TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3246-2010.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La presente litis se inicia cuando el profesional del derecho, ciudadano ENRIQUE ALBERTO VILLALOBOS GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-3.275.682. Inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 40.947, y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-15.048.297, incuó formal demanda contra la ciudadana, ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N°. V- 13.974.856, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLIVARES estimada la demanda en la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 14.000,oo), de la cual solicita la indexación.

Admitida como fue la demanda y reforma de la demanda por éste Juzgado en fecha 30 de Noviembre y 06 de Diciembre de 2.010, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadana ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, en fecha 14 de Diciembre de 2.010, el alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber recibido los emolumentos necesarios para practicar las citaciones de la demandada y a tales fines en fecha 07 de Febrero de 2.011, el alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando no haber podido practicar la citación de la parte demandada, en fecha 08 de Febrero de 2.011, el apoderado Judicial de la parte actora mediante diligencia solicito se libren carteles de citación a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y a tales fines este Tribunal ordeno mediante auto se librarán los carteles solicitados, en fecha 24 de Febrero de 2011, se agregó a las actas respectivas los Carteles de citación insertos en los diarios Panorama y la verdad previo desglosamiento de los mismos. En fecha 23 de marzo de 2011, la secretaria de este tribunal dio cumplimiento a la última formalidad establecida en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 27 de Abril de 2011,el apoderado judicial de la parte actora solicito a este Tribunal el nombramiento del defensor Ad-Litem a la parte demandada; en fecha 02 de Mayo de 2011, este Tribunal designó como defensora Ad-Liten a la profesional del derecho, ciudadana MIRIAM PARDO, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el N° 49.336, a tales efectos en fecha 12 de Mayo de 2.011, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 16 de Mayo de 2011, la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, en tal sentido en fecha 20 de Mayo de 2011, el Alguacil de este Tribunal diligencio informando haber recibido los emolumentos para gestionar la citación de la demandada, en fecha 02 de Junio de 2011, la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.974.856, asistida en este acto por las profesionales del derecho, ciudadanas MASSIEL ESCORCIA y SONIA BARBOZA RINCON, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 113.420 y 47.091, respectivamente, mediante diligencia se da por citado, notificado y emplazada para todas y cada uno de los actos del proceso, en fecha 07 de Junio de 2011, ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, plenamente identificada, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida en este acto por las profesionales del derecho, ciudadanas MASSIEL ESCORCIA y SONIA BARBOZA RINCON, anteriormente identificadas, presentó escrito de Contestación, en fecha 15 de Junio de 2011, la parte demandada promovió escrito de pruebas la cual fue recibida, agregada y admitida en la misma fecha por este Tribunal, en fecha 22 de junio de 2011, la parte actora promovió escrito de pruebas la cual fue recibida, agregada y admitida en la misma fecha.-

