TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.808.413, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por intermedio de su apoderada judicial DUILIA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.938 y de este domicilio, contra sentencia proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 16 de junio de 2010, en el juicio de DESALOJO seguido por el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.508.939, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y la ciudadana MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.852.033, domiciliada en New Jersey, Estados Unidos de Norteamérica, por intermedio de su apoderada general CLAUDIA BEATRIZ VARGAS DE GALLEGOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.802.700 y de este domicilio, en su condición de tercera adhesiva litisconsorcial, en contra de la recurrente supra identificada; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada, ordenó a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, entregar al ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, en el plazo de seis meses, el inmueble sub iudice, condenándose en costas a la accionada de marras.

Apelada dicha decisión, y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 896 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de junio de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo de esta misma localidad y circunscripción judicial, declaró con lugar la demanda incoada, ordenó a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, entregar al ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, en el plazo de seis meses, el inmueble sub iudice, condenándose en costas a la accionada de marras; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante probó el fundamento de la demanda y sus derechos en litigio, sobre el inmueble constituido por un apartamento, signado con el N° 5-B de la planta quinta del edificio Los Almendrones, ubicado en la calle 67 con avenida 2D, sector La Lago del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la demandada de autos, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, lo cual acarrea una sanción jurídica como lo es la procedencia del desalojo exigido por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, N° 130). Así se decide.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 1° de febrero de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios
Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de desalojo incoada por el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, asistido judicialmente por el abogado ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.195, contra la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, mediante la cual, el actor señalizó que es propietario de un apartamento signado con el N° 5-B, situado en la planta quinta del edificio Los Almendrones, ubicado en la calle 67 con avenida 2D, N° 2D-187, sector La Lago del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue arrendado a tiempo determinado a la demandada de autos, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2004, bajo el Nº 16, tomo 74.

Esboza, que la duración del contrato era de doce meses contados a partir del día 3 de noviembre de 2004, pudiendo prorrogarse por una sola vez y por un período igual, siempre y cuando las partes suscribieran un nuevo instrumento, caso contrario, de no celebrarse el mismo, se entendería que el arrendador no deseaba prorrogar ni renovar el contrato primigenio, entendiéndose éste resuelto. En este sentido, afirma que nunca suscribió con la accionada un nuevo documento de arrendamiento, una vez vencido el primero, por ello, al culminar el plazo de seis meses concedido por prórroga legal, en fecha 3 de mayo de 2006, el contrato fechado 13 de diciembre de 2004 quedó -según su dicho- extinguido de pleno derecho.

Aduce, que en diversas oportunidades solicitó a la arrendataria la desocupación del inmueble sub litis, no obstante, la misma continuó ocupándolo y sufragando el canon de arrendamiento, el cual siguió recibiendo, motivos por los cuales arguye que la relación arrendaticia continuó de hecho bajo la figura de un contrato verbal a tiempo indeterminado, e invoca a su favor lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también, lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, señalando al respecto, su necesidad de ocupar el bien in comento, por no poseer otra vivienda propia en la cual residir conjuntamente con su pareja, encontrándose alojado actualmente -según afirma-, en el cuarto de servicio del inmueble de su hermana, constituido por el apartamento signado con el N° 10B del edificio El Chama, ubicado en la avenida 3C con calle 72, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien lo habita asimismo, con sus menores hijos y su cónyuge, lo que se traduce en hacinamiento para toda la familia.

Por los fundamentos expuestos, habiendo sido infructuosas las gestionas amistosas realizadas a los efectos de obtener la entrega del bien objeto de litigio, demanda el desalojo del mismo y estima la pretensión propuesta en la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.32.400,00), que equivale a QUINIENTAS OCHENTA Y NUEVE CON NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (589,09UT).

En fecha 11 de marzo de 2010, la accionada por intermedio de su apoderada judicial MARINELA ARANA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.640 y de este domicilio, presentó escrito de contestación en el cual opuso como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad e interés de la parte actora, con fundamento en los artículos 361, 16, 146 y 147 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto y según su alegato la demanda debió ser interpuesta conjuntamente por los ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, o en su defecto, debió actuar el accionante en representación de la referida ciudadana, por conformar los mismos, un litisconsorcio activo necesario, en virtud de ser ambos los propietarios del inmueble objeto de litigio, el cual estima continúa en comunidad, producto de no haber demostrado el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, que es el único propietario de dicho bien.

Por otra parte, alega que si bien es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con el actor en fecha 13 de diciembre de 2004, y que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, no es menos cierto que no es éste el primer instrumento suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, debido a que en fecha 7 de agosto de 2000, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARISOL PULGAR de VARGAS, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, celebrándose seguidamente en fecha 10 de mayo de 2001, un segundo contrato con la ciudadana NILDA MARLENE LEGUIZAMON CORDERO, quien actuó en representación de la ciudadana primeramente indicada, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Niega que el demandante no posea vivienda propia para residir, que éste conviva actualmente con su hermana y que haya gestionado amistosamente desde hace dos años aproximadamente, la desocupación del inmueble sub iudice, por cuanto -según su dicho- ha mantenido una relación contractual óptima con el actor y su ex cónyuge, quienes le ofrecieron en venta dicho bien, como se desprende de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento fechado 10 de mayo de 2005, de lo que infiere que lo que persigue el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, es lograr la desocupación del inmueble por fines exclusivamente económicos, es decir, para arrendarlo por un mayor canon o para venderlo por un precio superior al que pudiere exigirle por poseer el derecho preferencial.

