REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 2.963-2.010.- Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- La presente litis se inicia cuando la ciudadana NERYS NUÑEZ URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.612.593, debidamente representada por los abogados Alberto Nuñez, Carlos Pirela y Lassster Perez, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 24.143, 37.912 y 23.038, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra los ciudadanos OSCAR SALAZAR y NANYELI MENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 7.601.378 y 13.628.846, respectivamente, debidamente representados por los abogados Roque Arispe, Idelgar Arispe, Wilmer Sabala, Jairo Guillen y Kerlin Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 98.652, 23.413, 91.370, 12.517 y 96.533, respectivamente de igual domicilio, con motivo del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 02 de Marzo de 2.010, se ordenó la citación de los demandados OSCAR SALAZAR y NANYELI MENDEZ, y a tal efecto en fecha 20 de Abril de 2.010, el Alguacil de este Juzgado diligenció dejando constancia haber citado a los demandados, a tal efecto en fecha 22 de Abril del presente año los co-accionados presentaron escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en fechas 28 de Abril y 6 de Mayo de 2.010, siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO La parte demandante alega que es propietaria de un inmueble (apartamento), distinguido con las siglas: PB, ubicado en el edificio Pino Moro II, Avenida: 19 C del conjunto residencial El Pinar, Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual cedió en calidad de arrendamiento a los demandados. Del mismo modo alega l actora que suscribió contrato de Arrendamiento con los accionados según se evidencia de documento de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia de fecha: Veintiséis (26) de Enero del Dos Mil Siete (2007), bajo el N° 31, Tomo 15 de los libros de autenticaciones y posteriormente realizó un nuevo contrato de arrendamiento con los demandados, tal cual se evidencia del contrato de Arrendamiento suscrito mediante documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica Décima Primera del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha: veintinueve (29) de Febrero del Dos Mil Ocho (2.008), Anotado bajo el N° 84, Tomo: 24 de los libros de autenticaciones.- Alude así mismo la demandante que en el Contrato de Arrendamiento citado se establecieron entre otras Cláusulas las siguientes: PRIMERA CLASULA: La ARRENDADORA, cede en calidad de Arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, el siguiente inmueble: Un Apartamento, signado con las siglas N° PB, ubicado en el Edificio Pino Moro II, en la Avenida 19C del Conjunto Residencial El Pinar, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.- SEGUNDA CLASULA: Vencido el termino original del Contrato de Fecha; veintinueve (29) de Febrero del Dos Mil Ocho (2.008), en virtud de haberse verificado la Prorroga Legal del mismo; es decir, la fecha de vencimiento se verifico el día: Primero (1°) de febrero del Dos Mil Nueve (2.009) , fecha en la cual comenzó a transcurrir la prorroga Legal del mismo; es decir, la fecha de vencimiento se verifico el día: Primero (1°) de Febrero del Dos Mil Diez (2.010), fundamentada en el Artículo: 38, Literal “B” de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios.- Así mismo alude la actora que los co-demandados fueron notificados tanto del vencimiento del contrato como del vencimiento de la prorroga legal que por ley le corresponden, tal cual se evidencia de la Notificación Judicial emanada del Juzgado Cuarto de Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; Ahora bien, sin causa ni motivo justificado alguno se han negado a desocupar el inmueble (apartamento), habida consideración de las múltiples diligencias y conversaciones personales y a través de su abogado, hasta la presente fecha se han negado reiteradamente, así como también a su persona en varias ocasiones en las que le ha citado para que amistosamente proceda a hacerle entrega del apartamento arrendado, y en cada oportunidad en que se les ha exigido el pago han manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a su persona para no cumplir con su obligación como lo es la entrega inmediata del inmueble (apartamento) arrendado, sin embargo con la promesa de que cumpliría a la brevedad posible. Ante tal situación derivada del incumplimiento en el cual han incurrido los accionados, siendo siempre infructuosas tales diligencias, inclusive por vía telefónicas se le ha propuesto un arreglo amistoso y no aceptan, hasta el punto de que hasta la presente fecha ha sido imposible lograr la entrega efectiva del inmueble dado en arrendamiento, por ninguna vía de su parte como Arrendadora ni de parte de su apoderado judicial. Alude la actora que queda plenamente probado el hecho cierto del incumplimiento de sus obligaciones contractuales como lo es la entrega del inmueble arrendado, por parte de los demandados, el incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, y la definitiva entrega del inmueble Arrendado. Alega la demandante que es procedente el derecho reclamo por los siguientes fundamentos: El contrato es la forma de reglamentar, constituir y extinguir entre dos (2) o más personas un vínculo Jurídico. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de el se deriven. Al incumplir Los Arrendatarios con sus obligaciones contractuales es procedentes exigir la entrega del inmueble arrendado y la indemnización por los daños y perjuicios generados por tal incumplimiento. Estos argumentos están soportados en el mismo contrato de arrendamiento, en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos: 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185 y 1.592 del Código Civil Venezolano.- Del mismo modo alude la demandante que se reserva el derecho a demandar por separado los daños y perjuicios que se han generados por incumplimiento del contrato en referencia.- Por último la accionante lude que por lo anteriormente expuesto, fundamentos de hechos y de derecho plasmados, es procedente intentar las acciones legales que como Arrendadora le asisten, y es por ello que acude ante la Magistratura para demandar a los demandados, por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en lo que respecta a la entrega del inmueble (apartamento) Arrendado, por haber incumplido con la cláusula Segunda y Décima del Contrato de Arrendamiento de fecha Veintinueve (29) de Febrero del Dos Mil Ocho (2.008), bajo el N° 84, Tomo 24, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, suscrito entre las partes, para que convenga en así como los cánones de arrendamiento que se siguieren vencido hasta la total y definitiva entrega del inmueble, mas las costas y costo de este proceso, además de los honorarios profesionales de abogado calculados al Treinta por Ciento (30°) del valor de la Demanda, según lo dispuesto en el Artículo: 286 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte los co-demandados aluden que suscribieron con la parte actora dos (02) Contratos de Arrendamientos, los cuales fueron otorgados por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Enero del 2007 y 29 de Febrero de 2009, quedando anotado el primero bajo el N° 31, Tomo 84, y el segundo, bajo el N° 15, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones. Del mismo modo aluden que no es cierto, que en las Cláusulas Terceras de los Contratos de Arrendamientos, antes mencionados, se haya establecido lo siguiente: TERCERA CLAUSULA. “Vencido el termino original del Contrato en fecha: Veintinueve (29) de Febrero del Dos Mil Ocho (2.008), en virtud de haberse verificado la Prorroga Legal del mismo; es decir la fecha de vencimiento se verifico el día: Primero (1°) de Febrero de Dos Mil Nueve (2.009), fecha en la cual comenzó a transcurrir la Prorroga al término Original, venciéndose en consecuencia la prorroga Legal, el día Primero (1°) de Febrero del Dos Mil Diez (2.010), fundamental en el Artículo: 38, Literal “B” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por cuanto lo cierto es, que de una simple lectura de las referidas Cláusulas Tercera de ambos Contratos, los cuales fueron presentados como instrumentos fundamentales de la presente demanda, podemos ver que lo quedo establecido fue los siguientes: TERCERA: LOS ARRENDATARIOS no podrán ceder, ni sub-arrendar, total o parcialmente este contrato sin previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito.” Alegan los co-demandados que de lo anteriormente explicado, se puede inferir que dichos alegato realizados por parte actora en su libelo de demanda, constituyen una obra de su imaginación, todo con la finalidad de convencer a este Tribunal, de que se encontraban en posesión del inmueble arrendado, bajo la premisa de que estaban ejerciendo su derecho Potestativo a la Prórroga Legal, previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual es incierto, ya que estaban ocupado el referido inmueble, en virtud de haber operado los efectos derivados del artículo 1600 del Código Civil, esto es, por haberse verificado la tácita reconducción, por cuanto llegado el término de vencimiento del contrato de arrendamiento, el día 01 de Febrero de 2009, quedaron en posesión del inmueble y la parte actora los dejó en posesión del mismo sin oposición alguna.- Alude de igual menara los co-demandados que no es cierto, y en consecuencia, niega, rechaza y contradicen que se encuentren en estado de insolvencia, por cuanto según se evidencia del Procedimiento de Consignación de Arrendaticia, de fecha 06 de Julio de 2009, y el cual cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado con el N° 12-2009, han honrado su compromiso de pagar mensual y puntualmente los cánones de arrendamiento vencidos hasta el mes de abril del presente año. Del mismo modo aluden los co-accionados que alega la parte actora la falta de pago de unos canones de arrendamientos, sin expresar desde que fecha no pagan los cánones de arrendamiento, o lo que es igual, a cuáles meses se corresponden los canones de arrendamientos insolutos, ni expresa de manera alguna, a cuanto es el monto que ascienden esos canones no pagados. De la mismo forma luden que alega la parte actora, un incumplimiento por su parte, en cuanto a la entrega del inmueble arrendado, pero es el caso, que no hicieron entrega del mismo, por cuanto ellos se encuentra poseyéndolo debido que vienen cumpliendo a cabalidad con el pago del canon de arrendamiento todo ello en virtud de la tácita del contrato de arrendamiento de fecha 29 de Febrero de 2.008, la cual operó al mantenerse en la posesión del inmueble sin oposición alguna de la arrendadora.