TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° Y 151°

EXPEDIENTE N° 4.773
PARTE ACTORA:
NIEVES BEATRIZ PEROZO YORIS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° 5.164.498, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
ICSEN DARÍO CHACÍN, MARIO FINOL PAZ, MARÍA TERESA RAMÍREZ DE FINOL, ELÍAS GARCÍA LUGO y RAMÓN REVEROL, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 8.301, 10.292, 10.350, 73.516 y 24.328, respectivamente; de este domicilio.
PARTE DEMANDADA:
FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.755.959, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL:
ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH Y JESÚS GONZÁLEZ MORENO, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 77.199 y 60.735, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
FECHA DE ENTRADA: CUATRO (4) DE ABRIL DEL AÑO 2.000.
SENTENCIA: DEFINITIVA

I. VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha cuatro (4) de abril del año 2.000, este tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada.
El día catorce (14) de agosto del año 2.000, la ciudadana, Flor María Márquez González, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha dieciocho (18) de septiembre del año 2.000, el tribunal dictó auto mediante el cual admitió en derecho la reconvención propuesta.
En fecha veintiséis (26) de septiembre del año 2.000, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha diecinueve (19) de octubre del año 2.000, las partes consignaron escritos de promoción de pruebas.
El día treinta y uno (31) de octubre del año 2.000, el tribunal dictó auto a través del cual admitió en derecho las pruebas promovidas.
En fecha quince (15) de marzo del año 2.001, la parte demandada consignó escrito de informes en la presente causa.
El día veintidós (22) de octubre del año 2.004, el juez de este tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y en fecha treinta (30) de octubre del presente año, el juez de este juzgado volvió avocarse.
En fecha 27 de abril del año 2009, este juzgado dictó auto para mejor proveer, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 514, numerales 1° y 2° y en tal sentido, emplazó a las partes para esclarecer un hecho que aparece oscuro y dudoso; igualmente, ordenó a las partes a consignar copia certificada del documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 28 de febrero del año 1996.
En fecha 23 de noviembre del año 2009; se realizó la reunión pautada y en la cual el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente consignó constante de cuatro folios útiles, copia certificada del contrato de opción de compra venta.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La ciudadana Nieves Beatriz Perozo Yoris, señaló que Flor María Márquez González, se obligó a venderle un inmueble de su propiedad, formado por un apartamento descrito en las actas.
El precio de la venta fue por la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00); cantidad que le cancelaría al momento del otorgamiento del documento definitivo.
Refirió que: “En ese acto el compromiso de compra venta, le entregué a la propietaria, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), que fué (sic) imputada al precio definitivo. A ese compromiso de compra venta se le da una duración máxima de doscientos setenta días y mínima de noventa días, contados a partir de la fecha cierta de este documento, es decir, a partir del día 28 de febrero de 1.996.- B) Consta de documento inserto en la Oficina Subalterna del Primer Circuito … que la propietaria FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, recibió un crédito de la entidad bancaria EL PORVENIR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., absorbida por fusión a la sociedad mercantil CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A.; la cantidad de UN MILLLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), cuyas resultas quedaron garantizadas con hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble identificado en la letra “A” de este escrito”.
Señaló que: “celebrado como fue (sic) el contrato de compromiso de compra venta, las partes convenimos de mutuo acuerdo, que la diferencia o saldo del precio de la venta del apartamento, es decir, la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) se le pagaría directamente a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., para amortizar la deuda contraída con dicha Entidad, por la ciudadana Flor María Márquez González, según consta de documento reseñada en la letra “B” de los antecedentes, cuyo crédito original fué (sic) por un monto de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares garantizado con hipoteca de sobre el inmueble integrado…, del cual me puso en posesión, haciéndome la tradición del mismo, pero sin el otorgamiento del instrumento traslativo de propiedad.”.
Igualmente refirió que: “comencé a depositar mensualmente en la cuenta N° 79-3-00077-4, de Flor Márquez, en Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., …, para cancelar la totalidad del saldo deudor, conforme se evidencia del documento de cancelación inserto en la Oficina … Estas cantidades de dinero anteriormente indicadas suman un monto total de Bolívares DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA CON CUARENTA CÉNTIMOS … de esta manera efectué el pago total del precio de la compra venta del apartamento en cuestión. Pero es el caso … que la ciudadana FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, después de haber recibido el pago del precio de la venta del apartamento, se ha negado de manera rotunda al otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad del apartamento mencionado”.
Por lo antes expuesto señaló que, por cuanto, la venta se ha perfeccionado, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.161 del Código Civil, aunado a que canceló la totalidad del precio de la venta del apartamento, es decir la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), es por lo que demandó a la ciudadana, Flor María Márquez González, para que cumpla con su obligación de otorgarle el documento de propiedad; en cuyo caso solicitó de acuerdo a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia meramente declarativa del derecho real de propiedad, para que se convierta en título para ser registrado en la oficina de registro correspondiente.
Por su parte la demandada negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en alguna de las causales de resolución establecidas en el contrato de opción de compra venta, pues no incumplió con ninguna de las obligaciones estipuladas en las cláusulas del contrato, mucho menos ha incumplido con otorgarle el documento de propiedad.
Señaló que para que ocurriera tal hecho la demandante ha debido cumplir con las obligaciones establecidas en la cláusula segunda de entregarle la cantidad de dinero que constituía el saldo deudor de la operación de compra-venta, es decir, la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00).
Negó, rechazó y contradijo que haya convenido con la parte actora que la diferencia o saldo deudor del precio de la venta del apartamento, es decir, la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), sería pagado directamente por la demandante a Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, para amortizar una deuda contraída con ella y la referida entidad.
Argumentó que: “En todo caso, los presuntos pagos efectuados por la demandante a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., para la supuesta cancelación del saldo deudor, fueron realizados con posterioridad al vencimiento del lapso establecido en la cláusula CUARTA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es decir, dicho lapso expiró ciertamente el día 27 de Junio de 1.996, y los depósitos comenzaron a efectuarse en fecha 19 de septiembre de 1.997, según se evidencia de las planillas de depósito consignadas al expediente, por consiguiente mal puede pretender la demandante que dichos depósitos era para cancelar la diferencia o saldo deudor del precio de la venta”.
La parte demandada reconvino a la parte actora por resolución de contrato de opción de compra venta, todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil vigente y en fecha veintiséis (26) de septiembre del año 2.000, la parte demandante-reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta en su contra.
Con relación a la cláusula cuarta la parte demandada señaló: “Ciudadano Juez, tal como se evidencia de la referida cláusula CUARTA del contrato, el término pactado por las partes para lograr el perfeccionamiento de la venta definitiva era de un máximo de ciento veinte días (120), contados a partir de la fecha del otorgamiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA; término en el cual la promitente compradora (parte demandante), según lo establecido expresamente en la cláusula QUINTA se obligó a conseguir todos los recaudos y la documentación necesarios, para facilitar la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Asimismo, como se desprende de la mencionada cláusula, se obligó a correr con todos los gastos de registro, honorarios y demás gastos causados por el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, obligaciones éstas que hasta la fecha no ha cumplido. Niego, rechazo y contradigo, que mi representada, haya convenido de ninguna manera con la ciudadana NIEVES BEATRIZ PEROZO YORIS, que la diferencia o saldo del deudor del precio de la venta del apartamento, es decir, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), sería pagado directamente por la demandante a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A. para amortizar una deuda contraída por mi representada con dicha Entidad. En todo caso, los presuntos pagos efectuados por la demandante a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., para la supuesta cancelación del saldo deudor, fueron realizados con posterioridad al vencimiento del lapso establecido en la cláusula CUARTA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es decir, dicho lapso expiró ciertamente el día 27 de Junio de 1.996, y los depósitos comenzaron a efectuarse en fecha 19 de Septiembre de 1.997, según se evidencia de las planillas de depósito consignadas al expediente, por consiguiente mal puede pretender la demandante que dichos depósitos eran para cancelar la diferencia o saldo deudor del precio de la venta”
