REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
201º y 152º

PARTE ACTORA: DULCE MARÍA ROMERO BELLO, venezolana, mayor de edad, Ingeniero, titular de la cédula de identidad No. 5.584.023 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: ANA LEÓN DE MONTERO y BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 20, Tomo 76A, en fecha 20 de septiembre de 1986, en la persona del ciudadano LUIGI PETRONGOLO DI MAIO, titular de la cedula de identidad No. 306.327, domiciliado en Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien es Director suplente, o en su defecto al ciudadano FRANCOIZ MUÑOZ MORETAU, en cu carácter de Director Principal; y el ciudadano JOSE EDUARDO MORALES QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.061.155 y del mismo domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: MARLENE SANTIAGO VERDI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.606.483, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 83.257, en representación del ciudadano JOSE EDUARDO MORALES QUINTERO.
AGUSTIN ESPINA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 41.418, en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA).
MOTIVO: Nulidad de Venta.
FECHA DE ENTRADA: 14 de junio de 2001.

SINTESIS NARRATIVA
Las profesionales del derecho ANA LEÓN DE MONTERO y BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ, actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, ocurrieron a este Tribunal para demandar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), por Nulidad de Venta.
Por auto de fecha 14 de junio de 2001, este tribunal admitió en cuanto a lugar en derecho la demanda, y se ordenó citar a los co-demandados Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), en la persona de LUIGI PETROLONGO DI MAIO, en su carácter de Director Encargado, o en su defecto al ciudadano FRANCOIZ MUÑOZ MORETAU.

Por auto de fecha 07 de marzo de 2002, se designa como defensor al litem de la parte demandada a la profesional del derecho BELICE ROSALES PARRA.

En fecha 27 de mayo de 2002, el ciudadano LUIGI PETRÁNGOLO DI MAIO, actuando como Director Encargado de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), debidamente asistido por el profesional del derecho AGUSTIN ESPINA, opone cuestiones previas.

En la misma fecha anterior, el profesional del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, promueve cuestiones previas.

Las profesionales del derecho BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ y ANA LEÓN DE MONTERO, en representación de la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, en fecha 10 de junio de 2002, subsana las cuestiones previas opuestas.

El profesional del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, en fecha 18 de junio de 2002, promueve pruebas en la presente incidencia.

El profesional del derecho AGUSTIN ESPINA, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), presenta escrito de conclusiones en la incidencia.

En fecha 14 de mayo de 2004, este Tribunal declaro debidamente subsanada la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 5° y 10° del artículo 346 eiusdem.

Los profesionales del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO y AGUSTIN ESPINA, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), en fecha 03 de marzo de 2005, apelan de la sentencia interlocutoria proferida en fecha 14 de mayo de 2004.
Por auto de fecha 04 de marzo de 2005, este Tribunal resuelve: 1) Oye la apelación sobre la declaratoria sin lugar de la cuestión previa prevista e el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 2) Niega las apelaciones interpuestas con relación a la decisión sobre la subsanación de la cuestión previa en los ordinales 5° y 6° del artículo 346 eiusdem.

En fecha 14 de marzo de 2005, la profesional del derecho MARLENE SANTIAGO VERDI, actuando como apoderada judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, da contestación a la presente demanda.

El profesional del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, en fecha 18 de abril de 2005, promueve pruebas.

En la misma fecha anterior, las profesionales del derecho BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ y ANA LEÓN DE MONTERO, en representación de la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, promueven pruebas.

Por auto de fecha 28 de abril de 2005, este Tribunal admite las pruebas ofrecidas cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 20 de diciembre de 2005, presentaron informes en la presente causa, las profesionales del derecho BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ y ANA LEÓN DE MONTERO, en representación de la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, el profesional del derecho AGUSTIN ESPINA, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA) y el profesional del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO.

El profesional del derecho ANTONIO PERNALETE LÓPEZ, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO y el profesional del derecho AGUSTIN ESPINA, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), en fecha 24 de enero de 2006, presentan escritos de observaciones a los informes presentados.
LÍMITES DE LA CONTROVERSÍA
Argumentos de la parte demandante: Las profesionales del derecho ANA LEÓN DE MONTERO y BEATRIZ MONTERO DE RODRÍGUEZ, actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, alegan que en fecha 20 de septiembre de 1993, su representada celebró por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, un contrato de compra venta, autenticado bajo el No. 78, tomo 143, de un inmueble compuesto por una parcela de terreno, y una quinta de dos plantas, situado en un conjunto de varias quintas, urbanización Amparo, Calle 87 y tapón, No. 87-61, Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo Estado Zulia, con la sociedad mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), por un precio de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,oo), el cual cancelaría a plazos, según consta en entrega material de fecha 07 de noviembre de 2000, contrato que fue incumplido por la empresa mencionada. Por ello, su poderdante, ocurrió por ante el Juzgado de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una Oferta Real y Depósito, del monto restante de la compra, en virtud de la negativa de la empresa vendedora de aceptarle el pago restante al momento de hacerse efectiva las fechas indicadas, declinando dicho Tribunal por no ser competente por la materia, correspondiendo conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Es el caso, dicho Tribunal de Primera Instancia declaró sin lugar la solicitud de su representada, fue apelada y el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declara Procedente la Oferta y Depósito, a favor de su representada, en fecha 11 de noviembre de 1999, el cual esta debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 2, Protocolo 1°, Tomo 7, en fecha 29 de abril de 1999, donde quedó librada desde el día del depósito que se cumplió el 07 de junio de 1994, donde se le dio cumplimiento al pago total de la compra venta, del inmueble descrito. Se anuncio Casación por ante la extinta Corte Suprema de Justicia, y también fallo a favor de la parte demandante.

