TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 39.145

VISTO, con informes de la parte actora.
I. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES LO SIGUIENTE:
Se inició el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por demanda presentada ante Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por el ciudadano HELI DEL CARMEN RINCÓN MORÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V–1.652.577, domiciliado en el Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JULIO UZCATEGUÍ BENITEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 51.597, en contra de la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, colombiana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. E–82.231.462, y del mismo domicilio.
La aparte actora arguyó en su escrito libelar que es propietario de un inmueble ubicado a la altura del kilómetro 48 de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá en jurisdicción del Municipio La Cañada de Urdaneta (antes El Carmelo) del Estado Zulia. Asimismo, adujo que celebró contrato de opción de compra-venta con la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, por ante la Notaría Pública del Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 55, Tomo 20, de los libros de autenticaciones respectivos, cuyo objeto se encontraba constituido por el bien inmueble antes señalado.
Según expone el actor, en el referido contrato de opción de compra-venta, se acordó que la promitente compradora entregaría la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) – Hoy TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), por concepto de arras, e igualmente, se estableció una cláusula penal conforme a la cual, el incumplimiento del pago restante a la fecha estipulada, tendría como resultado la pérdida de la opción de compra-venta, y por ende, de las cantidades de dinero entregadas como garantía.
El lapso de duración del contrato in comento era de un (1) año y seis (6) meses, según lo establecido en su cláusula tercera, y aduce quien demanda, que tal lapso se venció el 10 de abril del año 2003, sin que se realizará la compra-venta, lo cual lo libera de la obligación de vender su inmueble a la opcionante compradora, en virtud de que ésta no pagó el precio convenido en el mencionado contrato dentro del término establecido. Sin embrago, y por cuanto expone, que han sido inútiles e infructuosas las diligencias que ha hecho en su carácter de promitente vendedor para lograr el pago de las cantidades establecidas en el contrato, acude a este Órgano Jurisdiccional a solicitar la resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano.
Por otra parte explicó el actor, que en concordancia con lo estipulado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”, solicita que le sea entregado el inmueble arrendado, sin plazo alguno totalmente desocupado y solvente en todos los servicios públicos, o en caso contrario, a ello sea obligada la parte demandada por este Tribunal.
Por todo lo antes explanado, acudió el actor ante este Órgano Jurisdiccional, para demandar como en efecto demandó a la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por encontrarse totalmente vencidas y no cumplidas las obligaciones convenidas, relativas a la compra del inmueble aludido, y estimó su demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) - Hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00).
El demandante acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Original del contrato de opción de compra-venta que configura el documento fundante de la demanda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 55, Tomo 20, de los libros de autenticaciones respectivos.
2. Copia simple de documento público inscrito por ante el Registro del Distrito Urdaneta del Estado Zulia, en el cual le son transmitidos al ciudadano HELI DEL CARMEN RINCÓN todos los derechos de posesión y dominio sobre un terreno baldío, de seis (6) hectáreas aproximadamente, con todas sus construcciones, adherencias, mejoras y siembras, situado en el Municipio El Carmelo, jurisdicción del Distrito Urdaneta del Estado Zulia, a la altura del kilómetro cuarenta y ocho (48) de la carretera que une a la ciudad de Maracaibo con el Distrito Perijá.
Una vez admitida la demanda, se procedió a citar a la parte demandada, ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, quien en tiempo hábil dio contestación a la demanda a través de su apoderada, abogada en ejercicio ROSSIE Y. CALDERA F., debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 73.517, exponiendo los siguientes alegatos:
En primer lugar, convino la apoderada de la demandada, que su representada celebró contrato de opción de compra-venta con la demandante, el cual fue acompañado al libelo de la demanda que dio inicio al presente juicio. No obstante, negó, rechazó y contradijo que su representada haya pagado al actor únicamente la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) – Hoy, TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), en el momento de realizarse el contrato, e igualmente, negó, rechazó y contradijo que su poderdante ha incumplido su obligación de cancelar el dinero que le debía al demandante, que éste último haya realizado múltiples e infructuosas diligencias para que se efectuara el referido pago, y que la situación antes bosquejada haya sido el motivo por el cual no se llevó a cabo el contrato de compra-venta traslativo de la propiedad.
Arguye la apoderada de la demandada, que una vez suscrito el contrato de opción de compra-venta, su representada procedió a realizar una serie de mejoras y bienhechurías al inmueble objeto del presente juicio, puesto que el ciudadano HELI RINCÓN posee una autorización para expendio de cervezas por capaz en tal inmueble, y el mismo se encontraba en un estado de deterioro que impedía su buen funcionamiento. Asimismo, explicó que el mencionado ciudadano autorizó a su representada para que usara esa licencia, señalándole que la misma pertenecía al inmueble, y que por ende, formaba parte de la opción de compra-venta. En vista del gasto considerable de dinero que requirió la realización de tales mejoras, le pidió al demandante que le diera un poco de tiempo para pagarle las cuotas de ese año 2002, lo cual este consintió. Sin embargo, su representada le entregó al ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad No. V-5.847.661, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.070, quien fungía como representante legal en todo momento del ciudadano HELI RINCÓN, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) – Hoy MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), por concepto de la primera cuota de pago, haciéndole la observación de que pasara a finales de ese mismo mes a buscar el dinero del resto de la cuotas, es decir TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) – Hoy TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00).
