TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: MARIA ALICE SANCHEZ DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.574.514, domiciliada en la ciudad de Caracas Distrito Capital.
1.1- ABOGADOS APODERADOS: CIRO ALFONSO CONTRERAS MORA y EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, venezolanos, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.885 y Nº 18.719, respectivamente.
2.- PARTE DEMANDADA: JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.544.178, domiciliado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
2.1- ABOGADO ASISTENTE: ELI DANIEL BELLORIN VILLARROEL, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.399.
3.- El motivo del presente juicio es por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, sobre un inmueble, constituido por un apartamento ubicado en la Torre I del conjunto Residencial las Margaritas, piso cuatro, apartamento Nº 4-9, situado en el Sector Genotes de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Expone la parte actora, que celebro contrato verbal de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Torre I del conjunto Residencial las Margaritas, piso cuatro, apartamento Nº 4-9, situado en el Sector Genotes de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, con el ciudadano JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.544.178.
Que dicho contrato comenzó a mediados del año 2008, siendo pactado el canon de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00), siendo aumentado luego a la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00).
Que el arrendatario se comprometió a pagar los cánones de arrendamiento, depositándolos en la cuenta de ahorro Nº 01340051270512010091, del Banco Banesco, además de lo correspondiente al condominio.
Que es el caso, que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, desde Noviembre del 2008 hasta Marzo del 2010, lo cual representa la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), correspondientes a dieciséis meses.
Que se han tratado de comunicar con el arrendatario en varias oportunidades, resultando infructuosas las mismas.
Que han revisado en los Tribunales de Municipio, para constatar si el arrendatario esta consignando los cánones de arrendamiento, lo cual no ha hecho y se probara en la etapa correspondiente.
Que el arrendatario JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, tampoco esta pagando los gastos de condominio, lo cual se probara también en la etapa correspondiente.
Que por esas razones ejercen la Acción de Resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago de las pensiones arrendaticias.
Que igualmente el arrendatario, ha incurrido en causal de Desalojo del inmueble arrendado prevista en los literales “a” y “f” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592, 1.167 del Código Civil Venezolano y los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que conforme a estas disposiciones legales, acude a esta autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace, al ciudadano JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.544.178, domiciliado en la ciudad de Porlamar, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento verbal que celebro con la ciudadana MARIA ALICE SANCHEZ DE MENDOZA, y en consecuencia haga entrega pacifica y voluntaria del inmueble.
SEGUNDO: En pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), que es el monto de las pensiones de arrendamiento vencidas.
TERCERO: En pagarle los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
CUARTO: En pagar las costas procesales.
Estima la presente demanda en la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), o Ciento Veintitrés Unidades Tributarias, (123.UT).
El presente libelo de demanda fue recibido en este Tribunal en fecha 26-04-2010, se le dio entrada asignándosele el Nº 2010-2734.
En fecha 07-06-2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los recaudos señalados en el libelo de demanda.
En fecha 09-06-2010, se admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 30-06-2010, la parte actora consignó las copias del libelo de la demanda a los fines de practicar la citación de la demandada.
En fecha 06-07-2010, el Tribunal ordenó librar la compulsa para la citación de la demandada.
En fecha 02-07-2010, el Alguacil dejo constancia de que le fueron proveídos los emolumentos para la citación.
En fecha 22-07-2010, el Alguacil de este despacho consignó compulsa de citación, sin firmar pues no logro ubicar al demandado.
En fecha 28-07-2010, la parte actora presento reforma de la demanda, en los siguientes términos:
Que celebro contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el sector Genoves de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, Torre I, identificado con el Nº 4-9, con el ciudadano JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.544.178, de este domicilio.
Que de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato, la duración era de un año fijo, contado a partir del 15-09-2004, finalizando el 15-09-2005, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), hoy Ciento Cincuenta Bolívares, pagaderos dentro de los cinco primeros días siguientes, vencida la mensualidad correspondiente.
En la misma cláusula se estableció que el arrendatario se obligo al pago del condominio.
Que el pago del canon se haría, con depósito en la cuenta de ahorros del Banco Banesco Nº 01340051270512010091, así como el pago del condominio.
Que en la Cláusula Décima, se estableció un inventario de los bienes muebles que tenia el apartamento.
