TSJ Regiones - Decisión

Expediente 2.336-10.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
DEMANDANTES: CARLOS LUIS ORTEGA GAVIDIA y XIOMARA DEL CARMEN ORTEGA GAVIDIA, mayores de edad, venezolanos, con cédula de identidad Nº V-5.853.997 y V-5.853.996, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderada judicial de la parte actora: Abogada YANINA PEROZO VILLALOBOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 46.372.

DEMANDADA: CANDELARIA CABRERA DE HERNANDEZ, mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad Nº V-15.887.958, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogadas LIZ MARÍA MARQUEZ, ISABEL GARCÍA y LUISA RAMÍREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo el número 34.637, 96.058 y 81.656, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

Ocurren ante este Tribunal los ciudadanos Carlos Luis Ortega Gavidia y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia, ya identificados, asistidos por la abogada Yanina Margarita Perozo Villalobos, para demandar a la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández por desalojo; alegando que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 17/05/1996, anotado bajo el N° 53, Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que celebraron contrato de arrendamiento con la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una apartamento distinguido con el N° 3, del el edificio Gutiérrez ubicado en la Calle 70 N° 4-70, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que en el contrato se acordó como canon de arrendamiento la cantidad de Cuarenta bolívares (Bs.40,00) pagaderos puntual y formalmente por mensualidades el día Primero, siguiente a cada mes, en la dirección del Arrendador. Que posteriormente por acuerdos verbales se incrementó hasta alcanzar la suma de Un mil novecientos veinte bolívares (Bs.1.920), que pagaría directamente al Arrendador en su domicilio, con la emisión del correspondiente recibo de pago. Que en la Cláusula Tercera del contrato también se acordó que la falta de pago de los cánones de arrendamiento dentro de los quince (15) días inmediatamente subsiguientes a la fecha de su exigibilidad faculta al Arrendador a exigir la devolución del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento. Que en la Cláusula Segunda se estableció que la duración del contrato era de Seis (6) meses contados a partir del día 1/06/1996, improrrogable.
Que actualmente habita el inmueble sin cancelar los cánones de arrendamiento, a pesar de las diligencias realizadas para lograr su pago, incrementando cada día las deudas por concepto de condominio y servicios, habiéndose convertido el contrato en cuanto al tiempo en indeterminado. Que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde febrero hasta julio de 2010, los cuales ascienden a la suma de Once mil quinientos veinte bolívares (Bs.11.520) por concepto de retardo en el pago de los mismos, y en consecuencia demanda el Desalojo del inmueble totalmente desocupado y solvente de los servicios públicos en buen estado; el pago del condominio, los cánones de arrendamiento vencidos, los intereses, honorarios profesionales y todos los conceptos a los que haya dado lugar por la imputabilidad en el pago. Que cancele la suma de Once mil quinientos veinte bolívares (Bs.11.520) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a julio de 2010 a razón de Un mil novecientos veinte bolívares (1.920) cada mes, así como los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana Candelaria Cabrera con la asistencia de la abogada Liz María Márquez Socorro dio contestación a la demanda; oponiendo la Cuestión Previa prevista en los ordinales 2° y 6°, fundamentada en que según se evidencia del documento de arrendamiento y del documento de propiedad, la ciudadana Xiomara del Carmen Ortega Gavidia no tiene la cualidad ni el interés jurídico ni derecho alguno para solicitar el desalojo causado en un contrato de arrendamiento que no fue suscrito por ésta. Que la relación contractual es consensual y bilateral y la doctrina señala que las pretensiones por Desalojo conducen a la resolución del contrato. Que por ello la demandante Xiomara del Carmen Ortega Gaviria no tiene cualidad ni interés jurídico actual en la presente relación contractual arrendaticia. Que en la pieza de medidas corre la notificación judicial de la no prórroga del contrato efectuada en fecha 22/07/2010, la cual lleva implícito el reconocimiento expreso de la solvencia de la Arrendataria que es un beneficio que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que ésta fue formalizada por el ciudadano Carlos Luis Ortega Gavidia que es la persona con quien suscribió el contrato. Que trajo a las actas prueba contundente de su solvencia, que es haber sido notificada de la no prórroga del contrato. Que por ello solicita se declare sin lugar la demanda dada la falta de cualidad de uno de los demandantes para actuar en juicio. Que también opone la cuestión previa prevista en el ordinal 9° del artículo 340 por no llenarse los requisitos previstos en la norma.
También alegó la demandada que ha sido demandada bajo el falso supuesto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando ha sido precisamente su solvencia lo que le ha permitido tener el uso y disfrute de la cosa durante catorce (14) años continuos y en virtud de ello la Ley le otorga el beneficio de la prórroga legal, el cual comenzó el día 23/07/2010, con posterioridad a la notificación judicial realizada el 22/07/2010 por el ciudadano Carlos Luis Ortega Gavidia. Que existe en actas prueba de su solvencia en la pieza de medidas, que es haber sido notificada judicialmente de la no prórroga del contrato, y que se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia y a la cual no tendría derecho de no estar solvente.
Negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora en su libelo de la demanda.
De las Pruebas

Pruebas de la parte demandante.
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas con fundamento en los principios de comunidad de la prueba, adquisición procesal y apreciación global de la misma.
• Promovió y ratificó los siguientes documentos:
• Documento de condominio del inmueble.
• Documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.
• Contrato de arrendamiento.
• Ratificó todos los documentos consignados con la demanda y de la solicitud de la medida de secuestro.
• Promovió la consignación de cánones de arrendamiento realizadas extemporáneamente a los fines de acreditar la insolvencia de la demandada.

Pruebas de la parte demandada.
• Invocó el mérito favorable de las actas del proceso
• Promovió prueba de confesión a los efectos de que fueran absueltas por el ciudadano Carlos Luis Ortega Gavidia, manifestando su voluntad de absolverlas recíprocamente.
• Promovió dos (2) estados de cuenta del Sistema de Recaudación Municipal de la Alcaldía de Maracaibo de fecha 18/10/2010, pertenecientes al ciudadano Carlos Luis Ortega Gavidia sobre el edificio Gutiérrez.
• Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos Miriam Rafaela Crespo Pineda, Carmen Aura Verde Torres, Sonia Jiménez de Anania y Ana Isabel Vásquez Crespo.

En fecha 1/11/2010 rindió declaración la ciudadana Carmen Aura Verde Torres, de 48 años de edad, ama de casa, señalando que reside en el edificio Gutiérrez, piso 4, apartamento N° 10 de la ciudad de Maracaibo. Igualmente declaró que conoce a la ciudadana Candelaria Cabrera desde hace más de cinco (5) años, que reside en el edificio Gutiérrez en condición de propietaria; que en el edificio Gutiérrez hay un mal Condominio dividido en dos y funciona súper mal; que está dividido en dos porque el dueño anterior que era el que administraba el Condominio por ser único dueño del edificio cuando vendió cuatro (4) apartamentos mas habiendo acuerdo con los dueños que son los cuatro propietarios nuevos, el señor Carlos Ortega incumplió los acuerdos, que no ha respetado a inquilinos ni a propietarios. Que le consta que la ciudadana Candelaria Cabrera es una persona cumplidora, por ser vecina, que ésta ha cancelado los servicios y es buena vecina, que se ha encargado de las obligaciones que le corresponden al señor Carlos Gavidia como si fuera Conserje; que ha cancelado las mensualidades sin que éste le haya dado nunca recibo. Que le consta que la ciudadana Candelaria Cabrera ha cancelado en efectivo los alquileres junto con las cuotas de condominio de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, pero el ciudadano Carlos Gavidia no da recibo.
En fecha 5/11/2010 rindió declaración la ciudadana Miriam Crespo Pineda, de 60 años de edad, licenciada en filosofía, domiciliada en el edificio Gutiérrez, apartamento 9 de esta ciudad de Maracaibo, quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Candelaria Cabrera; que la conoce desde que se mudo al edificio hace catorce (14) años aproximadamente, que desde entonces sabe que es inquilina en el edificio; que igualmente conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Carlos Ortega; que su condición en el edificio es de propietaria; que antes de ser propietaria fue inquilina; que cuando era inquilina cancelaba los cánones de arrendamiento al señor Carlos Ortega por ser el dueño del edificio; declaró que algunas veces le entregaba recibos, que tenía que insistir mucho para que lo hiciera. Manifestó que no existe Condominio en el edificio, que los propietarios decidieron que para evitar cortes de agua y de electricidad iban a cancelar mensualmente los recibos y se rinden cuenta los propietarios, que los propietarios que están viviendo allí son los que cubren esos gastos, que eventualmente reciben pagos de propietarios ausentes. Que no existe una Junta de Condominio. Al ser interrogada ¿diga la testigo si el ciudadano Carlos Ortega como propietario del edificio participa en los pagos a los que se refiere la testigo en su declaración? Contestó: Si estoy hablando del pago anterior me refiero a los cuatro (4) que hemos