Continúa narrando la apoderada de la demandada, señalando que, en virtud de que el promitente vendedor no hizo acto de presencia para buscar el resto del dinero, su representada se comunicó vía telefónica al abogado EDGAR RINCÓN, ello a principios del año 2003, manifestándole que ya tenía el dinero, y este último le respondió, que su tío (HELI RINCÓN) no iba a recibirlo porque no le convenía, dado que ese sitio valía más dinero que el inicialmente pactado. A este respecto, resaltó la apoderada de la demandada, que el inmueble in comento, había incrementado su valor gracias a las mejoras que su representada le había realizado, dado que ésta tenía el bien en calidad de arrendataria desde antes de la celebración del contrato de opción de compra-venta.
Ahora bien, señala la apoderada de la parte demandada que posteriormente, en el mes de marzo de 2003, ella y su representada se dirigieron a La Concepción en el Municipio Jesús Enrique Lossada, específicamente a la residencia del abogado EDGAR RINCÓN, con la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.500,00), que era el monto necesario para finiquitar el pago acordado en el contrato, más TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00) – Hoy, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), por concepto de intereses, que se le habían ofrecido al promitente vendedor, a pesar de que su representada no estaba incumpliendo con lo pactado; ante esta situación, el abogado EDGAR RINCÓN manifestó estar muy mal de salud, pero se comunicó con el demandante, ciudadano HELI RINCÓN, y luego de la conversación que sostuvo con éste, se negó rotundamente a recibir ese dinero, por señalar que se inmueble valía más dinero, y manifestando que si le daban SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00) – Hoy, SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), él los recibiría, a lo cual, la ciudadana LUZ HELENA PARRA se negó palmariamente, por no contar con esos recursos, y por señalar que el inmueble había incrementado su valor gracias a la inversión que ella había hecho, encontrándose autorizada para llevar a cabo tal inversión en virtud del “artículo quinto del contrato”.
Aunado a lo antes expuesto, la demandada le exigió al actor que pagara por ante el SENIAT, los años que debía por concepto de la Autorización del Expendio de Licores y que le reembolsara las cantidades que ella había pagado por este concepto, las cuales ascendían al monto de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 324.000,00) – Hoy, TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 324,00).
Así las cosas, señaló la apoderada de la demandada, que después de ese momento, quien realmente ha intentado de manera infructuosa y a través de múltiples diligencias cumplir con su obligación de pagar el monto convenido en el contrato de opción de compra-venta ha sido su mandante, mientras que el ciudadano HELI RINCÓN siempre se ha negado a recibir el dinero, alegando que el local vale más que eso.
Continúa la apoderada de la demandada el escrito de contestación de la demanda, señalando que posteriormente, en el mes de enero de 2004, se presentó en el inmueble en referencia, un funcionario del SENIAT manifestando que el ciudadano HELI RINCÓN no había pagado una serie de años, y que iban a retirar la autorización para el expendio de licores, por lo cual, su representada procedió a cancelar la cantidad de más de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) – Hoy, MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), pudiendo dar fe de estos pagos el ciudadano HARECIO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.933.442.
En razón de todo lo expuesto, la apoderada de la demandada le sugirió a su representada en aras de resguardar el dinero que debía pagar por concepto de la compra del inmueble, que comprara un cheque de gerencia a nombre de HELI RINCÓN, lo cual efectivamente hizo el 26 de marzo de 2004, y le propuso al actor que los intereses que estaba dispuesta a pagarle, fueran descontados de los pagos que debió hacer al SENIAT, con lo cual este no estuvo de acuerdo, y una vez más se negó a recibir el dinero. Por esto, procedió la demandada a realizar un ofrecimiento real con depósito por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Zulia, cuyo expediente está signado con el No. 7945, debiendo resaltarse en este sentido, que el referido Juzgado no ha fijado fecha cierta para el acto.
Con base en todos los argumentos antes transcritos, la apoderada de la demandada solicitó a este Órgano Jurisdiccional que declarara sin lugar la demanda, en virtud de que su representada ha querido cumplir con su obligación, y es el ciudadano HELI RINCÓN quien no lo ha permitido.
Aunado a lo anterior, la apoderada de la demandada interpuso formal reconvención en contra del ciudadano HELI RINCÓN por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, para que convenga en adjudicarle a su representada la propiedad, dominio y posesión del inmueble objeto de la pretensión, o a ello sea obligado por este Tribunal.
La parte demandada reconviniente indicó que quién incumplió el contrato de opción de compra-venta fue el ciudadano HELI RINCÓN, y fundamentó su reconvención en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.488 y 1.486 del Código Civil. Con base en estos preceptos legales explicó, que no existe ninguna duda de que el contrato trascrito constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de compra-venta, y no de opción de venta como erróneamente lo denominaron las partes, donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legítimamente manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato y de conformidad con el artículo 1.527 del Código Civil, parte del precio de la venta, lo cual configura la obligación principal del comprador, mientras la obligación principal del vendedor es la de transferir la propiedad del bien vendido, lo cual ocurre con la manifestación de voluntad. En cuanto a la tradición legal, ella ocurre con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la oficina pública correspondiente, mientras la entrega material del inmueble es una obligación accesoria a la principal antes referida, y que a su criterio, la operación de compra-venta quedó consumada con la recepción por parte del vendedor de parte del precio de la venta.
La parte demandada reconviniente estimó su reconvención en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) – Hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00).
La demandada reconviniente acompañó a su escrito de contestación de la demanda los siguientes instrumentos:
1. Copia simple del poder que le otorgó la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE a la abogada en ejercicio ROSSIE CALDERA, por ante la Notaría Pública Séptima del Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de mayo de 2004, quedando anotado bajo el No. 31, Tomo 31, de los libro respectivos.
2. Copia simple de recibo de pago emanado del ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, de fecha 18 de diciembre de 2002.
3. Copia simple de constancia emanada de la Junta Parroquial Andrés Bello del Municipio la Cañada de Urdaneta, de fecha 10 de octubre de 2001.
