TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 41.714

I
Vistos los informes de las partes, este Órgano Jurisdiccional actuando como Juzgado de Segunda Instancia, entró a conocer de la presente causa, el día 08 de noviembre de 2006, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada, de la resolución dictada por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MACHIQUES DE PERIJÁ Y ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el día 26 de Septiembre de 2006, en la cual se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.548.118 y domiciliada en el Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia, en contra del ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.676.318, y del mismo domicilio.
II
Para resolver sobre el Recurso planteado, el Tribunal observa:
El Sentenciador a-quo, al formular los hechos expuestos por el actor en el libelo y los argumentos esbozados por la parte demandada en el escrito de contestación, estableció lo siguiente: “…“Según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de Perijá del Estado Zulia, en fecha tres (03) de Julio de 2006… soy propietaria de un inmueble ubicado en el alineamiento norte de la carrera 4, entre las avenidas 21-A y 19-A, barrio primero de mayo, jurisdicción de la Parroquia Libertad, Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Bernardo Payares; SUR: la referida carrera 4; ESTE: propiedad que es o fue de Alicia Montiel y OESTE: propiedades que son o fueron de Adaulfo Pérez y Armando Turizo…” …Plantea además que su progenitor en el año 1992 compró el bien inmueble antes descrito y adquiere los derechos de posesión sobre el referido terreno aduciendo que su progenitor hace siete años sede en arrendamiento verbal por tiempo indeterminado al demandado Miguel Ángel Martínez y que ella desde el mes de Mayo le ha pedido en reiteradas oportunidades al ciudadano antes mencionado “que me desaloje el bien inmueble de mi propiedad por cuanto me ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento por más de dos meses y se ha puesto a construir” y fundamenta su pretensión la actora en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: literal a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas…” … “…En la contestación de la demanda se traba la litis en los siguientes términos… “Niego, rechazo y contradigo en todas sus partes, la demanda interpuesta en mi contra por la ciudadana EVELIN MARIA BARRIOS SIMANCA… por ser falsos los hechos alegados e ilícito el derecho que reclama… Niego que la demandante, sea propietaria de un inmueble, que según el documento que presenta, denomina “RUSTICA”, registrado en fecha 03 de julio de 2006… Niego que haya realizado contrato de arrendamiento alguno con la ciudadana demandante EVELIN MARIA BARRIOS SIMANCA… Niego que desde Mayo del presente año, la demandante me haya pedido en reiteradas oportunidades que desaloje el inmueble, que dice ser de su propiedad, cuando es solo en el mes de julio de 2006, que supuestamente le construyen la vivienda rústica… Niego y rechazo, que le adeude cantidad alguna de dinero a la demandante, por concepto de cánones de arrendamiento o deba cancelarle indemnización alguna por el uso de una vivienda rústica que no existe… Niego que la faja de terreno, ubicada en el alineamiento norte de la carrera 4, entre la Avenida 21-A y 19-A, sea propiedad de la demandante o de su progenitor, ya que de los mismos documentos que presenta se evidencia que el mismo tiene carácter ejidal… Niego que haya tenido relación arrendaticia en los últimos seis (06) años, con un ciudadano que expresa la demandante, es su padre, de nombre ANGEL GABRIEL BARRIOS RODRIGUEZ… y que legalmente ella no puede representar y en todo caso, en el presente proceso, es un tercero…”.
