TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3525-10.
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana VIOLETA MARGARITA GOVEA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad No. V.-7.775.129, y de este domicilio, asistida por el abogado en ejercicio JORGE LUIS PRIETO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.523, y con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos REINALDO JAVIER CONTRERAS y LIZBETH PEREZ VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 9.784.025 y 6.747.614, respectivamente y de igual domicilio, siendo admitida por auto de fecha 02 de diciembre de 2010.

ANTECEDENTES PROCESALES.

Alegatos de la Parte Actora
Expone la actora en su Libelo de Demanda, que el día 8 de Noviembre de 2005, celebró ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el Nº 62, Tomo 114, de los libros de autenticaciones, contrato arrendaticio con los ciudadanos REINALDO JAVIER CONTRERAS y LIZBETH PEREZ VILLALOBOS, sobre un inmueble conformado por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Lago Azul, Edificio Río Limón, Piso 2, Apartamento 2B, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Danigno de este Municipio Maracaibo Estado Zulia, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran determinados en el documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 1 de febrero de 1989, con un canon mensual de TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 330, oo), pagaderos por los arrendatarios en los ocho (8) primeros días de cada mes, como se estipuló en la Cláusula Tercera del referido contrato arrendaticio. Igualmente señala la actora que en la Cláusula Cuarta de la convención arrendaticia se estipuló que la falta de pago de dos (2) mensualidades, o cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas por los Arrendatarios daría derecho a la Arrendadora a rescindir del presente contrato.
En cuanto a los incumplimiento atribuidos a los accionados en la demanda como causal para pedir el Desalojo del inmueble litigioso, se destaca que los Arrendatarios adeudan treinta y seis (36) meses de arrendamiento, correspondiente al periodo comprendido entre agosto y diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008; enero a diciembre de 2009 y los meses transcurridos entre enero a noviembre de 2010, lo que arroja un total de pensiones vencidas por un monto de TRECE MIL OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 13.080, oo).
Por otra parte se agrega en la demanda, que los arrendatarios adeudan igualmente obligaciones por concepto de cuotas de condominio causadas en los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 150,oo), cada una de ellas, lo cual hace un total de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.650,oo), Se estima la demanda en la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 14.730,oo),equivalente a doscientos veinte siete Unidades Tributarias (227 U.T.).
Se destaca como un elemento de interés procesal para determinar la naturaleza del contrato, que su duración se fijó por seis (6) meses, a partir del 8 de octubre de 2005, prorrogable por un periodo igual, a menos que cualquiera de las partes manifestara lo contrario por escrito con treinta (30) días de anticipación. En torno a estos antecedentes, se concluye en la demanda que, a pesar de que el contrato en su inicio se caracterizó por ser una relación arrendaticia “a tiempo determinado”, su naturaleza cambia o se modifica a la de un contrato “a tiempo indeterminado” tomando en cuenta que a la finalización del plazo inicial, no hubo la manifestación escrita por parte Arrendadora.
Con vista a la narración de los hechos libelados la accionante fundamenta su pretensión de Desalojo y Cobro de Pensiones arrendaticias en los artículos 33 y 34 Literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por ultimo, observa el sentenciador que en la pretensión libelada aparece la afirmaron de la actora en cuanto a la existencia de un vinculo arrendaticio que vincula a las partes, con vista a un estado jurídico que se afirma fue violado por los demandados al haber incumplido con las obligaciones principales derivadas de la relación arrendaticia y muy concretamente en lo que se refiere a pensiones de arrendamiento y gastos de condominio. Sin embargo, al formularse la petición al Juez en cuanto a los alcances de la pretensión hecha valer en el proceso, se le solicita la declaratoria de Desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de las pensiones de arrendamientos insolutas, cuya cuantía también se reclama, al punto de solicitar la condena de las pensiones de arrendamiento que se causen durante la pendencia del proceso. Así mismo, debemos precisar que la sentencia que se dicte en esta oportunidad, solo podrá atender los pedimentos a los cuales nos hemos referidos y en ningún caso el Sentenciador podrá reconocer a la parte actora, retribución alguna por gastos de condominio tomando en cuenta que tal concepto no fue incorporado a la pretensión demandada, de modo que son los hechos alegados como fundamento de la pretensión los únicos que marcan los limites de la decisión judicial, al igual que los hechos aducidos como fundamento de la excepciones o defensas opuestas.

De los Actos Procesales.
De actas se evidencia que el día 10 de diciembre de 2010, la ciudadana VIOLETA MARGARITA GOVEA RODRIGUEZ, confiere poder Apud Acta ante el Secretario titular de este Juzgado a los profesionales del derecho LUIS PAZ CAIZEDO y ANGEL CIRO GONZALEZ MATOS, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.540 y 37.919, respectivamente, para que en su nombre representen y defiendan sus derechos e intereses en el presente juicio.
Así mismo, de actas se evidencia que el día 14 de diciembre de 2010, a petición de parte, se libraron los recaudos de citación de la parte accionada, siendo pagados los emolumentos al Alguacil Natural de este Despacho en esa misma fecha, como se evidencia de la exposición realizada por el mencionado funcionario. Así las cosas, se constata que en fecha 20 de diciembre de 2010, se practicó la citación personal de los demandados de autos, como lo certifica el Alguacil Titular en su exposición de esa misma fecha. De igual manera, se dió cumplimiento con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la fijación de las Boletas de Notificación, en la puerta del inmueble que ocupan los demandados, por cuanto se negaron a firmar el Recibo de Citación. Hay constancia en actas del cumplimiento de esas formalidades de Ley.

Alegatos de la Parte Demandada.
En relación a los alegatos hechos valer en el proceso, los ciudadano REINALDO JAVIER CONTRERAS y LIZBETH PEREZ, codemandados de autos, en fecha 16 de febrero de 2011, asistidos por el profesional del derecho JOSE ANGEL PEREZ HERRERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.231, presentaron por separado su escrito de contestación a la demanda, para admitir parcialmente los hechos expuestos por la parte actora y al mismo tiempo, hacer valer los medios defensivos idóneos para desvirtuar la pretensión del accionante en cuanto a los hechos no admitidos; cabe destacar que ambos presentaron escrito donde hacen valer iguales defensas, tanto para admitir hechos particulares, como para revertir aquellos que en su criterio son contrarios a la realidad fáctica existente entre las partes, de modo que, la relación que se hará en este fallo de los hechos expuestos por los accionados, abarcan la intervención particular de cada uno de los accionados. En las anteriores intervenciones se expuso lo siguiente:
Que convienen parcialmente en la demanda en el sentido de admitir como cierto los hechos afirmados en el Libelo, con la salvedad de que existen diferencias entre la sumas reclamadas con respecto a las obligaciones adeudadas en concepto de gastos de condominio, tomando en cuenta que la parte actora no dedujo lo pagado entre el mes de enero a septiembre de 2010, por la suma de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.450, oo), más el pago de la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 684, oo), por concepto de cuotas especiales, lo que arroja en su conjunto un total de DOS MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.134, oo), todo lo cual se evidencia de la relación y recibos emitidos por la Junta del Condominio del Conjunto Residencial Lago Azul, Edificio Río Limón, producidos en copias simples a través de tres (3) recibos de condominio y relación emitida por la Junta de Condominio del citado edificio. Por último solicitan la Prórroga Legal por noventa (90) días a partir de la fecha de la presentación al escrito de contestación.
En cuanto a los medios probatorios traídos por los demandados en sus respectivos escritos de contestación, debemos destacar que nos encontramos en un asunto en el que la admisión parcial de los elementos de hechos traídos por la parte accionante, conlleva a que la cuestión controvertida se reduzca a los puntos no admitidos en la contestación y se extiende este debate a los pedimentos formulados por los accionados para desvirtuar los efectos jurídicos alegados por la parte actora. En este sentido, se solicitó la Prórroga Legal.
Como se ha dicho, los accionados incorporan a su escrito de contestación copias simples de recibos emitidos por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Lago Azul, Edificio Río Limón, que conforme a lo dicho prueban pagos parciales de cuotas ordinarias y extraordinarias, causadas con cargo al apartamento Número 2B, que ocupan con el carácter de arrendatarios. Así, dada la naturaleza de los medios de prueba en examen, conviene a los efectos de esta decisión judicial realizar algunas consideraciones.
Precedentemente se dejó establecido, con vista a la precisión realizada de los términos a la que se contrae la pretensión contenida en la demanda y la contestación de los accionados, que la disputa entre las partes quedó reducida o limitada en principio a discutir en el seno del proceso lo relativo a la insolvencia atribuida a los accionados en cuanto al pago de los gastos de condominio, y quedó así descartada, la posibilidad de considerar las pensiones de arrendamiento como un elemento de hecho que amerite ser probado, ya que al ser reconocida como cierta la mora en los arrendamientos, estos extremos de hechos quedan fuera del debate.
No obstante a lo anterior, los demandados también cuestionan lo relativo a los gastos de condominio reclamados en juicio. Es este sentido, cabe destacar que los referidos gastos condominales no forma parte de la litis y como consecuencia de ello no representa un hecho sobre el cual deba ejercerse la actividad probatoria, tomando en cuenta que en nuestro sistema procesal los hechos que deben ser probados, esto es, aquellos sobre los que puede recaer una prueba, son los contenidos en la pretensión del actor y los incorporados por el accionado para desvirtuar el efecto jurídico alegado en la demanda, de modo que, si los gastos de condominio no formaron parte del petitum de la demanda, no tenían los accionados que entrar a negar y discutir en el desarrollo del Juicio la improcedencia de los mismos. Por lo tanto, la decisión judicial quedará limitada en cuanto a su génesis en determinar los aspectos que debe abarcar el fallo para cumplir con los requisitos intrínsecos previstos en el articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, a saber: La quaestio iuris, que se refiere al derecho aplicable, y la quaestio facti, que se reduce a establecer la verdad o falsedad de los hechos alegados por los litigantes como fundamento de la pretensión y de la contestación o defensa. Así deberemos precisar de seguidas, si en la norma jurídica general y abstracta invocada por la actora en su demanda, se subsumen los hechos concretos que integran el contradictorio, para así extraer la consecuencia jurídica que contempla la norma para ellos.
Es concluyente, ante semejante circunstancia determinar que el Sentenciador, se abstendrá de valorar y examinar tanto la legalidad como la pertinencia de las pruebas documentales presentadas en copia simple por los demandados al momento de rendir la contestación a la demanda, tomando en cuenta que el hecho objeto de prueba recae sobre un asunto no controvertido en la causa, por tal motivo, debe entenderse que no cabe la posibilidad de valor estas pruebas ya que están referidas a hechos no controvertidos en el proceso.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

Conforme a las posturas asumidas por las partes durante el debate judicial, se deja establecido, que en el fondo de la controversia, la parte accionada al momento de ejercer su medio de defensa a través de la contestación de la demanda, convino parcialmente en los términos de la pretensión contenida en el Libelo, al admitir su insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento descritas por la actora en su escrito libelar. La consecuencia que se deriva de la forma en que se resiste la pretensión, es la producir la reducción sustancial de los términos de la discusión.
Con respecto a las pensiones de arrendamiento reclamadas como causal de Desalojo, debemos precisar que sobre este punto, que al haber los accionados reconocido su estado de insolvencia, ello viene a constituir una aceptación parcial de los términos de la litis, que representa en este aspecto un abandono a la oposición o defensa para resistirse al cobro de las pensiones de arrendamientos insolutas.
No obstante lo anterior, la aceptación a la pretensión en los términos planteados, no puede técnicamente calificarse como un modo de autocomposición procesal, capaz de ponerle fin al proceso y al litigio con autoridad de cosa juzgada, tomando en cuenta que dentro de las defensas explanadas por los demandados solicitan del Tribunal les acuerde una Prórroga Legal por noventa (90) días, contados a partir del dieciséis (16) de febrero de 2011, oportunidad en la cual rindieron los accionados contestación a la demanda.
De modo que tal forma de proceder, no permite calificar la aceptación de los hechos libelados, como capaces de componer el objeto del proceso, al solicitar que el Juez les acuerde un privilegio previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo es la Prórroga Legal; de suerte que dicha solicitud hizo surgir lo que se conoce en la doctrina y la Jurisprudencia como las llamadas “defensas o excepciones de fondo”, que suponen la alegación de un hecho distinto que impide el nacimiento del derecho deducido por el actor y obligan al Juez a pronunciarse en la sentencia de mérito sobre un nuevo derecho insurgente en la causa.
En lo que respecta a las Solicitud de Prórroga Legal, no resulta procedente en el caso de autos, por cuanto los Arrendatarios se encuentran incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, como se deduce de la propia declaración de los accionados de encontrarse insolventes en el pago de una de sus obligaciones primarias, como lo es el pago arrendaticio. En consecuencia, la Solicitud de Prórroga contenida en la contestación de la demanda resulta improcedente en derecho, por no cumplir con el supuesto de hecho contemplado en el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo es la solvencia arrendaticia. ASI SE DECIDE
Por último debemos concluir que al encontrarse los demandados insolventes en el pago de los arrendamientos reclamados como lo hemos destacado en este fallo, hace procedente la pretensión de Desalojo contenida en la demanda, así como, la obligación a cargo de los Arrendatarios de satisfacer a favor de la Arrendadora VIOLETA MARGARITA GOVEA RODRIGUEZ, las pensiones de arrendamientos reclamadas montante a la suma de TRECE MIL OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 13.080, oo), así como aquellas que se han causado durante el trámite del presente proceso, es decir, las generadas entre los meses de diciembre de 2010 al mes de abril de 2011, que totalizan la suma de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1.650,oo), a razón de TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 330,oo) mensuales, para un gran total de CATORCE MIL SETESCIENTO TREINTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs.14.730,oo), suma esta que constituye la condena que en este fallo se le impone a los demandados REINALDO JAVIER CONTRERAS y LIZBETH PEREZ VILLALOBOS. ASI SE DECIDE.

DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana VIOLETA MARGARITA GOVEA RODRIGUEZ, en contra de los ciudadanos REINALDO JAVIER CONTRERAS y LIZBETH PEREZ VILLALOBOS y en consecuencia se ordena a los demandados a entregar a la parte actora el inmueble arrendado y quedan condenados igualmente a pagar la suma de CATORCE MIL SETESCIENTO TREINTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs.14.730,oo), por los conceptos antes expresados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, al primer (01) día del mes de abril de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ.

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ADANNY PEROZO.

En la misma fecha se publicó el anterior fallo que antecede, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 P.M), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho. Quedo asentado bajo el N° 39-2011.

EL SECRETARIO.