adquirido la compra del apartamento, en sentido pues no hay participación del señor Carlos Ortega. También declaró la testigo que la ciudadana Candelaria Cabrera es una persona de buen trato y buenas maneras sociales y supone que es muy responsable con los compromisos adquiridos porque de otra manera no estaría en el edificio. Se le interrogó a la testigo ¿si sabe y le consta que el ciudadano Carlos Ortega recibe de manos de la ciudadana Candelaria Cabrera y de otros inquilinos del edificio pagos por cuotas de condominio? Contestó: Yo te puedo responder de la siguiente manera, que se que ellos pagan una cuota mensual de condominio y en ocasiones cuotas especiales por alguna reparación que haya que hacer en el edificio. Al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora ¿diga la testigo si durante el tiempo que tiene conociendo al ciudadano Carlos Ortega ha tenido algún problema, alterado o diferencia? Contestó: Yo diría que discusión no, más bien diferencia de puntos de vista. También declaró la testigo que desde hade siete (7) u ocho (8) años dejó de ser arrendataria del señor Carlos Ortega y de Xiomara Ortega Gavidia. También se le preguntó ¿diga la testigo si conoce la existencia del documento de condominio del edificio Gutiérrez y en caso positivo diga si conoce que el ciudadano Carlos Ortega es el propietario del 75% del edificio y si en ese documento fue nombrado administrador del condominio? Contestó: Yo no se si existe ese documento y por lo tanto no puedo responder a la segunda pregunta, sin embargo en el documento donde me venden mi apartamento dice si no leí mal, que existe un condominio. Al ser interrogada ¿diga la testigo si cuando en su respuesta se refiere a que el señor Carlos Ortega cuando le cancelaba a él el pago del arrendamiento nunca le dio recibo? Contestó: Yo quiero aclarar que elaboraba un recibo con una copia para entregar mi pago y para tener yo constancia de que estaba pagando, el señor Carlos me firmaba el recibo en señal de que estaba pagando, pero honestamente no recuerdo haber recibido un soporte de pago de arrendamiento, en este momento no recuerdo haberlo recibido. También se le formuló la siguiente pregunta: ¿diga la testigo, si cuando se refiere a que se pusieron de acuerdo los propietarios en cancelar los pagos por servicios, etc., fue una reunión de copropietarios? Contestó: allá las reuniones son muy esporádicas, hace más o menos como dos (2) años y medio uno de los propietarios me informó que íbamos a hacer ese convenio porque él lo había conversado con el señor Carlos y de esa manera nosotros los propietarios nos comprometíamos a pagar nuestro condominio con el pago de los servicios y no íbamos a tener ninguna relación con lo que se acordara respecto a los otros apartamentos que estaban alquilados. Es mas, el dinero que sobraba de los pagos se aportaba para algún beneficio del edificio y de eso tenemos constancia porque nosotros tenemos nuestras carpetas.
PUNTO PREVIO
De las cuestiones previas
Fueron opuestas por la parte demandada las cuestiones previas contenidas en el ordinal 2 y 6 sin indicar la norma que contiene los ordinales invocados, por lo que debe suponer este Tribunal que la demandada se refiere a los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señala:
“La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
El autor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III. P. 63, al referirse a esta cuestión previa señala:
“La cuestión previa contemplada en el Ordinal 2° del Artículo 346 se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer la capacidad necesaria para comparecer en juicio, por ser esta capacidad un requisito atinente a la parte, cuya falta obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto.”
Igualmente, al definir la capacidad procesal nos enseña;
“Distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal. Aquella pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.
El artículo 136 del nuevo código regula ahora la capacidad procesal y establece: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

En este sentido se observa que la actora al fundamentar su defensa alegó que la ciudadana Xiomara del Carmen Ortega Gavidia no tiene cualidad o interés jurídico actual en la presente relación contractual arrendaticia porque no fue ella quien celebró el contrato de arrendamiento, y mal puede solicitar el desalojo del inmueble.
Por su parte la apoderada judicial de la parte actora al fundamentar el rechazo a la cuestión previa señaló que la ciudadana Xiomara del Carmen Ortega Gavidia si tiene la capacidad necesaria para comparecer en juicio porque es legítima propietaria del inmueble y que aún cuando no suscribió el contrato de arrendamiento autorizó verbalmente al ciudadano Carlos Ortega Gavidia para arrendar.
Con fundamento en la doctrina citada, considera este Tribunal que las partes confunden la capacidad procesal con la legitimidad para obrar, la cual no está prevista en el Código de Procedimiento Civil como una cuestión previa sino como defensa de fondo.
El mismo autor distingue de la capacidad para obrar de la legitimación o cualidad, señalando que ésta expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón.”
En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, referida a que el libelo no llena los requisitos exigidos en el ordinal 9° del artículo 340 del referido cuerpo legal, debe destacarse que esta disposición señala:
“Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar:
9) La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.
Aprecia el Tribunal que la parte actora procedió a subsanar el defecto de forma denunciado por la demandada, mediante escrito presentado en fecha 28/10/2010, indicando como dirección procesal la Avenida 18, sector Delicias, edificio Los Jardines, planta baja, local PB-1, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; considerando el Tribunal que el defecto de forma fue debidamente subsanado. Así se decide.
Una vez decididas las cuestiones previas opuestas, pasa este Tribunal a examinar el mérito de la causa.
Fue acompañado como fundamento de la acción, documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 17/05/1996, bajo el N° 53, Tomo 80 de autenticaciones, mediante el cual los ciudadanos Carlos Ortega Gavidia y Candelaria Cabrera de Hernández, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad del Arrendador, constituido por un apartamento signado con el N° 03 del edificio Gutiérrez, ubicado en la Calle 70, N° 4-70, que demuestra la existencia de la relación arrendaticia y la obligación de la Arrendataria de pagar los cánones por el uso del inmueble.
También fue promovido en copia simple, documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, contentivo de la partición donde se adjudica a los actores un inmueble conformado por un edificio de seis (06) pisos y su terreno propio, denominado edificio Gutiérrez, ubicado en la Calle Eduardo Pérez, N° 4-70 en jurisdicción del Municipio Coquivacoa de esta ciudad; asimismo consta de dicho documento que el edificio posee doce (12) apartamentos.
También fue acompañado al libelo de la demanda, documento de condominio en el cual los ciudadano Carlos y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia manifiestan su voluntad de destinar el edificio Gutiérrez a ser enajenado en propiedad horizontal y en tal sentido establecen las cláusulas de dicho documento.
De los documentos de partición y de condominio antes descritos, se evidencia la comunidad existente entre los ciudadanos Carlos Ortega Gavidia y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia sobre el edificio Gutiérrez, apreciando que en el contrato de arrendamiento sólo intervino el ciudadano Carlos Ortega Gavidia como arrendador; hecho que no obsta para que ambos propietarios puedan ejercer sus derechos en juicio mediante la acción de desalojo.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 15/12/2005, expediente 05-0656, al señalar:
“…la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún, las disposiciones legales aplicables al caso (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por una de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente..”

En el caso de autos es evidente que sólo uno de los comuneros dio en arrendamiento la cosa, sin que conste en autos la oposición del otro comunero, por el contrario, el hecho de que ocurra a sede judicial a reclamar el desalojo del inmueble junto con el comunero que lo dio en arrendamiento, evidencia por una parte, su consentimiento al mismo y lleva a considerar que el Arrendador del inmueble no se sirvió de la cosa en contra del interés de la comunidad; y por la otra, el ejercicio de su derecho de propiedad que no le impone más limitaciones que las establecidas en la ley.
En relación al arrendamiento dado por uno solo de los comuneros considera este Tribunal que es aplicable el artículo 761 del Código Civil, el cual establece:
Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.

En otro orden de ideas, se observa que la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se establece que el contrato tendría una duración de seis (6) meses improrrogables, contados a partir del primero de junio de 1996, a menos que el Arrendador manifestara su voluntad por escrito de prorrogarlo con un (1) mes de anticipación antes de la culminación del plazo fijo. Que de prorrogar la vigencia del contrato esta sería por un período igual de seis (6) meses, operando al término de la prórroga la condición de improrrogable si no se encontraba expresada la voluntad por escrito de prorrogarlo.
De la cláusula antes transcrita es claro que el contrato de arrendamiento que inicialmente se pactó que sería por término fijo, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que no existe en actas prueba de que el contrato hubiere sido objeto de prórrogas sucesivas. Siendo así y habiendo permanecido la Arrendataria en el inmueble sin oposición del Arrendador, el contrato se convirtió en cuanto al tiempo, en indeterminado conforme a las previsiones del artículo 1.614 del Código Civil.
Al folio 74 de la pieza de medidas se encuentra agregada notificación judicial practicada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue solicitada por el ciudadano Carlos Ortega Gavidia, realizada a la ciudadana candelaria Cabrera de Hernández en su carácter de arrendataria del apartamento N° 3 del edificio Gutiérrez ubicado en la Calle 70 N° 4-70 de la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia; notificándole el Tribunal la voluntad de no renovar el contrato de fecha 17/05/1996, y que entró en vigencia el día 1/06/1996 por un período de seis (6) meses de arrendamiento, que no sería renovado a la fecha de vencimiento 1/12/2010. Asimismo se hizo constar que la ciudadana Candelaria Cabrera, con la asistencia de la Abogada Luz María Márquez Socorro, expuso que viene hace más de quince (15) años cumpliendo todas y cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento y no existe evidencia alguna de incumplimiento ni de oferta de compra del apartamento, para lo cual tendría derecho preferencial.
De la redacción del acta de notificación no consta que el Arrendador hubiere mencionado el estado de solvencia que alega la demanda, pues si bien la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández expuso que se encontraba en estado de solvencia, y que posee el inmueble como Arrendataria desde hace quince (15) años, nada expresó el ciudadano Carlos Ortega Gaviria; sin que su silencio pueda ser considerado como una aceptación de lo afirmado por la demandada.
También alega la actora que al realizar la notificación judicial, el Arrendador le otorgó la prórroga legal, la cual no habría sido otorgada de no estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En efecto, se aprecia de la redacción de la solicitud de la notificación judicial, que el ciudadano Carlos Ortega Gavidia pide el traslado del Tribunal a los fines de que se notifique a la Arrendataria su voluntad de no renovar el contrato y por ende de conseguir la entrega material del inmueble desocupado de personas y bienes una vez que la Arrendataria haga uso de la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal solo opera para los contratos celebrados a tiempo determinado; considerando este Tribunal que si el Arrendador voluntariamente concede la prórroga legal al Arrendatario aún en presencia de un contrato de arrendamiento indeterminado, nada obsta para que opere la misma, pues no existe disposición legal que lo prohíba. Ahora bien, aún en este caso, si la Arrendataria incurriera en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, no queda exenta de la sanción que impone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que el incumplimiento de las obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, produce como efecto que el éste no tenga derecho a la prórroga legal.