Del citado documento se puede leer en su cláusula primera que INVARCA conviene en vender y el comprador DULCE MARÍA ROMERO, en comprar; en la cláusula segunda, fue el precio convenido, pagado en su totalidad. De un simple análisis, se puede comprobar sin margen de error alguno que el inmueble objeto de este litigio es de única y exclusiva propiedad de su representada, dado que el que compra primero es el dueño, aunque haya un segundo comprador de buena fe, tal como ocurrió el día de la entrega material que su representada solicitó, por ante el Juzgado Cuarto de Municipio, en fecha 06 de junio de 2000, y ejecutado por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas, de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al momento de constituirse el citado Tribunal, en fecha 07 de noviembre de 2000, en el inmueble antes descrito, y el cual es propiedad de nuestra representada, a objeto de hacerle Entrega Material, se presenta un ciudadano de nombre JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, e hizo oposición a la Entrega Material, presentando un documento de compra venta, alegando que es propietario de ese inmueble, por cuanto se lo había comprado a INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA) en fecha 21 de junio de 1995.

Consideran que la indicada operación es nula en virtud de que la persona que realizó la venta del bien inmueble propiedad de nuestra poderdante al ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES, no es el propietario, por cuanto para el momento de la última venta, el bien inmueble de su representada estaba en litigio, además de no ser las personas indicadas para realizar la citada venta, ya que el inmueble se lo habían vendido a su representada en fecha antes citada.

Fundamentan su pretensión en los artículos 1160, 1161, 1549, 1167, 1185, 547, 548, 581, 1920 y 1924 del Código Civil, que preceptúan todo lo relacionado con los derechos del propietario y sus consecuencias. Por todo lo antes expuesto, demandan formalmente la nulidad de la venta realizada en fecha 21 de junio de 1995, por ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a la empresa mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO C.A. (INVARCA y al ciudadano JOSÉ EDUARDO QUINTERO. Solicitan se cite al ciudadano LUIGI PETRONGOLO DI MAIO, quien es director suplente de la citada empresa, y quien realizo la venta o en su defecto al ciudadano, FRANCOIZ MUÑOZ MORETAU, en su carácter de director principal y al ciudadano JOSÉ EDUARDO QUINTERO. Estiman la presente demanda por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo).

Argumentos del co-demandado JOSÉ EDUARDO MORALES: La profesional del derecho MARLENE SANTIAGO VERDI, actuando como apoderada judicial del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES, como punto previo alega el fraude procesal, ya que la demanda incoada en contra de su representado, es producto del intento de apoderadse de un bien que le pertenece legítimamente, sustentándose para ello en una prueba obtenida de manera ilícita, cometiéndose fraude en contra de sus intereses al violarse el orden público instituido. En ese juicio de OFERTA DE PAGO Y DEL DEPÓSITO, su representado no ejerció ni pudo ejercer el derecho a la defensa, ya que dicho proceso fue llevado a sus espaldas, y al intentar la demandante una acción en violación del debido proceso, según se alega mas adelante transgredió el orden publico, cuando en vez de demandar el cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, interpuso una querella por Oferta Real de Pago y Depósito, así, al intentar un proceso judicial indebido, obtuvo la demandante en violación a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, una sentencia a su favor, totalmente nugatoria de las garantías constitucionales en contra de su representado y de los terceros, es decir, obtuvieron en fraude de la ley una prueba irrita, pues las partes (cualquiera de las dos) debieron optar por la opción del artículo 1167 del Código Civil, le da a los contratantes, o la ejecución del contrato, o la solicitud de rescisión del mismo. En el caso concreto, la demandante DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no podía ni tenía el derecho de demandar la Oferta de Pago y del Depósito, a la sociedad mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), debido a las condiciones en las que pactó en su contrato.

Asimismo, alega la violación constitucional, de conformidad con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, invoca la aplicación de las normas y principios constitucionales transgredidos con la admisión de la demanda, pues esta contiene una pretensión nugatoria de los Derechos a la Defensa y al Debido Proceso, ambos consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, además de fundamentarse la demanda en una prueba obtenida en fraude a la ley, por ello, solicita se declare la nulidad del auto de admisión de la demanda, por ser contraría a derecho que le asiste a su representado, contraviniendo el orden público y el debido proceso, mediante demanda, con la cual se pretende probar la legalidad de un contrato cuyos efectos anulan y ponen en peligro las garantías constitucionales y el ejercicio de los derechos a la propiedad de su representado, establecidos en los artículos 25 y 115 de la carta magna. El proceso judicial intentado por la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, contra INVERSIONES VARIAS MARACIABO, C.A. (INVARCA) fue sentenciado erróneamente a favor de la demandante en clara violación del artículo 1167 del Código Civil, señalando que la extinta Corte Suprema de Justicia, revisó en sede de casación el juicio de Oferta Real de Pago y Deposito solo por lo que respecta a los intereses condenados a pagar con el fallo, sin que se interpusiera recurso alguno contra el contenido del mismo fallo, por lo que, al fundamentar la demandante su acción en una prueba obtenida en fraude de la Ley, esta demanda no debió admitirse por violentar el Orden Jurídico Constitucional, de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En el libelo de demanda, se establece como fundamento de la acción, una sentencia definitivamente firme de fecha 11 de noviembre de 1998, pronunciada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, en la cual se declara procedente la Oferta Real de Pago y Depósito de la demandante, y el derecho de esta a que la codemandada INVERSIOES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA) le reciba el pago de las cantidades de dinero allí señaladas, pero es el caso que para la fecha antes mencionada, ya INVARCA le había vendido el inmueble a su representado en claro ejercicio que el asistía de vender a cualquier persona, puesto que en el contrato de opción de compraventa firmado entre ella y la demandante, no se establece la obligatoriedad de venderle. Dicho contrato tampoco cumple con las solemnidades de los artículos 1357, 1359, 1360, 1913 y 1924 del Código Civil. Dicho contrato es solo un documento de promesa de venta por parte de INVARCA, en el cual promete vender a la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, que según dice en la cláusula primera, gestaría compuesto por una parcela de terreno y de una quinta de dos plantas, pareadas y compuestas de: planta alta, tres dormitorios, dos salas de baño y balcón, planta baja, sala comedor, cocina, lavadero, estudio y una sala de baño, el cual esta situado en un conjunto de varias quintas, Urbanización Amparo, Calle 87, parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo, por lo que en dicha cláusula no se especifica el número de la casa, ni el número de lote, ni de la parcela dada en opción, como lo exige la Ley, por lo que, INVARCA, no convino con DULCE MARÍA ROMERO BELLO, en venderle un inmueble especifico, sin embargo, hay que aclarar que, de este convenio, firmado por INVARCA, siempre se podía excusar basado en la cláusula tercera, de dicho convenio, no obstante a ello, la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, dice que el inmueble que le prometió vender INVARCA, es el mismo adquirido en propiedad de su representado, cuestión que niega, ya que se trata de otro inmueble, distinto al inmueble adquirido por su representado, ya que el mismo compró un inmueble conformado por una parcela de terreno y la casa-quinta pareada de dos (2) plantas, situada en la Urbanización Amparo, antiguo lote F, Parcela 130, de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo, cuyos linderos y medidas fueron señalados en el documento de compra venta notariado en fecha 21 de abril de 1995, y luego registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de junio de 1995, registrado bajo el No. 10, Protocolo Primero, Tomo 33, documento que cumple todos los requisitos exigidos por ley. INVARCA se compromete en vender en dicho convenio, un inmueble, en el cual no se identifica ni el lote ni el número de la parcela, y además ni siquiera coinciden en las medidas y linderos entre el inmueble que DULCE MARÍA ROMERO BELLO dice haber comprado y el inmueble que compro su representado.

El fallo producido por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, que declara el derecho que tiene DULCE MARÍA ROMERO BELLO, para que INVARCA le reciba el pago de la supuesta compra venta, ha sido emitido violando las más elementales disposiciones constitucionales del texto de 1961, y lo que es peor aún, se pretende aplicar al día de hoy sus efectos, al presentarlo como prueba del derecho ajeno en perjuicio de su representado, y en contra de su propiedad legítimamente adquirida, violando los valores y principios de la vigente Constitución, pues además de ser comprador de buena fe, habiendo cumplido con los requisitos formales que la Ley de Registro Público exige para la compra de bienes inmuebles, no se le notificó en su momento a los efectos de ejercer sus derechos contra la ilegal, inoportuna y mal contestada demanda de Oferta de Pago y Deposito, admitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Alega que si su representado hubiese tenido conocimiento de tal irrito proceso, se hubiese defendido, y demostrado el derecho de propiedad que le asiste sobre el inmueble, por haberlo adquirido mediante documento público legalmente otorgado. Ninguna de las partes estuvo interesado en su intervención, ya sea porque se le obvio o porque las partes tenían suficiente conocimiento de que el inmueble vendido a su representado no era el que se pretendía obtener mediante el procedimiento intentado, en todo caso a su representado, le asisten todos los derechos de propiedad como adquirente de buena fe, y estas condiciones prevalecen por lo siguiente:
1) La demanda de oferta real de pago y deposito nunca debió admitirse porque el documento que lo sustenta no es un contrato de venta sino opción de compra venta.
2) Dicha demanda tiene el mal fundamento de hacer creer que el vínculo establecido en el contrato es de venta y no de opción.
3) El juez de reenvio, quien da cuenta del error de derecho en el que han incurrido todos los operadores judiciales, comenzando por las partes, sus apoderados, jueces, secretarios, magistrados de la extinta Corte Suprema de Justicia, y la secretaria de la Sala de Casación Civil.
4) Las partes debieron optar, o bien por la ejecución del contrato en el caso de La Opcionante, o bien por la Resolución del mismo, en el caso de INVARCA. Afirma que ambas partes estaban en conocimiento de la venta efectuada legalmente a su representado, dicha venta realizada a su cliente es la única que existe registrada, ya que para el momento de su anotación en el registro, no existía ninguna prohibición de enajenar o gravar el inmueble, tampoco ninguna anotación de la litis que permitiera alertar al Registrador Subalterno de algún juicio pendiente sobre el inmueble que le impidiera su registro, lo dicho se comprueba con la certificación de gravamen que fue consignada al efecto.
5) El derecho que la accionante tiene según convenio entre ella e INVARCA, se sustenta en la existencia una promesa de venta o contrato de opción de compra de un inmueble que se celebró mediante documento firmado ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo el día 20 de septiembre de 1993, anotado bajo el No. 78, Tomo 143, en el cual INVARCA se conviene en vender un inmueble de su propiedad a la demandante, que para el momento de la firma del convenio, pudo ser cualquiera de las casas en construcción por parte de INAVRCA, en dicho convenio de opción a compra no especifica el número de la parcela ni el número de lote donde se encuentra ubicada.
6) En virtud que INVARCA no le hizo entrega a DULCE MARÍA ROMERO BELLO, el inmueble supuestamente adquirido mediante contrato de opción de compra venta, la demandante intentó erróneamente una acción de Oferta Real de Pago y Deposito contra INVARCA, fundando esta acción en el hecho de que dicha empresa no le recibió el pago de los montos fijados en el contrato.
7) Es de entenderse que se pretende hacer valer en este proceso judicial una prueba obtenida en un proceso de oferta real de pago y deposito relacionado con un inmueble que posee una ubicación y características totalmente diferentes al de su representado. Es por ello que su representado no fue llamado a juicio para que ejerciera su derecho a la defensa, lo que invalida de nulidad la prueba obtenida, la declaratoria de procedencia de la oferta real de pago y deposito a favor de la demandante y en contra de INVARCA, pues la Corte Suprema de Justicia falló sin conocer la existencia del contrato de compra venta celebrado legalmente entre INVARCA y el ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES, y sin percatarse del error de derecho en el que incurrieron tanto el oferente como el oferido al no pedir la ejecución del contrato o la rescisión del mismo, razón por la cual solicita de conformidad con los artículos 25, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declare:
a) Inadmisible la demanda de nulidad de venta, intentada en contra del ciudadano JOSE EDUARDO MORALES e INVARCA, por violación del debido proceso y derecho a la defensa.
b) La nulidad de la sentencia que declaró con lugar la oferta real de pago y de depósito, por haberse obtenido mediante la institución del fraude procesal, el cual se denuncia. Pide igualmente, se anule o declare inexistente de la cosa juzgada fraudulenta producida en dicho procedimiento.