En cuanto a la contestación de la reconvención la parte actora señaló: “Niego, rechazo y contradigo la reconvención propuesta en mi contra por resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre mi persona y la ciudadana FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo el veintiocho (28) de febrero de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el N° 33, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones. En consecuencia niego que me haya negado a suministrar a la demandada reconviniente los documentos y recaudos necesarios para la debida Protocolización del documento definitivo de venta, así como cancelar los gastos necesarios para dicho fin, tales como gastos de registro, honorarios profesionales, etc. por lo que se evidencia que el objetivo principal de mi demanda es el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta para su debida protocolización, y en tal caso mal podría haberme negado al cumplimiento de esa supuesta obligación. Ciudadano Juez, dicho contrato de Opción de Compra, resultó derogado por la voluntad de ambas partes, cuando acordamos el pago fraccionado del resto del precio a la acreedora hipotecaria El Porvenir Entidad de Ahorro y Préstamo, hoy Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, de manera fraccionada conforme lo establecía el documento de crédito con garantía hipotecaria mediante el cual FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, recibió en préstamo de dicha entidad Bancaria, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.800.000,00), a la cual le pagué en su totalidad la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.180.360,40) para el pago definitivo del préstamo. Lo que imposibilita que la vendedora hoy pueda pedir la resolución del contrato de Opción de Compra, si ya como compradora había terminado de pagar el precio habiendo derogado de manera tácita el contrato de opción por ambas partes, y habiendo recibido el acreedor (El Porvenir Entidad de Ahorro y Préstamo) en pagos parciales la totalidad de la deuda contraída por la vendedora FLOR MARÍA MÁRQUEZ GONZÁLEZ, en cuyo caso la Ley en mi condición de detentador del inmueble hipotecado me permite pagar dicha obligación conforme a lo previsto en el ordinal segundo del artículo 1300 del Código Civil. Está sometido al prudente criterio del Magistrado, discernir si en el presente caso existe la posibilidad de solicitar la resolución de un contrato que resultó derogado por la voluntad de ambas partes, cuando acordamos en el documento de opción de compra que el saldo del precio de la compra-venta del apartamento, es decir, UN MILLÓN QUINIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 1.500.000,00) fuera pagado por la compradora en forma fraccionada hasta la cancelación definitiva de la acreencia a El Porvenir Entidad de Ahorro y Préstamo, garantizada con hipoteca sobre dicho inmueble hasta pagar un total DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.180.360,40)”

ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió contrato de opción de compra-venta suscrito entre las ciudadanas, Flor María Márquez González y Nieves Beatriz Perozo Yoris, autenticado en fecha veintiocho (28) de febrero del año 1.996, en la Notaría Pública Quinta de maracaibo.
El documento que antecede no puede estimarse, en tanto que es el instrumento fundante de la acción, por lo tanto el mismo se estimará o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Promovió documento de hipoteca de primer grado, constituida por la ciudadana, Flor María Márquez González, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha cinco (5) de mayo del año 1.995.

• Promovió documento de cancelación de hipoteca de primer grado, protocolizado en fecha dos (2) de junio del año 1.999.

• Promovió documento de hipoteca de primer grado, constituida por el ciudadano, Diego Antonio Marcano Inciarte, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de marzo del año 1.991.
Los documentos que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que no fueron tachados de falso pro la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

INFORMES:
• Solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil oficie a la entidad Caja familia Entidad de Ahorro y Préstamo.
Por cuanto, en las actas no riela inserta la información solicitada este tribunal la desestima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TESTIMONIALES:
• La ciudadana, Norka Coromoto González, titular de la cédula de identidad N° 7.895.443, domiciliada en el conjunto residencial El Cují, núcleo 4, edificio 4, apartamento 4ª, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, rindió declaración y señaló que conoce a la ciudadana, Nieves Perozo porque es su vecina. A la ciudadana, Flor Márquez también la conoce porque fue su vecina. Le consta que la señora Flor Márquez le vendió a la señora Nieves Perozo porque los convocó a una reunión de condominio para presentarles a la señora Nieves Perozo y lo habita desde febrero del año 1.996. Señaló que la señora Nieves Perozo habita el apartamento desde el año 1996, y desde esa fecha aparece en la cartelera del condominio como la propietaria y ella es la que asiste a las reuniones del condominio y paga las cuotas. Le consta que pagaba las cuotas porque en varias oportunidades conversaron entre los propietarios los pagos que cada uno hacía al banco como propietarios.