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que el negocio arrendado nació en fecha Veintitrés de Mayo de Mil Novecientos Noventa y Siete (23/05/97, cuando se celebró de forma primigenia contrato escriturado entre el progenitor de su representada, el ciudadano ANTONIO GRAZIANO DI RESE, actuando en su carácter para entonces de ARRENDADOR-USUFRUCTUARIO, el cual es de nacionalidad venezolano, civilmente hábil, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V- 11.407.758, de profesión comerciante y con domicilio en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO, en su carácter de ARRENDATARIA, dicho negocio se materializó por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, en la fecha ut supra señalada, quedando el mismo anotado bajo el N° 57, Tomo 65 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública; así mismo indica que el inmueble dado en arrendamiento a la arrendataria parte demandada en la presente causa pertenece a la parte actora, tal como consta en documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de Mayo de Dos mil 14/05/00, quedando el mismo anotado bajo el N° 40, Tomo 5°, Protocolo 1°, Segundo trimestre, ubicado geográficamente en la avenida 57-A, 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, parroquia Cecilio Acosta , Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Indica la parte accionante que en el primer contrato se puede apreciar las siguientes cláusulas: -Cláusula Primera: “EL ARRRENDADOR” cede en Arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la “ARRENDATARIA”, y esta a su vez lo recibe, ubicado en la avenida 57-A, 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, parroquia Cecilio Acosta, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado…/ -Cláusula Segunda: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,oo). - Cláusula Tercera; La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 1997 hasta el 31 de mayo de 1998, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/ - Cláusula Cuarta: “LA ARRENDATARIA” destinará el inmueble Arrendado para el funcionamiento Comercial de una unidad educativa…/ , contrato que agrega a las actas.
Alude de igual forma la parte demandante que posteriormente se materializó en fecha Dieciocho de Mayo de Mil Novecientos Noventa y Nueve (18/05/99), cuando se celebró de forma sucesiva un segundo contrato escriturado entre el progenitor de su representada MAUARA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, el ciudadano ANTONIO GRAZIANO DI ROSE, actuando en su carácter para entonces de ARRENDADOR-USUFRUCTUARIO, con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO, en su carácter de ARRENDATARIA, dicho negocio se materializó por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia, en la fecha ut supra señalada, quedando el mismo anotado bajo el N° 71, Tomo 76 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública, estableciéndose en el segundo contrato las siguientes cláusulas: -Cláusula Primera: “EL ARRRENDADOR” cede en Arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la “ARRENDATARIA”,y esta a su vez lo recibe, ubicado en la avenida 57-A, 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, parroquia Cecilio Acosta, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado…/ -Cláusula Segunda: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs 300.000,oo). - Cláusula Tercera; La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 1999 hasta el 31 de mayo de 2000, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/ - Cláusula Cuarta: “LA ARRENDATARIA” destinará el inmueble Arrendado para el para el funcionamiento Comercial de una unidad educativa…/, Contrato de Arrendamiento que agrega a las actas.
De igual manera alega la parte actora que luego se materializó en fecha cinco de Septiembre de Dos Mil Tres (05/09/03) cuando se celebró de forma sucesiva un tercer contrato escriturado, esta vez, entre su representada MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, actuando en su carácter para entonces de ARRENDADOR-PROPIETARIA con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO, en su carácter de ARRENDATARIA, dicho negocio se materializó por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en la fecha ut supra señalada, quedando el mismo anotado bajo el N° 37, Tomo 45 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública, estableciéndose en el tercer contrato las siguientes cláusulas: -Cláusula Primera: “EL ARRRENDADOR” cede en Arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la “ARRENDATARIA”,y esta a su vez lo recibe, ubicado en la avenida 57-A, 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, parroquia Cecilio Acosta, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado…/ -Cláusula Segunda: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs 450.000,oo). - Cláusula Tercera; La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 2003 hasta el 31 de mayo de 2004, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/ - Cláusula Cuarta: “LA ARRENDATARIA” destinará el inmueble Arrendado para el para el funcionamiento Comercial de una unidad educativa…/ Contrato de Arrendamiento que agrega a las actas.
Alude la parte demandante que por último se materializaría el 27 de Abril de Dos Mil Siete (27/04/07), cuando se celebró de forma sucesiva un cuarto contrato escriturado, esta vez, entre su representada MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ya identificada actuando en su carácter para entonces de ARRENDADOR-PROPIETARIA con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO, en su carácter de ARRENDATARIA, dicho negocio se materializó por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, en la fecha ut supra señalada, quedando el mismo anotado bajo el N° 78, Tomo 53 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública, y en este contrato se aprecia las siguientes cláusulas: -Cláusula Primera: “EL ARRRENDADOR” cede en Arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la “ARRENDATARIA”,y esta a su vez lo recibe, ubicado en la avenida 57-A, 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, parroquia Cecilio Acosta, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado…/ -Cláusula Segunda: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs 800.000,oo). - Cláusula Tercera; Ambas partes acuerdan que el plazo de duración de este contrato será única y exclusivamente por el lapso de un (1) año decir que es un contrato no prorrogable, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/ - Cláusula Cuarta: “LA ARRENDATARIA” destinará el inmueble Arrendado para el para el funcionamiento Comercial de una unidad educativa…/, Contrato de Arrendamiento que agrega a las actas.
Alega la parte accionante que de la lectura e interpretación de los documentos de arrendamiento expuestos, se evidencia en particular por último de ellos, LA EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN ARRENDATICIA, suscrita por las partes a la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, vigente, por cuanto, la misma en su último contrato no fue prorrogable como se establece de la Cláusula Tercera.-
Alude la parte actora que se desprende de los autos y de las pruebas documentales aportadas, cursantes a los folios 11 al 13 que celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado el día 2.7.2004, ya que según la cláusula segunda el tiempo de vigencia se acordó por un (1) año fijo, sin posibilidades de prorroga convencionales y que una vez fenecida tanto la vigencia pactada y la prorroga legal conforme al artículo 38 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de seis (6) meses en virtud de que consta que la parte demandada durante el periodo de tiempo que supera los tres (3) años, contados desde 14.10.2004 hasta 4.11.2009 continuó en el uso y goce del bien arrendado de manera pacífica e ininterrumpida, lo cual refleja que la acción idónea para exigir la extinción del mismo por vencimiento de término o por incumplimiento de alguna de sus cláusulas lo es la demanda de desalojo, cuyas causales se encuentran taxativamente plasmadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término en razón de que ésta al igual que la acción de resolución de contrato se encuentran reservadas solo a los contratos de arrendamiento por tiempo fijo o determinado. Lo anteriormente afirmado se pone de manifiesto conforme a los señalamientos efectuados por el actor en el libelo, cuando expresa “…En vista de que no hay manera de hacer entrar en razón a la referida inquilina, a quien le han tenido excesiva consideración pero se niega a devolver el inmueble, vencido como está el contrato, y tampoco paga canon de arrendamiento ni pago alguno sustitutivo del mismo, desde que se ha vencido el contrato, esto es tiene un atraso de tres años y seis meses….”, así como según la cláusula segunda del contrato de marras en donde se especificó “…El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (01) año fijo contados a partir del 13 de Abril de 2004…”
Alega la parte accionante que en fecha 3 de Mayo de 2010 (03/02/10) en nombre de los derechos e intereses de su representada, la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, actuando en su carácter de ARRENDADOR-PROPIETARIA, introdujo por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del poder Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN JUDICIAL SOBRE AUIMENTO DE CANON DE ARRENDAMIENTO, MAURA JOSEFINA GRACIANO SANTANIELLO, actuando en su carácter para entonces de ARRENDADOR-PROPIETARIO a la ciudadana ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO, en su carácter de ARRENDATARIA, por actuar bajo la modalidad de distribución de Documentos Judiciales le compete conocer de dicha notificación judicial al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dándole entrada en fecha Cinco de mayo de Dos Mil Diez (05/05/10), la precitada notificación judicial tenia por contenido lo siguiente: “De conformidad con lo previsto en los artículos 895 y siguientes del Código de Procedimiento Civil vigente, en los cuales, el legislador adjetivo ha establecido lo concerniente a la Institución Jurídico-Procesal de la Jurisdicción Voluntaria y sus disposiciones generales, es por lo que, solicito su venia en nombre de los derechos e intereses de mi poderdante, la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ya identificada, se sirva trasladarse y constituirse en el inmueble situado geográficamente en la siguiente dirección, Barrio Andrés Eloy Blanco, avenida 57-A, numero de nomenclatura urbana 96J-37, en Jurisdicción de la Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inmueble ocupado dándole uso de funcionamiento de Escuela Privada bajo el carácter de ARRENDATARIA en la actualidad por la ciudadana ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° 13.974.856 y de este domicilio; según Contrato de Arrendamiento celebrado entre mi poderdante y la referida ciudadana, documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio san Francisco del Estado Zulia, en fecha veintiséis de Abril de Dos Mil Siete (26/04/07) quedando anotada bajo el N° 03, Tomo 55 de los libros respectivos de autenticación llevados por esa Oficina pública, y el cual acredito en este acto en copia fotostática simple de su original el precitado Contrato de Arrendamiento marcado bajo la letra “B”, constante de cuatro (4) folios útiles, en su totalidad, a los fines Judiciales pertinentes, que una vez de traslado y constitución, practique la Notificación Judicial a la referida Arrendataria en su propio nombre y/o cualesquiera de las personas que se encuentran en el referido inmueble al momento de practicar la presente solicitud de los siguientes hechos: CAPITULO II/ DE LOS HECHOS Y/O ELEMENTOS FACTICOS A NOTIFICAR A LA ARRENDATARIA EN LA PRESENTE NOTIFICACIÓN JUDICIAL/ PRIMERO: Que de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento celebrado entre mi poderdante, la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELO (ya identificada) en su carácter de Parte Arrendadora y la ciudadana ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO (igualmente identificada) en su carácter de Parte Arrendataria, a través, del documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha en fecha veintiséis de Abril de Dos Mil Siete (26/04/07) quedando anotada bajo el N° 03, Tomo 55 de los libros respectivos de autenticación llevados por esa Oficina pública. EL CANON DE ARRENDAMIENTO A PARTIR DE LA FECHA CIERTA DE ESTA NOTIFICACIÓN será por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 3.000,oo), los cuales serán pagados de forma mensual y consecutivas durante el lapso de la relación arrendaticia……EXTRACTO DE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL SOLICITADA EN FECHA TRES DE MAYO DE DOS MIL DIEZ (03/05/10), notificación Judicial que agrega a las actas.
Alega de igual forma la parte demandante que en fecha Doce de mayo de Dos Mil diez (12/05/10) siendo las nueve (9:00 am) de la mañana, previa habilitación y siguiente cabalmente todas las pautas de ley estipuladas, el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRACISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, se trasladó y constituyó en la dirección indicada ut supra, donde se encuentra ubicado específicamente el inmueble objeto de la relación arrendataria a los fines de llevar a cabo la notificación judicial solicitada, a partir, de esa fecha la arrendataria quedó notificada del aumento, no obstante la misma textualmente en sucinto extracto del acta levantada: “QUE NO ESTOY DE ACUERDO Y NO ACEPTO EL AUMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO NOTIFICADO” palabras textuales de la arrendataria, las cuales, quedaron reflejadas en el acta.
Alega de la misma forma la parte actora que la ARRENDATARIA, no ha cumplido con los pagos en el aumento del canon de arrendamiento de la fecha cierta de su notificación, por ende, han pasado desde la misma SIETE (7) MESES, es decir MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE OCTUBRE y NOVIEMBRE todos de 2010, SIN QUE LA ARRENDATARIA HAYA SATISFECHO A SU REPRESENTADA EN SU CONDICIÓN DE ARRENDADORA EL PAGO DE LOS TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000), razón por la cual, la ciudadana ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE SANTANIELLO, ha incumplido la forma caprichosa, flagrante y ruin con sus obligaciones de pago como arrendataria, adeudando para la fecha SEIS (06) MESES DE CANON de arrendamiento, equivalentes a DIECIOCHO MILBOLIVARES (Bs. 18.000,00) pero en estricto incumplimiento del aumento lo que debe, es EL DIFERENCIAL DE DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,oo) de los TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) del aumento de canon establecidos, razón por cual, exactamente adeuda a su representada la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 14.000,oo) razón suficiente para la interposición de la DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.
Alega la parte accionante que a pesar del subterfugio que LA ARRENDATARIA ha tratado de manifestar en anteriores oportunidades, valiéndose vilmente de la excusa, de que en el inmueble objeto de arrendamiento funciona una Unidad Educativa, quiero aclararle a su persona que en comunicado de fecha veintiocho de Septiembre de Dos Mil Nueve (28/09/09), bajo el numero de oficio 007196 LA PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPUBLICA en las oficinas Adscritas a dicho organismo denominada GERENCIA GENERAL DE LITIGIO y OFICINA REGIONAL OCCIDENTAL le responde a la propia ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOZO en sucinto extracto lo siguiente: “EN EL CASO QUE NOS OCUPA ESTA DEPENDENCIA DE LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, NO PUDO OBSERVAR QUE LA UNIDAD EDUCATIVA PRESCOLAR JOSÉ MARIA CORDOVA, DE LA CUAL SE PRETENDE HACER EFECTIVA LA DEMANDA DE DESALOJO ES UNA SOCIEDAD MERCANTIL CON UN CAPITAL SOCIAL UNICAMENTE PRIVADO, LA CUAL PRESTA UN SERVICIO PUBLICO EN LA QUE LA REPUBLICA NO OBSTENTA NINGUNA PARTICIPACIÓN PATRIMONIAL Y SIENDO LA CONTROVERSIA SUSCITADA ENTRE DOS PARTICULARES, NO AFECTA DIRECTA O INDIRECTAMENTE LOS INTERESES PATRIMONIALES DE LA REPUBLICA/ palabras textuales del Oficio anteriormente identificado, el cual anexa.-
Por último alega la parte demandante que conforme a lo antes expuesto en nombre de su representada demanda a la ciudadana ZORAYDA JOSEFINA GUITIERRES DE FRAGOZO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE EL COBRO DE BOLIVARESDE DICHOS CANONES y subsidiariamente le cancele MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE equivalentes a la cantidad total de CATORCE MIL COLIVARES (Bs.14.000,oo) adicional a los meses que la misma ocupa en el referido inmueble hasta que se materialice la devolución y consecuencial entrega del mismo, sea devuelto el inmueble objeto del presente arrendamiento, y el cual se encuentra en proceso judicial, totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación y aseo, tal cual fuera entregado, solvente de todos los servicios públicos, impuestos Municipales y cualquier otro concepto contractual no saldado a la fecha de entrega del inmueble en cuestión, que sean incongruentes con el estado en que se entrego dicho inmueble