- Aluden de igual manera los co-demandados que la parte actora demanda el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 29 de Febrero de 2.008, el cual quedó anotado bajo el N° 84, Tomo 24, el cual a su decir, fue incumplida la Cláusula Segunda y Décima las cuales se permiten transcribir a continuación: SEGUNDA: El tiempo de duración de este contrato es de Un (01) año, contados a partir del primero (01) de Febrero de 2.008, improrrogable; DECIMA: El incumplimiento o violación de cualquier cláusula de este contrato dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir la desocupación inmediata del inmueble, el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas y las que faltaren por pagar hasta la fecha de vencimiento de este contrato. Establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: En los contrato de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…..Omissis…).- Aluden los co-accionados que la norma antes transcrita establece de manera expresa, que la prorroga Legal, constituye un DERECHO POTESTATIVO del Arrendatario, y este derecho Potestativo, es definido por el autor Zitelman, citado por Arístides Rengel Romberg, en su obra: Teoría General del Proceso, Tomo 1, páginas 149 y 150, de la siguiente manera: Se trata de un poder del titular del derecho de producir, mediante una manifestación de volunta un efecto jurídico en el cual tiene interés, o la cesación de un estado jurídico desventajoso; y esto frente a una persona, o varías que no están obligadas a ninguna prestación respecto de él, sino que están solamente sujetas, de manera que no pueden sutraerse al efecto jurídico producido. Alegan así mismo los demandados que en el presente caso que nos ocupa, luego de verificado el vencimiento del lapso de duración del presente contrato de arrendamiento el día primero (1°) de Febrero de 2.009, continuaron en la posesión del inmueble, sin oposición alguna de la parte actora, y ésta hasta la presente fecha no le ha manifestado su voluntad o intención de dar por terminada la relación arrendaticia, por lo que, tal proceder deviene forzoso en las consecuencias prevista en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil. Del mismo modo aluden los co-accionados que en relación al carácter de Derecho Potestativo de la Prórroga Legal, en ningún momento, le manifestaron su voluntad de manera expresa, cierta y positiva a la parte actora de querer hacer uso del derecho potestativo a la prorroga legal, la cual opera de pleno derecho, valga decir, que tienen su fuente en la Ley independientemente de la voluntad de las partes y sin necesidad de pronunciamiento judicial o administrativo, y dicha prórroga legal como derecho potestativo, que es, debía constar de de manera expresa, por lo que, al vencimiento del término del manifestación voluntad de manera expresa, por lo que, al vencimiento del término del Contrato de Arrendamiento, este devino en un contrato a tiempo indeterminado tal y como se evidencia del mismo contrato, ya que el mencionado contrato inicialmente se pactó por un tiempo fijo, es decir, un (01) año, y sin posibilidades de prorroga, y llegada la fecha de su vencimiento, las partes continuaron con la relación arrendaticia, la parte actora (La Arrendadora) continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, y la parte demandada (Los Arrendatarios) poseyendo el inmueble sin ningún tipo de oposición por parte de la Actora (Arrendadora), por lo que, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, solo siendo posible accionar para lograr su extinción a través de la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En consecuencia al haber incoado la actora la resolución del contrato de arrendamiento, sin haberse percatado que a tenor de lo previsto en el artículo 1600 de Código Civil estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por todo lo antes expuesto y en conformidad con los criterios fijados por Nuestro Tribunales nacionales, se permiten señalar los siguientes criterios. De lo antes transcrito se evidencia que el contrato inicialmente se pacto por un tiempo fijo sin posibilidades de prórroga, y alegada la fecha de su vencimiento las partes continuaron con la relación arrendaticia fijando un nuevo canon por lo que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, solo solo siendo posible accionar para lograr su extinción a través de la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tal