TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado RENÉ RUBIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.155, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del antes Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 1998, bajo el N° 15, tomo 122-A-Pro, domiciliada en la ciudad de Caracas del Distrito Capital, contra sentencia definitiva de fecha 4 de junio de 2010 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, venezolana, mayor de edad, abogada, titular de la cédula de identidad N° 9.725.030, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la sociedad recurrente; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró con lugar la demanda e improcedente la reconvención formulada, en consecuencia ordena a la parte demandada, otorgue el documento de compra-venta en el Registro, teniéndose como título la referida sentencia, así como la entrega material del inmueble y el pago de las costas, mientras que a la parte actora le ordenó el pago de la diferencia del precio acordado con la vendedora.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:
PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° 09-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 4 de junio de 2010, mediante la cual, el Juzgado Municipios a-quo declaró con lugar la demanda e improcedente la reconvención formulada, en consecuencia ordena a la parte demandada, otorgue el documento de compra-venta en el Registro, teniéndose como título la referida sentencia, así como la entrega material del inmueble y el pago de las costas, mientras que a la parte actora le ordenó el pago de la diferencia del precio acordado con la vendedora. Fundamentó su decisión en los siguientes términos:
“PUNTO PREVIO:
(...Omissis...)
Quedó palmariamente demostrado en actas, que la relación jurídica perfeccionada por las partes in causa es un CONTRATO DE COMPRAVENTA y no una Opción de Compra, puesto que se produjo un simple acuerdo de voluntades conforme al Artículo (sic) 1.474 del Código Civil, una recíproca voluntad de vender por parte de la vendedora sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A. y, la otra de comprar, por parte de la compradora, ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, sin que el mismo se encuentre supeditado a condición alguna, adoptando así este Tribunal, el criterio que se ha venido formando en la más reciente jurisprudencia y doctrina patria, que estamos ante una obligación de dar, y ello satisface los elementos necesarios para la existencia de la compra venta, independientemente de la terminología que pudieron atribuirle las partes, razón por la cual, este Operador de Justicia establece que la NATURALEZA JURÍDICA QUE VINCULA A LAS PARTES, LO ES, UN CONTRATO DE VENTA por reunir las siguientes características: Bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad, observando el Tribunal además, que existe promesa de venta u opción de compra venta cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito, circunstancia o condición, (…).
(...Omissis...)
Ahora bien, de las pruebas analizadas y valoradas, así como de las disposiciones legales aplicables al caso, se infiere que el punto álgido o médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no de las obligaciones contractualmente contraídas por las partes. (…).
(...Omissis...)
Por ello se afirma que el Derecho a la vivienda sea un derecho humano fundamental para el desarrollo y humanización de las relaciones familiares, siendo una obligación compartida entre el estado venezolano y la ciudadanía en general, darle cumplimiento a este derecho fundamental, por ello, en el dispositivo, que dictara este Operador de Justicia, en la Audiencia Oral (sic), se dejó establecido que, el Derecho a la Vivienda, a parte de ser un derecho humano, constituía un bien de primera necesidad y de orden público, consecuencia de lo cual, la señalada LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, que deviene del texto constitucional, ha de ser interpretada conforme al referido Principio de Progresividad, (…).
El imperativo que dimana de este principio es obligatorio para los Órganos de Poder Público, incluyendo al Poder Judicial, en el cumplimiento de su función de administrar justicia, de allí que, este Tribunal, ponderando las distintas obligaciones de las partes en la relación jurídica contractual, determinó, que de haberse dado la ejecución de las obligaciones de parte de la demandante, ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, la demandada no hubiese podido cumplir a tiempo su obligación, como se demuestra de los folios 151 y 152 del expediente, en los que se encuentra el permiso de habitabilidad otorgado por la Alcaldía de Maracaibo, Oficina de Catastro, en fecha 22 de noviembre de 2007, esto es, CINCO (05) meses después del término acordado, y es sólo en ese momento cuando la vendedora hubiese podido entregar el inmueble y otorgar la escritura correspondiente; pero a mayor abundamiento, en los folios del 172 al 214, corre copia simple del Documento de Parcelamiento (sic) del Conjunto Residencial (sic), en el cual se puede constatar, en una de sus notas marginales, que en el mes Febrero (sic) de dos mil ocho (2008), es decir, ocho (08) meses después del vencimiento del término se produce el primer otorgamiento o entrega registral del inmueble, de tal manera que como bien se observa de tales probanzas que constituyen instrumentos públicos, efectivamente la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., no podía cumplir a tiempo su obligación, por tanto, el alegato de contrato no cumplido está dentro de los límites y parámetros de la buena fe, razón por la cual, este Sentenciador, interpretó en forma progresiva, el dispositivo constitucional y de Ley que garantiza el pleno goce de los derechos fundamentales, en atención a la lealtad y probidad que deben mantener las partes en los contratos.
(...Omissis...)
En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, en declarar como en efecto se declaró en la Audiencia Oral (sic), Con Lugar (sic) la demanda y Sin Lugar (sic) la reconvención propuesta.”
(Negrillas del Tribunal de origen)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, asistida por el abogado ANTONIO VALBUENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 132.908, contra la sociedad de comercio PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., supra identificados, manifestando que suscribió inicialmente convenio denominado “contrato de opción de compra” el día 16 de mayo de 2005, sobre una parcela numerada 07-10 de la urbanización Oasis Country I Villas, con un área aproximada de ciento setenta metros cuadrados (170 mts2) y la casa quinta a construirse sobre la misma, estableciéndose precio de venta y considerando como sujeto a término suspensivo el cumplimiento de la tradición inmobiliaria para un lapso de veinticuatro (24) meses, luego en fecha 1 de junio de 2006 -según su decir- debido a la variabilidad de precios de construcción e imposibilidad de cumplir con la transmisión real se convino nuevo contrato, bajo la misma denominación y condiciones, con la sola extensión del precio y el lapso para el cumplimiento de la obligación de hacer de la vendedora; asimismo objeta la calificación jurídica de los contratos expresando que en realidad se trataba de contratos de compra-venta.

Señala que inmediatamente después del perfeccionamiento del segundo contrato resultaba obvio que a su extinción la empresa demandada no podía cumplir con sus obligaciones de hacer la tradición, como en efecto -según manifiesta- se evidenció para mediados del año 2008 cuando alega que la convocan para suscribir el instrumento de adquisición condicionado al pago de una suma dineraria mayor a la convenida, expresando al respecto, que ella fue pagando los montos que inicialmente se habían establecidos en el contrato hasta la imposibilidad que considera evidenció de parte de la vendedora de cumplir, lo que le estimuló para suspender en el tiempo del cumplimiento de su obligación, el pago de las cuotas conforme al artículo 1.167 del Código Civil. En resumen de todo lo anterior, pretende que se cumpla el contrato con el otorgamiento del título adquisitivo y la tradición del inmueble, y en caso de resultar improcedente la decisión solicita entonces se condene a la demandada a la indemnización de daños y perjuicios.

Se admitió la demanda por el procedimiento oral el día 11 de febrero de 2009, y agotados los trámites para la citación personal de la parte demandada sin lograrse, se ordenó la citación por carteles, sin embargo, habiendo transcurrido el lapso legal para la comparecencia de la accionada sin que esto ocurriera, mediante diligencia de fecha 14 de octubre de 2009, la misma demandante solicitó la designación de defensor ad litem, resultando designado el abogado ADELMO BELTRÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.899, quien aceptó, fue juramentado y notificado.

En fecha 3 de febrero de 2010 se presentó el abogado RENÉ RUBIO en representación de la sociedad demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. a darse por citado, y en fecha posterior consignó escrito de contestación a la demanda, contradiciendo y rechazando todos los alegatos fácticos expuestos en el escrito libelar, aceptando solo el acto de suscripción de contrato preparatorio de opción de compra-venta en fecha 16 de mayo de 2005, el cual afirma luego fue sustituido por acto novatorio correspondiente al otorgamiento de otro contrato de opción de compra-venta. En ese sentido adicionó, que la relación jurídica que vinculó a las partes fue a través de dicho convenio calificado -según su dicho- de mutuo acuerdo como de opción de compra, en virtud del cual la actora expresó su voluntad y promesa de adquirir un inmueble y en derivación la empresa reservó a su favor el mismo.

Sin embargo, afirma que la demandante incumplió con los pagos desde el 16 de septiembre de 2005, lo que alega hizo sobrevenir una ruptura contractual que permitiría la resolución del contrato, no obstante ambas partes decidieron rescatar la relación por medio del comentado acto novatorio involucrándose en un nuevo contrato en fecha 1 de junio de 2006, que comportó una renegociación e incremento del precio, imputándose las cuotas ya pagadas a la nueva opción como cuota de reservación según la cláusula cuarta, pero luego arguye que de estas nuevas cuotas mensuales pactadas solamente se pagó la primera, concluyendo que la accionante hizo dejación total de sus obligaciones contractuales incurriendo en el supuesto de resolución del numeral 4° de la cláusula octava del contrato, por lo que -según su criterio- no fue la sociedad demandada quien incumplió el convenio, siendo que la falta de pago fue en un tiempo muy anterior al vencimiento del plazo de doce (12) meses que se tenía como fecha tope para concluirse la construcción, incumplimiento que manifiesta hacía improcedente la pretensión de la actora y en consecuencia, propuso reconvención por resolución del contrato, derivado de tal incumplimiento de pago, solicitando asimismo la aplicación de la cláusula penal y comprometiéndose a la devolución correspondiente del remanente.

En fecha 23 de febrero de 2010 se admitió la reconvención propuesta y se fijó oportunidad para que la demandante-reconvenida presentara contestación a la misma, cumplida el día 3 de marzo del mismo año, con base a la que niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho de la pretensión de reconvención por considerarlos respectivamente falsos e improcedente, insistiendo en su alegato sobre la calificación del contrato como de compraventa, y adicionando que las conductas de incumplimiento que le fueron imputadas eran -según su criterio- la adopción lícita de conductas para asegurar su patrimonio ante el incumplimiento de la vendedora, que alega era verificable ahora a través de la constancia de habitabilidad.

Verificada la audiencia preliminar el día 10 de marzo de 2010, y frente a la insistencia de las partes en continuar con sus pretensiones y la promoción de documento, el Juez a-quo estableció definitivamente mediante acta de fecha 18 de marzo de 2010, que el debate probatorio se centraría en los supuestos incumplimientos que cada una de las partes ha afirmado como fundamentos de sus pretensiones y excepciones, y que la actividad jurisdiccional quedaba reducida a establecer cuál de las dos partes incumplió el contrato perfeccionado. Fijada oportunidad de promoción de las pruebas, sólo la parte demandada-reconviniente presentó escrito conforme al cual ratificó las documentales consignadas junto a su escrito de contestación y reconvención.
Ahora bien, la audiencia o debate oral se celebró en fecha 20 de mayo de 2010, oportunidad en la cual se dejó constancia de la insistencia de las afirmaciones de hecho y derecho de ambas partes expuestas en la demanda, contestación y reconvención; suspendiéndose el acto del pronunciamiento del dispositivo de la decisión a ser proferida, por el tiempo correspondiente, y reanudándose posteriormente el mismo día, en el que el sentenciador a-quo estableció que la relación jurídica que vinculaba las partes era un contrato de compra-venta y no una opción de compra en virtud del acuerdo recíproco de la voluntad de la demandada de vender y de la actora de comprar, considerando que de las documentales se evidenciaba que la empresa accionada no podía cumplir su obligación, y que si bien la demandante dejó de hacer los abonos del precio, se hizo en atención al incumplimiento que con seguridad se produciría, declarando en consecuencia con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, ordenando el otorgamiento del documento de compra-venta y la entrega material del bien, así como también que la parte actora hiciera el pago de la diferencia del precio.

En fecha 4 de junio de 2010, el Tribunal de Municipios extendió por escrito el fallo completo de la decisión proferida, todo ello en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra el cual fue ejercido el recurso de apelación en fechas 4 y 8 de junio de 2010 por el apoderado judicial de la sociedad accionada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, sólo la parte demandada presentó los suyos, denunciando inicialmente la incongruencia negativa del fallo apelado -según su criterio- por haber ignorado el Juez a-quo los alegatos constitutivos de la excepción del contrato no cumplido por su parte opuesta en la contestación y además como fundamento causal de la reconvención, con base al incumplimiento cronológico previo de la actora respecto del pago pautado que debió satisfacer en ocho (8) cuotas, incumplimiento culposo que determinaría la procedencia de la reconvención y que no fue rebatida por dicha parte, estimando por consiguiente la nulidad de la decisión recurrida. A continuación denuncia la violación de la Carta Magna por aplicación retroactiva de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, vigente desde el día 1 de febrero de 2010, que manifiesta fue implementada por el juzgador de municipios para dilucidar la controversia planteada, cuando -según su decir- los contratos suscritos y sus efectos atinentes a las situaciones de incumplimiento son de fechas anteriores a la comentada ley.

Por otra parte, expresó la existencia del error en la calificación de la situación de incumplimiento contractual estimando que hubo descontextualización en el tiempo pues debió verificarse previamente el incumplimiento comportado por la demandante. Asimismo fundamenta la excepción non adimpleti contractus, mencionando que la doctrina resalta la importancia que, a los efectos de evaluar la resolución del contrato, tiene el orden cronológico en que son convenidas las prestaciones de los contratantes, considerando que sería inaceptable apreciar como procedente la acción de cumplimiento, si el actor estuviere previamente incurso en situación de incumplimiento de sus propias obligaciones.

Por último alega el carácter comercial del contrato celebrado entre ambas partes, adicionando que la realidad era que la actora se encontraba en una negociación que transcendió al otorgamiento de mas de un contrato que involucró la adquisición de otra vivienda, ya que -según sus afirmaciones- dicha parte adquirió dos parcelas distintas del conjunto urbanístico Oasis Country I Villas, identificadas con los números 07-10 y 07-09. Y por todo lo expuesto, solicitó la declaratoria de nulidad de la decisión recurrida, la improcedencia de la demanda incoada, el reconocimiento de la excepción de contrato no cumplido y de la reconvención formulada, con la verificación del incumplimiento imputado a la parte actora y por ende la resolución del contrato sub litis.

Posteriormente, en el lapso correspondiente para la presentación de observaciones a los informes de la contraparte, sólo la parte accionante presentó escrito manifestando en cuanto a la cita doctrinaria que hace la sociedad demandada sobre la prioridad de incumplimiento, que una conducta que denotaba la imposibilidad de lograr el cumplimiento por la otra parte, era aquella que percibía el riesgo de ver insatisfecha la prestación y agravada la situación patrimonial en la asunción del propio cumplimiento, permitiéndole ello a la otra parte, suspender sus conductas solutivas.

Respecto a la aplicabilidad de la Ley para la Defensa de las Personas en el acceso de los Bienes y Servicios, hace un extenso análisis sobre un criterio de la doctrina atinente a la aplicabilidad inmediata que tienen las normas de orden público a aquellas situaciones jurídicas no agotadas, señalando que el mencionado texto legal expresaba que sus normas eran de orden público, por tanto, -según su dicho- la calificación estaba expresamente sancionada y por ende la aplicación que había hecho el Tribunal a-quo la consideraba procedente.

Continúa haciendo cita de otros autores sobre la aplicabilidad de un texto legal superviniente, además sobre la inmediata aplicación de la Carta Magna y, en lo referente a la inclusión dentro del Derecho Mercantil de lo que denomina derecho de consumo, que alega fue invocado por la parte apelante, considerando en cuanto a esto último, que la naturaleza del régimen de los consumidores y usuarios era de carácter mercantil, pretendiendo por vía de consecuencia la aplicación de lo que llama una agravación de la responsabilidad del proveedor de bienes y servicios, por ser -a su parecer- el contratante hegemónicamente fuerte y el profesional del comercio que le hacía imputable entre otras cosas, la buena fe en la ejecución de las prestaciones contractuales.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 4 de junio de 2010, por medio de la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró con lugar la demanda e improcedente la reconvención formulada, en consecuencia ordena a la parte demandada, otorgue el documento de compra-venta en el Registro, teniéndose como título la referida sentencia, así como la entrega material del inmueble y el pago de las costas, mientras que a la parte actora le ordenó el pago de la diferencia del precio acordado con la vendedora.

Se evidencia de los informes presentados en esta instancia, que la apelación interpuesta por la sociedad accionada deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a las anteriores declaratorias, al considerar inicialmente que la decisión se encontraba afectada de nulidad y que la demanda era improcedente en virtud de la aplicación a su favor de la excepción non adimpleti contractus por el incumplimiento previo de la demandante, lo que -según su decir- derivaba en la procedencia de la resolución del contrato que por reconvención fue interpuesta.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, es menester proceder a analizar previamente la solicitud de nulidad por vicios de la sentencia que alega la parte apelante, y al respecto, denuncia la existencia del vicio de incongruencia negativa por infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, considerando que no fueron resueltos los alegatos que basaban la excepción del contrato no cumplido expresado en la contestación a la demanda. La incongruencia negativa es definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como el “…no pronunciamiento por parte del juez, de aquellos elementos de hecho que materialmente forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y contradicción”.

De la revisión del extenso de la sentencia levantado luego de la audiencia oral del presente juicio, se verifica que el Juez a-quo hace referencia de forma muy resumida a lo planteado en dicha audiencia, sólo expresa que habiendo ponderado las distintas obligaciones de las partes y de haberse dado la ejecución de la obligación de la demandante, la demandada no hubiese podido cumplir a tiempo la suya, como se desprendía del permiso de habitabilidad, concluyendo que “…el alegato de contrato no cumplido está dentro de los límites y parámetros de la buena fe…” (cita y negrillas de origen), y luego mas adelante se afirma que como se declaró en la audiencia oral resultaba sin lugar la reconvención.
En efecto, es en el acta contentiva de la singularizada audiencia, específicamente en el folio N° 258 del expediente, donde el sentenciador a-quo amplió con mayor suficiencia el análisis de los supuestos de la excepción de contrato no cumplido y el alegato de la demandada sobre la prioridad en el cumplimiento de la demandante, concluyendo finalmente que la conducta de la empresa accionada no había sido suficiente para terminar la vivienda según se desprendía del permiso de habitabilidad y, luego justificó la certitud de no ejecución de la actora sobre sus obligaciones, en la seguridad de incumplimiento que tenía sobre su contraparte, pero a pesar de ello en el extenso de la decisión publicado en fecha 4 de junio de 2010 no se dejó dar pronunciamiento, aunque exiguo como se observó con anterioridad consecuencia de lo cual, se puede estimar que no hubo una omisión de pronunciamiento sobre estos elementos de hecho específicos que permitan configurar el vicio denunciado, motivo por lo cual se DESESTIMA la denuncia de incongruencia negativa in examine. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Resuelto lo anterior, a los fines de resolver definitivamente el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora
Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la etapa probatoria:
 Dos (2) convenios denominados “Contrato de Opción de Compra” (cita) celebrados entre las partes respectivamente en fechas 16 de mayo de 2005 y 1 de junio de 2006, los cuales fueron aceptados por las mismas partes en el transcurso de esta causa, por tal razón este Sentenciador les otorga plena validez probatoria con base al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, comprobándose de los mismos el vínculo contractual que une a las partes en relación al inmueble identificado en la demanda, así como cada una de las disposiciones contractuales que fueron acordadas. Y ASÍ SE APRECIAN.
 Acta constitutiva-estatutaria de la sociedad demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. y acta de asamblea extraordinaria de accionistas de dicha empresa celebrada el día 1 de enero de 2005, ambas insertas ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, respectivamente en fechas 2 de junio de 1998 y 30 de mayo de 2005, bajos los Nos. 15 y 57, tomos 122-A-Pro. y 69-A-Pro; que por ser copias certificadas de documentos públicos que no fueron tachados de falso de conformidad con el artículo 1.380 del Código Civil, deben en consecuencia otorgársele todo el valor probatorio a tenor de verificar la identificación y constitución de la empresa demandada, y de su junta directiva y del régimen de administración, en sintonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORAN.
 Originales de dos (2) letras de cambio emitidas los días 16 de mayo de 2005, en las que se identifica como librado a la actora MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO y beneficiaria a la demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., más sin embargo esta Superioridad no puede otorgarle validez alguna constatándose que las mismas no presentan la firma del librador como requisito indispensable, todo ello con base en el artículo 411 del Código de Comercio, en concordancia con el 410 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Originales de dos (2) recibos de pago emitidos en fecha 19 de octubre de 2006 a favor de la accionante por concepto de “abono a la reservación” (cita) y pago del mes de septiembre correspondiente a la vivienda N° 07-10 del conjunto residencial Oasis Country I Villas, con firma, sello húmedo y timbrado con identificación de la empresa demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., con relación a los cuales, ésta parte no impugnó ni negó formalmente la veracidad de tales documentales, por lo que de acuerdo a lo planteado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener por reconocidas estimándose en todo su valor probatorio atinente a los pagos efectuados por la accionante en relación a los conceptos de cuota del mes de septiembre y por reservación de la vivienda objeto del contrato sub litis. Y ASÍ SE ESTIMA.
 Comprobante de depósito bancario N° 000000465782062 emitido por la entidad financiera Banco Mercantil, proveído en fecha 9 de mayo de 2007 a favor de la sociedad accionada, en el que aparece identificada como depositante la actora. Sobre este tipo de documento cabe señalarse que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (verbigracia, sentencia de fecha 3 de junio de 2009 en expediente N° 08-449 de la Sala de Casación Civil) ha analizado su naturaleza estableciendo que los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de las cuales existe la regla legal expresa que regula su eficacia probatoria como es el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que conforme a esta norma, el depósito bancario consignado tiene fe con relación a la validación de su contenido determinado por sello impreso de la institución financiera Mercantil, más sin embargo, siendo que del mismo no se puede desprender la causa del depósito de dinero en cuestión (pues no son documentos causados), este oficio jurisdiccional sólo podrá otorgarle indicio de prueba del pago que refiere la parte actora en su libelo y por la cantidad y en la fecha expresada en dicha planilla de depósito, que como tal deberá concordarse con el resto de las pruebas con base al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.
 Se manifiesta en el escrito libelar la promoción de acta constitutiva de la sociedad PREVENCIÓN DE EMERGENCIAS, C.A. y acta de asamblea de accionistas, de donde se desprendería la cualidad de socia de la actora, sin embargo este operador de justicia no evidenció la evacuación o existencia de las mismas en el expediente, por tanto la prueba documental in commento debe ser desestimada al no constar el físico de dichos instrumentos que le permita alcanzar su finalidad comprobatoria de los hechos alegados, todo ello en consonancia con lo consagrado por el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Por otra parte, en el libelo de demanda se promovió prueba de informes respecto de los entes financieros Banco Mercantil, Banco Occidental de Descuento y Banpro, a fines de que informen si los cheques Nos. 60833670, 4183, 80000170 respectivamente, y cheque depositado según planilla de depósito bancario N° 000000465782062 del Banco Mercantil antes valorado, fueron debitados de las cuentas corrientes de la sociedad PREVENCIÓN DE EMERGENCIAS, C.A. Empero, se constata de la revisión de las actas procesales que el Tribunal a-quo nunca ordenó la elaboración del oficio correspondiente, en consecuencia siendo que tal omisión causa indefensión en la parte promovente y se violenta el principio de la igualdad procesal consagrada en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que el Juez como director del proceso debió impulsar oficiosamente la evacuación de la misma; más sin embargo, a pesar de dicha omisión, se verifica que la parte demandante-promovente de la prueba in examine, no instó en el curso de la causa actuación alguna que pretendiera alcanzar el resarcimiento de tal estado de indefensión, ni mucho menos demostró perjuicio por la inadvertencia de la evacuación de la misma por parte del a-quo, en tal sentido este Juzgador Superior considera improcedente librar la evacuación de la prueba omitida, y procede a desestimar su valor probatorio producto de no haber sido sometida al contradictorio en esta causa y no constar en autos la necesidad de su realización. Y ASÍ SE APRECIA.

Por último, en la oportunidad de la contestación a la reconvención la parte actora promovió y en efecto posteriormente consignó documento de parcelamiento del desarrollo urbanístico denominado Oasis I Villas de la sociedad de comercio PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., protocolizado en fecha 18 de febrero de 2008, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 21, tomo 13, protocolo 1°, con sus correspondientes notas marginales, con la finalidad de comprobar la primera transmisión inmobiliaria para el día 28 de febrero de 2008, que al tratarse de copias simples de documento público que no fueron impugnadas por la contraparte este Tribunal de Alzada debe apreciarlas en todo su valor probatorio en aplicación de lo regulado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concluyendo que en efecto la primera venta realizada por la parte demandada sobre las parcelas del conjunto residencial Oasis I Villas fue en la mencionada fecha pero en la persona de NIDIA COROMOTO MEDINA, y sobre la parcela N° 18-01, que en nada guarda congruencia entre el thema decidendum y los hechos controvertidos del presente juicio, por lo que la intención de parte en promover esta prueba no es concluyente pues nada tiene que ver con el cumplimiento o no del contrato que lo fundamenta. Y ASÍ SE ESTIMA.

Pruebas de la parte demandada
Junto al escrito de contestación de la demanda y reconvención se promovieron las siguientes documentales:
 Copias simples de la constancia de recepción de habitabilidad sobre doscientas cuatro (204) viviendas de Oasis Country I Villas, expedida por la Oficina Municipal de Planificación Urbana del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), el cual constituye instrumento administrativo por emanar de ente público administrativo, que como tal tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuado mediante cualquier medio probatorio, y, al no haberse impugnado el mismo, queda firme su veracidad y por ende se aprecia en todo su valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Y ASÍ SE VALORA.
 Invocó el mérito favorable de los contratos suscritos por las partes, los cuales fueron producidos por la parte actora y por ende valorados con anterioridad, en consecuencia este operador de justicia se abstiene de valorarlos nuevamente, con igual consideración para la promoción del recibo de pago por cuota del mes de septiembre de la vivienda N° 07-10 del conjunto residencial Oasis Country I Villas, cuyo original también fue previamente estimado como prueba de la accionante. Y ASÍ SE ESTIMA.

Dentro del lapso probatorio la parte accionada sólo invocó el mérito favorable de los instrumentos supra valorados, así como las máximas de experiencias, las que se entienden como principios procesales que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así serán estimadas. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones
Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento de contrato celebrado entre ambas partes procesales, la cual consiste en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos, de la siguiente forma:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(…Omissis…)

Sin embargo, la parte accionante exige se cumpla con la tradición inmobiliaria del bien objeto del contrato y el otorgamiento de su título adquisitivo, objetando en su demanda la calificación jurídica como de opción de compra dada al convenio y considerándolo como un contrato de compraventa, siendo asimismo calificado por el Juez a-quo, pero a contrario de lo que opina la parte demandada en su escrito de informes en considerar intranscendente la calificación que se pueda dar, para determinar la procedencia o no de los efectos y deberes de cumplimiento que pretende la demandante y que objeta la accionada con el presente recurso de apelación, conforme al contrato que los vincula, resulta imperioso para este Tribunal de Alzada establecer frente a qué contrato es que se encuentran determinadas las vinculaciones y obligaciones de las partes, pues los contratos de compraventa y de opción de compra son acuerdos que cumplen funciones y tienen una naturaleza completamente distinta, máxime que el Juez como director del proceso, al momento de tomar su decisión debe realizar una interpretación previa del contrato que es objeto de la litis, ya que no puede sacar elementos de convicción fuera de lo que las partes verdaderamente hayan alegado y probado en autos, en sintonía con el principio consagrado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Se verifica del contenido de los contratos suscritos por ambas partes, y anexados a la demanda, que los mismos fueron denominados “contrato de opción de compra”, y de la cláusula primera, segunda y tercera se pueden desprender las voluntades de las partes respectivamente así: “…“LA PROPIETARIA” ha proyectado la ejecución de la Urbanización “OASIS COUNTRY I VILLAS” y “LA PROPIETARIA” ha resuelto otorgarle opción de compra sobre la parcela 07-10 (…) y la casa-quinta a construirse…”; “…“LA OPCIONADA” declara expresamente su formal voluntad y promesa de adquirir de “LA PROPIETARIA”, la parcela y la vivienda que sobre la misma se construirá…”; “En atención a la voluntad expresada por “LA OPCIONADA” en la cláusula anterior “LA PROPIETARIA” reserva desde ahora y para aquél, el inmueble descrito…” (citas).

Ahora bien el contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por AGUILAR GORRONDONA como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, NICOLÁS VEGA ROLANDO expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Ahora bien, en el caso facti especie y del texto del contrato objeto de la causa, la propietaria que en este caso se trata de la demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. expresa que otorga la opción de compra a la accionante, quién declara su voluntad de adquirir, y en virtud de lo cual, la referida sociedad reserva el inmueble objeto del acuerdo, según las citadas cláusulas primera, segunda y tercera; también se establece un precio de venta y la forma de su pago, determinando en la cláusula cuarta que al “…momento de realizarse la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente…” (cita) (Negrillas de este Tribunal Superior) la cantidad de dinero entregada en calidad de reservación se imputará al precio de venta. También se puede observar que se previene la cláusula novena para establecer un plazo máximo de doce (12) meses para que el inmueble objeto del contrato esté terminado de construir.

Por otro lado, en la cláusula quinta se estableció un plazo máximo de sesenta (60) días constados a partir de la emisión del permiso de habitabilidad respectiva “…para proceder a protocolizar el documento de compra-venta…” (cita) (Negrillas de este Tribunal Superior), y luego en las causales de resolución de contrato previstas en la cláusula octava, se reglan en sus numerales 3 y 6, los casos de “Cuando “LA OPCIONADA” desistiera a efectuar la negociación” y “Cuando por cualquier causa imputable a “LA OPCIONADA” no se pudiese efectuar la operación definitiva de compra-venta por ante la Oficina de Registro…” (cita) y más adelante se cita que “En cualquiera de los casos citados (…) en el texto de esta cláusula (…) “LA PROPIETARIA” decida rescindir este convenio, quedará a su favor la cantidad recibida hasta un máximo del VEINTE POR CIENTO (20%) del precio de venta por concepto de indemnización de daños y perjuicio…” (…) “…si por causas imputables a “LA PROPIETARIA” no pudiere llevarse a cabo la venta definitiva del inmueble (…), ésta deberá devolver la suma recibida a “LA OPCIONADA” más una cantidad como indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento pudiere haberle ocasionado” (cita).

Los apreciados elementos son expresos en derivar que el contrato celebrado por las partes constituye certeramente una opción de compra, al establecerse un ofrecimiento de la demandada de otorgar la opción para comprar y la actora su promesa de adquirir, para lo cual se reservó el bien (es decir se obligó la constructora a mantener para la opcionada el bien ofrecido) que supuestamente sería terminado de construir en doce (12) meses, dentro del cual se acordaron determinadas cuotas de pago de un precio total y con la entrega inicial de otra suma que sería imputada al momento de realizarse la venta definitiva (cláusula cuarta), para la que, a pesar de no haber un lapso de tiempo extintivo del acuerdo previo, se dispuso que había un plazo de sesenta (60) días contados desde la fecha de emisión de la constancia de habitabilidad para proceder a protocolizarse el documento de compra-venta, expresando en la cláusula sexta que en el transcurso de los quince (15) días en que la demandada le notificara, la accionante como opcionada debía pagar gastos de registro, entre otros, pago que en caso de no efectuarse se considerará como causal de resolución del contrato, al igual que el atraso en el pago de las cuotas acordadas (cláusula octava, numerales 2 y 4); y además se estableció la posibilidad de ambas partes de desistir de la negociación implementando efectos económicos como indemnización de daños y perjuicios en el caso que al final no se realizare la venta definitiva, dependiendo de las causas imputables a cada parte.

Concordando todo ello así con la definición ut supra establecida por el suscriptor de este fallo sobre el contrato de opción de compra, a diferencia de la naturaleza de un contrato de venta que envuelve la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien, no siendo éste el supuesto que se desprende del contrato de autos como considera la actora en su demanda, pues como se estableció en el mismo ambas partes tenían la opción de desistir de la negociación pagando daños y perjuicios, y lo relevante en la opción de compra lo constituye la opción u oportunidad que le otorga el vendedor al comprador, para adquirir un bien dentro de un lapso determinado, en el cual puede elegir, si en definitiva efectúa su compra o la omite por cualquier causa, asimismo, en todo momento se hace expresión que luego de cumplidas otras obligaciones secundarias es que se procedería a otorgar el definitivo documento de venta, reputando lo pagado para la opción como el precio de venta final; en consecuencia no es conteste esta Superioridad con el criterio del Juez a-quo sobre la calificación del contrato objeto de la causa como de compraventa, siendo la verdadera naturaleza del convenio celebrado entre ambas partes procesales el de ser un contrato de opción de compra, como fue literalmente denominado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Establecido lo precedente, pasa este Tribunal Superior a resolver la controversia planteada por la parte accionante quien alega el incumplimiento del contrato suscrito, respecto de las supuestas obligaciones de tradición inmobiliaria y el otorgamiento del título de propiedad ante el Registro Público de parte de la empresa demandada, sin embargo, ésta niega y rechaza en su contestación la pretensión de su contraparte al considerar que no fue ella quien incumplió el contrato sino que la ruptura del mismo lo fue por el incumplimiento previo que sobre las obligaciones de pago hizo la parte accionante del establecido contrato de opción de compra, interponiendo en consecuencia reconvención para la resolución de este convenio, evidenciándose al efecto que ambas partes alegaron la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), todo lo cual constituye a su vez el fundamento del presente recurso de apelación considerando la parte accionada que en el fallo recurrido debió verificarse previamente el incumplimiento de la accionante. Y para resolver esto es pertinente establecer las siguientes consideraciones:
Se destaca del análisis cognoscitivo del caso sub iudice que entre las partes procesales se suscribieron dos (2) contratos de contrato de opción de compra, uno el día 16 de mayo de 2005 en el que se establecieron unas cuotas mensuales de pago, siendo fijada la última en fecha 16 de septiembre de 2006, y estipulándose un plazo de veinticuatro (24) meses para terminar la construcción del inmueble desde la firma del convenio, por lo que el mismo se consumaría para el día 16 de mayo de 2007. El otro contrato presenta fecha 1 de junio de 2006 donde se establecen nuevas modalidades de pago en cuotas pagaderas hasta 15 de abril de 2007, determinándose el plazo de construcción en doce (12) meses, es decir hasta el 1 junio 2007, en consecuencia de lo cual y como fue afirmado por las partes, éste último contrato sustituyó el anterior lo que configura sin lugar a dudas una novación de las obligaciones estipuladas, de allí que sea este último contrato de opción de compra de fecha 1 de junio de 2006 el objeto del presente juicio.

Debiendo advertirse que a contrario de lo que arguye la demandante en el escrito libelar (vuelto del folio N° 7 del expediente), el referido último contrato aparentemente no pudo haber sido suscrito con la finalidad de extender un (1) año mas la construcción del bien, puesto que en el primer contrato con el plazo de veinticuatro (24) meses de construcción, la obra culminaría el 16 de mayo de 2007, pero a partir de la singularizada novación con la firma del último contrato se estipuló solo un plazo de doce (12) meses de construcción, es decir que la obra se pretendía culminar para el día 1 junio 2007, esto es sólo dos (2) semanas después de lo inicialmente acordado en el primer contrato. Y ASÍ SE ESTIMA.

Ahora, las obligaciones y los efectos de dicho convenio de opción de compra fueron establecidos con anterioridad por este Sentenciador, constituyendo de gran importancia para determinar la procedencia o no de las pretensiones de las partes, y en ese sentido, se tiene que la parte actora considera que la sociedad demandada se sujetaba a un término suspensivo de doce (12) meses para el cumplimiento de la entrega del bien y la inserción del documento, sin embargo alega que a mediados del año 2008 fue que se culminaron las construcciones y es cuando le convocan para la suscripción del documento de adquisición, -según su decir- condicionándole a un pago mayor.
Posteriormente alega la demandante que “…era obvio, que para el primero (01) de junio (06) de dos mil siete (2007), fecha en la que se extinguía el término, y por tanto se hacía exigible la prestación de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, C.A., no podía cumplir con sus obligaciones de hacer…” (cita vuelto del folio N° 7 del expediente) y luego confiesa que ello sirvió de antecedente o estímulo para suspender de su parte el cumplimiento de su obligación de pago en aplicación de la excepción non adimpleti contractus.

Empero debe advertirse que de la lectura y del análisis que se hizo sobre el contrato de opción de compra fundamento de la causa, en efecto sólo se constituyó en un ofrecimiento de la demandada de otorgar la opción para comprar y de la actora su promesa de adquirir, para lo cual se hizo reserva del bien que sería construido en un plazo de doce (12) meses, sin que expresamente se dispusiera que al finalizar dicho lapso existía obligación de la constructora de hacer la tradición inmobiliaria y de otorgar el título de propiedad, cuando por otra parte sí resulta expresa la determinación en la cláusula quinta de un plazo de sesenta (60) días contados desde la fecha de emisión de la constancia de habitabilidad para proceder a protocolizarse el documento de compra-venta, y una vez notificada la opcionada para el pago de los gastos de registro según la cláusula sexta del contrato.

En derivación se puede establecer así, que el contrato de opción de compra in examine supedita el otorgamiento del título adquisitivo (título que estará conformado por el documento de compra-venta definitivo de inmueble) a la emisión del permiso de habitabilidad, más sin embargo puede igualmente verificarse, que atendiendo a que la naturaleza de tal título como se ha explanado, envolvería la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien, sólo será cuando se otorgue tal documento de venta definitivo que podría hacerse exigible el deber de tradición inmobiliaria que exige la demandante conforme a la presente demanda. Y ASÍ SE ESTIMA.

De allí la importancia de considerar si en el caso facti especie estábamos frente a un contrato de opción de compra o un contrato de compra-venta, puesto que debe reiterarse que en una opción de compra el vendedor solo otorga la oportunidad al comprador, para adquirir un bien dentro de un lapso determinado, por lo que, las obligaciones derivadas de este tipo de convenio estarán determinadas por tener disponible el bien para el comprador quien, al efecto, deberá realizar unos pagos según se acuerde, dentro de un plazo en el que cubiertos los pagos y otras obligaciones secundarias que se hayan dispuesto entre parte y parte, acordarán como el efecto principal: el otorgamiento de un contrato de venta definitivo, donde a partir del cual se hará el pago final del precio de venta por el comprador y el vendedor hará la tradición del bien, y en consecuencia de lo cual, es evidente que la pretensión de la parte actora respecto al requerimiento que se haga la tradición inmobiliaria se deberá supeditar a la determinación de la procedencia o no del efecto principal del contrato de opción de compra, como lo es el otorgamiento del contrato de venta definitivo. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Y como ya se dejó explanado precedentemente, respecto del cumplimiento del otorgamiento del título adquisitivo del bien que deriva de este contrato, en el caso de autos no se desprende una fecha cierta o específica para su ejecución, constatándose sólo de la cláusula quinta el establecimiento de un plazo de sesenta (60) días a partir de la fecha de emisión del permiso de habitabilidad, para proceder a otorgar el documento de compra-venta, a cuyos fines según se interpreta de la cláusula sexta, deberá notificar la constructora para que la opcionada inicie con el pago de los gastos de registro necesarios; y al efecto, se tiene del escrito libelar, que la parte demandante manifiesta que efectivamente fue convocada para suscribir ese contrato, aunque alegando que condicionado a una suma de dinero superior a la convenida, más sin embargo tal condición de pago no fue demostrada en actas por medio de prueba alguna.

Luego se constata de las pruebas consignadas por la parte demandada, que la constancia de habitabilidad fue expedida por el organismo municipal competente el día 22 de noviembre de 2007, fecha a partir de la cual entonces comenzaría a discurrir el plazo de sesenta (60) días ut supra mencionado para la procedencia del otorgamiento de los documentos de ventas. Ahora, a pesar que tanto el Juez a-quo como la accionante yerran al considerar que la extinción de la oportunidad para cubrir con la examinada obligación era en la fecha en que se debía terminar la construcción (y lo cual ya se ha venido dilucidando), igualmente se tiene que dicha parte manifiesta, que la empresa demandada incumplió con la comentada inserción documental, exigiendo así su cumplimiento, contra lo cual se constatan asimismo las defensas expuestas por ésta parte en la contestación a la demanda y en su escrito de informes, que debía aplicarse a su favor la excepción non adimpleti contractus ante el incumplimiento previo de la actora con relación a su obligación de pago.

En tal sentido cabe traerse a colación la definición de la excepción non adimpleti contractus (o excepción de contrato no cumplido) dada por MADURO LUYANDO como “…la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III).

La misma se encuentra regulada en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Empero como puede observarse, la excepción non adimpleti contractus a su vez tiene su excepción, como lo es el hecho de haberse fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones según dispone la citada norma, y en cuyo caso deberá estudiarse la oportunidad específica que tiene cada parte para ejecutar su obligación, y poder así determinar quién incumplió primero, pues no se podría proponer la excepción hasta que no se cumplan las modalidades contractuales que harían exigible la obligación. Dentro de ese orden de ideas se evidencia pues en el caso de autos, que a partir de la cláusula quinta del contrato sub litis se estipuló el cumplimiento por parte de la demandante como opcionada, del pago de ocho (8) cuotas mensuales, pagaderas desde el 15 de septiembre de 2006 hasta el 15 de abril de 2007, por la cantidad que actualmente equivale a VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.25.256,75). De su parte la empresa demandada tenía doce (12) meses para concluir la construcción del bien inmueble objeto del comentado contrato, tomando la fecha del contrato como el inicio, por ende tenía hasta el 1 de junio de 2007.

Por tanto se estableció el cumplimiento de obligaciones de forma prácticamente consecutiva, sin embargo la obligación de pago de la actora se hacía exigible en tiempo anterior que la obligación de la accionada, pues la última cuota de pago debía cubrirse para el mes de abril de 2007, mientras que el deber de finalizar la construcción debía consumarse hasta el mes de junio de 2007, es decir, poco mas de un mes tenía la demandada para cubrir su obligación de finalización de la obra, en consecuencia resultaba casi imposible para la accionante aplicar la excepción del contrato no cumplido en este caso, cuando sólo podría determinarse que la constructora no cumplió su parte si llegado el mes de junio de 2007 no tenía lista la construcción, y, atendiendo a la naturaleza de tal obligación, sólo hubiese podido probarse la procedencia de la comentada excepción propuesta previamente a la singularizada fecha, si faltando un mes para la extinción del plazo se hubiese demostrado que ni siquiera se habían levantado los cimientos de la obra, lo cual no fue ni alegado ni probado por la parte accionante. Y ASÍ SE OBSERVA.

Por su parte la sociedad accionada tenía mayor posibilidad de aplicar la excepción non adimpleti contractus, como en efecto la promueve, ya que la actora como opcionada tenía unas fechas fijas para cumplir con el pago de las cuotas mensuales, como lo era el día 15 de cada mes empezando por septiembre del año 2006 y culminando en abril del año 2007, y al efecto dicha empresa demandada alega que la parte accionante sólo cubrió el pago de la primera cuota correspondiente al mes de septiembre, presentando a los fines probatorios copia del recibo de pago a los efectos entregado, el cual fue producido en original por la referida actora, quien en su demanda efectivamente confiesa haber suspendido los pagos en aplicación también de la excepción del contrato no cumplido, considerando que era obvia la imposibilidad de la sociedad accionada para terminar la construcción del bien en el plazo de doce (12) meses fijado en el contrato.

Sin embargo de las referidas afirmaciones planteadas por la actora en su escrito libelar (que fueron citadas previamente) y ratificadas en la audiencia oral celebrada, prudentemente se puede concluir que la parte lo que hizo fue una consideración de carácter subjetiva, al disponer que desde que se suscribió el segundo contrato era obvio y evidente la imposibilidad de culminar la obra para el mes de junio de 2007, pues se reitera que, en ningún momento manifiesta o promueve algún medio de prueba que acredite tal supuesto de imposibilidad, como sería verbigracia una inspección judicial sobre el inmueble para determinar el estado de construcción, cuando resulta obligante que a tenor de la regla del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte debe probar sus afirmaciones de hecho, máxime resulta contradictoria su apreciación si procedió a firmar el contrato aceptando el mencionado lapso de construcción y aún así pensaba que no se iba a concluir dentro de ese tiempo.

Por otro lado, en el decurso de la causa la demandante intenta hacer ver que, como el permiso de habitabilidad fue otorgado para el mes de noviembre de 2007 y luego el documento de parcelamiento se protocolizó para el mes de febrero de 2008, en efecto no pudo concluirse la construcción en el mes de junio de 2007, y respecto de lo cual debe destacar este operador de justicia, que tal defensa resulta desfasada de la realidad temporal en concatenación con la oportunidad en que resolvió dejar de cumplir con su obligación de pago, ya que hizo un único abono para el mes de octubre de 2006 (fecha que se desprende del recibo por su parte consignado) y después de lo cual resolvió no efectuar mas pagos, lo que evidencia que cesó en su cumplimiento hasta un año antes de que inclusive pudiera estimar que el organismo competente otorgara la constancia de habitabilidad respectiva (noviembre de 2007), afirmación subjetiva que resulta completamente incongruente con estos hechos alegados y demostrados en la presente causa. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Dentro del mismo sentido, cabe expresarse que el cumplimiento de los contratos se rigen por el principio de buena fe contenido en el artículo 1.160 del Código Civil, por lo que mal podía la parte demandante considerar de forma unilateral que a futuro iba existir una imposibilidad de la otra parte y dejaría así de cumplir con su obligación, actitud que iría en contra de dicha buena fe, lo que también haría incongruente el alegato de la misma actora en su contestación a la reconvención, atinente a que la falta del cumplimiento tempestivo que como defensa manifestaba la demandada era contrario a la buena fe contractual y a la probidad procesal, cuando fue la accionante quien por consideración de su voluntad interna decidió dejar de ejecutar su obligación previo a la fecha tope que tenía la demandada para cumplir con su parte o hacer exigible la misma. Y ASÍ SE ESTIMA.

En derivación de todas estas consideraciones debe concluir este Jurisdicente Superior, que frente a todos estos hechos evidenciados de actas no existen dudas acerca que la parte actora fue quien incumplió con su obligación de pago dejando de sufragar el resto de las cuotas posteriores a la del mes de septiembre de 2006, cuando la sociedad accionada aún tenía hasta el mes de junio de 2007 para cumplir con su obligación de finalizar la obra, aunado al hecho que la misma demandante nunca demostró en actas por medio de prueba pertinente que para dicha oportunidad el inmueble no estaba concluido, debido a que la fecha de emisión de la constancia de habitabilidad no es indicativo de la fecha cierta en que se terminan físicamente las construcciones inmobiliarias, siendo un trámite administrativo que tiene un inicio, desarrollo y fin con la referida emisión documental. Aún mas, el hecho que la primera venta a tercera persona de las viviendas que conforman la urbanización Oasis Country I Villas se haya hecho en el mes de febrero de 2008, tampoco comprueba la imposibilidad de conclusión de obras, puesto que la fecha del otorgamiento del documento de venta dependería de cada caso en particular, apreciaciones todas que hacen por ende PROCEDENTE la excepción non adimpleti contractus propuesta por la empresa demandada y en consecuencia IMPROCEDENTE la alegada por la parte actora, siendo ésta la que primero dejó de cumplir sus obligaciones y sin que pudiera procederse en derecho a interponer la misma excepción en contra de la constructora, a quién aún no se le hacía exigible su obligación sino hasta el 1 de junio de 2007. Y ASÍ SE DECLARA.

En resumen, ante las características que circunscribieron la supra establecida procedencia de la excepción opuesta por la parte demandada, aunado a que de las pruebas y los alegatos aportados por la parte actora en la presente causa no se logró demostrar ni hacer presumir el incumplimiento de la finalización de la obra en el plazo estipulado que alegaba dicha parte, se puede establecerse la existencia del incumplimiento culposo por parte de la accionante sobre su obligación de pago, originando ello que su pretensión de obligar a la parte accionada al otorgamiento del título de propiedad del bien objeto de la opción de compra sub litis resulte a todas luces IMPROCEDENTE, máxime cuando del contrato suscrito por las partes se evidenció que la procedencia para otorgar el documento de compra-venta definitivo sería a partir de la emisión del permiso de habitabilidad. Y ASÍ SE DECLARA.

Y consecuencialmente, acorde con el hilo de las consideraciones que iniciaron el presente análisis y con base a las apreciaciones de hecho establecidas por esta Superioridad en sintonía con los fundamentos de derecho y de doctrina aplicados al estudio cognoscitivo del caso sub iudice, todo lo cual influyó a establecer la improcedencia en Derecho de exigir la parte actora el otorgamiento del instrumento adquisitivo del bien objeto del contrato en cuestión, como lo es el documento de compra-venta definitivo, irremediablemente a su vez hace improcedente la pretensión de tradición inmobiliaria, que como se dejó sentado sólo sería exigible una vez otorgada la venta definitiva, generando finalmente la plena convicción para quien suscribe declare SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoado. Y ASÍ SE DECLARA.

Asimismo, a tenor de la demostrada procedencia de la excepción de contrato no cumplido formulada por la empresa accionada, basada en el establecido incumplimiento previo de la demandante de los pagos acordados para la opción de compra, se verifica así el supuesto de procedibilidad para la resolución contractual contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el caso alegado en la reconvención previsto en el numeral 4 de la cláusula octava del convenio, como lo es el atraso en el pago de las cuotas definidas en la cláusula quinta, es imperioso por ende para este Tribunal Superior declarar CON LUGAR la reconvención que con base a tal resolución fue propuesta por la parte demandada, y conforme a la cual a su vez se exigió la aplicación de la cláusula penal que se desprende de la cláusula octava del comentado contrato y en virtud de la cual, la sociedad mercantil accionada retendría el veinte por ciento (20%) de los montos recibidos como compensación de daños y perjuicios, a cuyos fines se ordena a dicha parte proceda con el reintegro del remanente de las cantidades entregas en pago por la opción, una vez deducido el anterior porcentaje. Y ASÍ SE DECLARA.

Dentro de otro orden de ideas, en cuanto a la pretensión calificada como subsidiaria que hace la ciudadana actora en su escrito libelar, referida a que en caso que se desestimara la demanda incoada, se considerara así demostrado el incumplimiento de la demandada y se le condenara al pago de una cantidad de dinero que le permitiera adquirir a aquélla un inmueble de similares características, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, este Sentenciador Superior debe advertir a dicha parte, que tal petición resulta a todas luces incongruente con los efectos jurídicos establecidos en la presente causa una vez considerada la improcedencia de la demanda de cumplimiento incoada, ya que no puede pretender la accionante que declarada perdidosa en el juicio se condene a su contraparte gananciosa por daños y perjuicios, los cuales sólo operarían de forma subsidiaria en el caso contrario que, se hubiera declarado con lugar la demanda, en pertinencia con la parte in fine de la norma consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, y no como erróneamente lo considera la parte accionante. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por último, la parte demandada en su escrito de informes alega la infracción de parte del Juez a-quo al aplicar y fundamentar su decisión de mérito en la última reforma de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios aprobada en el mes de febrero de 2010, ello de forma retroactiva al caso de autos, denuncia que para este órgano jurisdiccional superior presenta total procedencia siendo que antes de esta reforma, el texto de la ley anterior hacía una restricción más específica de los bienes de primera necesidad que luego fue ampliada en la aplicada por el juzgador de municipios conforme a la cual incluye la vivienda como bien de primera necesidad, y que no podría aplicarse a la presente causa que fue admitida en el año 2009, todo lo cual violenta la norma constitucional de irretroactividad de la ley contenida en el artículo 24 de nuestra suprema de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En definitiva, a tenor de las anteriores declaratorias sin lugar de la demanda de cumplimiento incoada y con lugar de la reconvención interpuesta, dimana por ende la certitud en Derecho para este Sentenciador Superior de REVOCAR la sentencia proferida por el Tribunal de Municipios a-quo, en estricta aplicación de las reglas y principios contenidos en el ordenamiento jurídico que regulan cómo serán las relaciones contractuales y las controversias que surjan de las mismas, cuando el contrato no establezca otra cosa, sin suposiciones que sobrepasen las excepciones o defensas propuestas que generaría injusticia y arbitrariedad jurídica; todo lo cual deriva a su vez en la pertinencia de declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la accionada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO contra la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad de comercio PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., por intermedio de su apoderado judicial RENÉ RUBIO, contra sentencia definitiva de fecha 4 de junio de 2010, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 4 de junio de 2010, dictada por el precitado Juzgado de Municipios, en consecuencia se declara CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato incoado por la demandada-reconviniente PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. en contra de la actora-reconvenida MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, y SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la mencionada ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, todo ello de conformidad con los términos expuestos en el presente fallo de alzada.

TERCERO: Se declara RESUELTO el contrato de opción de compra celebrado entre la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, en su carácter de opcionante, y el sujeto colectivo de comercio PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., en su condición de propietaria, en fecha 1 de junio de 2006, sobre bien inmueble conformado por una parcela numerada 07-10 de la urbanización Oasis Country I Villas, con un área aproximada de ciento setenta metros cuadrados (170 mts2) y la casa quinta a construirse sobre la misma, en aplicación de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y en consecuencia SE ORDENA a la parte demandada que en aplicación de la cláusula octava del referido convenio como cláusula penal por resolución, devuelva a la actora el remanente de las cantidades recibidas por concepto de la presente opción, una vez deducido a su favor el importe del veinte por ciento (20%) de las mismas como indemnización de daños y perjuicios.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, por haber sido totalmente vencida en este proceso, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia 151° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Dr. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA,

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

EVA/ag/mv