TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: “CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ABUELOS”, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de septiembre de 1.983, el cual quedó anotado bajo el No.15, Tomo 19, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, actuando en su condición de administrador, el ciudadano ALEXIS CHOURIO, venezolano, mayor de edad, educador, portador de la cédula de identidad Nro. 5.055.308, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ANTONIO R. SUÁREZ A. y JESÚS RENE LÓPEZ S., venezolanos, abogados en ejercicio, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. 7.213.698 y 4.990.263, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 46.330 y 37.628, en su orden, de este mismo domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana YOVANA MARGOT ARAUJO ZULETA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad 7.723.096, y con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIA ARAUJO DE MOLERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.540.797, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: VENTA FORZADA DEL INMUEBLE Y COBRO DE BOLIVARES
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 2418-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 14 de julio de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 19 de julio de 2010, fue admitida la demanda por el procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 28 de septiembre de 2010, el Alguacil dejó constancia que la demandada se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente, y en fecha 3 de noviembre de 2010, la parte demandada comparece por ante este Despacho y otorgó poder apud acta.
En fecha 5 de noviembre de 2010, dio contestación a la demanda y consignó cheque de gerencia por el monto demandado. Ambas partes promovieron escritos de pruebas. Evacuadas como fueron las pruebas testimoniales, en fecha 23 de noviembre de 2010, previo cómputo ordenado, este Despacho dijo vistos, conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad para decidir, lo hace de la siguiente manera:
Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que desde hace muchos años, la ciudadana YOVANA MARGOT ARAUJO ZULETA, arriba identificada, propietaria y residente del apartamento 2-A, Segunda Planta del Edificio DOÑA ANA del “CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ABUELOS” identificado en el documento de adquisición como D.A.2-A, ubicado en la calle 121-A con la avenida 18-C, Sector la Arreaga, Haticos por Arriba, en Jurisdicción del Municipio Cristo de Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de marzo de 1.991, bajo el No. 15, Protocolo 1ro., Tomo 14°, y su pareja o cónyuge, ciudadano SILFRIDO BRACHO, quien alega ante los habitantes del Conjunto Residencial, el Administrador y los Integrantes de la Junta de Condominio ser el propietario del apartamento señalado, vienen incumpliendo de manera reiterada y grosera todas las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio, el Reglamento del Conjunto Residencial y demás normas que regulan la materia.
Señaló que todas las administraciones del Conjunto Residencial al cual representa, desde hace más de quince (15) años, han tenido un gran inconveniente para poder convenir e interactuar con los mencionados ciudadanos, no solo porque incumplen con el pago de sus cuotas o porciones para cubrir los gastos comunes desde hace más de cinco (5) años, de conformidad con el artículo 12 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que incitan a los demás propietarios a no cancelar las contribuciones ya referidas, además de ofender de manera continua y habitual a sus vecinos, lo cual se demostrara en el transcurso del presente juicio y para complemento cada vez que discuten entre los integrantes de su familia, generan escándalos y agresiones físicas, mientras vociferan todo género de groserías, insolencias y amenazas que escuchan todos los vecinos, visitantes y niños que viven en el Conjunto Residencial, ameritando a veces la intervención de los cuerpos policiales.
Destacó que la deudora ya ha sido demandada con anterioridad por EL CONDOMINIO, sin que esto cambiara para nada la actitud de ésta y de su pareja, sin lograr que le den cumplimiento a lo condenado por el Tribunal de la causa para aquél momento, por lo cual existe medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble de su propiedad, según se puede apreciar en la nota marginal de fecha 2 de agosto de 2.000, estampada al final de la copia del documento de propiedad del inmueble de la deudora que acompañó marcado con la letra “B”.