como lo fundamentara y declarara el Juzgado A-quo. En consecuencia al haber incoado la actora la resolución del contrato de arrendamiento, sin haberse percatado que a tenor de lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la acción no debe prosperar y así se declara” (Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en sentencia de fecha 10 de Marzo de 2.009, en caso de María Alejandra Márquez Contreta contra Alba Lucia Alzate Melan, en juicio por Desalojo).Considera este Juzgado, que ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que si lapso de duración seria a tiempo determinado de 6 mese, pero aunado a ello está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y la arrendadora siguió permitiendo tal, ocupación, lo que indiscutiblemente trajo como consecuencia la tácita reconducción, institución jurídica que se encuentra prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, disposiciones que no fueron derogadas por decreto y rango en fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civl, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en sentencia 04 de Diciembre de dos mil dos, en caso C.B.D.E.N) PRUEBAS DE LAS PARTES. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. 1.-Promueve e invoca, el mérito favorable que a su favor arrojan las actas procesales, en especial, en todo cuanto pudiere favorecerle, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente: “… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…” Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece. 2.- Promueve Notificación Judicial, Emanada del Juzgado Cuarto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; donde se les notifica a los demandados formalmente el vencimiento de la prorroga legal, establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. 1.- Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, y particularmente, en lo que se desprende del Procedimiento de Consignación de Arrendaticia, de fecha 06 de Julio de 2009, y el cual cursa por ante el Juzgado Primeros de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado con el N° 12-2009, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- 2.- Promueve doctrina del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida de fecha diez (10) Marzo de 2009, en la cual fija criterio en relación a los requisito que deben verificarse para que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado se convierta en un Contrato de Tiempo Indeterminado, los cuales son a saber los siguientes: a.- La existencia de un contrato a término fijo el cual está vencido. b.- Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el arrendatario se ha beneficiado de ella. c.- Que el arrendador, por su voluntad tácita, deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya hecho manifestación contraria a esta circunstancia, en tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece. MOTIVACION PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 29 de Febrero de 2008, por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 84, Tomo 24, de los libros de autenticaciones, que en su cláusula Segunda establece lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato es de Un (1) año, contados a partir del primero (01) de Febrero de 2008, improrrogable” Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo sería improrrogable, establecieron de manera convencional que el referido contrato de arrendamiento tendría una duración solo de Un año, lo que denota que la parte establecieron una duración contractual de Un año sin prorroga.- En este mismo orden de ideas, observa esta Juzgadora que de las actas procesales que conforman la presente causa se desprende la existencia de una notificación judicial realizada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de Enero de 2.010, en la cual la parte actora le notifica a los co-demandados que el contrato de arrendamiento venció contractualmente el 01 de Febrero de 2.009, por lo que a partir de esa fecha se inició la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de Un año, dicha prorroga legal vencería el 01 de Febrero de 2.010, de manera que de un análisis del contrato de arrendamiento y el establecimiento en duración de forma improrrogable se desprende que vencida la duración contractual se iniciaba de pleno derecho la prórroga legal tal y como lo establece el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al indicar que la prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, prórrroga legal que de conformidad con la disposición legal, téngase artículo 38 Ejusdem literal b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes se inició el 01 de Febrero de 2.007 hasta el 01 de Febrero de 2.009, lo que hace dos años de duración contractual, es por lo que le correspondía una prórroga legal de Un año, tal y como lo establece la Ley, la cual vencía el 01 de Febrero de 2.010, tal actuación lo que significaba era que el contrato de arrendamiento tenía una duración contractual hasta el 01 de Febrero de 2.009, por lo que a partir del 01 de Febrero de 2.009 se iniciaba la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el establecimiento del contrato de que era improrrogable produce que finalizado el tiempo indicado, no se configuraba la finalización de la relación arrendaticia, sino la finalización de la duración contractual y el inicio de la prórroga legal conforme a derecho, quedando la relación arrendaticia a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal y como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.