REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.038-2.010.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano NESTOR JOSE PALACIOS DARWICH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.415.420, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.945, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILLAR C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de Junio de 1.983, bajo el Nº 97, Tomo 78-A, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, con motivo de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENADAMIENTO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 18 de Mayo de de 2.010, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, la misma se configuró en fecha 21 de Julio de 2.010, cuando se ejecutó la medida Preventiva de Secuestro decretada por este Tribunal en fecha 26 de Mayo de 2.010, y en ese momento estando presente el ciudadano JOSE GERARDO FRANCO OCANDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.822.042, en su condición de Presidente de la demandada sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, fue notificado de la ejecución de la medida, por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando de esta forma citado tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como el representante de la demandada se encontró presente en dicho acto de ejecución de medida se configuró su citación tácita, y como las resultas de éstas medida fueron remitidas a éste Juzgado y agregadas a la respectiva pieza de medida de la presente causa en fecha 26 de Julio de 2.010, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, no dando contestación en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas solo la parte actora presentó escrito de pruebas invocando el valor probatorio de los recibos consignados, los cuales corren insertos en las actas procesales de éste expediente. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:


DEL CONTRADICTORIO

Alude la parte actora que consta de documento de arrendamiento debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de Marzo de 2.003, y quedó anotado bajo el Nº 20, Tomo 18 de los libros de autenticaciones, que su poderdante celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la demandada, mediante el cual cede un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Paseo Ciencias, identificado con el Nº 41, situado en la avenida Padilla, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Alude el demandante que el canon de arrendamiento mensual se convino en la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,oo) equivalentes a CIENTO CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. 105,oo), que la demandada se obligó a pagar en mensualidades consecutivas anticipadas dentro de los cinco (05) primeros días del mes y de manera verbal se ha ajustado en el transcurrir de los años siendo el último canon de arrendamiento acordado y que en la actualidad rige en la relación contractual la cantidad de SETECIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 715,oo) más IVA, para un total de OCHOCIENTOS UN BOLIVAR CON SEIS ENTIMOS (Bs. 801,06).-
De la misma forma alude el accionante que se convino en la cláusula décima tercera del contrato que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por concepto de cánones de arrendamiento daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble.-
Del mismo modo alude el actor que la demandada ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, desde Enero a Diciembre de 2.008, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, de Enero a Diciembre de 2.009 a razón de (Bs. 577,70) mensuales y de Enero a Abril de 2.010 a razón de (Bs. 801,36) mensuales, los cuales sumados hacen un total de (Bs. 20.106,48), de lo cual se evidencia de manera amplia, precisa, categórica y contundente el incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones asumidas en el contrato en cuestión.-
Por último alude el accionante que conforme a lo antes indicado en nombre de su representada demanda a la accionada para que convenga o en su defecto sea condenada a: Primero: dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió, en vista de la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, y por ende, haber incumplido las obligaciones asumidas en el mismo; Segundo: en pagar la cantidad de (Bs. 20.106,48) por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas y no pagadas, más las mensualidades que provengan hasta la definitiva entrega y desocupación del inmueble, bien sea por decisión propia o por mandato expreso del Tribunal, conforme a su sentencia; Tercero: la entrega de inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en el mismo perfecto estado y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos generales y particulares registrados en el inmueble, debiendo entregar solvencia de ello.-

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Reproduce el valor probatorio de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento no cancelados por el accionado, los mismos por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-


MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
En aplicación de la doctrina antes transcrita al caso in comento se desprende de las actas procesales especialmente del documento fundante del mismo, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de Marzo de 2.003, y quedó anotado bajo el Nº 20, Tomo 18 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del contrato es de un año contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.002, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un año, si antes del vencimiento o algunas de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; así mismo la cláusula décima tercera del referido contrato establece que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento en cada caso e individualmente considerados o el incumplimiento de alguna de las cláusulas del presente contrato dará causa suficiente y derecho a el arrendador a proceder judicialmente para pedir la resolución de este contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, intentando las acciones legales, civiles y penales a que se diere lugar y la arrendataria quedará obligada al pago íntegro de los cánones de arrendamiento pendientes de pago, que en el momento de la recepción del inmueble estuvieren en curso y todos los cánones de arrendamiento que faltaren hasta el vencimiento del término del contrato, de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se inició el 01 de Diciembre de 2.002 y finalizaba en fecha el 01 de Diciembre de2.003, pero se ha prorrogado automáticamente en forma contractual por lo que para la prórroga existente se vencía el 01 de Diciembre de 2.010, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 18 de Mayo de 2.010, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento en la cancelación de dos mensualidades de cánones de arrendamiento. Así se Decide.-

Observa esta Juzgadora que la demandada sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, debidamente representada por su presidente el ciudadano JOSE GERARDO FRANCO OCANDO, antes identificado, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda incoada en su contra, lo que evidentemente produjo para ella los efectos de la CONFESIÓN FICTA, establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 Ejusdem que textualmente establecen:

Artículo 887 C.P.C.:” La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”
Artículo 362 C.P.C.: “ Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en éste Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca......”

Igualmente esta Juzgadora trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, la cual establece:
“…. (Omissis) …Del artículo anteriormente transcrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstos son: 1) Que el demandado no diese contestación a la demanda. 2) Que la pretensión no sea contraria a derecho. 3) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La Sala examina a continuación si en el presente caso proceden estos requisitos: (…Omissis)…) En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, observa. El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”


De manera que aplicando la normativa legal antes indicada y el criterio jurisprudencial antes citado se evidencia de las actas procesales que conforman este juicio que la accionada no alegó, ni probó nada que le favoreciera en el lapso de promoción respectivo, por todo lo expuesto le corresponde a este Juzgado revisar el cumplimiento de los requisitos de procedencia de la Confesión ficta y al respecto se observa: en lo que respecta al primer requisito se aprecia de las actas procesales que conforman el presente expediente que la sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, no dio contestación a la demanda incoada en su contra; así mismo en lo que respecta al segundo requisito se aprecia de las actas que la parte actora incuó demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento en el Contrato de Arrendamiento que se celebró por ante la Notaría Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de Marzo de 2.003, y quedó anotado bajo el Nº 20, Tomo 18 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del contrato es de un año contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.002, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un año, si antes del vencimiento o algunas de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; así mismo la cláusula décima tercera del referido contrato establece que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento en cada caso e individualmente considerados o el incumplimiento de alguna de las cláusulas del presente contrato dará causa suficiente y derecho a el arrendador a proceder judicialmente para pedir la resolución de este contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, intentando las acciones legales, civiles y penales a que se diere lugar y la arrendataria quedará obligada al pago íntegro de los cánones de arrendamiento pendientes de pago, que en el momento de la recepción del inmueble estuvieren en curso y todos los cánones de arrendamiento que faltaren hasta el vencimiento del término del contrato, y por cuanto como alega la parte actora, la demandada le adeudaba treinta y cuatro mensualidades de arrendamiento, correspondiente a los meses desde Agosto de 2.007 hasta Abril de 2.010, resultaba procedente la Resolución del Contrato de arrendamiento conforme a la ley y lo estipulado entre las partes en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente litis; en lo que respecta al tercer requisito se desprende de las actas que la parte demandada no trajo a las actas ningún elemento probatorio a su favor, de manera que de conformidad con lo antes indicado y en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado esta Juzgadora resuelve que se encuentra cumplidos los tres (03) requisitos y en consecuencia el petitum de la actora no es contrario a derecho y es por lo que el mismo debe prosperar. Así Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a Primero: dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió, en vista de la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, y por ende, haber incumplido las obligaciones asumidas en el mismo, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento y al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-; Segundo: Pagar la cantidad de (Bs. 20.106,48) por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas y no pagadas, más las mensualidades que provengan hasta la definitiva entrega y desocupación del inmueble, respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, desde Enero a Diciembre de 2.008, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, de Enero a Diciembre de 2.009 a razón de (Bs. 577,70) mensuales y de Enero a Abril de 2.010 a razón de (Bs. 801,36) mensuales, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así se Decide.-; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula decima tercera, establecieron que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas de canon de arrendamiento daría derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la resolución judicial del contrato con el pago de los cánones insolutos y los que faltaren por vencerse hasta la terminación, al respecto aprecia esta juzgadora que conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida referida a la entrega del inmueble y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble. Así Decide.- Tercero: la entrega de inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en el mismo perfecto estado y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos generales y particulares registrados en el inmueble, debiendo entregar solvencia de ello, pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano NESTOR JOSE PALACIOS DARWICH, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILLAR C.A., contra la sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, identificados en actas por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió con la demandante por ante la Notaría Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de Marzo de 2.003, y quedó anotado bajo el Nº 20, Tomo 18 de los libros de autenticaciones; Segundo: Pagar la cantidad de VEINTE MIL CIENTO SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 20.106,48), por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas, es decir, los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, desde Enero a Diciembre de 2.008, a razón de (Bs. 444,72) mensuales, de Enero a Diciembre de 2.009 a razón de (Bs. 577,70) mensuales y de Enero a Abril de 2.010 a razón de (Bs. 801,36) mensuales, más los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.010, a razón de (Bs. 801,36), cada uno. Tercero: Entregar el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Paseo Ciencias, identificado con el Nº 41, situado en la avenida Padilla, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-


Así mismo se condena en costa a la sociedad mercantil SALON QUIROPEDICO PADILLA, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-


PUBLIQUESE y REGISTRESE.


Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecisiete (17) días del mes de Septiembre de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo la Tres (3:00 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-