4. Una (1) copia simple del comprobante de pago del SENIAT, de fecha 11 de febrero de 1998, y cuatro (4) copias simples de la renovación de registro y autorización anual CC-0773.
5. Original de providencia administrativa emitida por el SENIAT, en fecha 23 de abril de 2003, suscrita por el Lic. Francisco Acacio Olivera, dirigida al contribuyente HELI RINCÓN, y recibida por la ciudadana LUZ HELENA PARRA.
6. Copia simple del Cheque de Gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a nombre del ciudadano HELI RINCÓN, de fecha 26 de marzo de 2004, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00).
7. Copia simple de Cheque de Gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a nombre del Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 22 de junio de 2004, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00).
8. Copia simple del libelo de demanda presentado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa al juicio que por oferta real con depósito intentó la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE en contra del ciudadano HELI RINCÓN, el cual fue distribuido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial.
9. Copia simple del documento de bienhechurías suscrito por la ciudadana MARÍA ANGÉLICA GONZÁLEZ SIRIT, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil PROINCA-G&F, C.A., en el cual señala que realizó una serie de mejoras al inmueble objeto de la presente demanda por orden y cuenta de la ciudadana MARÍA HELENA PARRA DUQUE.
10. Copia simple del auto mediante el cual, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, le da entrada a la demanda antes referida, de fecha 19 de mayo de 2004.
Una vez admitida la reconvención, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, para que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma, debiendo destacarse que el apoderado del actor, abogado en ejercicio JULIO UZCATEGUI BENIYEZ, presentó efectivamente escrito de contestación a la reconvención por ante la Secretaría de este Tribunal el día 9 de agosto de 2004, ello en los siguientes términos:
En primer lugar, negó, rechazó y contradijo que la licencia de licores que está a nombre de su representado forme o haya formado parte de la opción de compra-venta, dado que ésta no se puede traspasar a otra persona, por ser una concesión que el Estado le otorga a las personas naturales y las personas jurídicas, y que en el caso particular de personas naturales es intransferible, por lo cual, nunca existió tal traspaso, y ello se puede comprobar del contrato de opción de compra-venta. Entonces, nada tiene que reclamar la demandada reconviniente sobre la aludida licencia de licores.
En segundo lugar, negó, rechazó y contradijo que la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, le haya realizado mejoras o bienhechurías al inmueble in comento, y estando dentro del tiempo legal, desconoció e impugnó el documento de mejoras que acompañó la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación.
En tercer lugar, negó, rechazó y contradijo, que el abogado EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, haya recibido en nombre de su representado la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) – Hoy, MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), puesto que, para la fecha que alega la demandada reconviniente haber hecho tal pago, es decir, para el 18 de diciembre de 2002, el referido profesional del derecho no era apoderado de su representado, por tanto, no podía recibir dinero en su nombre, en consecuencia, estando en tiempo hábil, el apoderado del actor impugnó y desconoció el recibo de pago que acompañó la demandada reconviniente a su escrito de contestación de la demanda.
Igualmente, negó, rechazó y contradijo que la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, le haya ofrecido a principios del año 2003 a su representado, ciudadano HELI RINCÓN, por medio del abogado EDGAR RINCÓN, la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) – Hoy TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), dado que el referido profesional de derecho no era su representante legal.
Posteriormente, el apoderado de la parte actora reconvenida rechazó, negó y contradijo que la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE le haya ofrecido al abogado EDGAR RINCÓN en el mes de marzo de 2003, la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), por concepto del pago del inmueble, más la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) – Hoy, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), por concepto de pago de intereses. Además, señaló el apoderado de la parte actora reconvenida que tampoco es cierto que su representado le haya solicitado a la demandada un pago de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00) – Hoy, SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), puesto que, cuando una persona quiere pagar y el acreedor no quiere recibir el dinero, el deudor le hace la oferta real de pago por ante el Tribunal en el lapso correspondiente al pago, y la ciudadana LUZ PARRA, no lo hizo, sino después que el ciudadano Alguacil de este Tribunal en fecha 13 de febrero de 2004, se trasladó hasta su residencia y se entrevistó con quien dijo ser su hijo y llamarse JULIAN PARRA, y éste le manifestó que su mamá se encontraba en la República de Colombia, así, el Alguacil dejó el mensaje del motivo de su presencia, por lo que la referida ciudadana tuvo conocimiento de la demanda, y fue esto lo que la motivó a hacer la oferta real de pago por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, debiendo destacarse que la apoderada de la demandada después de haber hecho la oferta real de pago, retiró el cheque sin que se hubiera notificado al ciudadano HELI RINCÓN del ofrecimiento antes indicado, lo que demuestra que no tenía la intención de pagar. Por tales razones, el apoderado de la parte actora reconvenida, impugnó y desconoció todos y cada uno de los recibos y copias simples que fueron acompañados por la parte demandada reconviniente a su escrito de contestación de la demanda.
Por último, el apoderado de la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo que en el contrato de opción de compra-venta sub examine se haya perfeccionado la compra-venta, ya que la demandada, ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE, no ha pagado el precio, y tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, si en los contratos bilaterales una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y/o perjuicios a que hubiere lugar. Por consiguiente, su representado demandó a la otra parte que no cumplió con la obligación de pagar el precio convenido en el contrato de opción de compra-venta.
