TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 03367
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.-
Demandante: JACINTO ABI SAAB SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.416.000, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderada Judicial de la Parte Demandante: NEYDERLING COROMOTO VILLALOBOS FERRER, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.083 y de este domicilio.-
Demandado: ANGEL ANTONIO ORTIGOZA GUTIÉRREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.778.441 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: EDUIN ALBERTO NAVARRO PIRELA, DUILIA MARGARITA ROJAS DE OQUENDO y YUDITH GONZÁLEZ VILLALOBOS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 22.998, 13.562 y 37.872 y de este domicilio.-
Consta de las actas procesales, que el día 04 de octubre de dos mil diez (2010), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 03367 y ordenó emplazar al demandado de autos ciudadano ANGEL ANTONIO ORTIGOZA GUTIÉRREZ, a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-
En fecha 08 de octubre de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, el demandado de autos, fue citado el día 19 de Octubre del año que discurre, siendo agregada la boleta por el Alguacil del Tribunal, debidamente firmada por el demandado, plenamente identificado en actas, en fecha 20 de octubre del 2010, como última formalidad cumplida.
Posteriormente, el día 22 de octubre de 2010, el demandado de autos con la debida asistencia, se presentó en estrados y consignó escrito, contestando la demanda, siendo agregado a las actas y, en esa misma fecha, el accionado confirió Poder Apud-Acta a los Abogados supra señalados.
Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron e hicieron evacuar las que constan de las actas procesales, las cuales serán analizadas en la motiva del fallo conforme a ley.-

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora, que en fecha 30 de Enero de 2001, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ANGEL ANTONIO ORTIGOZA GUTIÉRREZ por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 21, Tomo 06 de los libros respectivos; y que el mismo versa sobre un apartamento para habitación familiar distinguido con el N° 5-B, que forma parte del Edificio denominado “CAICARA IX”, el cual forma parte del Conjunto Residencial La Paragua, situado en la Calle 52, entre las Avenidas 13 y 14 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Además, aseveró que la relación arrendaticia comenzó a regir a partir del 01 de Febrero de 2001, con una duración estipulada según la cláusula tercera de seis (6) meses y que el mismo se ha ido prorrogando en forma privada cada seis (06) meses, según se evidencia de los documentos privados celebrados por las partes y a tal efecto consigna la ultima de las renovaciones que lo fue el 01 de Febrero de 2008 y cuyo vencimiento lo fue el 01 de Agosto de 2008.-
Afirmó que, en virtud de que la relación arrendaticia tenia una duración de siete años y seis meses, a el arrendatario le correspondía una prórroga legal de Dos (02) Años, tal como lo establece el Artículo 38, literal “C” de la Ley, es decir, que la entrega formal del inmueble debía efectuarse a más tardar el día 01 de Agosto de 2010, fecha en la cual vencía la prórroga legal arrendaticia.-
Aseveró igualmente, que antes del vencimiento (01-08-2010) de la última renovación contractual, se le notificó al arrendatario de que hiciera uso de la prórroga legal de dos (02) años y que en fecha 01 de abril de 2010, se le envió al arrendatario un RECORDATORIO, donde se establecía nuevamente el vencimiento de la prórroga legal, la cual consignó marcado con la letra “D”; que el arrendatario ha incumplido con su obligación contractual, ya que a la fecha no ha cumplido con la obligación de devolver el inmueble, motivo por el cual solicita la indemnización penal establecida en la Cláusula Décima Segunda del contrato, la cual establece una indemnización diaria del 6% del canon de arrendamiento, es decir, la suma de Sesenta Bolívares (Bs. 60,00 ) diarios y que asciende a la cantidad de Tres Mil Seiscientos Sesenta Bolívares (Bs. 3.600,00), de igual forma, alegó, que es objeto de la pretensión, que el arrendatario DESOCUPE el inmueble arrendado y lo entregue con todas sus llaves y solvente con los servicios públicos y en las mismas condiciones en que lo recibió, y por todas esas razones, demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y la consecuente desocupación del inmueble y el pago de los conceptos reclamados más los honorarios profesionales, fundamentando su demanda en los Artículos 1.167 y 1159 del Código Civil en concordancia con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Entre tanto, el demandado de autos, ANGEL ANTONIO ORTIGOZA GUTIÉRREZ, con la debida asistencia, trabó la litis con su contestación, reconociendo que suscribió el contrato de arrendamiento con el ciudadano JACINTO ABI SAAB SOTO por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y que el mismo entró en vigencia el 01 de febrero de 2001 y que dicho contrato se ha ido RENOVANDO en forma privada cada seis (06) meses; alegando, que no es cierto que exista un contrato a tiempo determinado, por cuanto se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado a partir de la última prórroga que se realizó entre ellos, es decir, desde el 01 de abril de 2008 al 01 de Octubre de 2008 y, que por lo tanto, la parte actora no podía demandar por cumplimiento de contrato, manifestando que no es cierto que exista la prórroga legal, ya que la notificación de la misma no fue realizada por funcionario judicial.-
Afirmó la parte demandada, que lo que existe es un contrato vigente, por cuanto canceló el mes pasado de septiembre y que a partir del 01-04-2008 se acumuló el depósito legal y sumó la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.- 2.000,00) y que el arrendador debe colocar dicha cantidad en cuenta de ahorro y devolverlo al arrendatario; que a pesar de que los cánones de arrendamiento se encuentran congelados desde el 01 de abril de 2004, el arrendador le ha aumentado los mismos cada seis meses y que ha pagado en demasía la cantidad de Ocho Mil Novecientos Diez Bolívares (Bs. 8.000.910,00), de los de antes, y Veintiséis Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 26.755,00), actuales, conforme lo expuso en su escrito de contestación a la demanda, lo cual solicita sean decretados en la sentencia definitiva y le sean reintegrados.-
PRUEBAS DE LAS PARTES:
Ambas partes, promovieron e hicieron valer, no solamente los efectos de la vinculación arrendaticia que celebraron en fecha 30 de Enero de 2001, por ante la Notaría Décima de Maracaibo, sino que también hicieron valer todas y cada unas de las RENOVACIONES que de mutuo acuerdo realizaron sobre el aludido contrato hasta el 01 de Octubre de 2008, así como también consignaron LAS NOTIFICACIONES que ambas partes se dieron en relación a la terminación del contrato y a la prórroga legal que se otorgaron de dos años, esto es, hasta el 01 de Octubre de 2010 y, de igual forma, produjeron los recibos de pagos de los cánones de arrendamientos y diversas facturas y recibos concernientes a los servicios públicos, todas estas probanzas, fueron consentidas por las partes, esto es, no fueron desconocidas, impugnadas y mucho menos tachadas de falsas por lo tanto, el Tribunal le atribuye valor probatorio, no obstante que, el asunto a determinar en la presente causa es sí, la vinculación arrendaticia se transformó o no a tiempo indeterminado para poder precisar la voluntad concreta de la Ley.
PUNTO PREVIO
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes, de la forma y manera siguiente:
NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante solicita incoa la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, con fundamento a los Artículos 1.167 y 1.159 del Código Civil y 39 de la Ley especial de la materia, sabido que, en la Cláusula Tercera del mismo, se estableció que el lapso de duración lo era por seis meses contados a partir del 01 de febrero de 2001 y en la Cláusula Cuarta se estableció que no se admitirá otra prórroga diferente a la establecida en el Artículo 38 de la Ley Especial de la materia, sin embargo, las partes, de común acuerdo, RENOVARON la contratación arrendaticia de manera PRIVADA y de forma sucesiva por seis meses hasta el día 01 de Octubre de 2008, dicha renovación de naturaleza contractual y no legal, fue reconocida por las partes conforme a cada uno de los contratos privados que hicieron valer en actas, insertos a los folios 13, 14 y los que van desde los folios 182 al 203 del expediente, conjuntamente con todos y cada unos de los recibos de pagos de cánones de arrendamientos que se consignaron en actas, en especial los que van desde el folio 135 al 157 del expediente que refieren el pago de los meses de la prórroga legal, así como también con las respectivas notificaciones que ambas partes se cruzaron entre sí, y los diversos recibos y /o facturas de los servicios públicos y que este Tribunal, ya valoró en líneas pretéritas conforme a Ley y en favor de cada unos de sus promoventes, debiéndose señalar que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho.-
Es preciso acotar, que la parte demandante señaló en el libelo de la demanda que la última de las renovaciones que se le hizo al contrato, lo fue el día 01 de febrero de 2008 y venció en fecha 01 de Agosto de 2008, entre tanto que la parte demandada afirmó que la última prórroga contractual venció el 01 de octubre de 2008, con lo cual reconoce que el contrato precluyó en esta última fecha 01-10-2008, sin embargo, arguye la parte demandada que, no existe prórroga legal, porque la notificación de la misma, no fue hecha por funcionario judicial, con lo cual, está reconociendo que sí le participaron o notificaron sobre la prórroga legal, sólo que se excepciona con el referido argumento de la notificación judicial, planteamiento este que no se corresponde con lo estatuido en el Artículo 39 de la Ley Especial de la materia que puntualiza lo siguiente: LA PRÓRROGA LEGAL OPERA DE PLENO DERECHO, a menos que, las partes hayan estipulado, de manera contractual que la notificación debía por ser hecha de forma judicial, y que no es el caso de autos, por lo tanto, la naturaleza jurídica de la vinculación arrendaticia que hoy ocupa la atención del Tribunal, es que la misma, es a tiempo determinado, consecuencia de lo cual, la prórroga legal que las partes se dieron, venció el 01 de Octubre de 2010, por lo que, el Tribunal en la dispositiva del fallo declarará la acción propuesta cuanto ha lugar a derecho.- Así se decide.-
Ahora bien, con relación al pedimento realizado en la parte final del escrito de contestación a la demanda, considera este Jurisdicente que la forma utilizada para tal fin, no es la idónea o adolece de ineptitud técnica, ya que no basta con tener la razón, no basta con pedir, sino que hay que saber pedir de acuerdo a la normativa positiva, esto es, el demandado ha debido formular formal RECONVENCIÓN o MUTUA PETICIÓN sobre el aludido reintegro, cosa que no se observa de forma legal alguna en el referido escrito contestatorio de la demanda.- Así se establece.-
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO sigue JACINTO ABI SAAB SOTO contra ANGEL ANTONIO ORTIGOZA GUTIÉRREZ.
 SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora el bien inmueble objeto del litigio, plenamente identificado en el cuerpo de esta sentencia, libre de personas y cosas y solvente con losa servicios públicos.-
 TERCERO: Se ordena a la parte demandada pagar a la parte actora, la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 3.660,00), con sus respectivos intereses moratorios de carácter legal.-
 CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (09) días de noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y cincuenta minutos de la mañana (10:50 a.m.).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales