TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, mayor de edad, casada, comerciante y economista, titular de la cédula de identidad No. 4.056.252, con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos LUIS PAZ CAIZEDO, EDILBA NAVA DE OSTERCHRIST y GLENY VILLAMIZAR GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 19.540, 23.457 y 23.417, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ, mayor de edad, casado, comerciante y bombero, titular de la cédula de identidad No. 3.771.298, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos DEYSI BEATRIZ MADUEÑO ROMERO, ALFREDO ENRIQUE MACHADO NUÑEZ y JESÚS ÁNGEL SOCORRO PERRONE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 34.627, 7437, y 13.557, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 2355-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 22 de abril de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 23 de abril de 2010, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 26 de abril de 2010, el doctor LUIS PAZ, consignó copia del libelo, del auto de admisión y suministró los emolumentos a los efectos de practicar la citación del demandado de autos. En esa misma fecha, la Secretaria dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación de la parte demandada e hizo entrega de los recaudos de citación al Alguacil de este Tribunal.
Cumplidas como fueron las formalidades de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, previa constancia de haberse agotado la citación personal de demandado, en fecha 28 de septiembre de 2010, la parte demandada consignó instrumento poder y el día 30 de septiembre de 2010, consignó escrito de contestación de demanda.
En fecha 06 de octubre de 2010, la parte demandada promovió pruebas en la presente causa y el Tribunal se pronunció sobre la admisión en fecha 7 de octubre de 2010.
Riela a los folios 2 y 3 de la segunda pieza del expediente, la evacuación de la testimonial jurada del ciudadano LUIS ALBERTO DAGAND CASAS, promovido por la parte demandada.
En fecha 13 de octubre de 2010, este Juzgado conforme a las atribuciones que le confiere la ley, excitó a las partes a la conciliación y fijó un acto conciliatorio en la presente causa. En fecha 15 de octubre de 2010, oportunidad para llevarse a efecto dicho acto, las partes suspendieron la causa con el fin de llegar a un posible arreglo hasta el día 19 de noviembre de 2010. En esa misma fecha, el Tribunal dejó constancia que no se llevó a efecto el acto conciliatorio entre las partes.
El día 22 de noviembre de 2010, la parte actora presentó escrito y el Tribunal en esa misma fecha, previo cómputo por secretaria, dijo vistos y entró en estado de sentencia la presente causa conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal pasa a sentenciar y lo hace de la siguiente forma:
-III-
Alegó la parte actora que en fecha 27 de agosto de 2001, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ, antes identificado, cuya fecha de inicio fue desde el día 18 de febrero de 2001, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria, Edificio 12, Piso 3, Apto. 3-A, situado en la Calle 71 de la Urbanización La Victoria, en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 49, Tomo 58 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que el canon de arrendamiento se pactó inicialmente en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) hoy ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo), siendo el último canon ante de los decretos de suspensión de los aumentos de los cánones de arrendamientos de casas y apartamentos a doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) por mes, hoy doscientos bolívares (Bs. 200,oo), cuya duración del contrato se fijó en tres (3) meses, contado a partir del 18 de febrero de 2001, prorrogable por iguales períodos siempre y cuando alguna de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días antes del vencimiento del período que esté corriendo.
Que desde el mes de octubre de 2009, el arrendatario, no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, por lo que debe la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) cada mes. Que en la cláusula décima primera del referido contrato se establecieron las siguientes causas de resolución del contrato: 1) Insolvencia del arrendatario; 2) Insolvencia en los Servicios Públicos. Impuesto de derecho de frente y que adicionalmente se factura conjuntamente con el recibo de ENELVEN; 3) La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, bien sea consecutivas o alternativas. 4) La no aceptación del nuevo canon de arrendamiento para la prórroga, fuere cual fuere, de acuerdo con las condiciones planteadas. 5) El cambio del uso convenido que se le de al inmueble. 6) Solvencia con el condominio. 7) Cualquier otra condición que conlleve al incumplimiento de una de las cláusulas señaladas en el mismo.
