TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO ZULIA
Expediente N° 44.378
Motivo: Resolución de Contrato de Opción de Compraventa (Apelación)

I

Este Órgano Jurisdiccional, actuando en Sede de Segunda Instancia, entra a conocer de la presente causa, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia de mérito dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 31 de Julio de 2009, mediante la cual declaró con lugar la pretensión que por resolución de contrato de opción de compraventa, incoaran los ciudadanos FREDDY CUBILLAN RANGEL Y NANCY LILIANA CASTILLO MORERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.778.950, y 17.085.352 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados judicialmente por los abogados en ejercicio JESÚS ALBERTO VIRLA, IDEMARO GONZÁLEZ, FERNANDO ATENCIO Y GERARDO VIRLA, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 14.726, 40.634, 89.798 y 111.583 respectivamente, y de igual domicilio; en contra de los ciudadanos JUAN DAVID BECERRA VIVAS Y VIRGINIA YOSIL BLANCHARD RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.596.045, y 10.412.599 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la primera última de las nombradas actuando en nombre propio y en ejercicio de sus propios derechos, y el primero representado judicialmente por los abogados en ejercicio MARTHA ESPINOZA, RICARDO BLANCHARD Y VIRGINIA BLANCHARD, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 73.915, 60.731 y 60.730 respectivamente, y de igual domicilio.

DE LOS ANTECEDENTES

Ocurrió por ante el Tribunal de la causa, el litisconsorcio activo que integra la parte actora en el presente litigio, alegando que en fecha 14 de Agosto de 2007, celebraron con los demandados sendo contrato de opción de compraventa, el cual, quedó autenticado bajo el No. 54, Tomo 99, de los libros que lleva la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

La referida contratación versó sobre un bien inmueble (apartamento) individualizado bajo la nomenclatura 5-D, en la quinta planta del Edificio Barbacoa, situado en la calle 65, primera etapa de la Urbanización Ciudadela Faría, en jurisdicción de la Parroquia Idelfonso Vázquez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que se encuentra alinderado como sigue: Norte: fachada del edificio; Sur: Fachada sur del edificio y apartamento 5-A, fosa del ascensor y halla de entrada al apartamento; Este: fachada Este del edificio; Oeste: fachada oeste del edificio. El referido apartamento, tiene un área total de 81,50 metros cuadrados, y se acusa propiedad de los demandantes según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de Febrero de 2006, anotado bajo el No. 6, Protocolo 1°, Tomo 16, de los libros que lleva la referida Oficina Pública.

Convinieron de mutuo acuerdo las partes contratantes que el precio de la venta a efectuarse sería de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES, de los cuales recibieron en calidad de arras la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES. De conformidad con la disposición clausular cuarta del contrato litigioso, el tiempo de duración de la opción de compraventa sería de 150 días continuos, prorrogables por 30 días calendarios más. No obstante lo anterior, consta en documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que en fecha 1° de Febrero de 2008, la parte demandante le concedió una nueva prórroga a los opcionantes vendedores, vista la petición de los mismos a ese respecto, prórroga la cual, fue de 90 días continuos.

Así pues, no obstante lo anterior, la parte demandada no dio cumplimiento a lo pautado en el referido contrato, es decir, no ejerció su derecho de adquirir el inmueble durante el lapso convenido y sus respectivas prórrogas, en virtud de lo cual, solicitaron se resuelva judicialmente el contrato de opción de compraventa citado y que se les declare el derecho de reservarse el 30% de la cantidad entregada en garantía de la opción de compraventa.

Como la causa de marras se sustanció y sentenció con arreglo a las normas jurídico-procesales que regulan el procedimiento oral, procedió en el acto introductorio de la causa la parte actora a promover como pruebas las siguientes documentales:

1. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la contratación.
2. Original del contrato de opción de compraventa objeto de litigio.
3. Copia certificada de la prórroga de noventa días continuos que se le otorgó a la parte actora para la compra definitiva del inmueble opcionado en compraventa.
4. Copia simple de las cédulas de identidad de los demandantes.

Admitida como fue por el procedimiento oral la presente causa, y citada como fue la parte demandada, procedió la misma a darle contestación a la demanda incoada en su contra conviniendo en que celebraron con la actora el contrato de opción de compraventa referido y que, el monto de la operación se convino en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES, y que fueron entregados CUARENTA MIL BOLÍVARES en calidad de arras.

Negaron, rechazaron y contradijeron que hayan incumplido la contratación, que lo cierto es que si la Institución Bancaria les negaba el crédito, utilizarían un plan B, que consistiría en pagar el remanente del precio del inmueble con dinero de su propio peculio. Así pues, luego que transcurrieron los 30 días de la segunda prórroga, alegan haberse reunido con los opcionantes vendedores y le informaron que pagarían el resto del precio del inmueble con dinero proveniente de su patrimonio, para que cancelaran la hipoteca que pesa sobre el mismo, y así le fueran entregados los recaudos para la presentación del documento ante la Oficina de Registro correspondiente, como las solvencias municipales, solvencias catastrales, entre otros. Ante tal situación, los vendedores le expresaron que requerían de otros CUARENTA MIL BOLÍVARES, para proceder a la cancelación de la hipoteca, y que no podían hacer uso de lo dado en arras, toda vez que ya habían dispuesto de ese dinero. De esa forma, los opcionantes vendedores le proponen a los opcionantes compradores “de forma violenta” efectuar la negociación final a través de una oficina notarial, para ellos pagar su deuda con el acreedor hipotecario, y luego proceder a la protocolización de la venta. Ahora bien, según los dichos de la parte demandada, ello constituiría un acto viciado toda vez que, según La Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat, cuando un inmueble ha sido adquirido con los fondos provenientes del referido régimen, no se puede proceder a la venta del inmueble sin la autorización del acreedor hipotecario, y el bien sobre el cual pesa el gravamen hipotecario constituye un patrimonio separado del deudor.

Así las cosas, la forma de trasladar la propiedad del inmueble, por cuanto causaba inseguridad jurídica, fue negada por los demandados. También negaron, rechazaron y contradijeron que se mantuvieran en posesión del inmueble en contravención de lo pautado, siendo que en el contrato se convino lo ocupación previa del mismo. Alegaron que el incumplimiento es de los actores, toda vez que no han liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble.

Fundamentó su contestación en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.488, 1.527 y 1.528 del Código Civil.

Como quiera que el acto de contestación de la demanda, en el procedimiento oral, también es un acto de promoción de pruebas, procedió en el mencionado acto la parte demandada a promover como prueba documental la certificación de gravamen de fecha 10 de Enero de 2008, emanada de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Solicitó además, se oficiare a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU C.A., para que informare sobre el nombre del librador de los cheques que se emiten para el pago de la cuota de condominio, del inmueble opcionado en compraventa. También pidió que se oficiare a la Junta de Condominio del Edificio Barbacoa, para que informare sobre quién es la persona que paga las cuotas ordinarias y extraordinarias del condominio que le corresponden al inmueble ya identificado.

Haciendo uso del principio de comunidad y adquisición de la prueba, hizo uso del documento de propiedad traído a las actas por los demandantes a los efectos de que se constate de que aún se encuentra el bien opcionado en compraventa gravado con una hipoteca de primer grado, por lo cual no se ha podido efectuar la tradición legal de la cosa. Hizo uso del documento de opción de compraventa, e invocó el contenido de la cláusula quinta y sexta. Finalmente, promovió la testimonial de los ciudadanos GELSON ARRIAS, GERARDO JAVIER LATAN CONTRETA y ROXAIDA RODRÍGUEZ.

Junto al escrito de contestación acompañó el certificado de gravamen antes referido.

Fijada la audiencia preliminar, fue celebrada la misma según consta en el acta que riela al folio sesenta y cinco del expediente, la cual básicamente se circunscribió a la ratificación de los términos en que se planteó la pretensión y la trabazón de la litis con la contestación de la demanda. Posteriormente, el Tribunal de la causa fijó los límites de la controversia y abrió el lapso de cinco días de despacho para la promoción de las pruebas, lapso en el cual, no compareció ni la parte actora ni la parte demandada, por lo que pasó el a-quo a admitir aquellas que fueron promovidas en el acto introductorio de la causa y en la contestación de la demanda. Así pues, se declararon inadmisibles los informes solicitados por la parte demandada, y el resto de las pruebas aportadas en esos estadios fueron admitidas por cuanto ha lugar en derecho. Luego, fue fijada la audiencia oral en la presente causa, la cual se celebró en fecha 15 de Julio de 2009, a las once de la mañana.
DE LA SENTENCIA PRESUPUESTO DE LA APELACIÓN

Así pues, finalizado el debate oral, procedió la Sentenciadora de Primera Instancia a dictar su definitiva decisión en el presente litigio, declarando CON LUGAR la pretensión de la parte actora y por ende, condenó en costas a la parte demandada en este proceso judicial. En ese orden de ideas, basó sus argumentos el a quo en que:

“Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
(…)
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato.
(…)
Ahora bien, de la revisión y estudio que se hace a los autos quedó evidenciado que fue un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes en fecha 14 de agosto de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 54, Tomo 99, marcado con la letra “C”, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio. Asimismo quedó plenamente comprobado en las actas procesales que en fecha 1 de febrero de 2008, hubo una prórroga por un lapso de 90 días continuos contados a partir del vencimiento del lapso establecido en el documento original.
Así las cosas, y de acuerdo a la pretensión del actor, la acción va dirigida a resolver el contrato por incumplimiento de la obligación principal de la parte demandada, cuyo precio y condiciones fueron debidamente establecidos en su oportunidad por las partes contratantes; que según la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la presente acción, las partes pactaron un lapso de ciento cincuenta (150) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, y transcurrido como fue el lapso adicional concedido en fecha 1 de febrero de 2008, no se llevó a efecto la venta; que según la cláusula quinta fue pacto entre las partes que en caso de incumplimiento por razones imputables a los promitentes compradores, los promitentes vendedores podrán de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción, reservándose el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en opción; que en caso de no llevarse a efecto la venta del inmueble por razones imputables a los promitentes vendedores quedaban obligados a reintegrar el ciento por ciento (100%) del dinero entregado en arras, más el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en opción.
En este mismo orden, constata el Tribunal que, según la cláusula sexta del referido contrato, sería por cuenta de los promitentes compradores los gastos de tramitación del documento definitivo de venta de la opción a compra y se comprometieron a entregar el resto del precio total de la venta al momento de la protocolización, supuesto de hecho que contempla el artículo 1.491 del Código Civil, el cual establece la carga del comprador a pagar los gastos de la escritura y los accesorios de la venta, debiendo entenderse entre estos gastos, los honorarios del abogado que redactó el contrato de compra venta y la inscripción del documento en el registro, y que así lo ha señalado la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004.
(…)
Asimismo, consta a los folios 13 al 22 del presente expediente, copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de febrero de 2006, bajo el No. 6, Protocolo 1°, Tomo 16, específicamente al folio 18 del expediente, traído a las actas por el actor, del cual constata este Tribunal que el inmueble objeto de la venta quedó afectado a un patrimonio separado, y no podrá ser enajenado sin la autorización previa y por escrito del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat o del operador financiero, siempre y cuando a éste último se le faculte para ello, mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado. No consta en autos la cancelación de la hipoteca ni la autorización escrita. Sin embargo, en el transcurso del proceso la parte demandada no logró demostrar el cumplimiento de su obligación principal conforme a lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil, a fin de quedar libertada de la obligación que le imputa el actor, lo cual se traduce a la disposición del dinero para la fecha en que terminó la prórroga concedida en fecha 1 de febrero de 2008, y que correspondía al precio definitivo de la obligación asumida, sin que pudiera excepcionarse de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que este Tribunal forzosamente debe concluir que al no demostrar el precio y las demás obligaciones de ley, mediante los mecanismo de pruebas pertinentes o un hecho extintivo de la obligación, conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, ya que la defensa que invocó referida a la hipoteca que recae sobre el inmueble de autos, la parte demandada tenía conocimiento de la existencia del citado gravamen al momento de contratar y debió utilizar los mecanismos de ley, para poder excepcionarse, por lo que, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta y así se decide.
Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta por los ciudadanos FREDDY JOSÉ CUBILLAN RANGEL y NANCY LILIANA CASTILLO MORERA, en contra de los ciudadanos JUAN DAVID BECERRA VIVAS y VIRGINIA YOSIL BLANCHARD RODRIGUEZ, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se declara extinguido el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el proceso. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte actora, de reservarse el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras como justa indemnización de daños y perjuicios según la cláusula quinta, quedando obligado el accionante a devolver el remante de la cantidad recibida en arras a la parte demandada, al quedar definitivamente firme esta resolución.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada hacer la entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la urbanización Ciudadela Faria, situado en la calle 65, primera etapa, planta quinta del Edificio BARBACOA, signado con el apartamento 5-D, en Jurisdicción de la Parroquia Idelfonzo Vásquez, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, una vez que quede firme el presente fallo.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.
(…)”

De la sentencia ut supra transcrita, apeló la parte demandada, por lo que subieron las actuaciones a esta Superioridad, quien fijó el vigésimo día siguiente a la fecha de entrada del expediente para que las partes consignaren sus respectivos informes, acto al cual sólo compareció la parte demandante.

II

Corresponde ahora a este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando como Tribunal Superior del Juzgado de la causa, pronunciarse sobre la procedencia o no del recurso ordinario de apelación, luego de realizado un exhaustivo análisis del expediente y de la sentencia sometida a la consideración y a la jurisdicción de esta Sentenciadora a-quem.

Producto del análisis realizado a las actas que integran el presente expediente contentivo del caso bajo examen, se constata que el objeto del conocimiento por este Tribunal de Alzada, se contrae a la decisión de fecha 31 de Julio de 2009, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa intentada. Del mismo modo, evidencia este Órgano Jurisdiccional que, el recurso ordinario de apelación interpuesto deviene de la disconformidad que presenta la parte demandada en cuanto al criterio esbozado por el Juzgado a-quo.

En atención al principio procesal, propio de la institución de la apelación tantum devolutum quantum appellatum, esta Superioridad oirá únicamente lo referido al pedimento formulado y concedido por la Juzgadora a- quo, que versa sobre la declaratoria con lugar de la pretensión de marras.

Por cuanto la parte demandada admitió la celebración del contrato de opción de compraventa entre ella y la parte demandante, en fecha 14 de Agosto de 2007, autenticado bajo el No. 54, Tomo 99, de los libros que lleva la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y por ende admitió todos los términos en que quedó establecido el pactum de contraendo celebrado, además de haber admitido en su escrito de contestación la prórroga adicional concedida por los promitentes vendedores mediante documento autenticado por ante la Oficina Administrativa referida, anotada bajo el No. 50, Tomo 9, en fecha 1° de Febrero de 2008, el hecho controvertido jurídicamente relevante en la presente causa se circunscribe al presunto incumplimiento de la parte demandada respecto a la adquisición del inmueble opcionado en compraventa, y al alegato de la parte demandada respecto de la prohibición legal de enajenar los inmuebles sobre los cuales pesa garantía hipotecaria constituidos con ocasión de préstamos para la adquisición de inmuebles mediante el Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.

Pues bien, consta en las actas del expediente, específicamente del documento que acredita la propiedad del inmueble sobre el cual recayó la promesa de compraventa, que el mismo fue adquirido conforme a las pautas de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat de 2005, aplicable ratione temporae al caso de marras, y consta de la certificación de gravamen expedida por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de Enero de 2008, que sobre el inmueble opcionado en compraventa pesa hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat. Así pues, el referido documento de propiedad establece lo siguiente:

Cláusula Décima Segunda: (…) Parágrafo único: De conformidad con lo establecido en el artículo 205 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat”, el bien inmueble objeto de la Hipoteca de Primer Grado queda afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes de los “DEUDORES HIPOTECARIOS”, y el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa y por escrito del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT o de “EL OPERADOR FINANCIERO”, siempre y cuando a éste último se le faculte para ello, mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado.” (Negrillas propias del contrato).

En efecto, el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat de 2005, establece que:

ARTÍCULO 205: “El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario y éste inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley, no haya sido cancelado.”

Para la correcta interpretación de la norma jurídica anteriormente transcrita, debe apreciar esta Sentenciadora, que la intención del legislador no es establecer una prohibición absoluta de enajenación del inmueble sobre el cual pese un gravamen hipotecario constituido para garantizar la obligación de pagar el crédito obtenido para la adquisición de una vivienda principal, sino que simplemente condiciona la venta de ese inmueble a una autorización expresa del banco para el caso de que no haya sido pagado aún el monto de la deuda. Ahora bien, llama la atención de este Tribunal que la parte demandada, a sabiendas de la situación jurídica en la que se encontraba el inmueble, haya procedido a negociar una opción de compraventa, en la cual, aún cuando fue redactada por su propio apoderado judicial, nada estableció respecto a la cancelación de la hipoteca, y no fueron delineadas de manera inequívoca las obligaciones que le correspondían a cada una de las partes intervinientes en la formación de ese contrato preparatorio.

Lo que si es claro para este Tribunal, es que la parte demandada debía proceder a la adquisición del inmueble dentro de los ciento cincuenta días continuos siguientes al día en que se le dio fecha cierta al documento de opción de compraventa, prorrogables por treinta días más, lo cual hacía un total de ciento ochenta días, y que no obstante ello, vencido como fue el lapso establecido y su prórroga, los promitentes vendedores le otorgaron una nueva prórroga de noventa días, mediante documento auténtico, para que definitivamente procedieran a la compra del inmueble.

No es válida pues para esta Sentenciadora la excepción efectuada por la demandada, según la cual no han procedido al pago del remanente del precio establecido de común acuerdo para la compra del inmueble en virtud de que su legítimo contradictor no ha cancelado la hipoteca que pesa sobre el referido inmueble, máxime cuando fue convenido que sería por cuenta de los compradores los gastos de los trámites respectivos para la compra definitiva del inmueble. Esa consideración se reviste de importancia, por cuanto no es cierto que la parte demandante era la que exclusiva y excluyentemente estuviese obligada a tramitar ante el ente financiero respectivo la autorización para la enajenación del inmueble, toda vez que esa actuación pudo haber sido realizada por la propia parte interesada en comprar la cosa opcionada.

Además de lo anterior, resulta claro para quien suscribe el presente fallo, que el incumplimiento en el presente caso, recae sobre la parte demandada, al haber solicitado una prórroga adicional, y tampoco haber cumplido con su obligación de adquirir el inmueble dentro de ese lapso de tiempo, así como tampoco gestionar o impulsar la autorización ante el Banco para proceder al otorgamiento definitivo del documento traslativo de la propiedad. Aunado a ello, no hay pruebas en el expediente que demuestran los argumentos vertidos por la parte demandada en el particular quinto de su escrito de contestación, referidos al supuesto “plan b” que utilizarían de no serle otorgado el crédito para la adquisición del inmueble y la supuesta propuesta de los demandantes de realizar la operación a través de una notaría.

Así pues, como quiera que los contratos deben ser cumplidos de buena fe, que los mismos son ley entre las partes y que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como han sido contraídas, en vista de los argumentos antes expuestos, debe esta Superioridad confirmar la sentencia proferida por la primera instancia, como expresa e inequívocamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DICIDE.
III

Por los razonamientos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso ordinario de apelación ejercido en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 31 de Julio de 2009, en consecuencia SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la aludida decisión judicial.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta Instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ___________ ( ) días del mes de Septiembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
La Jueza,
La Secretaria,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez. Abg. Militza Hernández Cubillán.

En la misma fecha, siendo las _________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________. - La Secretaria

Abg. Militza Hernández Cubillán.
ELUN/CDAB