Argumentó que en el mes de noviembre de 2009, se suscito una explosión en el Edificio que habita la deudora y su pareja, es decir, el DOÑA ANA, el cual forma parte del Conjunto Residencial los Abuelos, causada por diferentes factores que fueron detectados mediante una inspección realizada por el SAGAS, Organismo Paramunicipal encargado de la instalación, control y mantenimiento del gas doméstico en la Ciudad de Maracaibo, el cual determinó que nueve (9) apartamentos poseían instalaciones inapropiadas; uno (1) presentaba una válvula aislada y cinco (5) apartamentos presentaban fugas de gas. Argumentó que inmediatamente todos los propietarios e inquilinos involucrados realizaron las correcciones y reparaciones pertinentes para subsanar el riesgo que corrían sus familiares y las personas vecinas, pero los únicos que se han negado a permitir practicar una inspección por parte del organismo encargado y hacer las reparaciones a que hubiere lugar son la demandada y su pareja o cónyuge, señor SILFRIDO BRACHO, ya identificados, poniendo en riesgo la vida y apartamentos de sus vecinos. Invocó que debido a la actitud asumida por dichos ciudadanos el SAGAS, indicó que no reestablecerá el servicio, hasta tanto no se permita la inspección del apartamento de la deudora, quedando así privados del servicio de gas todos los demás propietarios de EL CONDOMINIO; que la actitud de la deudora y su pareja, han causado un caos en el Conjunto Residencial que representa, ya que su conducta incide en una desmejora sustancial de la calidad de vida de los habitantes y sienta un pésimo precedente, además, desmotiva a los propietarios que cancelan puntualmente, quienes están condicionando su pago, mediante la existencia de que se tomen medidas en contra de la demandada y su pareja.
Que en virtud de lo expuesto, en su condición de Administrador de EL CONDOMINIO demanda a la ciudadana YOVANA MARGOT ARAUJO ZULETA, para que en primer lugar, se le obligue a subastar su apartamento de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal y en segundo lugar para que sea condenada a pagar las contribuciones para cubrir los gastos comunes, denominadas habitualmente como cuotas de condominio previstas en el artículos 12 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto ordinarias como extraordinarias, con sus respectivos intereses, cuya cantidad es de tres mil ciento treinta bolívares fuertes (Bs. 3.130,oo) las cuales discriminó de la siguiente manera: A) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde octubre de 2004 hasta diciembre del mismo año, a razón de veinte bolívares (Bs. F. 20,oo) cada cuota para un total de Bs. 60,oo; B) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero hasta marzo de 2005, a razón de veinte bolívares (Bs. F. 20,oo) cada una para un total de Bs. 60,oo; C) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde abril de 2005 hasta diciembre de 2005, a razón treinta bolívares (Bs. F. 30,oo) cada cuota para un total de Bs.270,oo; D) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero de 2006 hasta diciembre de 2006, a razón de treinta bolívares (Bs. F. 30,oo) cada una para un total de Bs. 360,oo; E) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero de 2007 hasta diciembre de 2007, a razón de treinta bolívares (Bs. F. 30,oo) cada una para un total de Bs. 360,oo; F) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero de 2008 hasta mayo de 2008, a razón de treinta bolívares (Bs. F. 30,oo) cada una para un total de Bs. 150,oo; G) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde junio de 2008 hasta diciembre de 2008, a razón de cincuenta bolívares (Bs. F. 50,oo) cada una para un total de Bs. 350,oo; H) Cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero del 2009 hasta diciembre de 2009, a razón de cincuenta bolívares (Bs. F. 50,oo) cada una para un total de Bs. 600,oo); I) cuotas ordinarias de condominio adeudadas desde enero hasta julio de 2010, a razón de cincuenta bolívares (Bs. F. 50,oo) cada una para un total de Bs. 350,oo, lo cual arroja la suma de dos mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 2.560,oo), por concepto de cuotas ordinarias de condominio; y una cuota extraordinaria para el pago de deuda pendiente con HIDROLAGO, por el monto de Bs. F. 250,oo, según acta de asamblea extraordinaria general de propietarios No. 67, de fecha 25 de enero de 2010, que arroja un total general a pagar entre las cuotas ordinarias y extraordinarias por la cantidad de dos mil ochocientos diez bolívares (Bs. 2.810,oo). Reclamó los intereses de mora calculados al uno (1) por ciento mensual según lo previsto en el Código Civil, sobre los montos causados para un total trescientos treinta bolívares (Bs. F. 330,oo), lo cual arrojó un total por conceptos de deuda de cuotas ordinarias y extraordinarias e intereses de mora por la cantidad de tres mil ciento treinta bolívares (Bs. F. 3.130,oo).