La testimonial que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no hubo contradicción a la hora de que la testigo rindió su testimonio, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• La ciudadana, Naida Elena Saavedra de Franco, titular de la cédula de identidad N° 3.928.993, domiciliada en las residencias El Cují, núcleo 4, edificio 4, apartamento 4C, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; rindió declaración y manifestó conoce a la ciudadana, Nieves Perozo y a la ciudadana, Flor Márquez. Conoció a la primera como propietaria y ahora es propietaria la segunda. Le consta que la señora Flor Márquez le vendió a la señora Nieves porque la presento en una reunión de condominio. Las cuotas de condominio las pagaba la señora Nieves en el banco El Porvenir. Cuando fue repreguntada señaló: ¿diga la testigo si sabe cuál fue el precio de la venta?, contestó: “La señora NIEVES me estuvo diciendo, sin más no recuerdo creo que fueron CINCO MILLONES, porque a uno se le pueden ir esos números”

• La ciudadana, Guadalupe del Carmen González, titular de la cédula de identidad N° titular de la cédula de identidad N° 5.166.335, domiciliada en el conjunto residencial El Cují, rindió declaración y señaló que conoce a las ciudadanas Nieves Perozo y Flor Márquez, la primera es su vecina y la segunda fue. La señora Flor Márquez, le vendió a la ciudadana, Nieves Perozo el apartamento 4-4-1C. Cuando se le repreguntó ¿diga el testigo de que manera le consta que los pagos que la ciudadana Nieves Perozo hacía al banco era para cancelar el precio de la venta?, contestó: “Ella en el mismo banco me comentaba que iba a pagar el apartamento a la señora Flor”.
Con relación a las testimoniales que anteceden este tribunal las desecha en todo su valor probatorio, debido a que las mismas resultaron ser referenciales, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:
La parte demandada consignó escrito de informes y alegó: “ … Por otra parte, argumenta la demandante, ciudadana NIEVES BEATRIZ PEROZO YORIS, que convino con mi representada en que la diferencia del precio de la venta, sería pagado directamente a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., y para demostrar tal argumento acompaña una serie de planillas bancarias. Mi representada nunca convino en tal forma de pago, toda vez que en el propio contrato se había establecido que el pago del saldo deudor sería cancelado de contado al momento el otorgamiento del documento definitivo. Tal argumento queda desvirtuado por el hecho de que las planillas de depósito consignadas al expediente tienen fechas posteriores al vencimiento del lapso establecido en la cláusula CUARTA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es decir, dicho lapso expiró ciertamente el día 27 de Junio de 1.996, y los depósitos comenzaron a efectuarse en fecha 19 de Septiembre de 1.997, fecha para la cual el contrato ya había sido rescindido de pleno derecho, de conformidad con lo previsto en la cláusula SEXTA del mismo. La demandante, promovió las testimoniales juradas de cuatro ciudadanos, de los cuales fueron evacuadas tres de ellas, declarando principalmente dichos testigos sobre el hecho de que la ciudadana NIEVES BETARIZ PEROZO YORIS ha venido habitando el inmueble durante determinado tiempo, hecho que les consta por ser estos ciudadanos vecinos y amigos de la demandante, y como es lógico, la persona que habita el apartamento tiene la obligación de cancelar las correspondientes cuotas de condominio; pero tal circunstancia, en ningún momento le atribuye a la demandante condición alguna de propietaria, carácter éste que subjetivamente le atribuyen sus vecinos. Por otra parte, en ninguno de los casos manifiestan los testigos estar en conocimiento de los términos del contrato suscrito entre las partes, ni mucho les consta, y expresamente manifiestan no haber estado presentes, en el momento en que las partes supuestamente convinieron que el saldo deudor de la venta se efectuaría a través de depósitos a una Entidad Bancaria por parte de la demandante. Por las razones expuestas, y en virtud de lo expresamente establecido por las partes en la cláusula SEXTA del contrato, solicito a ese tribunal declare RESUELTO DE PLENO DERECHO el mismo y ordene la desocupación inmediata del inmueble, ya que la ciudadana NIEVES BEATRIZ PEROZO YORIS es sólo una poseedora precaria del mismo y no la asiste derecho alguno que justifique su condición”
Ahora bien, la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, en virtud de que la ciudadana, Flor María Márquez González no le ha hecho entrega del documento definitivo traslativo de la propiedad del bien inmueble vendido.