Igualmente alegan la falta de cualidad de la demandante, de conformidad con el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1160, 1205 y 1264 del Código Civil, ya que según se lee en convenio entre la demandante y la Sociedad Mercantil INVARCA, se aprecia que la naturaleza jurídica del mismo no es la compra venta, sino la opción de compra venta, ya que los contratantes en ningún momento manifestaron la clara intención de perfeccionar la venta allí opcionada, y en dicho convenimiento solo fueron estipulados tres cláusulas, y en la última se establece que en cualquiera de los dos casos, quedará sin efecto ni valor alguno el presente convenimiento, por lo que en ningún momento INVARCA, esta obligada a venderle a DULCE MARÍA ROMERO BELLO, por lo que ésta mal puede demandar la nulidad de venta que INVARCA realizara con posterioridad a la firma de la opción de compra otorgada entre las partes, por ello que INVARCA, en ejercicio de su libertad de negociar, vendió a su cliente en forma pura y simple, un inmueble de los que construyó, libre de todo gravamen, respondiendo por el saneamiento legal y realizando la tradición de ley, como puede verse en el documento de compraventa respectivo.

Por otro lado, puede colegirse que desde el principio de la relación de opción de opción a compra antes mencionada, ni DULCE MARÍA ROMERO BELLO, ni INVARCA, tuvieron intención de perfeccionar la venta opcionada, no se evidencia claramente el consentimiento legítimamente manifestado por las partes al tratar de perfección de venta. Si una de las partes incumplía con el contrato según la Cláusula Tercera, la consecuencia no era otra que el pago de sumas de dinero, y nunca el perfeccionamiento de la compraventa. Del contrato de opción de compra venta no se deduce la intención de transferir la propiedad, pues es un precontrato, en la cual INVARCA no le hace la tradición del inmueble ni se compromete al saneamiento de Ley. Por lo tanto INVARCA siempre podría excusarse del compromiso contractual de perfeccionar, pues no hay cláusula en el precontrato que se lo impida. DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no tenía cualidad para demandar la nulidad del contrato, perfeccionado entre INVARCA y su representado, ni cualquier otro contrato firmado por INVARCA.

Igualmente alega la falta de cualidad del demandado, tal como resulta de comparar el convenio de veta celebrado entre INVARCA y la demandante DULCE MARÍA ROMERO BELLO, y el contrato de compraventa de su representado, se comprueba la diferencia entre ambos inmuebles. En el contrato de opción a compra entre INVARCA y DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no se especifica el número de lote ni el número de parcela objeto de la opción, pudiendo haber muchas posibilidades para la ubicación de dicho inmueble. Por el contrario, en el caso del contrato de compraventa realizada entre INVARCA y su representado, si se especifica claramente el número de lote y de parcela objeto de la venta, y al observar las medidas de los linderos del inmueble dado en opción, no concuerdan con las medidas del inmueble dado en venta a su representado, así mismo, la certificación de catastro consignada por la demandante como prueba de este juicio dice que el inmueble sobre el cual pretende tener derechos esta ubicado en la Avenida 60B, pero el inmueble legítimamente comprado por su poderdante se encuentra ubicado, en la Avenida 60A, razón por la cual su representado no tiene cualidad para sostener este juicio, pues su inmueble no tiene coincidencia con el que reclama la demandante.