Reclamó las cuotas ordinarias y extraordinarias que se continúen causando hasta la finalización del presente juicio. Las costas y costos del proceso.
Solicitó que el presente juicio se tramitare según lo establecido en el Capítulo IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil según los artículos 881 y siguientes, relativo al procedimiento breve.
La parte demandada estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, desconoció e impugnó en su contenido y firma la copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios signada con el N° 70 y marcada con la letra “C”, de fecha 09 de marzo de 2.010, mediante la cual pretende la parte actora aplicar a su representada la sanción solicitada, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido consignado en la copia simple de un documento no registrado ni reconocido. Impugnó y desconoció en su contenido y firmas las copias fotostáticas de los siguientes documentos: Acta de Asamblea N° 71, de fecha 15 de abril de 2.010, marcada con la letra “D”; Acta N° 72, de fecha 16 de abril de 2.010, marcada con la letra “E” y el Acta N° 63, de fecha 15 de abril de 2009, marcada “F”, por los mismos fundamentos anteriores.
Admitió por ser cierto que su representada es la propietaria del inmueble descrito en el libelo de la demanda.
Negó, rechazó y contradijo por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho invocado en el libelo de demanda, referente a que su representada y su pareja, ciudadano SILFRIDO BRACHO, titular de la cédula de identidad No. 3.108.090, incumplan de manera reiterada y grosera todas las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal; el Documento de Condominio; el Reglamento del Conjunto Residencial y demás normas que regulan la materia, ya que un incumplimiento de tal magnitud no es posible en la práctica, que se trata de una exageración hecha con el solo ánimo de denigrar y causar humillación a su representada y su grupo familiar.
Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso el hecho de que el Administrador del CONDOMINIO “LOS ABUELOS”, ciudadano ALEXIS CHOURIO, lleve quince (15) años administrando dicho condominio, ya que según acta de asamblea N° 63, de fecha 21 de octubre de 2.009, dicho ciudadano asume la administración en la fecha allí indicada. Negó, rechazó y contradijo el supuesto hecho de que su representada y su cónyuge inciten a los demás propietarios a no cancelar las contribuciones y a ofender de manera continua y habitual a los vecinos. Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso el hecho de que los integrantes de la familia de su representada discutan entre si degenerando escándalos y agresiones físicas y vociferando todo género de groserías, insolencias y amenazas que supuestamente son escuchadas por todos los vecinos, visitantes y niños que viven en el conjunto residencial y mucho menos es cierto el hecho de que haya habido intervención de los cuerpos policiales por este supuesto hecho. Negó, rechazó y contradijo el hecho de que su representada no le diera cumplimiento al monto adeudado en la oportunidad en que fue demandada por cobro de bolívares de condominio, ya que en aquel momento canceló totalmente la deuda.
Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso el hecho de que su representada supuestamente se haya negado a hacer una inspección por parte de SAGAS, por los hechos ocurridos en noviembre de 2009; que es totalmente falso el hecho de que por la supuesta negativa de su representada a permitir tal inspección, todos los demás propietarios del Condominio estén privados del servicio de gas.
Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso el hecho de que su representada y su pareja hayan causado un caos en el Conjunto Residencial donde viven. Igualmente niego rechazo y contradigo por ser totalmente falso el hecho de que la supuesta conducta de su representada y su pareja incida en una desmejora sustancial de la calidad de vida de los copropietarios y que sienta un pésimo precedente y desmotiva a los propietarios a cancelar puntualmente sus obligaciones ni mucho menos que condicionen sus pagos ya que en todos los condominios existen propietarios morosos sea cualquiera la causa de su morosidad sin justificar en este acto la misma.
Aceptó y convino en forma expresa que su representada adeuda por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio la suma reclamada con sus respectivos intereses en el pago total de la misma, la cual, no por justificar dicho estado de morosidad sino porque en muchas oportunidades, el tantas veces mencionado condominio rehusó en aceptar el pago de las cuotas al cónyuge de su representada, por lo que se llegó a estos extremos. Consignó en ese acto cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela signado con el N° 00589134, por la cantidad de tres mil doscientos ochenta (Bs. 3.280,oo) suma ésta que comprende la cantidad demandada más las cuotas de condominio que durante el transcurso de este procedimiento se fueron venciendo y que corresponden a los meses de agosto, septiembre y octubre.
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
Dispone el artículo 1.354 ejusdem:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Señala el autor JUAN GARAY, en el prologo de la Ley de Propiedad Horizontal, comentada y con casos prácticos de condominio de 1992 que; la propiedad horizontal, en general, funciona bien. No obstante, se observan a menudo dos fallas que hacen que no marche como sería de desear; ellas son, las malas administradoras y el desconocimiento que de la ley tienen muchos propietarios. Si la propiedad horizontal tiene que fortalecer, es preciso reducir ambas fallas al mínimo. La tendencia en casi todo el mundo es hacia la expansión de la propiedad horizontal; las facilidades que se otorgan con este objeto son cada vez mayores porque es la mejor solución que se ha encontrado hasta el presente para que miles o millones de familias puedan escapar del fantasma del alquiler y se conviertan con el tiempo en dueños de su casa. El fin para el cual existe la propiedad horizontal no es otro que el comprador del apartamento sepa cuáles son sus derechos y obligaciones, para que vea dónde pone la Ley la distinción entre el derecho y el abuso. Cuantos más buenos padres de familia estén satisfechos de haber comprado un apartamento, más propagandistas tendrá la propiedad horizontal, con todo lo que ello significa para la expansión de esta actividad económica, pues esta ley va en defensa de la propiedad, que adquirió quién sabe con cuánto esfuerzo; y cuanto más abunden los propietarios, administradores y vendedores olvidadizos de sus deberes para con el condominio, tanto más lenta será la expansión de la citada actividad.
Parafraseando al autor antes citado, debe puntualizar este Tribunal que según el artículo 11 de la Ley, son gastos comunes a todos los propietarios los causados por la administración y reparación de las cosas comunes, los declarados comunes por el 75% de los propietarios y por la Ley o el documento de condominio. De tal forma que un propietario no puede negarse a pagar la cuenta mensual que le presenta el administrador alegando que él se opuso a ese gasto, o que lo considera innecesario, etc. Si es un gasto común, tiene que pagarlo. Señaló que se ha dado el caso de un propietario que ha dicho, por ejemplo que él no usa la piscina y que por lo tanto no le deben de cargar los gastos de mantenimiento de la misma; o que no usa el jardín, o que no le interesa que se pinte el edificio, etc., en estos y otros casos, el propietario debe concurrir a los gastos que se hagan para el mantenimiento de dichas facilidades, las use o no; cuando compró, ya pudo ver que había una piscina y que en el documento de condominio aparece como bien común; lo mismo con las demás cuestiones. (Ver página 70).
Puntualiza el mencionado autor que, se da el caso de edificios donde la masa de propietarios nunca se preocupa y deja todo a cargo de unos pocos propietarios, los sacrificados de siempre que son los miembros de la Junta. Esto provoca desmoralización en dichos miembros. La única salida en este caso es buscarse de aliado a la administradora o bien hacer que la asamblea de propietarios nombre un administrador especial muy bien pagado y con instrucciones amplias para reparar, restaurar, denunciar y demandar, pintar y reponer las cosas que falten, o lo que fuere. De esa manera los propietarios verán que su despreocupación tiene un elevado precio que tendrán que pagar. (Ver página 105).