Por su parte la demandada como punto previo alega la cosa Juzgada de conformidad con el Artículo 1.395 del Código Civil Vigente en su Ordinal 3º, el cual establece que “La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada”, por cuanto en Expedientes 1978-09 llevado por el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trato de la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO en su contra, en fecha Veintiocho (28) de Abril de 2009, sobre el cual recayó Sentencia en fecha 11 de Junio de 2009, declarando “Improcedente”; Igualmente por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha Veintiséis (26) de Junio de 2009, nuevamente la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, la demanda en esta ocasión por Desalojo por Incumplimiento en el pago de los Cánones de Arrendamiento, llevando ese Tribunal esta Causa mediante Expediente signado con el Nº 7328, el cual fue Declarada Sin Lugar mediante Sentencia dictada en fecha siete (07) de Octubre de 2009.
Alude la accionada que como bien lo establece el Up Supra mencionado Articulo del Código Civil en su Ultimo Aparte “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”; “La cosa juzgada es una institución jurídico procesal mediante la cual se otorga a las decisiones plasmadas en una sentencia y en algunas otras providencias, el carácter de inmutables, vinculantes y definitivas. Los citados efectos se conciben por disposición expresa del ordenamiento jurídico para lograr la terminación definitiva de controversias y alcanzar un estado de seguridad jurídica”; “De esta definición se derivan dos consecuencias importantes. En primer lugar, los efectos de la cosa juzgada se imponen por mandamiento constitucional o legal derivado de la voluntad del Estado, impidiendo al juez su libre determinación, y en segundo lugar, el objeto de la cosa juzgada consiste en dotar de un valor definitivo e inmutable a las providencias que determine el ordenamiento jurídico. Es decir, se prohíbe a los funcionarios judiciales, a las partes y eventualmente a la comunidad, volver a entablar el mismo litigio”; “De esta manera se puede sostener que la cosa juzgada tiene como función negativa, prohibir a los funcionarios judiciales conocer, tramitar y fallar sobre lo resuelto, y como función positiva, dotar de seguridad a las relaciones jurídicas y al ordenamiento jurídico”; “La fuerza vinculante de la cosa juzgada se encuentra limitada a quienes plasmaron la litis como parte o intervinientes dentro del proceso, es decir, produce efecto Inter partes. No obstante, el ordenamiento jurídico excepcionalmente le impone a ciertas decisiones efecto erga omnes, es decir, el valor de cosa juzgada de una providencia obliga en general a la comunidad, circunstancia que se establece en materia penal y constitucional”; “Al operar la cosa juzgada, no solamente se predican los efectos procesales de la inmutabilidad y definitividad de la decisión, sino que igualmente se producen efectos sustanciales, consistentes en precisar con certeza la relación jurídica objeto de litigio”; “En principio, cuando un funcionario judicial se percata de la operancia de una cosa juzgada debe rechazar la demanda, decretar probada la excepción previa o de fondo que se proponga, y en último caso, procede una sentencia inhibitoria”; “Para que una decisión alcance el valor de cosa juzgada se requiere: - Identidad de objeto, es decir, la demanda debe versar sobre la misma pretensión material o inmaterial sobre la cual se predica la cosa juzgada. Se presenta cuando sobre lo pretendido existe un derecho reconocido, declarado o modificado sobre una o varias cosas o sobre una relación jurídica. Igualmente se predica identidad sobre aquellos elementos consecuenciales de un derecho que no fueron declarados expresamente, (en este caso el inmueble). - Identidad de causa petendi (eadem causa petendi), es decir, la demanda y la decisión que hizo transito a cosa juzgada deben tener los mismos fundamentos o hechos como sustento. Cuando además de los mismos hechos, la demanda presenta nuevos elementos, solamente se permite el análisis de los nuevos supuestos, caso en el cual, el juez puede retomar los fundamentos que constituyen cosa juzgada para proceder a fallar sobre la nueva causa, (en este caso Resolución de Contrato y Desalojo por Incumplimiento en el pago de los Cánones de Arrendamiento). - Identidad de partes, es decir, al proceso deben concurrir las mismas partes e intervinientes que resultaron vinculadas y obligadas por la decisión que constituye cosa juzgada, (MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO Demandante y ZORAIDA GUADALUPE GUTIÉRREZ DE FRAGOZO Demandada); alega la parte demandada que llenándose en este caso los tres (03) supuestos que establece la norma, ya que en los dos (02) mencionados Expedientes concurrieron estas circunstancias, por todo la que solicita de conformidad con el Artículo 1395 del Código Civil venezolano en concordancia con el 273 del Código Orgánico Procesal, declare COSA JUZGADA en las presente causa y por consiguiente Inadmisible la presente Demanda.

