Se inició el presente juicio por escrito libelar presentado por la profesional del derecho Zuleima Orfila, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.281.985, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 96.073, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando como apoderada judicial de la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.762.658, y de igual domicilio, según poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, del 23.10.07, anotado bajo el N° 29, Tomo 175, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en contra de la empresa mercantil denominada "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), inscrita por documento constitutivo ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de julio de 1991, bajo el No. 16, Tomo 9-A, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Recibida dicha demanda por efectos de la distribución realizada por el órgano correspondiente, por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, éste en Resolución del 23.10.08 se declaró incompetente por la cuantía de la demanda, remitiendo el expediente a la Oficina de Distribución con oficio No. 0293-2008.
Redistribuida la causa, correspondió su conocimiento a este Titular, quien en auto del 25.11.08 admitió la demanda por el procedimiento pactado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó la citación de la parte demandada.
Citada la demandada el 17.02.09, dio contestación a la demanda el 19.02.09 y constituyó apoderado judicial apud acta el 02.03.09 al abogado Abdon Medina Castillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34078.
Promovidos escritos de pruebas por las partes, el Tribunal los agregó y admitió en tiempo útil.
En fecha 17.03.09 el apoderado judicial de la parte demandada produjo cheque de gerencia No. 56003491 a favor del Tribunal correspondiente al canon de arrendamiento del 28.09.09, el cual fue ordenado por este Juzgado ser depositado en la cuenta de ahorros que al efecto se abra en el Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES). Consignó nuevamente la demandada, en fecha 13.04.09 cheque de gerencia No. 65003526 favor del Tribunal, correspondiente al canon de arrendamiento del 30.03.09.
Con fecha 22.04.09 la actora hizo oposición a las consignaciones dinerarias fundada en la extemporaneidad de las mismas.
En fecha 7.05.09 este Tribunal precisó por auto el depósito del relacionado cheque No. 65003526 en el Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES). Efectuadas subsiguientes producciones de cheques de gerencia por la parte demandada, en cada caso se efectuaron los depósitos respectivos.
Por auto del 24.09.09, se sumó al expediente respuesta recibida de la Oficina de Dactiloscopia y Archivo Central, Departamento de Datos Filiatorios.
Estando la causa en estado de sentencia, resulta impostergable la labor de este Órgano Jurisdiccional circunscribir su función de análisis sobre los hechos discutidos en esta causa y dilucidar el fondo del asunto, con arreglo a probado y a lo normado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y todas las normas aplicables al caso, vigentes y contenidas en el sistema legal venezolano.
II. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La profesional del derecho Zuleima Orfila, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.073, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, apoderada judicial de la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.762.658, y de igual domicilio, relaciona en el escrito de la demanda los siguientes hechos:
Que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio, (hoy destinado a Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaurante, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos) ubicado en la Avenida 13A, signado con el N° 76-30, entre Calles 76 y 77, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyo terreno abarca una superficie de Norte a Sur de Doce Metros (12 Mts.) y de Este a Oeste de Veinticinco Metros (25 Mts.) alinderado así: NORTE: Calle Marvez hoy Calle 76; SUR: Inmueble propiedad de la ciudadana CARMEN ARRIETA VIUDA DE DIEZ; ESTE: Calle Chimborazo, hoy Avenida 13 que es su frente intermedio, propiedad que es o fue de Laura Briceño; y OESTE: Inmueble que es o fue de Francisca Quintero.
Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 108.956, y de este mismo domicilio, antigua propietaria del referido inmueble, por intermedio de su entonces mandatario JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.157.871, de este mismo domicilio, firmó UN PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de Julio de 1991, bajo el N° 16, Tomo 9¬ A, un inmueble el cual se encuentra ubicado en la Avenida 13-A, entre las Calles 76 y 77, signado con el N° 76-30, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y el cual fue arrendado para ser destinado como Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaurante, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos y cualquier otra actividad licita inherentes a las ya enunciadas, por lo cual el mencionado contrato de arrendamiento según se evidencia de su Cláusula Segunda fue celebrado teniendo una duración de SIETE(7) AÑOS y SEIS (6) MESES, contados a partir del día 01 de Agosto de 1997, del mencionado Primer Contrato de Arrendamiento.
Que el ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, firmó UN SEGUNDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A. " (MARIACHIS), antes identificada, sin que el anterior contrato de arrendamiento se hubiese vencido, estipulándose en el mismo que el canon de arrendamiento mensual fluctuaría de la siguiente manera: a) entre el período comprendido desde el 15 de noviembre de 1998 y el 31 de julio de 1999, ocho (8) meses y quince (15) días, se obliga a pagar mensualmente la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.85.000,00), que en bolívares fuertes son OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.85,00); b) entre el período comprendido desde el l° de agosto de 1999 y el 31 de julio del año 2000, un (1) año, se obliga a pagar mensualmente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), mensuales anteriormente (que en Bolívares Fuertes son CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,00); c) entre el período comprendido desde el 1° de agosto de 2000 y el 31 de julio de 2002, dos (2) años, se obliga a pagar mensualmente la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00), mensuales anteriormente (que en bolívares fuertes son DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,00); d) entre el período comprendido desde el 1° de febrero de 2004 y el 31 de enero de 2005, Un (1) año, se obliga a pagar mensualmente la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) mensuales anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.300,00), y f) Entre el período comprendido desde el 1° de Febrero de 2005 y el 31 de Enero de 2006, un (1) año, se obliga a pagar mensualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00) mensuales anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00).
Que el 12 de Junio de 2000, la anterior propietaria CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, realizo una revocatoria de poder al ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, según consta de documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, motivo por el cual este ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, ya no tiene capacidad jurídica para realizar ningún tipo de negocios en nombre de la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ.
Que posteriormente CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocablemente, libre de todo gravamen y sin reserva alguna a su mandante MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, conforme documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 08 de octubre de 2003, quedando registrado bajo el N° 35, Protocolo 1°, Tomo 1, de los libros respectivos, motivo por el cual es la única y exclusiva propietaria de dicho inmueble.
Que el ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, posteriormente procedió a dar en arrendamiento el mencionado inmueble, mediante un TERCER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, indicando la condición de ARRENDADOR, por una parte y por la otra el ciudadano ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.738.898, y de este mismo domicilio, en su carácter de Gerente de Eventos y Operaciones de la empresa "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." MARIACHIS), antes identificada, como LA ARRENDATARIA, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha dos (2) de febrero de 2006, bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que el ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, no puede dar en arrendamiento un inmueble por más de dos (2 ) años y mucho menos por un lapso de siete (7) años, ya que según lo que se establece en el Artículo 1582 del Código Civil Venezolano vigente, según la Cláusula Segunda de este Tercer Contrato de Arrendamiento, dice que da una prórroga de siete (7) años, además según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente en su artículo 38, literal e, no puede ser mayor de 2 años, todo esto deja sin efecto legal todo lo firmado por dicho ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, ya que no puede bajo ninguna circunstancia ni firmar contratos de arrendamiento sobre el inmueble del cual no tuene facultades para efectuarlo, ni menos otorgar prórrogas por el lapso de 7 años.
Que la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), hasta la presente fecha, no ha cumplido con el pago de cánones de arrendamiento vencidos, ya que no ha pagado las pensiones de manera regular desde el mes de julio de 2001, incumpliendo de esta manera con lo establecido en la cláusula Cuarta de los mencionados Contrato de Arrendamiento y la cual se refiere al pago progresivo y periódico de los cánones de arrendamiento.
Que dado el incumplimiento de pago continuado en que ha incurrido la empresa "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), procede en su carácter de mandataria de la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, como subrogada absoluta y actual titular de los derechos de propiedad, dominio y posesión del referido inmueble, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 33 ejusdem y en base a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, a demandar a la empresa "AMBIENTE DATE VIDA, C.A. " (MARIACHIS), en su carácter de ARRENDATARIA, para que convenga en los siguientes pedimentos:
o Declarar resuelto el primer contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, como en efecto esta debido a su vencimiento en el tiempo.
o Declarar resuelto el tercer contrato de arrendamiento, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha dos (2) de febrero de 2006, bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, ya que en ese contrato de arrendamiento el ciudadano ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, es Gerente de Eventos y Operaciones de la empresa "AMBIENTE DATE VIDA, C.A. " (MARIACHIS), quien aparece identificado con la cédula de identidad N° V-7.738.898, siendo su cédula de identidad correcta la signada con el N° V-3.773.986, en su condición de LA ARRENDATARIA, elemento éste que deja sin efecto legal ó jurídico el mencionado tercer contrato de arrendamiento, demostrándose así la mala fe del contratante.
o Hacer entrega a la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, del inmueble descrito, libre de personas y cosas en el menor tiempo posible.
o Pagar la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.300.000,00) anteriormente (que en Bolívares Fuertes son DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.300,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos a partir del mes de julio hasta el mes de diciembre del año 2001, y desde el mes de enero hasta el mes de julio del año 2002, lo que arroja el equivalente de trece (13) meses incumplidos y que ascienden cada uno de ellos a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) mensuales anteriormente (que en Bolívares Fuertes son DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,00) por canon de arrendamiento.
o Pagar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) anteriormente (que en Bolívares Fuertes son TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos a partir del mes de agosto hasta el mes de diciembre del año 2002, y desde el mes de enero hasta el mes de julio del año 2003, lo que arroja el equivalente de 12 meses incumplidos y que ascienden cada uno de ellos a la cantidad DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) mensual anteriormente (que en Bolívares Fuertes son DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,00).
o Pagar cánones de arrendamientos insolutos partir del mes de agosto, septiembre, octubre, noviembre diciembre del año 2003 y enero del año 2004, lo que arroja equivalente de seis (6) meses incumplidos y que ascienden cada uno de ellos a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.250.000,00) mensuales anteriormente (que en Bolívares Fuertes son DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,00); por canon de arrendamiento.
o Pagar la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000,00) anteriormente (que en Bolívares Fuertes son NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,00) por concepto de cánones arrendamiento que faltan para la expiración natural del contrato (31 de Enero del año 2006), pedimento fundado en el Artículo 1616 del código Civil y los cuales se discriminan de la siguiente manera: a) Por los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004 y enero de 2005, que a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) cada uno anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.300,00), equivalente a 12 meses que arroja un total de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.600.000,00) anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.600,00); b) Por los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero del año 2006, que a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) cada uno anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00) equivalente a doce (12) meses, lo que arroja un total de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.400.000,00) a anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.400,00).
o Pagar la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.850.000,00) anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: CATORCE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.14.850,00), por los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del año 2008, que a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) cada uno anteriormente (que en Bolívares Fuertes son: CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00); equivalente a treinta y tres (33) meses.
o Se acuerde la indexación o corrección monetaria de las sumas de dinero que se condenen a pagar al momento de ser dictada sentencia definitiva, conforme a los índices de Precios al Consumidor del Banco Central de Venezuela.
III. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad procesal correspondiente el representante legal de la sociedad mercantil denominada “AMBIENTE DATE VIDA, C.A.”, ciudadano Orlando Antonio Urdaneta Carmona, se excepcionó aduciendo:
Que la actora hace relación escueta de un primer contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y el ciudadano Juan Viscarri en representación de su mandante Carmen Arrieta de Diez, que al parecer en su cláusula segunda se establece una vigencia por siete años y seis meses a partir del 01-08-199, sin mas especificaciones, para seguidamente aducir la existencia de un segundo contrato de arrendamiento respecto de las mismas partes y sobre el mismo inmueble otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 04-08-1997, el cual no debió firmarse ya que el primero aun se encontraba vigente.
Que lo cierto es que el 29.12.1998, bajo el No. 88, Tomo 20 por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, su representada firmó contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en la demanda, con el ciudadano Juan Carlos Viscarri como mandatario de la ciudadana Carmen Arrieta de Diez, en cuya cláusula segunda se acordó como vigencia del arrendamiento desde el 15.11.1998 hasta el 31.01.2006, esto es, una duración de 7 años y 2 meses y 15 días; en su cláusula décima primera las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado inmediatamente anterior, esto es, el que la actora ha indicado haberse celebrado el 04.08.1997, bajo el No. 30, Tomo 150, en consecuencia quedó rescindido por voluntad de las partes, lo que lo hace inexistente e irrelevante a los fines de la pretensión.
Que partiendo del supuesto aducido por la actora en cuanto a la revocatoria del mandato otorgado al ciudadano Juan Carlos Viscarri, realizado por la ciudadana Carmen Arrieta de Diez, si dicha revocatoria es fidedigna, entonces es valido el planteamiento pero solo entre el mandante y mandatario, pues su efecto no se puede extender a terceros que sin conocimiento de las circunstancias han contratado de buena fe con el mandatario, siendo precisamente esa la posición asumida por su representada.
Que en razón de observar que la ciudadana Carmen Arrieta de Diez, se hizo propietaria del inmueble objeto de arrendamiento por documento protocolizado el 01-10-2003, bajo el No. 35, Tomo 1, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, y que el primer contrato de arrendamiento celebrado el 29.12.1998, entonces la venta que alega la actora determina violación flagrante al “derecho Preferente” contenido en la norma de orden público contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que asiste a la demandada de optar privilegiadamente a la compra de dicho inmueble, de allí que dicha venta se encuentra afectada de nulidad relativa, acción que reserva su ejercicio en forma autónoma.
Que el contrato celebrado el 29.12.1998, bajo el No. 88, Tomo 29 suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, conforme a la cláusula segunda expiró en forma natural en fecha 31-01-2006, operando de esta forma la prórroga automática y no habiendo ningún tipo de impedimento para hacerlo, las parte optaron por celebrar nuevo contrato suscribiendo el fechado 02-02-2006, pues resulto que extra contrato se había convenido en hacer algunas modificaciones, en especial al incremento del aumento del canon de arrendamiento, celebrándose el contrato que hoy se encuentra vigente.
Que en relación a la violación alegada por la actora de lo normado en el artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta cae en confusión entre la prórroga o renovación de la vigencia del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, puesto en el caso ha operado la prórroga automática conforme a la cláusula segunda de dicho contrato, circunstancia esta que nada tiene que ver con la prórroga legal, pues ésta solo procede cuando las partes han dado por terminado el contrato celebrado.
Que en cuanto a los señalamientos de la actora sobre la disconformidad del número de cédula de identidad del representante de la demandada en el contrato celebrado el 02.02.2006 se trata de un simple error de trascripción que no fue subsanado por el ente notarial y como quiera que se conformó el contrato se trata de Orlando Antonio Urdaneta Carmona, representante legal de la demandada y esa es su firma al pie del indicado contrato.
Que niega todos los hechos narrados en la demanda, niega por ser improcedentes las sumas reclamadas, impugna por no conocer el documento revocatoria poder presentado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, impugna el documento de venta del inmueble objeto de arrendamiento otorgado ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia de fecha 08.10.2003, anotado bajo el No. 35, Tomo 1.
Que acompaña el instrumento de arrendamiento celebrado el 29.12.1998 ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia y los recibos de cancelación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses julio, agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y enero de 2009, lo que prueba su estado de solvencia en la relación arrendaticia.
IV. PRUEBAS DE LAS PARTES.
ANÁLISIS Y VALORACIÓN.
En este orden, este Sentenciador encuentra oportuno aclarar, que una situación es la apreciación valorativa que se puede hacer de una prueba aportada en juicio y otra cosa es el convencimiento sobre la verosimilitud de los hechos aportados en el debate, al que se llega cuando dicha prueba se concatena con las demás probanzas y los hechos discutidos en el proceso.
En fuerza de este esclarecimiento, corresponderá en fases posteriores de este fallo, establecer el convencimiento que atrae el plexo probatorio aportado por las partes al debate judicial, una vez sean concatenados todos los elementos probatorios rielantes en actas con los hechos alegados y excepcionados en la misma, a fin de determinar las conclusiones jurídicas que abrirán paso al dispositivo de esta sentencia.
