENTE VENDEDORA” notificaría a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la circunstancia del otorgamiento del permiso de habitabilidad, en la dirección escogida a los fines pertinentes dentro del presente contrato. Esa notificación podía verificarse por vía telegráfica ó carta misiva con acuse de recibo, y la misma se entendería recibida una vez sea consignada en la dirección escogida por “LA PROMITENTE COMPRADORA”, bastando como prueba de la consignación la constancia otorgada por la Oficina Postal, pública ó privada, que se encargase de cumplir con la referida entrega. 6) En la cláusula DÉCIMA PRIMERA las partes del contrato hicieron constar que “LA PROMITENTE COMPRADORA” entregó a “LA PROMITENTE VENDEDORA” la cantidad de OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.375.000,oo) que, conforme a lo previsto en el contrato preparatorio contentivo de la oferta condicionada de compra de fecha 22 de mayo de 2006, constituye la totalidad del pago exigible con el otorgamiento del contrato de Opción de Compra del inmueble, los cuales se imputarían al precio definitivo de la compra-venta. Así mismo, “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obligó a pagar DIEZ (10) cuotas, las cuales serían canceladas en las fechas siguientes: Primera Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de Septiembre de 2006; Segunda Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de octubre de 2006; Tercera Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de noviembre de 2006; Cuarta Cuota: TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de diciembre de 2006; Quinta Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de enero de 2007; Sexta Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 28 de febrero de 2007; Séptima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de marzo de 2007; Octava Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de abril de 2007; Novena Cuota: TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 32.925.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de mayo de 2007; Décima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de junio de 2007; y la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 130.200.000,oo) en el momento en que se otorgara el documento que reprodujese el contrato definitivo de compra-venta. Todas esas cantidades serían igualmente imputables al precio de venta. 7) En el PARÁGRAFO PRIMERO de la cláusula DECIMO PRIMERA las partes contratantes estipularon que las cuotas anteriormente establecidas se harían exigibles en las fechas de sus respectivos vencimientos, sin necesidad ni obligación de “LA PROMITENTE VENDEDORA” de dar aviso, recordatorio o requerimiento previo a “LA PROMITENTE COMPRADORA”; por lo que, llegada la fecha de vencimiento, sin que “LA PROMITENTE COMPRADORA”” hubiese pagado la correspondiente cuota, se tenía esa obligación en situación de mora e incumplimiento, a los efectos de la pérdida de los derechos, beneficios y prerrogativas que ese contrato establecía en los casos de cumplimiento exacto y puntual de las obligaciones, y de hacer aplicable la resolución del contrato en los términos previstos en esa misma cláusula. 8) En el PARAGRAFO SEGUNDO de la cláusula DECIMO PRIMERA del citado contrato las partes dispusieron que estaría sujeta al régimen legal de arras en garantía la porción equivalente a un Cuarenta por ciento (40%) de las sumas de dinero recibidas, cuya exigibilidad y pago se dispuso como condición previa al otorgamiento del contrato de opción de compra-venta. 9) En el PARAGRAFO TERCERO de la cláusula DECIMO PRIMERA del citado contrato, las partes establecieron que el saldo del precio insoluto no devengaría intereses correspectivos o compensatorios. Únicamente se aplicarían intereses en caso de mora en el pago de las cuotas acordadas para su amortización, los cuales serían calculados a una tasa comercial que resultaría de la adición de seis (6) puntos enteros porcentuales a la tasa de interés activa cobrada por los seis (6) principales bancos del país o de la que resulte de la fijación que hiciere el Banco Central de Venezuela para préstamos comerciales, sin perjuicio del derecho de "LA PROMITENTE VENDEDORA”, ante el supuesto de mora en el pago de cualesquiera de las señaladas cuotas que excediera a treinta (30) días calendarios desde la fecha de su respectiva exigibilidad, de resolver unilateralmente el contrato por razón del incumplimiento, en cuyo supuesto la resolución operaría de pleno derecho sin necesidad de notificación previa a “LA PROMITENTE COMPRADORA” ni de proceso judicial que la reconozca. 