Ahora bien, presentaron las partes en tiempo hábil sus respectivos escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a las actas mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2004. La parte actora reconvenida promovió los siguientes medios probatorios:
1. Testimoniales juradas de los ciudadanos KEYVIS CUBILLAN BRAVO, MIGUEL CUBILLAN VILLALOBOS e IDELMO CUBILLAN URDANETA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.052.612, V-4.755.616 y V-10.676.833, respectivamente, las cuales fueron evacuadas por el Juzgado del Municipio la Cañada de Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de noviembre de 2004,
2. Inspección judicial en el inmueble objeto de la presente controversia, ubicado a la altura del kilómetro 48 de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, en Jurisdicción del Municipio La Cañada de Urdaneta del Estado Zulia, la cual fue evacuada por este Tribunal, el día 09 de noviembre de 2004.
Siguiendo con el mismo orden de ideas, la parte demandada reconviniente promovió los siguientes medios probatorios:
1. Testimoniales juradas de los ciudadanos OSMAIRO RINCÓN, JUAN ACOSTA, MILAGROS LABARCA, LIDIA BRACHO, WILLIAM LEAL, DOUGLAS CORONADO, YESIMO GONZÁLEZ, ROSA LABARCA y DAMARIS SAEZ TOLOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.708.058, V-11.857.852, V-14.562.316, V-4.989.236, V-12.697.938, V-7.771.461, V-15.531.717, V-3.382.230 y V-12.452.438, respectivamente, debiendo destacarse que únicamente fueron evacuados los primeros cinco (5) testigos, ello ante el Juzgado del Municipio la Cañada de Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fechas 14 de diciembre de 2004, 18 de enero de 2005 y 17 de enero de 2005.
2. Documento recibo emanado del ciudadano EDGAR RINCÓN, de fecha 18 de diciembre 2002, consignado en el acto de contestación de la demanda.
3. Constancia emitida por la Junta Parroquial Andrés Bello del Municipio la Cañada de Urdaneta, de fecha 10 de octubre de 2001, la cual fue acompañada al escrito de contestación de la demanda. Así como también, original de una carta emitida por la asociación de vecinos de la Parroquia Andrés Bello, suscrita por la ciudadana ROSA MERCEDES LABARCA PUCHE, en su carácter de presidenta de la referida asociación.
4. Contrato de bienhechurías otorgado por la sociedad mercantil PROINCA G&F, C.A., el cual fue acompañado al escrito de contestación de la demanda.
5. Originales de las planillas de pago emitidas por el SENIAT, que según la demandada reconviniente ascienden a la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) – Hoy, MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00).
6. Copia de cheque de gerencia a favor del demandante, emitido por la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), de fecha 26 de marzo de 2004, el cual fue acompañado al escrito de contestación de la demanda.
7. Prueba de Informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que informe si por ante el mismo está consignado un cheque de gerencia por las cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy, CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES, en el expediente No. 7945 de la nomenclatura de ese Tribunal, solicitando además copia certificada de tal expediente y la especificación de los documentos originales que rielan en tales actas. En cuanto a esta prueba debe destacarse, que en fecha 04 de febrero de 2005, mediante oficio No.143-2005, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, remitió las copias requeridas y dio respuesta en el sentido solicitado.
8. Prueba de Informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Servicio Nacional Integrado de Atención Tributaria (SENIAT), específicamente al funcionario HARECIO GONZÁLEZ, a los fines de que una vez juramentado, declare si son ciertos o no los pagos que la demandada reconviniente ha realizado ante esta Institución. Al respecto, debe resaltarse, que mediante auto de fecha 05 de octubre de 2004, este Tribunal negó la prueba in comento por ser improcedente en derecho, inconducente e ilegal, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 y 433 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez finalizado el lapso para la evacuación de pruebas, el apoderado del actor reconvenido solicitó que se fijara oportunidad para la presentación de informes, y este Tribunal mediante auto de fecha 20 de junio de 2006, proveyó de conformidad con lo solicitado y en consecuencia, fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente, a la constancia en actas de la notificación de la última de las partes, para que éstas presentaran los informes correspondientes. Posteriormente, y en tiempo hábil, la parte actora reconvenida presentó su respectivo escrito de informes.

II. EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda y la contestación de la reconvención, corresponde a esta Juzgadora pasar a valorar las pruebas que constan en actas. En primer lugar, debe hacerse referencia al contrato de opción de compra-venta que riela en el folio cinco (5) del expediente de la causa, y que figura como el documento en el cual las partes establecieron las reglas que regirían la opción de compra-venta que decidieron celebrar; dado que el mismo fue presentado en su estado original por la parte actora, y siendo que la parte demandada lejos de desconocerlo, afirmó que efectivamente suscribió el referido contrato, esta Jurisdiscente le confiere pleno valor de probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, considera que las cláusulas que lo integran configuran ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil venezolano.
Por otra parte, en cuanto a la copia simple del documento público según el cual le fueron transmitidos al ciudadano HELI DEL CARMEN RINCÓN todos los derechos de posesión y dominio sobre el terreno baldío, construcciones, adherencias, mejoras y siembras, que configuran el objeto de la presente controversia, y dado que el mismo fue impugnado por la parte actora reconvenida, sin que la parte demandada reconviniente promoviera la correspondiente prueba de cotejo, ni presentara tal instrumento en original o copia certificada, resulta forzoso para esta Sentenciadora desecharlo, y por ende, ningún valor probatorio le confiere, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en cuanto a la copia simple de recibo de pago emanado del ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, de fecha 18 de diciembre de 2002, la copia simple de constancia emanada de la Junta Parroquial Andrés Bello del Municipio la Cañada de Urdaneta, de fecha 10 de octubre de 2001, la copia simple del documento de bienhechurías suscrito por la ciudadana MARÍA ANGÉLICA GONZÁLEZ SIRIT, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil PROINCA-G&F, C.A., y el original de una carta emitida por la asociación de vecinos de la Parroquia Andrés Bello, suscrita por la ciudadana ROSA MERCEDES LABARCA PUCHE, en su carácter de presidenta de la referida asociación, tales instrumentos constituyen documentos privados emanados de terceros, que debieron ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial o informativa, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y dado que tal ratificación nunca fue promovida por la parte demandada reconviniente, a los referidos instrumentos ningún valor probatorio se les confiere.