-- Ahora bien una vez determinada que la naturaleza de la relación arrendaticia en un principio y hasta la notificación judicial de no prórroga contractual es a tiempo determinado, le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de la prórroga legal arrendaticia reclamada por la parte actora-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “D” de la Ley de Arrendamientos, y al respecto se trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: Requisitos de la Prorroga Legal.- Esos requisitos estos clasificados en original o consustánciales (en atención al objeto y la tiempo prefijado), derivados o consecuencialmente (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumpliente)…(Omissis). En cuanto al tiempo prefijado por escrito.- Del articulo 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que no lo tiene ni puede ejercerlo el arrendatario que no tenga el contrato por escrito, y no solo escriturado, sino que además tiene allí su duración por tiempo determinado, pues de no constar tal determinación, de nada sirve la escrituración… (Omissis). Derivados o consecuenciales. Si en el contrato esta escriturado en el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escriturada, sino también las establecidas a cargo del arrendatario en la ley. Por lo general ene e contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendamiento, lo que es innecesario de estar prevista en la ley. En el articulo 40 de LAI se preceptúa que: “si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”; de donde se obtiene que las obligaciones del arrendatario no son únicamente las establecidas en el contrato escrito sino también en el Código Civil en cuanto concierne a la relación arrendaticia (arts. 1.579, 1.583, 1.589, 1.592, 1.593, 1.596, 1.597, 1.598, 1.612 y otros), entre otras leyes de la República tratándose de la relación que tenga por objeto anotación que realizamos en el número 1.1 supra (en orden al inmueble a que se refieren); así como las obligaciones a que se contrae l numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil (la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras según el contrato y artículo 537 eiusdem, norma esta última que se refiere al pago anticipado que únicamente podrá con fundamento en la misma exigirse siempre que se trate de inmueble regulado por LAI… (Omissis)” De manera que conforme a la doctrina antes transcrita se aprecia que para que el arrendatario tenga derecho al disfrute de la prórroga legal, no debe encontrarse incurso en el incumplimiento de algunas de sus obligaciones, por lo que le corresponde a esta Juzgadora determinar conforme a las probanzas aportadas al proceso, se aprecia que la parte accionada no se encontraba incursa en algún incumplimiento, por cuanto se aprecia de la consignación de cánones de arrendamiento realizada por lo accionados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a favor de la actora, que la misma fue aperturada en fecha 04 de Julio de 2.009, y para la misma ya se encontraba en disfrute la prórroga legal arrendaticia conforme a la ley, y habiendo la parte actora retirado las cantidades de dinero correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.009, hace denotar que si la consignación de arrendamiento hubiese estado viciada la misma fue convalidada por la misma demandante o beneficiaria, todo lo que hace ver el cumplimiento por parte de los co-accionados en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento respectivos, por cuando si bien el contrato de arrendamiento finalizaba en forma contractual el 01 de Febrero de 2.009, a partir del 01 de Febrero de 2.009 se inició de pleno derecho la prórroga legal hasta el 01 de Febrero de 2.010, de manera que habiendo demostrado la parte demandada que había cumplido con todas sus obligaciones arrendaticia a la finalización del contrato de arrendamiento en forma contractual, requisito éste necesario para que proceda el disfrute de la prórroga legal arrendaticia, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte accionada tenía derecho al disfrute de la prórroga legal. Así se Decide.- Así mismo esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales: Artículo 1.160 Ejusdem: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Así mismo se trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis). Contrato por tiempo determinado con duración concluida. Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º). b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra) c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado. Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss). No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración. La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. Fundamento La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. De manera que conforme a lo antes indicado se evidencia que en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha: veintinueve (29) de Febrero del Dos Mil Ocho (2.008), Anotado bajo el N° 84, Tomo: 24 de los libros de autenticaciones, resulta del instrumento que las partes dejaron establecido la no prórroga convencional del contrato de arrendamiento, de manera que a su vencimiento se iniciaba la prórroga legal de pleno derecho al vencerse el lapso contractual en fecha 01 de Febrero de 2.009, tal y como lo establece la disposición legal antes indicada, de manera que habiéndose iniciado la prórroga legal arrendaticia en fecha 01 de Febrero de 2.009 y habiendo la misma vencido en fecha 01 de Febrero de 2.010, y siendo incoada la presente demanda en fecha 02 de Marzo de 2.010, de esta forma se configura el presupuesto establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el sentido de que una vez vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, aunado al hecho de que se aprecia de la consignación de cánones de arrendamiento realizada por lo accionados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a favor de la actora, que el último pago recibido por la parte accionante beneficiara de la consignación fue en fecha 10 de Diciembre de 2.009, relacionado con el canon de arrendamiento del mes de diciembre del mismo año, es decir, 2.009, no habiendo la parte demandante retirado ninguna cantidad de dinero siguiente al 01 de Febrero de 2.010, hace que no se configure la tácita reconducción, ya que si bien la parte demandada continúa poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario, por su parte la accionante no ha recibido ni aceptado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes al mes de febrero de 2.010, por lo que no se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora, por tanto al faltar uno de los requisitos como lo es el consentimiento de la parte accionante-arrendadora de seguir con esta cualidad, hace ver que la misma no consiente que se produzca la tácita reconducción, por tanto no habiéndose producido la tácita reconducción, es por cuanto al momento de la instauración de la presente demanda solo ha transcurrido un mes de haberse vencido la prórroga legal, es por lo que la parte demandante se encuentra dentro del presupuesto establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que es por lo que en consecuencia el petitum de la parte actora no es contrario a derecho y es el mismo debe prosperar. Así Decide.- Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia de los pedimentos realizados por la parte actora, así tenemos que como primer pedimento reclama la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, este pedimento se encuentra dentro de las consecuencia a que se contrae el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el mismo prevé que el arrendador puede exigir la entrega del bien arrendado al arrendatario una vez vencida la prórroga legal, y por cuanto esta situación es el caso in comento, este pedimento es totalmente procedente. Así se Decide.- En segundo lugar la parte demandante reclama el pago de los cánones de arrendamientos que se siguieran venciendo hasta la total entrega del bien inmueble, al respecto del mismo observa esta Juzgadora que el actor en caso de la demanda de cumplimiento de contrato conforme a la disposición legal antes indicada, solo tendrá derecho a la entrega del bien inmueble, por cuanto y en tanto el otorgamiento de los cánones de arrendamientos siguientes al vencimiento de la prórroga legal configurarían la aceptación por parte de la demandante-arrendador en que los demandados-arrendatarios continúen en el inmueble, configurándose de esta manera la tácita reconducción, lo que si sería procedente en el reclamo de una cláusula penal por el retardo en la entrega del inmueble, tal y como lo establece la ley especial al respecto, pero como este no fue el pedimento de la parte actora, ni tampoco el mismo se encuentra consagrado en el contrato de arrendamiento, es por lo que el pedimento realizado por la parte actora resulta no procedente conforme a derecho. Así Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA demanda que por CUMPLIMIENTO DE ARRENDAMIENTO Incuó la ciudadana NERYS NUÑEZ URDANETA contra los ciudadanos OSCAR SALAZAR y NANYELI MENDEZ, antes identificados, en consecuencia se condena a la demandada a: 1.- Entregar el bien inmueble distinguido con las siglas: PB, ubicado en el edificio Pino Moro II, Amenidad: 19 C del conjunto residencial El Pinar, Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, totalmente libre de personas y cosas.- Así mismo no hay condenatoria en costas por la naturaleza de la resolución, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiocho (28) días del mes de Mayo de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-