Que después de transcurrido el año de contrato, de conformidad con la Cláusula Cuarta se prorrogo de forma automática, verificándose la tacita reconducción, por lo que el contrato se transformo a tiempo indeterminado.
Que el arrendatario JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, no ha pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de Junio del año 2008 hasta Junio de 2010, debiendo 24 mensualidades, lo cual representa la suma de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00).
Que en innumerables ocasiones han tratado de comunicarse con el arrendatario a través de su celulares, obteniendo el mismo resultado no reciben la llamada, y no dan respuesta.
Que han revisado en los Tribunales de Municipio, para constatar si el arrendatario esta consignando los cánones de arrendamiento, lo cual no ha hecho y se probara en la etapa correspondiente.
Que por esas razones ejercen la Acción de Resolución de contrato de arrendamiento indeterminado por falta de pago de las pensiones arrendaticias.
Que igualmente el arrendatario, ha incurrido en causal de Desalojo del inmueble arrendado prevista en los literales “a” y “f” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592, 1.167 del Código Civil Venezolano y los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento que celebro con la ciudadana MARIA ALICE SANCHEZ DE MENDOZA, y en consecuencia haga entrega pacifica y voluntaria del inmueble.
SEGUNDO: En pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs.12.000,00), que es el monto de las pensiones de arrendamiento vencidas.
TERCERO: En pagarle los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
CUARTO: En pagar las costas procesales.
Estima la presente demanda en la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00), o Ciento Ochenta y Cuatro, Sesenta y Uno Unidades Tributarias, (184,61.UT).
En fecha 02-08-2010, se admitió la reforma de la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 11-08-2010, la parte actora consignó las copias del libelo de la demanda a los fines de practicar la citación de la demandada.
En fecha 13-08-2010, el Tribunal ordenó librar la compulsa para la citación de la demandada.
En fecha 28-09-2010, el Alguacil dejo constancia de que le fueron proveídos los emolumentos para la citación.
En fecha 04-10-2010, el Alguacil de este despacho consignó compulsa de citación, debidamente firmada por el ciudadano JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.544.178, a quien impuso de su citación y le hizo entrega del libelo de la demanda y su reforma, el día 04-10-2010 a las 8:50 a. m.
En fecha 06-10-2010, compareció el ciudadano JORGE DAVID DE FREITAS DE FREITAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.544.178, y presento escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
- Opone la Cuestión Previa relativa al defecto de forma y a la inadmisibilidad de la acción, establecidas en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 ejusdem.
Indica que la parte actora incurrió en la inepta acumulación, prohibida por la ley y reiterada por la jurisprudencia patria.
Que la parte actora acumulo la pretensión establecida en el articulo 34 literal a y f de las Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento y además el pago de daños y perjuicios, en razón de lo cual solicita que la cuestión previa sea declarada con lugar.
Niega, rechaza y contradice que deba pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de 12.000 Bs, o su equivalente en unidades tributarias, lo cual pretende la actora en su libelo.
Niega, rechaza y contradice que deba ser rescindido el contrato de arrendamiento y que deba hacer entrega del inmueble, como lo solicita la demandante.
Niega, rechaza y contradice que deba pagar intereses tal como lo solicita la demandante.
Niega, rechaza y contradice que deba pagar costas procesales, de acuerdo a lo solicitado por la demandante.
Solicita que sea declarada sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoara la ciudadana Maria Alice Sánchez de Mendoza y sea condenada en costas.
En fecha 11-10-2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11-10-2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 21-10-2010, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas.
En la misma fecha el Tribunal las admitió.
En fecha 26-10-2010, se recibió oficio emanado del Condominio Residencias Las Margaritas I.
En fecha 28-10-2010, se recibió oficio Nº FT-10-154, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 28-10-2010, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, se difirió la misma por un lapso de 12 días, por exceso de trabajo.

PARTE MOTIVA
El Tribunal, encontrándose dentro del lapso para dictar sentencia definitiva, lo hace en los siguientes términos:
El articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de procedimiento civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la definitiva………”
Punto Previo.
La parte demandada, opuso en su escrito de contestación de la demanda, las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 6 y 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 78 ejusdem.