En tal sentido pasa este Tribunal a examinar si la Arrendataria dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
En la pieza de medidas fue promovida copia fotostática del expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández a favor del ciudadano Carlos Ortega Gavidia ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los efectos de acreditar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
Se observa que en el escrito que da inicio al procedimiento de consignaciones arrendaticias, la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández, alegó que el ciudadano Carlos Ortega Gavidia recibía los cánones de arrendamiento en efectivo sin emitir constancia, que se ha negado a recibir el saldo deudor del mes de agosto de 2010 y los cánones correspondientes a los meses de septiembre y octubre, todo lo cual suma la cantidad de Cuatro mil seiscientos sesenta bolívares (Bs.4.660).
Aprecia este Tribunal que la parte demandada mediante las declaraciones rendidas por los testigos promovidos pretende demostrar el cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, observando que éstos manifestaron que el ciudadano Carlos Ortega no entregaba recibos de pago. Al respecto considera este Tribunal que la prueba testimonial es inconducente a los efectos de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, pues el ordenamiento jurídico ofrece al Arrendatario la posibilidad de acreditar su solvencia mediante el procedimiento previsto en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera que la declaración de los testigos no es suficiente para traer al conocimiento de quien juzga el hecho alegado por la parte demandada.
En este orden, se aprecian las consignaciones arrendaticias realizadas por la Arrendataria efectuadas en fecha 13/10/2010, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010, en la siguiente forma:
El mes de agosto de 2010 por la cantidad de Ochocientos veinte bolívares (Bs.820) por concepto del saldo restante a esta mensualidad.
El mes de septiembre de 2010 por la cantidad de Un mil novecientos veinte bolívares (Bs.1.920).
El mes de octubre de 2010 por la cantidad de Un mil novecientos veinte bolívares (Bs.1.920).
Como consecuencia, concluye el Tribunal que la Arrendataria al no probar el pago de los meses que van desde febrero a julio de 2010, se encuentra insolvente en más de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento; haciéndose procedente la demanda de desalojo intentada en su contra, de conformidad con las previsiones del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Respecto al alegato formulado por la parte actora referido a que la Arrendataria no cancela las deudas por concepto de condominio y de servicios, se observa, que en el contrato de arrendamiento se obligó la Arrendataria al pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble arrendado.
Por otra parte se observa que en la Cláusula Tercera del contrato se señaló que el Arrendador podría establecer en el momento que lo considere conveniente la cuota de condominio, fijada en al suma de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500) y que podría variar, que mediante ella serían cobrados a la Arrendataria los gastos de mantenimiento de las áreas comunes del edificio en general.
De la redacción de la cláusula se puede interpretar que para el momento de la celebración del contrato no existía cuota de condominio pues su cobró se condicionó a la voluntad del Arrendador, y que de establecerse esta sería en la suma indicada.
De las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la demandada, se desprende que en el edificio Gutiérrez no existe un condominio conformado de acuerdo a la Ley, y que los pagos de los servicios de agua y electricidad lo realizan los propietarios. Sin embargo es bien sabido que los gastos comunes de un edificio deben ser cubiertos por todos los propietarios, quienes delegan este pago algunas veces en los Arrendatarios, formando parte este gasto del canon de arrendamiento; por lo que resulta ilógico considerar que porque no exista un condominio organizado se deba dejar de pagar el monto correspondiente a los gastos comunes por cada apartamento.
Asimismo se observa que la demandada trato de probar que el propietario del apartamento no le otorgaba recibo de pago de condominio, mediante la prueba testimonial; resultando inverosímil para este Tribunal que una persona que deba acreditar el pago de una mensualidad de condominio o de arrendamiento no exija que se le de comprobante del pago.
En tal sentido se considera que la prueba testimonial resulta inconducente para demostrar el pago de las cuotas de condominio.
Como consecuencia de lo expuesto concluye este Tribunal que la Arrendataria no demostró que estuviere solvente con el pago de los gastos comunes del edificio Gutiérrez
Por otra parte fue promovido por la parte demandante documento que corre inserto en el folio 8, contentivo de constancia emitida por los ciudadanos Carlos Ortega Gavidia y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia actuando en representación del condominio, donde se deja constancia de las cantidades adeudadas por la ciudadana Candelaria por concepto de gastos de condominio, que este Tribunal no valora por cuanto el Condominio es un tercero ajeno al proceso. Igual tratamiento se da a los recibos de Condominio que corren insertos en la pieza de medidas de los folios 9 al 18, ambos inclusive.
En relación al documento que se encuentra inserto al folio 20 de la pieza de medidas, no produce valor probatorio por ser copia de documento privado, que no cumple con las previsiones de los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el documento que riela de los folios 21 al 22 de la pieza de medidas no se encuentra sellado ni firmado, por lo que no produce valor probatorio.
En relación a la prueba de informes recibida de la empresa NETUNO, se aprecia el contenido de la comunicación que corre inserta a los folios 104 y 105 de la pieza principal.
En esta comunicación se expresa que la ciudadana Candelaria Cabrera mantiene relaciones comerciales con dicha empresa desde el día 31/08/2005, y que ha cumplido con sus pagos en una forma responsable y puntual.
En la relación se discrimina en el folio 105 los pagos efectuados en el período comprendido entre enero y noviembre de 2010, donde consta que todos los meses han sido cancelados, sin señalar la fecha de pago.
Al folio 24 de la pieza de medidas se encuentra agregado estado de cuenta emitido por NETUNO que refleja el saldo de la cuenta correspondiente al inmueble; el cual no produce valor probatorio porque fue incorporado al proceso como documento privado emanado de tercero que no cumple los requisitos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Como consecuencia se considera a la demandada solvente en el pago del servicio de televisión por cable.
En relación a estado de cuenta del SAMAT, que corre inserto al folio 45, promovido en original sellado y firmado, este Tribunal observa que se trata de documento administrativo, y que si bien corresponde al edificio Gutiérrez, no se indica el número de apartamento, por lo que resulta impertinente al mérito de la causa.
Al folio 46 corre igualmente inserto estado de cuenta emitido por el SAMAT, a nombre de Carlos Ortega, correspondiente al apartamento N° 6, del edificio Gutiérrez ubicado en la Calle 70 N° 4-70, el cual resulta impertinente al mérito de la causa.
Al folio 27 de la pieza de medidas se encuentra agregado estado de cuenta emitido por el SAMAT, correspondiente al apartamento N° 03 del edificio Gutiérrez, documento administrativo que no fue impugnado ni desvirtuado su contenido por la parte demandada. En consecuencia demuestra que a la fecha de su emisión -29/09/2010- no había sido cancelado el impuesto correspondiente a los servicios municipales desde enero a septiembre de 2010.
También fue promovida en el presente proceso, prueba de confesión por la parte demandada, la cual no fue evacuada.
DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Con lugar, la demanda que por Desalojo y Cobro de Bolívares intentaron los ciudadanos Carlos Ortega Gavidia y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia en contra de la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández.

Se ordena el Desalojo del inmueble conformado por el apartamento distinguido con el N° 3 del edificio Gutiérrez N° 4-70 ubicado en la Calle 70 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicho inmueble deberá ser entregado solvente en los servicios públicos, solvente con el Condominio, y en buen estado.

Se condena a la ciudadana Candelaria Cabrera de Hernández a pagar a los ciudadanos Carlos Ortega Gavidia y Xiomara del Carmen Ortega Gavidia, la cantidad de Once mil quinientos veinte bolívares (Bs.11.520) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, a razón de Un mil novecientos veinte bolívares (Bs.1.920) cada uno, y los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble.

Asimismo se le condena a pagar los intereses generados por los cánones de arrendamiento dejados de cancelar, de conformidad con las previsiones del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente juicio.
Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Mg. Sc. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO.
LA SECRETARIA,
Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m), se dictó y publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,

Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR.
Exp. 2.336-10