En relación a las copias simples del comprobante de pago del SENIAT, de fecha 11 de febrero de 1998, y de las constancias de renovación de registro y autorización anual CC-0773, e igualmente, en referencia al original de una providencia administrativa emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 23 de abril de 2003, suscrita por el Lic. Francisco Acacio Olivera, y a los originales de las planillas de pago y de las constancias de renovación de registro y autorización también emitidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); esta Juzgadora los desecha por considerarlos inconducentes e impertinentes a los fines de probar el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones derivadas de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, puesto que, éstos no permiten demostrar si efectivamente la opcionante compradora cumplió o no cumplió con las obligaciones que sobre ella recaían para que pudiera realizarse la venta, o si el opcionante vendedor incumplió de alguna forma los compromisos que contrajo en virtud de lo dispuesto en el instrumento antes referido. Adicionalmente, debe señalar esta Jurisdiscente, que la opcionante compradora al momento de plantear su reconvención, se limitó a contrademandar al opcionante vendedor por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, a los fines de que le fuera “…adjudicada la propiedad, domino, posesión y haberes del inmueble objeto de la pretensión…”, y nunca a pedir que le fueran reconocidas o reembolsadas las supuestas mejoras que realizó en el inmueble.
Asimismo, en virtud de los argumentos antes esgrimidos, se desecha como medio probatorio la inspección judicial realizada por este Tribunal en el inmueble objeto de la presente controversia, ubicado a la altura del kilómetro 48 de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, en Jurisdicción del Municipio La Cañada de Urdaneta del Estado Zulia, el día 09 de noviembre de 2004, por considerar que los hechos que quisieron ser demostrados mediante la misma, entiéndase, el mal estado de conservación del inmueble y la inexistencia de recientes mejoras, son irrelevantes a los fines de probar el cumplimiento de las obligaciones derivadas para ambas partes del contrato de opción de compara-venta sub examine.
Así las cosas, resulta oportuno traer a colación las pruebas testimoniales de los ciudadanos OSMAIRO RINCÓN, JUAN ACOSTA, MILAGROS LABARCA, LIDIA BRACHO, WILLIAM LEAL, que fueron evacuadas por ante el Juzgado del Municipio la Cañada de Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fechas 14 de diciembre de 2004, 18 de enero de 2005 y 17 de enero de 2005, debiendo resaltarse que las preguntas que le fueron formuladas a los testigos estuvieron dirigidas a demostrar cuatro (4) hechos puntuales, a saber: 1. Si los testigos conocían a la ciudadana LUZ PARRA, si ésta vivía en el inmueble objeto del presente juicio, y si ella había celebrado un contrato de opción a compra con el ciudadano HELI RINCÓN, configurando las dos últimos puntos, hechos admitidos por las partes en este proceso, razón por la cual, no son objeto de prueba; 2. Las supuestas mejoras que realizó la opcionante compradora en el inmueble objeto del contrato in comento, hecho este, que tal como antes se señaló, no es determinante a los fines de demostrar si las partes cumplieron o no con las obligaciones que para cada una de ellas se derivaban del contrato de opción de compra-venta, por lo cual, las preguntas dirigidas a demostrar tales hechos, no serán apreciadas al momento de valorar los testimonios; 3. Que el ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, era abogado del ciudadano HELI RINCÓN; y 4. Que la ciudadana LUZ ELENA PARRA, le ofreció el dinero que le adeudaba al ciudadano HELI RINCÓN a través de su abogado (EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA).
Ahora bien, siendo que tales testimoniales deben ser examinadas conjuntamente con las demás pruebas y evaluando la concordancia de ellas entre sí, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora analizará las respuestas puntuales que dieron los testigos a las preguntas relevantes dentro de su declaración, debiendo destacarse que tales preguntas fueron realizadas por la apoderada de la parte demandada reconviniente, abogada en ejercicio ROSSIE CALDERA. En aras de dar inicio al referido análisis, pasa esta Jurisdiscente a transcribir textualmente la pregunta que fue identificada como séptima, a saber: “¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Heli Rincón, tenía un abogado de nombre Edgar Jesús Rincón Urdaneta, alias El Joso, y que éste iba al inmueble de la señora Luz Elena Parra a cobrarle lo que ésta le debía al señor Heli Rincón?, respecto a esta interrogante, los testigos MILAGROS LABARCA y JUAN GONZÁLEZ coincidieron en contestar: “Sí, me consta”, la ciudadana LIDIA BRACHO se limitó a responder “Sí”, el ciudadano WILLIAM LEAL respondió: “Sí, varias veces que yo estaba trabajando allá, él iba a arreglarse con ella, iba a cobrar”, y el ciudadano OSMAIRO RINCÓN contestó: “Me consta, en varias oportunidades estaba yo presente cuando él llegaba a cobrarle a la señora Luz Elena”. Al respecto, observa esta Sentenciadora que los testigos fueron contestes, con base en lo cual se crea la convicción en este Tribunal de que efectivamente, el ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA fungía como abogado del ciudadano HELI RINCÓN. A pesar de considerar probado este hecho, no puede considerar probado esta Juzgadora que realmente la demandada le pagó al actor a través del ciudadano EDGAR JESÚS RINCÓN URDANETA, la cantidad MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) por abono a la cuota vencida del 10 de abril de 2002, puesto que la copia simple del recibo de pago que riela en autos, fue impugnada por el demandante reconvenido, y siendo que éste constituye un documento emanado de un tercero, el mismo debió ser ratificado en juicio mediante prueba testimonial, lo cual nunca ocurrió.