Indico el demandado, que la parte actora había incurrido en la inepta acumulación, prohibida por la ley y reiterada por la jurisprudencia patria.
Que la parte actora acumulo la pretensión establecida en el articulo 34 literal a y f de las Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento y además el pago de daños y perjuicios, en razón de lo cual solicito que la cuestión previa sea declarada con lugar.
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
6°. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibido en el articulo 78;
11°. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. …………”
Por su parte, el artículo 78 ejusdem establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.”
La parte actora en fecha 11-10-2010, presento escrito en el cual expuso en relación a las cuestiones previas lo siguiente:
Que pasa a contestar la cuestión previa opuesta por el demandado, contentiva en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, en conjunción con el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, referido a la acumulación de pretensiones.
Indica que en el presente caso en sana aplicación de la acción resolutoria del articulo 1.167 del Código Civil, se demando la resolución del contrato de arrendamiento además de los daños y perjuicios, por cuanto nuestra legislación, permite la presente acción siempre y cuando los cánones de arrendamiento, vencidos e insolutos, sean reclamados como daños y perjuicios, en virtud del uso indebido del inmueble, perjuicios estos determinados por el valor del canon de arrendamiento.
Para fundamentar su argumento trae a colación la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº KP02-V-2003-2534.
Que por ello, el hecho de solicitar la resolución del contrato conjuntamente con los daños y perjuicios no constituye en momento alguno acumulación prohibida señalada en el articulo 78 eisdem, pues no se trata de acciones que sean excluyentes entre si, por lo cual solicita que la cuestión previa opuesta sea declarada sin lugar.
El Tribunal pasa a analizar:
En el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, que en principio se suscribió por tiempo determinado, tal y como lo estableció la Cláusula Cuarta del contrato que cursa en autos marcado “B” al folio 30 y su vuelto, que dice:
“El contrato de Arrendamiento tendrá una duración de UN año, que comenzara día 15 de Septiembre de 2.004 y terminara el día 15 de Septiembre de 2.005 ambos inclusive.”
El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Ahora bien, en este caso, al momento de suscribir el contrato se hizo a tiempo determinado. Pero dicha relación contractual se siguió desarrollando luego de finalizado su termino, en las mismas condiciones, el arrendador cobrando los cánones de arrendamiento y el arrendatario ocupando, gozando el inmueble, es decir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, tal y como habían sido pactadas al inicio de la relación y como lo preceptúa el articulo 1.579 del Código Civil. Esta prueba es fundamental, ya que el arrendador siguió cobrando el precio y el arrendatario siguió ocupando y gozando del inmueble, lo cual configura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, operando la Tacita Reconducción del contrato y pasando a ser este a tiempo indeterminado. Y así se decide.
Realizado el análisis sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, se aclara que acción es la procedente en este caso.
El actor pide la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, la entrega del inmueble, pide el pago de una suma por concepto de daños y perjuicios, así como también el pago de intereses y las costas procesales.
Nuestro legislador al sancionar el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció en sus artículos 33 y 34 las diferentes acciones que se pueden ejercer a través de esta Ley Especial.
Dicha ley en su artículo 1°, dispone:
“El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, o profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.”
El legislador ha establecido en la Ley, causales taxativo que de no ser las alegadas en la demanda, no pueden ser admitidas, como en el presente caso, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, por ello solo procedería la Acción de Desalojo, prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así de decide.
Ciertamente en el presente caso, la acción ejercida es contradictoria, puesto que no es procedente, la acción resolutoria por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sino que debe ejercerse la acción de desalojo prevista en el artículo 34 ejusdem, son diferentes y se excluyen mutuamente entre si las dos pretensiones, resolución y desalojo. Y así se decide.
En el presente caso, es forzoso declarar Procedente la Cuestión Previa opuesta, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 78 ejusdem. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la Cuestión Previa opuesta, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 78 ejusdem.
SEGUNDO: Queda desechada la presente demanda y extinguido el presente proceso.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los nueve (09) días del mes de Noviembre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA MARCANO RODRIGUEZ.

NOTA: En esta misma fecha (09-11-2010), siendo las 2:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,
LA SECRETARIA,

LJIU
Exp. Civil No. 10-2734.