República Bolivariana de Venezuela
en su nombre:
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
201° y 151°

Expediente Nro. 12.695
Parte actora:
PAVELL ALBERTO ROMERO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 12.805.558 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Apoderada judicial:
NELLY MARÍA CASTELLANO URDANETA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.459 y de este domicilio.
Parte demandada:
EDILSA ELENA BRAVO FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.868.840 y de este domicilio.
Apoderada judicial:
MAGALY JOSEFINA CARABALLO, venezolanas, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.695, y de igual domicilio.
Motivo: Cumplimiento de Contrato (opción de compra-venta).
Fecha de entrada: 10 de agosto del año 2009.
SENTENCIA: Definitiva

Vistos: Con informes presentados por la parte actora.

I. Consta en las actas procesales que:
Se inició el presente proceso con demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuesta por el ciudadano PAVELL ALBERTO ROMERO MÉNDEZ, antes identificado, en contra de la ciudadana EDILSA ELENA BRAVO FUENMAYOR, también identificada, a los fines de que la última nombrada de cumplimento al contrato de opción a compra suscrito con el primero nombrado.
En fecha diez (10) de agosto de (2.009), este Tribunal recibió y le asignó la nomenclatura particular de este juzgado, en la misma oportunidad, instó a la parte actora a indicar la cuantía de la demanda interpuesta.
Mediante diligencia de fecha diecisiete (17) de septiembre de (2.009), la apoderada actora abogada Nelly Castellano, indicó mediante diligencia la estimación de la demanda.
Por auto dictado en fecha dieciocho (18) de septiembre de (2.009), el Tribunal instó a la parte actora a indicar la cuantía en unidades tributarias.
Mediante diligencia de fecha veinticuatro (24) de septiembre de (2.009), la apoderada actora indicó la estimación de la demanda en su equivalente en unidades tributarias.
Por auto de fecha veintiocho (28) de septiembre de (2.009), el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda y ordenó la citación de la parte demandada ciudadana Edilsa Bravo.
En fecha primero (01) de octubre de (2.009), la apoderada actora diligenció solicitando se libraran los recaudos de citación a la parte demandada.
En fecha catorce (14) de octubre de (2.009), la apoderada actora consignó los emolumentos para practicar la citación de la demandada.
Mediante exposición efectuada en fecha quince (15) de octubre de (2.009), el Alguacil declaró haber recibido los emolumentos.
En fecha once (11) de noviembre de (2.009), el Alguacil consignó mediante exposición los recaudos de citación sin practicar dirigida a la ciudadana Edilsa Bravo.
Por diligencia de fecha diecinueve (19) de noviembre de (2.009), la apoderada actora solicitó se librara la citación cartelaria de la demandada.
En fecha veintitrés (23) de noviembre de (2.009), el Tribunal ordenó librara carteles de citación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha tres (03) de diciembre de (2.009), la apoderada actora consignó mediante diligencia la publicación de los carteles ordenados por este Tribunal.
En fecha dieciocho (18) de enero de (2.010), la secretaria natural de este juzgado dio cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha dos (02) de marzo de (2.010), la apoderada actora solicitó se le designara defensor ad-litem a la demandada.
Mediante auto dictado en fecha tres (03) de marzo de (2.010), el Tribunal designó al abogado Dorismel Álvarez como defensor ad-litem de la demandada, en la misma oportunidad se ordenó librar boleta de notificación a los efectos pertinentes.
En fecha dieciséis (16) de marzo de (2.010), el defensor ad-litem designado prestó juramento para desempeñar el referido cargo.
En fecha cinco (05) de mayo de (2.010), el Alguacil de este juzgado expuso y consignó boleta de citación practicada al abogado Dorismel Álvarez, en su condición de defensor Ad-litem designado.
En fecha veinticinco (25) de mayo de (2.010), se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado Dorismel Álvarez, en su condición de defensor Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha treinta (30) de junio de (2.010), se agregó a las actas escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada Nelly Castellano, en su condición de apoderada actora.
Por auto de fecha ocho (08) de julio de (2.010), el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho los medios de prueba promovidos por la parte actora y ordenó su evacuación.
En fecha diecisiete (17) de septiembre de (2.010) se agregó a las actas oficio signado con el N° 401-2.010 procedente del Juzgado Tercero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las resultas de evacuación testimonial encomendada a ese juzgado.
Mediante diligencia de fecha cinco (05) de octubre de (2.010), la ciudadana Edilsa Elena Bravo, debidamente asistida por la abogada Magaly Caraballo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.695, confirió poder apud-acta a la abogada antes identificada.
En fecha veintitrés (23) de octubre de (2.009), el Tribunal decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de demanda.
En fecha ocho (08) de febrero de (2.011), se agregó a las actas escrito de informes conjuntamente con anexos presentado por la apoderada actora.
Mediante diligencia de fecha diez (10) de febrero de (2.011), la apoderada actora ratificó el escrito de informes por ella presentado.
En fecha veintidós (22) de febrero de (2.011), se agregó a las actas escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte demandada.
II. Límites de la Controversia.
La representación judicial de la parte actora señaló como fundamento de su acción que, en fecha once (11) de noviembre de (2.008) su representado celebró contrato de promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana Edilsa Bravo Fuenmayor, por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 25, tomo 319.
Que, por convenio de ambas partes el contrato antes referido tuvo que ser renovado en todo su contenido, es decir, por el mismo tiempo de ciento veinte días, mas treinta de prorroga, a los fines de que a su representado le aprobasen el crédito debido a que mediante inspección judicial realizada por el perito de la entidad bancaria BANESCO, donde se estaba tramitando el crédito, al ir hacia el inmueble pudo constatar que la planta alta no tenía vía de acceso por escalera sólo una escalera provisional de bombero, por lo que se le indicó a su representado que el crédito no se le aprobaría si continuaba dicha situación.
Que su representado le solicitó a la promitente vendedora celebrar nuevamente otro contrato de opción de opción a compra-venta anulando el anterior a los fines de que cumpliera la promitente vendedora en construir una escalera, para que su representado pudiese obtener el crédito; a tal efecto, en fecha veintitrés (23) de enero de (2.009), se firmó nuevo contrato de opción a compra-venta por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 16, tomo 8 de los libros de autenticaciones.
Que al hacer de nuevo la inspección el perito bancario, pudo detectar que la escalera no estaba en condiciones para servir de acceso a la planta alta, por lo que, su representado le solicitó a la promitente vendedora, realizara la mejora de la escalera según lo sugerido por el perito de la entidad bancaria, a lo cual, la promitente vendedor se negó rotundamente, manifestándole a su representado que si a la escalera querían hacerle otras modificaciones, las hiciese por cuenta de su representado, situación que no aceptó, y así transcurrieron treinta (30) días del lapso de opción a compra en discusiones en discusiones para la decisión a tomar sobre ese particular .
Que su representado empezó a realizarle llamadas y visitas al inmueble de la demandada, pero todo fue nugatorio ya que su intención era no venderle, a pesar de tener en su poder una cantidad por concepto de arras.
Que su representado esperando el llamado de la demandada a los fines de llegar a un arreglo con respecto a lo de la escalera, por cuanto la demandada le había informado que no tenía el dinero para cancelarle la suma dada por concepto de arras, descubre que fue demandado por ante el Juzgado Quinto de los Municipios de esta circunscripción judicial antes de vencerse el nuevo contrato de opción a compra-venta firmado.
Que el nuevo contrato de opción a compra-venta firmado, se encontraba aún vigente para la fecha en que la demandada presentó demandada por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios ante el tribunal de municipio.
Que por todo lo antes expuesto es que solicita “…Condenada (sic) a pagar lo establecido en la Ley, por daños y perjuicios, así mismo, a cumplir con la obligación de terminar de cumplir (sic) el contrato de Opción a Compra tal como fue pactado, cumplir con las mejoras del inmueble, a los efectos de su habitabilidad, es por lo que vengo a demandar como en efecto lo hago, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, a la ciudadana EDILSA ELENA BRAVO FUENMAYOR….” (sic).
Por otra parte, en tiempo hábil el defensor Ad-litem designado abogado Dorismel Álvarez dio contestación a la demanda incoada en contra de su defendida negando, rechazando y contradiciendo todos y cada uno de los alegatos expuestos por la parte actora en el libelo de demanda.
III. Estimación de las pruebas promovidas
Parte actora
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.
Ahora bien, según el principio de comunidad de la prueba, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común, que es la denominada “comunidad de la prueba”; cada parte puede aprovecharse, indistintamente, tanto de su prueba como de la producida por la contraparte y, a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquéllos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, hasta en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22-10-2009, caso: Inversiones ARM & ARM 007, C.A. contra 6025 Hotel Corporation, C.A.).

Documentales:
• Promovió original de documento contentivo de promesa bilateral de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de enero de (2.009), inserto bajo el N° 16, tomo 8° de los libros de autenticaciones, inserto desde el folio once (11) hasta el folio trece (13) del expediente.
• Promovió original de documento contentivo de promesa bilateral de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha once (11) de noviembre de (2.008), inserto bajo el N° 25, tomo 319° de los libros de autenticaciones, inserto desde el folio dieciséis (16) hasta el folio dieciocho (18) del expediente.
Los medios de prueba que anteceden se enmarcan dentro de la categoría de documentos privados tenidos legalmente por reconocidos, en tal sentido, este sentenciador los valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas y le merecen fe a este sentenciador, salvo prueba en contrario.
Así mismo, de la revisión y evaluación de los referidos instrumentos se evidencia la existencia del negocio jurídico de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes intervinientes, con las condiciones por ellos establecidas, incluyendo su período de validez. Así se declara.
• Promovió copia certificada del documento que acredita la propiedad de las bienhechurías del inmueble dado en opción a compra, el cual se encuentra registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, inserto desde el folio diecinueve (19) hasta el folio veintidós (22) del expediente.
• Promovió original de Certificación de Gravamen expedida por el Registro Público del Municipio San Francisco, inserta desde el folio cuarenta y uno (41) hasta el folio cuarenta y tres (43) del expediente.
• Copia fotostática de documento Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, inserto desde el folio cuarenta y cuatro (44) hasta el folio cuarenta y seis (46) del expediente.
• Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 07 de octubre de 2.010, quedando anotado bajo el N° 30, tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, inserto en los folios ciento cuarenta y cuatro (144) y ciento cuarenta y cinco (145) del expediente.
Los documentos que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, por tratarse de copia certificada y copia fotostática de instrumentos públicos que no fueron tachados de falso por la contraparte a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, conforme a lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, merecen plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contrae el instrumento. Así se decide.
De los medios probatorios analizados se desprende que para la fecha de expedición de la certificación del primer documento analizado, la ciudadana Edilsa Bravo era la propietaria del inmueble objeto de litigio; así mismo, de la certificación de gravamen analizada se evidencia que para la fecha 05/11/2008, la propietaria del inmueble era la ciudadana Edilsa Bravo y que, el referido inmueble se encontraba libre de cualquier tipo de medidas o de gravámenes hipotecarios.
Así mismo, de la copia fotostática del tercer instrumento analizado se evidencia que la ciudadana Rubis Margot Gómez, le vendió el inmueble objeto de litigio a la ciudadana Edilsa Elena Bravo Fuenmayor. Así se declara.
Por último, se evidencia de la copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 07 de octubre de 2.010, promovida en la oportunidad de los informes –la cual no fue impugnada-, que la demandada dio en venta a la ciudadana Iris Torres, el inmueble objeto del presente litigio.
• Promovió copia simple de libelo de demanda encabezada por la ciudadana Edilsa Elena Bravo Fuenmayor, inserta desde el folio veinticuatro (24) al folio veintinueve (29) del expediente.
La copia simple del instrumento privado que antecede no puede asimilarse a la categoría de documento público, ni, a la de documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido; así las cosas, aún y cuando no haya sido desconocido por la contraparte este sentenciador no le confiere valor probatorio y lo desecha del proceso. Así se decide.
Respecto a esta clase de documentos ha quedado establecido en sentencia de fecha 14 de Marzo de 2.006, emanada de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como, las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”
• Promovió original de Constancia de Soltería otorgada a la ciudadana Edilsa Elena Bravo por la Asociación de Vecinos del Barrio San Ramón “ASOVESARA”, inserta al folio treinta (30) del expediente.
El medio de prueba que antecede pertenece a la categoría de documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, en tal sentido, para que pueda ser valorado dentro del proceso debe ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, en consecuencia, se desecha del proceso por no constar en actas la ratificación del mismo. Así se declara.
• Promovió copia simple por el anverso y reverso de cheque signado con el N° 95000038, girado contra el Banco Occidental de Descuento, a favor de la ciudadana Rubis Gómez Ortiz, de fecha diez (10) de noviembre de (2.008), inserta al folio treinta y uno (31) del expediente.
• Promovió copia simple por el anverso y reverso de cheque signado con el N° 65000032, girado contra el Banco Occidental de Descuento, a favor de FR Inmobiliarios, C.A., en fecha dieciséis (16) de octubre de (2.008), inserta al folio treinta y dos (32) del expediente.
Las anteriores copias fotostáticas se desechan del proceso por cuanto, dicha información debió ser traída a las actas mediante la prueba de informes y no como prueba de tipo documental. Así se declara.
• Promovió original de Contrato Privado de Reserva suscrito por las partes intervinientes en la causa y un representante de la Franquicia Century “21”, en fecha dieciséis (16) de octubre de 2.008., inserto desde el folio treinta y tres (33) hasta el folio treinta y cinco (35) del expediente.
El medio de prueba que antecede se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y le merece fe a este sentenciador respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas, al no haber sido desconocido por la contraparte.
De dicho instrumento se evidencia una serie de condiciones referidas al contrato de reserva suscrito entre las partes intervinientes con intermediación de la franquicia Century 21, donde entre otras cosas se acordó la forma de cancelación de la reserva y los efectos derivados del incumplimiento de las obligaciones contenidas en el referido contrato de reserva. Así se declara.
• Promovió original de solvencia expedida por Hidrolago, respecto al inmueble ubicado en la calle 21, número de la casa 16-76, sector San Ramón, inserta al folio treinta y seis (36) del expediente.
• Promovió original de solvencia expedida por la Gerencia de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio San Francisco, con fecha de vencimiento 27/11/2008, inserta al folio treinta y siete (37) del expediente.
• Promovió en original constancia de número catastral expedida por la Gerencia de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio San Francisco, con fecha de vencimiento 27/11/2008, inserta al folio treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39) del expediente.
• Copia Fotostática del Registro de Información Fiscal (RIF) perteneciente a la ciudadana Edilsa Elena Bravo Fuenmayor, inserta al folio cuarenta (40) del expediente.
• Copia fotostática de plano de mensura emanado de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de San Francisco, inserto al folio cuarenta y siete (47) del expediente.
Respecto a los documentos que anteceden este juzgador considera, que los mismos son documentos administrativos, los cuales se estiman en todo su valor probatorio, en virtud de que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero del año 2009, estableció que los documentos administrativos tenidos como públicos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Así se estiman.
De la revisión de los mismos se constata la existencia de las solvencias municipales y de hidrolago pertenecientes al inmueble objeto de litigio, en las cuales se evidencia que la solicitante de las mismas es la demandada ciudadana Edilsa Elena Bravo, así mismo, de la copia fotostática del registro de información fiscal supra señalado, se evidencia el domicilio fiscal de la demandada. Así se declara.
• Promovió copia fotostática de decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción judicial, obtenido de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, inserta desde el folio cuarenta y ocho (48) hasta el folio cincuenta y uno (51) del expediente.
Con relación al medio probatorio supra referido, este juzgador lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 2 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y merece fe de su existencia, más no de las de las menciones en ella contenidas, por carecer de los requisitos previsto en los artículos 6 y 8 de la referida Ley. Así se declara.
• Promovió copia fotostática de página de clasificados publicado en el Diario Panorama, edición de fecha 01 de octubre de 2.008, inserta al folio cincuenta y dos (52).
La anterior copia fotostática se desecha del proceso por cuanto, dicha información debió ser traída a las actas mediante la prueba de informes y no como prueba de tipo documental. Así se declara.
Testimoniales:
• El ciudadano Ramón Antonio Tinaure Mejía, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.211.266 y domiciliado en la Urbanización Coromoto, rindió declaración y señaló que conoce de vista, trato y comunicación, al ciudadano Pavell Romero. Señaló que no conoce a la señora Edilsa Bravo. Que declara en este juicio porque hizo una escalera en una casa que el Sr. Pavel iba a comprar en el Barrio San Ramón Municipio San Francisco, y que fue el señor Pavell quien le canceló la construcción de la escalera. Que quien le abría la puerta y lo atendía era una señora morenita, bajita, mas o menos de 40 años, que cree que dicha señora era la supuesta dueña, porque así lo decía ella y se llamaba Rubí. Que mientras construía la referida escalera se acercaba e inspeccionaba dicha construcción una persona bajita y trigueña que decía también ser propietaria y opinaba sobre la construcción de las escaleras. Que el Sr. Pavell nunca le dio recibo por la construcción que realizó porque le cancelaba en efectivo. Que ninguna de las dos señoras que inspeccionaba la obra le dio un recibo sobre la construcción por el efectuada. Que faltaba solamente pintar la escalera, cuando llegó ese día a pintar, la Sra. Rubi no les quiso abrir la puerta y el llamo al Sr. Pavell para que le explicara la situación y luego la referida señora llegó y les dijo que no pintaran nada, que no se iba a seguir trabajando allí, porque iba a vender la casa a otra persona y no al Sr. Pavell, después que este nos había ya cancelado la totalidad del trabajo.
La testimonial que antecede será objeto de valoración por parte de este juzgador toda vez que tanto en su promoción como evacuación cumplió con los parámetros establecidos en los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la sana crítica conduce a este juzgador a tener únicamente como veraces las declaraciones realizadas por el deponente con respecto a que conoce al ciudadano Pavell Romero, y que el referido ciudadano le canceló la construcción de una escalera en la casa que iba a comprar ubicada en el Barrio San Ramón del Municipio San Francisco. El resto de las deposiciones rendidas no serán valoradas al no merecerle fe a este sentenciador por basarse en suposiciones de hechos, tales como “creo que dicha señora era la supuesta dueña”. Así se declara.
• La ciudadana Orelis Janeth Enríquez Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.112.695, TSU en Mercadeo y con domicilio en el Sector Paraíso, rindió declaración y señaló que es asesora inmobiliaria de la compañía Century 21. Que la señora Edilsa Bravo, colocó en venta el inmueble objeto de este litigio en la Inmobiliaria Century 21. Que la señora Edilsa Bravo es de baja estatura, como de 58 años, tez morena y contextura gruesa. Que la empresa Century 21 recibió la documentación legal de ese inmueble. Que mas o menos en el mes de diciembre de 2.008 le ofreció el inmueble al señor Pavell. Que el señor Pavell entregó la cantidad de cincuenta mil bolívares para opcionar el inmueble. Que el inmueble fue ofrecido con Ley de Política Habitacional. Que el inmueble después de ser opcionado no le fue vendido al ciudadano Pavell Romero porque cuando se comenzó con el proceso de venta a través de la entidad bancaria, esta solicitó que se le pusiera una escalera a la propiedad que era de dos plantas, se llegó a un acuerdo con la señora Edilsa y se comenzaron los trabajos de la escalera, cuando se finalizó la misma la Sra. Edilsa Bravo, empezó a mostrar desinterés en la venta, o atendía las llamadas, un buen día con insultos me dijo que ella no iba a hacer la venta y en seguida se lo comunique al Sr. Pavell que en el documento de opción existe un cláusula penal que establece que en caso de incumplimiento se ejercieran (sic) las acciones legales pertinentes y por ante los tribunales competentes. Que los asesores de la inmobiliaria cuando sucede un caso como este no tienen potestad para actuar jurídicamente porque no son abogados. Que se firmaron dos opciones de compra porque cuando se inició la primera opción, después la entidad bancaria solicita la escalera, cuando se llegó el (sic) acuerdo con la escalera, para la entidad bancaria ya estaba vencida la opción de compra y por mutuo acuerdo entre las partes se convino celebrar (sic) un nuevo contrato, para finalizar, la testigo agregó que cuando la Sra. Edilsa se dirigió a la oficia Century 21 para buscar información de cómo vender su casa yo la atendí, le pedí copia del documento, de la cédula y del RIF, todo estaba legal, la inmobiliaria trabaja con contrato de exclusiva, llegamos a un acuerdo del precio de la casa, y me firmó el contrato, ese día iba con ella la señora Rubi Margot, cuando finalizamos la firma la Sra. Edilsa Bravo me confesó que ella era la que aparecía en el documento pero que quien realmente era la dueña era la Sra. Rubi Margot y por petición de la Sra. Edilsa me solicitó que cualquier monto de dinero, el pago se hiciera a nombre de la Sra. Rubi Margot y es por eso que el Sr. Pavell emitió el cheque a nombre de la Sra. Rubi y doy fe de ello, luego del problema presumo que de mutuo acuerdo, no decidieron no vender el inmueble en cuestión, ocasionándole al señor Pavell graves daños, porque es la persona que canceló todos los impuestos gastos, para que se le otorgara el préstamo con la Entidad Bancaria, como impuesto (sic), notarías, etc. por eso solicito se haga justicia para que al señor Pavell le sea resarcido el daño que se le ha ocasionado.
La testimonial que antecede no será objeto de valoración por parte de este juzgador, toda vez que considera que la testigo promovida tiene interés en favorecer a la parte promovente al afirmar dentro de sus deposiciones “solicito se haga justicia para que al señor Pavell le sea resarcido el daño que se le ha ocasionado”, en tal sentido, se encuentra incursa dentro una de las causales de inhabilidad relativa para rendir declaración prevista en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, .
Parte demandada:
Este juzgado deja expresa constancia que la parte demandada ni por sí misma ni por medio de apoderado judicial promovió medio de prueba alguno, dentro de la oportunidad legal establecida al efecto. Así se declara.
IV. De los informes y sus observaciones presentados por las partes
En fecha ocho (08) de febrero de (2.001), la abogada Nelly Castellano en su carácter de apoderada actora presentó escrito de informes conjuntamente con medios de prueba en copia simple y copia certificada.
Ahora bien, en este estado resulta prudente realizar un cómputo de los días de despacho transcurrido desde el fenecimiento del lapso de evacuación de pruebas, hasta llegar al término de la presentación de los informes de las partes, y al efecto tenemos que transcurrieron los siguientes días de despacho, a saber: Diecinueve (19) de enero, Veinte (20) de enero, Veinticuatro (24) de enero, Veinticinco (25) de enero, Veintiséis (26) de enero, Veintisiete (27) de enero, Veintiocho (28) de enero, Treinta y Uno (31) de enero de (2.011) , primero (01) de febrero, dos (02) de febrero, tres (03) de febrero, siete (07) de febrero, ocho (08) de febrero, nueve (09) de febrero y diez (10) de febrero de (2.011).
Del anterior cómputo se evidencia que el décimo quinto (15°) día para la presentación de los informes de las partes correspondió el día diez (10) de febrero de (2.011).
Aún y cuando la presentación del escrito de informes de la parte actora fue intempestiva por anticipada, no es menos cierto que, mediante diligencia de fecha diez (10) de febrero de (2.011), la apoderada actora ratificó el escrito presentado.
Sin embargo, del análisis del referido escrito no se pueden extraer elementos determinantes que contribuyan con el esclarecimiento de los hechos debatidos y los medios de prueba promovidos en dicha oportunidad no serán objeto de valoración dada su extemporaneidad, con excepción del instrumento público que corre inserto en los folios ciento cuarenta y cuatro (144) y ciento cuarenta y cinco (145) del expediente.
Así mismo, la abogada Magaly Josefina Caraballo actuando con el carácter de apoderada judicial de la demandada, dentro de la oportunidad legal pertinente presentó escrito de observación a los informes presentados por la actora.
Es preciso dejar constancia que este Tribunal no se pronunciará sobre los alegatos expuestos en los capítulos I, II, III, IV y V del escrito de observación a los informes presentado por la representación judicial de la demandada, toda vez que en los mismos se intenta rebatir los alegatos expuestos en la demanda, siendo que dicha oportunidad había precluído sobradamente. Así se declara.
Por otra parte, alega la apoderada judicial de la demandada que hubo vicios en la citación practicada por cuanto su representada no vive en la dirección indicada por la parte actora y donde señaló el Alguacil de este Juzgado haber practicado la citación de la demandada, esto es, en el Barrio San Ramón, calle 21, casa signada con el N° 16-76 en jurisdicción del Municipio San Francisco del estado Zulia.
A este respecto resulta conveniente señalar a la parte demandada que si bien es cierto en varias oportunidades del iter procedimental la representación judicial del demandante indica que la demandada vive en El Mojan, no es menos cierto que, en las actas del expediente consta al folio cuarenta (40) del expediente copia fotostática del Registro de Información Fiscal de la demandada, del cual se evidencia que su domicilio fiscal es justamente la dirección en la que fue practicada la citación por el Alguacil de este Tribunal.
Por manera que, es preciso indicarle a la representación demandada que presuntas violaciones de este tipo, como por ejemplo, violación al derecho a la defensa por error en la citación, no pueden ser sencillamente alegadas sin algún medio de prueba que sustente tal alegación, en tal virtud, debe forzosamente este sentenciador declarar IMPROCEDENTE dicho pedimento. Así se declara.
IV. Motivación para decidir
Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:
Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.
Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique “la consumación del contrato definitivo”.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195).
Así mismo, resulta importante traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Recurso de Interpretación signado con el N° 2005-000331, Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez, donde se estableció:
“[….] Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidos de manos de (sic) opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…”
Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece:
Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado).
De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio jurídico a efectuarse por medio del mismo, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-.
En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que el documento autenticado contentivo de la opción a compraventa suscrito por el demandante y la demandada de autos, estableció las pautas u obligaciones preliminares con el objeto de perfeccionar un fututo contrato de venta.
Así las cosas, consta en las actas procesales específicamente a los folios once (11), doce (12) y trece (13) del expediente, documento original –no impugnado- del último contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes intervinientes.
Del referido contrato se evidencian las condiciones de validez temporal del mismo, específicamente en la cláusula cuarta del mismo se evidencia “…El plazo de tiempo de la presente promesa bilateral de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prorroga, igual y sucesiva contados a partir del día seis de diciembre de 2008, para tramitar todo lo relativo a la adquisición del inmueble descrito y la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual podrá otorgarse en cualquier día dentro del termino establecido en esta cláusula”.
De lo anterior se deduce que el promitente comprador tenía ciento veinte (120) días continuos según la cláusula cuarta del contrato, contados desde el día seis (06) de diciembre de (2.008) para tramitar lo relativo al crédito para la adquisición del inmueble, dicho lapso de ciento veinte (120) días continuos venció el día seis (06) de abril de (2.009).
Esto es así, por cuanto, aún y cuando la cláusula quinta del referido contrato de opción a compra-venta, señale que el lapso de validez establecido fue de ciento veinte (120) días continuos, más treinta días (30) continuos de prorroga, se interpreta claramente que, dicha indicación fue un error de transcripción, toda vez que, de la redacción del inicio de la cláusula quinta se evidencia claramente que el lapso de la opción a compra es, el establecido en la cláusula cuarta, al indicar expresamente la cláusula quinta lo siguiente “....QUINTA: Se ha convenido igualmente en que una vez que haya transcurrido el termino establecido en la CLAUSULA CUARTA de este contrato….”, por lo cual, este juzgador tiene como válido el lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato, por evidenciarse que esa fue la verdadera voluntad declarada al momento del otorgamiento del contrato. (subrayado y resaltado de este juzgado).
Ahora bien, determinado como fuera, la fecha tope para el otorgamiento del documento de compra-venta del inmueble objeto de litigio, es preciso evaluar si dentro de ese lapso de tiempo la demandada incumplió con algunas de las obligaciones derivadas del contrato de opción a compra venta autenticado en fecha veintitrés (23) de enero de (2.009) por las partes intervinientes, y para ello, resulta conveniente puntualizar cuales fueron esas obligaciones asumidas por la promitente vendedora, a saber:
1. Conforme a la Cláusula Primera la demandada se obligó a vender al ciudadano Pavell Romero, el inmueble de su propiedad identificado en el referido contrato.
2. Conforme a la Cláusula Cuarta la demandada se obligó a vender el inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta dentro del plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir del día seis (06) de diciembre de (2.008).
3. Conforme a la Cláusula Sexta la demandada se obligó a vender el inmueble descrito en el contrato libre de todo gravamen, con las correspondientes solvencias ocasionadas por servicios públicos y privados de que este dotado el inmueble y libre del pago de impuestos nacionales y municipales, en todo caso se obligó a hacer la tradición legal del inmueble y a responderle del saneamiento conforme a la Ley.
Ahora bien, detallado lo anterior no observa este sentenciador que haya constancia en las actas del expediente que la demandada de autos haya incumplido algunas de las obligaciones previstas en el contrato de opción a compra-venta.
En este sentido, se evidencia de las pruebas consignadas y analizadas, la expedición de las solvencias del inmueble dentro del lapso de validez de la opción de compra-venta.
Así mismo, se observa de la certificación de gravamen consignada que para la fecha once (11) de noviembre de (2.011) no existía ninguna medida ni preventiva ni ejecutiva sobre el inmueble dado en opción a compra, ni mucho menos gravámenes hipotecarios.
Por otra parte, de las actas del proceso no se evidencia que el demandante y promitente-comprador haya instado o solicitado a la ciudadana Edilsa Elena Bravo Fuenmayor se procediera al otorgamiento del documento definitivo de propiedad sobre el inmueble, y, que ésta se hubiese negado a perfeccionar la compra.
En este punto resulta propicio transcribir literalmente lo alegado por el actor en su escrito libelar cuando afirma “CIUDADANO JUEZ, por convenio de ambas partes, este contrato tuvo que ser renovado, en todo su contenido, es decir, por el mismo tiempo de CIENTO VEINTE DIAS MAS 30 DE PRORROGA, a los fines de que a mi mandante le aprobase el crédito, debido a que por inspección realizada por el perito de la entidad bancaria BANESCO, donde se estaba tramitando el crédito, al ir hacia el inmueble pudo constatar que la planta alta no tenia vía de acceso por la escalera solo una escalera provisional de bombero, por lo que le indico a mi mandante que el crédito no se aprobaría si esto continuaba en esta situación, mi mandante le pidió a la promitente vendedora celebrar de nuevo otro contrato anulando el anterior a los fines de que cumpliera la promitente vendedora en construir una escalera, para que mi mandante pudiese obtener el crédito, y ésta renovó con mi mandante el contrato de opción a compra en fecha 23 de enero del año 2.009, por ante la Oficina de Notaria (sic) Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 16, tomo 8.,de los libros de autenticaciones…” (sic) (negrillas y subrayado del juzgado).
Por otra parte, indicó la parte actora en su escrito de informes lo siguiente: “Ahora bien ciudadano Juez, Se contrata al ciudadano RAMON TINAURE, para que le hiciese los trabajos de construcción a la escalera, como en efecto se hizo, al hacer de nuevo la inspección el Perito bancario, pudo detectar que la escalera construida todavía no estaba en condiciones para servir de acceso a la planta alta, por lo que le solicito a mi mandante, realizarle ciertas mejoras, fue entonces que mi representante, le informo esta situación a la promitente vendedora, y ésta se negó rotundamente, a repararla como lo indicaba el perito, es decir, manifestando que si a esa escalera querían hacerle otras modificaciones, las hiciese mi mandante, pero con su dinero, cosa que no acepto y así transcurrió treinta (30) días, del lapso de opción a compra, en discusiones para la decisión a tomar sobre este particular, que buscara la solución pero que ya no le iba a dar más plazo, que no podía cumplir con devolver el dinero establecido en el contrato, y a eso, ya había transcurrido además de los treinta días (30), quince (15) días más”. (sic) (negrillas y subrayado del Tribunal).
De las transcripciones que anteceden se pone de manifiesto los hechos que a juicio del demandante y promitente comprador impidieron el perfeccionamiento de la compra-venta acordada por las partes intervinientes; en este sentido, evidencia quien hoy juzga que, la parte actora en la presente causa y promitente comprador del inmueble objeto de litigio plantea como razón impeditiva del perfeccionamiento del contrato de compra-venta el hecho que “la demandante no realizó la escalera al inmueble tal y como lo requerían los peritos de la entidad bancaria, para que al promitente comprador pudieran aprobarle el crédito”.
Luego de esto, finalmente se construyó una escalera, la cual, no cumplió con los requerimientos de la entidad financiera donde el promitente-comprador iba a optar por el crédito, en atención a ello, la entidad financiera le exigió al promitente-comprador que efectuara unas mejoras a la escalera realizada, y éste le solicitó a la demandada que realizara por su cuenta las mejoras a la escalera –a los fines de que le aprobasen el crédito al promitente-comprador-.
Es el caso que, la demandada de autos y promitente-vendedora se negó a dar cumplimiento al requerimiento del promitente-comprador, con respecto a lo de la reparación de la escalera, en ese sentido, transcurrió el tiempo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, sin que al demandante le hubiesen aprobado el crédito para la adquisición del inmueble.
Ahora bien, en puntos anteriores este Juzgador estableció claramente cuales eran las obligaciones que le imponía a la promitente-vendedora, el contrato de fecha 23 de enero de 2.009, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 16, tomo 8 de los libros de autenticaciones, celebrado con el ciudadano Pavell Romero, en su condición de promitente-comprador.
De un estudio detallado del referido contrato, no se observa que por medio del mismo, la ciudadana Edilsa Bravo Fuenmayor, se haya comprometido u obligado a construir escalera alguna en el inmueble objeto de litigio; contrario a ello, la cláusula octava del contrato en referencia refiere expresamente lo siguiente: OCTAVA: EL PROMITENTE COMPRADOR declara expresamente que el inmueble objeto de esta PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA será recibido en las mismas condiciones de habitabilidad y uso, en que se encuentra actualmente y totalmente desocupado, lo cual ha sido aceptado conforme, quedando claro que no admitirán reclamaciones posteriores relacionadas con el inmueble opcionado.
De la cláusula transcrita anteriormente se desprende un acto voluntario de aceptación por parte del promitente comprador, de las condiciones de habitabilidad en que se encontraba el inmueble que le fuera dado en opción a compra.
En razón de ello, mal puede el demandante de autos, afirmar que el contrato de compra-venta no se perfeccionó por causas imputables a la promitente-vendedora, por no haber accedido ésta a construir una escalera al inmueble dado en opción a compra.
De los alegatos y probanzas acaecidos en el iter procedimental, queda claramente evidenciado para este sentenciador que la demandada de autos no incumplió el contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha 23 de enero de 2.009 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, con el demandante ciudadano Pavell Romero, por cuanto, dentro de sus obligaciones no se encontraba la de construir una escalera al inmueble dado en opción. Así se declara.
En tal sentido, mal puede pretender el demandante establecer obligaciones en detrimento de la demandada, mas allá de lo acordado en el negocio jurídico que los vincula, no en vano la norma adjetiva en el artículo 1.159 del código civil, señala que los “contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”; así las cosas, la parte demandante en la presente causa no demostró que el incumplimiento señalado haya sido por causas atribuibles a la demandada, por ello, mal puede prosperar en derecho la pretensión incoada por el ciudadano Pavell Romero.
Consecuencia de las consideraciones precedentes, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la pretensión incoada por la parte actora ciudadano Pavell Alberto Romero Fuenmayor, y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.
V. Dispositiva
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentada por el ciudadano Pavell Alberto Romero Pérez en contra de la ciudadana Edilsa Elena Bravo Fuenmayor, identificados suficientemente en actas; todo de conformidad con los fundamentos antes expuestos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los veinticinco (25) días del mes de Abril del año Dos Mil Once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Carlos Rafael Frías La Secretaria,

María Rosa Arrieta Finol
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde (12:50 p.m) quedando registrado bajo el N°______.
La secretaria,

María Rosa Arrieta Finol











CRF/MRAF/icv.
Exp. Nro. 12.695.-