DE LA DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte actora ciudadana María Salomé Viscarri Diez, plenamente identificada, junto con el escrito libelar produjo:
Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Esta prueba este juzgador la aprecia en virtud que la misma no fue objeto de impugnación por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29 de Diciembre de 1998, anotado bajo el N° 80, Tomo 209, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Al igual que el medio precedente, dado que dicha instrumental no fue objeto de impugnación por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Tratándose de una copia simple de instrumento auténtico al no haber sido objeto de impugnación por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, se le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
Medio de prueba de informes, solicitada a la Oficina de la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central, Departamento de Datos Filiatorios (ONIDEX).
Oficiada la expuesta Dirección mediante comunicación No. 587-09 del 17.03.2009, con la finalidad de obtener certeza sobre los datos de las personas a quines corresponden los números de cedulas de identidad 3.773.986 y 7.738.898, se recibió respuesta el 24.09.09 mediante comunicaciones signadas con el No. 10501-0645.
Habiendo sido el medio promovido y evacuado a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para formar evidencia de las irregularidades de identificación del representante legal de la empresa demandada, la cual según la promovente influye en la nulidad de a contratación arrendaticia contenida en el documento otorgado ante la Ofician de la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la misma adquiere fuerza formal en juicio, quedando ser sopesada en cuanto a su pertinencia o verosimilitud con los hechos discutidos. Así se establece.
Copia simple de documento de compra venta de inmueble originariamente presentado ante la Oficina de la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 79, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y posteriormente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 08 de octubre de 2003, anotado bajo el No. 35, Protocolo 1, Tomo 1.
Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada, solo quedó impugnado en forma genérica por ésta; circunstancia que nuestro Máximo Tribunal de Justicia ha analizado y sentado criterio en cuanto a que la actividad de impugnación es el género, frente a la tacha o desconocimiento del instrumento, según sea su naturaleza, debiendo la parte que quiera objetar, contradecir o adversar en especifico un documento público debe tacharlo, con precisión de la causal a la cual se contraerá la tacha, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.380 del Código Civil; situación que no fue la adoptada por la parte demandada en esta causa, puesto su actuación no fue impugnar la copia simple como instrumento, sino de enervar el valor del mismo aduciendo que dicha venta está sujeta a nulidad dada la violación que ésta le representa a su derecho de preferencia. De allí que se ratifique la fuerza valorativa del indicado instrumento. Así se establece.
Copia simple de revocatoria autenticada por ante la Oficina Notarial Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de junio de 2000, anotado bajo el N° 30, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que aun cuando en la contestación de la demanda fue impugnado, dicha actividad de impugnación no fue respecto de la copia simple como tal sino sobre los efectos o alcance del instrumento, aduciendo para ello dicha demandada que no puede surtir efectos para la relación arrendaticia dado que ésta solo puede operar entre mandante y mandatario y no ante terceros, y al no haber tenido conocimiento de la misma, su contratación fue hecha de buena fe. En tal orden este Juzgador en la parte motiva sopesará la relación o verosimilitud que la misma guarda con los hechos discutidos, apreciando valorativamente que el medio adquirió fuerza formal al no haber sido tachado conforme al ordenamiento jurídico positivo por la parte demandada. Así se establece.
Copia simple de acta de defunción No. 2010 a nombre de la ciudadana Carmen Antonia Arrieta de Diez, presentada ante la Intendencia de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo de fecha 5 de Noviembre de 2003.
Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
Copia simple de constancia de residencia expedida por la Intendencia de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 11 de Noviembre de 2003.
Esta prueba este juzgador observando que trata de un instrumento privado emanado de tercero ajeno al proceso y que no fue ratificado por éste en juicio en la oportunidad procesal correspondiente con sujeción a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, queda desechado del juicio. Así se establece.
Actuaciones judiciales conformantes de notificación de oferta de venta de inmueble, cumplidas ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de Diciembre de 2007.
Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la verosimilitud que ésta guarda con los hechos discutidos, se formará juicio este Juzgador en la parte motiva de este fallo. Así se establece.
Copia simple de registro de comercio de la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de Julio de 1991, bajo el N° 16, Tomo 9¬ A.
Copia simple de acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), celebrada el día 04 de abril de 1997, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 1998, bajo el N° 62, Tomo 38-A.
Copia simple de solicitud de cesión de ventas de cuotas por participación de la sociedad mercantil AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 1998, bajo el N° 63, Tomo 38-A.
Copia simple de solicitud de cesión de ventas de cuotas por participación de la sociedad mercantil AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Octubre de 1998, bajo el N° 24, Tomo 53-A.
Copia simple de acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), celebrada el día 15 de julio de 1998, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 03 de Noviembre de 1998, bajo el N° 24, Tomo 59-A.
Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
DE LA DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil AMBIENTE DATE VIDA, C.A., en la oportunidad procesal correspondiente proporcionó el siguiente material probatorio:
Contrato original de arrendamiento autenticado ante la Notaría Tercera de Maracaibo, de fecha 29 de Diciembre de 1998, anotado bajo el No. 88, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones.
Tratándose de una copia simple de instrumento auténtico al no haber sido objeto de impugnación por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, se le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la contraparte. Así se establece.
Talonario de recibos de pago de cánones de arrendamientos, numerados desde el 01 hasta el 22, fechados 30.04.2000, 30.05.2000, 30.06.2000, 30.07.2000, 30.08.2000, 30.09.2000, 30.10.2000, 30.11.2000, 30.12.2000, 30.01.2001, 30.02.2001, 30.03.2001, 30.04.2001, 30.05.2001, 30.06.2001, 30.07.2001, 30.08.2001, 30.09.2001, 30.10.2001, 30.11.2001, 30.12.2001, 30.01.2002. 30.02.2001, 30.03.2001, 30.04.2001.
Legado de recibos de pago de cánones de arrendamientos, fechados 30.03.2002, 30.04.2002, 30.05.2002.
Talonario de recibos de pago de cánones de arrendamientos, fechados 31.05.2004, 30.06.2004, 30.07.2004, 30.08.2004, 30.09.2004, 30.10.2004, 30.11.2004, 30.12.2004, 30.06.2005, 28.02.2005, 30.03.2005, 31.04.2005, 30.05.2005, 30.06.2005, 30.07.2005, 30.08.2005, 30.09.2005, 30.10.2005, 30.11.2005, 30.12.2005, 30.01.2006, 28.02.2006, 30.03.2006, 30.04.2006, 30.05.2006, 30.06.2006, 30.07.2006, 30.08.2006, 30.09.2006, 30.10.2006, 30.11.2006 y 30.12.2006.
Talonario de recibos de pago de cánones de arrendamientos, fechados 31.01.2007, 28.02.2007, 30.03.2007, 30.04.2007, 30.05.2007, 30.06.2007, 30.07.2007, 30.08.2007, 30.09.2007, 30.10.2007, 30.11.2007, 30.12.2007, 30.01.2008, 28.02.2008, 30.03.2008, 30.04.2008, 30.05.2008 y 30.06.2008.
En relación a esta instrumental de naturaleza privada, dedica especial atención este Juzgador en cuanto observa que la parte demandada la presentó como medio de prueba de los pagos efectuados por concepto de cánones de arrendamiento por virtud de la relación arrendaticia entre ella y el arrendador ciudadano Juan Carlos Viscarri Diez, y con ocasión a los contratos que ambas partes describen en sus escritos, pero éste último ciudadano no forma parte de la causa ni como actor ni como demandado. A tenor de lo dispuesto en el artículo 431 dicha instrumental constituye un medio emanado de un tercero ajeno al proceso que debió ser ratificado por éste en juicio para que adquiera validez a los hechos discutidos y no habiendo sido la actividad de la demandada en la oportunidad probatoria respectiva la búsqueda de dicha ratificación, esta instrumental queda desechada del proceso. Así se establece.
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Legajo de recibos de pago de cánones de arrendamientos, fechados 30.07.2008, 30.08.2008, 30.09.2008, 30.10.2008, 30.11.2008, 30.12.2008 y 30.01.2009.
Igual criterio que el precedente expuesto acoge este Juzgador al apreciar que son medios de naturaleza privada emanada de un tercero ajeno al juicio y que no fue objeto de ratificación por dicho tercero, por lo que no cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código Adjetivo, se le desecha del juicio. Así se determina.