10) En la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del citado contrato se estipuló que en caso de no efectuarse la negociación pactada por una causa imputable a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, "LA PROMITENTE VENDEDORA” tendría derecho a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el equivalente al Cuarenta por ciento (40%) de la cantidad de dinero entregada a titulo de opción de compra venta, devolviéndosele a “LA PROMITENTE COMPRADORA” el resto del dinero; para lo cual "LA PROMITENTE VENDEDORA” dispondría de un lapso de treinta (30) días hábiles contados a partir del requerimiento escrito que “LA PROMITENTE COMPRADORA” formulase a "LA PROMITENTE VENDEDORA” a los efectos de cumplir con la obligación de reembolso estipulado en esa cláusula, quedando convenido que en cualquier caso de resolución del contrato. 10) En la cláusula DÉCIMA SEXTA quedó expresamente acordado que la resolución de contrato de pleno derecho operaría, en los supuestos de incumplimiento, total o parcial, del presente contrato, imputable a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, sin necesidad de requerimiento o notificación previa que apercibiera a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, ni declaratoria judicial que declarase la resolución del contrato. 11) En la cláusula DÉCIMA SEPTIMA las partes contratantes dispusieron que en caso de que fuera menester practicar alguna citación, notificación y/o requerimiento, e igualmente en los casos previstos en el artículo 229 del Código de Procedimiento Civil, “LA PROMITENTE COMPRADORA”, así como para los casos extrajudiciales, bastaría a "LA PROMITENTE VENDEDORA” dirigir telegrama o carta misiva con acuse de recibo a la dirección escogida por esa parte a los efectos de que se tuviera por recibido y verificado el respectivo apercibimiento. A los fines indicados “LA PROMITENTE COMPRADORA” señaló como su dirección contractual la siguiente: Urbanización “La Paragua”, Residencias Mata de Coco, Apartamento 6-A, Maracaibo, Estado Zulia.
5. Que la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA incurrió en una postura de incumplimiento culposo, que denota una causal expresa de resolución de contrato, puesto que dejó de pagar las cuotas que fueron estipuladas en la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato, específicamente, la Quinta Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 29 de enero de 2007; la Sexta Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 28 de febrero de 2007;la Séptima Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de marzo de 2007; la Octava Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de abril de 2007; la Novena Cuota por TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 32.925.000,oo), con vencimiento el día 30 de mayo de 2007; la Décima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de junio de 2007.
6. Que ante tal situación de incumplimiento contractual, la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. comunicó a MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA la circunstancia de la resolución del contrato, que obró de pleno derecho de conformidad con lo previsto en la cláusula DECIMO SEXTA, y que instrumentó en la forma indicada en la cláusula DECIMO SEPTIMA del citado contrato, dirigiendo a la promitente compradora un explícito telegrama a la dirección que a esos fines específicamente esa misma destinataria escogió, con el siguiente tenor: “Maracaibo, 26 de marzo de 2008.Sra. MARÌA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA. C.I. No. 12.329.765.Urbanización “La Paragua”, Residencias “Mata de Coco”, Apto. 6A. Maracaibo, Estado Zulia. TELEGRAMA CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO. Conforme a Cláusula Décima Sexta del contrato de promesa formal de compra venta, de fecha 26/05/2006, correspondiente a Vivienda No. 08 Conjunto Residencial Bahía del Lago Villa No. 05 se pone en conocimiento suyo la resolución del referido contrato por incumplimiento del pago de cuotas estipuladas en cláusula DECIMA PRIMERA. Resolución de contrato que obró de pleno derecho, y dio lugar a retención de arras en garantía. Notificación que se hace para fines legales consiguientes. P/MADERERAS EL 8, C.A. JOSE ALEJANDRO PORTUESE C.I. No. 7.718.572.Apoderado General.Avenida 22 A, No. 68-32, Edificio Vargas y Asociados, Sector Indio Mara, Diagonal al Kinder El Principito, Maracaibo, Estado Zulia, Telfs. (0261) 7593045- 7522657.”