Así pues, con relación al contrato objeto del presente juicio, considera este sentenciador necesario, traer a colación doctrina del Dr. Rafael Gelman, en su obra titulada “Contratos y Garantías”, en la cual refiere que la promesa es un precontrato y se pueden distinguir tres modalidades, a saber; la promesa unilateral de vender, la promesa unilateral de comprar, y la promesa recíproca de compra-venta. En el presente caso se está en presencia de una promesa recíproca de compra-venta
El contrato objeto del presente juicio es de fecha veintiocho (28) de febrero del año 1996 y fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo; a este respecto es menester destacar el contenido de las siguientes cláusulas, a saber:
Segunda: “El precio por el cual “La Propietaria” se obliga a vender el precitado inmueble es la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500,000) cantidad que cancelará “La Compradora” al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa debidamente protocolizado”
Cuarta: “La presente opción de compra tendrá una duración máxima de ciento veinte (120) mínima de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta de este documento”
Ahora bien, en toda opción de compra-venta deben existir el objeto, el consentimiento y la causa; igualmente, para que se perfeccioné la venta definitiva la parte compradora debe cancelar el precio total de la opción.
Así pues, el precio se define como la suma de dinero que se cambia por la cosa. Es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Otras veces lo fija el vendedor de viva voz o mediante listines, catálogos (libros, mercaderías) o lo fija el comprador (ventas en subasta pública).
Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes en el acto de la venta. También puede estipularse que la elección del tercero se haga con posterioridad por las partes, de común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convención el modo de nombrar el tercero, a falta de nombrar el tercero, a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y en un día determinado.
Se observa, entonces, que el comprador tiene la obligación fundamental de pagar el precio; respecto a esta obligación el artículo 1527 dispone: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”; (negritas y subrayado del tribunal).
En tal sentido y de acuerdo a la norma transcrita el precio debe cancelarse en el día y lugar determinados en el contrato, y este precio o pago debe estar constituido por los siguientes elementos, a saber:
1. Una obligación válida.
2. La intención de extinguir la obligación, denominada también en doctrina intención de pagar.
3. Los sujetos del pago: el solvens o quien efectúa el pago, que en general, pero no necesariamente, es el deudor; y el accipiens o persona que recibe el pago que generalmente, pero no necesariamente, es el acreedor.
4. El objeto del pago, es decir, la cosa, actividad o conducta que el deudor se ha comprometido a efectuar o realizar en beneficio del acreedor.
Ahora bien, es menester destacar que en el caso analizado, se dictó un auto para mejor proveer en fecha 27 de abril del año 2009; ello con el fin de que se esclareciera un hecho que aparecía oscuro y dudoso; en tal sentido se exigió consignar en el expediente copia certificada del documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 28 de febrero del año 1996.
Así se observa, que consignado como consta en el expediente la copia certificada del referido contrato; se evidencia que el valor de la opción se estipuló en la cláusula segunda (antes transcrita), y la forma de pago quedó establecida en la cláusula tercera, la cual dispone: “La Compradora” entregará en este acto a “La Propietaria” como garantía de las obligaciones asumidas en el presente contrato, la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) cantidad que será en manos de “La Propietaria” en calidad de indemnización por la suma de Un Millón de Bolívares”
Igualmente se evidencia que la parte actora le canceló a la parte demandada la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares (Bs. 3.000,00); en el momento de suscribir la opción de compra-venta; no obstante, para cancelar la parte restante, es decir, un millón quinientos bolívares (Bs. 1.500.000,00), hoy mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), la compradora tuvo ciento veinte (120) días, tal como lo dispuso la cláusula cuarta.
Sin embargo, en las actas no quedó demostrado que la actora haya cancelado la parte restante del precio de la opción en el lapso contractual estipulado; es decir, el contrato fue autenticado el día veintiocho (28) de febrero del año 1.996, el día veintiocho (28) de junio del mismo año, vencieron los ciento veinte (120) días de plazo para cancelar la parte restante y la actora no lo hizo en ese lapso; es decir, incumplió con una de sus obligaciones.
Asimismo, no hay pronunciamiento sobre la cantidad cancelada por la hipoteca, puesto que la misma, no estaba contemplada en el contrato como obligación inherente a lo pactado.
En tal sentido; este juzgador invoca el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “ […] En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, (negritas y subrayado del juez); y considera que la demanda debe declararse sin lugar, pues, la parte actora no canceló en el lapso contractual establecido el saldo restante de la opción de compra-venta suscrita; todo lo cual quedará sentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Ahora bien, con relación a la resolución del contrato pretendida por la parte demandada; este tribunal la declara con lugar invocando el contenido del artículo 506 del Código Civil adjetivo, el cual reza lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…”
La norma que antecede establece la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Es decir, el artículo en referencia consagra de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendo fit actor”, según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.
En tal sentido y establecido lo anterior, considera este juzgador que la parte demandada demostró el incumplimiento de la parte actora, en virtud de que la misma no canceló el saldo restante en el lapso contractual estipulado; todo lo cual llevan a este juzgador a declarar procedente en derecho la reconvención intentada y, por vía de consecuencia, se resuelve el contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 28 de febrero del año 1996; inscrita bajo el N° 33, tomo 34, de los libros respectivos, y en la cual la ciudadana Flor María Márquez González, le vendió a la ciudadana Nieves Perozo Yoris, un inmueble, distinguido con las siglas 4-4-1C, tipo A, ubicado en la planta baja del edificio N° 4, del núcleo N° 4, del conjunto residencial “El Cují”, situado en el borde de la carretera que conduce a El Moján, parroquia Idelfonso Vásquez, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; con un área aproximada de 90,70 Mts.2 y constante de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavadero, 3 closets y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento N° 4-5-1ª, Sur: pasillo de circulación común y cuarto de basura, Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio.
En tal sentido, la parte actora deberá entregarle a la parte demandada el inmueble antes descrito, y ésta (parte demandada) deberá reintegrarle la cantidad de tres mil bolívares (3.000,00) a la parte actora, monto que fue cancelado a la hora de suscribir la opción de compra-venta que esta sentencia resuelve; todo lo cual quedará sentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la ciudadana, Nieves Beatriz Perozo Yoris, en contra de la ciudadana, Flor María Márquez González y;
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por resolución de contrato intentó la ciudadana, Flor María Márquez González, en contra de la ciudadana, Nieves Beatriz Perozo Yoris, y, por vía de consecuencia, se resuelve el contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 28 de febrero del año 1996; inscrita bajo el N° 33, tomo 34, de los libros respectivos, y en la cual la ciudadana Flor María Márquez González, le vendió a la ciudadana Nieves Perozo Yoris, un inmueble, distinguido con las siglas 4-4-1C, tipo A, ubicado en la planta baja del edificio N° 4, del núcleo N° 4, del conjunto residencial “El Cují”, situado en el borde de la carretera que conduce a El Moján, parroquia Idelfonso Vásquez, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; con un área aproximada de 90,70 Mts.2 y constante de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavadero, 3 closets y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento N° 4-5-1ª, Sur: pasillo de circulación común y cuarto de basura, Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio. En tal sentido, la parte actora deberá entregarle a la parte demandada el inmueble antes descrito, y ésta (parte demandada) deberá reintegrarle la cantidad de tres mil bolívares (3.000,00) a la parte actora, monto que fue cancelado a la hora de suscribir la opción de compra-venta que esta sentencia resuelve; todo en virtud a los fundamentos antes expuestos.
Se condena en costas a la parte actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo a los 18 días del mes de mayo del año 2010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha siendo las once (11:00) horas de la mañana se dictó y publicó el fallo que antecede signada con el N° ______.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

CRF/MRAF/ROBERT
Exp. N° 4.773