Es de notar igualmente que esta instrumental quedó impugnada por la parte actora, pero que este Juzgador estima que esta no era la actividad propia para el tipo de prueba, puesto no fue emanada de ella; y a su vez la parte demandada en escrito de oposición a la admisión de pruebas alegó que la actora no los puede impugnar dado que no tiene legitimación activa en juicio, máxime cuando la falta de notificación de la revocatoria de poder del arrendador lo mantiene como un arrendatario de buena fe y los pagos se hicieron a la persona idónea y facultada para el contrato para recibirlos; cuestiones de hecho que no merecen atención a este Juzgador al haber quedado infra desechados dichos medios.
Copia simple de poder de administración de bienes autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha 15 de julio de 1997, anotado bajo el No. 40, Tomo 141.
Tratándose de una copia simple de instrumento auténtico al no haber sido objeto de impugnación por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, se le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y en desarrollo de la función jurisdiccional de emitir el fallo correspondiente a la causa, procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:
Adujo la parte actora que la empresa mercantil denominada "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), inscrita por documento constitutivo ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de julio de 1991, bajo el No. 16, Tomo 9-A, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, suscribió contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con el ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.157.871, actuando éste último como mandatario de la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 108.956; siendo dicha empresa arrendataria del inmueble conformado por una casa-quinta y su terreno propio, (hoy destinado a Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaurante, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos) ubicado en la Avenida 13A, signado con el N° 76-30, entre Calles 76 y 77, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; que aun estando este contrato en vigencia, el relacionado ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, procedió a suscribir nuevo contrato de arrendamiento con la empresa mercantil "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), quedando autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29 de Diciembre de 1998, anotado bajo el N° 80, Tomo 209, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y en el cual se precisó en su cláusula el sistema de fluctuación de los cánones de arrendamiento, pero siendo el caso que para el 12 de Junio de 2000, la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, realizó una revocatoria de poder al ciudadano JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, y luego en fecha 08 de octubre de 2003, por documento registrado bajo el N° 35, Protocolo 1°, Tomo 1, de los libros respectivos, le dio en venta dicho inmueble a ella; que no obstante la indicada revocatoria, el indicado JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, suscribió nuevo contrato de arrendamiento con la empresa mercantil demandada, en fecha 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en el cual se pactó que el lapso de arrendamiento era por siete (7) años, por lo que siendo esta estipulación contraria a lo normado en el artículo 1582 del Código Civil y lo dispuesto en el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deja sin efecto el aludido contrato y máxime cuando quien lo suscribió ya no tenia facultades para realizarlo.
Sobre la base de estos elementos fácticos, la actora reclama judicialmente que se declaren resueltos los contratos de arrendamientos celebrados el día 04 de Agosto de 1997 y el 02 de Febrero de 2006 y subsiguientemente se haga condenatoria por falta de pagos de cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de julio del año 2001 hasta el mes de octubre del año 2008, todos los cuales alcanzan un total general de Bs. 38.150,00, con declaración de la indexación de dichas sumas de dinero.
Ante los planteamientos de la actora, la parte demandada se excepciona aduciendo la lasitud de la actora al referir el primer contrato de arrendamiento; seguidamente asiente sobre la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 29.12.1998, respecto del inmueble descrito en la demanda, celebrado con el ciudadano Juan Carlos Viscarri como mandatario de la ciudadana Carmen Arrieta de Diez, y en la cláusula segunda se pactó la vigencia del mismo a partir del 15.11.1998 hasta el 31.01.2006, así como reconoce la cláusula décima primera de dicho contrato en la cual se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado inmediatamente anterior del 04.08.1997, por lo que indicó que éste quedó rescindido por voluntad de las partes, lo que lo hace inexistente e irrelevante a los fines de la pretensión.
Asimismo, refirió la demandada que, en cuanto a la revocatoria del mandato otorgado al ciudadano Juan Carlos Viscarri, realizada por la ciudadana Carmen Arrieta de Diez, la misma solo puede tener vigencia entre mandante y mandatario ya que al no haber tenido conocimiento de ésta, su contratación arrendaticia fue hecha de buena fe con el mandatario; que no obstante dicho inmueble fue vendido a la actual actora y se ha configurado una violación a su derecho de preferencia, estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto arroja que la venta se encuentra afectada de nulidad relativa, y será por acción autónoma que se reserva su ejercicio; que dado que el contrato celebrado el 29.12.1998, conforme a la cláusula segunda expiró en forma natural en fecha 31-01-2006, operó el inicio de la prórroga automática de dicho contrato y al no haber ningún impedimento, las parte optaron por celebrar nuevo contrato suscribiendo el fechado 02-02-2006; que fuerza de las circunstancias narradas, impugna por no conocer el documento revocatoria de poder presentado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia e impugna el documento de venta del inmueble objeto de arrendamiento otorgado ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia de fecha 08.10.2003, anotado bajo el No. 35, Tomo 1.
Así el límite de la controversia, este Juzgador encuentra de peso y previo a cualquier otra naturaleza de pronunciamiento, dejar clara la legitimación activa de la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, toda vez que aun cuando no fue la defensa central de la demandada al momento de dar contestación a la demanda, ésta en el escrito de pruebas denunció la duda en la condición de la cualidad de la actora, al referir que “…La cualidad de propietaria alegada por la parte actora no produce “NOVACIÓN” respecto a la relación ya existente entre arrendador y arrendatario, pues no la convierte en acreedora o beneficiaria de los cánones de arrendamiento, pues nada se dijo al respecto en el contenido del contrato de venta, a ello se refiere precisamente el artículo 20 de la ley de arrendamiento inmobiliario en consecuencia, la demandante de autos está desprovista de cualidad y facultad para reclamar cánones de arrendamiento que no le corresponde por lo tanto es improcedente “LA ACCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”.
Es importante denotar que al denunciar la parte demandada que la parte actora no puede peticionar la acción por resolución que se discute y no esta facultada para reclamar los cánones de arrendamiento derivados de la convención arrendaticia, esto incide en la cualidad de la referida accionante para la proposición de la demanda.
La legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
Ante este planteamiento, cabe observar que conforme al instrumento público registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primero Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08.10.2003, anotado bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo 1°, proporcionado a los autos por la actora y no tachado por la demandada, se fijó la adquisición del inmueble objeto de contratación arrendaticia por parte de la accionante.
En tal orden, doctrinariamente se tiene establecido que:
“… Sin embargo, ante le hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados”, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2°, Art. 1.592 CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles y el derecho que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. (Gilberto Guerrero Quintero. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Vol. I. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 2006. Pág. 85)
De esta trascripción realizada precedentemente, se puede apreciar suficientemente y es criterio de nuestro máximo Tribunal de Justicia, que aun cuando la relación arrendaticia se no haya establecido directamente entre el propietario de la finca y el arrendatario, sino que en su formación haya intervenido un tercero, lógicamente el propietario tiene interés directo en obtener pronunciamiento sobre dicha relación arrendaticia que involucra el bien de su propiedad, en cuanto al cumplimiento que conllevan los beneficios o frutos que la cosa produce.
Visto así, el planteamiento de la demandada dirigido a obtener descalificación de la pretensora o accionante por falta de cualidad para demandar judicialmente los efectos del contrato celebrado entre ella y otra persona distinta al propietario del bien arrendado, queda descalificado en toda forma de derecho. Así se establece.
Dicho esto, es fácil colegir de los elementos de pruebas rielantes en autos que efectivamente fueron celebrados tres (3) contratos de arrendamientos respecto del inmueble compuesto por una casa-quinta y su terreno propio, ubicado en la Avenida 13A, signado con el N° 76-30, entre Calles 76 y 77, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyo terreno abarca una superficie de Norte a Sur de Doce Metros (12 Mts.) y de Este a Oeste de Veinticinco Metros (25 Mts.) alinderado así: NORTE: Calle Marvez hoy Calle 76; SUR: Inmueble propiedad de la ciudadana CARMEN ARRIETA VIUDA DE DIEZ; ESTE: Calle Chimborazo, hoy Avenida 13 que es su frente intermedio, propiedad que es o fue de Laura Briceño; y OESTE: Inmueble que es o fue de Francisca Quintero; cuyos celebrantes y oportunidades cuando se pactados fueron los siguientes:
Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito por JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.157.871, como mandatario de la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 108.956, parte arrendadora y el ciudadano ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, titular de la cédula de identidad No. 3.773.986.
Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29 de Diciembre de 1998, anotado bajo el N° 80, Tomo 209, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito por JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.157.871, como mandatario de la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 108.956, parte arrendadora y la empresa mercantil denominada "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), representada por el Presidente y Gerente de Eventos, ciudadanos ANIELO JOSÉ BOVE LUGO y ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.773.986 y 7.738.898, respectivamente.
Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito por JUAN CARLOS VISCARRI DIEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.157.871, como mandatario de la ciudadana CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 108.956, parte arrendadora y la empresa mercantil denominada "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), representada por Gerente de Eventos y Operaciones, ciudadano ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, titular de la cédula de identidad No. 7.738.898.
Se tiene que el artículo 1.159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares la potestad de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos, las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares. En materia contractual debe tenerse como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
En apego a tal precepto e identificados los contratos arrendaticios -observando que la parte actora en su petitum reclama la rescisión del primer y tercer contrato- resulta para este Juzgador propio indicar que la relación arrendaticia es una sola ya que ha versado sobre el mismo bien inmueble y se conformó entre las mismas partes, no obstante las voluntades se hayan vertido en documentos distintos. Efectivamente no puede pensar ninguna de las partes del proceso, que la formación de un nuevo documento que contenga la vinculación arrendaticia, reglando los períodos y los aumentos del canon de arrendamiento, constituyen contratos distintos entre sí, ya que como se reitera la relación es la misma y máxime cuando a través de su documentación o formación documental sus celebrantes expresaban el idéntico ánimo de seguir vinculados entre sí con la misma relación contractual.
Con esto, se debe establecer que no obstante la ambigua fijación de los hechos por la demandante en su escrito libelar y al pretender ésta la resolución de la final convención contenida en documento del 02 de Febrero de 2006, así como que se decrete resuelta la convención celebrada el 29 de Diciembre de 1998, inteligencia este Juzgador que tales exposiciones no resultan congruentes con las fijaciones que se acaban precisar anteriormente, puesto tanto parte actora como demandada en todo el proceso han dejado a la vista y aceptación que la relación arrendaticia ha existido desde el primero momento que se regló mediante el contrato del día 04 de Agosto de 1997, solo que en primera línea la actora, ha procurado verificar ante este Juzgador dos circunstancias elementales, la inaugural de ellas que los instrumentos que han contenido la relación arrendaticia adolecen de vicios que la anulan y en segundo término que la arrendataria no ha honrado los pagos de las pensiones de arrendamiento de manera regular a partir de julio de 2001. Por su parte, la demandada se ha excepcionado afirmado haber cumplido con los pagos de todos los cánones que la relación de arrendamiento le han generado.
En este estado, se debe precisar que la actora en escrito de oposición a la admisión de los medios de pruebas de la demandada, indicó no tener intención de tachar el documento del 02 de Febrero de 2006, por lo que su reclamación es por cobro de bolívares, ya que si se analiza el relacionado instrumento éste fue celebrado por una persona que no es la representante legal de la demandada no teniendo la facultad de contratar en nombre de la relacionada empresa accionada, por lo que dicho contrato es de plena nulidad, por lo que el contrato que impugna y solicita se declare nulo sufre de de una discordancia en la nota que efectúa el ente notarial al momento de su autenticación al relacionar al ciudadano Orlando Urdaneta Carmona, con cédula de identidad No. 7.738.898, no siendo la misma cédula con la cual dicho ciudadano se identifica ante el Tribunal en el escrito de contestación de la demanda, la cual es No. 3.773.986, por lo que dicho contrato no existe legalmente.
Determinantes e innegables las contradicciones de la actora en sus posiciones durante el proceso, al pretender en su demanda la resolución de dicho contrato del 02 de Febrero de 2006, e incluso de la anterior contratación a ésta del año 1997, indicar que la demandada no ha cancelado pensiones de arrendamiento desde julio de 2001, para luego en fase de pruebas fijar posición en cuanto a que tiende es al cobro de bolívares, y que aun cuando no tacha dicho instrumento el mismo es nulo e inexistente legalmente por los vicios que adolece. En el escrito libelar reconoce la relación de la empresa demandada y luego la descalifica, reclama consecuencialmente el pago de cánones e invoca el precepto del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (instituto de la subrogación arrendaticia) en concordancia con el Artículo 33 ejusdem y en base a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil; luego enuncia en pruebas que su acción es de cobro de bolívares, que el instrumento es nulo, y aporta -entre sus medios de pruebas- la notificación judicial que se le practicó a la demandada sobre la oferta de venta del inmueble, en cuya oportunidad manifestó ante el Tribunal a quien requirió la practica de la diligencia de notificación, que es propietaria de dicho inmueble, el cual se encuentra regido por una relación arrendaticia celebrada el 29.12.1998 la cual se encuentra en prórroga legal. De igual forma se observa que la actora en el escrito de promoción de sus medios de pruebas fijó como objeto de la prueba, al relacionar las indicadas diligencias de notificación ofertiva, que éstas hacen fe la subrogación arrendaticia conocida a partir de allí por la empresa demandada, de que a partir de dicha fecha los cánones de arrendamiento tendrían que ser consignados a favor de su representada, es decir, los pagos de los meses diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero, febrero y marzo de 2009, los cuales nunca fueron cancelados por la inquilina no obstante conocer sobre la subrogación, y lo que originó la necesidad de demandar por resolución de contrato, por falta de pago de los conceptos determinados, dado que la demandada no ha hecho honra de tales rubros desde su notificación, lo que se denota la mala fe de reconocer el derecho de propiedad de la actora.
En este punto de ideas, queda claro para este Jurisdicente y reitera lo ya indicado anteriormente que, empero de la tornadiza exposición de la accionante de sus pretensiones, la relación arrendaticia ha quedado documentalmente verificada y relacionada por ambas partes, por tanto su existencia es indiscutible, y que la esencia de la acción de pedir ante esta Jurisdicción se encuentra circunscrita a que se haga declaración de los efectos legales que produce el incumplimiento de las obligaciones que atañe a los sujetos vinculados a través de la misma, debiendo ser el oficio de este Titular determinar que la contratación se haya cumplido conforme fue pactada.
Con asimilación a los juicios hasta aquí extendidos, conducen en poder de este Jurisdicente establecer que todas las narraciones de hecho y circunstanciales propuestas por las partes en el proceso y los medios de pruebas (entre ellos oficio dirigido a la ONIDEX) que se hayan evacuado en juicio y que involucran las denuncias respecto de los vicios, errores u omisiones contenidos en la instrumental que contiene las reglas de la relación arrendaticia, resultan inoficiosos ser atendidos en esta vía, puesto como se ha dejado precisado, los contendientes de autos admiten la relación arrendaticia que los involucra con el inmueble, con diferencias tajantes solo en cuanto al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas de dicha relación, estando en espera por parte del Estado pronunciamiento expreso que reconozca los efectos que fija la ley para estos casos.
Para este juzgador las voluntades contenidas en los contratos de arrendamientos instituidos en documentos autenticados en fechas 04 de Agosto de 1997 y 29 de Diciembre de 1998 y la impartida en el instrumento fechado 02 de Febrero de 2006, la cual se constituyó como una prórroga de la relación, todas establecen las pautas de duración de la relación y los montos de aumento de cada pensión de arrendamiento según el período que se determinó, pero todas en su conjunto representan la voluntad de los contratantes de regir sus actuaciones y obligaciones dentro de la relación que asumieron bajo la modalidad de arrendamiento, de allí que ante la cosmovisión de que la relación ha sido una sola y respecto de un mismo bien inmueble, aun cuando se haya documentado en distintas partituras, todas ellas han jugado un papel importante y decisivo en el desarrollo de las obligaciones que las partes asumieron para conducir en el tiempo dicha relación.
Es oportuno esclarecer, que conforme al instrumento público registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primero Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08.10.2003, anotado bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo 1°, proporcionado a los autos por la actora y no tachado por la demandada, se fijó la adquisición del inmueble objeto de contratación arrendaticia por parte de la accionante, siendo a partir de dicha fecha que se hizo oponible a terceros su derecho de propiedad.
En este punto de observaciones, resulta elemental a su vez colegir que entre la originaria propietaria (CARMEN ANTONIA ARRIETA DE DIEZ,) y la nueva adquirente (MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ), al operar la compra venta, nacieron obligaciones sinalagmáticas, que aun cuando no se discuten en esta instancia, merecen ser advertidas, en cuanto a la vendedora hacer entrega material del bien inmueble y de la compradora haber hecho el pago del precio de la venta.
Con tal operación mercantil de compra venta inmobiliaria, se instituyó frente a la relación arrendaticia, la denominada figura legal de subrogación arrendaticia, que no es mas que el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, y que opera por fuerza de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario, en el sentido que la ley protege la ocupación del inquilino de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley.
Así nuestra norma sustantiva prescribe en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto – Ley.”
En aplicación del contenido legal trascrito al caso de marras, y no siendo argumento de la actora el hecho de haber adquirido el bien en desconocimiento de la relación arrendaticia que operaba respecto del mismo, define en inteligencia de este Decisor que al momento de celebrar la compra entró en conocimiento de la relación arrendaticia y la aceptó, lo que a su vez produce certeza que a partir de allí respetó la relación arrendaticia que vinculaba a la demandada con el celebrante de la convención, es decir el mandatario de la originaria propietaria, al punto de observarse que no es hasta el 21.10.2008 cuando acude a los órganos jurisdiccionales a exigir los derechos que ahora se discuten por este procedimiento judicial de arrendamiento, cimentando este Sentenciador más aún lo anterior, en el hecho que no existen elementos que hagan convicción que la actora hubiere emprendido o accionado mecanismos legales que hicieran exigencia de la anterior propietaria la entrega material del inmueble libre de cosas y personas.
Pero esta posición de la propietaria-actora no puede conducir a evidenciar que por su parte la arrendataria-demandada haya tenido conocimiento directo de la subrogación que operó con la referida compra venta, puesto ésta mantenía relación contractual con el mandatario de la propietaria originaria y presupone que su contratación se efectuó de buena fe, la cual se presume hasta prueba en contrario.
A tenor de este aserto, llama la atención y se observa que la actora, aun cuando nada refirió en su escrito de demanda, procuró en el período de pruebas aportar convicción que fue su intención hacer notificación judicial a la demandada de ofertar en venta el indicado bien inmueble objeto de la relación que ahora se discute, al acudir al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y solicitar el traslado del órgano judicial a la sede del inmueble donde funciona la empresa demandada, lo que se cumplió el día 13.12.2007, según se deriva de las actuaciones que acompañó en el período de pruebas y que fueron valoradas precedentemente.
De este componente probático, este Juzgador hace lectura de la siguiente evidencia fundamental para la controversia: En primer orden, que habiéndose constituido el relacionado Juzgado de Municipios en el inmueble ubicado en la Avenida 13ª, entre calles 76 y 77, en el local comercial donde funciona “Ambiente Date Vida, C.A.”, y notificado de su objeto al ciudadano Orlando Urdaneta Annese, titular de la cédula de identidad No. 12.804.880, quien manifestó ser encargado del local comercial e hijo del ciudadano Orlando Urdaneta Carmona, y aun cuando la participación que se hizo fue sobre la oferta de venta de dicho inmueble, para que la empresa arrendataria haga uso de su derecho de adquisición preferencial, es claro que la demandada entró a su vez en conocimiento de que la propietaria ya no era la originaria, Antonia Arrieta de Diez, sino que la actual propietaria es la ciudadana María Salome Viscarri Diez, quien le estaba haciendo el ofrecimiento, siendo a partir de dicha fecha que este Juzgador inteligencia que la demandada conoció sobre la subrogación de los derechos de arrendamiento del indicado inmueble que operó con respecto de aquella.
Esta notificación adquiere valor en tal orden, al comprender este Juzgador que aun cuando no estaba presente el representante legal de la empresa demandada, la misma se hizo en el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo que a tenor de la naturaleza de estas relaciones, se constituye válida y eficaz para considerar que el arrendatario no solo fue notificado del asunto que le allegó el Juzgado constituido en dicho inmueble, sino a su vez de la ya expresada subrogación de derechos.
Con estos asentamientos, y a los fines del fallo que será proferido por este Juzgador, se establece que su función jurisdiccional se concretará a la determinación de los efectos y consecuencias de la relación contractual, establecer si se conformó el incumplimiento de las reglas que durante la misma se pactaron mediante los instrumentos que la han contenido y así deducir en derecho la pretensión de la actora a obtener el pago de los conceptos reclamados en la demanda, así como su derecho a recibir el inmueble en sus manos como propietaria del mismo, para ello resulta necesario descender a desentrañar las cláusulas o estipulaciones que fueron documentadas, vistas como régimen positivo vinculativo de los sujetos suscribientes respecto del inmueble un inmueble ubicado en la Avenida 13-A, signado con el No. 76-30 entre las Avenidas 5 de Julio (calle No. 77) y la calle No. 76 del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, destinado a la actividad comercial relacionada con Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaturant, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos y cualquier otra actividad lícita inherente a las ya enunciadas.
1) Del instrumento suscrito ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 84, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, se hizo fijación del período de la prórroga de la relación y se establecieron los montos por conceptos de cánones de arrendamiento para el período que se indica en dicho documento, quedando suscrito al tenor siguiente:
“PRIMERA: EL ARRENDADOR cede en arrendamiento para su uso, disfrute y explotación comercial a LA ARRENDATARIA quien lo acepta en tal concepto un inmueble ubicado en la Avenida 13-A, signado con el No. 76-30 entre las Avenidas 5 de Julio (calle No. 77) y la calle No. 76 del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble será destinado por LA ARRENDATARIA a la actividad comercial relacionada con Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaturant, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos y cualquier otra actividad lícita inherente a las ya enunciadas. SEGUNDA: El presente contrato se considera una prórroga del anterior cuya vigencia será de siete (7) años, a partir del 01 de enero de 2006, prorrogándose automáticamente por períodos iguales o sucesivos a menos que tres (3) meses antes del vencimiento del presente contrato algunas de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no prorrogar o continuar el contrato celebrado, notificación ésta que debe ser firmada y aceptada por la otra parte. TERCERA: LA ARRENDATARIA se obliga a no alterar el orden público y las buenas costumbres. CUARTA: El canon de arrendamiento a pagar se ha convenido de la siguiente manera: 1) Desde el 01-01-2006 hasta el 31-12.2006 en la cantidad mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); 2) Desde el 01-01-2007 hasta el 31-12-2007 en la cantidad mensual de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00); 3) Desde el 01-01-2008 hasta el 31-12-2008 en la cantidad mensual de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00); 4) Desde el 01-01-2009 hasta el 31-12-2009 en la cantidad mensual de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00); 5) Desde el 01-01-2010 hasta el 31-12-2010 en la cantidad mensual de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00); 6) Desde el 01-01-2011 hasta el 31-12-2011 en la cantidad mensual de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00); 7) Desde el 01-01-2012 hasta el 31-12-2012 en la cantidad mensual de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00). Queda convenido entre las partes que durante la vigencia del presente contrato los cánones de arrendamiento quedarán incólumes, es decir, no sufrirán ninguna otra alteración, pues los aumentos progresivos aquí convenidos se han hecho tomando en consideración un estimado en los cambios inflacionarios que pudiera sufrir la moneda durante la vigencia del contrato. QUINTA: Los servicios públicos son por cuenta y riesgo de LA ARRENDATARIA. SEXTA: LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA la cantidad equivalente de dos (2) mensualidades del último año de vigencia, es decir, la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de depósito de garantía, cantidad ésta que le será reembolsada una vez termine la vigencia del presente contrato. SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar el canon de arrendamiento en la fecha de vencimiento o dentro de los cinco (5) días siguientes en el domicilio de esta última. OCTAVA: Queda convenido que en caso de oferta de venta del inmueble arrendado LA ARRENDATARIA tiene el derecho preferente para adquirir el cual se el notificará a través de ofrecimiento hecho por escrito conforme lo establecido por la ley. NOVENA: Queda convenido entre las partes que LA ARRENDADORA se compromete a reconocer a LA ARRENDATARIA una vez terminada la vigencia del presente contrato el equivalente de Dos por Ciento (2%) de cualquier inversión, mejora o bienhechuría realizada a favor de la infraestructura del inmueble. DÉCIMA: Se toma como domicilio principal para todos los efectos del presente contrato la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.”