Alega la parte demandada que es cierto que en fecha Veintitrés (23) de Mayo de 1997, celebró contrato de Arrendamiento con el Ciudadano ANTONIO GRAZIANO DI RESE, sobre el inmueble ubicado en la Avenida 57-A Nº 96J-37 del Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; así mismo indica que es cierto que en fecha Dieciocho (18) de Mayo de 1999, celebró un segundo contrato de Arrendamiento con el Ciudadano ANTONIO GRAZIANO DI RESE, sobre el referido inmueble antes identificado; alude de igual forma que cierto que en fecha Cinco (05) de Septiembre de 2003, celebró un Tercer contrato de Arrendamiento con la Ciudadana Demandante, MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ya identificada, sobre el mismo inmueble; así mismo indica que es cierto que en fecha Veintisiete (27) de Abril de 2007, celebre un Cuarto y último contrato de Arrendamiento con la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ya identificada, sobre el referido inmueble, contrato este que se encuentra vigente hasta esta fecha.
Alega la parte accionada que es cierto que inicialmente en el último contrato se estableció como el canon de Arrendamiento la Cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) y posteriormente se aumento a Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), indica que de la lectura e interpretación de los documentos de Arrendamiento, se puede evidenciar que la Relación Arrendaticia se inicio el 23 de mayo de 1997, hasta la presente fecha, es decir, a existido una relación desde hace Catorce (14) años, por cuanto ha venido operando en este caso la tacita Reconducción, todo de de conformidad con lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil, por cuanto a la terminación del tiempo estipulado en cada contrato la Arrendataria ha quedado en posesión del inmueble arrendado.
Niega, rechaza y contradice la demandada en todas y cada unas de sus partes los alegatos formulados en el escrito presentado por la parte Actora en el presente procedimiento, por ser totalmente falso y contraria a la realidad de los hechos y del derecho invocado, pretendiendo fundamentar su acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares con mentiras y falsedades y en la solicitud de Notificación Judicial sobre Aumento de Canon de Arrendamiento, a través del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada del Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha Cinco (05) de Mayo de 2010, quien en fecha Doce (12) de Mayo de 2010, se traslado y constituyo en el inmueble objeto de este Litigio para notificarme que la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, había decidido de manera unilateral aumentar el canon de arrendamiento, el cual pasaría de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000) a Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), tal como lo alega la demandante en su Libelo.
Alega la accionada que del hecho de que la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, haya realizado la alegada Notificación, es falso y carece de toda veracidad Jurídica que con la sola notificación realizada quedara obligada a cancelar el aumento de los referidos cánones, simple y llanamente quedó Notificada de la intención que la demándate tenía de efectuar el Aumento, quien ante su negativa ha debido realizar el procesamiento correspondiente, tenemos suscrito un Contrato bilateral lo que significa que con su sola voluntad no es suficiente para que el aumento se hiciera efectivo y yo quedara obligada a cancelar el aumento planteado por ella; alude la demandada que el procedimiento para la regulación de cánones de arrendamiento lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los Artículos 29 al 32. Asimismo, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra La Jurisdicción Especial Inquilinaria, de conformidad con los Artículos 9 y 10 al determinarse claramente la competencia inquilinaria Poder Ejecutivo, creándose así un clima de seguridad jurídica, puesto que el establecer criterios uniformes, permite aplicar la Ley con verdadera claridad, de ahí que dicha competencia administrativa es exclusiva del Poder Ejecutivo, quien podrá delegar sus funciones en las Alcaldías.
De igual forma niega, rechaza y contradice que no haya incumplido con el pago en el aumento del canon de arrendamiento.
Así mismo niega, rechaza y contradice lo alegado por la Demandante en cuanto a que hayan trascurrido “…Siete (07) meses, es decir, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre todos de 2010, SIN QUE LA ARRENDATARIA HAYA SATISFECHO... EL PAGO DE LOS TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000); niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento sea en los actuales momentos de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), ya que la verdad de los hechos es que el canon arrendamiento establecido en el contrato de Arrendamiento que tenemos pactado y que aun se encuentra vigente era de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) y posteriormente aumentado desde el mes de Octubre de 2008 a UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00).
Niega, rechaza y contradice la demandada que haya actuado de forma caprichosa, flagrante y ruin mis obligaciones de pago como arrendataria, adeudándole a la Demandante, para el momento de introducir la demanda, Seis (06) meses de canon de arrendamiento. Niega, rechaza y contradice que le adeude a la Demandante la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00), y que adeude el aumento o el diferencial alguno de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) de los Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) de aumento. Niega, rechaza y contradice que le adeude a la Demandante la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs. 14.000,00).
De igual forma niega, rechaza y contradice que le haya dado a la Demandante suficientes razones para interponer la presente demanda de resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, ya que la verdad de los hechos es que nada le adeuda a la demandante, ya que hasta la fecha esta al día con los cánones de arrendamiento, nunca ha dejado de cancelarlos, por lo que no tiene causa ni razón alguna para demandarla
Así mismo la accionada niega, rechaza y contradice que haya manifestado o utilizados subterfugios en anteriores oportunidades, la verdad es, que ha tenido que defender de las reiteradas demandas que le ha planteado la hoy también demandante, quien se ha dado a la tarea de perturbarle en su posesión de buena fe, que tiene y de la que la ley le permite disfrutar como Arrendataria que es, ya que el Veintiocho (28) de Abril de 2009, mediante Expedientes Nº 1978-09 llevado por el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO la demando por Resolución de Contrato de Arrendamiento, demanda esta que fue declarada “Improcedente” por ese Tribunal; Posteriormente, en fecha Veintiséis (26) de Junio de 2009, mediante Expediente signado con el Nº 7.328 del Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la Demando por Desalojo por Incumplimiento en el pago de los Cánones de Arrendamiento, la cual fue Declarada Sin Lugar, por ese Tribunal.
Niega, rechaza y contradice la demandada que la demandante tenga derecho a invocar la interposición de la presente pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, amparándose para ello en las estipulaciones contenidas en los Artículos 1.167, 1.616 y 1.592, Ordinal 2º del Código Civil, en la Cláusula Segunda del último Contrato firmado, en los Artículos 40 y 41 de la Ley Arrendamiento inmobiliario y mucho menos que le adéudelas cuotas vencidas correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE de 2010, equivalentes a la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,00), ya que desde el día 15 de Mayo de 2009, por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente Nº 117-2009, realizó la Consignación del Canon de Arrendamiento del mes de Abril de 2009, y ha venido depositando los siguientes cánones, estando solvente hasta esta fecha, expediente este del cual tiene conocimiento la demandante quien fue debidamente notificada de dichas consignaciones y quien retiro las mensualidades hasta el mes de Marzo de 2010, por lo que se debe considerar la presente demanda como temeraria, carente de veracidad y fundamentos Jurídicos ya que no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento ni mucho menos le adeuda aumento alguno, ya que el mismo no fue acordado bilateralmente entre nosotros, como si lo fue el aumento de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) a Un Mil Bolívares (Bs. 1.00,00) mensuales

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA
1.- Ratifica en todas y casa una de sus partes, todo lo expuesto tanto en los hechos como el derecho invocado previsto en los escritos de Libelo de demanda y en especial y promueve la comunidad de la prueba, con respecto a estas invocaciones este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece..-
2.- Promueve y ratifica la documental referida a la notificación Judicial efectuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fecha 12 de Mayo de Dos Mil Diez, prueba ésta que será valorada en la parte motiva de la sentencia. Así se Establece.-
3.- Promueve la prueba de informe al JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO, prueba que fue evacuada y le fue remitido al Tribunal copia certificada de la consignación N° 117-2011, realizada por ZORAYDA GUTIERREZ a favor de MAURA JOSEFINA GRAZIANO, prueba ésta que será valorada en la parte motiva de la sentencia. Así se Establece.-
4.- Promueve la confesión judicial de la demandada en el sentido de que no ataca la notificación judicial sobre el aumento de canon de arrendamiento efectuada por su poderdante en su carácter de parte demandante, notificación judicial medular a los efectos de la presente demanda, prueba ésta que será valorada en la parte motiva de la sentencia. Así se Establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Invoca el merito favorable de los autos en todo aquello que le beneficie el buen derecho que le asiste, e invoca el valor y el mérito probatorio sobre aquello hechos, afirmaciones, medios probatorios expuestos y/o que sean presentados por el demandado que demuestre la verdad y legalidad de los alegatos de su representada en el presente juicio, queda reiterado que la adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece.-
2.- Promueve las siguientes documentales: 1.- copias Certificadas de Consignación de Canon de Arrendamiento a favor de la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO signada con el Nº 117-2009 JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del JUZGADO TERCERO DE OS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; 2.- Original del recibo de consignación Nº 117-2009 JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, correspondiente al mes de junio de 2011 por la cantidad de MIL BOLIVARES (1.000,oo), con respecto a estos instrumentales esta Juzgadora los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados por la parte demandante en la etapa correspondiente. Así se Decide.-;
3.- Promueve prueba de informe a: 1.- JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO, a los fines de que se ratifique las copia consignadas del expediente Nº 1.978-2009 llevado por ante ese Juzgado; 2.- JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO, a los fines de que se ratifique las copia consignadas del expediente Nº 7.328-2009 llevado por ante ese Juzgado, pruebas que fueron evacuadas y le fue informado al Tribunal por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique lossada y San Francisco de esta circunscripción Judicial, que cursó expediente signado con el N° 1978-09, de la nomenclatura particular de ese despacho, relativo al juicio que por resolución de contrato de arrendamiento siguió la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.048.297, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo el Estado Zulia, en contra de la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.974.856 y de este mismo domicilio, mediante el cual fue declarada improcedente la demanda en fecha 11 de Junio de 2009 y remitido el expediente al archivo judicial en fecha 11 de noviembre de 2.009, con oficio N° 570-09, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-; Igualmente le fue informado al Tribunal por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique lossada y San Francisco de esta circunscripción Judicial, que efectivamente por ante ese Juzgado se sustanció el expediente 7328-2009, no obstante contentivo del juicio de DESALOJO instaurado por la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, contra de la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-

PUNTO PREVIO

La parte accionada opone como defensa perentoria la Cosa Juzgada de conformidad con el Artículo 1.395 del Código Civil Vigente en su Ordinal 3º, por cuanto en Expedientes 1978-09 llevado por el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, referido a la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO en su contra, en fecha Veintiocho (28) de Abril de 2009, sobre el cual recayó Sentencia en fecha 11 de Junio de 2009, declarando “Improcedente” e igualmente por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha Veintiséis (26) de Junio de 2009, nuevamente la Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, la demanda en esta ocasión por Desalojo por Incumplimiento en el pago de los Cánones de Arrendamiento, llevando ese Tribunal esta Causa mediante Expediente signado con el Nº 7328, el cual fue Declarada Sin Lugar mediante Sentencia dictada en fecha siete (07) de Octubre de 2009.