El Juzgado de Municipio decidió de la siguiente manera: “…En este orden de ideas se tiene que aún cuando no es indispensable ser el propietario de un bien cualquiera para que sea válido el arrendamiento que del mismo se haga, en las actas consta que el señor Ángel Gabriel Barrios Rodríguez con permiso fronterizo Nº 13.562 adquirió un derecho de posesión sobre el lote de terreno que se discrimina mediante documento reconocido por ante el Juzgado de Distrito Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia… y el mismo no se impugnó en la oportunidad legal correspondiente; ahora bien, consta igualmente de actas en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de Perijá del Estado Zulia, que Ángel Gabriel Barrios Rodríguez… realizó un contrato verbal celebrado tiempo atrás, según su propia declaración con la ciudadana EVELIN MARIA BARRIOS SIMANCA, mediante el cual le construye a la ciudadana unas mejoras o bienhechurías que conforman actualmente una casa para habitación, que otorga el documento en referencia porque no le había entregado ningún documento a la beneficiaria de la obra y para que éste le sirva de justo título de propiedad… Considerando de esta forma que la actora es la adquirente de las mejoras o bienhechurías en referencia… y estas están enclavadas en el lote de terreno identificado en actas y del cual ambas partes han consignado levantamiento catastral y/o topográfico… lo cual aunado al hecho de que el ciudadano Miguel Ángel Martínez… en el acto de absolver posiciones juradas manifestó que está ahí desde el año 92 y que dejó de pagarle desde el año 2000 cuando salió la nueva Ley, que ese terreno que ocupa es propiedad de la Alcaldía, que no le ha comprado a la Alcaldía y que llegó allí porque se lo alquiló al ciudadano ANGEL BARRIOS, que allí había un rancho. Ahora bien, todo lo analizado aunado a la declaración de los testigos evacuados y las documentales examinadas determina el hecho de que el poseedor originario es el señor Ángel Barrios y éste arrendó en forma verbal al ciudadano MIGUEL ANGEL MARTINEZ… Se desprende de actas que el poseedor originario realiza una construcción para EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA… y le realiza la tradición legal, en el presente caso se entiende que se ha producido la subrogación, esto es se ha puesto el adquirente del inmueble arrendado en lugar del arrendador, por consiguiente asume el adquirente los deberes y derechos del arrendador a partir de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, esta subrogación se produce por efecto de la Ley… Con vista a las actas procesales y a los razonamientos aquí expuestos esta Juzgadora llega a la convicción de que se opera en el presente caso la subrogación en el contrato de arrendamiento y que los deberes del arrendador y arrendatario subsisten, por consiguiente la actora EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA si posee la legitimación necesaria para intentar y sostener el presente juicio y por consiguiente solicitar el desalojo por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento… se concluye además que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento por decisión unilateral según se desprende de su propia confesión desde el año 2000, según él por haber salido la nueva Ley y procedió a realizar construcciones por su cuenta, según lo denuncia la actora y admite el demandado, en consecuencia considera esta Juzgadora que la solicitud de desalojo formulada por EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCAS contra el ciudadano MIGUEL ANGEL MARTINEZ debe proceder en derecho, así mismo, se considera procedente en derecho la indemnización solicitada debido a la manifestación del demandado según la cual dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el año 2000 por decisión unilateral…”.
En virtud de los argumentos previamente planteados, procedió el a-quo a dictar su sentencia el día 26 de septiembre de 2006, declarando CON LUGAR la demanda de desalojo, de la cual apeló la parte demandada por lo que subieron las presentes actuaciones a esta Alzada, abocándose esta Superioridad al conocimiento de la causa, en los siguientes términos:
La parte demandante aseveró que el ciudadano ÁNGEL GABRIEL BARRIOS RODRIGUEZ, adquirió los derechos posesorios sobre una porción de terreno signado con el No. 10, perteneciente al lote No. 30, el cual está determinado en el plano topográfico que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes de la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Perijá del Estado Zulia, según se desprende de documento autenticado en fecha 23 de abril de 1992, ante el Juzgado del Distrito Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Posteriormente, el ciudadano ÁNGEL GABRIEL BARRIOS RODRÍGUEZ, le construyó a la ciudadana EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA unas mejoras y bienhechurías que conforman una casa para habitación, tipo rústica situada en el lineamiento norte de la carrera 4, entre las avenidas 21-A y 19-A, Barrio 1° de mayo, Parroquia Libertad, Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia, la cual fue construida sobre una faja aproximada de terreno ejido de Cuatrocientos Cincuenta con Cincuenta y Un Metros Cuadrados (450,51 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Propiedad que es o fue de Bernardo Payares; Sur: La referida carrera 4; Este: Propiedad de Alicia Montiel; y Oeste: Propiedades de los ciudadanos Adaulfo Pérez y Armando Turizo, tal como se evidencia del documento protocolizado en fecha 03 de julio de 2006, ante el Registro Inmobiliario de Perijá del Estado Zulia, bajo el No. 50, Tomo II, Protocolo Primero. Las mencionadas bienhechurías las cuales pertenecen a la parte actora, son objeto del vínculo arrendaticio suscitado aproximadamente desde el año 1999, entre los ciudadanos ÁNGEL GABRIEL BARRIOS RODRIGUEZ y MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ quienes suscribieron un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado sobre la aludida casa tipo rústica.
Ahora bien, la ciudadana EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA, alegó que la parte demandada incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que fueron previamente acordados, de manera que exigió ante el Tribunal de los Municipios Machiques de Perijá y Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el desalojo del inmueble constituido por una vivienda rústica situada en el lineamiento norte de la carrera 4, entre las avenidas 21-A y 19-A, Barrio 1° de mayo, Parroquia Libertad, Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia.
La parte accionada en el escrito de contestación de la demanda afirmó que ha venido poseyendo aproximadamente desde el año 1994, la referida construcción rústica o “rancho” que fue elaborado por el ciudadano ÁNGEL GABRIEL BARRIOS RODRÍGUEZ, y a quien le estuvo pagando el canon de arrendamiento correspondiente hasta el día 1° de enero de 2000, por cuanto en ese año entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual indicó que nadie estará obligado a pagar arrendamiento por casas tipo rústica.
En ese sentido, resulta menester dilucidar lo concerniente al arrendamiento suscitado sobre el inmueble identificado en el documento protocolizado en fecha 03 de julio de 2006, ante el Registro Inmobiliario de Perijá del Estado Zulia, bajo el No. 50, Tomo II, Protocolo Primero; que se adjuntó al libelo de demanda y del cual se desprende que se trata de “…una (1) casa para habitación, tipo rústica; al igual que el cercado con paredes de bloque del inmueble. Todo lo cual se encuentra ubicado en el alineamiento norte de la carrera 4, entre las avenidas 21-A y 19-A, Barrio 1° de Mayo…”. Es decir que en el aludido instrumento únicamente se mencionó que es una vivienda tipo rústica.
A los fines de verificar la legitimidad del pago de los cánones de arrendamiento que versan sobre la vivienda tipo rústica objeto de esta controversia, es oportuno traer a colación el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que instituye lo siguiente:
Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas “ranchos”, que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.

En atención al mandato legal precedentemente expuesto, es preciso apuntar que a partir de la publicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Gaceta Oficial No. 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, se prohíbe el pago de cánones de arrendamiento de aquellas viviendas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, generalmente denominadas “ranchos”, puesto que se declaró ilícita la locación de aquellas viviendas que no reúnan las condiciones básicas de habitabilidad. Por su parte, la más calificada doctrina ha definido a la “vivienda inhabitable” del siguiente modo:
“…aquella que no reúne las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, pues se comprende que el ocupante de la misma es la “persona humana”, individual o comunitariamente considerada (el grupo familiar), en cuyo caso el arrendatario no está obligado a pagar el canon y, al efecto, sólo es suficiente con efectuar la denuncia ante el organismo encargado de la regulación de alquileres; pues mientras no acredite el arrendador las condiciones de habitabilidad del inmueble arrendado, no podrá cobrar canon alguno, siendo indebido cualquier pago y, en consecuencia, sujeto a repetición, además de tener que cancelar la multa que le sea impuesta por dicha infracción (arts. 6° y 82, LAI)…”. (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 47)

De manera que, el arrendador está obligado a garantizar las circunstancias elementales que hagan habitable el inmueble objeto de arrendamiento, puesto que de no ser así de ningún modo podrá exigir el pago de las pensiones arrendaticias al inquilino; asimismo, el arrendatario de una vivienda tipo rústica la cual no conserve las condiciones esenciales de salubridad y habitabilidad no deberá entregar cantidades dinerarias por concepto de cánones de arrendamiento, en efecto se determina indebido cualquier pago por tales conceptos, de modo que si hubiere el pago ilegítimo por el arrendamiento de una vivienda inhabitable, éste queda sujeto a repetición.
Cuestión que es absolutamente lógica y razonable puesto que el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas implica que el ocupante de la misma es una persona o varias personas consideradas un grupo familiar que requieren de una vivienda con por lo menos las condiciones primordiales y necesarias de sanidad y habitabilidad; si esas condiciones no están dadas sino que se trata de las viviendas llamadas usualmente “ranchos”, tal arrendamiento es ilícito.
Desde esa perspectiva y de conformidad con el artículo 6 del mencionado Decreto Ley que entró en vigencia el día 1° de enero de 2000, se deduce que el arrendamiento suscitado entre las partes que versó sobre una casa tipo rústica, comúnmente denominada “rancho”, es totalmente ilícito y por ende el pago de los cánones de arrendamiento de esta clase de viviendas inhabitables está prohibido.
Siendo así, cómo el Tribunal de la recurrida omitió tal circunstancia y concedió la petición formulada por la parte actora relativa al desalojo de un inmueble constituido por una vivienda rústica tal como lo indica el documento protocolizado en fecha 03 de julio de 2006, ante el Registro Inmobiliario de Perijá del Estado Zulia, anotado bajo el No. 50, Tomo II, Protocolo Primero; fundamentado además en la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales el arrendatario a partir del año 2000 no estaba obligado a pagar y en caso de haberlos pagado pudo haberse dirigido ante la autoridad competente a los fines de exigir el reintegro de las pensiones pagadas indebidamente.
En síntesis, resulta forzoso para esta Juzgadora inferir que el dictamen proferido por el Tribunal a quo es contrario al Ordenamiento Jurídico Vigente puesto que contraviene lo estipulado en la ley especial arrendaticia, de modo que no hubo una recta administración de justicia por el contrario se quebrantó la ley, en consecuencia se revoca la sentencia bajo estudio.
Para este Tribunal, contrario a lo decidido por la recurrida, no sólo la demanda no debe prosperar en derecho, sino que además la misma jamás debió ser admitida a trámite. En efecto, el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, disciplina:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” (Énfasis agregado)

Esta norma debe ser adminiculada con el tenor del antes citado artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara la ilicitud de los arrendamientos que tengan por objeto viviendas que no posean las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, conocidas comúnmente como ranchos. Se trata pues de un impedimento que consigue la demanda, cuando la misma tenga por fin una causa que la ley reproche, por ser ilícita o por estar prohibida expresamente por la propia ley. Es, a fin de cuentas, una prohibición de la ley de admitir la acción. Este concepto ha sido ampliado por la doctrina de la Máxima Instancia Constitucional, que ha establecido cuáles son los casos en que se puede estimar que existe la prohibición para el curso de la acción. En ese sentido se pronunció la Sala en sentencia de fecha 18 de Mayo de 2001, en la que se lee:
“La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
(…omissis…)
4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.
(…omissis…)
5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.
(…omissis…)

En el presente caso, la parte actora pretende que el estado, en ejercicio de su potestad tuitiva, reconozca implícitamente la existencia de una relación arrendaticia y acuerde el desalojo de un inmueble, cuando de actas se desprende de modo auténtico que se trata de un inmueble cuyo alquiler está proscrito por la legislación especial inquilinaria, que desde su artículo 6 declara ilícito este tipo de negocios jurídicos, por lo cual la acción se encuentra desprovista de protección judicial, lo que la hace, consecuentemente, inadmisible, y así debió declarar in limine litis el Tribunal de la recurrida por lo que, en su lugar, lo hace este Tribunal en la parte dispositiva de este fallo y así finalmente se decide.
Por los criterios logrados al hilo de las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado Edith de Jesús Escola, apoderado judicial del ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ, en consecuencia:
PRIMERO: SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Machiques de Perijá y Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de Septiembre de 2006.
SEGUNDO: se declara INADMISIBLE la acción de desalojo incoada por la ciudadana EVELIN MARÍA BARRIOS SIMANCA, en contra del ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ, todos ya identificados en el texto del presente fallo.
TERCERO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los Veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
La Juez,
(FDO)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez.
La Secretaria,
(FDO)
Abg. Militza Hernández Cubillán.
En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. La Secretaria, (Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 41.714. LO CERTIFICO, Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de Noviembre de dos mil diez (2010).