Y por último, el referido libro hace referencia de cómo responde el propietario de un apartamento que incumple con sus obligaciones, y señala que si el propietario no cumple sus obligaciones, las contempladas en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la asamblea general, con el voto del 75% de los propietarios que representen a la comunidad, está facultada para intentar una acción de responsabilidad civil de daños y perjuicios, como mecanismo para corregir la conducta del copropietario infractor y subsidiariamente, una demanda para obligarlo a vender sus derechos incluso en subasta pública, en caso de continuar con la conducta irregular. Puntualiza que, al prosperar la primera demanda en contra del copropietario que incumple con sus obligaciones y no lograr, en lo adelante, una conducta ajustada a lo establecido en el artículo 3 de la Ley, el petitorio de la segunda demanda es obligar al copropietario a que venda su inmueble. En este caso hace diferencia cuando el propietario incumple las obligaciones de cancelar su contribución con las expensas comunes, pues deberán demandar por la vía ejecutiva, salvo que el actor elija la vía ordinaria. Concluye que quedan excluidas las obligaciones que corresponden al pago de expensas comunes, en ninguna forma pueden subsumirse dentro de los presupuestos del artículo 3 antes citado.
Así pues, con vista a la opinión doctrinal antes reseñada, considera este Tribunal destacar algunas de las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de que conozcan cuáles son sus derechos y obligaciones que establece:
Artículo 3º. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas: a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local; b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quien deba responder; c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9º de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios; d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores; e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo; f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública; g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Artículo 5º. Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste; d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos; e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes; g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares; h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. (Subrayado del Tribunal)
Artículo 6º. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2º.
Artículo 7º. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8º. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las autoridades competentes.
Artículo 9º. Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes: a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio; b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble; c) Cuando su costo no está debidamente justificado; d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio; e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

De la Administración.
Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento(75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e)Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

Artículo 20. Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (subrayado del Tribunal.

Artículo 21. El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
Artículo 39. El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de octubre de 2002, con ponencia del magistrado IVÁN RINCÓN URDANETA señaló que la vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, es la vía ejecutiva y a tales efectos estableció:
“…esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo. Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar.”…
Hace referencia este Tribunal a la sentencia anterior, por cuanto el actor demandó conjuntamente la venta forzada del inmueble y el cobro de bolívares por el procedimiento breve. Cabe destacar que, según el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles. Entendiéndose que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.
Observa esta Sentenciadora que el actor eligió el juicio breve para la sustanciación y tramitación de las pretensiones interpuestas y si bien el Juez como director del proceso no se agota con el pronunciamiento de admisión de la demanda, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. No obstante, en el presente caso, esta Operadora de Justicia observa que la parte actora en el libelo de la demanda acumuló dos pretensiones, que son procedimientos autónomos entre sí, pues el primero de ellos se tramita a través del procedimiento en vía ejecutiva, en razón a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser títulos ejecutivos, cuyo cobro es susceptible de ser accionado por la vía ejecutiva prevista en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y el segundo, por el procedimiento oral o breve según la elección del actor.
Ahora bien, en el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada no cuestionó el procedimiento breve establecido en el Capítulo IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, elegido en forma expresa por el actor; aceptó y convino que su representada adeuda por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio la suma reclamada por el actor con sus respectivos intereses; y a tales efectos consignó en ese acto cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela signado con el N° 00589134, por la cantidad de tres mil doscientos ochenta (Bs. 3.280,oo) suma ésta que comprende la cantidad demandada más las cuotas de condominio que durante el transcurso de este procedimiento se fueron venciendo y que corresponden a los meses de agosto, septiembre y octubre. Pago que que expresamente aceptado por la parte actora en fecha 12 de noviembre de 2010, al retirar el cheque antes citado, según consta de la diligencia que riela al folio 92 del expediente, por lo que a juicio de este Tribunal en el presente caso hubo un allanamiento por parte de la demandada en lo que se refiere a la pretensión por cobro de bolívares de las cuotas de condominio demandadas y en consecuencia, conforme el artículo 363 del Código de Procedimiento Civil, quedó terminada dicha pretensión por voluntad de las partes y procede como cosa juzgada, a fin de garantizar la tutela jurídica efectiva y así se decide.
Resuelto el punto anterior, queda a este Tribunal determinar si procede o no, la venta forzada del inmueble, según lo planteado en el escrito libelar y conforme a la defensa opuesta por la demandada, y a tales efectos pasa este Tribunal a analizar las pruebas de ambas partes:
La parte actora junto con el libelo de demanda trajo a los autos:
Copia del documento de condominio marcada con la letra “A”; este instrumento no fue cuestionado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que dicha comunidad se rige por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Copia fotostática del documento de propiedad de demandada. Este instrumento fue aceptado expresamente por la accionada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que la ciudadana YOVANA MARGOT ARAUJO ZULETA, es propietaria del apartamento 2-A, Segunda Planta del Edificio DOÑA ANA del “CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ABUELOS” identificado en el documento de adquisición como D.A.2-A, ubicado en la calle 121-A con la avenida 18-C, Sector la Arreaga, Haticos por Arriba, en Jurisdicción del Municipio Cristo de Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de marzo de 1.991, bajo el No. 15, Protocolo 1ro., Tomo 14°, y que está obligada a pagar los gastos comunes conforme a los artículos 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que al incumplir reiteradamente las obligaciones que establece el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, podrá ser obligada a la venta del apartamento inclusive en subasta judicial si fuera preciso y así se decide.
Consignó copia fotostática de la asamblea general extraordinaria de propietarios signada el No. 70, de fecha 09 de marzo de 2.010, mediante la cual se probó con más del setenta y cinco por ciento (75%) aplicar la sanción prevista en el artículo 39 a la demandada marcada con la letra “C”; copia fotostática del acta signada con el No. 71 de fecha 15 de abril de 2010, mediante la cual la Junta de Condominio en pleno, autorizó al administrador para que otorgue poder a los abogados y procedan a ejercer acción judicial en contra de la demandada, marcada con la letra “D”; copia simple del acta signada con el No. 72 de fecha 16 de abril de 2.010, mediante la cual el administrador otorga poder a los abogados para ejercer la acción antes citada, marcada con la letra “E”; y actas Nos. 63 y 64 de fecha 15 y 21 de octubre de 2009, mediante la cual se aprobaron las designaciones de los integrantes de la Junta de Condominio y el Administrador respectivamente, marcada con la letra “F”. La parte demandada en el acto de la contestación a la demanda desconoció e impugnó en su contenido y firma las copias fotostáticas antes señaladas conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido consignado en la copia simple de un documento no registrado ni reconocido. La parte actora dentro del lapso probatorio promovió el Libro de Actas de Asambleas del Condominio Conjunto Residencial Los Abuelos, a los fines de confrontar las actas originales con las copias consignadas e impugnadas correspondientes a las actas Nos. 70, 71 y 72. La copia del acta No. 64, no fue impugnada por la parte demandada. Este Tribunal le otorga valor probatorio a las actas antes citadas por cuanto los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a Ley de Propiedad Horizontal, son obligatorios para todos los propietarios conforme el artículo 25 de la Ley, y en consecuencia tiene como cierto que, el setenta y cinco por ciento (75) de los propietarios tomó la decisión de aplicar el artículo 39 de la citada Ley, a la demandada ya que en 5 años y 5 meses no cancela sus obligaciones y por atentar contra sus vecinos y las Juntas de Condominio pasadas; que el administrador fue debidamente designado en fecha 21 de octubre de 2009 y fue autorizado para designar los representantes judiciales para interponer dicha acción y que el administrador en el ejercicio de sus funciones otorgó poder especial a los fines de interponer la presente acción, y así se decide.
El acta No. 63 no fue confrontada con su original, y por cuanto la parte demandada la impugnó y la desconoció, este Tribunal la desecha.
La parte actora promovió copia de constancia de inspección emitida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, de fecha 30 de noviembre de 2009. Esta prueba se adminicula con la testimonial jurada del ciudadano LUCIDIO ANTONIO GONZÁLEZ TORRES, evacuada en este Despacho en fecha 12 de noviembre de 2010, promovida por la parte demandada y con la cuenta individual promovida por la parte actora emitida por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, concatenada con la documentación promovida por la parte demandada referente a la constitución de la Cooperativa Zuliana de Gas y del acta de convenio con Sagas. Observa este Tribunal que ambas partes dirigieron dichas pruebas a los fines de invalidar o demostrar la validez del testigo, siendo que la declaración rendida por el ciudadano LUCIDIO ANTONIO GONZÁLEZ TORRES, nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia, pues va dirigida a demostrar hechos ocurridos en una explosión en el Edificio DOÑA ANA, el cual forma parte del Conjunto Residencial los Abuelos, causada por diferentes factores que fueron detectados mediante una inspección realizada por el SAGAS, Organismo Paramunicipal encargado de la instalación, control y mantenimiento del gas doméstico en la Ciudad de Maracaibo, el cual determinó que nueve (9) apartamentos poseían instalaciones inapropiadas; uno (1) presentaba una válvula aislada y cinco (5) apartamentos presentaban fugas de gas, según los propios dichos del actor. Razón por la cual quedan desechadas las pruebas antes citadas y así se decide.
La parte actora promovió la testimonial jurada de los ciudadanos NOLA NOVOA, YOHAN REYES, ROXANA CASTILLO y CARMEN GONZÁLEZ. En fecha 22 de noviembre de 2010, comparece la ciudadana NOLA NOVOA, y rinde declaración. La parte demandada ejerció el derecho de la repregunta. Esta testigo manifestó que estuvo presente en la asamblea general de propietarios del Conjunto Residencial Los Abuelos, mediante la cual se acordó aplicar el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por cuanto este Tribunal evidencia que la testigo suscribió dicha acta según consta al folio 51 del expediente, este Juzgado desecha dicha deposición conforme el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tiene interés, aunque sea indirecto en las resultas del presente juicio, y así se declara.
En relación a las testimoniales juradas promovidas por la parte demandada, ciudadanos CESAR EDUARDO ARTEAGA y JONAS JOSE SARAPINAS PETIT, este Tribunal desecha dichas deposiciones por cuanto parecieren no haber dicho la verdad, ya que no concuerdan con las demás pruebas que cursan a las actas, aunado a que no fueron idóneas para ofrecer algún elemento de convicción y ayudar a esclarecer la presente controversia, y así se decide.
Analizadas como han sido las pruebas, concluye este Despacho que conforme a los artículos 509 y 12 el Código de Procedimiento Civil que consagran el principio de exhaustividad en materia probatoria, los hechos invocados en el escrito libelar referidos a que la demandada y su pareja, vienen incumpliendo de manera reiterada y grosera todas las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio, el Reglamento del Conjunto Residencial y demás normas que regulan la materia; que han incitan a los demás propietarios a no cancelar las contribuciones, además de ofender de manera continua y habitual a sus vecinos; que en el hogar de la demandada en diversas oportunidades discuten entre los integrantes de su familia, generan escándalos y agresiones físicas, mientras vociferan todo género de groserías, insolencias y amenazas que escuchan todos los vecinos, visitantes y niños que viven en el Conjunto Residencial, ameritando a veces la intervención de los cuerpos policiales; que la deudora y su pareja se han negado a permitir practicar una inspección por parte del organismo encargado y hacer las reparaciones a que hubiere lugar, poniendo en riesgo la vida y apartamentos de sus vecinos, en ocasión a la explosión que se ocasionó en el citado Edificio; que debido a la actitud asumida por dichos ciudadanos el SAGAS, indicó que no reestablecerá el servicio, hasta tanto no se permita la inspección del apartamento de la deudora, quedando así privados del servicio de gas todos los demás propietarios de EL CONDOMINIO; que la actitud de la deudora y su pareja, han causado un caos en el Conjunto Residencial que representa, son hechos perfectamente que se subsumen en las causales pautadas en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la limitación en varias esferas al derecho a usar y disfrutar los apartamentos, y en caso de incurrir el propietario en alguno de los literales pautados en dicha norma, los propietarios tienen derecho a que se resarzan los daños y perjuicios que ocasione el propietario infractor, es más el literal f de la citada norma señala que pueden demandar por amenaza a la seguridad o afecten a la salud pública, siempre que estén sometidos al régimen condominial.