Sobre la base de los hechos que fueron establecidos mediante los alegatos arriba expuestos, la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. apuntaló la acción declarativa de certeza positiva, que dirigió en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA para que reconociese ésta el acaecimiento de la condición prevista en la cláusula “DECIMO SEXTA” del contrato de preparatorio de promesa formal de compra-venta en cuestión, que dio lugar a la resolución del contrato en forma unilateral, sin requerimiento, ni declaración judicial que la preceda; y acumuló a esa pretensión declarativa, otra pretensión declarativa con el objeto de que se verificase en sede jurisdiccional la procedencia de la retención de las arras entregadas por la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, con ocasión del señalado contrato, por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 32.550,00); exponiendo la parte demandante su disposición de reembolsar las cantidades de dinero que le correspondan, previa deducción de las arras, a la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA en virtud de la resolución de contrato.

Por su lado, la parte demandada, a través de su defensor ad litem, abogado CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, dio contestación a la demanda, manifestando su imposibilidad de contactar a los demandados, y en ejercicio del derecho de defensa de sus defendidos, formuló una contradicción general a la pretensión de la parte actora, sin alegar ningún hecho impeditivo, modificativo o extintivo que configurase una excepción en sentido estricto para enfrentar del derecho postulado por la parte demandante.

De manera que, a los efectos de hacer la fijación de los hechos que constituyen los límites de la controversia, este Tribunal constituido con Asociados se sitúa dentro de una relación litigiosa en la cual fundamentalmente corresponde a la parte actora la carga de probar los hechos por ella misma establecidos a través de sus ya precisados alegatos; tomando en consideración que la parte demandada, al contestar la demanda redujo su postura procesal a un ejercicio lato del derecho de contradicción, sin implicaciones en las reglas naturales de distribución de la carga de la prueba, estatuidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil de Venezuela, conforme a lo cual, este Tribunal constituido con Asociados pasa a valorar los medios de prueba allegados a las actas, en orden a precisar si las apuntadas pretensiones libeladas por la parte actora, cuentan con un soporte probatorio suficiente que determine la existencia de plena prueba para el proferimiento de un fallo favorable, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del citado código procesal.

VALORACION DE LAS PRUEBAS
Fijados como han sido los límites de la controversia sobre la que ha de obrar la composición jurisdiccional, y determinado como está que el objeto del proceso refiere a unas pretensiones declarativas que tienen como causa una relación jurídica configurada por un contrato de opción de compra-venta, en la cual se posicionan la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. como optante vendedora y acreedora, y la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, como optante compradora y deudora, este Tribunal constituido con Asociados, observa que la parte demandante promovió, con su libelo, los siguientes medios de prueba:
a) El documento privado de fecha 26 de mayo de 2006, que fue opuesto por la parte demandante como si fuera otorgado por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., a través de su mandataria comercial sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en calidad de “PROMITENTE VENDEDORA”, y la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, en calidad de “PROMITENTE COMPRADORA”. Este documento constituye el título fundamental de la pretensión, y por cuanto no fue tachado, ni desconocido por la parte demandada, el mismo adquiere la fuerza probatoria que determina el artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le valora al igual que el documento público, y se le tiene como medio de convicción sobre la certeza y autenticidad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae.
b) Copia del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial “BAHIA DEL LAGO”, VILLA No. 5, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 27 de febrero de 2008, bajo el No. 04, Protocolo 1°, Tomo 18°, la cual por no haber sido impugnada por la parte demandada, se le valora en la forma como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le tiene como fidedigna a los efectos de asumir la certeza y veracidad de su contenido, y de atribuirle la fuerza probatoria que corresponde a los documentos registrados, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, constituyendo un medio con el mérito necesario para tener como ciertos las declaraciones de su otorgante y la verdad de su contenido.
c) El documento privado contentivo del mandato mercantil conferido por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. a INMUEBLES Y & V C.A., que por no haber sido tachado por la parte demandada en la contestación de la demanda, debe tenérsele como medio probatorio eficaz para demostrar la existencia de la relación jurídica que ese documento reproduce, otorgándosele la fuerza probatoria que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil.
d) El telegrama certificado No. ZAWAV 1901 de fecha 26 de marzo de 2008, ordenado por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., y remitido a la ciudadana MARÌA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, en la dirección que especialmente fue escogida dentro del contrato a los fines de practicar cualquier tipo de notificación, citación o requerimiento, situada en la Urbanización “La Paragua”, Residencias Mata de Coco, Apartamento 6-A, Maracaibo, Estado Zulia, el cual fue certificado por el INSTITUTO NACIONAL TELEGRAFICO (IPOSTEL), a través de constancia expedida en fecha 21 de Abril de 2008, dirigida a la remitente MADERERAS EL 8, C.A., en su dirección contractual, situada en la avenida 22-A, No. 68-32. Edificio “VARGAS Y ASOCIADOS”, sector Indio Mara, diagonal al Kinder El Principio de la ciudad de Maracaibo. La valoración de ese telegrama la hará en conjunto este Tribunal constituido con Asociados, en la parte de esta sentencia que se reserva para la valoración de la prueba de exhibición promovida por la parte demandante.

Con el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante en fecha 16 de Noviembre de 2009, fueron promovidos los siguientes medios probatorios:

a.1) Copia fotostática del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 1990, bajo el No. 9, Tomo 25-A, y a.2.) copia certificada del Acta de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de esa sociedad mercantil, celebrada el 23 de febrero de 2000, inscrita ante el citado Registro Mercantil , el 1 de marzo de 2000, bajo el No. 76, Tomo 9-A, con los cuales se prueba la capacidad del ciudadano NEY GERMAN MOLERO MARTINEZ, titular de la cédula de identidad No. 7.600.886, otorgante del mandato mercantil conferido por la empresa MADERERAS EL 8, C.A. a INMUEBLES Y & V, C.A., quien otorgó en nombre de su mandante el contrato sobre el cual se fundamenta la demanda.
b) Copia fotostática del documento poder autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, Estado Zulia, el 12 de febrero de 2008, bajo el No. 34, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones, conferido por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. al ciudadano JOSE ALEJANDRO PORTUESE, con el cual queda probada la capacidad del este ciudadano como otorgante del telegrama que fuera remitido a la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, a los fines de ponerla en conocimiento del hecho de la resolución del contrato, respecto de la cual obra la acción declarativa de certeza positiva propuesta en la demanda, para que mediante sentencia definitiva con carácter de cosa juzgada, se reconozca la validez de la resolución de contrato derivada del incumplimiento de las obligaciones que dentro del contrato resuelto fueron contraídas por la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA.
c.1.) Copia certificada del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, C.A., expedida en fecha 8 de noviembre de 1996 por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con ocasión de la inscripción registral del acta constitutiva de esa compañía, realizada en esa misma fecha, y anotada bajo el No. 76, Tomo 94-A, en cuyo artículo treinta aparece la designación de la ciudadana YOLA DE JESUS PALMAR PRADO como Administradora Principal de esa empresa; c.2.) el original del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, Estado Zulia, el 18 de agosto de 2004, bajo el No. 75, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones, donde es designada la ya mencionada ciudadana YOLA DE JESUS PALMAR PRADO, como mandataria de la sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, C.A.; y, c.3.) copia certificada del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, C.A., celebrada el 16 de julio de 2001, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 11 de octubre de 2001, bajo el No. 38, Tomo 51-A, donde es ratificada la ciudadana YOLA PALMAR PRADO como Administradora de la ya mencionada compañía; con los cuales se prueba la capacidad de la ciudadana YOLA DE JESUS PALMAR PRADO, para obrar en representación de la sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, C.A., al otorgar el contrato de opción de compra venta sobre el cual se fundamenta la demanda.

La parte demandante, dentro del lapso de promoción de pruebas, en fecha 19 de noviembre de 2009, presentó escrito complementario, en el cual promovió como medio probatorio:

1. La EXHIBICION del telegrama recibido por la ciudadana MARÌA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, con el siguiente tenor: “Maracaibo, 26 de marzo de 2008.Sra. MARÌA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA. C.I. No. 12.329.765.Urbanización “La Paragua”, Residencias “Mata de Coco”, Apto. 6A. Maracaibo, Estado Zulia. TELEGRAMA CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO. Conforme a Cláusula Décima Sexta del contrato de promesa formal de compra venta, de fecha 26/05/2006, correspondiente a Vivienda No. 08 Conjunto Residencial Bahía del Lago Villa No. 05 se pone en conocimiento suyo la resolución del referido contrato por incumplimiento del pago de cuotas estipuladas en cláusula DECIMA PRIMERA. Resolución de contrato que obró de pleno derecho, y dio lugar a retención de arras en garantía. Notificación que se hace para fines legales consiguientes. P/MADERERAS EL 8, C.A. (fdo) JOSE ALEJANDRO PORTUESE C.I. No. 7.718.572.Apoderado General.Avenida 22 A, No. 68-32, Edificio Vargas y Asociados, Sector Indio Mara, Diagonal al Kinder El Principito, Maracaibo, Estado Zulia, Telfs. (0261) 7593045- 7522657.”; invocando la parte demandante, con el objeto de demostrar que el respectivo original se encuentra en posesión de la mencionada destinataria, el mérito probatorio de los documentos que fueron promovidos con el libelo de demanda, configurados por el documento fundamental de la pretensión, otorgado en fecha 26 de Mayo de 2006, por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., a través de su mandataria comercial sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en calidad de “PROMITENTE VENDEDORA”, y la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, en calidad de “PROMITENTE COMPRADORA”, en cuya cláusula DÉCIMA SEPTIMA las mencionadas contratantes dispusieron que en caso de que fuera menester practicar alguna citación, notificación y/o requerimiento sobre la “PROMITENTE COMPRADORA”, las mismas se practicarían mediante carta misiva o telegrama dirigidos a la dirección que esa parte específicamente indicó, situada en la Urbanización “La Paragua”, Residencias Mata de Coco, Apartamento 6-A, Maracaibo, Estado Zulia; la copia del mensaje original, de fecha 26 de marzo de 2008, consignado por MADERERAS EL 8, C.A. en la correspondiente oficina postal telegráfica, suscrito con la firma autógrafa de su apoderado JOSE ALEJANDRO PORTUESE, C.I. No. 7.718.572, y recibido a los efectos de su transmisión telegráfica por el INSTITUTO NACIONAL TELEGRAFICO (IPOSTEL), según se evidencia del sello de recepción del mensaje estampado en la copia del original; y la constancia de certificación de entrega en la dirección señalada, del indicado telegrama No. ZAWAV 1901 de fecha 26 de marzo de 2008, la cual fue expedida en fecha 21 de Abril de 2008 por el INSTITUTO NACIONAL TELEGRAFICO (IPOSTEL).
El Tribunal, con relación a la prueba de exhibición promovida por la parte demandante, al acordar su admisión dispuso la intimación de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, y mediante auto complementario dictado en fecha 15 de diciembre de 2009, estableció que la práctica de ese acto de comunicación procesal se hiciera en la persona de su defensor ad litem CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, lo cual efectivamente se realizó el día 19 de enero de 2010, y se hizo constar en el expediente el día 20 de ese mismo mes y año, llevándose a cabo el correspondiente acto de exhibición en fecha 25 de enero de 2010, sin que fuese presentado el original requerido, dada la infructuosidad manifestada por el defensor ad litem de sus diligencias de localización de la parte demandada. Como resultado de la no presentación del original del telegrama expedido por el INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO, cobran fuerza probatoria los documentos consignados por la parte demandante con su libelo de demanda, y en forma muy particular, la copia de su texto, recibida por la oficina telegráfica al momento de su consignación para su posterior transmisión, cuyo tenor ya ha sido trascrito en esta sentencia, valoración esta que hace este Tribunal constituido con Asociados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, que al efecto en su parte pertinente expresa: “Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.” Con lo cual se demuestra que la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. efectivamente comunicó a la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA mediante el mencionado telegrama dirigido a la dirección contractual escogida por esa parte contratante, la resolución del referido contrato por incumplimiento del pago de las cuotas estipuladas en la cláusula DECIMA PRIMERA de esa convención.
FUNDAMENTOS JURIDICOS DE LA SENTENCIA

Al haber quedado establecido el valor probatorio de los medios de prueba promovidos en este proceso, considera este Tribunal constituido con Asociados, aplicables para la solución del caso sub iudice los artículos 1.263 y 1.264 del Código Civil, citados por la parte demandante en su libelo de demanda en cumplimiento a lo previsto en el ordinal 5to del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; pero además, se consideran aplicables para la correcta decisión del litigio, los artículos 1.159 y 1.160 del ya referido código sustantivo, que en conjunto con las normas invocadas por la parte actora, están llamados a conformar, los soportes jurídicos sobre los cuales debe apoyarse estructuralmente la sentencia.