Niega, rechaza y contradice, por ser falso los hechos alegados por la parte demandante así como improcedente el derecho invocado por la demandante en su libelo, por lo que es falso e incierto que el contrato celebrado entre su representado e INVARCA esté viciado de nulidad. Loa apoderados demandantes en su libelo alegan que su representada en fecha 20 de septiembre de 1993, celebro por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, un contrato de compraventa el cual quedó protocolizado bajo el No. 78, Tomo 143; este alegato es falso ya que el documento que señalan los apoderados de la demandante en su libelo nunca fue protocolizado, nunca podrá ser protocolizado pues no reúne los requisitos formales y materiales que exige la Ley de Registro Público para su protocolización, pues no es un contrato de compra venta sino una opción de compra. Las Notarías nunca protocolizan documentos, pues esta es una formalidad que la ley le atribuye únicamente a las Oficinas Subalternas de Registro, en las cuales se crean diferentes protocolos para los diferentes actos de la vida civil de los ciudadanos.

La actora afirma en su libelo, al describir el inmueble que le fue dado en opción, afirma que el inmueble esta situado en un conjunto de varias quintas, Urbanización Amparo, Calle 87, Tapón 87-61, Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, lo cual niego, rechazo y contradigo, ya que en el documento de opción de compra celebrado entre INVARCA y DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no aparece reflejando la nomenclatura signada con el no. 87-61, y si la demandante hace uso de esa nomenclatura asignada por catastro municipal al inmueble propiedad de su representado.

Niega, rechaza y contradice que la demandante haya celebrado con INVARCA un contrato de compraventa, así como también, niega, rachaza y contradice, que INVARCA esta obligada a venderle. Niega, rechaza y contradice, que la demandante tenga derecho a demandar la nulidad de la venta realizada a su representado con todas las formalidades de Ley. Niega, rechaza y contradice, que la extinta Corte Suprema de Justicia, haya fallado a favor de la demandante, en los términos en que quiere invocar, pues puede verse en el mismo contenido de fallo, que la extinta Corte Suprema de Justicia no revisó el fondo de la controversia, simplemente se limito a revisar el recurso de casación interpuesto por INVARCA, referente a la condena en su contra del pago de los intereses.

Niega, rechaza y contradice, lo expuesto por la demandante en el libelo cuando expresa que quedo liberada desde le día del deposito que se cumplió el 7 de junio de 1994, donde se dio cumplimiento al pago total de la compra venta, que hizo del inmueble antes descrito, que se anunció Casación por ante la extinta Corte Suprema de Justicia y que también fallo a favor de la demandante. Dicha afirmación es completamente falsa, ya que la sentencia de la Corte no resuelve el fondo de la controversia, sino lo relacionado con los intereses, razón por la cual es falso que la demandante tenga una sentencia a su favor donde definitivamente tenga el derecho de protocolizar documento alguno, mucho menos un documento de opción de compraventa carente de todas las formalidades que la ley exige para ello. Es falso que INVARCA recibió el dinero en su totalidad, ni nunca podía recibirlo, por que para el momento del fallo, ya INVARCA le había vendido a su representado el inmueble que dice la demandante es el mismo que se le había prometido en venta, incurriendo en error, puesto que el mencionado inmueble dado en opción no es le mismo adquirido por su poderdante, e INVARCA vendió libremente pues no había impedimento legal alguno. Ambas partes sabían que la compra realizada por su representado en fecha 21 de abril de 1995, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, protocolizada en fecha 21 de junio de 1995, y sin embargo no fue llamado a juicio en ningún momento ni este podía acudir a él, pues lo desconocía, aun cuando se estaba litigando su propio bien inmueble familiar donde vive en sana paz junto a sus hijos desde el momento de la compra, toda vez que el registro de su documento se realizó sin ningún impedimento ni restricción legal alguna, al no existir medidas de prohibición de enajenar o gravar sobre el bien inmueble en cuestión, y así se demostrará en su oportunidad.

Niega, rechaza y contradice, lo que afirma la demandante, que comprueba sin margen a error alguno que el bien inmueble objeto de este litigio es de su única y exclusiva propiedad, dado que el que compra primero es el dueño. El demandante trata de crear confusión con su mala interpretación del contrato de opción de compraventa, pues en el contrato que la une con INVARCA no se especifica que ella sea la propietaria del inmueble, solo se indica que INVARCA conviene en venderle y ella conviene en comprarle, pero no se trasmite la propiedad del inmueble señalado.