En cuanto al alegato del actor que la conducta de la demandada de incumplir con el pago de sus cuotas o porciones para cubrir los gastos comunes desde hace más de cinco (5) años, de conformidad con el artículo 12 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal, incita a los demás propietarios a no cancelar e incide en una desmejora sustancial de la calidad de vida de los habitantes y sienta un pésimo precedente, además, desmotiva a los propietarios que cancelan puntualmente, quienes están condicionando su pago, mediante la existencia de que se tomen medidas en contra de la demandada y su pareja, como se señaló con anterioridad ningún propietario puede negarse a pagar los gastos comunes, o en su defecto deberán ser demandado por vía judicial, pues no puede ningún condómino en forma arbitraria modificar o pretender cambiar las reglas preestablecidas en el documento de condominio, pues el artículo 3 de la citada Ley, pauta las condiciones necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales, entendiéndose que no pueden producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios; ni que amenacen su seguridad o afecten a la salud pública; ni pueden utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres, y la propia ley establece en sus artículos 7, 11, 12, 13, y 14, la obligación al pago de la cuota mensual.
En tal razón, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y con vista a la importancia que tienen para la sociedad en general y, en consecuencia para el Estado, la materia que nos ocupa, en virtud de la función social que ejerce, resultaría contradictorio ante el texto constitucional, declarar procedente dicha pretensión sin que la parte actora haya agotado la acción de daños y perjuicios ocasionados por la demandada tal como lo prevé el artículo 3 de la Ley, mecanismo para corregir la conducta del propietario infractor y que en procesos de esta naturaleza, lo que en definitiva ayudaría a la búsqueda de la justicia social, la cual forma parte de los principales objetivos de todo Estado Democrático y Social, de derecho y de justicia, fin éste, al que como representante del poder judicial, estamos obligados a garantizar, en la cual impera la función social, actuando en acatamiento del deber constitucional con el fin de garantizar su supremacía, pues tal como lo señala el artículo 39 de la citada Ley, el propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, norma que no hace mención al incumplimiento del pago de las contribuciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, previo lo resuelto en asamblea de propietarios que representan el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad. De tal manera que si la demandada se encuentra incursa dentro de las causales establecidas en la ley, el acta deberá interponer la acción de daños y perjuicios, en el entendido que, al prosperar la primera demanda en contra del copropietario que incumple con sus obligaciones y no lograr, en lo adelante, una conducta ajustada a lo establecido en el artículo 3 de la Ley, el petitorio de la segunda demanda es obligar al copropietario a que venda su inmueble, pues la suerte de la primera acción depende el resultado de la segunda y así se declara.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda en el juicio que por VENTA FORZADA DEL INMUEBLE fue intentada por el CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ABUELOS, en contra de la ciudadana YOVANA MARGOT ARAUJO ZULETA, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Con vista a la anterior declaración no se hace expresa condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,
XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
En esta misma fecha, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (3:05 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
XR/
Exp. Nº 2418-10