El Tribunal para decidir observa:
Establece el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil que ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.
En este mismo orden, el Profesor DOMINGO SOSA BRITO, en su articulo denominado La Cosa Juzgada en el Código de Procedimiento Civil Venezolano de 1.987, publicado en la Obra Estudios de Derecho Procesal Civil, Libro Homenaje a Humberto Cuenca, Fernando Parra Aranguren, Editor, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Libros Homenaje No. 06 pp. 884 y ss señala que la sentencia definitiva de un juicio que pone fin al conflicto intersubjetivo sometido al conocimiento del Juez, tiene una serie de efectos, que CHIOVENDA expresó de la siguiente manera: 1°) la obligación de las costas por la parte vencida; 2°) la cosa juzgada y 3°) la acción ejecutiva actio iudicati. Tales efectos sólo pueden darse cuando la sentencia accede al plano de la cosa juzgada, es decir, cuando se han agotado todos los recursos ordinarios y extraordinarios en su contra. Por ello se habla que el fallo adquiere firmeza cuando no es posible el ejercicio de recurso alguno en su contra, y en esta situación ni el Juez que dictó la sentencia ni ningún otro podrá volver a decidir la controversia, situación que en doctrina se denomina cosa juzgada formal y que el ordenamiento jurídico consagra en el artículo 272 antes transcrito.
La cosa juzgada material, está consagrada en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil y conforme a ella, la sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro. La cosa juzgada formal constituye base y fundamento de la cosa juzgada material, pero, sin embargo, son dos institutos de naturaleza y proyecciones totalmente diferentes, porque la cosa juzgada formal despliega su efecto y área de influencia dentro del contexto del proceso decidido por sentencia definitivamente firme, impidiendo la revisión de éste por el mismo juez que dictó el fallo o por cualquier otro, mientras que la cosa juzgada material, inviste al fallo del Tribunal de la condición de ley de las partes litigantes y la declaración de certeza contenida en ese fallo es vinculante en todo proceso futuro.
Nuestra doctrina, expone el citado autor, ha sostenido que la cosa juzgada como garantía de seguridad jurídica, puede ser invocada en cualquier grado y estado de la causa y es más, debe ser suplida por el Juez en ausencia de alegato de la parte, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente sentencia y de que en ellas se dá la triple identidad , destacándose de esta manera su carácter de orden público, que justifica la obligación del juez de no pronunciarse nuevamente sobre lo ya decidido en sentencia anterior con carácter de definitiva. Efectivamente, el maestro CUENCA señaló: “ Siempre que el Juez de instancia tenga conocimiento de que la cuestión planteada colida con otra decidida anteriormente, de oficio y sin necesidad de que las partes lo aleguen debe impedir la violación del fallo anterior, por ser contrario al orden público todo lo que altere la cosa juzgada”. (Cuenca Humberto, Curso de Casación Civil. U.C.V. p.199).
DOMINGO JAVIER SALGADO RODRIGUEZ, en su Obra la Excepción de la Cosa Juzgada. Aplicaciones en el derecho venezolano. (Jurídicas Rincón. Barquisimeto-Venezuela. Abril 2.003. p.78 y ss.) expone que el doble aspecto de la cosa juzgada al que se ha hecho referencia en los párrafos anteriores (cosa juzgada formal y cosa juzgada material o sustancial) plantea la necesidad de determinar los elementos que verdaderamente presenta la cosa juzgada, en este caso la cosa juzgada sustancial, llamados por la doctrina y la jurisprudencia como la ”triple identidad de la cosa juzgada”: identidad de objeto, identidad de causa e identidad de persona, que son precisamente a los que hace referencia el artículo 1.395 del Código Civil en su último aparte.
En cuanto a la identidad de personas, debe decirse que este requisito tiene su fundamento en que la cosa juzgada no se produce sino entre las partes entendidas éstas como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer. El citado autor DOMINGO JAVIER SALGADO RODRIGUEZ expresa que a los efectos de determinar la identidad de las personas, no hay que atender su posición procesal como partes formales, sino su cualidad como partes sustanciales. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, lo expresa así: “Dicha identidad no tiene que ver con la posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, si es demandante o demandado, sino con su cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida” (Código de Procedimiento Civil. Tomo III p. 63).
La identidad del objeto, según refiere DOMINGO JAVIER SALGADO RODRIGUEZ, implica la identidad de la cosa que ha sido objeto o materia del proceso y ha sido juzgada. Para determinarlo, expone, deberá compararse la materia decidida en una sentencia con el objeto o materia que se persigue en la nueva demanda. La identidad del objeto es de índole jurídica. RENGEL ROMBERG, señala que el objeto es el interés jurídico que se hace valer en la pretensión, está constituido por un bien de la vida que puede ser material o un derecho incorporal.

La causa está referida a la razón jurídica en que se fundamenta la pretensión, es el fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. RENGEL ROMBERG, la explica en los siguientes términos: si el objeto de la pretensión determinada es lo que se pide, el título nos dice por qué se pide.
Establecido el punto anterior, se puede evidenciar que en cuanto a la identidad de personas, debe decirse que este requisito tiene su fundamento en que la cosa juzgada no se produce sino entre las partes entendidas éstas como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer. En el caso de autos observa este Juzgado que la nueva demanda contenida en el presente juicio, no encuadra dentro los presupuestos del artículo 1.395 del Código Civil, la llamada “triple identidad de la cosa juzgada”. La presunción legal es la que una disposición especial de la ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos, y tales son: 1) La autoridad que da la ley a la cosa juzgada. 2) La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al proceso con el mismo carácter que en el anterior, entendiéndose como parte quien tenga cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida.
De las pruebas aportadas por las partes durante la etapa probatoria, copia simple del Expedientes 1978-09, llevado por el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y prueba de informe remitida a este Juzgado en fecha 29 de Junio del presente año, de la cual se evidencia que en fecha 11 de Junio de 2009, el referido Juzgado dicto sentencia definitiva declarando Improcedente la demanda de Resolución de Contrato interpuesta, por cuanto habiendo el actor demandado conforme al artículo 1.167 del Código Civil, no probó que la demandada hubiese incumplido en alguna de sus obligaciones, aunado al hecho que se encontraba vigente la prórroga legal arrendaticia, y conforme al Artículo 41 de la ley especial, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término si estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el Artículo 38 de ese Decreto-Ley; y copia certificada del expediente Nº 7328 llevado por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de las misma se evidencia que en fecha 07 de Octubre de 2.009, el referido Juzgado dicto sentencia declarando Sin Lugar la demanda de Desalojo por cuanto la demandada canceló los cánones de arrendamiento reclamados, y los mismos fueron aceptados y cobrados por el demandante.-
De las copias certificadas del Expedientes 1978-09, llevado por el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se valoran de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y son demostrativas de que existió el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, quedando definitivamente firme la sentencia proferida por la Superioridad tal como invocó la parte demandada, sin embargo del contenido del citado fallo se evidencia que la actora no logró demostrar el incumplimiento de la demandada en una de sus obligaciones, aunado al hecho que se encontraba vigente la prórroga legal arrendaticia, en virtud de lo cual fue declarada improcedente la demanda por el referido Juzgado.
En el caso que nos ocupa, observa este Despacho que la demanda anterior versó sobre la entrega del inmueble por el vencimiento de la duración convencional del contrato de arrendamiento, y como quiera que no fue demostrado incumplimiento por la demandada y encontrándose vigente la prórroga legal, el Tribunal declaró improcedente la demanda, por lo que, a juicio de este Despacho, los pronunciamientos anteriores no pueden extenderse a asuntos que no hayan sido debatidos y decididos en el proceso, pues con ello se lesionarían los derechos de las partes al prescindirse del debate y contradicción inherentes al litigio, pudiéndose incurrir en violación del debido proceso conforme a lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues si bien son las mismas partes, el motivo de la acción no es el mismo por cuanto en la demanda del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el fundamento de la resolución del contrato era el vencimiento del lapso contractual, en cambio en la presente causa sustanciada por este Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el fundamento de la resolución del contrato es la falta de pago de la diferencia del canon de arrendamiento con motivo al aumento del canon realizado mediante notificación judicial por la parte actora, razón por la cual no ampara, la inmutabilidad de la cosa juzgada y consecuencialmente hace inadmisible el alegato de la cosa juzgada. Así se Establece.-
De las copias certificadas del Expediente N° 7328 llevado por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, se valoran de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y son demostrativas de que existió el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, quedando definitivamente firme la sentencia proferida por la Superioridad tal como invocó la parte demandada, sin embargo del contenido del citado fallo se evidencia que la parte demandada demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, y a su vez quedó demostrado que la parte demandante aceptó y cobró dichos cánones, en virtud de lo cual fue declarada Sin lugar la demanda de desalojo.
En el caso que nos ocupa, observa este Despacho que la demanda anterior versó sobre El Desalojo y entrega del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.009, y como quiera que quedó demostrado que la parte demandada demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, y a su vez quedó demostrado que la parte demandante aceptó y cobró dichos cánones; así mismo se constata del fallo que este Juzgado nada señala con respecto a la prórroga legal arrendaticia, que conforme al ordenamiento jurídico es de orden público y opera de pleno derecho, y por ser la misma un derecho del arrendatario resulta irrenunciable su disfrute, salvo que la misma no fuere procedente, el Tribunal conforme a lo demostrado en actas declaró Sin lugar la demanda, por lo que, a juicio de este Despacho, los pronunciamientos anteriores no pueden extenderse a asuntos que no hayan sido debatidos y decididos en el proceso, pues con ello se lesionarían los derechos de las partes al prescindirse del debate y contradicción inherentes al litigio, pudiéndose incurrir en violación del debido proceso conforme a lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues si bien son las mismas partes, el motivo de la acción no es el mismo por cuanto en la demanda del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el fundamento del Desalojo era la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.009, en cambio en la presente causa sustanciada por este Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el fundamento de la resolución del contrato es la falta de pago de la diferencia del canon de arrendamiento de los meses de Mayo a Noviembre de 2.010, con motivo al aumento del canon realizado mediante notificación judicial por la parte actora, razón por la cual no ampara, la inmutabilidad de la cosa juzgada y consecuencialmente hace inadmisible el alegato de la cosa juzgada. Así se Establece.-

Cabe destacar que para que proceda la cosa juzgada es necesario que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa y entre las mismas partes e intervienen en el mismo proceso con el mismo carácter que en el anterior, por tal razón considera quien aquí decide que no se encuentra cubiertos los extremos que le da la Ley a la cosa juzgada. En consecuencia, este Tribunal concluye del análisis, estudio y valoración de los fallos antes citados, tomando en consideración las jurisprudencias arriba transcritas que, forzosamente debe declarar Sin Lugar la Defensa Perentoria de Fondo alegada por la parte demandada, referida a la Cosa Juzgada establecida en el artículo1.395 del Código Civil Vigente en su Ordinal 3º. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que durante la relación arrendaticia se han suscrito los siguientes contratos de arrendamiento: 1.- Contrato suscrito en fecha 23 de Mayo de 1.997, por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 57, Tomo 65 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública; 2.- Contrato suscrito en fecha 18 de Mayo de 1.999, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 71, Tomo 76 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública; 3.- Contrato suscrito en fecha 05 de Septiembre de 2.003, por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, quedando el mismo anotado bajo el N° 37, Tomo 45 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública; 4.- Contrato suscrito en fecha 27 de Abril de 2.007, por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el N° 78, Tomo 53 de los libros respectivos llevados por esa Oficina Pública; procede este Juzgado a transcribir la cláusula de cada contrato relacionada con la duración del mismo y al efecto del Contrato suscrito en fecha 23 de Mayo de 1.997, se desprende de su cláusula Tercera; La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 1997 hasta el 31 de mayo de 1998, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más..; Del Contrato suscrito en fecha 18 de Mayo de 1.999, se desprende de su cláusula Tercera; La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 1999 hasta el 31 de mayo de 2000, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/; Del Contrato suscrito en fecha 05 de Septiembre de 2.003, se desprende de su cláusula Tercera La duración de este Contrato ser á de un (1) año, contados a partir del 1ero de Junio de 2003 hasta el 31 de mayo de 2004, ambas fechas inclusive, Este Término podrá ser prorrogable por un año más…/; Del Contrato suscrito en fecha 27 de Abril de 2.007, se desprende de su cláusula Tercera; Ambas partes acuerdan que el plazo de duración de este contrato será única y exclusivamente por el lapso de un (1) año decir que es un contrato no prorrogable, Este Término podrá ser prorrogable por un año más… (Omissis).

De lo anterior se desprende que la relación arrendaticia se inició el Primero de Junio de 1.997 y conforme el último contrato de arrendamiento suscrito siendo el mismo en su duración improrrogable, es decir iniciado el lapso del mismo a partir del 27 de Abril de 2.007 el mismo finalizaba el 27 de Abril de 2.008, y resultando la relación arrendaticia de mas de Diez años la prórroga legal correspondiente es por un lapso máximo de tres (3) años, los cuales se iniciaron en fecha 27 de Abril de 2.008 y finalizaban en fecha 27 de Abril de 2.011, y habiendo la legislación aplicada a este asunto establecido que durante la vigencia de la prórroga la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y al haber sido interpuesta la presente demanda en fecha 30 de Noviembre de 2.010, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-

Alega la parte demandante que en fecha 12 de mayo de Dos Mil diez, realizó el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRACISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICAIL DEL ESTADO ZULIA, notificación judicial a la demandada haciendo de su conocimiento el aumento del canon de arrendamiento, y en este acto la accionada manifestó no estar de acuerdo con el referido aumento.-
Igualmente alega la parte actora que la demandada posterior a la notificación no ha cumplido con el pago del aumento del canon de arrendamiento, por ende, han pasado desde la misma SIETE (7) MESES, es decir MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2010, sin que la accionada haya satisfecho el pago de los Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), que comprenden el aumento del canon.-
Por su parte la demandada alude que es falso que con la sola Notificación judicial realizada por la parte actora quede obligada a cancelar el aumento de los referidos cánones, ya que simplemente quedo notificada de la intención que la demándate tenía de efectuar el aumento del canon, quien ante su negativa ha debido realizar el procesamiento correspondiente, ya que tienen suscrito un contrato bilateral lo que significa que con su sola voluntad no es suficiente para que el aumento se hiciera efectivo y quedara obligada a cancelar el aumento planteado, por lo que niega, rechaza y contradice que el canon sea la cantidad de Tres Mil Bolívares (bs. 3.000,oo), ya que la verdad es que el canon de arrendamiento es de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00); alude igualmente la demandada que no adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2010, por cuanto desde el día 15 de Mayo de 2009, por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente Nº 117-2009, realizó la Consignación del Canon de Arrendamiento del mes de Abril de 2009, y ha venido depositando los siguientes cánones, estando solvente hasta esta fecha, expediente este del cual tiene conocimiento la demandante quien fue debidamente notificada de dichas consignaciones y quien retiro las mensualidades hasta el mes de Marzo de 2010.-
Al respecto observa esta Juzgadora que en las actas rielan copias certificadas de la consignación N° 117-2.009, realizada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la demandada en fecha 15 de Mayo de 2.009, y de la misma se evidencia que la parte actora en fecha 09 de Abril de 2.010, retiró la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) correspondiente al pago de los cánones e arrendamiento de los meses de Diciembre 2.009, Enero y Febrero de 2.010, posterior a este fecha la parte demandante no realizó más retiro de los cánones de arrendamiento depositados por la parte demandada; así mismos e evidencia de la referida consignación que la parte accionada ha seguido cancelando los cánones de arrendamiento por la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo), hasta el mes de Mayo de 2.011, consignación ésta que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Declara.-

Así mismo observa este Juzgado que en las actas riela notificación judicial realizada en fecha 12 de mayo de Dos Mil diez, por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRACISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICAIL DEL ESTADO ZULIA, en la cual se hace del conocimiento de la demandada el aumento del canon de arrendamiento por parte de la actora, en virtud de lo cual este Juzgado considera pertinente transcribir el acta levantada a los efectos de la notificación, la cual indica:
“Que de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO y ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 26/04/2007, quedando anotado bajo el N° 03, tomo 55, el canon de arrendamiento a partir de la fecha cierta de esta notificación será por la cantidad de tres mil bolívares (bs. 3.000,oo), los cuales serán pagaderos de forma mensual y consecutivas durante el lapso de la relación arrendaticia y su prórroga legal correspondiente, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el referido contrato.- En este estado el (la) notificado (a) expuso: que no estoy de acuerdo y no acepto el aumento del canon del arrendamiento notificado”

Observa esta Juzgadora que la parte demandante indica en la solicitud de notificación judicial que la misma es realizada conforme a lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 26/04/2007, el cual quedo anotado bajo el N° 03, tomo 55, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, al efecto este Juzgado trae a colación el contenido de la referida cláusula y la misma dispone:
“El canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) mensuales, que serán cancelados por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, dentro de los primeros cinco días de cada mes.… (Omissis)”.

Analizando La presente cláusula se evidencia que contractualmente las partes no pactaron ni establecieron en la misma la forma de realizar el aumento del canon de arrendamiento, de lo cual se desprende que al realizar la parte actora la presente notificación con fundamento en la presente cláusula la misma resulta no ajustada a los acuerdos establecidos por las partes en el contrato de arrendamiento instrumento realizado para regir la relación arrendaticia que los vincula.- Así se Establece.-

Al respecto de la notificación judicial de aumento del canon de arrendamiento esta Juzgadora trae a colación lo establecido en los artículos 38, 2, 4 y 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que prevén:
Artículo 38: “… (Omissis) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Artículo 2: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Artículo 4: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico- privada. b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.
Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados: a) El propietario. b) El arrendador y el arrendatario. c) El subarrendador y el subarrendatario. d) El usufructuante y el usufructuario. e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación… (Omissis)”

Conforme a estas disposiciones legales se delimita: Primero: el aumento del canon de arrendamiento debe ser consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes; Segundo: los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley; Tercero: que quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987; y Cuarto: la personas interesadas a los efectos de los procedimientos administrativos son: a) El propietario. b) El arrendador y el arrendatario. c) El subarrendador y el subarrendatario. d) El usufructuante y el usufructuario. e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación, de manera que en aplicación de estas disposiciones legales le corresponde a esta Juzgadora verificar los presupuestos antes indicados y al efecto observa que revisadas como han sido las actas procesales que conforman la presente causa y las probanzas traídas a juicio por las partes, este Juzgado constata que no riela documento de propiedad del bien objeto del contrato de arrendamiento, tampoco riela cédula de habitabilidad del inmueble arrendado, para así poder precisar en cual de las situaciones legales debe constreñirse el aumento del canon de arrendamiento tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, el aumento debe ser consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes; así mismo no riela en las actas que se haya realizado procedimiento de regulación, solo riela una notificación judicial realizada por la parte actora en la cual notifica a la demandada el aumento del canon, pero de esta misma notificación se evidencia la negativa y no aceptación por parte de la accionada-arrendataria, del aumento realizado por la accionante-arrendadora, y dada esta situación le correspondía a la demandante-arrendadora realizar el procedimiento de regulación de alquileres a los fines de que el aumento a que se llegue a lugar sea vinculante para la demandada-arrendataria, si fuere el caso y el inmueble no estuviese excepto de regulación, y si este fuere el caso que el inmueble estuviere excepto de regulación la actora debía llegar con la demandada a un acuerdo sobre el aumento del canon de arrendamiento, por cuanto la voluntad unilateral en cuanto al aumento del canon no es vinculante o hace obligatorio su cumplimiento, ya que esto atentaría con el carácter consensual del contrato de arrendamiento, sobre este punto el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, del autor Manuel Osorio, con Actualización, corrección y aumento de Guillermo Cabanellas de la Cuevas, indica que como: “Contrato, el arrendamiento de cosas en consensual, por perfeccionarse por el mero consentimiento; bilateral, por las obligaciones recíprocas (así, la de asegurar el arrendador el goce pacífico, y cuidar la cosa con diligencia el arrendatario); oneroso, ya que el precio o renta contrapesa el disfrute, y conmutativo, por la reciprocidad de las prestaciones, y no haber ningún riesgo por esencia,…. (Omissis), no requiere, por lo común, forma especial, salvo en lo dispuesto en general para los contratos que debe constar por escrito, privados o públicos… (Omissis)”, de manera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que riela en las actas del presente proceso como fundamento de la acción, es el instrumento que rige la relación arrendaticia celebrada entre las partes intervinientes en el mismo y por ende a las partes que integran el presente proceso, y conforme a él debe regirse la relación, por cuanto las cláusulas que forman parte de dicho contrato son acuerdos, manifestaciones convencionales, establecidas en forma contractual por ambas partes, y son éstas las reglas que la relación arrendaticia debe seguir para su desenvolvimiento, y dado que en el contrato de arrendamiento las partes no previeron la forma para el incremento o aumento del canon de arrendamiento, la forma adecuada para dicho aumento es la preceptuada en la legal, tal y como se estableció antes el aumento debe ser consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, presupuestos que en actas no constan y al respecto considera esta Juzgadora las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba, podemos exponer las reglas respecto de las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

Observa esta Juzgadora que de las actas se evidencia que la parte actora no trajo a las actas procedimiento de regulación de cánones de arrendamiento, o convenio entre las partes donde se hiciera exigible el aumento del canon reclamado, y en virtud de lo cual le daría derecho a la reclamación de la diferencia del canon de arrendamiento exigida, y habiendo la parte demandada demostrado estar solvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento por la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo), canon éste que quedó demostrado como el canon que convencionalmente las partes acordaron como obligación que la demandada-arrendataria debía cancelar, hasta el mes de Junio de 2.011, conforme se desprende de la consignación de cánones realizada por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente signado con el Nº 117-2009, es razón por lo que la presente acción a juicio de esta juzgadora no debe prosperar en derecho. Así se Decide.-
DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ENRIQUE ALBERTO VILLALOBOS GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, contra la ciudadana, ZORAIDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO.-

Así mismo se condena en costas al ciudadano ENRIQUE ALBERTO VILLALOBOS GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Tres días del mes de Agosto de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-