Niega, rechaza y contradice, la afirmación confusa de la demandante al expresar en su libelo, que en fecha 07 de noviembre de 2000, se presenta el ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO e hizo oposición a la entrega material, presentando un documento de compra venta alegando que era el propietario de este inmueble, dicha negativa la realizó en virtud de que la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, parte demandante en este procedimiento nunca ha sido propietario de ningún inmueble especifico que INVARCA le haya vendido, pues en el documento que manipula como de compraventa siendo de opción a compra, el inmueble determinado en ese convenio, no coincide con el inmueble de su representado. Asimismo, es falso, que el ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, se presentará al momento de la entrega material montada y manipulada con un irrito juicio, pues en el inmueble en cuestión, éste como propietario se encontraba habitando el inmueble y actualmente se encuentra poseyéndolo junto con su esposa e hijos, pacíficamente, tal y como lo viene realizando desde la fecha 21 de abril de 1995 de la compra, situación que será demostrada en su debida oportunidad. En el irrito acto de entrega material, mi representado presentó el único documento de compraventa que existe sobre el bien inmueble de su propiedad, y que demuestra su derecho como propietario del mismo.

Niega, rechaza y contradice, los alegatos de hecho expresados por la demandante al final de su libelo cuando afirma lo siguiente: la indicada operación es nula en virtud de que la persona que realizó la venta del bien inmueble propiedad de su representada al ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES, no es el propietario, por cuanto para el momento de la última venta, el bien inmueble de su representada estaba en litigio, además de no ser las personas indicadas para realizar la indicada venta ya que el inmueble lo habían vendido a su representada en la fecha antes citada. Dicha negación la realiza por ser falsa y tergiversada, ya que no existe una última venta sino una única y perfecta venta del inmueble en cuestión, que es la realizada por INVARCA a su representado, por lo tanto, niega, rechaza y contradice, que sea nula esa venta, ya que LUIGI PETRONGOLO DE MAIO, como Director de INVARCA, estaba autorizado para vender, por autorización de los estatutos. Así, niega, rechaza y contradice, que el bien inmueble propiedad de su representado nunca ha estado en litigio, tal como puede constatarse de certificación de gravamen consignado en actas.

Contradice el valor de la demanda, pues sobre el bien inmueble propiedad de su representado, fueron realizadas mejoras estructurales y de fachada, aumentando consiguientemente su valor en forma considerable, es decir, el inmueble tenía un área original de 155 mts2, y su representado basado en la seguridad jurídica de la compra realizada, la amplió 400 mts2, revalorizando su precio original a un valor actual de QUIENIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo).

Argumentos de la co-demandada Sociedad Mercantil “INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A.” (INVARCA): El profesional del derecho AGUSTÍN ESPINA, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil: niega, rechaza y contradice, la demanda incoada por la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, en contra de Sociedad Mercantil “INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A.” (INVARCA) y JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, por ser falso los hechos narrados e improcedente el derecho cuya aplicación solicita.

Es falso y por eso niega, rechaza y contradice, que en fecha 20 de septiembre de 1993, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el No. 78, tomo 143, la actora haya celebrado con su representado, contra la compra venta, respecto del inmueble compuesto por una parcela de terreno y de una quinta de dos plantas, pareada y compuesta de planta alta: 3 dormitorios, 2 salas de baño y balcón, planta baja: sala-comedor, cocina, lavadero, estudio y una sala de baño, situado en un conjunto de varias quintas, en la Urbanización Amparo, Calle 87 y Tapón No. 87-61, Parroquia Raúl Leoni, en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: 31 mts parcela No. 126 de la Urbanización Amparo; SUR: 33 mts propiedad de INVARCA; ESTE: 9 mts, calle privada, su frente; y OESTE: 15 mts parcela No. 129 de la Urbanización.

De una simple lectura, se concluye, que se trata de un contrato de opción de compraventa, que contiene 2 elementos esenciales, de ese tipo de contrato: 1) Manifestación inequívoca de la voluntad de vender y comprar, respectivamente, del vendedor y del comprador, el bien objeto del contrato dentro del plazo establecido en el texto del contrato. 2) Identificación del bien prometido en venta. 3) Señalamiento del precio definitivo de compraventa. 4) Entrega de la cantidad de dinero, en calidad de arras, que será imputada al precio de venta convenido. 5) Señalamiento del plazo otorgado para el ejercicio de la opción y la consecuente venta. 6) Establecimiento de la Cláusula Penal, para el caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por alguna de las partes. Es característica de esta clase de contrato, que si el promitente comprador no ejerce su derecho en el plazo señalado, o no se efectúa la venta definitiva por causa a el imputable, el promitente vendedor queda liberado de su obligación de vender al señalado promitente comprador, pudiendo en consecuencia ofrecerlo en venta y venderlo a cualquier persona.

Niega, rechaza y contradice, que el precio de esa supuesta venta sea la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,oo), afirmación que evidencia la simulación fraudulenta de presunta, ya que es ilógico e inexplicable que el precio de venta de la quinta, en la ubicación y con las características estructurales indicadas, tenga ese irrisorio precio.

Niega, rechaza y contradice, que el supuesto precio de la venta señalada en el libelo se haya convenido pagar a plazos. También es falso de toda falsedad, que su representada se haya negado a hacer entrega material del bien vendido, pues el contrato celebrado con la actora es de opción a compra, nunca de venta, y por eso niega, rechaza y contradice, que la demanda haya tenido que recurrir a la figura de oferta real y depósito del resto del supuesto precio de venta.

Niega, rechaza y contradice, que la parte actora en algún momento haya sido dueña del inmueble objeto de la venta cuya anulación se demandó. Niega, rechaza y contradice, que la compraventa contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 21 de junio de 1995, bajo el No. 10, Tomo 33, Protocolo 1°, sea nula, pues dicho contrato fue celebrado entre la legitima propietaria del inmueble en cuestión y el ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, sin que estuviera y éste viciado de nulidad.

Es cierto, que DULCE MARÍA ROMERO BELLO, celebró con su representada contrato de opción a compra, respecto del inmueble identificado en autos, mediante documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el 20 de septiembre de 1993, anotado bajo el No. 78, Tomo 143, que la opcionada dio, en calidad de arras, la suma de Bs. 4.600.000,oo, obligándose a ejercer el derecho de opción y en consecuencia compra el inmueble, en el plazo concedido en el contrato, obligación que no cumplió, por lo que su representada quedó liberada de dicho contrato y en libertad de ofertarlo a terceras personas, lo que hizo, vendiendo el inmueble al ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, mediante documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 21 de junio de 1995, bajo el No. 10, Tomo 33, Protocolo 1°, documento público que no esta viciado de nulidad, sino que por el contrario es perfecta y legalmente valido.

Se reserva el derecho de intentar las acciones civiles y penales que se derivan de la temerosa y engañosa demanda. Se adhiere a la contestación del ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO.
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a dilucidar el fondo de la presente causa, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre las defensas perentorias de fondo opuesta por la parte demandada, bajo las siguientes consideraciones:

En relación con las defensas perentorias de fondo opuestas por la profesional del derecho MARLENE SANTIAGO VERDI, actuando como apoderada judicial del co-demandado JOSÉ EDUARDO MORALES QUIENTERO, sobre la falta de cualidad de la actora para intentar esta demanda, donde plantea de lo siguiente:
“…alego y hago valer, la FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA INTENTAR LA DEMANDA, de conformidad con los artículos 16 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.160, 1.205 y 1.264 del Código Civil vigente. En efecto, según se lee del convenio celebrado entre la demandante y la sociedad mercantil INVARCA consignado con el libelo de demanda, se aprecia que la naturaleza jurídica del mismo no es la de compra-venta, sino de opción de compra-venta. Aunque; la demandante, siempre en sus escritos de demandas, se ha referido este documento como un documento de compra-venta, tergiversando su naturaleza legítima y la intención entre las partes al contratar, ya que en dicho documento, las partes contratantes en ningún momento manifestaron la clara intención de perfeccionar la venta allí opcionada. Cuestión que se establece artículo 1.161 del Código Civil. En el convenio realizado entre la sociedad mercantil INVARCA y DULCE MARÍA ROMERO BELLO, solamente fueron estipuladas tres cláusulas, siendo que la última de las cuales dice así: “TERCERA: En caso de incumplimiento por parte de EL COMPRADOR, este solo tendrá derecho a la devolución de las cantidades que haya entregado a INVARCA, deduciéndose la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) por concepto de penalidad. En caso de incumplimiento por parte de INVARCA, EL COMPRADOR solo tendrá derecho al reintegro de las sumas que le haya entregado a INVARCA, además de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) por concepto de daños y perjuicios. En cualquiera de los dos casos, quedará sin efecto ni valor alguno el presente convenimiento…”. (Folio 203 de la pieza principal).

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación” (Subrayado nuestro).


En este mismo orden de ideas, el autor patrio RAFAEL ORTIZ ORTIZ (2004), comenta que la legitimación, como requisito de la acción es una condición de la providencia de fondo sobre la demanda; indica las justas partes, las partes legitimas, que son las personas que deben estar presentes a fin de que el juez pueda proveer sobre un determinado objeto, implica la necesidad de que quien acuda a un proceso sea, su titular activo o pasivo, y citando a MONTERO AROCA (2000), “se trata de resolver la cuestión de quien debe interponer la pretensión y contra quién debe interponerse para que el juez pueda dictar una sentencia de fondo, esto es, para que en esa sentencia pueda decidirse sobre si se estima o desestima la pretensión”.

En este mismo orden, el autor JAIME GUASP (1961), afirma que la legitimación procesal, es “la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y, en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso”.

Siguiendo las ideas de RAFAEL ORTIZ, antes citado, señala que desde el punto de vista procesal, estrictamente, el significado de la legitimación se circunscribe a determinar quiénes son las partes de un juicio en concreto, una persona que se diga que no es comprador pero que pretende el cumplimiento de un contrato de venta; una persona que se diga arrendador y pretenda la resolución del contrato de arrendamiento, etc; en estos casos estamos en presencia de una evidente carencia de legitimación. Ejemplo: Si A demanda a B respecto de un contrato de compraventa y afirma que él, A, es el comprador y que B es el vendedor, con esas simples afirmaciones uno y otro quedan legitimados, pudiéndose entrar en el tema de fondo, debatir y resolver en torno a la existencia del contrato y de cualquiera de las consecuencia jurídica derivadas del mismo. Por otro lado, si “C” demanda a “D” con referencia a una concreta relación jurídico material y afirma que él, “C”, no es titular de esa relación o que no lo es “D”, estaremos ante un supuesto de falta de legitimación, siendo ya inútil continuar el debate respecto de la existencia de la relación o de alguna de las consecuencias de la misma.