Señaló que es el caso que el arrendatario no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2009, como los meses transcurridos desde enero hasta abril del presente año, que corresponden a siete (7) meses de falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por lo que de conformidad con la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, numeral 3, demanda la resolución del contrato por la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento consecutivas.
Invocó los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil.
Argumentó que por efecto de la cláusula cuarta del contrato y debido a la prórroga automática del lapso de duración del contrato, permanece como un contrato a tiempo determinado y que durante la vigencia del contrato el ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ, ha gozado del inmueble, sin ser molestado por su persona en el uso del inmueble alquilado.
Que debido al incumplimiento del contrato que es bilateral, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, demandó la resolución del contrato de arrendamiento convenido el día 27 de agosto de 2001 y pidió la desocupación del inmueble arrendado, o en su defecto que el ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ convenga en desocupar el inmueble arrendado descrito en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.
Estimó la presente demanda en la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo), que en unidades tributarias corresponde a veintiún y media (21,05 U.T.).
-IV-
Estando en la oportunidad legal correspondiente establecida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada dio contestación a la demanda bajo los siguientes términos:
Admite como cierto que su representado tiene suscripto un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, de fecha 27 de agosto de 2001, anotado bajo el No.49, Tomo 58; que el último canon de arrendamiento es la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo); que la duración del contrato de arrendamiento se fijó en tres (3) meses, contados a partir del 18 de febrero de 2001, prorrogables por iguales periodos siempre y cuando alguna de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días antes del vencimiento del periodo que este corriendo; que cada año se haría revisión de diversa condiciones contenida en este contrato, tales como el canon de arrendamiento y monto de las reparaciones menores, solvencia con los servicios públicos e impuesto sobre inmueble, condiciones generales de apariencia del mencionado inmueble, siempre y cuando se opere la correspondiente prórroga y que durante la vigencia del contrato de arrendatario su representado ha gozado del inmueble, sin ser molestado por la arrendadora en el uso del inmueble alquilado.
Negó, rechazó y contradijo que desde el mes de octubre de 2009, su representado no haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, que corresponden a siete (7) meses; negó que adeude por cánones de arrendamiento la cantidad de mil cuatrocientos bolívares (Bs.1.400,00); que su representado este incurso en cualquiera de las causales de resolución del contrato prevista en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento por la falta de pago de dos (2) presuntas mensualidades de arrendamiento consecutivas, y en fin negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos invocados en el escrito libelar.
En ese mismo acto alegó como punto previo a la sentencia, la perención breve de la instancia contenida en el ordinal 1 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso a la parte demandante la defensa perentoria de fondo de la falta de cualidad y de interés para proponer la presente demanda y la de su representado por carecer de cualidad e Interés para sostener el juicio.
Rechazó enfáticamente que su representado adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses demandados y alegó que su representado consigna los cánones de arrendamiento por el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según consta en el expediente signado con el No. C-115-07, en forma puntual y consecutiva, a partir desde el mes de octubre de 2007 hasta mes de mayo de 2010. Que de las referidas consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas en el Tribunal Cuarto de los Municipios antes citado, fue debidamente notificada la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, mediante la publicación de un cartel por la prensa, y que el ciudadano GUSTAVO HERAS ARAUJO, en su carácter de apoderado judicial mediante diligencia de fecha 03 de junio de 2008, procedió a retirar todos las consignaciones correspondientes al mes de octubre de 2007 hasta el mes de mayo de 2008.
Puntualizó que cuando la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, procede al retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, con fecha de 03 de junio de 2008, no era ni arrendadora, ni propietaria del inmueble, debido a que el día 6 de diciembre de 2007, ésta junto con el ciudadano MARCOS TULIO ECHEVERRIA VILLALOBOS, convinieron con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otórgale la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, ante identificado, el cual fue debidamente homologado con fecha 21 de enero de 2008, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.282 del Código Civil, opuso como defensa perentoria de fondo a la parte demandante la excepción de pago.
Se reservó el derecho de demandar por separado cualquier otro de tipo de acción.
-V-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Señala el artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a aquélla.”
Dispone el artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-VI-
PUNTOS PREVIOS
En relación a la perención breve de la instancia contenida en el ordinal 1 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa:
Alegó la parte demandada que en fecha 23 de abril de 2010, la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, asistida por el profesional del derecho LUIS PAZ CAIZEDO, incoa formal demanda sin haber otorgado poder a abogado alguno. Que en fecha 26 de abril de 2010, el doctor LUIS PAZ CAIZEDO, procede mediante diligencia a consignar copia fotostática del libelo de demanda; del auto de admisión para que se libraran los correspondiente recaudos de citación y dejó constancia que suministró al alguacil los emolumentos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada. Que en fecha 26 de mayo de 2010, la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, procede a otorgar poder apud acta al profesional del derecho LUIS PAZ CAIZEDO, sin que la parte demandante hubiese ratificado las actuaciones realizada por él.
Resaltó que el profesional del derecho LUIS PAZ CAIZEDO, procede a diligenciar en fecha 26 de abril de 2010, sin ser apoderado judicial de la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA; que éste no podía actuar en este proceso por no tener representación alguna; no estar debidamente facultado para ello, por lo que, el lapso que comenzó en fecha 23 de abril de 2010, no se interrumpió con la diligencia de fecha 26 de abril de 2010, efectuada por el profesional del derecho y por tal motivo el lapso correspondiente que tenía la parte formal para que se libraran los correspondiente recaudos de citación y el suministro de los emolumentos necesarios al Alguacil para el logro de la citación de la parte demandada venció con fecha 23 de mayo de 2010, razón por la cual alegó la perención breve de la instancia.
El Tribunal pasa a decidir:
En atención a la sanción de perención establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil ha señalado que la perención representa la extinción del proceso por el transcurso de un tiempo establecido en la normativa adjetiva civil, sin que los litigantes realicen actividad procesal alguna; ella ha sido preceptuada para evitar la eterización de los juicios. Entonces, la institución en comentario se produce por la conducta omisiva de los litigantes al no ejecutar ningún acto de procedimiento. En este orden de ideas, si bien es cierto que el profesional del derecho LUIS PAZ CAIZEDO, procede a diligenciar en fecha 26 de abril de 2010, sin ser apoderado judicial de la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, no existe una norma que señalé que el litigante debe estar debidamente facultado para cumplir con las cargas procesales de la parte actora por una parte, y por la otra, considera este Tribunal que dicha actuación alcanzó el fin al cual estaba destinado que era traer a juicio a la parte demandada y evitar una sanción, vale señalar, sancionando unilateralmente al accionante, razón por la cual se declara improcedente dicha defensa.
En lo referente a la defensa perentoria de fondo de la falta de cualidad y de interés para proponer la demanda la parte actora y por carecer de cualidad e Interés para sostener el juicio el demandado conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho pasa a decidir:
Alegó la parte demandada que suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, el día 27 de agosto de 2001, anotado bajo el No.49, Tomo 58, mediante el cual ésta cede en calidad de arrendadora un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria, Edificio 12, Piso 3, Apto 3-A, situado en la Calle 71 de la Urbanización La Victoria, en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme consta en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.
Argumentó que mediante diligencia efectuada con fecha 06 de diciembre de 2007, junto con el ciudadano MARCOS TULIO ECHEVERRIA VILLALOBOS, convinieron con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otórgale la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble ante identificado, el cual fue debidamente homologado con fecha 21 de enero de 2008, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que para el momento en que procede a incoar formal demanda no tenía el carácter de arrendadora, ni propietaria del mencionado inmueble en cuestión; que haber dado en pago el inmueble, ya su representado no tiene un vínculo contractual con la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, por carecer la misma de derecho o interés para proceder a demandarlo por resolución de contrato de arrendamiento, ni por ninguna otra acción en cuestión, por lo que opuso a la parte demandante la defensa perentoria de fondo de la falta de cualidad y de interés para proponer la presente demanda y la de su representado por carecer de cualidad e interés para sostener el juicio.
El Tribunal observa:
La capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha señalado el Maestro Loreto, que debe existir una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y contra quien se ejercita dicha acción.
Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común.
Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal Adjetivo.
Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa.
En el caso de autos, riela a los autos, un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 49, Tomo 58 de los libros llevados por esa Notaria, suscrito entre la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA y ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ, en fecha 27 de agosto de 2001. Este instrumento fue expresamente aceptado por la parte demandada, por lo que, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que existe una relación contractual determinada invocada en el libelo de la demanda y que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones originadas del citado documento.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora que la parte actora interpone la presente acción, actuando en su carácter de arrendadora del inmueble de autos y alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia se originó entre las partes contratantes y en tanto y en cuanto, la defensa de la parte demandada va dirigida a que con fecha 06 de diciembre de 2007, la parte actora junto con el ciudadano MARCOS TULIO ECHEVERRIA VILLALOBOS, convino con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otórgale la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble ante identificado, por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que para el momento en que procede a incoar formal demanda no tenía el carácter de arrendadora, ni propietaria del mencionado inmueble en cuestión.
Este Tribunal constata a los folios 342 al 358 del expediente, copias certificadas expedidas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo valor probatorio le otorga conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por emanar de un funcionario competente. Se adminicula la copia del documento de propiedad traído a las actas por la parte actora, pero no aprecian dichas pruebas por cuanto del propio convenimiento celebrado en fecha 6 de diciembre de 2007, se evidencia que la arrendadora no efectuó la cesión del contrato que originó la relación arrendaticia, por lo que considera este Tribunal que la parte actora, en su carácter de arrendadora tiene condición especial para el ejercicio del derecho de acción, pues un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos, hecho que quedó evidenciado en las actas procesales cuando debidamente notificada la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, mediante la publicación de un cartel por la prensa, el ciudadano GUSTAVO HERAS ARAUJO, con el carácter de apoderado judicial, mediante diligencia de fecha 03 de junio de 2008, procedió a retirar todos las consignaciones correspondientes al mes de octubre de 2007 hasta el mes de mayo de 2008, por el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según consta en el expediente signado con el No. C-115-07, tal como quedó comprobado de las actuaciones que rielan a los folios 157 al 161 del expediente, y siendo que la cualidad o legitimatio ad causam es un presupuesto procesal para el ejercicio del derecho de acción, observa esta Sentenciadora a pesar que, la parte actora según los instrumentos producidos en autos por la parte demandada cedió la propiedad, tiene idoneidad para actuar en el presente juicio como titular de la acción, en su aspecto activo, ya que la relación arrendaticia fue celebrada entre las partes intervinientes en este proceso, en su carácter de arrendadora y arrendatario, sin que conste en autos la cesión de la relación arrendaticia, por lo que no se cumplió con los parámetros del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de notificar al arrendatario del nuevo propietario y así se decide.
Por tal razón considera este Juzgado que, la excepción perentoria opuesta por el demandado en el escrito de contestación esta no esta ajustado a derecho por lo que forzosamente debe declarar sin lugar de la defensa de fondo opuesta relativa a la falta de cualidad en la actora y del demandado por carecer de cualidad e interés para sostener el juicio.
-VII-
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS Y DECISIÓN DE FONDO
Riela a los folios 75 al 324 del expediente, copias certificadas emitidas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se evidencia que en fecha 15 de octubre de 2.007, ordenó aperturar cuenta de ahorro según consta en el expediente signado con el No. C-115-07,cuyo valor probatorio le otorga este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil.
En relación a las consignaciones de cánones consignadas por el accionado, este Tribunal a los fines de determinar si el arrendatario cumplió con su obligación dentro de los parámetros que establece la ley, y con vista al extenso escrito consignado por la parte actora, mediante el cual alega que el arrendatario se encuentra insolvente por violar la norma que rige la materia, este Juzgado con apego a la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, que hizo la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario, vinculante para todos los jueces la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, la cual en forma parcial se transcribir y reza textualmente:
“…En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que: Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.”… (Subrayado del Tribunal)
De acuerdo a lo convencionalmente convenido entre las partes contratantes en el caso bajo estudio, quedó plenamente comprobado en autos que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se refiere al canon de arrendamiento estipulado, en la actualidad por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), pagaderos por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros días de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país, y traídas a las actas procesales las copias certificadas emanadas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se evidencia al folio 272 del expediente, que en fecha 6 de octubre de 2.009, fue consignada la cantidad de doscientos veinte bolívares (Bs. 220,oo), correspondiente a la mensualidad de octubre de 2.009; en fecha 19 de noviembre de 2009, según planilla bancaria que riela al folio 276 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de noviembre de 2009; en fecha 04 de diciembre de 2009, según planilla bancaria que riela al folio 279 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de diciembre de 2009; en fecha 20 de enero de 2010, según planilla bancaria que riela al folio 283 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de enero de 2010; en fecha 19 de febrero de 2010, según planilla bancaria que riela al folio 309 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de febrero de 2010; en fecha 15 de marzo de 2010, según planilla bancaria que riela al folio 304 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de marzo de 2010; y en fecha 05 de abril de 2010, según planilla bancaria que riela al folio 300 del expediente, consignó el monto correspondiente al mes de abril de 2010; meses que forman parte de los hechos demandados en la presente controversia, por lo que, este Tribunal considera que el arrendatario pagó en forma oportuna y consecutiva los cánones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades demandadas, dentro de los primeros días de cada mes por mensualidad anticipada, tomando en consideración los quince días continuos siguientes que lo ampara la ley especial al vencimiento de la mensualidad según lo expresamente convenido, por lo que, este Tribunal declara efectuada en forma oportuna la consignación arrendaticia realizada por el arrendatario conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se considera válida por haber sido realizada en forma legítima dentro de la oportuna establecida en la ley, pues no aplica en este caso el artículo 1.214 del Código Civil. Así mismo quedó plenamente demostrado en las actas procesales que el arrendatario logró desvirtuar el incumplimiento que le imputaba la parte actora de haber dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, y así se decide.
En cuanto a las consignaciones efectuadas en dicho expediente, por el pago de los cánones de arrendamiento de los meses anteriores, por cuanto no forman parte de los hechos demandados en la presente controversia, el Tribunal no los aprecia y así se declara.
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la actora se fundamentó en la falta de pago del arrendatario de los cánones de arrendamientos causados en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, y con vista a las probanzas traídas a las actas procesales por la parte demandada, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor y demostró la solvencia en el pago de su obligación principal, por lo que a juicio de esta Sentenciadora no procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación del tiempo para ambas partes; que el arrendatario ha mantenido desde el año 2001, una relación arrendaticia; que fue pactado en la cláusula séptima que será por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos prestados durante la vigencia del contrato y tales efectos trajo a los autos factura de ENELVEN y constancia de la solvencia del pago de condominio, ésta última ratificada mediante la testimonial jurada del ciudadano LUIS DAGAND CASAS, en fecha 13 de octubre de 2010, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora ejerció el derecho a la repregunta, y por cuanto no fueron cuestionadas por la parte actora, el Tribunal les otorga valor probatorio y tiene por cierto que el arrendatario ha cumplido con dicha obligación contractual; que la parte actora en forma equívoca reclamó los cánones de arrendamiento insolutos; que la parte demandada logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es, la acreditación del pago reclamado por la parte accionante, pues cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; sin que la parte demandante lograra demostrar lo alegado en el escrito libelar, carga que le correspondía según lo pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-VIII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana HELENA BERBESI DE ECHEVERRIA, en contra del ciudadano ANTONIO RAFAEL MEDRANO MARTINEZ, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO

Siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR.
Exp. 2355-10
Resolución de Contrato de Arrendamiento