En el mismo orden de ideas, y a los efectos de continuar con el análisis de las testimoniales en referencia, procede esta Sentenciadora a transcribir textualmente la pregunta que fue identificada como octava, a saber: “¿Diga el testigo si le consta que la señora Luz Helena Parra, ofreció el dinero que le adeudaba al ciudadano Heli Rincón a través del abogado de este y ambos se negaron a recibir el dinero para el cumplimiento del contrato?, respecto a esta interrogante, los ciudadanos MILAGROS LABARCA, JUAN GONZÁLEZ y OSMAIRO RINCÓN coincidieron al contestar “Sí, me consta”, el ciudadano WILLIAM LEAL respondió: “Sí, ellos se negaron a recibir los cobres porque meses después de las reparaciones del local, ellos aumentaron ya lo acordado con la señora Luz y desde ahí comenzaron los conflictos”, mientras que a la ciudadana LIDIA BRACHO, no le fue formulada esta interrogante. Una valoración integral de los testimonios antes referidos, pasa por señalar que la pregunta fue realizada en forma sugestiva, indicando la respuesta que debía dar cada testigo, y además, debe resaltarse que tres (3) de los testigos in comento, generaron una idéntica respuesta, por lo cual, resulta oportuno destacar el criterio explanado por el Tribunal Supremos de Justicia en Sala de Casación Penal respecto a las pregunta sugestivas en sentencia de fecha 1° de junio de 2010, identificada con el No. 186, veamos:
“…el interrogatorio de los testigos debe ser lo suficientemente claro para que éstos lo entiendan fácilmente, por lo que debe estar distribuido en diversas preguntas, lo más concisa posible, procurando que cada una comprenda un solo hecho o punto; formuladas en forma de inquirir sus conocimientos, sin suministrarles los detalles que precisamente deben exponer de manera espontánea, si es que efectivamente lo conocen, es decir, sin que las preguntas sean sugestivas o sugerente. Sin embargo, como lo enseña el maestro Hernando Devis Echandía, la prohibición de sugestividad en la pregunta no puede ser interpretada de manera rígida o absoluta…”
En el caso in comento, no intenta esta Juzgadora hacer una interpretación rígida de la prohibición de sugestividad, pero resulta imperioso afirmar que sólo uno de los testigos, específicamente el ciudadano WILLIAM LEAL, respondió la pregunta antes señalada de forma espontánea, exponiendo los hechos que afirmó conocer pero sin exteriorizar circunstancias de tiempo sobre los mismos, puesto que, los otros tres (3) testigos no hicieron ningún tipo de aporte, limitándose a afirmar los hechos inmersos en la formulación de la pregunta, situación que genera dudas sobre la verdad de sus dichos, los cuales deben ser analizados en concatenación con la prueba de informes emitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y las copias certificadas anexas, relativas a las actas que conforman el juicio que por oferta real con depósito intentó la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE en contra del ciudadano HELI RINCÓN, a las cuales se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 y 429 del Código Adjetivo Civil, y las copias simples de los cheques de gerencia emitidos por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a nombre del ciudadano HELI RINCÓN y a nombre del Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En cuanto a los cheques de gerencia antes referidos, deben hacerse ciertas consideraciones, comenzando por la fecha de emisión de los mismos, pues el primero de ellos, emitido al nombre del ciudadano HELI RINCÓN tiene fecha de 26 de marzo de 2004, mientras el segundo, emitido a nombre del Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tiene fecha de 22 de junio de 2004, es decir, que ambos fueron emitidos en momentos posteriores al vencimiento del contrato de opción de compra-venta, cuyo término feneció el 10 de abril del año 2003. Asimismo debe establecerse, que tales instrumentos cambiarios configuran documentos privados emanados de un tercero, por lo cual, debieron ser ratificados a través de la prueba testimonial o informativa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificación que nunca fue promovida por la apoderada de la parte demandada reconviniente, por lo cual, resulta forzoso para esta Juzgadora, desechar tales instrumentos. Sin embargo, al analizar las actas provenientes del Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al juicio que por oferta real con depósito que intentó la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE en contra del ciudadano HELI RINCÓN, entiende esta Juzgadora que los referidos cheques efectivamente fueron emitidos por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, puesto que, una vez depositado el segundo instrumento cambiario en la cuenta bancaria del Tribunal, dicho Juzgado procedió a emitir un nuevo cheque por el monto de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) – Hoy CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) a nombre del demandado en ese proceso, ciudadano HELI DEL CARMEN RINCÓN.
Aunado a lo anterior, debe resaltarse que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada a la demanda que por oferta real con depósito intentó la ciudadana LUZ HELENA PARRA DUQUE en contra del ciudadano HELI RINCÓN, mediante auto de fecha 19 de mayo de 2004, habiendo transcurrido más de año desde el momento en el cual expiró el término de duración del contrato de opción de compra-venta sucrito por las partes, es decir, el 10 de abril de 2003.
Así las cosas, no logra probar la demandada reconviniente, ciudadana LUZ PARRA, que disponía de los recursos necesarios para cumplir con las obligaciones que adquirió al suscribir el contrato de opción de compra-venta dentro del lapso acordado, y tampoco logra demostrar que tenía intención de cumplir con lo pactado, puesto que, resulta evidente que para el momento que interpuso la demanda de oferta real con depósito ya había precluido el término de duración del contrato, e incluso, para la fecha de interposición de tal demanda (19 de mayo de 2004), si bien es cierto que la mencionada ciudadana no había sido citada en este proceso de resolución de contrato de opción de compra-venta, también es cierto que según la exposición del Alguacil Natural de este Juzgado, el mismo se trasladó al domicilio de la ciudadana LUZ PARRA, el día 13 de febrero de 2004, y a pesar de que ésta no se encontraba, le manifestó a quien dijo ser su hijo, ciudadano JULIÁN PARRA, el motivo de su visita, es decir, le informó de la existencia de este proceso.
Por último, en cuanto a las testimoniales juradas de los ciudadanos KEYVIS CUBILLAN BRAVO, MIGUEL CUBILLAN VILLALOBOS e IDELMO CUBILLAN URDANETA, las cuales fueron evacuadas por el Juzgado del Municipio la Cañada de Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de noviembre de 2004, debe puntualizarse que fue el apoderado de la parte demandante reconvenida, abogado JULIO UZCATEGUI, inscrito en el Instituto de Previsión social del abogado bajo el No. 51.597, fue el encargado de formular las preguntas respectivas. En efecto, a cada testigo se le hicieron cuatro (4) preguntas: la primera dirigida a determinar si ellos conocían a las partes en este juicio, la segunda dirigida a indagar si tenían conocimiento del contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes, la tercera relacionada con las mejoras que alega haber realizado en el inmueble la opcionante compradora, y la cuarta referida a la falta de pago por parte de la opcionante compradora. Respecto a la segunda interrogante debe destacarse que la existencia del contrato de opción de compra-venta es un hecho admitido por las partes, por lo cual, tal pregunta no es pertinente, y lo mismo ocurre con la tercera interrogante, puesto que ya se ha reiterado en varias oportunidades que las mejoras que se hayan o no efectuado en el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, no repercuten en el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de los contratantes, ni atienden a sus pretensiones dentro del presente proceso.
Ahora bien, en aras de valorar las pruebas testimoniales in comento, pasa esta Sentenciadora a transcribir textualmente la pregunta identificada como cuarta, a saber; “¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Luz Helena Parra no pagó el resto del dinero que le debía al ciudadano Helí Rincón por concepto de la Negociación?”, a esta interrogante el ciudadano KEYVIS CUBILLAN BRAVO contestó: “Bueno, yo estando allí, como allí venden cervezas, el señor Helí ha llegado a cobrar y ella le dice que no tiene reales”, por su parte, el ciudadano MIGUEL CUBILLAN VILLALOBOS, respondió lo siguiente: “No le ha pagado, él le va a cobrar y le dice que no tiene reales”, asimismo señaló el ciudadano IDELMO CUBILLAN URDANETA lo siguiente: “Claro que sí se y me consta, porque el señor Helí ha llegado en varias oportunidades a cobrarle y ella le ha dicho que no tiene reales para pagarle”. En consecuencia, siendo que en las citadas declaraciones los testigos fueron contestes, esta Juzgadora les confiere valor probatorio, y a los fines de especificar los hechos que se prueban con base en las mismas, procede a examinar la forma en la cual, tales deposiciones concuerdan con el resto de las pruebas que constan en el expediente la causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código Adjetivo Civil.
En primer lugar, debe traerse a colación el contrato que constituye ley entre las partes, suscrito en fecha 10 de octubre de 2001, por ante la Notaría Pública del Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, y cuyas cláusulas segunda, tercera y cuarta establecen lo siguiente:
SEGUNDA: El precio por el cual el PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender y la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a COMPRAR el inmueble objeto de este contrato es por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por lo (sic) cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar la presente operación de opción de compra-venta será atribuida al precio total de venta convenido y ya señalado.
TERCERA: El lapso o término de la presente opción de compra-venta será de Un (01) año y Seis (06) Meses, contadas a partir de la fecha cierta del presente contrato.
CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la Compra Venta (sic) la PROMITENTE COMPRADORA, hace entrega la PROMITENTE VENDEDOR la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); en dinero efectivo de legal circulación en el país y a su entera satisfacción, y la cantidad restante, es decir, SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) los cancelará de la siguiente manera: DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) los primeros Seis (06) Meses contados a partir de la firma de este contrato; TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) a los siguientes Seis (06) Meses, es decir al año transcurrido; y el resto de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) serán cancelados al vencimiento del presente contrato”.
Con base en las cláusulas anteriormente transcritas es correcto afirmar, que el término de duración del contrato in comento, feneció el día 10 de abril del año 2003, y fue posteriormente, en fecha 09 de julio del año 2003, cuando el ciudadano HELÍ RINCÓN presentó demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta por ante el Órgano Distribuidor, alegando que la ciudadana LUZ PARRA incumplió el referido contrato, señalando que únicamente recibió la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) – Hoy TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), del precio total de venta, entiéndase, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00). En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, la ciudadana LUZ PARRA arguyó que además de esos TRES MIL BOLÍVARES (3.000,00), ella le había pagado al actor UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) – Hoy MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) adicionales, a través de quién dijo era su abogado, el ciudadano EDGAR RINCÓN, e igualmente señaló, que no había pagado el resto del monto que adeudaba, porque el actor y su abogado se habían negado a recibirle las cantidades de dinero, reconviniendo al mismo tiempo, en el sentido de exigir el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado. Sin embargo, tal y como se expuso ut supra, la demandada reconviniente no logró probar que el ciudadano EDGAR RINCÓN efectivamente recibió las cantidades de dinero que ella señala, así como tampoco logró demostrar que disponía del dinero necesario para cumplir con el contrato de opción de compra-venta dentro del plazo establecido, y que realizó múltiples diligencias para efectuar el pago. Así las cosas, siendo que la demandada se excepcionó al momento de contestar la demanda, recayó sobre ella la carga probatoria, y no habiendo logrado probar sus excepciones, este Tribunal tiene como hecho admitido que la ciudadana LUZ PARRA, no pagó las cantidades de dinero que le adeudaba al ciudadano HELÍ RINCÓN por causas imputables a la misma, lo cual, adicionalmente se desprende de las declaraciones de los testigos KEYVIS CUBILLAN BRAVO, MIGUEL CUBILLAN VILLALOBOS e IDELMO CUBILLAN URDANETA, que fueron analizadas ut supra por este Órgano Jurisdiccional, y a las cuales se les otorgó valor probatorio.
Por otra parte, en aras de examinar el alegato de la parte demandada reconviniente referido a que el contrato suscrito entre las partes constituye un contrato perfeccionado de compra-venta, y no de opción de venta como erróneamente fue denominado por sus signatarios, esta Jurisdiscente, pasará a estudiar lo que ha establecido la doctrina en este sentido, debiendo resaltar en primer lugar que en la cláusula segunda del contrato sub examine, las partes establecieron que el PROMITENTE VENDEDOR se obligaba a vender y la PROMITENTE COMPRADORA se obligaba a comprar, por lo cual, a prima facie tal contrato sería catalogado como una promesa bilateral de venta u opción de compra-venta, cuyas características esenciales según en el autor Luis Alberto Rodríguez en su obra “comentarios sobre contratos” son las siguientes: 1. Ambas partes se obligan, una a comprar y la otra a vender. 2. Existe una determinación de las condiciones que tendrá el contrato de venta, vale decir, identificación plena de la cosa objeto del contrato de venta, precio, forma de pago y duración de la opción. 3. Existencia de una Cláusula penal, que podrá aplicarse en caso de incumplimiento de la obligación de una u otra parte. Al evaluar con base en los criterios anteriormente transcritos el contrato que celebraron las partes y que riela en los folios cinco (5) y seis (6) del expediente de la causa, puede evidenciarse que el mismo, cubre todos los extremos exigidos. En consecuencia, lo aprecia esta Jurisdiscente como un contrato preliminar de venta, más específicamente como un contrato de opción de compra-venta. Así se establece.
Aunado a lo anteriormente explanado, debe resaltarse, que en la cláusula quinta del mentado contrato, (erróneamente enumerada como cuarta), las partes acordaron lo siguiente: “Queda entendido que el incumplimiento del pago restante a la fecha estipulada por parte de la PROMITENTE COMPRADORA dará objeto a la perdida (sic) de la Opción de Compra Venta otorgada”, amparado en lo cual, el opcionante vendedor estando en todo su derecho, exigió la resolución del contrato por ante este Órgano Jurisdiccional, siendo que efectivamente, la opcionante compradora, ciudadana LUZ HELENA PARRA, no pagó las cuotas que le adeudaba al ciudadano HELÍ DEL CARMEN RINCÓN.
Como último punto dentro de la parte motiva del presente fallo, debe pronunciarse esta Juzgadora sobre la solicitud realizada por el actor referida a que se le entregue “…el inmueble arrendado, sin plazo alguno, totalmente desocupado, solvente de todos los servicios públicos…”, en virtud de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pretensión que a prima facie resulta incongruente dentro del presente juicio, dado que el mismo, se contrae a la resolución y el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta; sin embargo, un análisis exhaustivo de las actas procesales, conlleva a afirmar que constituye un hecho admitido por las partes que para el momento en el cual éstas celebraron el mencionado contrato de opción de compra-venta, ya existía entre ellas una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la promesa bilateral de venta, razón por la cual, la ciudadana LUZ HELENA PARRA, ha estado poseyendo el inmueble objeto del presente juicio, situación que adicionalmente, fue afirmada por los testigos que ambas partes trajeron al proceso.
Ahora bien, no obstante la existencia de una relación arrendaticia entre la parte actora reconvenida y la parte demandada reconviniente, no se estableció ni en el escrito libelar, ni durante el transcurso de este juicio cuales son las características de la misma, no conoce esta Juzgadora datos como la fecha de inicio de tal relación, si fue suscrito un contrato de arrendamiento o si por el contrario, el contrato fue verbal, si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado, si en caso de existir el contrato de arrendamiento a tiempo determinado su lapso de duración feneció o no, o si las partes cumplen o no con las obligaciones derivadas del contrato. Por tanto, resulta absurdo que esta Jurisdiscente pueda tomar cualquier decisión respecto a la relación arrendaticia in comento, dado que la actividad de las partes dentro de este proceso estuvo centrada en todo momento en la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, y la reconvención de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta. En consecuencia, resulta forzoso para esta Sentenciadora negar el pedimento relativo a que el inmueble objeto de la presente controversia le sea entregado al ciudadano HELÍ RINCÓN. Así se decide.

III. POR LOS FUNDAMENTOS ANTERIORMENTE EXPUESTOS:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta, intentó el ciudadano HELÍ DEL CARMEN RINCÓN, en contra de la ciudadana LUZ HELENA PARRA. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública del Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 55, Tomo 20, de los libros de autenticaciones respectivos.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, intentó la ciudadana LUZ HELENA PARRA en contra del ciudadano HELÍ DEL CARMEN RINCÓN.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ____________ ( ) días del mes de Agosto de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria,

Abog. Alessandra Zabala Mendoza.

ELUN/ajna
En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las ______, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando anotada bajo el No. ______.
La Secretaria Temporal,

Abog. Alessandra Zabala Mendoza.