En efecto, con base al establecimiento de los hechos y a la valoración de las pruebas producidas en actas, verifica este Tribunal constituido con Asociados la existencia de un contrato celebrado en fecha 26 de mayo de 2006, por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., a través de su mandataria comercial, sociedad mercantil INMUEBLES Y & V, C.A., representada por la ciudadana YOLA PALMAR PRADO, por una parte, y por la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, en el cual las partes contratantes regularon una relación jurídica que preordenaron en función de la celebración de un contrato definitivo de compra-venta, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta edificada sobre ella, identificada con el No. 8 del denominado Conjunto Residencial “BAHIA DEL LAGO”, VILLA No. 5, diseñado bajo el concepto inmobiliario de “Villas”, situado en el sector Avenida Milagro Norte, caserío Santa Rosa del partido rural Monte Claro Bajo, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, por un precio que estipularon en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 325.500.000,oo), de los cuales, para el momento del otorgamiento del contrato, la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA había entregado a la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A, la suma de OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.375.000,oo), disponiendo los contratantes en el PARAGRAFO SEGUNDO de la cláusula DECIMO PRIMERA del citado contrato, que estaría sujeta al régimen legal de arras en garantía la porción equivalente a un CUARENTA POR CIENTO (40%) de esa suma de dinero; y que el saldo del precio que quedaba insoluto fuera pagado por la promitente compradora mediante DIEZ (10) cuotas, que se obligó a cancelar en las fechas siguientes: Primera Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de septiembre de 2006; Segunda Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de octubre de 2006; Tercera Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de noviembre de 2006; Cuarta Cuota: TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de diciembre de 2006; Quinta Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 29 de enero de 2007; Sexta Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 28 de febrero de 2007; Séptima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de marzo de 2007; Octava Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de abril de 2007; Novena Cuota: TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 32.925.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de mayo de 2007; Décima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), en un plazo con vencimiento el día 30 de junio de 2007; y la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 130.200.000,oo) en el momento en que se otorgara el documento que reprodujese el contrato definitivo de compra-venta. Asimismo, el referido contrato contempla dentro de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA que en caso de no efectuarse la negociación pactada por una causa imputable a la promitente compradora, la promitente vendedora tendría derecho a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el equivalente al Cuarenta por ciento (40%) de la cantidad de dinero entregada a titulo de opción de compra venta; en la cláusula DÉCIMA SEXTA que la resolución de contrato operaría de pleno derecho operaría, en los supuestos de incumplimiento, total o parcial, imputable a la promitente compradora, sin necesidad de requerimiento o notificación previa que apercibiera a la promitente compradora, ni declaratoria judicial que declarase la resolución del contrato; y en la cláusula DÉCIMA SEPTIMA que en caso de que fuera menester practicar alguna citación, notificación y/o requerimiento, e igualmente en los casos previstos en el artículo 229 del Código de Procedimiento Civil, sobre la promitente compradora, así como para los casos extrajudiciales, bastaría a la promitente vendedora dirigir telegrama o carta misiva con acuse de recibo a la dirección escogida por esa parte a los efectos de que se tuviera por recibido y verificado el respectivo apercibimiento, siendo esa dirección la siguiente: Urbanización “La Paragua”, Residencias Mata de Coco, Apartamento 6-A, Maracaibo, Estado Zulia.

La parte demandante le imputa a la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA el incumplimiento culposo del contrato bilateral otorgado en fecha 26 de mayo de 2006, por no haber pagado las cuotas que fueron estipuladas en la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato, específicamente, la Quinta Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 29 de enero de 2007; la Sexta Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 28 de febrero de 2007;la Séptima Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de marzo de 2007; la Octava Cuota por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de abril de 2007; la Novena Cuota por TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 32.925.000,oo), con vencimiento el día 30 de mayo de 2007; y la Décima Cuota: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), con vencimiento el día 30 de junio de 2007. Esta situación de incumplimiento imputada por la parte demandante a la parte demandada, sólo podía ser enervada en el acto de contestación de la demanda, mediante la alegación de la excepción perentoria de pago, y con la prueba del mismo, mediante la incorporación de medios probatorios que acreditasen la solvencia del deudor en el pago de esa obligación. Sin embargo, en la contestación de la demanda, la parte demandada no opuso esa excepción perentoria en la contestación de la demanda, como tampoco fueron promovidas ni evacuadas pruebas durante la etapa probatoria del proceso, de las que pudiera deducir el Tribunal el pago de las cuotas sobre cuyo incumplimiento la parte demandante apuntala las pretensiones expuestas en el libelo de demanda. De manera que, dada la situación que se patentiza en las actas procesales, este Tribunal constituido con Asociados constata la existencia del contrato que determinó el nacimiento de las obligaciones cuyo incumplimiento le fue imputado a la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, y constata también que esa deudora no opuso al contestar la demanda la correspondiente excepción extintiva que significara el pago de sus obligaciones, ni tampoco promovió ni evacuó pruebas que demostrase el acto de cumplimiento; en virtud de lo cual, considera este Órgano Jurisdiccional procedente la aplicación por parte de la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A de la disposición del contrato contemplada dentro de la cláusula DÉCIMA SEXTA, según la cual la resolución de contrato operaría de pleno derecho, en los supuestos de incumplimiento, total o parcial, imputable a la promitente compradora, sin necesidad de requerimiento o notificación previa que apercibiera a la promitente compradora, ni declaratoria judicial que declarase la resolución del contrato; así como también considera este Juzgador, pluralmente integrado, procedente la aplicación de la regla contractual estatuida dentro de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA, en la que expresamente los contratantes dispusieron que en caso de no efectuarse la negociación pactada por una causa imputable a promitente compradora, la promitente vendedora tendría derecho a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el equivalente al Cuarenta por ciento (40%) de la cantidad de dinero entregada a titulo de opción de compra venta, que se conceptualizó contractualmente como arras de garantía, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, esto es, el cuarenta por ciento (40%) de la suma de OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.375.000,oo), que equivale a la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF. 32.550.000,00), y que en la actual expresión monetaria, corresponde a la suma de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 32.550,00). ASI SE DECIDE.

Las consideraciones anteriores las asume este Tribunal constituido con Asociados con fundamento en la fuerza imperativa de los contratos que obliga a sus otorgantes a cumplir lo expresado en ellos, y a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, ya que su imperatividad, los convierte en ley entre las partes, y genera obligaciones que deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (pacta sunt servanda).

Considera este Tribunal constituido con Asociados pertinente puntualizar sobre la naturaleza de la acción ejercida por la parte demandante, con base al criterio jurisprudencial sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia No. 167, dictada en fecha 4 de Marzo de 2005, en donde se abordó la problemática que derivaba de la aplicación de las cláusulas contractuales contentivas de pactos comisorios, que permitían la resolución del contrato en forma unilateral, sin el control judicial de su procedencia. Ese nuevo enfoque de la potestad resolutoria de los contratos bilaterales, fue expuesto por la Sala Constitucional en el contexto de un recurso de revisión constitucional, en la que en su análisis consideró esa Sala lo siguiente:

“En la sentencia objeto de revisión se declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de obra que incoó la aquí solicitante contra la Asociación Civil sin fines de lucro “Andrés Eloy Blanco”, fundamentalmente porque, en su amplio margen de apreciación, propio de su libre actividad de juzgamiento, la Juez a cargo del Juzgado Superior (Accidental) en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar consideró que la demandante (aquí solicitante) no había dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y que, por tanto, no podía exigirle a su contraria la ejecución de dicha convención, lo que en modo alguno es susceptible de revisión constitucional.
Sin embargo, observa esta Sala que dicha Juez consideró que, en nuestro ordenamiento jurídico, es posible y válido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, criterio este que no comparte esta Sala puesto que es contrario y obvia por completo la interpretación vinculante que, del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, asentó en sentencia n° 1658/2003 de 16 de junio, caso: Fanny Lucena Olabarrieta, en la que se estableció:
“La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares. Su principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses, esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las partes encontradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos (inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conflictos, y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.
En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos (DEVIS ECHANDÍA, Hernando, Derecho Procesal Civil General, Pág. 87). El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos’”.
Hace la salvedad la Sala en cuanto a que sólo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello “es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades contractuales” (Cfr. s.S.C. n° 568/2000, de 20 de junio, caso: Aerolink International S.A.; 1097/2001 de 22 de junio, caso: Jorge Alois Heigl y otros).

Con vista a esa decisión este Tribunal constituido con Asociados considera que la acción ejercida por la parte demandante es de naturaleza declarativa, y con la misma la parte actora persigue que la parte demandada: a) “… reconozca el acaecimiento de la condición prevista en la cláusula “DECIMO SEXTA” del contrato de preparatorio de promesa formal de compra-venta en cuestión, que dio lugar a la resolución del contrato en forma unilateral, sin requerimiento, ni declaración judicial que la preceda”, o en su defecto que el Órgano Jurisdiccional “… en su decisión dirimitoria pronuncie la declaratoria de certeza requerida…”; y b) reconozca la procedencia del ejercicio del “…derecho de retención de las cantidades entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA para ser sometidas al régimen de arras en garantía, conforme al cual le es permisible al acreedor receptor hacer retención de las mismas, que ascienden a la cantidad de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 32.550,00)…”; de donde cabe que este Tribunal constituido con Asociados considere el ejercicio de esa acción declarativa como una manifestación cónsona con la referida posición jurisprudencial, ya que si bien la parte actora da por consumada la resolución del contrato en aplicación de una de sus cláusulas, a la postre se subordina al control jurisdiccional, sometiendo el ejercicio de su potestad a la revisión y verificación judicial de las situaciones de incumplimiento culposo imputadas a la parte demandada que conllevan a la resolución de la relación contractual, cuyo efectos son siempre –aún en el supuesto de que provenga la resolución de un acto jurisdiccional- de eficacia retroactiva (ex tunc).

Con base a las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, considera procedente la acción declarativa de certeza positiva propuesta por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, por razón de la situación de incumplimiento culposo que a ésta le fue imputada, y que este Tribunal constituido con Asociados valoró como cierta y procedente dentro de esta sentencia, considerando también, en consecuencia, que el contrato bilateral otorgado por esas partes en fecha 26 de mayo de 2006, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta edificada sobre ella, identificada con el No. 8 del denominado Conjunto Residencial “BAHIA DEL LAGO”, VILLA No. 5, diseñado bajo el concepto inmobiliario de “Villas”, situado en el sector Avenida Milagro Norte, caserío Santa Rosa del partido rural Monte Claro Bajo, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, se encuentra resuelto, con eficacia ex tunc, y que es procedente la retención de las arras montantes a la cantidad de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 32.550,00), quedando a cargo de la parte demandante la restitución de las cantidades excedentarias a las indicadas arras, que hubiera recibido de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA. ASI SE DECIDE.-
En razón de lo anteriormente expuesto, pasa a dictarse el dispositivo del fallo, en congruencia con los términos de la litis, y en forma expresa, positiva y precisa:
DISPOSITIVO
Por las razones y fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

1. CON LUGAR la ACCION DECLARATIVA DE CERTEZA POSITIVA incoada por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA.
2. PROCEDENTE el DERECHO DE RESOLUCION DE CONTRATO propugnado por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, sobre la base de las situaciones de incumplimiento culposo imputadas a la parte demandada, que han sido valoradas dentro de la sentencia.
3. PROCEDENTE el DERECHO DE RETENCION ejercido por la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A., en contra de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, sobre la cantidad de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 32.550,00), que entregó la demandada, y que sometió al régimen de arras en garantía.
4. ORDENA a la sociedad mercantil MADERERAS EL 8, C.A. la restitución de las cantidades excedentarias a las indicadas arras, que hubiera recibido de la ciudadana MARIA VIRGINIA BARRIOS DE NAVA, por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 48.825,00).
5. SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber vencimiento total, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constituido con Asociados, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil once (2011). Años: 201 de la Independencia y 152 de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

ABOG. ADAN VIVAS SANTAELLA
EL JUEZ ASOCIADO PONENTE

ABOG. WERNER HAMM ABREU
LA JUEZA ASOCIADA.

ABOG. ANA MORELLA GONZALEZ
LA SECRETARIA

ABOG. MARIELA PEREZ DE APOLLINI