REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 3.174-2010.- Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- La presente litis se inicia cuando el profesional del derecho Ciudadano LINO DE JESÚS FERNANDEZ SALOM, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.027, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil “PASTELERIA ANDREA, C.A., domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 22 de Agosto de 2008, anotada bajo el N° 18, Tomo 50-A, incuó formal demanda contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO MEDINA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.804.253, debidamente representado por los abogados Eduardo Vasaitis, Adelmo Beltrán y Eninyerth Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 21.741, 22.899, y 146.325, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRADTO, estimada en la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,oo), equivalente a 138,46 U.T.- Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 01 de Octubre de 2.010, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano RAFAEL ANTONIO MEDINA MONTILLA, en fecha 19 de Octubre de 2.010 el Alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber citado al demandado, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente, al efecto en 21 de Octubre de 2.010, la parte demandada presentó su respectivo escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus probanzas, las cuales fueron admitidas por este Juzgado en fechas 02 y 03 de Noviembre de 2.010. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 890 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora que su representado es propietario de un inmueble constituido por una (1) casa quinta, signada con el N° 59-10, ubicada en la avenida 7-A sector Zapara II, entre calle 59 y 60, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos limites y linderos son los siguientes; por el NORTE: dieciocho metros con veinticinco centímetros (18,25 mts), con calle 59 Zapara; por el SUR: Dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75 mts), con inmueble N° 59-26; por el ESTE: dieciséis metros con setenta centímetros (16,709 mts), con la avenida 7-A y por el OESTE: Diecisiete metros con setenta centímetros (10,70 mts) con terreno que son o fueron de la Empresa o Enso Moran; según se evidencia de documento debidamente Registrado en fecha 11 de Junio de 2010, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio del Estado Zulia, bajo el N° 2010.1476, Asiento Registro 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.1939, y correspondiente al libro de Folio Real del año 2010, otorgado a las 11:30 a.m; así mismo alega el actor que su representado en fecha 15 de Junio de 2010, celebró formal contrato de arrendamiento sobre el aludido inmueble con el demandado, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticación, el cual comenzó a regir a partir del día 15 de Junio de 2010, tal y como lo prevé la cláusula cuarta del respectivo contrato. Alega el demandante que el accionado, en forma reiterada ha incurrido en incumplimiento del aludido contrato de arrendamiento, específicamente, ha violado la cláusula segunda del referido contrato, la cual establece: “EL ARRENDATARIO ofrece pagar a la ARRENDADORA y esta acepta la oferta con concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRES Mil Bolivares Fuertes con 001/100 (Bs. 3.000,00), mensuales”.- Alude el accionante que el arrendatario adeuda actualmente a su representada tres (3) cánones de arrendamientos, correspondientes a los cánones verificados, 1) desde el día 15 de junio al día 15 de Julio de 2010; 2) desde el día 15 de Julio hasta el día 15 de Agosto de 2010 y 3) desde el día 15 de Agosto hasta el día 15 de Septiembre de 2010, y esta es la fecha que todavía no han recibido el pago de los referidos cánones muy a pesar de las múltiples diligencias que han emprendido para lograr el pago de los mismos, por cuanto se niega a cumplir con la principal obligación que tiene como arrendatario, que es pagar los cánones de arrendamiento, como contraprestación al uso y disfrute del inmueble arrendado. Señaló el apoderado actor que por todo lo antes expuesto es que acude a este Órgano Jurisdiccional, en tutela de los derechos e intereses de su representado a incoar la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por incumplimiento de contrato por violación de la Cláusula Segunda del aludido contrato de conformidad con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como también los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, a tal efecto procede a demandar al accionado para que convenga en lo siguiente: 1) Resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago. 2) Desocupar el inmueble objeto del contrato, entregarlo totalmente desocupado, libre de personas y bienes, y el perfecto estado de aseo, uso, conservación y funcionamiento en que fue arrendado y totalmente solvente con los servicios públicos. 3) Pagar la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los ut supra indicados meses, más los cánones mensuales que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. 4) De igual forma demanda la indexación o corrección monetaria. Por su parte el demandado, niega, rechaza y contradice, los inverosímiles alegatos, bajo los cuales redactaron el libelo de la demanda.- Asimismo el accionado, niega, rechaza y contradice, que en forma reiterada haya incurrido en incumplimiento de lo estatuido en el contrato de arrendamiento, que específicamente se haya violentado la cláusula segunda del referido contrato. De la misma manera el demandado niega, rechaza y contradice que adeude tres (3) cánones de arrendamientos, correspondiente a los cánones verificados 1) desde el día 15 de junio al día 15 de Julio de 2010. 2) desde el día 15 de Julio hasta el día 15 de Agosto de 2010 y 3) desde el día 15 de Agosto hasta el día 15 de Septiembre de 2010. De la misma forma el accionado niega, rechaza y contradice que se hayan emprendido múltiples diligencias para lograr que pagara los cánones adeudados y que él mismo se este negando a cumplir con la obligación de arrendatario. Alega la parte demandada que celebró contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de Junio de 2010, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 68, Tomo 48, de los libros de Autenticación. Alude el accionado que en dicho contrato de arrendamiento, se establece en una de sus partes de la cláusula tercera, que: la falta de pagó de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligado a dar ningún aviso previo y tendrá derecho a solicitar los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término establecido en este contrato, pero el caso que realmente no debe ningún canon de arrendamiento, al contrario se ha pagado de más tal y como lo demostrara oportunamente. Alega la parte demandada que también es cierto que para el momentote celebrar el referido contrato de arrendamiento había realizado una serie de trabajos profesionales de contabilidad los cuales montan a la cantidad de quince mil bolívares fuertes (Bs.F. 15.000,oo) para la demandante y había quedado con el ciudadano UVER COLINA, plenamente identificado en las actas procesales, que parte del dinero adeudado a la parte demandada sería compensado con los cánones de arrendamiento que se fuesen venciendo , que por cierto la cantidad de dinero adeuda supera con creces el monto de los cánones demandados. Alude la parte demandada que a manera de presentar de forma más monofilastica la situación que compete debe dejar por concluido que: El contrato de arrendamiento está plenamente vigente, es decir, no se adeuda ningún canon de arrendamiento. Subsiguientemente los cánones de arrendamiento estarían solventes por un periodo de cinco (5) meses, ya que operaria en forma automática y legalmente, la compensación que se convino con anterioridad. Razones estás practicas y veraces, por las cuales sería improcedente la presente demanda, ya que no esta conteste a la Ley especial de la materia.- Por último el accionado indica que los argumentos todos válidos de hecho y de derecho para concluir que la pretensión incoada no esta acorde a la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por tanto improcedente toda vez que la misma ni siquiera debió haberse planteado. PRUEBAS DE LAS PARTES. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. 1.- Invoca el principio de adquisición procesal y comunidad de la prueba, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente: “… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…” Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece. 2.- Promueve el contrato de arrendamiento aportado a las actas, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- 3.- Promueve recibos de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses verificados: 1) desde el 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, 2) desde el 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y 3) desde el 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, los mismos por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. 1.-A pesar del criterio de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, acerca del régimen de la comunidad de la prueba o principio de adquisición procesal, invocó a su favor los documentos que corren insertos en las actas procesales, a fin de que surtan los efectos probatorios correspondientes a su favor, en tal sentido, queda reiterado que la adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece Promueve y ratifica el contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 15 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nº 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- 3.- Promueve y consigna instrumento recibo de cobro constante de Un (01) folio útil y seis anexos de detalle de contabilidad, el mismo por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.- MOTIVACION PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente, en tal sentido se aprecia del escrito libelar que la parte actora fundamenta su pretensión en un contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 15 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nº 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, que en su cláusula Tercera “…. (Omissis) la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a la ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligado a dar ningún aviso previo y tendrá derecho a solicitar los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término establecido en este contrato de arrendamiento convenido ni de las actividades en concepto de garantías antes establecidas… (Omissis)2; del mismo modo la cláusula Cuarta establece lo siguiente: “el plazo de duración del presente contrato es de SEIS (06) meses, contados a partir de la fecha cierta de este documento prorrogables por un período acordad por las partes; siempre y cuando una de las partes lo notificaren por escrito con SESENTA (60) DIAS de anticipación como mínimo, a la otra parte, y antes de la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de las prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más…. (Omissis)”, de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se inició el 15 de Junio de 2.010 y finalizaba en fecha 15 de Diciembre de 2.010, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 01 de Octubre de 2.010, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento de alguna de sus cláusulas. Así se Decide.- Ahora bien la parte demandante alega que la demandada ha incumplido en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses del 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, del 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, y por su parte la demandada alega haber cancelado los cánones de arrendamiento que se le reclaman.- Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe: “…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal). Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: …“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”… De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Se trae a colación la cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 15 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nº 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, que en su cláusula Tercera “…. (Omissis) La falta oportuna del canon de arrendamiento del inmueble dentro de los primeros (5) días de cada mes…..(Omissis)”. En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el contrato celebrado entre las partes, en su cláusula Tercera. De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a estar solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen: Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba. La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez. A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio. Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma. Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere: a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado. b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien. c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas. d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado. 2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere). B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil. Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio. Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio. Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones. Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)” Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen: Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley. De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada en lo que respecta a los meses del 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, del 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, por no haber sido cancelados dentro del lapso establecido en la ley especial en la materia, cantidad ésta de meses que encuentra dentro del presupuesto establecido en la tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, como causal para solicitar la resolución del contrato celebrado, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.- Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 15 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nº 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, la misma resulta procedente con fundamento en la cláusula tercera del referido contrato, con motivo del incumplimiento de la parte demandada. Así Decide.-; SEGUNDO: la desocupación del inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, libre de personas y bienes, y en perfecto estado de aseo, uso, conservación y funcionamiento en que fue arrendado y totalmente solvente con los servicios públicos, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así Decide.- TERCERO: La cancelación de la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES, por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados correspondiente a los meses del 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, del 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, más los cánones mensuales que se siga venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, a los meses del 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, del 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula tercera, establecieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a la ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligado a dar ningún aviso previo y tendrá derecho a solicitar los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término establecido en este contrato de arrendamiento convenido ni de las actividades en concepto de garantías antes establecidas, al respecto aprecia esta juzgadora que conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida referida a la entrega del inmueble y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble. Así Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil PASTELERIA ANDREA, C.A. contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO MEDINA MONTILLA, en consecuencia se condena al demandado a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 15 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nº 68, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones. Así Decide.-; SEGUNDO: la desocupación del inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, libre de personas y bienes, y en perfecto estado de aseo, uso, conservación y funcionamiento en que fue arrendado y totalmente solvente con los servicios públicos. Así Decide.- TERCERO: La cancelación de la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES, por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados correspondiente a los meses del 15 de Junio al 15 de Julio de 2.010, del 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.010 y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2.010, más los cánones mensuales que se siga venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y el pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Así Decide.- Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadano RAFAEL ANTONIO MEDINA MONTILLA, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Doce (12) días del mes de Noviembre de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.