2) En el instrumento suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29 de Diciembre de 1998, anotado bajo el N° 80, Tomo 209, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, se precisó:
“PRIMERA: EL ARRENDADOR cede en arrendamiento para su uso, disfrute y explotación comercial a LA ARRENDATARIA quien lo acepta en tal concepto un inmueble ubicado en la Avenida 13-A, signado con el No. 76-30 entre las Avenidas 5 de Julio (calle No. 77) y la calle No. 76 del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble será destinado por LA ARRENDATARIA a la actividad comercial relacionada con Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaturant, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos y cualquier otra actividad lícita inherente a las ya enunciadas. SEGUNDA: La duración del presente contrato tendrá una duración de siete (7) años Dos (02) meses y Quince (15) días, y se prorrogará automáticamente por períodos iguales o sucesivos a menos que tres (3) meses antes del vencimiento del presente contrato, alguna de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no continuar el presente contrato. Es convenio que la manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa y personal dejándose constancia expresa de ello, mediante el recibo de notificación. Las partes se considerarán avisadas y notificadas a partir del momento de ser la notificación o aviso entregado y firmado por el receptor en la dirección establecida en este contrato. TERCERA: LA ARRENDATARIA se obliga a no alterar el orden público y las buenas costumbres. CUARTA: El canon de arrendamiento a pagar se ha estipulado en forma progresiva y periódica, de la siguiente manera: …Omisis…
Queda convenido entre las partes que durante la vigencia del presente contrato los cánones de arrendamiento no sufrirán alteración o modificación alguna, pues en ellos ya ha sido considerados el impacto inflacionario que pueda sufrir la moneda durante la vigencia del contrato. QUINTA: Los servicios públicos son por cuenta y riesgo de LA ARRENDATARIA. SEXTA: (cláusula fianza) LA ARRENDATARIA pagará por concepto de depósito o caución la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) equivalente a dos (02) meses el último año de contratación, depósito el cual que no será reembolsable ni consumible. SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA se obliga a la fecha de vencimiento el canon de arrendamiento en el lugar de residencia y domicilio supra enunciado de la propietaria del inmueble y podrá realizarse el pago tanto a la propietaria como a su apoderado. OCTAVA: Se ha establecido en las leyes que rigen la materia, como en la Ley de Regulación de Alquileres, así como el Decreto Legislativo de Desalojo de inmuebles u de mutuo acuerdo entre las partes que por la extensión del contrato por mas de siete años, al concluir su vencimiento se le otorga el derecho de preferencia para la compra venta del inmueble a LA ARRENDATARIA y se fijará el precio de acuerdo a la situación económica del país para ese tiempo, la moneda y los parámetros macroeconómicos. NOVENA: Se toma como domicilio principal para todos los efectos del presente contrato la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. DÉCIMA: EL ARRENDADOR se compromete a reconocer el Dos por Ciento (2%) de la inversión realizada por EL ARRENDADOR, sobre las mejoras y bienhechurías realizadas a la infraestructura y construcción del local arrendado. DÉCIMA PRIMERA: Para la satisfactoria validez y legalidad del presente contrato se deja sin efecto el anterior mediante la presente declaración: Nosotros ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, ya identificado (y) MARCO ANGELASTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.629.344, quienes suscribimos el 04 de agosto de 1.997, bajo el No. 30, Tomo 150, Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el presente declaramos renunciar a todos los derechos que nos pudieren pertenecer del contrato ante descrito e igualmente renunciamos al depósito dado en garantía…”
3) En el instrumento suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 1997, anotado bajo el N° 30, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, se determinó:
“PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO un inmueble propiedad de la poderdante ya identificada, ubicado en la Avenida 13-A, signado con el No. 76-30 entre calles 76 y 77 del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble será destinado por EL ARRENDATARIO a la actividad de explotación comercial relacionada con Fuente de Soda, Tasca, Club, Restaturant, Discoteca, Sala de Juegos, Espectáculos Públicos y cualquier otra actividad lícita inherente a las ya mencionadas. SEGUNDA: La duración del presente contrato tendrá una duración de siete años y seis meses (7 años), contados a partir del 01 de agosto de 1997, con vencimiento los días últimos de cada mes, dicho contrato se prorrogará automáticamente, a menos que, cualquiera de las partes contratantes manifieste a la otra dentro de los últimos tres (3) meses de su vigencia su voluntad por escrito de no continuar o prorrogar el contrato. TERCERA: Por cuanto el inmueble arrendado requiere para su normal funcionamiento de arreglos y reacondicionamiento acorde con la actividad comercial que se pretende explotar, EL ARRENDADOR conviene en exonerar del pago del canon de arrendamiento los primero cuatro (04) meses de vigencia del contrato, es decir, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de mil novecientos noventa y siete (08-09-10 y 11- 1997), tiempo éste que usará EL ARRENDATARIO para el reacondicionamiento, amoblado, reparación y mejoras del local comercial. CUARTA: El canon de arrendamiento a pagar se ha estipulado en forma progresiva y periódica, de la siguiente manera: …Omisis…
QUINTA: EL ARRENDATARIO entregará AL ARRENDADOR por concepto de depósito de garantía, la cantidad NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) es decir, equivalente a los últimos tres (3) meses de arrendamiento, los cuales no causarán intereses. SEXTA: Serán a cargo del ARRENDATARIO la cancelación de todos y cada uno de los servicios públicos ordinarios y extraordinarios que requiera el inmueble, incluyendo los impuestos, en caso de insolvencia al ARRENDATARIO le asiste el derecho de ejercer las acciones legales inherentes al cargo. SÉPTIMA: Queda terminantemente prohibido para EL ARRENDATARIO el ceder, traspasar parcial o totalmente el inmueble, así como el subarrendamiento. OCTAVA: Todas y cada una de las bienhechurías, mejoras, transformaciones a objeto de mejorar u acondicionar el inmueble quedará a favor del ARRENDATARIO, quien no reconocerá ninguna plusvalía, como tampoco el llamado punto comercial o good will.
…Omisis…
DÉCIMA: El incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de tres (3) meses continuos en el pago del canon de arrendamiento o de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho al ARRENDADOR a solicitar la resolución del contrato, su cumplimiento y el pago de los daños y perjuicios causados, quedando entendido la cancelación pasados cinco (5) días después de la fecha de cada vencimiento (30 de cada mes) causarán intereses moratorios calculados a Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) por cada día.
…Omisis…
DÉCIMA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar en su fecha de vencimiento el canon de arrendamiento en el lugar de residencia de la propietaria del inmueble ciudadana CARMEN ANTONIO ARRIETA DE DIEZ, ya identificada, ubicado en la avenida 17, sector Rafael María Baralt, esquina calle Marvez, Quinta Natuen # 75-72.
…Omisis…
DÉCIMA CARTA: Se elige para todos los efectos la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia como domicilio especial. DÉCIMA QUINTA: Se incluye también como ARRENDATARIO al ciudadano MARCO ANGELASTI, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.629.344, y de este mismo domicilio, quien con la misma calidad de ARRENDATARIO ORLANDO ANTONIO URDANETA CARMONA, ya identificado, se adhiere a todas y cada una de las cláusulas de los derechos y obligaciones contenidas en las cláusulas de este contrato y las previstas en los textos legales que regulan lo anterior.”
Así expresadas las voluntades de las partes en cada una de las contrataciones que celebraron con relación al bien inmueble otorgado en condición de arrendamiento, todas ellas hacen representación de la relación que se originó con el primario contrato relacionado por la actora en su demanda, de fecha día 04 de Agosto de 1997, allegando a este Juzgador la comprensión de las reglas de conducción en los períodos que cada uno comprendió.
Ante esta evidencia aportada a los autos y ahora descrita en este fallo, puede este Jurisdicente observar en cuanto al punto relativo a la obligación del arrendatario de cumplir con el pago del canon de arrendamiento, que en el indicado contrato del día 04 de Agosto de 1997, las partes en la cláusula DÉCIMA se determinó que el incumplimiento de tres (3) meses continuos en el pago del canon de arrendamiento o de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho al ARRENDADOR a solicitar la resolución del contrato, su cumplimiento u el pago de los daños y perjuicios causados, siendo el caso que la relacionada cláusula perdió vigencia al ser celebrado por documento el día 29 de Diciembre de 1998, en el cual las partes en la cláusula DÉCIMA PRIMERA dejaron sin efecto y renunciaron a los derechos que contenía el anterior contrato, de allí que examinando en tal sentido dicho contrato y el que fuera celebrado posteriormente en fecha 02 de Febrero de 2006, en ninguno de ellos nada se pacto al efecto, es decir, no se fijó la cantidad de mensualidades no pagadas por el arrendatario y que dieran origen a la exigencia de resolución de la relación arrendaticia.
Ante la ausencia de pacto de las partes sobre el asunto advertido y dada la naturaleza de orden público que engloba la relación arrendaticia, a la par de la evidenciada falta de pago de mas de dos pensiones de alquiler en la que se encuentra incursa la demandada, este Juzgador asimila en este orden la disposición que el legislador prevé en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto que basta que se hayan de dejado cumplir con el pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, presupuesto que vinculado con lo normado en el artículo 1.592 del Código de Civil patrio adquiere vigencia y aplicación para la solución de la cláusula omitida en la relación que en esta Jurisdicción se conoce.
Establece el artículo 1.592 del Código Civil, lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Con apropiación y aplicabilidad de estos asertos legales y contractuales, se desprende del expediente que no existe prueba de que la parte demandada -a partir de haber entrado en conocimiento que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento había sido adquirido por nueva propietaria, el 13.12.2007- produjera el pago de los cánones de arrendamientos a ésta o hiciera uso de cualquier vía idónea para efectuar el depósito de los cánones a nombre de dicha propietaria (actora en este juicio) ante la autoridad jurisdiccional competente, aunado al hecho que aun cuando alegó solvencia y proporcionó recibos de pagos para el período 30.12.08 hasta el 30.01.2009, los mismos quedaron desestimados del juicio dado que no fueron ratificados por el tercero que los emitió, lo que evidencia la falta de cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento a que se encontraba sujeto en virtud de la relación arrendaticia que tenía sobre el inmueble objeto de los contratos suscritos, pero que aun cuando en la última convención documentada en fecha 02 de Febrero de 2006, la suscribió de buena fe frente al representante de la originaria propietaria, para el día 13.12.2007, conoció la circunstancia de la subrogación arrendaticia operada ante la actora María Salomé Viscarri Diez, y que a tenor de la ley frente a ella debió iniciar la producción de pago por cánones de arrendamiento, con lo queda expresamente establecido que las sumas de dinero que la accionante en su escrito de demanda exige atinentes a los periodos anteriores al 13.12.2007, éstos son absolutamente improcedentes dada la condición de contratante de buena fe que hasta la fecha mantenía la empresa demandada, quedando reconocido en derecho que la demandada está obligada a pagar a la actora las sumas de dinero que se han producido por concepto de cánones de arrendamiento desde el 13.12.07 hasta la fecha de la publicación del presente fallo y que en el Dispositivo se delimitarán. Así se establece.
Innegable que la demandada se encuentra en situación de incumplimiento desde el día 13.12.2007 hasta la fecha, no obstante consta en autos que a partir del 17 de marzo de 2009, tomó la determinación de producir consignaciones arrendaticias mediante cheques de gerencia a nombre de este Tribunal, en cuyas oportunidades que lo ha hecho no ha manifestado expresamente la aptitud de renuencia de la propietaria del inmueble de recibirlos, solo a su voluntad asimiló la conveniencia de operar con una proporción de cheques de gerencia de entidad bancaria, situación ésta que aun cuando este Operador de Justicia nada ha pronunciado al respecto, y por tratarse de sumas dinerarias a nombre de este Despacho y no de la arrendadora, sujetó a deposito en una cuenta de ahorros abierta al efecto, con fines de resguardo, lo que no puede conducir bajo ninguna percepción lógica que este Tribunal se haya instituido en el órgano competente que la ley tiene fijada para ser receptor de este tipo de consignaciones, toda vez que dada la naturaleza arrendaticia del presente asunto sometido a conocimiento, se encuentra regida por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual dispone en su articulado la posibilidad judicial, contenida en el TITULO VII. DEL PAGO POR LA CONSIGNACIÓN. CAPITULO I. DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA, que:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Destacado de este Tribunal)
Resulta elocuente la norma traída a colación, en cuanto a que las referidas consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento, para el caso de resistencia del arrendador a recibir el pago respectivo, deberán ser consignadas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble.
Para el caso de marras, la situación anómala verificada, dada la materialización de las consignaciones hechas por la demandada ante este Operador no es el procedimiento aplicable a la acción arrendaticia desarrollada; por lo que no puede este Tribunal traducir que tales sumas constituyen los pagos por los conceptos de pensiones de arrendamiento cuya esencia les ha fijado la demandada cada vez que las otorgado, a la par que tales consignaciones tampoco gozan de eficacia, dado que la falta de cumplimiento de dichos cánones, tal como se ha sentado en este fallo, ha operado desde el 13.12.2007 y no para la oportunidad que ha pretendido la demandada validar. Así se establece.
Finalmente y en congruencia con las reclamaciones de la actora, queda por parte de este Juzgador establecer que siendo que ésta en su demanda solicitó la condena a la parte demandada “…al pago de la indexación o corrección monetaria de las sumas de dinero que se condenen a pagar al momento de ser dictada sentencia definitiva, conforme a los índices de Precios al Consumidor del Banco Central de Venezuela…”, se puede determinar de la convención del 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el N° 88, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, contrato que mediante este fallo se declarará resuelto y en el cual se encuentran establecidos los cánones de arrendamientos que serán objeto de condena al pago en esta decisión, que en la Cláusula CUARTA, mediante la cual se precisó el canon de arrendamiento a ser pagado por LA ARRENDATARIA, se expresó lo siguiente: “…Queda convenido entre las partes que durante la vigencia del presente contrato los cánones de arrendamiento quedarán incólumes, es decir, no sufrirán ninguna otra alteración, pues los aumentos progresivos aquí convenidos se han hecho tomando en consideración un estimado en los cambios inflacionarios que pudiera sufrir la moneda durante la vigencia del contrato…” siendo evidente que la relacionada indexación no tiene justificación en la presente causa, de allí que tal reclamación queda desestimada. Así se decide.
VI. DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:
1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la ciudadana MARÍA SALOME VISCARRI DIEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.762.658, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la empresa mercantil denominada "AMBIENTE DATE VIDA, C.A." (MARIACHIS), inscrita por documento constitutivo ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de julio de 1991, bajo el No. 16, Tomo 9-A, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en consecuencia declara RESUELTO el contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 02 de Febrero de 2006, anotado bajo el No. 88, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
2. SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega del inmueble ubicado en la Avenida 13-A, signado con el No. 76-30 entre las Avenidas 5 de Julio (calle No. 77) y la calle No. 76 del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
3. SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre de 2007, más la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.800,00) a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 650,00) cada canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, mas la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) cada canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, mas la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.250,00) a razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 850,00) cada canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril y Mayo de 2010, todo lo cual arroja un total de VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 21.600,00).
4. SIN LUGAR LA SOLICITUD DE CORRECCIÓN MONETARIA propuesta por la actora.
5. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, por virtud de la naturaleza de lo decidido.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad en lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez,
Abog. Adan Vivas Santaella La Secretaria,
Abog. Mariela Pérez de Apollini
En la misma fecha anterior, se dictó y publicó la anterior Resolución, anotándose en el Libro respectivo llevado por el Tribunal, bajo el No. 347.-
La Secretaria,
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