Finaliza afirmando, que no es aplicable al caso bajo estudio el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, que tiene una necesidad superior de habitar el inmueble en cuestión, por no ser propietaria de inmueble alguno y por tener bajo su guarda a tres menores de edad; por tales fundamentos insta se declare con lugar la defensa de fondo y sin lugar la demanda incoada.

Aperturada la etapa probatoria, la representación judicial de la accionada promovió pruebas documentales, posiciones juradas, testimoniales y prueba de informes; por su parte, el apoderado judicial del demandante promovió prueba testimonial e inspección judicial; siendo admitidas cuanto ha lugar en derecho por el Tribunal a-quo, en fechas 16 y 19 de Marzo de 2010, respectivamente.

En fecha 23 de marzo de 2010, la ciudadana MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, por intermedio de su apoderada general CLAUDIA BEATRIZ VARGAS DE GALLEGOS, asistida judicialmente por el abogado ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH, identificados en actas, de conformidad con lo previsto en el numeral 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 379, 380 y 381 eiusdem, intervino voluntariamente como tercera adhesiva a la parte accionante, por cuanto y -según su alegato- el bien sub iudice le pertenece en propiedad tanto al ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES como a su persona, producto de haber sido adquirido durante la comunidad conyugal, la cual no ha sido liquidada pese haberse declarado la disolución del vínculo matrimonial, permaneciendo por ende dicho inmueble en comunidad ordinaria, ya que ha sido la voluntad de ambos, motivo por el cual, ratifica en todas sus partes la demanda interpuesta, especialmente en la necesidad que posee el referido ciudadano de ocupar el bien in comento, así como también, las pruebas por éste promovidas.

En fecha 23 de marzo de 2010, el Tribunal de la causa admitió la intervención de la ciudadana MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, bajo la figura de tercería.
En fecha 16 de junio de 2010, el Juzgado a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión esta que fue apelada en fecha 6 de agosto de 2010, por la apoderada judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que la parte demandada en la presente causa presentó escrito en fecha 8 de abril de 2011, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo, la cual se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, que no prevé la presentación de informes ni observaciones, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorarlo. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
PUNTO PREVIO

Antes de proceder al análisis del asunto sometido a consideración de este Juzgador Superior, resulta ineludible pronunciarse sobre la excepción de fondo opuesta por la parte accionada, relativa a la falta de cualidad e interés de la parte demandante; en este sentido, se cita lo dispuesto por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2006, pág.185:

“En cambio la acción no corresponde a ese arrendador (no propietario) sino al dueño del inmueble arrendado, cuando éste tenga necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado; pues tal apreciación se deduce de lo estatuido en el literal “b” del artículo 34 de la LAI, al establecer que “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble”. (Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, expresa la autora Desirée Ríos en su obra “LA IMPUGNACIÓN POR EL TERCERO MEDIANTE EL RECURSO ORDINARIO DE APELACIÓN EN EL DERECHO PROCESAL VENEZOLANO”, págs. 88 y 89, en relación a la intervención adhesiva litisconsorcial, lo siguiente:

“Este tipo de intervención, a diferencia de la intervención adhesiva simple, tiene lugar cuando la sentencia firme del proceso principal produce efectos en la relación jurídica del interviniente adhesivo con la parte contraria, al ser considerado como litisconsorte de la parte principal. Está contemplada en el artículo 381 del Código de Procedimiento Civil, cuando dispone: “Cuando según las disposiciones del Código Civil, la sentencia firme del proceso principal haya de producir efectos en la relación jurídica del interviniente adhesivo con la parte contraria, el interviniente adhesivo será considerado litisconsorte de la parte principal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 147.”
De la lectura de los artículos podemos inferir que cuando la sentencia afecte la relación entre el tercero y el adversario de la parte principal estamos en presencia de una figura litisconsorcial, el tercero es litisconsorte de la parte principal, por consecuencia parte principal en el proceso pendiente. Ejemplo: una persona demanda en reivindicación un inmueble que es propiedad de dos personas. El actor demanda a una sola de ellas, y después de entablado el proceso viene el copropietario (tercero respecto del proceso pendiente) a coadyuvar en la defensa, pero como la finalidad del juicio de reivindicación es recobrar la cosa si el demandante sale vencedor de la sentencia, afectará también al copropietario de la cosa, obligándolo a entregarla. Por lo tanto éste es considerado parte principal del proceso y no secundaria o coadyuvante, porque la sentencia firme del proceso principal ha de producir efectos en la relación jurídica del interviniente adhesivo con la parte contraria, por lo que estaría legitimado para actuar, ya que tiene defensas propias para su derecho.
(…Omissis…)
La justificación de este tipo de intervención está, en que la sentencia que se dicte podría afectar al tercero que se adhiere de la misma manera en que se afectaría a la parte principal a la cual se adhiere, en el sentido anteriormente expresado.” (Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En el mismo sentido, dispone el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL COMENTADO” Tomo III, Ediciones Liber, Caracas, págs.201 y 202, lo siguiente:

“Existe una delimitación entre el régimen coadyuvante y litisconsorcial que denota este artículo 381. El primero se da cuando el adherente es un sujeto de una relación sustancial que tiene con uno de los litigantes, a la cual no se extienden los efectos jurídicos de la sentencia más que indirectamente o por una eficacia refleja. El régimen litisconsorcial corresponde, en cambio, a los casos en que el efecto de la sentencia interesa directamente a la relación jurídica en la cual es sujeto sustancial el interviniente, y que por ende, podía o debió haber sido demandante o demandado originario. El efecto del fallo es extensivo al interviniente por ser común a éste la causa pendiente.” (Negrillas de este operador de justicia)

Dentro del mismo marco, instituyó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00151, de fecha 13 de febrero de 2008, expediente N° 2002-0716, bajo ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, lo siguiente:

“Tal distinción resulta necesaria, ya que con ello podrá determinarse cuándo la intervención es a título de verdadera parte y cuándo lo es a título de tercero adhesivo simple, visto que dichas intervenciones poseen efectos distintos dentro del proceso. Sobre el referido particular, en la decisión citada la Sala expresó:
“Ciertamente que por la índole del procedimiento de anulación, las intervenciones excluyentes y forzadas, no son aplicables, limitándose entonces, el interés de la distinción entre los terceros que concurren a dicho procedimiento espontáneamente, porque en algunos supuestos son verdaderas partes y en otros simples terceros. En efecto, en estos casos, de intervención espontánea, el interviniente no introduce una pretensión incompatible con la que se discute en el proceso pendiente, sino que se limita a ayudar a una de las partes, y por esta razón, genéricamente, cabe calificar a este tipo de intervención de adhesiva. Sin embargo, es ésta, según que el tercero alegue o no un derecho propio, o un simple interés, será o no una verdadera parte, o un tercero adhesivo. Esta distinción aparece en el artículo 381 del Código de Procedimiento Civil, cuando advierte que en los casos de intervenciones adhesivas de terceros, si la sentencia firme del proceso principal ha de ‘producir efectos en la relación jurídica del interviniente adhesivo con la parte contraria (eficacia directa), el interviniente adhesivo será considerado litis consorte de la parte principal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 147’. En otras palabras, que éste último interviniente es parte y no simple tercero, y si de parte se trata, ha de reconocérsele el derecho de comparecer como tal en cualquier estado y grado del juicio (artículo 137 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia), claro está sometido al principio preclusivo de las oportunidades defensivas (artículos 206, 361 y 380 del Código de Procedimiento Civil, y 126 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia)”.
(Negrillas de este Juzgador Superior)

Asimismo, es menester citar lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” (Negrillas de este Sentenciador)

Derivado de lo cual, precisa este oficio jurisdiccional que si bien es cierto que la ciudadana MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, intervino en la presente causa de manera voluntaria y adhesiva al actor, con fundamento en los artículos 370 ordinal 3°, 379 y 380 del Código de Procedimiento Civil, y, que el Tribunal a-quo admitió erróneamente dicha actuación, como una demanda de tercería, no es menos cierto que la ciudadana in comento subsumió su pretensión en el artículo 381 eiusdem, el cual establece que cuando la sentencia firme del proceso principal haya de producir efectos en la relación jurídica del interviniente adhesivo con la parte contraria, el interviniente adhesivo será considerado litisconsorte de la parte principal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 147 del mencionado Código.

Producto de lo cual, evidenciado como ha sido que el bien objeto de litigio pertenece en propiedad a los ciudadanos MARISOL PULGAR LEGUIZAMON y JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, conforme se desprende de la copia simple del documento que riela inserto en los folios 10, 11 y 12 del expediente facti especie, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1989, bajo el N° 33, tomo 2, protocolo 3°, así como también, de sus respectivas afirmaciones de hechos, puntualiza este Juzgador Superior que la decisión a ser proferida podría afectar a la tercera interviniente de la misma manera en que pudiera afectar a la parte principal a la cual se adhiere, por ende, la ciudadana MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, constituye una interviniente adhesiva litisconsorcial, perfeccionándose con su intervención, la legitimación activa en el presente juicio, lo que conlleva a afirmar además, el interés jurídico actual que ambos poseen, consecuencialmente, se declara sin lugar la defensa perentoria de fondo interpuesta por la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO. Y ASÍ SE CONSIDERA.

SEXTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de junio de 2010, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda incoada, ordenó a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, entregar al ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, en el plazo de seis meses, el inmueble sub iudice, condenándose en costas a la accionada de marras. Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión recurrida, colige este Juzgador Superior, que la apelación interpuesta por la demandada, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:
• Copia simple de contrato de arrendamiento del bien sub iudice, autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2004, bajo el N° 16, tomo 74, suscrito entre los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO.
Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento privado en el que se verifican las condiciones estipuladas convencionalmente por las partes, por tanto, al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1989, bajo el N° 33, tomo 2, protocolo 3°.

Verifica este oficio jurisdiccional que el referido medio probatorio es una copia simple de documento público autorizado por un funcionario público competente, del que se desprende que los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y MARISOL PULGAR LEGUIZAMON son los propietarios del bien objeto de la demanda, consecuencialmente, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de comunicación emitida por el actor en fecha 24 de abril de 2006, dirigida a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, en la que manifiesta su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito el día 13 de diciembre de 2004, por lo que solicitó la devolución del inmueble objeto de litigio en las mismas condiciones en que le fue entregado. En esta misiva se verifica firma y fecha en señal de recibida.
• Copia simple de comunicación emitida por el demandante a la accionada de marras, en fecha 11 de junio de 2007, en la cual le notifica la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble sub litis, en virtud del acuerdo al que habían llegado, de prorrogarlo hasta el día 3 de noviembre de 2007, en razón de su imperiosa necesidad de ocuparlo conjuntamente con sus hijos. En esta misiva se verifica firma y fecha en señal de recibida.

Concluye este Tribunal ad-quem que las pruebas in examine constituyen copias fotostáticas simples de cartas o misivas dirigidas por el actor a la demandada, que no fueron impugnadas, desconocidas ni tachada de falsas por la parte interesada, motivo por el cual, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil, se les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden. Y ASÍ SE ESTIMA.

Posteriormente, en la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
• Testimonial de los ciudadanos MARIANA VARGAS MONTES, HENRY VILLASMIL MENDOZA, BEATRIZ BOSCAN OCANDO y RUBEN URRIBARRI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.892.330, 8.702.845, 5.834.910 y 4.156.471, respectivamente y de este domicilio.

Se constata del expediente bajo estudio que el Tribunal a-quo negó la testimonial de la ciudadana MARIANA VARGAS MONTES, conforme a lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser ésta, hermana de la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, parte demandada en la presente causa, motivo por el cual, la misma queda desestimada. Y ASÍ SE DECLARA.

Verifica este Sentenciador que el ciudadano HENRY VILLASMIL MENDOZA, fue tachado por la apoderada judicial de la parte accionada, ya que el mismo es pareja de la hermana del demandante de marras, derivado de lo cual, colige este órgano jurisdiccional que el testigo in examine se encuentra inmerso en una causal de afinidad, en observancia de lo normado en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, la declaración por éste rendida se desestima en aplicación del artículo 508 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por otra parte, se observa que los ciudadanos BEATRIZ BOSCAN OCANDO y RUBEN URRIBARRI, quedaron contestes en el hecho de conocer de vista, trato y comunicación al actor, quien tiene -según sus aseveraciones- vivienda propia, la cual se encuentra arrendada, y quien tiene la necesidad de ocupar dicho bien por habitar en la actualidad, conjuntamente con su pareja, una habitación pequeña, específicamente el cuarto de servicio del apartamento de su hermana, situado en el edificio El Chama, siendo por ello incomoda la situación del ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, por no disponer de espacio físico suficiente para atender a sus hijos y demás familiares.

Por consiguiente, habiendo quedado contestes los mencionados ciudadanos en los hechos supra explanados, quienes presentaron sus declaraciones con meridiana claridad y de manera cónsona, este Arbitrium Iudiciis los valora en atención de lo normado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por generarle la convicción necesaria. Y ASÍ SE DECLARA.

• Inspección judicial en el apartamento signado con el N° 10B del edificio El Chama, situado en la avenida 3C, con calle 72, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los efectos de dejar constancia de las condiciones en las que cohabita el actor con su pareja, así como también, el número de personas que viven en el referido bien y la cantidad de habitaciones y salas de baño que éste posee.

Se obtiene de autos que la prueba in comento fue practicada el día 26 de marzo de 2010, por el Tribunal de la causa, constatándose entre otros aspectos, que el inmueble objeto de la inspección se encuentra conformado por cuatro habitaciones, un ocupada por los ciudadanos MARIA JOSEFINA VARGAS MONTES Y HENRY VILLASMIL, (hermana del accionante y su pareja), otra ocupada por los hijos de dicha ciudadana, otra que conforma el cuarto de trabajo del ciudadano mencionado y un cuarta habitación situada en el lavadero, que es la ocupada por el demandante y su pareja, la cual consta de una cama individual, un ventilador de pie, ropa de caballero y dama, libros, carpetas, artículos de uso personal y una puerta de madera sin cerradura que conduce al baño, asimismo, se observó que dicho inmueble posee 3 baños, una sala de estar, un comedor, una sala, cocina y terraza.

Consecuencialmente, determina este Jurisdicente Superior que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, debe conferírsele fe pública de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ende, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, en consonancia con lo preceptuado en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:
• En original, contrato de arrendamiento del inmueble sub litis, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7 de agosto de 2000, bajo el N° 13, tomo 140, suscrito entre las ciudadanas MARISOL PULGAR DE VARGAS y NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO.
• En original, contrato de arrendamiento del inmueble objeto de litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 2001, bajo el N° 23, tomo 28, posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de julio de 2004, bajo el N° 3, tomo 38, suscrito entre la ciudadana NILDA MARLENE LEGUIZAMON en representación de la ciudadana MARISOL PULGAR DE VARGAS y la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO.

Estima este Juzgador Superior que las pruebas in comento constituyen originales de documentos privados, de conformidad con lo asentado en sentencia N° RC-00474, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de mayo de 2004, por tanto, al no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la contraparte, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.
• En original, aclaratoria de las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 7 de agosto de 2000, en la cual, las ciudadanas MARISOL PULGAR DE VARGAS y NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, esclarecen entre otros aspectos, que el contrato tendría una duración de doce meses a contar desde el día 10 de agosto de 2000, pudiendo prorrogarse de común acuerdo mediante la suscripción de un nuevo instrumento.

Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada. Y ASÍ SE APRECIA.

• 57 recibos de pagos emitidos por el ciudadano JORGE VARGAS a nombre de la ciudadana NILDA SHIERA, por la cancelación del canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio, correspondiente a los meses comprendidos desde noviembre de 2004 hasta marzo de 2010, de los que se verifica que la pensión desde noviembre de 2004 hasta octubre de 2005 era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,oo), desde noviembre de 2005 hasta octubre de 2006, ascendió a OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,oo), desde noviembre de 2006 a junio de 2007 era de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000,oo), incrementándose desde julio de 2007 hasta octubre de 2007 a UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,oo), ascendiendo en noviembre de 2007 hasta enero de 2008 a UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.700.000,oo), posteriormente desde febrero de 2008 hasta junio de 2008 se incrementó a MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.1.800,oo), desde julio de 2008 hasta diciembre de 2008 el canon era de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.2.000,oo), desde enero de 2009 hasta octubre de 2009 era de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.2.300,oo) y desde noviembre de 2009 hasta marzo de 2010 era de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.2.700,oo).
• Recibo emitido en fecha 10 de agosto de 2000, por la ciudadana MARISOL PULGAR, a nombre del ciudadano JOSE ALBERTO MATANZA, por la cancelación del canon de arrendamiento del inmueble sub litis, correspondiente a los meses comprendidos desde agosto de 2000 hasta agosto de 2001, por la cantidad de SEIS MILLONES OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.6.480.000,oo).

Este Juzgador Superior estima en todo su contenido y valor probatorio los instrumentos in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que son originales de documentos privados emanados y suscritos por los accionantes en la presente causa, que no fueron impugnados, desconocidos ni tachados de falsos. Y ASÍ SE APRECIA.

• 113 Recibos signados con los Nos. 0231, 0288, 0261, 0316, 0196, 0425, 0450, 0481, 0496, 0531, 0566, 0595, 0637, 0689, 0665, 0713, 0740, 0756, 0778, 01016,0814, 0857, 0898, 01298, 01076, 01099, 01018, 0996, 01017, 0959, 01015, 0648, 01046, 0972, 0940, 01273, 01048, 01273, 01048, 01120, 01153, 01203, 01173, 01323, 01154, 0925, 01340, 0578, 01674, 01731, 01691, 01739, 01776, 01777, 01823, 01838, 01878, 01901, 01918, 01943, 01969, 02013, 02039, 02064, 02093, 02124, 02141, 02168, 02195, 02220, 02249, 02279, 02300, 02332, 02659, 02633, 02597, 02574, 02546, 02521, 02487, 02478, 02429, 02417, 02383, 02342, 02669, 02713, 02714, 02763, 02778, 02806, 02830, 02862, 02885, 02964, 02995, 02993, 02917, 02958, 02977, 02996, 03042, 03075, 03095, 03114, 03136, 03170, 03200, 03214, 03234, 03261, 03271, 03303, emitidos por el Condominio Los Almendrones, a nombre del actor, por concepto de pago de las cuotas de condominio del inmueble objeto de litigio, correspondientes a los meses comprendidos desde enero de 2001 hasta febrero de 2010, así como también, por la cancelación de las cuotas extraordinarias.
• Relación de gastos elaborado por la ingeniera MERCEDES M. de CASTRO, por el monto de SIETE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES CON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.7.222.932,oo), por concepto de reservación de un inmueble.

Determina este Sentenciador Superior que los aludidos medios probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificado por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, máxime que el segundo instrumento no aporta elementos de convicción en la presente causa por no determinarse el inmueble al que se refiere. Y ASÍ SE DECIDE.

• Constancia de solvencia expedida en fecha 15 de marzo de 2010, por el ciudadano ROBERTO POLEO, en nombre de la Junta de Condominio Los Almendrones, en relación al inmueble objeto de la demanda.

Verifica esta Superioridad que a los efectos de la ratificación de la documental in examine, la parte accionada promovió la testimonial del ciudadano ROBERTO POLEO, no obstante, la misma no fue evacuada, consecuencialmente, la instrumental en referencia se desestima de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• En original, comunicación fechada 8 de septiembre de 2005, mediante la cual, el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES le participa a la demandada de marras, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito el día 13 de diciembre de 2004, así como también, su voluntad de vender el bien sub litis por la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.300.000.000,oo), para lo cual le requirió responder si se encontraba interesada en adquirirlo, dentro del plazo de ocho días, caso contrario, se entendería como negativa.
• En original, comunicación de fecha 13 de septiembre de 2005, emitida por la ciudadana NILDA SHIERA de MATANZA, dirigida al ciudadano JORGE VARGAS MONTES, en respuesta de comunicación fechada 8 de septiembre de 2005, por medio de la cual le participa su interés de seguir ocupando el bien sub iudice en calidad de arrendataria o en adquirir el mismo en virtud del ofrecimiento de venta, requiriendo a tales efectos, conversar para fijar el precio; instrumental que se encuentra suscrita por ambas partes.
• En original, comunicación fechada 28 de abril de 2006, emitida por la accionada, dirigida al actor, mediante la cual, la primera expone entre otros aspectos, que ha sido fiel cumplidora de sus deberes y obligaciones por cuanto ha cancelado puntualmente el canon de arrendamiento y ha cuidado el bien sub litis, que en razón de ocupar dicho inmueble en calidad de arrendataria desde hace cinco años y ocho meses le corresponde una prórroga legal de dos años, y no un lapso de treinta y siete días como pretende otorgarle el mismo, no obstante ello, le instó conciliar sin la intervención de los órganos jurisdiccionales; comunicación ésta que se encuentra suscrita por ambas partes.

Las pruebas bajo estudio se aprecian en todo su contenido y valor probatorio, en atención de lo normado en el artículo 1.371 del Código Civil, producto de no haber sido impugnadas, desconocidas ni tachada de falsas por la parte interesada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de actas de nacimientos de los menores hijos de la demandada, signadas con los Nos. 1232 y 765, expedidas por la Jefe Civil de la Parroquia Olegario Villalobos, Indira Chavez, en fecha 16 de abril de 2009.

Constata este Tribunal de Alzada que los indicados medios probatorios constituyen instrumentos públicos emanados de un funcionario público competente, por lo que hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos declarados, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falsos, desconocidos, ni impugnados por la contraparte, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, este Sentenciador Superior los aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

• Testimonial de los ciudadanos ROMULO PUENTES, NUBIA LUBO, MIGUEL VERGEL y LAURA ROSALES, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio.

Verifica este Sentenciador Superior que las testimoniales de las ciudadanas NUBIA LUBO y LAURA ROSALES no fueron evacuadas, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal de la causa, por lo tanto esta Superioridad las desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, se obtiene de autos que los ciudadanos ROMULO PUENTES y MIGUEL VERGEL, quedaron contestes en el hecho de conocer a los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, en las buenas relaciones que existían entre éstos, en haber presenciado en varias oportunidades el pago del canon de arrendamiento, en las cuales no fue exigido por el actor la desocupación del inmueble sub iudice. Consecuencia de lo cual, habiendo quedado contestes dichos ciudadanos en los aspectos referenciados, este Juzgador les otorga el correspondiente valor probatorio, en atención de lo consagrado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.
• Posiciones juradas de los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO.

El ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES contestó afirmativamente, entre otros aspectos, que tuvo la intención de vender el inmueble sub litis a la demandada de marras, empero, en virtud de la situación en la que se encuentra suspendió dicha negociación; que en el año 2008 le requirió a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, la entrega del aludido bien, y, que solicita el desalojo del mismo, en razón de su necesidad de ocuparlo.

Por su parte, la accionada expresó entre otros aspectos, que no le consta como y con quien vive el actor, que éste le manifestó que vivía en el apartamento de su hermana, donde efectivamente iban a cancelar el canon mensual; que en el año 2007 el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES le entregó una carta en la que expresaba su necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, oportunidad en la cual le manifestó, que su hija Claudia tenía una buena situación, de lo que infiere que dicho ciudadano no necesita el bien en cuestión, ya que según su apreciación puede vivir con su descendiente.

En derivación, habiendo afirmado tales hechos las partes interactuantes en la presente causa, los cuales versan sobre los hechos controvertidos, este Sentenciador valora dichas posiciones en atención de lo previsto en los artículos 507, 410 y 414 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Pruebas de la Tercera adhesiva litisconsorcial

• Copia simple de sentencia de divorcio de los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de diciembre de 1999.

Verifica esta Superioridad que la sentencia in comento fue consignada de manera incompleta a las actas procesales, motivo por el cual, no puede desprenderse de la misma si el divorcio de los referidos ciudadanos fue efectivamente decretado, y si la comunidad conyugal fue liquidada, dejando de aportar por tanto, elementos de convicción a este Sentenciador Superior, producto de ello, se desestima de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Conclusiones

Afirma el accionante que si bien es cierto que arrendó el bien sub iudice a la demandada de autos, a tiempo determinado, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2004, bajo el Nº 16, tomo 74, no es menos cierto que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, producto de no haberse celebrado un nuevo contrato al vencimiento de éste, que implicare su renovación, como se estipuló en la cláusula segunda de dicho instrumento, y en razón de haber continuado la accionada en posesión del aludido bien, cancelando el canon mensual, el cual fue por él recibido.

Por consiguiente, resulta impretermitible citar lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento:

“SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de 12 meses, que se contará a partir del 03 de Noviembre de 2.004. Al vencimiento de éste lapso podrá operar una sola prórroga por el mismo período previo acuerdo entre las partes y siempre que se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento debidamente reconocido treinta (30) días antes del vencimiento del período de arrendamiento, donde EL ARRENDADOR podrá modificar cualquier cláusula que considere conveniente. Es pacto expreso entre las partes que LA ARRENDATARIA acepta que, de no suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento en el término antes señalado, será entendido por EL ARRENDADOR que el mismo no desea renovar el contrato vigente bajo ningún término y por lo tanto EL ARRENDADOR estará eximido de su obligación en lo que a EL DESAHUCIO se refiere, por lo que EL ARRENDATARIO está obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que fue recibido por él.” (Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En derivación, puntualiza este Sentenciador Superior que la cláusula supra citada es clara al establecer, que para que operara la renovación del contrato celebrado en fecha 13 de diciembre de 2004, y por ende, para que continuara la relación arrendaticia a tiempo determinado, debía suscribirse un nuevo instrumento antes del vencimiento de éste, no obstante, no se obtiene de autos la celebración de dicho documento, por el contrario, se evidencia de comunicaciones dirigidas por el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, que el mismo comunicó su intención de no continuar la relación contractual, consecuencia de lo cual, colige este suscrito jurisdiccional, que el mismo quedó sin efecto. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, convienen los ciudadanos supra singularizados, y se constata de las pruebas aportadas a las actas, que la accionada de marras continúa ocupando el bien objeto de la presente demanda, recibiendo el actor en contraprestación, el canon de arrendamiento, por consiguiente, determina este operador de justicia que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, conforme a lo normado en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que, la pretensión interpuesta por el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, es la idónea. Y ASÍ SE ESTABLECE.
El juicio de Desalojo consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

Al respecto, resulta oportuno citar el criterio de los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, con relación al presente juicio, citado por el autor Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, COMENTADA Y CONCORDADA”, Caracas (2001) 4ta edición, páginas 80-81, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Este artículo 34, relativo a las causales de desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado es menos riguroso que el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, el cual se atenía al juicio de una entidad gubernamental , la procedencia de las causales (exceptuada la del literal g) que no estaba prevista).
Por consiguiente, basta la manifestación de voluntad del arrendador, expresada en la demanda, sobre los supuestos de los literales b) y c) para que proceda la demanda, salvo que el Código Civil consagre, como hemos visto, un derecho a favor del arrendatario. Las otras causales están sujetas a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del juez.
La ley no deroga ninguna de las disposiciones arrendaticias del Código Civil, salvo la exclusión implícita de aquellas que son contrarias a dicha Ley especial.
A nuestro entender, la nueva Ley es ahora menos rigurosa para la resolución de contratos sin término fijo, porque el arrendamiento indefinido, que se mantiene contra la voluntad del arrendador, sujeto además al juicio de un organismo administrativo, no se situaba en el justo medio de los intereses contrapuestos del propietario y del inquilino; en otras palabras, éste mantenía el goce del inmueble sin otro fundamento que la ausencia de término convencional o la reconducción del contrato. Este fundamento endeble de la permanencia del contrato, extra-consensual, justifica que las razones proporcionalmente válidas del arrendador clasificadas en la Ley, sean causa suficiente para poner fin a la relación arrendaticia.
La nueva Ley determina que esas razones sean atendidas y juzgadas en sede ordinaria y según las garantías del debido proceso, sin intervención de la administración pública, sin necesidad de tener que ejercer el control jurisdiccional de actos administrativos del organismo competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) a través de la jurisdicción contencioso-administrativa, como antes ocurría.
Con la nueva normativa, se atribuye a la administración de justicia al poder público que corresponde, y se evitan casos de prejudicialidad que frecuentemente presentaban las calificaciones de causales de desalojo de arrendamientos sin término fijo, atribuidas a la Dirección de Inquilinato.”
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior).

Ahora bien, con relación a la causal que fundamenta la presente pretensión de desalojo, constituida por la necesidad que tiene el propietario o determinados parientes consanguíneos del mismo, en ocupar el inmueble arrendado, la cual se encuentra prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha señalado:

(…Omissis…)
“... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…”
(…Omissis…) (Negrillas con subrayado de este Sentenciador Superior)

Asimismo, resulta oportuno traer a colación el criterio establecido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, sobre la prueba de la causal en estudio, en sentencia de fecha 2 de febrero de 2000, expediente N° 98-20343, caso “Novedades Dudu S.R.L.”, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.
(…Omissis…) (Negrillas de este Juzgador)

Aunadamente dicha Corte instituyó en sentencia N° 1588 del 30 de noviembre de 2000, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Perkins Roche Contreras, lo siguiente:

(…Omissis…)
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

De lo antes explanado se colige con meridiana claridad que la causal in examine se encuentra impregnada de una subjetividad particular, pues la misma no tiene su basamento en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario o pariente consanguíneo de éste, y aunque la Ley haga referencia igualmente al hijo adoptivo con respecto a tal situación, tal mención fue anulada por sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de junio de 2005, Exp. 00-1789, con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, pero en definitiva se puede establecer como presupuestos de procedencia de la misma, los siguientes: 1) La propiedad sobre el inmueble arrendado; 2) Manifestación inequívoca de la necesidad de ocupar dicho inmueble con aportación de elementos probatorios de tal situación, y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

En esta oportunidad procede este Arbitrium Iudiciis a proferir sus conclusiones, en observancia de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, y en tal sentido debe examinarse si se han cumplido los tres (3) requisitos ineludibles para la procedencia de la acción interpuesta:

En primer lugar, la propiedad sobre el inmueble arrendado por parte del demandante y de la interviniente adhesiva litisconsorcial, quedó demostrada de actas, con la copia simple del documento que riela inserto en los folios 10, 11 y 12 del expediente bajo estudio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1989, bajo el N° 33, tomo 2, protocolo 3°, así como también, de sus respectivas afirmaciones de hechos, al cual se le otorgó el correspondiente valor probatorio producto de no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso.

En segundo lugar, se constata que el demandante alegó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble sub litis, producto de no poseer otra vivienda propia en la cual residir conjuntamente con su pareja, con la que vive actualmente, en el cuarto de servicio del inmueble de su hermana, constituido por el apartamento signado con el N° 10B del edificio El Chama, ubicado en la avenida 3C con calle 72, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra ocupado además, por los menores hijos y el cónyuge de ésta, lo que se traduce en hacinamiento para toda la familia.

Al respecto, quedó demostrado con la inspección judicial efectuada por el Juzgado de la causa, el día 26 de marzo de 2010, que el inmueble supra singularizado, se encuentra conformado por cuatro habitaciones, una ocupada por la hermana del actor y su cónyuge, otra por los descendientes de la misma, quienes tienen 18 y 14 años de edad, una es utilizada como cuarto de trabajo, y la cuarta habitación, situada en el lavadero, es ocupada por el demandante y su pareja, la cual consta de una cama individual, un ventilador de pie, ropa de caballero y dama, libros, carpetas, artículos de uso personal y una puerta de madera sin cerradura que conduce al baño; aunadamente, se desprende del expediente in examine, que el ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES le comunicó a la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, su necesidad de ocupar el bien objeto de litigio, aspecto que quedó además ratificado con las testimoniales promovidas por el actor, a las cuales se les otorgó el correspondiente valor probatorio.

En tercer lugar, no se verifica de actas que la demandada lograra desvirtuar la necesidad alegada por el actor de ocupar el bien de su propiedad, por cuanto si bien es cierto que quedó comprobado que ha cancelado el canon de arrendamiento, que nada se adeuda por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, que la relación arrendaticia inició en fecha 7 de agosto del año 2000, como afirmó en su escrito de contestación, con la celebración del primer contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litis, y que por ende, mantuvo buenas relaciones con el accionante, no es menos cierto que la presente demanda se fundamenta en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde lo determinante es la demostración de los tres requisitos previamente particularizados, por ello, tales hechos resultan exiguos para desvirtuar la necesidad del ciudadano JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES, para ocupar el bien de sub iudice.

Asimismo, debe esclarecer este Juzgador en relación al argumento expuesto por la demandada de necesitar el bien sub litis por tener bajo su guarda tres menores de edad y no ser propietaria de inmueble alguno, que el derecho a la propiedad está consagrado constitucionalmente en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y conforme al mismo, el propietario puede usar, disfrutar y disponer de sus bienes, aunado a que de conformidad con la ley especial que regula la materia arrendaticia se puede pedir la desocupación del inmueble arrendado, por la necesidad que tenga el propietario o sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocuparlo, con preferencia a la necesidad del ocupante, por ende, una vez demostrados en el presente caso la configuración de los tres requisitos de imperativa concurrencia, resulta acertado en derecho para este Jurisdicente Superior declarar la procedencia de la demanda interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, a los fines de la ejecución del presente fallo, resulta preciso, de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorgar a la accionada un plazo de seis (6) meses para la desocupación del inmueble, contados a partir del momento en que conste en actas su notificación, y en tal sentido resulta oportuno traer a colación lo expuesto por el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Caracas, 2008, páginas 166 y 167, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“A los fines de ejecución del desalojo fundado en esta causal, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, según el Parágrafo Primero de este artículo 34.”
(…Omissis…)
Finalmente, este Sentenciador considera oportuno advertir al Juzgado a-quo, que no obstante haber estado ajustada a derecho su decisión, no podía citar la disposición normativa relativa a la carga probatoria prevista en el Código de Procedimiento Civil Colombiano, por cuanto nuestro ordenamiento jurídico consagra la figura de la carga de la prueba, en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, resultando por ende inaplicable el artículo extranjero in comento, debiendo abstenerse por ello, en lo sucesivo, de fundamentar sus sentencias en legislación foránea, en virtud de constituir un error inexcusable. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado al análisis de los alegatos y medios de prueba aportados por las partes, todo lo cual conllevó a este Sentenciador de Alzada a considerar la procedencia de la pretensión de DESALOJO incoada, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal a-quo y en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO seguido por los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, ésta última por intermedio de su apoderada general CLAUDIA BEATRIZ VARGAS DE GALLEGOS, en su condición de tercera adhesiva litisconsorcial, en contra de la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, por intermedio de su apoderada judicial DUILIA GARCÍA, contra sentencia definitiva de fecha 16 de junio de 2010, proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 16 de junio de 2010, proferida por el precitado Juzgado, y en tal sentido se declara SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo relativa a la falta de cualidad e interés de la parte actora, propuesta por la accionada de marras, y CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos JORGE HUMBERTO VARGAS MONTES y MARISOL PULGAR LEGUIZAMON, ésta última por intermedio de su apoderada general CLAUDIA BEATRIZ VARGAS DE GALLEGOS, en su condición de tercera adhesiva litisconsorcial, en contra de la ciudadana NILDA CRISTINA SHIERA PRIETO, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia 152° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DR. LIBES GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA
En la misma fecha, siendo las diez y treinta y cinco minutos de la mañana (10:35 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

LGG/ag/acrm