En Sentencia de fecha 19 de Septiembre de 2002, nuestro máximo Tribunal en Sala Político Administrativa, con ponencia del magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, dejo asentado:
“… La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla ) “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, Pág. 183). Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente. Ahora bien, en el presente caso se aprecia de la pretensión de la actora así como de los hechos establecidos conforme a los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes demostrados en este proceso, que no hay relación de identidad entre la persona que realizó el hecho de la detención del ciudadano Carlos Gustavo Pérez Prado, lo cual dio origen a la interposición de la presente demanda, y la persona, en este caso jurídica, contra quien se ejerció la misma, razón por la cual esta Sala concluye que hay una falta de cualidad pasiva en el presente procedimiento, por lo que la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada debe ser declarada con lugar. Así se declara.”

En el caso sub judice, luego de un análisis de las actas procesales, se desprende que la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO y la sociedad mercantil INVERSIONES VARIAS MARACAIBO, C.A. (INVARCA), celebraron un contrato por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, autenticado bajo el No. 78, tomo 143, sobre un inmueble compuesto por una parcela de terreno, y una quinta de dos plantas, situado en un conjunto de varias quintas, urbanización Amparo, Calle 87 y tapón, No. 87-61, Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo Estado Zulia, por un precio de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,oo), donde quedo establecido lo siguiente:
“…PRIMERA: INVARCA conviene en vender y EL COMPRADOR en comprar, un inmueble compuesto por una parcela de terreno y de una quinta de dos plantas, pareada y compuesta de: Planta alta; tres dormitorio, dos salas de baño y balcon (sic); Planta baja: sala-comedor, cocina, lavadero, estudio y una sala de baño. Este inmueble está situado en un conjunto de varias quintas, Urbanización Amparo, Calle 87, Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo. La parcela de terreno cuyas medidas y linderos son: Norte, treinta y un metros (mts 31,oo) y linda con la parcela N° 126 de la Urbanización Amparo; Sur, treinta y tres metros (mts 33,oo) y linda con propiedad de INVARCA; Este, nueve metros (mts 9,oo) y linda con calle privada, siendo este su frente; Oeste, quince metros con cincuenta centímetros (mts 15,50) y linda con la parcela 129 de la Urbanización Amparo, le pertenece a mi representada por ser parte de mayor extensión y a tenor de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, el día 5 de Agosto de 1988, bajo N° 21, Protocolo 1°, Tomo 12, y la quinta en su fase final de construcción, por estarla edificando a sus propias expensas. SEGUNDO: El precio convenido para esta compra-venta ha sido la cantidad de Cuatro Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 4.600.000,oo) pagaderos de la siguiente forma: Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) que se reciben en este acto; Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,o) el día 15 de Octubre de 1993; Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,o) el día 15 de Noviembre de 1993; Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) el día 15 de Diciembre de 1993 y el saldo, o sea la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,oo) el día 15 de Enero de 1994. TERCERA: En caso de incumplimiento por parte de EL COMPRADOR, este solo tendrá derecho a la devolución de las cantidades que le haya entregado a INVARCA, deduciendose la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) por concepto de penalidad. En caso de incumplimiento por parte de INVARCA, EL COMPRADOR solo tendrá derecho al reintegro de las sumas que le haya entregado a INVARCA, además de la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) por concepto de daños y perjuicios. En cualquiera de los dos casos, quedará sin efecto ni valor alguno el presente convenio…” Folio 6 y su dorso de la pieza principal).

En este orden, se observa en el contenido del mismo, que es un contrato de opción de compra venta, y siendo la compra-venta, un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, de conformidad con el artículo 1474 del Código Civil, en contraposición con el contrato de opción de compra venta donde no hay la transferencia de la cosa hasta tanto no se cumplan determinadas condiciones.

En consecuencia, mal puede pretender la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, fungir como propietaria del inmueble descrito en actas, ya que no celebro contrato de compra venta, de conformidad con el artículo 1474 del Código Civil, aunado a que el artículo 1920, ordinal 1° obliga a registrar la venta de un inmueble por ser traslativo de propiedad, a fin que tenga efectos erga omnes, y pueda ser opuesto al ciudadano JOSÉ EDUARDO MORALES QUINTERO, evidenciando este Tribunal, que lo ajustado a derecho es declarar PROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA INTENTAR LA DEMANDA, alegada por la profesional del derecho MARLENE SANTIAGO VERDI, actuando como apoderada judicial del co-demandado JOSÉ EDUARDO MORALES QUIENTERO, por evidenciarse que la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no es la propietaria del inmueble descrito, por lo tanto, no tiene cualidad para intentar la presente acción de Nulidad de Venta, por lo que, queda desechada la demanda e imposibilitado este Tribunal para estimar las pruebas promovidas tanto por la parte demandante como por la parte demandada. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA INTENTAR LA DEMANDA, alegada por la profesional del derecho MARLENE SANTIAGO VERDI, actuando como apoderada judicial del co-demandado JOSÉ EDUARDO MORALES QUIENTERO, por evidenciarse que la ciudadana DULCE MARÍA ROMERO BELLO, no es la propietaria del inmueble descrito, por lo tanto, no tiene cualidad para intentar la presente acción de Nulidad de Venta, por lo que, queda desechada la demanda e imposibilitado este Tribunal para estimar las pruebas promovidas tanto por la parte demandante como por la parte demandada.

Se condena en costa a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de abril de Dos Mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
EL JUEZ,

CARLOS RAFAEL FRÍAS,
LA SECRETARIA,

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos (09:30 a.m.) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No____________.
LA SECRETARIA,

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL.