Expediente Nº 2170

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.165.139, domiciliada en el municipio San Francisco del Estado Zulia.
Apoderada: Profesional del Derecho BETTY LEAL VIELMA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.629.311, e inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 37.836.
DEMANDADA: MARLENES LOPEZ LOZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.058.653, domiciliada en el municipio San Francisco del Estado Zulia.
Apoderado: Profesional del Derecho CARLOS LUIS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 140.210.
MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO, fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

RELACIÓN DE LOS HECHOS
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO ARRENDATICIO incoada por la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, identificada ut supra, debidamente representada por la abogada en ejercicio BETTY LEAL VIELMA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 37.836, en contra de la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, arriba identificada; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha cinco (05) de octubre de dos mil diez (2010), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia a la parte demandada para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Con fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil diez (2010), el Alguacil expuso y consignó el recibo de citación firmado por la parte demandada.
El día primero (01) de noviembre de dos mil diez (2010), la parte demandada, asistida por abogado, presentó escrito de contestación de demanda.
En la preindicada fecha, la parte demandada otorgó poder apud acta al profesional del Derecho CARLOS LUIS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 140.210.
Con fecha ocho (08) de noviembre de dos mil diez (2010), el profesional del derecho CARLOS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 140.210, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha quince (15) de noviembre de dos mil diez (2010), la profesional del derecho BETTY LEAL, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 37.836, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
De la lectura realizada al escrito libelar, presentado por la profesional del derecho BETTY LEAL VIELMA, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 37.836, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 5.165.139, el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos:
1.- Que según se evidencia de documento autenticado en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública de San Francisco, anotado bajo el N° 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones, que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 22.058.653, domiciliada en el Municipio San Francisco del estado Zulia, cuyo objeto es un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, local signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del estado Zulia.
2.- Que según la cláusula tercera de dicho contrato, el término de duración del mismo sería de seis (06) meses contados a partir de la firma del mismo; asimismo establece la referida cláusula que al vencimiento de dicho lapso, el contrato podrá prorrogarse por un período igual, a voluntad de ambas partes, siempre y cuando se de la notificación por escrito con un mes de anticipación.
3.- Que en atención a la cláusula tercera, el mismo se venció el 15/12/2005 y se fue prorrogando hasta la presente fecha, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
4.- Que su representada necesita con carácter de urgencia el mencionado local, debido a que su hija, EGLEE CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ ARAUJO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 17.596.149, obtuvo el grado de Licenciada en Bioanálisis, y el local es su regalo de graduación, para que instale su propio Laboratorio de Bioanálisis, ya que es madre soltera.
5.- Que a pesar de las circunstancias antes descritas, la arrendataria continuó ocupando el inmueble propiedad de su representada.
6.- Que demanda a la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, antes identificada, para que desocupe y entregue el inmueble arrendado.
7.- Que estima la demanda en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN LA CONTESTACIÓN
De la lectura realizada al escrito presentado en fecha primero (01) de noviembre de dos mil diez (2010), por la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, asistida por abogado, el Tribunal observa que la parte demandada fundamenta su escrito de contestación en los siguientes alegatos:
1.- Que niega, rechaza y contradice los alegatos formulados en el escrito libelar.
2.- Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya intentado en diversas oportunidades desalojarla del local que ocupa en calidad de arrendataria, desde el día 10/06/2005, ya que ha cumplido con sus obligaciones de arrendataria, como lo es cancelar los cánones oportunamente, mantener el local en buenas condiciones.
3.- Que el canon de arrendamiento que venía cancelando era de Bs. 500 mensual, y que la demandante decidió incrementarlo a la cantidad de Bs. 1.200, situación que le pareció un exceso por lo que vista la negativa de la arrendadora en recibir los pagos procedió a realizar el procedimiento de consignación arrendaticia, admitida por el Juzgado de Municipios en fecha 02/08/2010.
4.- Que tiene derecho a la prórroga legal.

PRUEBAS DOCUMENTALES APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON SU ESCRITO LIBELAR
1.- Documento autenticado en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública San Francisco de Maracaibo, anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones, el cual acompañó en original, constante de tres (03) folios útiles.
2.- Constancia de culminación de carrera de la ciudadana EGLEE RODRIGUEZ ARAUJO, emitida por la Universidad del Zulia, Facultad de Medicina, Escuela de Bioanálisis, de fecha 17/09/2010, constante de un (01) folio útil.
3.- Copia certificada del acta de nacimiento signada con el N° 917, constante de un (01) folio útil.
4.- Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana Eglee Chiquinquirá Rodríguez Araujo, constante de un (01) folio útil.

PRUEBAS DOCUMENTALES APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO CON SU ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
La parte demandada consignó las siguientes pruebas documentales, junto con su escrito de promoción de pruebas:
1.- Recibos de pago N° 133, 139 y 141.
2.- Copia simple del documento autenticado en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública San Francisco de Maracaibo, anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones, constante de tres (03) folios útiles.
3.- Copia simple de documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11/05/2004, anotado bajo el N° 12, tomo 7, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO adquirió un inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia.
4.- Copia simple de documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20/10/2010, anotado bajo el N° 7, tomo 4, Protocolo 1°, Cuarto Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO construyó unas mejoras sobre el inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia.

PRUEBAS DOCUMENTALES APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON SU ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
La parte demandante consignó las siguientes pruebas documentales, junto con su escrito de promoción de pruebas:
1.- Documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11/05/2004, anotado bajo el N° 12, tomo 7, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO adquirió un inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia.
2.- Título en fondo negro, donde la ciudadana EGLEE RODRIGUEZ ARAUJO obtuvo el grado de Licenciada en Bioanálisis, emanado de la Universidad del Zulia.
3.- Documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20/10/2010, anotado bajo el N° 7, tomo 4, Protocolo 1°, Cuarto Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO construyó unas mejoras sobre el inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia.
4.- Copia certificada del acta de nacimiento signada con el N° 649, de la ciudadana EDLEE RODRIGUEZ ARAUJO.
5.- Copias simples de las citaciones emanadas de la Sindicatura Municipal de San Francisco, de fechas 30/07/2010, 06/08/2010, 13/08/2010, dirigidas a MARLENES LOPEZ, constante de tres (03) folios útiles.
6.- Copia simple del acta de comparecencia suscrita por las ciudadanas MISTICA ARUJO y Abg. NEYLA HERNANDEZ, Asesora Legal de la Sindicatura Municipal.
7.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos Dewis Luis Montes Avila, José Miguel Rodríguez Delgado y Lillibeth del Valle Gutiérrez Suárez, portadores de las cédulas de identidad N° 16.908.215, 16.836.967 y 10.446.528, respectivamente.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
La profesional del derecho BETTY LEAL VIELMA, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 37.836, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MISTICA ROSA ARUJO, plenamente identificada en actas, presentó las siguientes documentales:
1.- Documento autenticado en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública San Francisco de Maracaibo, anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones, el cual acompañó en original, constante de tres (03) folios útiles. Sobre esta documental, afirma este jurisdicente que se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar; en consecuencia, este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.
2.- Constancia de culminación de carrera de la ciudadana EGLEE RODRIGUEZ ARAUJO, emitida por la Universidad del Zulia, Facultad de Medicina, Escuela de Bioanálisis, de fecha 17/09/2010. El mencionado instrumento privado, se tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3.- Copia certificada del acta de nacimiento signada con el N° 917. La mencionada copia certificada del instrumento público, se tiene como fidedigna, por cuanto la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal la aprecia y la valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
4.- Título en fondo negro, emanado de la Universidad del Zulia. El mencionado instrumento privado, se tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
5.- Copias simples de las citaciones emanadas de la Sindicatura Municipal de San Francisco, de fechas 30/07/2010, 06/08/2010, 13/08/2010, dirigidas a MARLENES LOPEZ, constante de tres (03) folios útiles. Los mencionados instrumentos privados, se tienen como reconocidos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6.- Copia simple del acta de comparecencia suscrita por las ciudadanas MISTICA ARUJO y Abg. NEYLA HERNANDEZ, Asesora Legal de la Sindicatura Municipal. El mencionado instrumento privado, se tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
7.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos Dewis Luis Montes Avila, José Miguel Rodríguez Delgado y Lillibeth del Valle Gutiérrez Suárez, portadores de las cédulas de identidad N° 16.908.215, 16.836.967 y 10.446.528, respectivamente. El Tribunal no les otorga ningún valor probatorio por cuanto dichas testimoniales no fueron evacuadas. Así se decide.

VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, asistida por abogado, encontrándose dentro de la oportunidad legal, promovió las siguientes pruebas documentales:
1.- Recibos de pago signados con los N° 133, 139 y 141. Los mencionados instrumentos privados, se tienen como reconocidos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2.- Copia simple del documento autenticado en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública San Francisco de Maracaibo, anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones, constante de tres (03) folios útiles. Las copias simples del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.
3.- Copia simple de documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11/05/2004, anotado bajo el N° 12, tomo 7, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO adquirió un inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia. Las copias simples del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.
4.- Copia simple de documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20/10/2010, anotado bajo el N° 7, tomo 4, Protocolo 1°, Cuarto Trimestre, donde la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO construyó unas mejoras sobre el inmueble ubicado en el sector 01-06, avenida 01, P.S.B. N° 11, de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia. Las copias simples del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.

DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO
El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, plenamente identificada en actas, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), bajo el N° 34, tomo 52, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Estado Zulia, y su arrendataria se encuentra en el mencionado inmueble antes señalado, por lo que solicita el desalojo del mismo fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.

Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho, todas y cada una de sus partes, la demanda de Desalojo que sostiene la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, ante este Tribunal y que se sustancia con excepción de que ciertamente se trata de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Estado Zulia, por no ajustarse a la realidad de los hechos narrados ni al derecho invocado.
Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”. En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

REQUISITOS DE PROCEDENCIA
1.- Existencia y Determinación de la Relación Arrendaticia: En el caso concreto es indispensable establecer la condición de la ineludible relación arrendaticia, y a esos efectos es preciso señalar, que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia nacida el quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), mediante documento autenticado en la Notaría Pública de San Francisco, mediante la cual la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ da en calidad de arrendamiento a la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Estado Zulia.
Ahora bien, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras, señala como tiempo de duración seis (06) meses contados a partir de la firma del mismo, prorrogable por un período igual a voluntad de ambas partes, siempre y cuando se de la notificación por escrito con un mes de anticipación; cabe destacar que la relación arrendaticia continuó por voluntad de las partes, ya que la arrendataria siguió ocupando el inmueble y hasta la presente fecha lo ocupa, y por su parte la arrendadora continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la presente litis, evidenciándose la existencia de un Contrato de Arrendamiento por Tiempo Indeterminado, lo que constituye conforme a los alcances del artículo 1.600 de la Ley Adjetiva Civil, la aplicación de la normativa relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: … …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”. (Subrayado de la jurisdicción). Por consiguiente, de la relación de los hechos planteados y la aplicación del derecho, fue idóneo el procedimiento utilizado para ventilar la presente acción. Así se decide.
2.- Cualidad de propietario sobre el inmueble litigado: Quedó demostrada la condición jurídica sobre el derecho de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Estado Zulia, basándose en los hechos admitidos, por ambas partes. Así se decide.
3.- Determinación de la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble arrendado: La presente demanda por Desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento por parte de su propietaria, pero es preciso resaltar que dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue a la propietaria de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.
La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario o algunos de sus miembros del núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda.
En el caso concreto la parte demandante, consignó como medios probatorios, el acta de nacimiento de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ ARAUJO, constancia de culminación de carrera emanada de la Universidad del Zulia, copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana antes mencionada y el título en fondo negro; todo ello con el fin de demostrar los hechos alegados en su escrito libelar.
En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica:
Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido. Se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, como lo vimos al estudiar los sujetos de la prueba, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria, son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento. El Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto. Esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, como hemos observado, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento. Esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica. Gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal, T.II. Pág.99 y ss).

Aplicando tales criterios, resulta imposible para este Jurisdicente, obviar que tal situación constituye una especial circunstancia que obliga al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual precaria y un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social y familiar, sin olvidar las frustraciones psicológicas que obligan al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, ya que de otra forma resultaría afectado el pleno ejercicio de su derecho de propiedad, en el uso, gozo y disfrute del inmueble, lo que se traduce en la existencia del estado de necesidad de ocupación del inmueble arrendado por parte del propietario. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este juzgador a analizar el thema decidendum, haciendo las siguientes consideraciones:
El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que es arrendadora, en virtud de un contrato autenticado ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 15/06/2005, anotado bajo el N° 34, tomo 52, de un inmueble constituido constituido por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, signado con el N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Estado Zulia, el cual fue destinado únicamente para uso comercial, según lo expresa la cláusula segunda del referido contrato, y que actualmente su propietaria se ve en la necesidad de habitabilidad del inmueble; dicho alegato no fue contradicho por la parte demandada, indicando además que se encuentra solvente en todos los pagos de los cánones de arrendamiento y que se acoge a la prórroga legal. En tal situación, y de conformidad con lo dispuesto con la normativa vigente relativo a la carga de la prueba, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.
La doctrina ha señalado que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación ; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trate (interdíctal, reivindicatoria u otras). b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo, así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarla como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. c) Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
Ahora bien, la necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Es decir, se trata de hechos o circunstancias que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
La carga de la prueba de necesidad de habitabilidad del inmueble arrendado pesa sobre el arrendador y no sobre el inquilino, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor, este aforismo latino es consistente con la otra máxima romana incumbit probatio qui dicit no qui negat comprendida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
Dice la jurisprudencia de la extinta Corte hoy Tribunal Supremo, que “El peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra”.
Si la actora aduce en su demanda que requiere disponer del inmueble arrendado fundamentado en la necesidad de habitabilidad, tendrá hecha su prueba con la promoción conjunta de tres aspectos: la existencia del contrato que acredite la relación arrendaticia, la cualidad de propietario del inmueble arrendado y la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.
En cuanto a la comprobación del parentesco y la referida necesidad de ocupación, se trae a colación la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirma:
(…) Finalmente, y en cuanto a la denuncia según la cual en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y el supuesto hermano, y la necesidad de éste de ocupar el inmueble arrendado, observa esta Corte que tales hechos quedaron suficientemente probados con los instrumentos que corren en autos. En efecto, la partida de nacimiento evidencia que los padres del propietario y los alegados por el hermano son los mismos, con lo que es forzoso concluir que son hermanos y, por ello, fue correcta la apreciación del a-quo, y así redeclara.
En cuanto a la necesidad es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando – directamente o por un familiar – otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado, y, a estos, fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por haber emanado de terceros, pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídica – contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (…) (J.R.& G, vol. 160, p 235)

En este sentido se debe señalar que el debate probatorio quedó señalado en los siguientes términos: la parte demandante aportó junto con su escrito libelar, las siguientes documentales: original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes; constancia de culminación de estudios, emanada de la Universidad del Zulia; copia certificada del acta de nacimiento de su hija, la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ ARAUJO y copia simple de la cédula de identidad de su hija. Igualmente, en la oportunidad legal de promoción de pruebas promovió copia certificada del documento de propiedad y del documento de construcción del inmueble, a nombre de la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO.
Ahora bien, la parte demandada aportó junto con su escrito de promoción de pruebas las siguientes documentales: tres (03) recibos de pago de cánones de arrendamiento; copia simple del documento de propiedad y del documento de construcción del inmueble, a nombre de la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO.
Las referidas pruebas aportadas por las partes fueron analizadas y valoradas ut supra por este Tribunal. Sin embargo, señala este Juzgador, que todos estos elementos probatorios aportados en la oportunidad legal correspondiente, pasan a ser analizados en esta oportunidad en cuanto a su conducencia con los planteamientos que conforman los límites de la controversia en la presente causa. En este sentido, la existencia de la relación arrendaticia quedó plenamente demostrada por cuanto ambas partes convinieron en la misma, aportando para ello como prueba de la cual emanan el referido alegato, o fuente primigenia de ésta el contrato locativo suscrito entre ellas, por lo que, del mismo se desprende la existencia del contrato fuente creadora de la relación locativa entre las partes, tenido como cierto por ambas partes, al tener todo su valor probatorio, considera este juzgador que la existencia misma de la relación arrendaticia es relevante en cuanto a lo controvertido en el caso de marras. Así se decide.
Con respecto a los siguientes documentos: copia certificada del acta de nacimiento, copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana EGLEE RODRIGUEZ ARAUJO, título de grado y constancia de culminación de carrera promovido por la parte demandante, ut supra analizadas y valoradas por este jurisdicente en ocasión de la valoración de las pruebas, las mismas fueron valoradas otorgándoles todo su valor probatorio por cuanto no fueron ni desconocidas ni tachadas ni impugnadas por las partes en la oportunidad legal correspondiente; sin embargo, siendo esta la oportunidad de análisis en cuanto al debate probatorio, este Tribunal la considera relevantes a los fines de aportar elementos de convicción a este juzgador en cuanto al planteamiento de los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide.
En cuanto al documento de propiedad del inmueble, que prueba que el mismo es propiedad de la demandante, al mismo se le da todo su valor probatorio, como ut supra este juzgador lo valoró; ahora bien, en cuanto a que el mismo produzca los elementos de convicción necesarios como fundamento de los alegatos realizados por la parte actora en su escrito libelar, cabe destacar que el demandado en su escrito de excepción o de defensa en la oportunidad legal correspondiente, es decir en su escrito de contestación de la demanda, convino la veracidad de que efectivamente la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, es propietaria de dicho inmueble y suscribió el contrato de arrendamiento. En consecuencia, a los efectos del debate procesal subjudice, este Tribunal lo declara relevante. Así se decide.
Ahora bien, lo que señala la parte demandada es que se acoge a la prórroga legal por cuanto tiene ocupando el inmueble cinco (05) años y cinco (05) meses, manteniendo una relación armoniosa con la arrendadora. Sobre esta excepción alegada por la parte demandada la cual constituye el elemento substancial del contradictorio, este juzgador debe realizar las siguientes consideraciones:
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato, el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo, establecidas en el contrato locativo y en la Ley.
Se trata de un beneficio establecido por el legislador orientado a proteger al arrendatario o inquilino como derecho irrenunciable y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de un contrato por escrito y; que habiendo concluido el término fijo de duración, (léase: siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado) el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato y en la Ley.
En este caso, como se desprende del citado documento, el referido contrato locativo se encuentra indeterminado en el tiempo; por lo que no procede tal figura, tal como lo señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando reza lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario. (Las negrillas son de la jurisdicción)

Entonces, de la lectura del libelo de la demanda se desprende, que se está en presencia de un contrato que se transformó en indeterminado en el tiempo; suscrito entre la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ y la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, en fecha quince (15) de junio del año dos mil cinco (2005), anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Francisco. Por todo lo antes explanado, el alegato referido por la parte demandada se declara improcedente. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ contra la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, por DESALOJO ARRENDATICIO. En consecuencia, se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01, local N° 2, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del municipio San Francisco del estado Zulia.
SEGUNDO: A pagar la cantidad de cinco mil bolívares con cero céntimos de bolívar (Bs. 5.000.000,00), equivalentes a doscientas treinta con setenta y siete (230,77) unidades tributarias, por concepto de estimación de demanda.
TERCERO: Se condena en costos y costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por la profesional del Derecho BETTY LEAL VIELMA, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.836; y la parte demandada estuvo representada por el profesional del Derecho CARLOS LUIS MEDINA PIÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 140.210.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010).- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL

En la misma fecha y previo anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal, a las puertas del Despacho y siendo las dos horas de la tarde (2:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 187-2010.
LA SECRETARIA,

Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL




WCG/cvf.