TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 2.139-09.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8/06/1992, bajo el Nº 25, Tomo 21-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado RAMON SILVA, con cédula de Identidad Nº 12.218.637, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.715 y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad Nº V-7.890.567, y domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

REPRESENTANTE SIN PODER DE LA DEMANDADA: Abogada EMILIA MEDRANO, venezolana, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 14.811 y domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Ocurre ante este Tribunal el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, mayor de edad, venezolano, con cédula de identidad Nº V-5.823.194, y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en representación de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., para demandar por Reivindicación a la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, ya identificada.

Alega el representante de la actora, que es legitima propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº A-19 y la casa construida sobre ella, ubicada en el desarrollo habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con avenida 65, de la Urbanización SAN MIGUEL, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que dicha parcela posee un área de ciento ochenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (180,30mts2), aproximadamente, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: parte de la parcela A-14; SUR: vía pública con calle 97; ESTE: parcela A-20; y OESTE: vía pública, avenida 64A.

Que la vivienda unifamiliar edificada sobre la parcela descrita, tiene un área de construcción de Setenta metros cuadrados (70mts2) y consta de sala comedor, cocina, tres (3) dormitorios y dos (2) salas de baño. Que el referido inmueble le pertenece a su representada de acuerdo a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13/06/1997, bajo el Nº 32, Tomo 33, Protocolo 1º, documento que acompaña marcado “B”.

Que el día 30/09/2005 su mandante celebró sobre el identificado inmueble, contrato de Opción de Compra con la ciudadana MARISOL MALDONADO REYES, ya identificada, mediante documento otorgado en fecha por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 36, Tomo 99, que consigna marcado “C”; prorrogándose dicho lapso según documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3/11/2006.

Que la aludida venta no fue perfeccionada por razones imputables a la identificada ciudadana, sin embargo desde el día 6/05/2006, fecha en la cual debió desocupar el inmueble, pues por su causa no se materializó el acto de venta, continúa ocupándolo ilegalmente, que en infinidad de oportunidades se le ha conminado a desocuparlo de manera voluntaria sin tener éxito.

Que además de ocupar el inmueble en forma ilegal, dicha ciudadana ha desplegado una conducta contraria a las buenas costumbres, perturbando a los vecinos del sector, quienes le han reclamado en forma reiterada a su representada, la problemática surgida con la ciudadana que ocupa el inmueble, quien ha dispensado un trato hostil hacia las personas que han tratado de intervenir tanto para la entrega del inmueble, como para que deponga la conducta que perturba el resto de los vecinos.

Que en virtud de la negativa de la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES a reintegrar voluntariamente el inmueble, es que la demanda por REIVINDICACION, de conformidad con el artículo 548 del Código Civil, por ser una poseedora no propietaria del bien, pretendiendo con este juicio la defensa y reconquista de su propiedad que se ha visto perturbada por un detentador que hace uso del inmueble sin poseer ningún tipo de derecho sobre el mismo.

Asimismo solicita que se declare:
1) Que FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., es la propietaria del inmueble antes identificado.
2) Que la demandada MARISOL JOSEFINA MALDONADO, se encuentra ocupando de manera indebida el inmueble ya identificado.
3) Que si al momento de la contestación de la demanda, la accionada no conviene en la demanda, el Tribunal la condene a devolver a su representada el inmueble, completamente desocupado y desabitada la parcela de terreno objeto del presente juicio.
4) Que se le condene al pago de las costas procesales a la demandada.

Estimó la demanda en Ochenta Mil Bolívares Fuertes. (Bs. 80.000,00).

Por auto de fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009, se le dio entrada a la demanda y se instó a la actora a estimar su valor en unidades tributarias.
Luego de estimada la demanda en unidades tributarias, el Tribunal procedió a admitirla.
Por diligencia presentada en fecha 21 de enero de 2010, la parte actora otorgó poder apud acta al Abogado RAMON SILVA.
En fecha 19 de febrero de 2010, el Alguacil de este despacho expuso que citó a la demandada y que se negó a firmarle la boleta de citación.
Posteriormente el Apoderado actor solicitó el perfeccionamiento de la citación de la demandada siendo acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 03-03-2010.
El día doce (12) del mismo mes y año, la Secretaria del despacho informó que entregó la respectiva boleta de notificación a la ciudadana MARISOL MALDONADO.

En fecha 16 de abril de 2010, estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda, la profesional del derecho EMILIA MEDRANO, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-4.152.359, invocando el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en representación de la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, dio contestación a la demanda, alegando lo siguiente:

De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso a la demandante la falta de cualidad para intentar la demanda, para que sea resuelta como punto previo a la sentencia, alegando que ésta no es la propietaria del inmueble que pretende reivindicar, ya que tal como lo señala en su libelo de demanda, celebró un contrato con la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, que se denominó de opción de compra venta, pero en realidad era un venta, pues desde el mismo momento en que celebró el contrato la demandada tomó posesión del inmueble, por lo que se cumplieron los requisitos de la venta como son: precio, objeto del contrato y la tradición de la cosa vendida. Que tal venta es válida así no exista el documento protocolizado, pues tal requisito es para hacer valer tal contrato frente a terceros, pero no entre las partes.

Que al haber vendido la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. el inmueble que pretende reivindicar, no tiene cualidad para demandar por reivindicación.

Que la actora pretende reivindicar el inmueble identificado en el libelo de demanda, empero con el documento que acompaña marcado “D”, no puede pretender ser la propietaria del inmueble a reivindicar, por las siguientes causas:
Que en este documento se expresa que el enajenante fue el Instituto Municipal de la Vivienda, quien cede o traspasa a FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. una parcela de terreno, y que el precio de cesión fue por la suma de Trece millones seiscientos ochenta y dos mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.13.682.548), que no consta en el documento que ésta hubiere pagado el precio de la cesión.

Que de acuerdo con el artículo 1.549 del Código Civil venezolano, la cesión de un derecho es una venta, por lo que para que el contrato se perfeccione, tiene el cesionario que pagar el precio de la venta o cesión, siendo la obligación principal del comprador conforme al artículo 1.474 del citado Código. Que al no ser pagado el precio, el contrato es nulo y no es oponible a terceros.

Que en el documento se expresa que el lote de terreno cedido formaba parte de mayor extensión del Hato San Miguel, que en dicho documento no se identifican los linderos del Hato San Miguel, ni su cabida, para poder determinar que la porción de terreno presuntamente cedida estaba dentro de los linderos de mayor extensión o Hato San Miguel, y determinar la identidad del bien del cual se dice propietario el Instituto Municipal de la Vivienda, con el que se le cedía o traspasaba a FLASH CONSTRUCCIONES, C.A.

Que al demandante le corresponde demostrar la identidad del bien que pretende reivindicar con el inmueble que señala posee la demandada. Que la actora tampoco señala en la demanda los linderos generales del inmueble que se dice es de su propiedad, para demostrar la identidad con el que pretende reivindicar o posee la demandada, por lo que no cumple los requisitos esenciales para que prospere la acción reivindicatoria.

Que el título del cual dice la actora que dimana su derecho de propiedad, no cumple con los requisitos de Ley, para ser el título perfecto para reivindicar, por lo que su acción no procede conforme a derecho y tampoco señala la actora, por qué la demandada no tiene derecho a poseer el inmueble que reivindica.

Que niega y rechaza los hechos relatados en el libelo de la demanda.

Por diligencia estampada el día 10 de mayo de 2010, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas oportunamente por el Tribunal.

DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE ACTORA:

• Copia Certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, COMPAÑÍA ANONIMA, celebrada en fecha 22/01/2007, registrada en fecha 6/02/2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A, la cual es valorada por este Tribunal de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y que demuestra el carácter con el que actúa el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, dentro de esta empresa.

• Copia certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13/06/1997, bajo el Nº 32, Protocolo 1º, Tomo 33, donde consta que el Instituto Nacional de la Vivienda de Maracaibo (IVIMA), cedió a la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre un lote de terreno propio que es parte de mayor extensión y que formaba parte del HATO SAN MIGUEL, ubicado entre la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los linderos y medidas que en el mismo se determinan.

Consta en el referido documento, que la zona de terreno traspasada es parte de mayor extensión y formaba parte del HATO SAN MIGUEL, en territorio de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio por el cual se realiza el traspaso es la suma de Trece millones seiscientos ochenta y dos mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.13.682.548), y que forma parte del aporte que el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (IVIMA), realiza a la Sociedad en Cuentas en Participación que tiene con FLASH CONSTRUCCIONES, C.A.

Este documento es valorado de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.

• Copia certificada de documento autenticado por ante Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30/12/2005, bajo el Nº 36, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, contentivo del contrato de Opción de Compra Venta entre la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. y la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, sobre la parcela de terreno distinguida con el Nº A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con la avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En este documento se hizo constar, que el contrato de Opción de Compra Venta tendría una duración de Ciento Veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del documento -30/12/2005-.

Este documento produce valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

• Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 3/11/2006, bajo el Nº 49, Tomo 142, mediante el cual ambas partes convinieron en ampliar el contrato de Opción de Compra suscrito en fecha 30/10/2005, bajo el Nº 36, Tomo 99, asentado en los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Maracaibo. En dicho contrato FLASH CONTRUCCIONES se comprometió a vender a MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, y ésta se obligaba a comprar el inmueble descrito, conviniendo en la total validez del contrato el cual se da por reproducido, con la excepción de los aspectos y términos aquí ampliados y modificados.
En su Cláusula Tercera se hizo constar que el lapso de duración del contrato sería de cinco (5) meses, contados a partir de la fecha cierta del mismo, es decir, a partir del día 3/11/2006..

Este instrumento produce valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil

La parte demandada no promovió ningún tipo de pruebas en el proceso.

CON ESTOS ANTECEDENTES PASA ESTE ORGANO JURISDICCIONAL A DECIDIR SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA

DE LA FALTA DE CUALIDAD

La Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES demanda la REIVINDICACION del inmueble identificado en actas a la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, quien opone la falta de cualidad para sostener el juicio, alegando que esta no es propietaria del inmueble en primer lugar porque el contrato de cesión de derecho es nulo y no es oponible a terceros y en segundo lugar porque la actora le vendió el inmueble a la demandada cuando celebraron el contrato que se denominó de opción de compra pero que en realidad era una venta.

Al respecto aprecia el Tribunal el documento que en copia certificada acompaña el demandante al libelo de demanda, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13/06/1997, bajo el Nº 32, Protocolo 1º, Tomo 33, promovido a los fines de acreditar su propiedad sobre el inmueble. En dicho documento consta que el Instituto Nacional de la Vivienda de Maracaibo (IVIMA), le cedió libre de todo gravamen a la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, los derechos de propiedad, dominio y posesión, sobre un lote de terreno propio que es parte de mayor extensión y que forma parte del HATO SAN MIGUEL, ubicado entre la Calle 97 con Avenida 65 de la Urbanización San Miguel en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los linderos y medidas que en el mismo se determinan.

Igualmente consta, que la zona de terreno traspasada es parte de mayor extensión y forma parte del HATO SAN MIGUEL en territorio de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio por el cual se realiza el traspaso es la suma de Trece millones seiscientos ochenta y dos mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.13.682.548), y que forma parte del aporte que el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (IVIMA), realiza a la Sociedad en Cuentas en Participación que tiene con FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., indicando además, que nada se adeuda por ningún concepto; en virtud de lo cual no cabe duda de que se recibió el precio por el negocio jurídico celebrado con FLASH CONSTRUCCIONES, C.A.

Por otra parte, cabe destacar que el contrato de cesión de derechos, se perfecciona con el consentimiento sobre el derecho cedido y el precio de la cesión, lo que ciertamente ocurrió en el caso de autos.

En efecto, establece el artículo 1.549 del Código Civil, lo siguiente:
“La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.
La tradición se hace con la entrega del titulo que justifica el crédito o derecho cedido.”

Esta norma estipula entre los supuestos de hecho, que debe existir consentimiento sobre la celebración del contrato sobre el derecho que es cedido y sobre el precio que debe pagarse; empero no exige entre sus requisitos para el perfeccionamiento del contrato que el precio sea cancelado, y en tal sentido considera el Tribunal que no precede la defensa de falta de cualidad para demandar anunciada por la demandada.

Por otro lado, en relación al argumento esgrimido por la representante de la demandada, sobre la naturaleza del contrato celebrado por las partes al cual ambas denominaron de opción de compra sin embargo la aquí demandada califica y anuncia como de venta; el Tribunal cree conveniente citar la sentencia proferida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, el día 06/02/2003, en la cual el Magistrado ponente, Conjuez FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, expuso lo siguiente:

“Tal y como se desprende del contenido del fallo recurrido parcialmente transcrito, el Juez de Alzada, al observar que las partes contratantes, según su criterio, incluyeron condiciones propias de un contrato de venta, el mismo independientemente de la terminología o denominación que se le haya dado, se trata de una venta propiamente dicha y no de una opción de compra como originalmente así fue pautado.
Así, producto del análisis realizado por el Juez de Alzada, la Sala desea realizar las siguientes consideraciones:
…omissis…
Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.
Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luis Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.
Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, onerosa, consensual y traslativa de la propiedad.
En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

“...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” (Negrillas de la Sala)
…omissis…
Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.
…omissis..
Según la cláusula tercera, la venta definitiva se encuentra sujeta a la tramitación del permiso de venta por ante el Instituto Agrario Nacional (I.A.N.); razón por la cual, el no otorgamiento de dicho permiso impediría en forma absoluta dicha venta, por lo que al subsumir lo allí expuesto, con lo estipulado en la cláusula séptima, la Sala infiere que hasta tanto no se tramite el referido permiso por ante el Instituto Agrario Nacional y dicho ente haya entregado el mismo, no podría otorgarse el instrumento definitivo de venta, razones éstas que indican pues, que las bienhechurías permanecerían entonces, en propiedad del oferente.”

De manera que admite la referida Sala que se está en presencia de un contrato de venta en sentido lato, cuando el contrato de promesa de venta no esta sometido a una condición o requisito posterior para que pueda materializarse el perfeccionamiento de la venta.

En el caso bajo estudio, se constata de los documentos de opción de compra acompañados, de la clausula Cuarta del contrato celebrado en fecha 30/12/2005, que el precio de la venta fue convenido en Setenta Millones de Bolívares (Bs. 70.000.000,00), estableciendo en el parágrafo primero que a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación asumida por la promitente compradora en la clausula segunda, es decir la de comprar el inmueble, ésta se obligó a pagar la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), en la siguiente forma: La suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) al momento de la firma del documento en comento, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) a los treinta (30) días continuos y siguientes a dicha fecha; y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) mas, a los sesenta (60) días continuos y siguientes a la fecha de firma de dicho documento. Asimismo se observa del contenido de la clausula Quinta del referido documento, que el pago de la diferencia del precio del inmueble, es decir, la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000,00), sería cancelado por la Promitente compradora en el momento previo al acto de protocolización del documento definitivo de venta.

Igualmente en el instrumento contentivo de la ampliación del contrato de opción de compra firmado en fecha 03/11/2006, las partes, FLASH CONSTRUCCIONES C.A. y MARISOL MALDONADO, establecieron un nuevo lapso de duración, que sería de cinco (5) meses a partir de la fecha cierta del referido documento, y aumentaron el precio del bien a Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00), de los cuales la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), sería para ampliar la cantidad acordada en arras a Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), y en virtud de que la promitente compradora ya había cancelado los Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) acordados previamente, pagaría el resto del dinero de las arras, en la forma siguiente: Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), el 15/11/2006 y Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), con la firma del documento definitivo de compra venta, conviniendo además en que si transcurría el termino acordado sin que se diere cumplimiento a la obligación de comprar, quedaría relevada la vendedora de su obligación de vender.

De lo narrado puede colegir esta sentenciadora que, aún y cuando el contrato celebrado por las partes contenía la obligación de vender un inmueble a cambio de pagar su precio, la intención y el consentimiento de las partes estuvo orientado a celebrar un contrato preparatorio o de promesa de compra venta, ya que la materialización de la venta estaba condicionada al pago de la cantidad de dinero que debía sufragar en calidad de arras en fechas posteriores al otorgamiento del contrato y antes de la protocolización del documento de venta. También se observa de lo dispuesto en la clausula octava, que la promitente vendedora se somete a presentar toda la documentación, solvencias y certificados requeridos por la ley para la enajenación del inmueble, todo lo expuesto conlleva a este Tribunal a concluir que estamos en presencia de un contrato de promesa de venta y no de un contrato de venta propiamente dicho.

Por los argumentos antes formulados, el Tribunal considera que tampoco procede en este sentido, la falta de cualidad para intentar la demanda planteada por la parte demandada, y así se declara.

En el caso de marras, como se indicó anteriormente, la parte actora solicita la reivindicación del inmueble identificado ut supra, con fundamento en las previsiones del artículo 548 del Código Civil, el cual preceptúa lo siguientes:

“El propietario, de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador”

Por su parte, el autor Gert Kummerow, en su obra Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II. Cuarta Edición. p. 252, expone sobre la legitimación activa en el juicio de reivindicación que: “recae sobre el actor la carga de la prueba de su derecho de propiedad y de la posesión que el demandado ejerce sobre el bien reivindicado. Con ello, la determinación de la cosa viene a ser una consecuencia lógica en la demostración de la identidad”.

En lo relacionado a los requisitos de procedibilidad de la acción reivindicatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° RC-00341, del día 27 de abril de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, señaló que:

“La acción reivindicatoria supone tanto la prueba del derecho de propiedad por parte del demandante como la privación o detentación posesoria de la cosa, por quien no es el propietario y no es susceptible de prescripción extintiva.
La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante); b) Encontrarse el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario.
La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, la carga de la prueba la tiene el demandante.
En el caso de especie, la recurrida decidió asi:
…omissis….
En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos: a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos, es suficiente para que se declare sin lugar la acción.”

De acuerdo a la sentencia y la doctrina citada, es imprescindible que el actor demuestre el derecho de propiedad que le asiste sobre el bien que pretende reivindicar, la coincidencia de este bien con el que detenta el demandado y que este ultimo no tenga derecho a poseerlo, en el sentido de que no tenga un titulo jurídico como fundamento de su posesión.

Ahora bien, en relación al argumento referido a que no se probó la identidad del bien, debe destacarse que entre los requisitos exigidos por la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal para que pueda prosperar la acción reivindicatoria, se encuentra la prueba de que el bien que se pretende reivindicar sea el mismo que la demandada esté poseyendo. En el caso de autos, se observa que el actor identifica el inmueble de la siguiente forma: “una parcela de terreno distinguida con el N° A-19, y la casa sobre ella construida; ubicada en el Desarrollo Habitacional “San Pancracio”, en la calle 97 con avenida 65, de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicha parcela posee un área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (180,30 M2), aproximadamente, y se encuentra comprendida dentro de sus siguientes linderos: NORTE: parte de la parcela A-14; SUR: vía pública con calle 97; ESTE: parcela A-20; y OESTE: vía pública avenida 64A”, acompañando documento que acredita que le fue cedido en propiedad y posesión un lote de terreno que es parte de mayor extensión, ubicado en la calle 97 con avenida 65, de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. No obstante en el presente juicio, la parte actora no acompañó ninguna prueba que demuestre que el inmueble que detenta o posee la demandada, sea el mismo que pretende reivindicar.

Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado, que la prueba idónea en materia de reivindicación para demostrar la identidad del inmueble es la experticia y en el caso de autos no fue promovida la misma. Así se declara.

Por otro lado se observa, que la actora alega que celebró contrato de opción de compra con la demandada en fecha 30/09/2005, observándose de la clausula tercera del mismo que su lapso de duración era de 120 días contados a partir de la fecha del otorgamiento, el cual podría extenderse hasta 30 días adicionales. Igualmente alude la demandante y así lo constata el Tribunal del documento autenticado el día 03 de noviembre de 2006, que las partes prorrogaron dicho contrato por un periodo de cinco (5) meses contados a partir de esa misma fecha; por lo que para la fecha de introducción de la demanda evidentemente se encontraba vencido.

Es el caso, que nuestra legislación establece la forma en que pueden darse por terminados los contratos en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

De manera que ante el incumplimiento de alguna de las partes, de sus obligaciones respecto al contrato, estas pueden reclamar el cumplimiento o intentar la acción resolutoria ante un juez, en cuyo caso las partes volverían a la situación jurídica en que se encontraban antes de la celebración del contrato, debiendo devolverse mutuamente las prestaciones recibidas en virtud del mismo. En el caso de marras, ante la existencia de un contrato de opción de compra celebrado sobre el inmueble que se pretende reivindicar, queda descartado el argumento de que la demandada este poseyendo el bien ilegítimamente, pues su posesión deriva del aludido contrato, y así se declara.

Con base en los razonamientos antes formulados, el Tribunal concluye que no fueron acreditados los supuestos de procedencia de la acción reivindicatoria.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Sin lugar la demanda que por REIVINDICACIÓN instauró la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., representada por el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, en contra de la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, todos ya identificados.

Se condena al demandante al pago de las costas, por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil diez (2010).
Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.

En la misma fecha siendo la tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 pm.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Expediente: 2.139-09.-