TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.271-2.011
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano NESTOR ENRIQUE PETIT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.510.965, debidamente asistido por el abogado Humberto García Alvarado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 112.787, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana NERLYN JOSEFINA ROMERO FERRER, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.137.334, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 13 de Diciembre de 2.010, en la misma fecha se ordenó la citación de la demandada NERLYN JOSEFINA ROMERO FERRER, la cual se configuró en fechas 14 de Marzo de 2.011, según se evidencia de exposición realizada por el alguacil de este Juzgado en esa fecha, quedando a partir de esta fecha emplazada la demandada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente, dando el accionado contestación en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales corren insertas en las actas procesales de éste expediente y fueron admitidos en fecha 23 de Marzo de 2.011 y 08 de abril de 2.011. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que entre su persona y la demandada, existe una relación contractual, específicamente un contrato de Opción a Compra, celebrado de manera privada, en fecha tres (03) de noviembre del año 2.009, cuyo objeto en calidad de opción a adquirir es un inmueble (casa) ubicado en la Urbanización Cuatricentenario, Sector 2, Calle 25 y signada con el N° 33, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicha vivienda se encuentra construida en extensión de terreno, propio a la precitada ciudadana, adquirió a través del instituto Nacional de la vivienda (INAVI) y cuenta con aproximadamente una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2). Ahora bien, se puede observar que la cuarta cláusula del contrato fijo el monto de la opción en DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) los cuales fueron entregados y cancelados en su totalidad a la vendedora en dinero efectivo a su entera y cabal conformidad en el mismo acto por su parte, dejando como constancia la firma de la accionada, así como sus huellas dactilares en la parte inferior izquierda del contrato en cuestión.
Igualmente alude la parte accionante que en vista de la aparente buena de fe de la vendedora se propuso a realizar la única diligencia pertinente a la adquisición de dicho inmueble como lo son los planos catastrales, es decir, ubicar al ingeniero que realiza dicho trabajo; se habla de la única ya que según lo establece en la cláusula Quinta del contrato, la Promitente vendedora se comprometió a realizar el pago de las solvencias y demás requisitos exigidos a fin de protocolizar el documento de venta definitiva y hacer la entrega efectiva del inmueble, todo en un lapso menor de ciento cincuenta (150) días contados a partir de la firma del contrato privado, más treinta (30) de prórroga, igualmente estipulado en la tercera cláusula del contrato en cuestión.
Alega el actor que su mejor intención era realizar todas las gestiones en el tiempo estipulado para poder así adquirir el inmueble y no ser ejecutado en su contra la cláusula penal del contrato, pero es el caso, que efectivamente logró obtener los planos catastrarles para el mes de marzo del año en curso, estando de esta forma dentro de los ciento cincuenta días limite, según se puede constatar de la información presentada en la Cédula catastral del plano de mensura, al igual que su formato digital.
Alega de la misma manera la parte demandante que no obstante, al tratar de contactar a la demandada para así finiquitar la venta, la misma se niega a realizarla, únicamente alegado que ya no deseaba realizar la venta: en vista de la situación procedo a informarle que debe cumplir con la cláusula sexta del contrato la cual reza lo siguiente: SEXTA: En el caso de que no se llevare a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA, podrá de pleno derecho rescindir el presente contrato y quedara en beneficio el treinta por ciento (30%) de la cantidad recibida en arres, es decir, la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) como indemnización de los daños y perjuicios causados; en caso contrario si la venta no se llegare a efectuar por causas o razones imputables a la PROMITENTE VENDEDORA, EL PROMITENTE COMPRADOR podrá de pleno dejar sin efecto jurídico el presente contrato, estando la obligada la PROMITENTE VENDEDORA a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción de compra venta, mas el treinta por ciento (30%) de dicha cantidad, como indemnización por daños y perjuicios causados.
Alude de la misma forma el actor que cabe señalar que desde el mes de marzo del presente año ha tratado por todos los medios de contactar y de solventar la presente situación, de manera extrajudicial, siendo todo infructífero ya que dicha ciudadana se niega a verme o contestar sus solicitudes, constituyendo así el motivo por el cual presento formal demanda en contra de la precitada ciudadana, por sus obligaciones como vendedora.
De la misma manera indican el actor que acciona contra la demandada para que cumpla con la obligación estipulada en la cláusula Sexta del contrato, que no es otra que la devolución integra de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs, 10.000.oo), así como el TREINTA PORCIENTO (30%) de dicha suma por daños y perjuicios, tal como se encuentra estipulada la cláusula Sexta del contrato, además de los intereses moratorios e indexación, generados hasta que se dicte sentencia; Así mismo, solicita a quien le corresponda conocer de esta demanda que obligue al pago de la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) por daños y perjuicios ocasionados debido a que incurrí con todos los gastos para perfeccionar la venta, como los Honorarios Profesionales del Ingeniero Rafael Nones, quien realiza los planos de mensura, sin mencionar los gastos ocasionados por mudanza de la vivienda que tenia en alquiler.

Por su parte la accionada que es el caso que el día tres (03) de Noviembre de 2.009, suscribió un contrato privado de Opción de Compra Venta de un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Cuatricentenario, Sector 2, calle 25, casa N° 33 en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; con el demandante. Ahora bien, en el precitado contrato las partes formales del mismo, es decir mi persona como PROMITENTE VENDEDORA y la del Ciudadano Nestor Enrique Petit en su carácter de PROMITENTE COMPRADOR, se comprometen a ejecutar obligaciones bajo la condición de un acontecimiento que suceda en el termino estipulado en el contrato de opción de compra-venta, en este sentido la obligación principal a cumplir por parte del PROMITENTE COMPRADOR, era la de calificar como solicitante de un Préstamo Hipotecario para adquirir vivienda propia en la Entidad Bancaria de su preferencia, situación esta, que no cumplió la parte actora, es decir no reunió los requisitos de ley ni Reglamentario que exige y pide cualquier Banco Nacional o Privado para hacerse acreedor de un Crédito Hipotecario, siendo la verdadera causa por lo cual el accionante no cumplió el lapso del contrato mas la prorroga, estipulado en la clausura tercera y como consecuencia incurre en la penalización establecida en la cláusula sexta del precitado contrato.-
Alega la demandada que en este orden de ideas, puede afirmar que los tipos de Contrato de Opción de Compra-venta están enmarcadas en el contexto legal el Legislador Patrio ha denominado en el CAPITULO II, SECCION I del código civil; como Obligaciones Condicionales, que el caso en concreto la consagra en su artículo 1206, que a tenor dice: Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo a expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Omisis. De acuero a lo expuesto, el Demandante ciudadano Nestor Enrique Petit, no cumplió ni ejecuto las obligaciones estipuladas en el contrato que suscribió conmigo, es decir como causa imputable a el, por tratarse de una compra-venta futura a través del Régimen de Ley de Política Habitacional, en ese sentido debía realizar las gestiones pertinentes ante Una Entidad Bancaria y así calificar como solicitante de un préstamo bancario, pero es el caso que en ningún momento me presento ni me mostró dichos recaudos, evidentemente porque no reunió ni consignaría en la Entidad Bancaria respectiva los documentos siguientes, tales como: Constancia de trabajo de ingreso propio comprobables, Constancia de estar cancelado el requisito de Ley de Política Habitacional, Certificación de Ingreso y Balance Personal de su persona emitida, visada y auditada por un Contador Publico, avalúo del inmueble, cuenta de ahorro, y sobre todo el requisito fundamento de esta acción como lo es el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, otorgado por ante una Oficina Notarial.
Por otro lado alega la demandada que como consecuencia a lo planteado; el Demandante en el libelo de su demanda se concreta en alegar que no materializamos el contrato de opción de compra-venta objeto de esta causa, a su decir por no haber cumplido su persona con lo estipulado en la cláusula quinta del precitado contrato, situación esta evidentemente falsa, había cuenta que por esa condición establecida en la pre-nombrada cláusula no fue el motivo por el cual no firmaron el contrato definitivo de compra-venta, la verdadera razón de no haberse finiquitado con el contrato definitivo es atribuida a causa imputable al Promitente Comprador, por no cumplir en el lapso de 150 días más 30 de prorroga establecido en la cláusula tercera del contrato que suscribieron, con los requisitos y documentos que exige la Banca Publica y Privada para OPTAR A UN CREDITO HIPOTECARIO para adquisición de vivienda familiar.
Alude la accionada que en ocasión a lo antes expuesto, el demandante, parte actora en esta causa una vez vencido el plazo más la prorroga estipulado en el contrato de opción de Compra Venta que suscribieron, es decir ciento ochenta (180) días mantuvimos conversaciones en varias ocasiones y de su parte le manifestó verbalmente la rescisión del contrato por haber incurrido el, en el incumplimiento de la Cláusula Sexta por causa imputable a su persona y en consecuencia por penalización a su falta de cumplimiento quedaría a mi beneficio la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000.oo) por concepto de retención del treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada en arres por el Promitente Comprador que fue la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs 10.000.oo) en ocasión a los daños y perjuicios que le ocasiono por el retardo y perdida de tiempo por su incumplimiento en el contrato objeto de este juicio. Asimismo le manifestó que le entregaría inmediatamente la cantidad de dinero que le correspondía, es decir el monto de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,oo), dinero este que se negó a recibirla e inclusive con palabras soez, siendo ese momento el día 18 de Mayo del año 2.010, fecha esta ultima que por ultima vez converse con el actor.
Así mismo alega la demandada que entre el demandante y su persona suscribieron un contrato de opción de compra venta privado, mediante la cual ambas partes debían ejecutar y cumplir con unas obligaciones intrínseca del contrato, se evidencia a todo evento por los alegatos esgrimidos y la defensa de fondo interpuesta por su persona que el Demandante no ejecuto con su obligación en el contrato antes señalo, entonces le nace el derecho como parte formal y agraviada en el contrato que suscribí con el actor de NEGARSE A EJECUTAR SU OBLIGACION, tal y como lo establece el principio civilista latín de la exceptio no adimpleti contractus, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1.168 del Código Civil; que dice: En los contrato bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya…Omissis.
Indica la demandada que como corolario a lo planteado se constata que no le adeuda al Demandante la cantidad de 10.000,oo Bolívares ni el treinta por ciento (30%) por supuesto daños y perjuicios ocasionados, ni tampoco transgredí lo que establece la cláusula sexta ni ninguna otra del contrato que suscribieron ambos. En cuanto a la cantidad de dinero de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) que indica que le adeuda, la misma la reconoce y esta dispuesta a entregarla y una vez recibida por el accionante, el despacho homologue el acuerdo y le otorgue al mismo el carácter de cosa juzgada y de por terminado la presente causa.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.-
1.- Invoca el mérito favorable que arrojan las actas y documentos contenidos en la presente causa a su favor, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, páginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve los siguientes documentos Copia simple del acta de Matrimonio de los Ciudadanos NESTOR PETIT y MARY ISABEL GARCIA, ambos plenamente identificados, este medio probatorio se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; Original de constancia de trabajo, emitida por la unidad Educativa Manolo Muchacho, en donde se refleja el cargo y sueldo de la Ciudadana MARY ISABEL GARCIA, la misma por emanar de tercero debió ser ratificada durante desarrollo del juicio, por medio de la prueba de información, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto la misma no fue ratificada este Juzgado lo desecha y no los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-; Original de Revisión de Ingreso, realizado por la Licenciada MARIA RINCON, suficientemente visado ante el Colegio de Contadores Públicos, a favor de la Ciudadana MARY ISABEL GARCIA, la misma por emanar de tercero debió ser ratificada durante desarrollo del juicio, por medio de la prueba de información, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto la misma no fue ratificada este Juzgado lo desecha y no los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-; Originales de Informe de Preparación y Balance Personal, efectuado y visado por la misma licenciada, realizado a nombre de la ciudadana MARY ISABEL GARCIA, la misma por emanar de tercero debió ser ratificada durante desarrollo del juicio, por medio de la prueba de información, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto la misma no fue ratificada este Juzgado lo desecha y no los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-; Copia certificada de Declaración Jurada, debidamente autenticada por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, Estado Zulia, el siete (07) de Abril del 2.010, según el N° 22, tomo 05, cuyo otorgante es la ciudadana MARY ISABEL GARCIA, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA.-
1.- Promueve documento de Solicitud de Crédito Hipotecario emitido por el BANCO BICENTENARIO, copia que no aporta ningún medio probatorio destinado a demostrar algún hecho controvertido, de manera que por lo que la misma no es apreciada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

De las actas procesales se desprende que la parte demandante reclama el cumplimiento de la cláusula Sexta del contrato de Opción a compra venta celebrado en fecha 03 de Noviembre de 2.009, entre las partes, y en tal sentido que le devuelva la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000.oo), así como el TREINTA PORCIENTO (30%) de dicha suma por daños y perjuicios, así mismo, solicita que le corresponda conocer de esta demanda que obligue al pago de la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) por daños y perjuicios ocasionados, derivado a que la venta no se materializó por causas imputables a la accionada, por su parte la demandada alude que la venta no se materializó por causas imputables al actor, por no realizar la misma dentro del plazo estipulado en el contrato de opción a compra, por lo que solo se quedara con el 30% de la cantidad recibida en arras y el remanente debe reintegrarlo, por lo que durante el proceso ambas partes tenían la carga de demostrar cada una de sus alegaciones, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

Observa esta Juzgadora del contrato de opción a compra celebrado en fecha 03 de Noviembre de 2.009, documento éste que le merece fe a esta Juzgadora por cuanto el mismo no fue desconocido, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento. Así se Decide.- que las partes establecieron en la cláusula Tercera que el lapso para el término de la opción era de ciento cincuenta días contados a partir de la fecha cierta del presente documento, más treinta días de prórroga, por lo que teniendo el documento fecha cierta de 03 de Noviembre de 2.009, es a partir de esta fecha que inicia el lapso de la opción a compra hasta el 03 de Abril de 2.010, más una prórroga hasta el 03 de Mayo de 2.010; aprecia igualmente esta sentenciadora que del referido contrato que el mismo no contiene obligaciones que cumplir durante la vigencia de la opción a compra, es decir, las obligaciones que se desprenden son para el promitente comprador cancelar el remanente de la venta al momento de la protocolización del documento traslativo de propiedad y entrega del inmueble, y para la promitente vendedora entregar el inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, y las solvencias y demás requisitos exigidos a fin de protocolizar el documento de la venta; de igual manera del contrato se desprende que en caso de no materializarse la venta por causas imputables a la promitente vendedora esta debía reintegrar la totalidad de la cantidad dada en arras, más un treinta por ciento de dicha cantidad como indemnización de los daños y perjuicios, y en caso que la venta no se llevara a efecto por causas imputables al promitente comprador la promitente vendedora podría rescindir del contrato y quedarse con el treinta por ciento de la cantidad dada en arras y reintegrar el remanente, por lo que del contrato se desprende que la obligación del promitente comprador era la cancelación dentro del lapso establecido del monto de la venta al momento de la protocolización del documento traslativo de propiedad y por parte de la promitente vendedora entregar el inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, y las solvencias y demás requisitos exigidos a fin de protocolizar el documento de la venta, luego de una revisión de las actas y principalmente de los medios probatorios aportados por las partes se ha podido constatar que el demandante no demostró sus alegatos, y en aplicación al contenido del contrato de opción a comprar se desprende que su obligación era cancelar el remanente de la venta dentro del lapso establecido, y de las actas no se desprendió que el mismo demostrara haber cumplido con esta obligación, por lo cual se concluye que el incumplimiento del contrato recayó en el promitente comprador hoy demandante, por lo que la obligación de la promitente vendedora hoy demandada solo era entregar el inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, y las solvencias y demás requisitos exigidos a fin de protocolizar el documento de la venta, motivo por el cual no prospera la pretensión de la parte actora por no haber demostrado el cumplimiento de la obligación contraída en el documento fundante de la presente demanda. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano NESTOR PETIT contra NERLYN ROMERO.-

Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadano NESTOR PETIT, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintinueve días del mes de Abril de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-